REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Lecce – Sezione 2a civile – composta dai signori:
Dott. Antonio F. ESPOSITO - Presidente
Dott.ssa Consiglia INVITTO - Consigliere
Dott. Giovanni SURDO - Consigliere rel. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 268/2023 R.G., introdotta da
(C.F. ), rappresentato e difeso Parte_1 C.F._1 dall'Avv.to Leo LANFRANCO, come da mandato in atti;

APPELLANTE nei confronti di
(C.F. ), rappresentata e difesa Controparte_1 C.F._2 dall'avv.to Maurizio My;

APPELLATA
(C.F. , e Controparte_2 C.F._3 Controparte_3
(C.F. ), rappresentati e difesi dall'avv.to Maurizio PINCA;
C.F._4
APPELLATI/APPELLANTI INCIDENTALI
OGGETTO e CONCLUSIONI: Appello avverso la sentenza n. 3052/2022 emessa dal Tribunale di Lecce, pubblicata il 27/10/2022, notificata il 13.03.2023. Le parti hanno precisato le conclusioni, riportandosi ai rispettivi scritti difensivi e all'udienza del 4/2/2025 la causa è rimessa al collegio per la decisione ai sensi dell'art. 352 c.p.c.
MOTIVAZIONE

1. Con atto di citazione del 15.3.2012 , coniuge superstite Controparte_1 di (deceduto il 25.10.2010), evocava in giudizio Persona_1 [...]
, e , chiedendo, IN VIA Parte_1 Controparte_3 Controparte_2
PRINCIPALE, previo accertamento dello stato di incapacità naturale di al momento della conclusione del rogito per notar del Persona_1 Per_2
13.10.08 ovvero – in via gradata – perché il consenso dello stesso fu carpito con dolo e viziato da errore essenziale, di dichiarare annullabile e/o nullo e/o inefficace il rogito per notar del 13.10.2008, con il quale Per_2 Per_1
vendeva a la piena proprietà della “zona di terreno
[...] Parte_1 sita in Sannicola alla località “Villa”, estesa circa mq 2410, ricadente per circa mq 694 in zona B1, area di completamento centro urbani, per circa mq 168 in zona V2 a verde privato vincolato e di prospetto parco privato, e la restante parte in zona V8 vincolo di salvaguardia paesistica di PUG. B), e per l'effetto condannare il alla restituzione della res, oltre al ristoro del danno, Pt_1 quantificato in €. 50.000,00 ovvero alla maggiore o minore somma che sarà ritenuta di giustizia anche all'esito della CTU;
IN VIA SUBORDINATA, previo accertamento della simulazione relativa della reale volontà delle parti intesa a concludere un contratto di permuta con cessione in favore del permutante di n. 1 degli appartamenti realizzandi “di mq.110 al piano terra con annesso garage” e giardino di 100 mq, “rifinito in ogni sua parte, intonaci, porte, impianti e pavimenti, ingresso indipendente ed entrata autonoma”, accertare e dichiarare annullabile e/o nullo e/o inefficace il suddetto rogito di vendita per notar del 13.10.2008, e pertanto condannare Per_2 Controparte_4 all'adempimento coattivo del dissimulato contratto di permuta, con trasferimento dell'appartamento oggi realizzato in favore degli eredi di in prefiggendo termine. Persona_1
Con comparsa del 22.6.2012 si costituiva , contestando Parte_1 integralmente le domande dell'attrice.
Con comparsa del 2.07.2012 si costituivano e Controparte_3
(figli della e del de cuius ), i quali Controparte_2 CP_1 Persona_1 aderivano integralmente alle domande della parte attrice.
La causa è stata istruita mediante documenti, prove orali e CTU medico legale in ordine alle condizioni psico-fisiche di all'epoca dei Persona_1 fatti. In sede di precisazione delle conclusioni, l'attrice poneva come richiesta principale l'accertamento della simulazione relativa del rogito di vendita e, in subordine, l'annullamento della vendita per incapacità naturale dell'alienante.

2. Il Tribunale, con la sentenza n. 3052/2022 pubblicata il 27/10/2022, ha respinto la domanda di annullamento del contratto per incapacità o per vizio del consenso di;
ha accolto la domanda di simulazione Persona_1 proposta da;
ha condannato all'adempimento Controparte_1 Controparte_4
pag. 2/16 coattivo del contratto dissimulato di permuta, disponendo l'immediato trasferimento dell'appartamento oggetto del suddetto contratto, in favore dell'attrice; “ovvero, qualora detto immobile sia stato già venduto a terzi”, ha condannato il “al pagamento in favore dell'attrice, della somma di € Pt_1
76.000,00, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria, dalla domanda al soddisfo, pari al prezzo pattuito dalle parti a titolo di corrispettivo”; ha inoltre respinto la domanda proposta da e;
Controparte_3 Controparte_2 infine ha condannato alla rifusione delle spese di lite in favore Parte_1 sia della che dei CP_1 Per_1

2.1. Il primo giudice ha rigettato la domanda di annullamento del contratto di vendita per incapacità naturale o per vizio del consenso del venditore sulla base delle conclusioni cui è pervenuto il CTU Persona_1
Dott. , condividendo le valutazioni medico legali da quest'ultimo Per_3 svolte in ordine alla piena capacità dell'interessato.

2.2. Quanto alla domanda di simulazione relativa, avanzata in via subordinata, il Tribunale ha rilevato che parte attrice ha “offerto idonea prova scritta della controdichiarazione simulata, mediante la produzione dei seguenti documenti: 1) Contratto di permuta del 5.06.2008; 2) Progetto riportante il
“bene futuro” sottoscritto da . Quest'ultimo, inoltre, in sede di Controparte_4 interpello, ha espressamente riconosciuto la propria firma sulla seconda facciata della scrittura privata denominata “contratto di permuta”, datata 5.06.2008.”. A tal proposito, il primo giudice ha ritenuto inverosimile “la circostanza che il riconoscesse come propria la firma apposta sulla Pt_1 seconda facciata e, al contempo, disconoscesse la prima facciata della suddetta scrittura privata”, riferendo inoltre “dell'avvenuto annullamento del contratto di permuta” senza darne prova alcuna. Ed ancora, ha ritenuto rilevante l'ulteriore circostanza incontestata rappresentata dal fatto che il convenuto ha “riconosciuto il progetto edilizio prodotto in atti, in cui era evidenziata la porzione immobiliare da cedere al ”. Per_1
In ragione di tali elementi il Tribunale ha ritenuto provata la simulazione negoziale posta in essere dal e dal in ordine al contratto di Pt_1 Per_1 compravendita e ha dichiarato la produzione inter-partes degli effetti del dissimulato contratto di permuta, con conseguente accoglimento della domanda subordinata.
Nessun rilievo giuridico è stato attribuito alla dichiarazione relativa al versamento del prezzo contenuta nel rogito, ritenendo il giudicante che il pag. 3/16 difetto di idonea prova dell'effettivo versamento della somma da parte del fosse esso stesso un elemento indiziario della simulazione. Pt_1
E' stata infine rigettata la domanda attorea di risarcimento danni, non avendo la dimostrato di aver subito un danno ulteriore dalla vicenda CP_1 contrattuale oggetto di causa.

2.3. Su altro fronte sono state ritenute in primo grado inammissibili “le domande avanzate da e nei confronti di Controparte_2 Controparte_3
, stante la loro tardiva costituzione in giudizio.” Il giudice di Parte_1 prime cure ha rilevato che “i germani si sono costituiti in giudizio Per_1 con comparsa depositata in data 3.7.2012, a fronte dell'udienza indicata in citazione per il 13.07.2012, non v'è dubbio che non siano stati rispettati i termini di cui all'art. 167 c.p.c..”.

3. Avverso la sentenza ha proposto appello con atto di Parte_1 citazione depositato il 3/4/2023 e regolarmente notificato. Articolando cinque motivi di impugnazione, che saranno più diffusamente trattati, l'appellante chiede a questa Corte di “a) respingere la domanda di accertamento e declaratoria di nullità e/o inefficacia dell'atto pubblico di compravendita a ministero del Notaio Dott. del 13.10.2008 Rep. n. 86081, per Persona_4 mancanza o insufficienza della prova documentale della simulazione relativa;
b) dichiarare inammissibile e gradatamente infondata la domanda di condanna all'adempimento coattivo del contratto di permuta per scrittura privata del 5 giugno 2008, in quanto tale contratto si è estinto per novazione oggettiva o comunque modificato e assorbito dall'atto pubblico di compravendita;
c) dichiarare inammissibile la domanda di risarcimento danni per equivalente proposta in alternativa alla domanda di condanna alla esecuzione in forma specifica del contratto di permuta, perché domanda nuova;
d) in subordine, respingere la domanda di risarcimento danni per equivalente in ragione della sua genericità, indeterminatezza e assoluta mancanza di prova sia sull'an che sul quantum debeatur”.

4. Con comparsa depositata il 14/9/2023 si sono costituiti in giudizio e che, oltre a contestare l'appello Controparte_3 Controparte_2 proposto dal hanno impugnato la parte della sentenza in cui il primo Pt_1 giudice ha ritenuto che “non sono ammissibili le domande spiegate da
e nei confronti di , stante Controparte_2 Controparte_3 Controparte_4 la loro tardiva costituzione in giudizio”.
pag. 4/16 Per questo aspetto i germani hanno eccepito la violazione/falsa Per_1 applicazione degli artt.167, 105 e 167 cpc. e hanno chiesto affermarsi “la piena ammissibilità della domanda adesiva esperita dagli stessi e non sottoposta al regime preclusivo ex art.167 cpc come erroneamente opinato dal primo Giudice”. A sostegno hanno dedotto di non avere spiegato in primo grado alcuna autonoma domanda nei confronti del convenuto ma di Pt_1 essersi associati alle conclusioni dell'attrice madre . Controparte_1

5. Con distinta comparsa depositata il 14/09/2023 si è costituita in giudizio , contestando i motivi di impugnazione proposti dal Controparte_1
dei quali ha chiesto il rigetto. In particolare, ha ribadito l'infondatezza Pt_1 dei rilievi concernenti l'accertata simulazione dell'atto di compravendita, evidenziando la sussistenza in atti della prova della controdichiarazione e dunque della simulazione.
Nel corso del giudizio di appello è stato acquisito il fascicolo di primo grado;
le parti hanno precisato le conclusioni e all'udienza ex art.352 cpc la causa è stata rimessa al Collegio per la decisione.
** ** **

6. Occorre in primo luogo esaminare la questione processuale riproposta dai germani e in relazione alla domanda Controparte_2 Controparte_3 dai medesimi formulata in primo grado.
Il Tribunale ha ritenuto inammissibili le domande avanzate da CP_2
e nei confronti di , stante la loro
[...] Controparte_3 Parte_1 tardiva costituzione, in quanto detti convenuti si sono costituiti in giudizio con comparsa depositata in data 3.7.2012, a fronte dell'udienza indicata in citazione per il 13.07.2012, per cui non sarebbero stati rispettati i termini di cui all'art. 167 c.p.c..
La conclusione cui è pervenuto il primo giudice non può essere condivisa, in quanto non tiene conto della natura delle richieste formulate con la comparsa di costituzione dai convenuti rispetto al contenuto delle Per_1 domande proposte dall'attrice . Come emerge per tabulas, si Controparte_1 tratta delle medesime conclusioni formulate dall'attrice, sia per la domanda di annullamento del contratto di compravendita per incapacità naturale del venditore , sia della domanda subordinata di simulazione Persona_1 relativa del contratto medesimo.
pag. 5/16 Il petitum rassegnato nella comparsa di costituzione dei predetti si configura come una domanda adesiva rispetto alla domanda Per_1 dell'attrice. Infatti, a seguito del decesso di , sia l'attrice, Persona_1 coniuge del de cuius, che i figli, nella loro qualità di eredi legittimi, sarebbero comunque esposti agli effetti della sentenza, in quanto la dichiarazione di inefficacia dell'atto di compravendita, impugnato per simulazione relativa dalla
, e l'accertamento del contratto dissimulato di permuta influiscono CP_1 sulla determinazione della massa ereditaria, giovando non solo all'attrice ma anche agli altri eredi. Ne consegue, che le richieste avanzate dai germani in primo grado, avendo natura adesiva rispetto alla domanda Per_1 ritualmente proposta dall'attrice con l'atto di citazione, non possano essere equiparate alla domanda riconvenzionale del convenuto, soggetta in quanto tale alle preclusioni fissate dagli artt. 167 e 183 c.p.c..
In definitiva, non può ritenersi corretta la qualificazione operata dal primo giudice nei termini di una domanda “riconvenzionale”, in quanto nella specie i convenuti non hanno formulato la domanda nei confronti di Per_1 un altro convenuto al fine di ottenere l'accertamento della responsabilità esclusiva dello stesso rispetto alla domanda formulata dall'attrice nei confronti di tutti i convenuti (solo in questo caso, si è in presenza di una vera e propria domanda riconvenzionale, che va proposta negli stessi limiti di quest'ultima), ma hanno formulato domande identiche a quelle già proposte dall'attrice nei solo confronti del senza apportare alcun ampliamento o modificazione Pt_1 alla materia del contendere delimitata dall'atto introduttivo del giudizio. Alla posizione dei convenuti non è quindi applicabile il termine di Per_1 decadenza stabilito per la domanda riconvenzionale, la cui ratio è strettamente connessa alla novità delle richieste formulate con tale domanda, con conseguente ampliamento del thema decidendum e probandum.
In conclusione, gli effetti della domanda dell'attrice, nella misura in cui la stessa risulti fondata, si estendono anche ai convenuti che hanno espresso adesione alla domanda medesima.

7. Passando alla disamina dell'appello principale proposto da
[...]
, col primo motivo viene dedotta la “violazione degli artt. 1414, Parte_1
1417, 2725, 1230 cod. civ.” e dei principi in tema di collegamento negoziale e di interpretazione del contratto.
A sostegno, l'appellante assume l'illogicità e contraddittorietà della motivazione nella parte in cui il primo giudice ha dichiarato la simulazione pag. 6/16 relativa del contratto di compravendita con condanna dell'appellante all'adempimento coattivo del contrato dissimulato tramite il trasferimento dell'appartamento oggetto del contratto in favore della ovvero, in CP_1 caso di vendita a terzi dell'immobile, al pagamento della somma di euro 76.000,00 oltre accessori, “pari al prezzo pattuito dalle parti a titolo di corrispettivo”.
Viene contestata l'affermazione che alla mancanza della controdichiarazione scritta della simulazione suppliscono il contratto di permuta del 5 giugno 2008 e il progetto riportante il “bene futuro” sottoscritto da , non avendo quest'ultimo fornito prova dell'annullamento Parte_1 della permuta.
La , avendo agito in giudizio in qualità di erede del venditore, è CP_1 sottoposta alle medesime limitazioni previste dall'art. 1417 c.c., potendo operare le previste agevolazioni probatorie solo nei casi in cui l'attore agisca in riduzione o per la reintegrazione della legittima, circostanza questa non verificatasi poiché l'attrice non ha mai speso la qualità di “legittimario”. Ne discende che la prova della simulazione può essere fornita esclusivamente per il tramite della controdichiarazione, assente nel caso di specie. Secondo
l'appellante, la scrittura privata di permuta non può in alcun modo assumere valenza di controdichiarazione scritta poiché antecedente rispetto alla stipula della compravendita e priva di riferimenti lessicali volti “a far trasparire l'intesa simulatoria sottesa al rogito”; peraltro, se le parti avessero voluto concludere una permuta avrebbero potuto perfezionare la prima scrittura senza l'intermediazione di un atto simulato.
Secondo la difesa del nella specie si configura, invece, una Pt_1 novazione oggettiva ex art. 1230 c.c., posto che la conclusione della compravendita avrebbe dato luogo ad un “contratto estintivo e costitutivo di obbligazioni, caratterizzato dalla volontà di far sorgere un nuovo rapporto obbligatorio in sostituzione di quello precedente”.
In disparte tale rilievo, l'appellante censura come giuridicamente infondata la sentenza nella parte in cui afferma che il contratto di permuta e l'elaborato planimetrico firmato da , che indica il bene da Parte_1 trasferire, sono equiparabili ad una controdichiarazione scritta. La controdichiarazione, avendo contenuto confessorio dell'accordo, lo presuppone e presuppone anche - logicamente, se non cronologicamente - il contratto simulato identificabile con il contratto di compravendita, della cui simulazione pag. 7/16 si ritiene non vi sia prova. L'elaborato “sottoscritto verosimilmente in epoca
“coeva” alla stipula del contratto di permuta”, non reca alcuna dichiarazione atta a dissimulare la permuta.

7.1. Il motivo d'appello è da ritenersi infondato per i seguenti motivi.
Il giudice di primo grado ha correttamente motivato in ordine alla sussistenza della simulazione relativa ritenendo raggiunta la dimostrazione della stessa per il tramite dei documenti esibiti dall'attrice e della prova presuntiva, laddove gli elementi posti alla base della decisione sono stati considerati analiticamente e nella loro convergenza globale (Cass. n. 36478/2021).
È senza dubbio da ritenersi “idonea prova scritta della controdichiarazione simulata”: 1) la scrittura privata del 5.06.2008 con la quale le parti concludevano il contratto di permuta tra il suolo edificabile appartenente al e l'appartamento da costruire ad opera del Per_1 Pt_1
2) il progetto edilizio, con dettagliato elaborato planimetrico dell'edificio da realizzare, contenente l'indicazione della porzione immobiliare da cedere al a costruzione ultimata. Per_1
La paternità di questi documenti è stata riconosciuta dallo stesso appellante in sede di interrogatorio formale. Assume certamente efficacia probatoria l'espresso riconoscimento del contratto di permuta del 5.6.2008 e del progetto edilizio con indicazione del bene da trasferire, effettuato dal convenuto in sede di interpello all'udienza del 25.11.2013. Il sentito in Pt_1 sede di interrogatorio formale ha riconosciuto la propria firma sulla seconda facciata della scrittura privata denominata “contratto di permuta” dattiloscritta, recante la data 05.06.2008, e in maniera illogica e immotivata ha disconosciuto la paternità della prima facciata. Inoltre, lo stesso ha Pt_1 eccepito l'annullamento di tale negozio di permuta, senza tuttavia fornire elementi di prova a sostegno di questa eccezione.
A fronte di questo compendio probatorio, a nulla vale la censura dell'appellante in ordine al fatto che la controdichiarazione, così individuata, sia anteriore rispetto al contratto di compravendita. Infatti, la controdichiarazione si caratterizza per l'essere atto di accertamento e di ricognizione del procedimento simulatorio e pertanto per sua natura antecedente rispetto alla convenzione negoziale simulata. Infatti, secondo la giurisprudenza, la controdichiarazione non è necessariamente coeva rispetto alla redazione dell'atto simulato (Cass. 15 settembre 2021 n. 24914).
pag. 8/16 Nel caso che ci occupa la scrittura privata del giugno 2008 e il progetto edilizio così come raffigurato nell'elaborato tecnico, unitariamente considerati, costituiscono la rappresentazione univoca dell'assetto negoziale realmente voluto dalle parti.
Non risulta fondata l'ipotesi prospettata dall'appellante della novazione oggettiva ex art. 1230 c.c. non essendo rinvenibile nel contratto di compravendita dell'ottobre 2008 né l'animus novandi né l'aliquid novi, non avendo le parti palesato nell'atto notarile di cessione la volontà di estinguere l'obbligazione precedente dedotta nel contratto di permuta sostituendola con la nuova.
Come correttamente affermato dal primo giudice, la dichiarazione del relativa al versamento del prezzo, seppur contenuta nel rogito notarile, Pt_1 non assume valenza dirimente ai fini della prova della reale volontà delle parti di addivenire ad una compravendita, dovendo altresì “trarsi elementi di valutazione circa il carattere apparente del contratto dalla mancata dimostrazione da parte del compratore del relativo pagamento” (Cass. n. 1413 del 25/01/2006, Rv. 585771 - 01). Nel caso di specie, il non solo non Pt_1 ha fornito idonea prova del pagamento del prezzo, ma in sede di interrogatorio formale ha reso dichiarazioni confuse e generiche in ordine alla effettiva corresponsione del prezzo, quando ha affermato di aver versato la somma di 76.000 euro in contanti “anche presso il mio lido o anche in piazza”.
La mancata dimostrazione da parte dell'appellante del pagamento del corrispettivo stabilito nell'atto di compravendita costituisce certamente un importante riscontro dell'esistenza della simulazione. Ulteriore riscontro è costituito dalla testimonianza di la quale ha Testimone_1 dichiarato di avere appreso direttamente dal della Persona_1 conclusione della permuta, parlando con lui in più occasioni;
invece, la teste ha dichiarato di non aver avuto alcuna notizia di un contratto di compravendita.

8. Con il secondo motivo di gravame l'appellante deduce la violazione dell'art. 112 c.p.c. per avere il giudice di primo grado pronunciato sentenza costitutiva che produce gli effetti traslativi del contratto di permuta asseritamente non concluso, senza che l'attrice avesse avanzato una specifica domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 cod. civ..
La sentenza è viziata “da errore di ultrapetizione” considerato che nell'atto di citazione la si era limitata a chiedere, in via principale, CP_1
pag. 9/16 l'annullamento dell'atto pubblico di compravendita per dolo o errore essenziale e, in subordine, l'accertamento della simulazione con conseguente “condanna dell'acquirente all'adempimento coattivo, in prefiggendo termine, del vincolo assunto con il contratto di permuta”; invece, in sede di precisazione delle conclusioni aveva invocato, in via principale, “l'accertamento e la declaratoria della simulazione con condanna del simulato acquirente al trasferimento in prefiggendo termine dell'appartamento oggetto di permuta, ovvero, in caso di avvenuta alienazione a terzi, al pagamento dell'equivalente monetario pari a
Euro 250.000,00, oltre al risarcimento dei danni in Euro 50.000,00 e, in subordine, l'annullamento del contratto per vizio del consenso.”.
Pertanto, l'appellante, al di là del rilievo che la sentenza sarebbe inutiliter data per indeterminatezza del bene da trasferire (in quanto non indica alcun elemento di identificazione catastale), deduce che il dispositivo di condanna “denota una assoluta mancanza di correlazione tra il chiesto e il pronunciato poiché il provvedimento in concreto adottato è ontologicamente differente da quello richiesto dall'attrice”, avendo questa domandato una generica pronuncia di condanna all'adempimento coattivo in prefiggendo termine, ciò che rappresenta un risultato diverso dal trasferimento immediato con sentenza sostitutiva di rogito notarile.

9. Con il terzo motivo la difesa del lamenta il vizio di ultrapetizione Pt_1 sotto un secondo profilo, avendo il primo giudice pronunciato “sulla richiesta di risarcimento danni condizionata all'inadempimento dell'odierno appellante all'obbligo di trasferire il bene oggetto del contratto dissimulato nella misura determinata d'ufficio di euro 76.000 oltre interessi e rivalutazione monetaria”, nonostante l'eccepita inammissibilità delle domande nuove proposte dall'attrice in sede di precisazione delle conclusioni. La non aveva proposto, né con citazione né con le memorie ex CP_1 art. 183 c.p.c., alcuna domanda di condanna al pagamento di somme per l'inadempimento del contratto di permuta, avendo invece richiesto, con la domanda subordinata, “la declaratoria della simulazione con condanna del all'adempimento coattivo in prefiggendo termine.” Solo nell'udienza di Pt_1 precisazione delle conclusioni (05/05/2021) la e i germani CP_1 Per_1 avevano di fatto introdotto una mutatio libelli avanzando per la prima volta
“una domanda alternativa di condanna al pagamento della somma equivalente al valore dell'appartamento oggetto di permuta… pari a complessivi €
250.000,00, oltre al ristoro del danno ….”. Pertanto è stata proposta una domanda nuova di pagamento di una somma pari al valore dell'appartamento,
pag. 10/16 mai avanzata prima, la quale non doveva essere delibata dal giudice in primo grado. 10. Con il quarto motivo l'appellante eccepisce la violazione degli artt.
1218, 1223, 2697 cod. civ. e il difetto assoluto di motivazione della sentenza nella parte in cui statuisce la condanna al pagamento di euro 76.000, di cui al precedente motivo.
Rileva in primo luogo la difesa del come questo non sia stato Pt_1 inadempiente all'obbligo di eseguire il contratto di permuta, per cui, difettando la prova di tale inadempimento, non è possibile attivare il rimedio risarcitorio.
In secondo luogo, la condanna al pagamento dell'equivalente monetario dell'appartamento oggetto di permuta in alternativa all'adempimento, presuppone l'accoglimento di una domanda di risoluzione del contratto per inadempimento colpevole e di non scarsa importanza da parte del permutante ai sensi degli artt. 1453 e 1455 cod. civ., cosa che la sentenza non poteva fare perché, da un lato, la domanda non era stata specificamente proposta dall'attrice e, dall'altro lato, perché l'inadempimento non è ancora attuale.
Ulteriore censura alla statuizione di condanna attiene alla determinazione del quantum debeatur. Il Tribunale in violazione delle norme che regolano il riparto dell'onere della prova di cui all'art. 2697 c.c., in assenza di prova del danno da parte del danneggiato, ha finito per assumere immotivatamente come parametro il corrispettivo della vendita simulata, che non corrisponde né alla perdita economica effettiva (c.d. danno emergente) né al pregiudizio derivante dalla mancata acquisizione dell'immobile oggetto di permuta.
11. I motivi secondo, terzo e quarto, da esaminarsi congiuntamente in quanto connessi, sono fondati e vanno accolti per quanto di ragione.
11.1. Il Tribunale ha accolto la domanda di simulazione relativa del contratto di compravendita rogato dal notaio in data 13.10.2008, con cui Per_2
dichiarava di vendere a il suolo sito in Persona_1 Controparte_4
Sannicola alla contrada Villa esteso mq. 2410, di cui mq.694 in zona B1, verso il corrispettivo di euro 76.000. Ha quindi accertato la conclusione tra le parti contraenti di un contratto di permuta tra il predetto suolo e la cessione al permutante di uno degli appartamenti a realizzarsi, esteso mq.110, posto al piano terra, con annesso garage e giardino di 100 mq.
Il Tribunale, per l'effetto, ha condannato Controparte_4 all'adempimento coattivo “del contratto dissimulato di permuta, con
pag. 11/16 conseguente immediato trasferimento dell'appartamento oggetto del suddetto contratto” in favore dell'attrice; “ovvero, qualora detto immobile sia stato già venduto a terzi”, ha condannato il al pagamento della somma di € Pt_1
76.000,00, oltre interessi legali e rivalutazione, “pari al prezzo pattuito dalle parti a titolo di corrispettivo”.
11.2. Ritiene la Corte che queste ultime statuizioni adottate dal Tribunale siano del tutto scollegate dalla domanda proposta. Infatti, con l'atto di citazione l'attrice ha chiesto: “In Via Gradata C) ove mai non si ritenesse sussistente il vizio del consenso, previo accertamento e declaratoria della simulazione relativa della reale volontà delle parti intesa a concludere un contratto di permuta con cessione in favore del permutante di n
01 degli appartamenti realizzati “di mq 110 al piano terra con annesso garage” e giardino di 100 mq, “rifinito in ogni sua parte, intonaci, porte, impianti e pavimenti, ingresso indipendente ed entrata autonoma”; D) con conseguente condanna dell'acquirente all'adempimento coattivo in prefiggendo termine del vincolo assunto con il contratto di permuta”. In altri termini, per quanto interessa in questa sede, la domanda formulata dall'attrice (con pedissequa adesione dei figli convenuti) era diretta ad ottenere a) l'accertamento della simulazione relativa dell'atto di vendita, b) l'accertamento della effettiva conclusione di un contratto di permuta e c) la condanna del all'adempimento di quest'ultimo contratto “in prefiggendo Pt_1 termine”; il petitum, così come enunciato, comportava che il avrebbe Pt_1 dovuto trasferire (rectius, fa acquistare) l'appartamento al permutante
(o ai suoi successori) entro un termine fissato dal giudice. Persona_1
Esula evidentemente da tale domanda sia l'immediato trasferimento dell'immobile da effettuarsi con la sentenza e sia la condanna dell'obbligato al pagamento del valore del cespite, per l'ipotesi in cui lo stesso fosse stato alienato a terzi. Queste ulteriori richieste sono state avanzate oltre i termini di preclusione fissati dalla legge e sono pertanto inammissibili.
11.3. La domanda di simulazione si articola in una richiesta di accertamento del negozio dissimulato – rappresentato dalla permuta tra cosa presente (suolo edificatorio) e una cosa futura (appartamento da costruire) -
e in una richiesta di condanna “dell'acquirente all'adempimento coattivo in prefiggendo termine del vincolo assunto con il contratto di permuta”. Ora, poiché nella specie la permuta contempla il trasferimento di una cosa futura, occorre tenere conto dei seguenti principi elaborati in tema dalla giurisprudenza:
pag. 12/16 ✓ nei casi in cui il contratto di permuta ha ad oggetto il trasferimento della proprietà di un'area fabbricabile in cambio di parti dell'edificio da costruire, in tutto o in parte, sulla stessa superficie, a cura e con i mezzi del cessionario, il termine di scambio con la cosa presente è rappresentato dal risultato traslativo consistente nell'attribuzione di una determinata opera da realizzare;

✓ a tal fine, in applicazione delle norme sulla vendita, in quanto compatibili, l'effetto traslativo si verifica ex art. 1472 cod. civ. non appena la cosa viene ad esistenza, momento che si identifica, quando la cosa futura consista in una porzione dell'edificio che il permutante costruttore si è impegnato a realizzare, nella conclusione del processo edificatorio nelle sue componenti essenziali, ossia nella realizzazione delle strutture fondamentali, senza che abbiano rilevanza le rifiniture o gli accessori, così come conforta la lettera dell'art. 2645-bis ultimo comma del cod. civ. (Cass. n. 24172/2013, Rv. 628697 - 01);
✓ l'effetto traslativo della proprietà degli immobili da costruire si verifica, ex art. 1472 c.c., non appena la cosa viene ad esistenza, momento che si identifica nella conclusione del processo edificatorio nelle sue componenti essenziali, ossia nella realizzazione delle strutture fondamentali (Cass. n. 13398/2024, Rv 671035);
✓ nei contratti aventi ad oggetto il trasferimento della proprietà di immobili futuri, la forma scritta è necessaria solo per la stipulazione del contratto ad effetti obbligatori e non anche per l'individuazione del bene, la cui proprietà è trasferita non appena lo stesso viene ad esistenza (Cass. n. 9994/2016, Rv. 639800).
11.4. Alla luce di queste regole di giudizio, va rilevato che nel caso in esame non è stata fornita alcuna prova certa in ordine alla effettiva realizzazione del processo edificatorio avuto di mira dai contraenti né sulla costruzione dell'appartamento contemplato nel contratto di permuta.
Dalla posizione assunta dalle opposte parti nel giudizio di primo grado, sembra desumersi, quale unico dato non contestato, che l'edificio, da realizzarsi o in corso di costruzione, sia stato alienato a terzi, già all'epoca della introduzione della lite. Tanto si evince dalla comparsa di costituzione del convenuto nella parte in cui egli deduce che “il terreno Parte_1 oggetto della compravendita è compreso in un più ampio lotto laddove sono stati edificati immobili la cui proprietà appartiene a terzi” (comparsa di costituzione dep. il 22.6.2012, pag. 5). La circostanza del trasferimento a pag. 13/16 terzi “delle unità abitative in corso di costruzione” era stata testualmente dedotta già dall'attrice (atto di citazione pag. 5, punto 14) e confermata anche dai convenuti e (figli dell'attrice e Controparte_3 Controparte_2 successori del permutante ), i quali costituendosi in giudizio, Persona_1 con locuzione identica a quella adoperata dalla , affermano che CP_1
“come risulta dalle visure in atti … il con atto per Notaio Parte_1 Per_2 del 27.12.11, Repertorio n.88925 ha trasferito alla stessa Controparte_5 la proprietà dell'immobile identificato al figlio 15, p.lla 1852, sub 1 del comune di Sannicola (LE)” (comparsa di costituzione depositata il 3.7.2012, pag. 5), senza chiarire se tale “immobile” si identifichi nel suolo oppure nell'edificio “in costruzione”.
Da queste circostanze è possibile trarre le seguenti conclusioni: a) nel caso in cui la costruzione sia stata realizzata nelle sue componenti essenziali, ossia nella edificazione delle strutture fondamentali, per opera del contraente , l'appartamento indicato Controparte_4 nell'atto di permuta deve ritenersi venuto ad esistenza e quindi (automaticamente) trasferito a o suoi aventi causa;
Persona_1
b) se invece, come appare verosimile alla luce degli elementi esposti, la costruzione sia stata realizzata – o sia in corso di realizzazione - per opera di un terzo soggetto e quindi la res oggetto di permuta sia venuta (o verrà) ad esistenza nella sfera patrimoniale del terzo, la conseguenza sarà che il è obbligato a procurare agli eredi di Pt_1
l'acquisto dell'appartamento indicato nel contratto, Persona_1 in applicazione delle norme in materia di vendita di cosa altrui ex art. 1478 c.c. (espressamente richiamate per la permuta dall'art.1555
c.c.).
Le statuizioni contenute nella sentenza impugnata devono pertanto essere riformate, mediante la eliminazione dell'immediato trasferimento dell'immobile. Va invece dichiarato l'obbligo dell'appellante di procurare l'acquisto dell'appartamento indicato nel contratto di permuta in favore degli eredi di , entro il termine, ritenuto congruo, di novanta giorni Persona_1 dal passaggio in giudicato della presente sentenza.
Deve essere altresì eliminata la condanna (eventuale) al pagamento della somma di euro 76.000 nel caso di mancato acquisto dell'immobile, in quanto soltanto all'inadempimento del dell'obbligazione di procurare Pt_1
l'appartamento oggetto di permuta sorgerà l'obbligo in capo al medesimo di risarcire il danno corrispondente al valore dell'immobile. Non è possibile pag. 14/16 desumere tale valore dal prezzo indicato dalle parti nel contratto di vendita, come ha fatto il primo giudice, in quanto l'accertamento della simulazione di questo contratto comporta la mancata produzione di ogni suo effetto tra le parti, a norma dell'art.1414 c.c., senza la possibilità di ricavare dallo stesso residue obbligazioni a carico di taluna di esse (operando una sorta di commistione tra contratto simulato e contratto dissimulato).
E' opportuno rilevare che la domanda di risarcimento del danno avanzata dall'attrice (con adesione dei convenuti in relazione – a quanto Per_1 sembra di comprendere - al mancato adempimento del contratto di permuta, è stata espressamente rigettata dal Tribunale e sul punto non è stata proposta impugnazione. Né è possibile riqualificare la somma di euro 76.000 oggetto del dispositivo di condanna, in quanto il primo giudice non ha liquidato alcun tipo di risarcimento danni, rigettando espressamente alla pag. 12 della sentenza la domanda risarcitoria di parte attrice, ritenendola sprovvista di prova.
12. Con il quinto motivo di gravame l'appellante deduce la violazione degli artt. 91 e segg. cod. proc. civ. per errata ripartizione del carico delle spese. Lamenta la difesa che il giudice di prime cure, facendo erroneo governo dei principi di causalità e di soccombenza, ha posto il carico delle spese interamente sull'odierno appellante, sebbene la causa sia stata definita con una pronuncia di soccombenza reciproca che al più avrebbe giustificato la compensazione totale o parziale delle spese.

12.1. Il motivo risulta fondato, in quanto, già in primo grado, la domanda principale, diretta ad ottenere l'annullamento del contratto di compravendita per incapacità o per vizio del consenso del venditore, è stata rigettata. In questa sede occorre considerare che anche la domanda subordinata di simulazione risulta fondata solo in parte, in quanto è da ritenersi fondata la domanda di accertamento della simulazione relativa, mentre le domande ulteriori – quella di adempimento coattivo del trasferimento dell'immobile e quella di pagamento del valore del cespite in caso di alienazione a terzi – sono inammissibili. La domanda risarcitoria è stata rigettata già in primo grado e sul punto si è prodotto il giudicato. Sulla base della complessiva valutazione dell'esito della lite, si configura una soccombenza reciproca in entrambi i gradi, che giustifica la parziale compensazione delle spese nella misura della metà, con condanna del al Pt_1 pagamento della differenza con versamento all'erario con riguardo agli pag. 15/16 appellati e ammessi al patrocinio a spese dello CP_1 Controparte_2
Stato. La e i germani sono obbligati in solido a pagare CP_1 Per_1 interamente le spese della CTU espletata in primo grado, in quanto afferente alla domanda di annullamento del contratto di vendita per incapacità naturale, in ordine alla quale gli stessi sono risultati totalmente soccombenti.

P.Q.M.

La Corte, decidendo sull'appello avverso la sentenza n. 3052/2022 emessa dal Tribunale di Lecce, pubblicata il 27/10/2022, proposto da Parte_1 nei confronti di , e , così Controparte_1 Controparte_3 Controparte_2 provvede:
1) accoglie l'appello per quanto di ragione e, per l'effetto, in riforma dei capi 2) e 3) della sentenza impugnata, dichiara che è Parte_1 obbligato a procurare l'acquisto in favore di , Controparte_1 CP_3
e , nella loro qualità di eredi di ,
[...] Controparte_2 Persona_1 della proprietà dell'appartamento indicato nel contratto di permuta in data 5 giugno 2008, entro novanta giorni dal passaggio in giudicato della presente sentenza;

2) elimina le restanti statuizioni del capo 3) della sentenza impugnata;

3) in riforma dei capi 4) e 5) della sentenza impugnata, compensa per la metà le spese del doppio grado e condanna a pagare la quota Parte_1 residua, liquidata in favore di nella somma di euro 1.750 per il Controparte_1 primo grado e in euro 2.000 per il giudizio di appello, oltre accessori di legge, con versamento all'Erario, e in favore dei germani in euro 2.000 per Per_1 il primo grado e in euro 2.600 per l'appello, oltre accessori di legge, con versamento all'Erario limitatamente alla quota del 50% relativa alla difesa di ammesso al patrocinio a spese dello Stato;
Controparte_2
4) pone interamente a carico degli appellati in solido le spese della CTU espletata in primo grado. Lecce, 4 marzo 2025
Il consigliere est. Il Presidente
dott. Giovanni Surdo dott. Antonio F. Esposito
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