REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di L'Aquila
Sezione per le controversie in materia di locazioni
R.G. 726/2024
La Corte D'Appello di L'Aquila, in persona dei magistrati: dr. Fabrizio Riga Presidente dr. Anna Maria Tracanna Consigliere relatore dr. Massimo De Cesare Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II grado tra assistito e difeso dall'Avv. CIRILLO LORENZO Parte_1 appellante e ssistito e difeso dall'Avv. D'ONOFRIO CESARE Controparte_1 appellato
Oggetto : sentenza n. 838/2024 in data 04/06/2024 del Tribunale di Pescara
Con la sentenza indicata in epigrafe il Tribunale di Pescara ha così statuito : “1- Rigetta l'opposizione avanzata da nei confronti di Parte_1 CP_1


2- Accerta l'inadempimento contrattuale per morosità di
[...] Parte_1
nei confronti di con riferimento al contratto di locazione
[...] Controparte_1 dell'immobile per uso commerciale sito in Pescara alla via Via Arapietra nn. 1,3,5,7,7/1,7/2,7/3,7/4 e per l'effetto dichiara la risoluzione dello stesso con rilascio immediato, libero da persone e cose;

3- Condanna, per l'effetto, Parte_1 alla corresponsione di eventuali altri canoni, accessori ed imposte a scadere fino al giorno dell'effettivo rilascio in favore di poi corretto in Pt_2 CP_1 CP_1


4- Condanna, altresì, alla refusione delle spese di lite in favore Parte_1 di poi corretto in che si liquidano in Euro 2.000,00, Pt_2 CP_1 CP_1 percompenso complessivo, oltre il rimborso forfettario del 15%, CPA e IVA, nonché
Euro 268,93 per esborsi”.

In particolare, intimava a sfratto per morosità per Controparte_1 Parte_1 mancato pagamento dei canoni di locazione dei mesi di maggio, giugno e luglio 2023, oltre alla somma di € 240,00 quale rimborso del 50% per imposta di registro, per un complessivo importo di € 3.240,00, chiedendo altresì emettersi decreto ingiuntivo per il predetto importo, oltre alle mensilità successive e oltre interessi e rivalutazione monetaria.
A seguito di rituale opposizione, il Giudice disponeva il mutamento del rito, con termine per esperire il tentativo di mediazione e per depositare memorie integrative, all'esito pronunciava la sentenza sopra indicata, pubblicata in data 4 giugno 2024.
Con ricorso depositato in data 20 agosto 2024 ha proposto appello Parte_1
chiedendo la riforma della pronuncia, riportandosi alle conclusioni rassegnate
[...] con la comparsa di costituzione nel giudizio di primo grado e cioè “1) IN VIA
PRINCIPALE E NEL MERITO, accogliere per i motivi tutti dedotti in narrativa il proposto appello e, per l'effetto, in parziale riforma della sentenza del Tribunale di
Pescara n. 838/2024 pubbl. il 04.06.2024 n. r.g. 3332/2023, modificare quanto disposto in ordine alla domanda di risoluzione contrattuale per inadempimento del conduttore
proposta dal locatore Rag. e quindi accertata e Parte_1 Controparte_1 dichiarata l'illegittimità e/o infondatezza della domanda rigettare la stessa e condannare il Rag. alla rifusione delle spese dei due gradi di giudizio Controparte_1 ed al rimborso di tutto quanto eventualmente versato dal conduttore in virtù della appellata sentenza. Il tutto oltre interessi dalla data della domanda al saldo”. Si è costituito in giudizio l'appellato contestando ogni motivo di gravame e chiedendone il rigetto.
All'odierna udienza la causa è stata discussa e decisa nei termini indicati in dispositivo.
Con il primo motivo di impugnazione l'appellante ha lamentato la violazione e falsa applicazione delle norme in tema di locazione ed in particolare dell'art. 1455 C.C., avendo il Tribunale trascurato l'esame della documentazione versata in atti, da cui rilevare che il ritardo nel pagamento di soli due canoni assume un connotato di minore gravità, se valutato alla luce della condotta tenuta dal conduttore e dal locatore negli anni precedenti l'episodio sottoposto all'esame. In particolare, nel valutare i due precedenti procedimenti di convalida di sfratto del 2019 e del 2022, oltre un ultimo giudizio ancora pendente tra le parti, omette il giudice di primo grado di rilevare che il procedimento di convalida di sfratto nel 2019 è stato definito con sentenza n. 646/2020 pubbl. il 18/06/2020 di rigetto della domanda di risoluzione del contratto avanzata dal locatore, in quanto l'inadempimento invocato è stato ritenuto di scarsa importanza e quello di convalida di sfratto del 2022 si è concluso con una conciliazione per il tramite dell'Organismo di Mediazione in cui espressamente si dava atto Controparte_2 che la morosità reclamata era infondata in quanto i canoni erano stati regolarmente pagati.
Il terzo procedimento cui il Tribunale fa riferimento è relativo ad opere di manutenzione dell'immobile di cui il locatore avrebbe dovuto farsi carico.
pag. 2/5 Esclusi pertanto episodi di morosità legittimamente contestabili al conduttore, a parere dell'appellante, la sentenza sarebbe pervenuta a conclusioni del tutto contraddittorie, non potendosi neppure nella fattispecie in esame parlarsi di sussistente morosità, atteso che se è vero che il pagamento dei canoni dei mesi di maggio, giugno e luglio 2023 è avvenuto in ritardo, mediante bonifico con valuta del 27.07.2023, il giorno successivo alla notifica dell'atto di intimazione, avrebbe dovuto considerarsi che l'ordine di bonifico recava la data del 21.07.23, con esecuzione al 26.07.2023 e valuta 27.07.2023, dunque antecedente al 26.07.2023, di notifica dello sfratto.
Ciò non può non incidere su una valutazione prognostica tale da escludere, in termini di rilevante probabilità, il possibile verificarsi di ulteriori inadempimenti, tenuto altresì conto delle ulteriori risultanze documentali che confermano come, nel corso del rapporto, il conduttore era solito provvedere -con il benestare della proprietà - al pagamento dei canoni talvolta in anticipo e talaltra in ritardo (cfr doc. 9 e 10).
Il motivo è inammissibile
Preliminarmente deve darsi atto che, ai sensi dell'art. 8 del contratto di locazione stipulato dalle parti, “il mancato pagamento, anche di una sola rata del canone, decorsi
20 giorni dalla scadenza, determina la risoluzione di diritto del contratto ed il conseguente risarcimento danni, ai sensi dell'art. 1456 c.c.” Nel medesimo contratto è previsto che il canone mensile doveva essere corrisposto “entro il giorno 5 di ogni mese”.
Non è contestato e risulta documentalmente che il pagamento delle mensilità di Maggio,
Giugno e Luglio 2023 (pari a complessivi Euro 3.000,00) è avvenuto in data 27.07.23 e pertanto, avendo il locatore azionato, ai sensi dell'art. 1456 c.c., la suindicata clausola risolutiva espressa, si è prodotta ope legis la risoluzione del contratto, senza nessuna necessità per il medesimo di dar prova dell'importanza dell'inadempimento. La Suprema Corte è ferma nell'affermare che “Nelle locazioni di immobili ad uso diverso dall'abitazione, alle quali non si applica la disciplina di cui all'art. 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392 (vedi Cass. sez. unite n. 272/1999), l'offerta o il pagamento del canone, se effettuati dopo l'intimazione di sfratto, non consentono, da una parte, attesa
l'insussistenza della persistente morosità di cui all'art. 663, terzo comma, c.p.c.,
l'emissione, ai sensi dell'art. 665 cod. proc. civ., del provvedimento interinale di rilascio con riserva delle eccezioni, ma non comportano, dall'altra, nel giudizio susseguente a cognizione piena, l'inoperatività della clausola risolutiva espressa, in quanto, ai sensi dell'art. 1453, terzo comma, cod. civ., dalla data della domanda – che é quella già avanzata ex art. 657 cod. proc. civ. con l'intimazione di sfratto, introduttiva della causa di risoluzione del contratto – il conduttore non può più adempiere”. (Cass., civ. sez. III, del 8 novembre 2018, n. 28502; Cass. Civ. Sez. III, del 31.05.2010 n. 13248).
Nella specie, la conduttrice ha omesso il pagamento della somma di € 3.000,00, pari a 3 mensilità (per i mesi di maggio, giugno e luglio 2023) – oltre che della somma di Euro
240,00 pari al 50% dell'imposta di registro del 2022 e del 2023 (ciascuna pari ad Euro
pag. 3/5 120,00) (doc. n. 3 e 4) così come prevede il predetto contratto di locazione (art. 6) – e il locatore ha intimato lo sfratto per morosità, con notifica dell'atto ritualmente perfezionatasi ex art. 140 cpc per l'intimante in data 21.07.23 (doc. n.1) e per il destinatario in data 26.07.23 con il ricevimento dell'atto.
I bonifici, ordinati dalla conduttrice con valuta 27 luglio 2023, sono stati eseguiti in pari data, successiva quindi alla notifica della intimazione di sfratto per morosità.
A nulla rileva la diversa data del 21 luglio 2023, alla quale risalirebbero gli ordini dei bonifici stessi, avendo il conduttore ricevuto il pagamento solo il 27 luglio 2023. Al momento della notifica della intimazione dello sfratto, la intimata era dunque Pt_1 morosa quanto meno per la somma di Euro 3.000,00, pari ai tre canoni locatizi che scadevano, rispettivamente, il 5 maggio, il 5 giugno ed il 5 luglio 2023.
Avendo il conduttore medesimo agito per la risoluzione del contratto, azionando la clausola risolutiva espressa, alcun adempimento tardivo avrebbe potuto renderla inoperante.
Tanto premesso, deve darsi atto che il motivo di impugnazione proposto dalla conduttrice afferisce esclusivamente alla parte della sentenza che ha accertato la gravità della inadempienza contrattuale ex art. 1455 c.c., senza alcun riferimento alla parte della medesima pronuncia – da ritenersi dunque non impugnata – che ha accertato la piena validità ed operatività della clausola risolutiva espressa e quindi la risoluzione di diritto della locazione ex art. 1456 c.c. con conseguente acquiescenza alla stessa e relativo passaggio in giudicato ai sensi dell'art. 329 cpc, che preclude e travolge l'unico e diverso motivo di impugnazione, fondato sull'insussistenza del presupposto del grave inadempimento della conduttrice, ex art. 1455 c.c., da ritenersi pertanto inammissibile.
E' consolidato l'orientamento della Suprema Corte per cui “Ove la sentenza sia sorretta da una pluralità di ragioni, distinte ed autonome, ciascuna delle quali giuridicamente e logicamente sufficiente a giustificare la decisione adottata, l'omessa impugnazione di una di esse rende inammissibile, per difetto di interesse, la censura relativa alle altre, la quale, essendo divenuta definitiva l'autonoma motivazione non impugnata, non potrebbe produrre in nessun caso l'annullamento della sentenza. (Nella specie, relativa ad una controversia tra fratelli relativa alla divisione del patrimonio confluito in una comunione tacita familiare, il giudice di primo grado aveva rigettato la domanda rilevando sia l'infondatezza delle singole pretese, sia, in ogni caso, che i ricorrenti erano stati equamente compensati per l'attività prestata nell'ambito dell'impresa familiare, e la corte d'appello aveva dichiarato inammissibile il gravame attesa
l'omessa impugnazione di quest'ultima "ratio decidendi"; la S.C., in applicazione del principio di cui alla massima, ha dichiarato inammissibile il ricorso)” (Cass. n.
3386/2011).
Le spese del grado seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo, unitamente al raddoppio del contributo unificato.


P.Q.M.


pag. 4/5 - Dichiara inammissibile l'appello
- Condanna l'appellante alla rifusione delle spese del grado liquidate in € 962 per compensi professionali, oltre spese generali, i.v.a. qualora dovuta e c.p.a. come per legge;

- Dà atto della sussistenza dei presupposti oggettivi per il versamento, da parte dell'appellante, di un importo ulteriore, pari a quello del contributo unificato previsto per il gravame.
Così deciso nella camera di consiglio del 13/03/2025.

Il Consigliere rel. est.
Il Presidente
Anna Maria Tracanna Fabrizio Riga
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