TRIBUNALE DI VALLO DELLA LUCANIA
Il Giudice, dr.ssa Chiara Sangiuolo
considerato che la causa è stata chiamata all'udienza del 24.4.2025 per la decisione ex art. 281 sexies c.p.c.;
considerato che, per il procedimento in esame, si è fatto ricorso alla trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c.;
dato atto della regolare comunicazione del menzionato provvedimento alle parti costituite;

considerato che le parti processuali costituite hanno depositato note di trattazione scritta ed hanno concluso riportandosi ai rispettivi atti ed ai verbali di causa;

letto l'art.127 c.p.c.;
pronuncia sentenza ai sensi del combinato disposto dell'art. 281 sexies e
127 ter c.p.c.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI VALLO DELLA LUCANIA
1 Il Tribunale di Vallo della Lucania, sezione civile, in persona della dr.ssa Chiara Sangiuolo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nel procedimento iscritto al n. 986/2010 RG
TRA
(C.F. , rappresentato e Parte_1 C.F._1 difeso dall'avvocato MARIO PESCA, presso il cui studio elettivamente domicilia;

ATTORE e CONVENUTO in riconvenzionale
CONTRO
(C.F. ), Controparte_1 C.F._2 rappresentato e difeso dall'avvocato MARIA ROSARIA AVINO, presso il cui studio elettivamente domicilia
CONVENUTO e ATTORE in riconvenzionale
E
, E Controparte_2 Controparte_3 [...]
, nella qualità di eredi del sig. CP_4 ON

[...]
TERZI CHIAMATI CONTUMACI

NONCHE'

Controparte_5
2 TERZA CHIAMATA CONTUMACE

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione regolarmente notificato in data 3 giugno 2010, il sig. deduceva di aver stipulato con il sig. Parte_1 [...]
un contratto di locazione commerciale in data 21 Controparte_1 giugno 2004, registrato in data 25 giugno 2004, avente ad oggetto un immobile adibito a pizzeria sito in Agropoli in via San Francesco
n. 29, convenendo il pagamento del canone annuale di € 4.800,00, da corrispondersi in 12 rate mensili di € 400,00 ciascuna e di aver effettuato nel suddetto locale lavori di ristrutturazione per l'importo di € 20.000,00 con la messa in opera del forno in mattoni, piastrelle, impianto elettrico ed altre opere. Deduceva altresì di aver pagato quale canone mensile un importo maggiore mediante assegno dal 15.1.2004 al 20.10.2009 (di € 570,00, poi nel corso del tempo rivalutato sino ad € 725,00), nonché di aver pagato la somma di € 300,00 in contanti ogni mese. Ciò esposto, richiedeva la restituzione delle somme indebitamente versate in eccedenza rispetto a quanto convenuto, per un totale di € 40.375,00, oltre alla somma di € 20.000,00 a titolo di rimborso per i lavori di miglioramento effettuati nel locale, per la somma totale di €
60.357,00, oltre interessi e rivalutazione monetaria dalla data del maturato diritto sino all'effettivo soddisfo. In subordine, chiedeva di condannare il convenuto al pagamento della somma di € 60.357,00,
o di quella diversa accertata nel corso del giudizio, oltre interessi e rivalutazione dalla data del maturato sino al soddisfo, a titolo di arricchimento senza causa ex art. 2041 c.c.
Si costituiva in giudizio il convenuto sig. , Controparte_1 eccependo, preliminarmente, la nullità dell'atto introduttivo per violazione dell'art. 4, comma 3 del d.lgs 28/2010 in merito alla possibilità di avvalersi della mediazione;
sempre in via preliminare, contestava i fatti prospettati dall'attore, esponendo di essere
3 subentrato nel contratto di locazione oggetto di causa in seguito alla donazione dell'immobile locato da parte del proprio padre sig.
il quale l'1.6.1998 aveva stipulato un ON precedente contratto di locazione con la sig.ra , Controparte_5 sorella dell'attore , il quale ultimo di fatto si era Parte_1 sempre occupato della gestione del locale commerciale locato dalla sorella, convenendo il pagamento della somma di £ 6.000,00; precisava che il precedente contratto aveva ad oggetto, oltre al locale adibito a pizzeria, anche un monolocale ad uso deposito da adibire a pertinenza dell'esercizio commerciale ed il giardino adiacente alla pizzeria, meglio descritti nella comparsa di costituzione, oltre a tutte le attrezzature mobili all'interno della pizzeria. Deduceva che, in seguito alla divisione e donazione di tali beni tra i figli del sig. avvenuta con atto ON pubblico del 15.1.2004, la proprietà del locale commerciale adibito a ristorante pizzeria, nonché l'annesso deposito e giardino, era stata trasferita al sig. , conservando il padre Controparte_1
l'usufrutto sul deposito e sul giardino;
che, in data 21 giugno 2004, egli convenuto era subentrato nel contratto di locazione dell'immobile adibito a pizzeria con il sig. Parte_1 convenendo il pagamento del canone di € 4.800,00 annui;
che il sig. continuava ad avere in locazione anche il Parte_1 deposito ed il giardino, versando sempre il canone di £ 6.000,00 annui, corrispondenti alla somma di € 258,00 mensili;
che con raccomandata del 6 settembre 2006 n. 129786631269-3, i signori e avevano invitato il sig. ON Controparte_1
ad aumentare il canone in base agli indici ISTAT Parte_1 dall'ottobre 2006, chiedendo altresì che il pagamento del canone per la locazione del locale commerciale fosse corrisposto a
[...]
e quello per la locazione del giardino e del deposito Controparte_1 al di lui padre . Eccepiva che, ciononostante, il ON sig. , odierno attore, aveva continuato a versare i Parte_1 canoni in un'unica soluzione al sig. e che Controparte_1 anche le richieste di regolarizzare il rapporto di locazione
4 prevedendo il subentro di nella locazione anche del Parte_1 giardino e del deposito erano risultate vane. Deduceva che, con raccomandata del 18.1.2008 n. 13589852516-2, i locatori avevano comunicato all'odierno attore l'intenzione di non rinnovare il contratto di locazione;
che con lettera del 26.1.2009 Parte_1 aveva preso atto della richiesta di rilasciare l'immobile, chiedendo nel contempo la corresponsione dell'indennità di avviamento commerciale, al cui pagamento i signori si dichiaravano P_ pronti. Sulla base di tali premesse il convenuto chiedeva l'autorizzazione ad evocare in giudizio i signori e Controparte_5
. Nel merito, contestava la domanda specificando ON che l'attore sig. aveva corrisposto le somme di € Parte_1
400,00 per il canone dell'immobile adibito a pizzeria e di € 258,00 per il canone di affitto del giardino, importi entrambi rivalutati nel corso degli anni;
con riferimento alla pretesa di pagamento di €
20.000,00 contestava all'attore di non aver mai richiesto la necessaria autorizzazione e, pertanto, di non aver diritto al rimborso, tanto più che con raccomandata del 1.12.2004 tali lavori, di cui si era avuta conoscenza solo successivamente all'esecuzione, erano stati espressamente contestati. Il convenuto spiegava inoltre domanda riconvenzionale per canoni di locazione non pagati, per l'importo di € 2.100,00, dal giugno 2010 all'ottobre 2010, oltre al risarcimento del danno per il danneggiamento delle attrezzature nella misura di € 15.000,00 e per il ritardato rilascio dell'immobile ex art. 1591 c.c. nella misura di € 20.000,00. Concludeva, infine, per il rigetto delle domande attoree, con vittoria di spese.
Con provvedimento emesso fuori udienza del 5 novembre 2010 il
Giudice istruttore autorizzava la chiamata in causa e differiva la prima udienza di comparizione per la notifica ai terzi nel rispetto dei termini di comparizione.
Si costituiva il terzo chiamato, sig. che nel ON confermare i medesimi fatti esposti dal figlio , ribadiva che P_ quest'ultimo aveva stipulato, nell'anno 2004, con il sig. PT
5 , un contratto per la locazione del solo immobile commerciale PT adibito a pizzeria, mentre egli, nella qualità di usufruttuario del giardino e del deposito, aveva richiesto con raccomandata del 6 settembre 2006 che i canoni fossero pagati separatamente, ovvero il canone per la locazione della pizzeria a e Controparte_1 quello per il giardino ed il deposito a ON
Concludeva per il rigetto delle domande attoree e spiegava domanda riconvenzionale per il pagamento di canoni non percepiti per la somma di € 2.580,00.
Successivamente, il Giudice istruttore, verificato che la notifica alla terza chiamata non era andata a buon fine, Controparte_5 concedeva più volte il termine per la rinnovazione della notifica nei confronti della stessa, finché all'udienza del 29 settembre 2014, verificata la regolarità della notifica, dichiarava la contumacia di e concedeva i termini dell'articolo 183, comma 6, Controparte_5
c.p.c. per il prosieguo del giudizio.
La causa veniva istruita con l'escussione di testimoni, successivamente veniva interrotta all'udienza del 19 aprile 2018 per la morte del sig. , terzo chiamato in causa e poi ON veniva riassunta ad impulso dell'attore.
La causa veniva rinviata ex art. 281 sexies c.p.c. per la discussione all'udienza del 24 aprile 2025, con le modalità dell'articolo 127 ter c.p.c. e con autorizzazione al deposito di note scritte fino a 7 giorni prima della suddetta udienza, all'esito della quale veniva riservata in decisione.
Va previamente dichiarata la contumacia degli eredi di ON
signori , e
[...] Controparte_2 Controparte_3 CP_4
, attesa la regolarità della notifica dell'atto di riassunzione e
[...] la loro mancata costituzione.
Va preliminarmente esaminata l'eccezione di nullità dell'atto introduttivo, sollevata dal difensore del convenuto sig. P_
6 , per violazione dell'articolo 4, comma 3 del d.lgs P_
28/2010. La norma suddetta prevede che “all'atto del conferimento dell'incarico l'avvocato è tenuto ad informare l'assistito della possibilità di avvalersi del procedimento di mediazione…l'informazione deve essere fornita per iscritto ed in caso di violazione degli obblighi di informazione il contratto tra l'avvocato
e l'assistito è annullabile”. Si ritiene che l'eventuale violazione di detto obbligo di informativa comporti l'annullabilità del contratto professionale fra cliente ed avvocato e giammai la nullità dell'atto di citazione e che, in ogni caso, di ciò possa dolersi soltanto il cliente stipulante il contratto professionale e non anche l'odierno convenuto. L'eccezione pertanto va rigettata.
Quanto, poi, all'ulteriore eccezione preliminare sollevata dal difensore dell'attore, nelle note scritte conclusionali del 17 aprile
2025, autorizzate dal Giudice, con la quale si lamenta che la domanda di chiamata in causa della signora non Controparte_5 sia andata a buon fine, in quanto non sarebbe pervenuta la restituzione dell'avviso di ricevimento della raccomandata C.A.D., si ritiene che tale eccezione possa ritenersi superata dalle risultanze dell'istruttoria, non essendo emersa alcuna legittimazione passiva della signora in merito ai fatti ascritti. Invero, la Controparte_5 sig.ra è risultata intestataria di un precedente Controparte_5 contratto di locazione dell'anno 1998, prodotto in atti (doc. n 4 prod. di ) ed avente ad oggetto il medesimo Controparte_1 immobile, tuttavia dall'istruttoria non è emerso che ella abbia ricevuto indebitamente denaro da parte dell'attore, il quale, tra l'altro, ha espressamente dichiarato in citazione di aver sempre corrisposto le somme al convenuto principale, sig. P_
. Pertanto, l'eccezione spiegata va rigettata.
[...]
Per quanto concerne la domanda principale di parte attrice, afferente alla restituzione della somma di € 20.000,00 per le opere di miglioria effettuate nell'immobile locato, la stessa è infondata e va rigettata: l'art. 9 del contratto di locazione stipulato in data 21
7 giugno 2024 da , attore e conduttore e Parte_1 [...]
, convenuto e locatore, depositato in copia da entrambe P_ le parti e non contestato dalle stesse, prevede che “…….Ogni aggiunta che non possa essere tolta in qualunque momento senza danneggiare i locali ed ogni altra innovazione non potrà essere fatta dal conduttore, senza il preventivo consenso scritto del proprietario.
Restano a carico del conduttore le riparazioni di piccola manutenzione, ed espressamente quelle da farsi agli impianti di acqua, gas, luce e sanitari, alle serrature e chiavi, ai cardini degli infissi, alla superficie dei muri e dei soffitti e degli infissi, alle marmette e piastrelle di pavimentazione e di rivestimento…”.
Sul punto, deve rilevarsi che il conduttore, odierno attore, non abbia esibito la preventiva richiesta e la eventuale successiva autorizzazione da parte del locatore proprietario;
lo stesso non ha neanche specificatamente dedotto la tipologia dei lavori che adduce di aver effettuato, né ha depositato fattura attestante la quantificazione in termini monetari dei lavori asseritamente effettuati.
In punto di diritto, l'articolo 1592 del codice civile, al comma 1, recita testualmente: “Salvo disposizioni particolari della legge o degli usi, il conduttore non ha diritto a indennità per i miglioramenti
apportati alla cosa locata . Se però vi è stato il consenso del locatore, questi è tenuto a pagare un'indennità corrispondente alla minor somma tra l'importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna”. Nel caso di specie, non risulta versata in atti la predetta autorizzazione da parte del locatore e deve ritenersi che, in assenza del consenso del locatore, non sussista il diritto all'ottenimento della indennità risarcitoria in favore dell'attore.
Nemmeno può presumersi la sussistenza del consenso tacito del locatore stesso, in quanto tale consenso non può essere implicito, né può desumersi da atti di tolleranza, ma deve concretizzarsi in una chiara ed inequivoca manifestazione di volontà volta ad approvare le eseguite innovazioni. (Cassazione civile, sez. III
8 Civile, ordinanza 8 febbraio – 6 giugno 2019, n. 15317). In mancanza della autorizzazione prescritta dal contratto inter partes del 21 giugno 2024 e dalla legge, a nulla rilevano le risultanze testimoniali, che peraltro non sono state decisive. In proposito, nulla di rilevante è stato affermato dal teste di parte attrice, sig.ra , compagna dell'attore, che Testimone_1 ha confermato la messa in opera di un forno in mattoni, di piastrelle, impianto elettrico, pitturazione e intonaco, senza tuttavia ricordare con precisione l'ammontare della somma pagata, la stessa ha dichiarato: “il sig. mi aveva riferito PT di circa 20.000 euro”. Al contrario, il testimone, sig. Tes_2
ha dichiarato che il lavoro del forno è stato
[...] commissionato e pagato da . ON
Per tali motivi, la domanda di restituzione delle somme asseritamente esborsate per migliorie è infondata e va rigettata, non sussistendo i presupposti di legge previsti dall'articolo 1592
c.c.
Per quanto concerne l'ulteriore domanda attorea, afferente alla restituzione di somme indebitamente percepite per l'importo di €
40.357,00 a carico del convenuto della , la Controparte_1 stessa va rigettata perché infondata e non provata. Ritiene
l'attore che a fronte della pattuizione, stipulata nel contratto registrato in data 25 giugno 2004, con il sig. P_
, del canone mensile di € 400,00, egli avrebbe versato
[...] assegni di importo superiore, elencati compiutamente nell'atto di citazione. Tale affermazione è stata espressamente contestata dal convenuto, il quale ha dedotto che l'attore avesse continuato a versare in un'unica soluzione sia l'importo dovuto per il canone di locazione dell'immobile adibito a pizzeria, sia il diverso importo dovuto in virtù di un precedente contratto avente ad oggetto la locazione del giardino e del deposito. Ha eccepito di aver contestato tale forma di pagamento e di aver richiesto, unitamente al padre, che i pagamenti avvenissero
9 separatamente;
a tal fine ha allegato la lettera raccomandata n.
129786312993 del 6 settembre 2006 (doc. n. 7 prod. della
[...]
), inviata al signor , ricevuta in data 12 P_ Parte_1 settembre 2006, nella quale si legge testualmente “poiché il locale in cui è ubicata la pizzeria con annessa veranda è di proprietà di
, il canone di locazione dello stesso deve Controparte_1 essere versato allo stesso, separatamente da quello relativo al giardino e deposito, che sono di proprietà di Parte_2 che quindi devono essere versati direttamente a ON
.
[...]
L'indagine sull'assenza di causa giustificativa dello spostamento patrimoniale parte dall'esame dal contratto del 21 giugno 2006, laddove è concordato il pagamento della somma di € 400,00 mensili. Sul punto, si ritiene che l'attore non ha provato di aver versato somme in eccedenza oltre a quelle pattuite e non ha dimostrato il quantum indebitamente versato. Invero, il sig.
non ha prodotto né copia degli assegni che ha Parte_1 elencato nell'atto di citazione, né ha prodotto un estratto bancario documentante l'incasso di detti assegni, così venendo meno all'onere probatorio incombente sullo stesso. Né tali lacune probatorie possono ritenersi superate dalle risultanze della prova testimoniale, così come espletata: i testimoni hanno, infatti, piuttosto genericamente confermato di aver visto Parte_1 pagare a un assegno di circa € 700,00, ma Controparte_1 non con cadenza mensile e neanche per tutti gli anni dal 2004 al
2009. Né gli stessi sono stati in grado di riferire gli esatti importi dei pagamenti. Il teste ha dichiarato: “non Testimone_1 ricordo quanto pagava mensilmente il sig. con precisione, PT ma credo che tra assegni e contanti era una cifra intorno a 1000 euro”. Il teste ha riferito di aver lavorato in Testimone_3 pizzeria ed ha dichiarato “non so esattamente quantificare
l'importo nel corso degli anni…” “ho avuto dei periodi lavorativi altalenanti”. La teste , infine, nulla ha riferito in Tes_4 merito al pagamento del canone.
10 In altri termini, si ritiene che non vi sia la prova degli esatti importi che l'attore assume di aver pagato in eccedenza, e quindi indebitamente, nel corso degli anni dal 2004 al 2009, come segnatamente descritti nell'atto di citazione. Dall'espletata prova testimoniale non emerge la specificità degli importi e della cadenza mensile dei pagamenti.
Per quanto invece riguarda la domanda riconvenzionale proposta dal convenuto sig. , si ritiene invece che la Controparte_1 stessa vada parzialmente accolta. La domanda ha ad oggetto il pagamento di € 2.100,00 a titolo di canoni non percepiti da giugno
2010 ad ottobre 2010, oltre al risarcimento della somma di €
20.000,00 per i danni subiti per la ritardata restituzione dell'immobile ex art. 1591 c.c., nonché della somma di €15.000,00 per i danni provocati alle attrezzature concesse in locazione.
Ritiene il Tribunale che tale domanda vada parzialmente accolta, limitatamente alla richiesta di pagamento di € 2.100,00 per il pagamento dei canoni scaduti in forza di contratto stipulato dalle parti in causa in data 21 giugno 2024 e registrato in data
25 giugno 2024: dalla raccomandata spedita in data 10 giugno
2010 e prodotta in atti (doc. n 11 della prod. di P_
) risulta infatti che il sig. aveva
[...] Controparte_1 diffidato il sig. a restituire i locali ancora detenuti Parte_1 dopo la scadenza del contratto (già formalizzata con la disdetta del
22.11.2008) ed a pagare i canoni scaduti. In tema di richiesta di pagamento di canoni scaduti, il locatore che agisce è tenuto unicamente a provare la fonte negoziale o legale del proprio diritto e ad allegare l'altrui inadempimento;
spetta, poi, al debitore provare di aver adempiuto alla propria obbligazione. Nel caso di specie, il conduttore del locale commerciale adibito a pizzeria non ha dimostrato di aver pagato detti canoni, depositando idonea prova del pagamento. Ne consegue la condanna del sig. a Parte_1 pagare la somma di € 2.100,00 in favore del locatore sig.
[...]
, oltre alla rivalutazione dalla data delle singole scadenze P_
11 dei canoni e sino all'effettivo soddisfo (cfr. Cass. civ., Sez. II,
Sentenza del 18/11/2010 n. 23257) ed agli interessi dalla data della maturazione del diritto e sino all'effettivo soddisfo.
Le ulteriori domande riconvenzionali proposte dal sig.
[...]
, invece, vanno rigettate ex art. 2697 c.c. Controparte_1
Quanto alla domanda di risarcimento danni per la mancata restituzione dell'immobile, nulla è stato provato in sede istruttoria. Il locatore non ha dedotto e tantomeno dimostrato la perdita di chances che avrebbe subito a causa del ritardo.
Quando al danno per l'occupazione dell'immobile, si ritiene che la relativa domanda risarcitoria sia assorbita dall'accoglimento della domanda di pagamento dei canoni scaduti e non pagati per un importo di € 2.100,00.
Quando al danno materiale arrecato all'immobile ed alle attrezzature, si ritiene che la documentazione fotografica, prodotta in atti dal convenuto, pur evidenziando uno stato di incuria dell'immobile, non sia tale da confermare la sussistenza di danni alle attrezzature concesse in locazione: pertanto, tale domanda è rimasta indimostrata ai sensi dell'articolo 2697 c.c. e va rigettata;
peraltro, la documentazione fotografica non è stata neanche riconosciuta dai testimoni come riconducibile al locale pizzeria oggetto di causa.
Per quanto infine attiene alla domanda riconvenzionale proposta dal terzo sig. , deceduto in corso di causa, con ON la quale è stata richiesta la somma di € 2.580,00 a titolo di fitti non percepiti sulla base del contratto stipulato in data 1 giugno
1998 (doc. n 4 propria produzione), domanda neanche riproposta dagli eredi, non costituitisi nonostante le notifiche regolari dell'atto in riassunzione, la stessa si intende non più coltivata, tenuto conto della condotta processuale delle parti, a prescindere da ogni valutazione in ordine alla relativa ammissibilità.
12 La reciproca soccombenza tra tutte le parti in causa giustifica la compensazione integrale delle spese del presente grado, fra tutte le parti del giudizio, ai sensi dell'articolo 92, comma 2, c.p.c. Nulla deve essere disposto in ordine alle spese di lite nei confronti delle parti contumaci, in ragione della mancata costituzione in giudizio.


P.Q.M.


Il Tribunale di Vallo della Lucania, sezione civile, in persona della dr.ssa Chiara Sangiuolo, definitivamente pronunciando, ogni avversa istanza, deduzione ed eccezione reietta, così provvede:
1) Dichiara la contumacia di , Controparte_2 CP_3
e ;
[...] Controparte_4
2) Rigetta le domande proposte da;
Parte_1
3) Accoglie parzialmente la domanda riconvenzionale proposta da e per l'effetto condanna al Controparte_1 Parte_1 pagamento della somma di € 2.100,00 in favore di P_
, oltre rivalutazione ed interessi come in parte motiva;

[...]
4) Rigetta le ulteriori domande riconvenzionali;

5) Compensa integralmente le spese di lite tra tutte le parti del giudizio;

6) Nulla sulle spese nei confronti delle parti contumaci.
Vallo della Lucania, 19.5.2025
Il Giudice
dr.ssa Chiara Sangiuolo


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