N. R.G. 1914/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
TERZA SEZIONE CIVILE
La Corte di Appello di Firenze, terza sezione civile, in persona dei Magistrati: dott. Carlo Breggia Presidente dott. Marco Cecchi Consigliere dott. Antonio Picardi Consigliere Relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 1914/2021 promossa da:
(C.F. ) con il patrocinio dell'Avv. CIRILLO ANTONIO e dell'Avv. Parte_1 P.IVA_1 CIRILLO MARCO

APPELLANTE/I nei confronti di
“ Controparte_1
“ ” (CF con il patrocinio
[...] Controparte_1 P.IVA_2 dell'Avv. ALTAVILLA ARMANDO (CF ) C.F._1
Controparte_2
(CF ) con il patrocinio dell'Avv. MONOPOLI NICOLETTA
[...] P.IVA_3 (CF ) C.F._2

APPELLATO/I avverso la sentenza n. 384/2021 emessa dal Tribunale di Pistoia e pubblicata il 30/04/2021
CONCLUSIONI
In data 3-31.7.2024 la causa veniva posta in decisione sulle seguenti conclusioni:
Per parte appellante: “accogliere il presente appello e per l'effetto, in riforma dell'impugnata sentenza, sentir condannare – in solido tra di loro – le appellate Società al pagamento della complessiva somma di € 1.169.218,75= (unmilionecentosessantanovemiladuecentodiciotto/75) pagina 1 di 16 oltre interessi legali dal dovuto al soddisfo e tanto in ragione: a) di € 169.218,75= (centosessantanovemiladuecentodiciotto/75) per effetto della pattuizione sul cd. valore aggiunto, siccome conseguente all'impedimento, frapposto dalle Cooperative appellate, alla realizzazione della relativa condizione concernente l'approvazione del progetto edilizio sull'area posta nel Comune di Orbetello e per il resto b) alla ritardata cancellazione delle iscrizioni ipotecarie gravanti il patrimonio immobiliare, oggetto delle garanzie bancarie prestate e tardivamente rimosse, oltre che c) della somma di € 1.000.000,00= (unmilione) siccome convenuta a titolo di penale ex art. 11 lettera b del contratto datato 13.7.2011 per l'ipotesi, come è avvenuto, di inadempimento, secondo quanto innanzi contestato, avuto riguardo anche d) alla, confermata e irrevocabile Part esecutività della sentenza di primo grado, pronunciata nel giudizio promosso dall – come da sentenza della C.d.A. di Roma n. 1407/2018 – che costituiva l'ulteriore per quanto marginale condizione apposta al relativo pagamento. – Gradatamente ed ancora se necessario, stante la evidente conseguenzialità dei patti intercorsi – finalizzati a regolare anche i successivi obblighi e adempimenti oltre che a sanzionarne la violazione – in via istruttoria ammettersi il deferito interrogatorio formale ai legali rappresentanti delle due Cooperative appellate e quindi, se necessario, la relativa prova testimoniale siccome articolata con la seconda memoria istruttoria ex art. 183 VI comma cpc datata 3 Novembre 2017, confermandosi a teste il Sig. Testimone_1 residente in [...], quanto ai capi a-b-c di cui alle pagg. 1-2-3 dell'atto difensivo indicato e con riguardo alle relative istanze istruttorie. Con vittoria di spese e competenze del doppio grado di giudizio, con attribuzione ai difensori costituiti quanto all'attività professionale svolta a far tempo dal 13 Dicembre 2018”
Per parte appellata SA: “Voglia la Corte di Appello rigettare l'appello proposto dalla Pt_1 avverso la sentenza n. 384/2021, pubblicata il 30.4.2021 – pronunciata nel giudizio iscritto
[...] al N.R.G. 3984/2016 del Tribunale di Pistoia, Giudice dott.ssa Maria Iannone perché inammissibile per violazione degli art. 342 e 348 bis c.p.c. e comunque perché infondato nel merito, in fatto e diritto, per i motivi specificati in narrativa, e per l'effetto confermare l'impugnata sentenza. Vittoria di spese e compenso”.
Per parte appellata : “Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Firenze, ogni contraria domanda CP_2 ed eccezione disattesa, per i motivi che verranno ritenuti di giustizia così giudicare: - dichiarare inammissibile l'appello e/o rigettare l'appello ex artt. 342 e 348 c.p.c. siccome giuridicamente infondato in fatto e diritto confermando integralmente la sentenza di primo grado del Tribunale di Pistoia n. 384/2021; - rigettare e/o dichiarare inammissibili le domande tutte nessuna esclusa avanzate da parte appellante in quanto infondate giuridicamente e non provate con ogni conseguenza di legge;
- dichiarare l'assenza di ogni e qualunque inadempimento agli obblighi CP_ contrattuali e/o l'assenza di responsabilità alcuna in capo a e/o alle convenute per i motivi indicati negli atti difensivi o che verranno ritenuti di giustizia e conseguentemente rigettare tutte le domande di condanna al risarcimento dei danni e di pagamento della penale e/o somme a qualsivoglia titolo o causa ex adverso formulate dall'appellante siccome giuridicamente infondate e non provate. -condannare parte appellante alla refusione delle spese e competenze del giudizio, rimborso forfettario, CPA ed IVA come per legge”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione, regolarmente notificato, conveniva in giudizio, innanzi questa Parte_1
pagina 2 di 16 Corte di Appello, “ (di Controparte_1 seguito anche solo nonché CP_1 Controparte_2
– (di seguito anche solo ) proponendo gravame avverso la sentenza
[...] CP_2
n. 384/2021, emessa dal Tribunale di Pistoia e pubblicata il 30/04/2021, che, definitivamente pronunciando sulle domande proposte da , le aveva rigettate, con compensazione integrale Pt_1 delle spese di lite.
1 – Il giudizio di primo grado.
1.1. – A seguito della dichiarazione di incompetenza territoriale del Tribunale di Napoli Nord, con atto di citazione in riassunzione ex artt. 50 e 125 disp. att. c.p.c., aveva convenuto in Parte_1 giudizio e dinanzi al tribunale di Pistoia, esponendo: CP_1 CP_2
- di avere, in data 11.10.2011, in qualità di parte venditrice unitamente alle società CP_3
e stipulato ai rogiti del Notaio di Pistoia, con CP_4 Controparte_5 Per_1 CP_1
e Società Cooperativa CCC Consorzio Cooperative Costruzioni, un atto denominato CP_2
“permute, vendite e cessioni di partecipazioni sociali”;
- che, con tale atto, la società unitamente alle altre sopra citate ( Parte_1 CP_3
e , aveva ceduto, a ed a , nonché ad una terza CP_4 Controparte_5 CP_1 CP_2 società cooperativa (CCC Consorzio Cooperative Costruzioni), le quote della GU ZZ Srl pari al 40% del capitale sociale di quest'ultima, ricevendo in permuta immobili di proprietà delle
Cooperative;
- che il suddetto atto dell'11.10.2011 era stato stipulato in adempimento del contratto preliminare del 13.07.2011, intercorso fra le medesime parti venditrici e le società cooperative e , CP_1 CP_2 con cui le prime si erano obbligate a trasferire alle due cooperative od a soggetti da esse indicati, nelle percentuali e secondo le modalità esposte in quell'atto, le rispettive partecipazioni detenute nella società GU ZZ, pari, come sopra accennato, al 40% del capitale sociale
(appartenendo già il restante 60% alle ridette cooperative) nonché i crediti vantati dalle stesse quattro venditrici per i finanziamenti concessi alla medesima GU ZZ Srl per complessivi euro 2.426.732,40;
- che nello stesso preliminare era stato convenuto che il corrispettivo della cessione (indicato come “valore”) sarebbe stato pagato per euro 4.275.000,00 (al netto degli acconti già eventualmente versati) alla data del contratto definitivo e per euro 712.500,00 (indicato come
“valore aggiuntivo”) entro 60 giorni dal verificarsi delle due condizioni ivi indicate, ovvero che: 1)
GU ZZ avesse ottenuto, entro il termine essenziale del 31.12.2014, dal Comune di Co Orbetello l'approvazione, per l'area ex . in Orbetello Scalo, di un piano di sviluppo Pt_3 urbanistico;
2) entro il medesimo termine essenziale del 31.12.2014 fosse stata risolta e/o pagina 3 di 16 definita la controversia promossa da , quale successore Parte_4 della Parker Immobiliare Spa, e pendente dinanzi al Tribunale di Roma;

- che relativamente alle modalità di estinzione del suddetto debito (c.d. “valore”), era stato inter partes convenuto che le cooperative avrebbero versato alle quattro società venditrici, cumulativamente, la somma di euro 349.415,00, mentre il residuo debito di euro 3.925.585,00 sarebbe stato saldato mediante il trasferimento in permuta di immobili di proprietà loro o di altre cooperative;

- che per il pagamento del c.d. “valore aggiuntivo” era stato pattuito che tale debito si sarebbe potuto estinguere anche mediante il trasferimento in permuta di ulteriori beni immobili, mentre il corrispettivo per la cessione dei crediti veniva determinato in euro 2.426.752,40
(cumulativamente per le quattro società e, quindi, in euro 716.882,40 per la sola da Parte_1 versarsi in danaro;

- che, per l'ipotesi di inadempimento agli obblighi assunti nel ridetto preliminare, veniva pattuita una penale pari a 1.000.000,00 euro oltre al rimedio ex art. 2932 c.c. per il caso di mancata stipula del definitivo;

- che contestualmente al preliminare di cui sopra, era stata conclusa una transazione concernente le possibili azioni connesse alla precedente gestione della GU ZZ s.r.l.;
- che, a seguito della stipula del contratto definitivo, aveva preso contezza che gli Parte_1 immobili a quest'ultima assegnati come corrispettivo della cessione delle quote sociali della
GU ZZ (pari al 9,5% del capitale sociale), a fronte del quale avrebbe avuto diritto al
23,75% del corrispettivo complessivamente pattuito per il trasferimento del 40% del capitale sociale (pari ad euro 1.015.312,00), avevano un valore di mercato notevolmente inferiore a quello ad essi attribuito nel contratto definitivo dell'11.10.2011 pari ad almeno € 149.312,00 ;
- che per la posizione degli immobili ad essa assegnati, aveva incontrato rilevanti Parte_1 difficoltà nel concederli in locazione tanto che, alla fine, essi erano stati locati ad un canone notevolmente inferiore rispetto a quello di mercato, con aggravio di spese per la medesima parte attrice, medio tempore costretta a farsi interamente carico dei relativi oneri condominiali e fiscali;

- che le Cooperative sopra citate, a seguito del subentro nella titolarità delle quote sociali della
GU ZZ s.r.l., avevano omesso di procedere alla liberazione di e dei suoi soci dalle Pt_1 garanzie fideiussorie prestate, così causando l'iscrizione alla centrale rischi della Banca d'Italia della medesima , con conseguente grave pregiudizio per quest'ultima in termini di Pt_1 impossibilità di accesso al credito e di chiusura delle linee di credito già in essere.
- che, inoltre, le cooperative e si erano rese gravemente inadempienti anche in CP_1 CP_2 relazione al pagamento del c.d. “valore aggiuntivo” (art. 3 contratto preliminare del 13.07.2011),
pagina 4 di 16 la cui corresponsione era sottoposta a due condizioni, di cui una si era avverata – avendo le società venditrici ottenuto una sentenza di primo grado favorevole, destinata a passare in giudicato in quanto impugnata con un atto di appello inammissibile – mentre l'altra non si era concretizzata per fatto e colpa delle medesime società cooperative, con conseguente operatività della fictio iuris ex art. 1359 c.c., di talché le convenute andavano condannate anche al pagamento della somma di € 169.218,75, corrispondente al 23,75% del valore aggiuntivo di euro
712.500,00, oltre interessi;

- che stanti gli inadempimenti sopra descritti, ascrivibili alle convenute, doveva ritenersi applicabile la penale prevista nel preliminare de quo da liquidarsi in favore di nell'intera Parte_1 misura di € 1.000.000,00.
1.2. – Radicatosi il contraddittorio, si costituivano in giudizio la SA e , contestando CP_2 integralmente le domande avversarie di cui chiedevano il rigetto, con condanna dell'attrice ex art. 96 c.p.c.
1.2.1. – spiegava pure domanda riconvenzionale, nel caso di revisione dei valori di CP_1 permuta, chiedendo la condanna di al pagamento della differenza “tra il valore delle Pt_1 prestazioni adempiute dalla attraverso la vendita degli immobili meglio descritti ai luoghi CP_1
1°, 2°, 3°, 4° e 5° del contratto definitivo ai rogiti Notaio di Pistoia, del 11 ottobre 2011, Per_1
e le controprestazioni assunte dalla con il trasferimento delle proprie quote di GU Parte_1
ZZ, per un importo pari ad € 298.181,00 ovvero alla diversa somma che risulterà all'esito della c.t.u. volta a determinare l'esatto valore delle quote di partecipazione della s.r.l. GU
ZZ cedute dalla rispetto al valore degli immobili ceduti da quale Parte_1 CP_1 corrispettivo;
il tutto oltre interessi dal 31.11.2011 al soddisfo”.
1.2.2. – Anche spiegava domanda riconvenzionale, chiedendo: “in ipotesi in cui si ritenesse CP_2 che i valori di permuta indicati nel contratto preliminare e nel contratto definitivo d.d. 11.10.2011 siano passibili di revisione, in accoglimento della presente domanda riconvenzionale condannare la
in persona del legale rappresentante, a pagare a la differenza tra il corrispettivo Parte_1 CP_2 versato dalla , attraverso la cessione in permuta degli immobili siti in Conselve meglio CP_2 descritti nel contratto definitivo a rogito Notaio di Pistoia dell'11 ottobre 2011 e le Per_1 controprestazioni assunte dalla con il trasferimento in permuta delle proprie quote di Parte_1
GU ZZ, per un importo pari ad € 585.718,29 oltre IVA, nella misura e per i motivi che verranno ritenuti di giustizia, somma che risulterà all'esito della c.t.u. volta a determinare l'esatto valore delle quote di partecipazione della GU ZZ s.r.l. cedute dalla rispetto al Parte_1 valore degli immobili ceduti da quale corrispettivo;
il tutto oltre interessi dall'11.10.2011 al CP_2 soddisfo”.
pagina 5 di 16 1.3. – All'esito dell'istruttoria, articolatasi nell'assunzione di prove documentali, il tribunale decideva nei termini sopra esposti sulla base delle seguenti considerazioni:
(-) il thema decidendum riguardava la questione della sopravvivenza del contratto preliminare rispetto alla stipula del contratto definitivo e la possibilità di configurare un inadempimento del primo, rispetto alle pattuizioni ivi contenute, anche nel caso in cui il contratto definitivo fosse stato concluso;

(-) secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale, nel caso in cui le parti, dopo aver stipulato un contratto preliminare, abbiano sottoscritto un contratto definitivo, quest'ultimo costituisce l'unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al negozio voluto, in quanto il contratto preliminare, determinando soltanto l'obbligo reciproco della stipulazione del contratto definitivo, resta superato da questo, la cui disciplina può anche non conformarsi a quella del preliminare, salvo che le parti abbiano espressamente previsto che essa sopravviva (Cass.
11.07.2007 n. 15585; Cass. 18.07.2003 n. 11262; Cass. 25.02.2003 n. 2824; Cass. 18.04.2002
n. 5635; Cass. 9184/2011);
(-) nel silenzio del contratto definitivo, la presunzione di conformità del nuovo accordo alla volontà delle parti può essere vinta soltanto dalla prova – che deve risultare da atto scritto ove il contratto abbia ad oggetto beni immobili – di un accordo posto in essere dalle stesse parti contemporaneamente alla stipula del definitivo;

(-) l'onere di tale prova, secondo le regole generali del processo, grava sull'attore, trattandosi di fatto costitutivo della domanda con la quale il medesimo chiede l'adempimento di un obbligo che, pur riportato nel contratto preliminare, può essere fatto valere in forza del distinto accordo intervenuto fra le parti all'atto della stipula del contratto definitivo (Cass. 10.01.2007 n. 133;
Cass. 14.03.2018 n. 6223);
(-) nella specie, l'attrice non aveva assolto al suo onere probatorio, stante pure l'assenza di qualsiasi allegazione sul punto;

(-) pertanto, non era possibile affermare la sopravvivenza delle pattuizioni del preliminare a fronte della stipula del definitivo, da considerarsi quale unica fonte di regolamentazione dei rapporti fra le parti, tenuto conto anche del chiaro tenore testuale di quest'ultimo che sembrava superare ed assorbire il primo;

(-) per quanto concerneva la domanda di parte attrice volta ad ottenere il pagamento in suo favore della differenza tra il valore delle quote sociali di GU ZZ e quello degli immobili dati ad essa in permuta, pari ad euro 149.312,00, la stessa era infondata, dal momento che si fondava su un'errata valutazione della convenienza economica dell'affare, come tale del tutto irrilevante;

pagina 6 di 16 (-) peraltro, dalla lettura dei due atti (contratto definitivo e preliminare) emergeva che le parti avevano inteso riconoscere sia alle quote sociali sia agli immobili un valore che era il risultato di molteplici valutazioni e considerazioni e, come tale, pienamente concordato, anche perché con tali atti era loro intenzione chiudere “in transazione ogni contenzioso in essere e/o potenziale inter partes” (cfr. art. 12 del contratto preliminare);
(-) pertanto, le domande attoree dovevano essere respinte e andavano rigettate e/o comunque reputate assorbite anche le domande riconvenzionali formulate dalle convenute, che erano state articolate nella sola ipotesi di accoglimento delle richieste dell'attrice.
(-) andava, altresì, respinta la domanda formulata dalle convenute ex art. 96 c.p.c. atteso che era rimasta indimostrata la circostanza che l'attrice avesse agito con dolo o colpa grave.
Le spese di lite venivano integralmente compensate fra le parti, stanti la reciproca soccombenza e la peculiarità della vicenda de qua.
2 – Il giudizio di secondo grado.
2.1. – Avverso tale sentenza proponeva appello articolando, in un unico motivo, le Parte_1 seguenti censure:
(-) il tribunale aveva errato nel ritenere le pattuizioni contenute nel preliminare del 13.7.2011 assorbite dalla stipula del definitivo.
Difatti, tali atti erano diretti alla realizzazione di un unico programma negoziale, rispetto al quale le Cooperative convenute erano solidalmente obbligate all'adempimento di più obbligazioni.
In particolare, le originarie convenute si erano rese inadempienti in quanto non si erano attivate:
1) per l'acquisizione delle autorizzazioni necessarie alla realizzazione del progetto edilizio relativo all'area ex Sitoco, con conseguente mancato avveramento della condizione prevista dall'art. 3 del preliminare;
2) per ottenere la liberazione, nel termine convenuto, delle società venditrici (fra cui dalle iscrizioni ipotecarie e dalle garanzie fideiussorie prestate, il che aveva Parte_1 comportato l'iscrizione dell'appellante alla Centrale Rischi della Banca d'Italia, con grave pregiudizio in termini di impossibilità di acceso al credito e di chiusura delle linee di credito già concesse.
Ciò comportava l'applicabilità della penale di € 1.000.000,00, prevista proprio nel caso di inadempimento delle Cooperative.
Inoltre, le società appellate andavano condannate anche al pagamento della somma di €
169.218,75 (pari al c.d. “valore aggiuntivo”), oltre interessi dal 31.12.2014.
(-) Il tribunale aveva erroneamente supposto – finanche equivocando sul dato letterale delle pattuizioni – che gli atti di che trattasi, contratto preliminare e definitivo, consentissero di ritenere definito transattivamente “ogni contenzioso in essere o potenziale inter partes”, escludendo gli pagina 7 di 16 effetti dei successivi eventi e/o comportamenti rispetto ai quali, invece, la transazione costituiva la necessaria premessa.
Per tali ragioni veniva formulata da parte appellante richiesta di riforma della sentenza gravata in accoglimento delle conclusioni come in epigrafe trascritte, con condanna della controparte alla rifusione delle spese di lite di entrambi i gradi di giudizio.
2.2. – Radicatosi il contraddittorio, la SA e la , nel costituirsi in giudizio, eccepivano CP_2 preliminarmente l'inammissibilità dell'appello ex artt. 342 c.p.c. e 348 bis c.p.c.; nel merito, contestavano, perché infondate, le censure mosse da parte appellante nei confronti della sentenza impugnata, della quale chiedevano, per contro, la conferma con vittoria delle spese anche in questo grado di giudizio.
2.3. – La causa è stata trattenuta in decisione in data 3-31.07.2024, sulle conclusioni delle parti, precisate come in epigrafe trascritte, a seguito di trattazione scritta, con i termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
***
3 – Sulle questioni preliminari
3.1. – In via preliminare, è da rilevare che l'eccezione di inammissibilità del gravame, per pretesa violazione dell'art. 342 c.p.c., sollevata da parte appellata, si appalesa infondata, in quanto l'onere di specificità dei motivi di appello deve ritenersi assolto quando, anche in assenza di una formalistica enunciazione, le argomentazioni contrapposte dall'appellante a quelle esposte nella decisione gravata siano tali da inficiarne il fondamento logico giuridico (cfr. Cass. Civ. Sez. 3,
Sentenza n. 18307 del 18/09/2015).
In concreto, dalla lettura dell'atto è dato ricavare non solo le statuizioni oggetto di gravame ma anche in che termini è stata richiesta la modifica della valutazione operata dal giudice di primo grado: le censure formulate presentano un grado di contenuto critico sufficientemente articolato e si esprimono in termini di adeguata contrapposizione ai passaggi motivazionali della decisione impugnata.
3.2. – Si deve, poi, escludere che l'ordinanza di cui all'art. 348-bis c.p.c., invocata da parte appellata, possa essere pronunciata dopo che, dato corso alla trattazione, l'impugnazione sia stata trattenuta in decisione (cfr. Cass. civ. sez. III, sentenza n.14696 del 19 luglio 2016).
3.3. – Sempre in via preliminare, è necessario considerare come le istanze istruttorie reiterate dall'appellante non possano essere ammesse, non avendo la parte dedotto alcunché in punto di loro decisività e rilevanza.
Invero, i motivi di appello concorrono a determinare l'oggetto del relativo giudizio e, per questo profilo, incidono sullo stesso esercizio del potere d'impugnazione, non potendosi considerare pagina 8 di 16 proposti all'esame del giudice del gravame i capi della sentenza di primo grado che non siano stati in concreto oggetto di specifiche censure nell'atto di appello. Pertanto, la parte non può riproporre istanze istruttorie espressamente o implicitamente disattese dal giudice di primo grado senza espressamente censurare, con motivo di gravame, le ragioni per le quali la sua istanza è stata respinta o dolersi della omessa pronuncia al riguardo (cfr. Cass. sez. 3^ civ.

7.7.2006 n. 15519 rv
591566).
Nella specie, l'impugnante, nell'atto di appello, si è limitato a concludere: “in via istruttoria ammettersi il deferito interrogatorio formale ai legali rappresentanti delle due Cooperative appellate e quindi, se necessario, la relativa prova testimoniale siccome articolata con la seconda memoria istruttoria ex art. 183 VI comma cpc datata 3 Novembre 2017, confermandosi a teste il
Sig. residente in [...], quanto ai capi a-b-c di cui Testimone_1 alle pagg. 1-2-3 dell'atto difensivo indicato e con riguardo alle relative istanze istruttorie”, formulazione che, in assenza di qualsiasi parte argomentativa contenuta nel corpo del predetto scritto difensivo, non esprime alcuna sufficiente e specifica critica alla decisione istruttoria del tribunale, men che meno spiega in concreto perché le prove non ammesse avrebbero diversamente orientato la decisione.
3.4. – Infine, parte appellante non ha articolato alcuna censura avverso la statuizione di rigetto della domanda volta ad ottenere la condanna, in solido, delle convenute al pagamento della somma di € 149.312,00, pari alla differenza “tra il valore delle prestazioni adempiute dalla Pt_1
attraverso la vendita delle quote di GU ZZ e le controprestazioni assunte dalle
[...] indicate Cooperative, attraverso il trasferimento di immobili di loro proprietà”, di talché la decisione impugnata deve, sul punto, ritenersi coperta da giudicato.
Inoltre, nelle conclusioni dell'atto di appello non è stata riproposta la domanda con cui era stata richiesta la condanna delle convenute, in solido, “al risarcimento del danno per la mancata percezione del canone di locazione per il tempo in cui non è stato possibile trovare soggetti interessati a prendere in locazione gli immobili e successivamente per la ridotta misura del canone reperito, oltre che per il correlativo pagamento degli oneri condominiali e fiscali”, con la conseguenza che la stessa deve ritenersi abbandonata.
Sgombrato il campo dalle predette questioni preliminari, è possibile passare ad esaminare il gravame.
4 – L'esame del gravame.
L'appello è infondato per quanto di seguito esposto, da valere anche quale integrazione ed emendazione della sentenza impugnata.
pagina 9 di 16 4.1. – Secondo un costante orientamento giurisprudenziale, richiamato anche dal primo giudice,
“Ove alla stipula di un contratto preliminare segua ad opera delle stesse parti la conclusione del contratto definitivo, quest'ultimo costituisce l'unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al particolare negozio voluto, in quanto il contratto preliminare, determinando soltanto l'obbligo reciproco della stipulazione del contratto definitivo, resta superato da questo, la cui disciplina, con riguardo alle modalità e condizioni, anche se diversa da quella pattuita con il preliminare, configura un nuovo accordo intervenuto tra le parti e si presume sia l'unica regolamentazione del rapporto da esse voluta. La presunzione di conformità del nuovo accordo alla volontà delle parti può, nel silenzio del contratto definitivo, essere vinta soltanto dalla prova - che deve risultare da atto scritto ove il contratto abbia ad oggetto beni immobili - di un accordo posto in essere dalle stesse parti contemporaneamente alla stipula del definitivo dal quale risulti che altri obblighi o prestazioni, contenute nel preliminare, sopravvivono al contratto definitivo”. (cfr. ex plurimis
Cassazione civile, sentenza del 10.1.2007, n. 233; in senso conforme cfr. pure Cass. civ. n.
10210/1994; Cass. civ. n. 30735/2017; Cass. civ. n. 6223/2018).
Ciò posto, la Corte di Cassazione non ha mancato, peraltro, di precisare che “il principio dell'assorbimento del contratto preliminare nel definitivo non esime il giudice da una indagine approfondita della effettiva volontà delle parti nella sequenza preliminare-definitivo” (Cass.
22984/2014; n. 7206/1999).
Pertanto, se è vero che le clausole pattuite nel contratto preliminare, e non riprodotte nel successivo contratto definitivo, devono presumersi, in virtù del principio dell'assorbimento, non conformi alla volontà finale dei contraenti (manifestata nel definitivo), con la conseguenza che, secondo la disciplina generale, solo il contratto definitivo deve essere considerato quale unica fonte di diritti ed obblighi per le parti, è altrettanto vero che il giudice ha il dovere di verificare e di indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti nella conclusione del contratto definitivo, ed in particolare se quella presunzione possa essere vinta da elementi di segno opposto.
4.1.1. – Ebbene, come affermato sempre dalla Suprema Corte: “in tema di ermeneutica contrattuale, la norma di cui all'art.1362 cod. civ., nel sancire, al primo comma, la necessità di indagare sulla comune intenzione delle parti senza limitarsi al senso letterale delle parole usate, non svaluta punto l'elemento letterale del negozio, ma ribadisce, per converso, che, ove il dato letterale riveli con chiarezza e univocità la volontà dei contraenti (senza che esso contrasti con lo spirito della convenzione negoziale), una diversa interpretazione non è ammessa, poiché soltanto la mancanza di chiarezza, precisione ed univocità delle espressioni letterali adottate dalle parti nella redazione del testo negoziale legittimano l'interprete alla adozione di altri - e sussidiari - canoni ermeneutici, del pari indicati dal ricordato art.1362. Consegue che, nella ricerca della
pagina 10 di 16 comune intenzione dei contraenti, il primo e principale strumento dell'attività interpretativa del giudice è costituito dalle parole e dalle espressioni adottate dalle parti, la cui chiarezza ed univocità (dimostrativa di una intima ed incontroversa "ratio contrahendi") obbliga l'interprete ad attenervisi strettamente, senza sovrapporre la propria, soggettiva opinione all'effettiva volontà dei contraenti” (cfr. Cassazione civile, sentenza del 4.5.2005, n. 9284; in senso conforme cfr. anche
Cass. n. 26690/2006, Cass. n. 26567/2021, Cass. n. 5595/2014, Cass. n. 12082/12082, Cass. n.
10896/2016).
Nella specie, il contenuto letterale del contratto preliminare si presenta particolarmente significativo – e questo consente di ritenere soddisfatto anche il requisito della forma scritta, necessaria per la sua sopravvivenza, trattandosi di operazione avente ad oggetto beni immobili – in quanto all'art. 13, quarto capoverso, le parti precisavano che il definitivo “non avrà effetto novativo rispetto al presente contratto preliminare e dovrà intendersi come mera esecuzione di quanto ivi pattuito”.
Ritiene il Collegio che le parti, in tal modo, escludendo l'effetto “novativo”, abbiano inteso affermare che il preliminare avrebbe costituito la fonte di regolamentazione dei loro rapporti anche dopo la stipula del definitivo.
In altri termini, il preliminare non sarebbe stato assorbito dalla stipula del definitivo (ed in tal senso deve essere interpretato il riferimento, in senso atecnico, all'effetto “novativo”) e, quindi, le pattuizioni contenute nel primo atto avrebbero continuato ad avere efficacia anche in seguito.
Ciò tanto più se si considera che, ai sensi dell'art. 12 del preliminare (rubricato “transazione del contenzioso in essere e/o potenziale”), l'intera operazione aveva anche valenza transattiva (“Con il presente atto – e sempre che si addivenga al contratto definitivo – le parti dichiarano di transigere ogni e qualsivoglia lite pendente e/o minacciata tra le medesime parti, per fatti compiuti alla data di sottoscrizione del presente preliminare, in relazione alla partecipazione in
GU ZZ, ivi incluse pretese di risarcimento danni connesse alla gestione di GU ZZ da parte di amministratori riferibili ad una o più parti. Le parti si danno reciprocamente atto del fatto che i valori indicati nella presente compravendita sono stati determinati anche tenendo conto di reciproche concessioni in relazione alla transazione sopra descritta […] La transazione oggetto del presente articolo perderà efficacia qualora il contratto definitivo non sia stipulato entro il termine di cui all'art. 10”), il che induce a ritenere che le clausole del preliminare in questione avessero anche tale funzione e, anche per questo motivo, sopravvivessero alla stipula del definitivo.
4.1.2. – In proposito, particolarmente significativo si presenta anche il comportamento delle parti successivo alla stipula del definitivo (comportamento che costituisce ulteriore elemento di pagina 11 di 16 valutazione, ai fini dell'esegesi contrattuale, ex art. 1362, comma 2, c.c.), con specifico riferimento alla clausola di cui all'art. 3 del contratto preliminare (non confluita nel definitivo), azionata da (ove viene pattuito l'impegno, per le società cooperative, di versare alle Pt_1 venditrici il c.d. “valore aggiuntivo”, al verificarsi di due condizioni, di cui la prima concernente l'ottenimento, da parte di GU ZZ, della valida approvazione, entro il termine essenziale del 31.12.2014, per l'area ex SI.TO.CO in Orbetello Scalo, di un piano di sviluppo urbanistico, e la seconda, riguardante la definizione/risoluzione, entro lo stesso termine, della controversia promossa dall dinanzi al tribunale di Roma). Parte_4
Difatti, successivamente alla stipula del contratto definitivo dell'11.10.2011, GU ZZ – divenuta, per effetto della cessione di quote (40%) da parte di e delle altre società Parte_1 alienanti, partecipata al 100% dalle società cooperative, odierne appellate – non solo si è adoperata per l'ottenimento dell'approvazione del suddetto piano urbanistico, ma ha anche provveduto a tenere informate le venditrici sulle varie tappe del relativo iter amministrativo.
Emblematici, al riguardo, sono i seguenti documenti:
1) mail del 15.11.2013 (doc. 7 fascicolo SA) inviata da GU ZZ, fra gli altri, all'avv.
Cirillo (legale di , avente come oggetto “GU ZZ aggiornamento”, in cui la Parte_1 società mittente informava di aver provveduto, in data 10.9.2013, alla presentazione, presso il
Comune di Orbetello, della proposta del Masterplan alla presenza dei massimi rappresentanti del
Comune, della Provincia, della Regione e del Ministero dell'Ambiente; comunicava, inoltre, di avere, successivamente, fatto formale richiesta alla Pubblica Amministrazione per l'avvio della procedura di sviluppo della “scheda urbanistica dell'area”.
2) mail del 25.09.2014 (doc. 9 del fascicolo SA) avente come oggetto “GU ZZ – liberazione da impegni fideiussori”, inviata, fra gli altri, al legale rappresentante di in Parte_1 cui veniva fornito un aggiornamento sulla estinzione delle garanzie fideiussorie e sulla situazione del progetto di sviluppo, e veniva comunicato che il Comune di Orbetello non si era ancora attivato per la costituzione di un duplice tavolo tecnico per definire il tema “bonifica” e “sviluppo”, come condiviso nella riunione tenutasi presso la Presidenza della Regione Toscana.
3) lettera del 25.07.2013 (doc. 4 del fascicolo SA), inviata dal legale di e al collega CP_1 CP_2 che all'epoca assisteva (e le altre società cedenti), avente come oggetto “cessione Pt_1 partecipazione GU ZZ”, in cui il primo affermava di concordare “sull'esistenza di un corrispettivo diviso in due parti, la prima già versata al momento della sottoscrizione dell'atto di cessione, la seconda invece, soggetta all'avveramento di due condizioni e cioè: 1) l'approvazione di un piano di sviluppo urbanistico che si sostanziasse in un progetto di almeno 70.0000 mq e 2) la risoluzione della controversia promossa dall ”. Controparte_7
pagina 12 di 16 In tale missiva, il legale di e riconosceva, quindi, la validità e l'efficacia della CP_1 CP_2 pattuizione contenuta nel preliminare concernente il versamento del corrispettivo ivi denominato come “valore aggiuntivo”, rappresentando, tuttavia, il mancato avveramento di una delle due condizioni cui era subordinato il versamento di tale importo, in quanto la sentenza emessa dal
Tribunale di Roma non era ancora divenuta definitiva;
quanto, poi, all'altra condizione, faceva presente che l'approvazione del piano di sviluppo urbanistico rispondesse ad un precipuo interesse delle società cooperative resesi cessionarie e, al riguardo, ripercorreva tutte le tappe più importanti del percorso che GU ZZ, e per essa le ridette cooperative, avevano sino a quel momento intrapreso.
Pertanto, il comportamento delle parti rafforza il convincimento che, all'art. 13 del contratto preliminare, le parti avessero previsto la sopravvivenza di quelle clausole (art. 3, relativo al
“valore aggiuntivo”, ed art. 13, ultimo capoverso, relativo all'estinzione delle garanzie prestate dalle cedenti) non riproposte nel definitivo e poi azionate in giudizio.
4.2. – Ciò posto, la domanda volta ad ottenere il pagamento del c.d. “valore aggiuntivo” – pari ad
€ 169.218,75 – si presenta infondata.
4.2.1. – Difatti, la spettanza di tale importo era subordinata al verificarsi di due condizioni: i)
l'approvazione, entro il termine del 31.12.2014, del piano di sviluppo urbanistico, per l'area ex
SI.TO.CO., da parte del Comune di Orbetello;
ii) la definizione, entro il predetto termine, del giudizio promosso da dinanzi al Tribunale di Roma. Parte_4
Ebbene, è pacifico che nessuna delle due condizioni si sia verificata entro il 31.12.2014.
In particolare, è innegabile che la definizione del giudizio promosso da Parte_4 implicasse il passaggio in giudicato della sentenza resa a conclusione dell'iter
[...] processuale, mentre la decisione (n. 1407/2018) della Corte di Appello, adita in sede di gravame,
è stata depositata solo in data 1.3.2018.
4.2.2. – Inoltre, per quanto concerne la prima condizione, risulta documentalmente provato che le appellate si siano tempestivamente attivate per consentire il suo avveramento, come dimostrano gli incarichi professionali conferiti (cfr. doc. 10-11 fascicolo SA) e le seguenti missive:

1- lettera raccomandata del 12.09.2013 (cfr. doc. 5 fascicolo inviata da GU ZZ a CP_1
Regione – avente ad oggetto Controparte_8
“presentazione Masterplan area ex SITOCO – Orbetello Scalo”;

2- lettera raccomandata dell'11.10.2013 (cfr. doc. 6 fascicolo inviata da GU ZZ CP_1 alla Regione Toscana, al Presidente della Provincia di Grosseto, al Comune di Orbetello e per conoscenza al Ministero dell'Ambiente e Tutela del Territorio e del Mare, avente ad oggetto
“procedimento per la definizione della intesa per lo sviluppo urbanistico area ex SITOCO. Invio
pagina 13 di 16 scheda urbanistica aggiornata- richiesta convocazione tavolo tecnico per definizione intesa finalizzata ad accordo di pianificazione per lo sviluppo dell'area”.
Peraltro, come affermato dalla Suprema Corte: “nell'ipotesi di negozio condizionato, per
l'operatività dell'art. 1359 cod. civ., in virtù del quale la condizione si considera avverata qualora sia mancata per causa imputabile alla parte che aveva interesse contrario al suo avveramento, è necessaria la sussistenza di una condotta dolosa o colposa di detta parte, non riscontrabile nel caso di mero comportamento inattivo, salvo che questo non costituisca violazione di un obbligo di agire imposto dal contratto o dalla legge” (cfr. Cass. civ., n. 8363/2003).
Nella specie, l'art. 3 del preliminare si limitava semplicemente a prevedere, come evento condizionante, che GU ZZ conseguisse, entro il termine del 31.12.2014, l'approvazione del piano di sviluppo urbanistico, senza porre alcun obbligo di attivazione a carico della stessa, con la conseguenza che alcun addebito può essere rivolto nei suoi confronti.
Senza pretermettere che lamentando l'appellante un presunto “impedimento” posto in essere dalle
Cooperative all'avveramento della condizione, costituiva suo precipuo onere dare la prova di tale condotta ostruzionistica (cfr. Cass. civ. n. 4118/1984 onde: “colui che addebita all'altra parte il mancato avveramento della condizione apposta ad un contratto, deve provare, non solo il fatto obiettivo del mancato avveramento, ma anche l'imputabilità del medesimo, a titolo di dolo o di colpa, al soggetto controinteressato”) il che, però, non è avvenuto.
4.3. – Palesemente infondata è, poi, la domanda volta ad ottenere il risarcimento del danno per
“ritardata cancellazione delle iscrizioni ipotecarie gravanti il patrimonio immobiliare, oggetto delle garanzie bancarie prestate e tardivamente rimosse”.
Al riguardo, infatti, giova considerare come l'art. 13, ultimo capoverso, del preliminare così recitasse: “le cooperative si impegnano, al momento della stipula dei contratti definitivi di trasferimento, ad attivarsi affinché le garanzie prestate dai soci promotori e/o eventualmente dalle persone fisiche presso gli Istituti finanziari vengano estinte e impegnandosi quindi a subentrare per le quote di garanzia già prestate dai soci promotori”.
È evidente come la citata disposizione contrattuale non prevedesse alcun termine entro il quale sarebbe dovuta avvenire la cancellazione delle garanzie, di talché non può dolersi del ritardo Pt_1 con cui ciò si sarebbe verificato.
Peraltro, con lettera raccomandata del 24.10.2011 (e, quindi, subito dopo la stipula del definitivo), inviata a GU ZZ si è tempestivamente attivata per richiedere la Controparte_9
“rimodulazione delle fideiussioni prestate dai soci e dalle persone fisiche garanti”, in base alla nuova compagine societaria, affinché gli ex soci (tra cui ) fossero “completamente liberati da Pt_1 ogni obbligo derivante dalle garanzie a suo tempo prestate”.
pagina 14 di 16 Inoltre, è rimasto completamente indimostrato il presunto pregiudizio economico lamentato dall'appellante, che non ha proceduto neppure a quantificarlo.
4.4. – Infondata, infine, è anche la domanda per la corresponsione della penale.
Difatti, l'art. 11 del preliminare prevedeva il diritto di pretendere il pagamento, a titolo di penale, della somma di € 1.000.000, solo nel caso di inadempimento all'obbligo di conclusione del contratto definitivo.
Non corrisponde al vero, dunque, quanto sostenuto dalla appellante secondo cui la clausola suddetta avrebbe previsto l'applicazione della penale a fronte dell'inadempimento di qualsivoglia obbligazione contrattuale.
Pertanto, stante l'intervenuta stipula del definitivo, la non ha diritto di chiedere la Pt_1 liquidazione, a suo favore, della penale contrattualmente prevista.
Per completezza, si evidenzia che, alla luce delle considerazioni sopra esposte, nei confronti delle appellate non è ravvisabile alcun profilo di inadempimento, con la conseguenza che la non Pt_1 avrebbe diritto a richiedere l'applicazione della penale anche a voler seguire l'interpretazione dalla stessa erroneamente sostenuta.
5 – L'appello va, in definitiva, rigettato.
5.1. – Le spese del grado seguono la soccombenza e si liquidano ex D.M. 55/2014, come modificato da ultimo dal D.M. 147/2022, § 12, secondo il presente computo (valore € 1.000.001-
2.000.000):
Fase di studio della controversia (valore medio): € 7.418,00
Fase introduttiva del giudizio (valore medio): € 4.313,00
Fase istruttoria/trattazione (valore minimo): € 4.969,00
Fase decisionale (valore minimo) € 6.167,00
Compenso tabellare: € 22.867,00, oltre 15% per rimborso forfetario, IVA (se ed in quanto dovuta)
e CAP come per legge.
Si applica il valore minimo sia per la fase di istruttoria/trattazione, per la ridotta attività difensiva ivi espletata, che per quella decisionale, tenuto conto del carattere ripetitivo delle difese esposte nelle memorie ex art. 190 c.p.c.
5.2. – Ai sensi dell'art. 13 comma 1 - quater del d.P.R. n. 115 del 2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per l'impugnazione a norma del comma 1 - bis dello stesso art. 13, se dovuto.
pagina 15 di 16 5.3. – Occorre, infine, dare mandato alla cancelleria di richiedere l'integrazione del C.U. residuo del presente grado – pari alla differenza tra quanto dovuto e quanto corrisposto – in virtù del reale valore della causa (€ 1.169.218,75) diverso da quello dichiarato (indeterminabile).


P.Q.M.


La Corte di Appello di Firenze, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza eccezione e deduzione, sull'appello proposto da avverso la sentenza n. 384/2021 Parte_1 emessa dal Tribunale di Pistoia e pubblicata il 30/04/2021, così provvede:
1) rigetta l'appello;
2) condanna parte appellante al pagamento delle spese del presente grado di giudizio che liquida, per ciascuna parte appellata, in € 22.867,00 per compenso professionale, oltre 15% per rimborso forfetario, IVA (se ed in quanto dovuta) e CAP come per legge.
Dichiara che sussistono i presupposti per il raddoppio del contributo unificato ex art. 13, comma I- quater, del D.P.R. n. 115/2002 a carico dell'appellante.
Manda alla cancelleria per la regolarizzazione dell'appello sotto il profilo fiscale avuto riguardo al diverso valore accertato della controversia.
Firenze, 19.2.2025
Il Consigliere relatore ed estensore dott. Antonio Picardi
Il Presidente
dott. Carlo Breggia
Nota La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.
pagina 16 di 16