R.G. n. 881/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI GENOVA
SEZIONE SECONDA CIVILE
nelle persone dei magistrati
Dott. Marcello BRUNO - Presidente
Dott. ssa Valeria ALBINO - Consigliere
Dott.ssa Maria Laura MORELLO - Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile d'appello avverso la sentenza N. 2157/2024 del Tribunale di Genova promossa da:

di Genova, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e Pt_1 difesa dall'Avv. Alessandra Mangini, ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in
Genova, via B. Castello 3, come da mandato in atti
Appellante contro
, in persona del legale rappresentante pro tempore, Controparte_1 rappresentato e difeso dall'Avv. Fabrizio Ferraro, ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Genova, Via G. Arrivabene 53R, come da mandato in atti
Appellato
CONCLUSIONI DELLE PARTI:
Per l'appellante: “Piaccia alla Ecc.ma Corte di Appello di Genova, contrariis reiectis, in riforma della sentenza
n. 2157/2024, pubblicata il 22/07/2024, Rep. n. 2042/2024, resa nel giudizio R.G.
10722/2022 dal Tribunale di Genova, sezione III civile, Giudice Unico Dott.ssa Francesca
Ziccardi, comunicata dalla Cancelleria, ai sensi dell'art. 16 del D.L. 179/2012, il 22/07/2024,
e notificata a cura del in data 23/07/2024, accogliere, per i motivi dedotti in CP_1 narrativa, il proposto appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza impugnata, accertare
e dichiarare nulla e/o annullabile la delibera dell'assemblea del Condominio di Via Maroncelli
1-3-5-7-9 del 18/10/2022, notificata il 24/10/2022, relativamente al punto 1 del verbale e dell'O.d.G., dichiarando l'inesistenza del diritto di proprietà del Controparte_2
[... 3-5-7-9, in persona dell'Amministratore pro tempore, sull'area esterna prospiciente il
, censita al NCT dell'Agenzia del Territorio di Genova alla Sez. III, Foglio 56, CP_1
Mappale 72, in favore di contestualmente ordinando al CP_3 [...]
, in persona dell'Amministratore pro tempore, la cessione di qualsivoglia Controparte_4 turbativa al legittimo esercizio del diritto di proprietà da parte dell'Agenzia Regionale
Territoriale per l'Edilizia della Provincia di Genova. Con richiesta di condannare, altresì, il
, al risarcimento in favore di del Controparte_4 CP_3 danno, da liquidarsi anche in via equitativa. Con vittoria di spese e compensi di entrambi i gradi di giudizio”.

Per l'appellato:
“Piaccia all' Ecc.ma Corte d'Appello di Genova, contrariis reiectis, respingere in toto l'appello proposto da in quanto totalmente infondato in fatto ed in diritto per i motivi CP_3 esposti in narrativa , avverso la sentenza N°2157/2024, Rep. N. 2042/2024, emessa dal
Tribunale di Genova -Giudice Unico Dott.ssa Francesca Ziccardi in data 19/7/2024 a conclusione de l giudizi o R.G. 10722/2022, confermandone integralmente il contenuto , nonché dichiarando l'inammissibilità di ogni domanda od eccezione nuova in quanto non proposta in primo grado dall'appellante, con particolare riferimento alla domanda di accertamento della proprietà dell 'area contesa, alla richiesta della cessazione dell 'asserita
e mai dimostrata turbativa al preteso diritto di ed alla generica e parimenti infondata Pt_1 richiesta di condanna al risarcimento del danno in capo al , tutte comunque mai CP_1 formulate in primo grado dall 'attrice odierna appellante. Con vittoria delle spese di entrambi
i gradi di giudizio”

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con atto di citazione regolarmente notificato di Genova conveniva in giudizio, Pt_1 dinanzi il Tribunale di Genova, il per sentire accertare Controparte_4
e dichiarare, previa sospensione di efficacia della medesima, nulla e/o annullabile la delibera assembleare del 18.10.2022, relativamente al punto 1) del verbale e dell'Ordine del Giorno, in quanto assunta in violazione del suo diritto di proprietà esclusiva sull'area oggetto della decisione, condannando il convenuto al pagamento delle spese, competenze ed onorari di giudizio.
Parte attrice, a sostegno della domanda, deduceva che: -era proprietaria dell'area esterna prospiciente il Condominio di , censita al NCT dell'Agenzia del Controparte_4
Territorio di Genova, alla sez. III, Foglio 56, Mappale 72, come da atto di vendita C dell'11/07/1939 n. 10401 Rep. 21458 a rogito Notaio;
Condominio, nel Persona_1 corso dell'assemblea straordinaria del 18.10.2022, relativamente al punto 1) dell'Ordine del
Giorno relativo alla “Richiesta di alcuni condomini di installazione sbarre ed eventuali paletti per la delimitazione delle aree prospicienti il Condominio, eventuale esame preventivi, assegnazione lavori a impresa, ripartizione della spesa, costituzione fondo e delibere conseguenti” deliberava a maggioranza il preventivo per l'installazione di due sbarre di delimitazione dell'area antistante i civici 1-3-5-7-9 e di dando altresì incarico CP_4 ad un tecnico per l'inoltro della pratica per la richiesta di installazione di paletti nell'area adiacente i civici 7 e 9 e sul lato sud del civico 9; -; -l'installazione nello spazio prospiciente il Condominio era stata deliberata in violazione del diritto di proprietà esclusiva dell'attrice, acquisito in forza dell'atto di vendita dell'11/7/1939 a rogito Notaio . Persona_1
Si costituiva in giudizio il il quale, contestando la Controparte_4 fondatezza dell'atto di citazione in ogni sua parte, chiedeva la conferma della definitiva esecutorietà delle deliberazioni nonché la condanna di controparte al pagamento delle spese di lite. Osservava che aveva provveduto ad edificare il caseggiato su un Pt_1 terreno di sua proprietà ma da quando la stessa aveva alienato il primo appartamento ad un terzo, con contemporanea ed automatica costituzione del , anche l'area CP_1 antistante l'edificio, da quel momento utilizzata come zona di passaggio ed area verde dai condomini nel frattempo sopravvenuti e successivamente anche come area di parcheggio, era stata ricompresa nelle parti comuni e quindi sottratta al diritto dominicale di , in Pt_1 assenza di una esplicita riserva di proprietà in suo favore nell'atto di compravendita del primo immobile a terzi.
Il Giudice di primo grado, ritenendo maggiori i pregiudizi sofferti dal nel caso di CP_1 sospensione della delibera eventualmente risultante illegittima, rigettava l'istanza di sospensiva dell'esecutorietà della delibera stessa e, con l'impugnata sentenza, rigettava la domanda attorea, condannando a rifondere al le spese giudiziali che Pt_1 CP_1 liquidava in € 3809,00 a titolo di onorari, oltre IVA, CPA e spese generali.
Avverso la pronuncia proponeva appello domandando accertare e dichiarare nulla Pt_1
e/o annullabile la delibera del 18.10.2022, relativamente al punto 1), dichiarando l'inesistenza del diritto di proprietà del sull'area Controparte_4 esterna prospiciente il e contestualmente ordinando al medesimo la cessazione CP_1 di qualsivoglia turbativa al legittimo esercizio del diritto di proprietà da parte di con Pt_1 richiesta di condannare, altresì, il al risarcimento del danno, da liquidarsi anche CP_1 in via equitativa.
In particolare, parte appellante censurava la statuizione di primo grado per insufficiente ed erronea valutazione circa la natura consortile dell'area, oltreché omessa valutazione degli elementi probatori forniti da parte attrice ex art. 116 c.p.c. e conseguente errata motivazione.
Si costituiva in giudizio il chiedendo respingere Controparte_4 integralmente l'appello proposto da dichiarando l'inammissibilità di eventuali Pt_1 domande od eccezioni nuove in quanto non proposte in primo grado dall'appellante.
Con ordinanza in data 5.3.2025, la causa era ritenuta matura per la decisione;
indi con provvedimento del 3.6.2025 il Consigliere istruttore, viste le note depositate dalle parti sostitutive dell'udienza in data 03.06.2025, visto l'art. 352 c.p.c., riservava la decisione al
Collegio ed il deposito della sentenza.

MOTIVI DELLA DECISIONE

L'appellante si duole della erronea valutazione in ordine alla natura consortile dell'area, lamentando l'omessa valutazione degli elementi probatori da parte del Tribunale. di Genova richiama la circostanza che i posti auto al momento della redazione del Pt_1
Regolamento condominiale non erano ancora stati realizzati e, pertanto, non potevano essere ricompresi nelle parti comuni ex art. 1117 c. c., assumendo di essere invece lei proprietaria dell'area a far tempo dall'11/7/1939, in forza dell'atto di vendita n. 10402
Rep.21458.
Esclude la rilevanza giuridica della planimetria catastale menzionata dalla sentenza appellata così statuendo: "in effetti dalla piantina catastale si evince che l'area per cui è causa è area consortile a tutti / caseggiati di Via P. Maroncelli". Secondo l'appellante era onere del fornire la prova in merito alla condominialità CP_1 dell'area, non assolta dal momento che questi non aveva prodotto in primo grado alcun atto di provenienza, né gli atti successivi di acquisto da parte dei singoli condomini.
Del resto le missive intercorse tra le parti, ritenute di valore confessorio, mostravano la piena consapevolezza dell'amministratrice e dei condomini dell'esclusività della proprietà dell'area in capo ad , confermata altresì dall'attività manutentiva compiuta Controparte_3 negli anni dall'azienda sulla medesima, sottolineando che la presunzione di condominialità
è altresì da escludere in quanto le dimensioni dell'area sono senz'altro maggiori rispetto al fabbisogno del Condominio di aria e luce, il che fa ritenere che si tratti non certo di un cortile, ma di una strada privata. ribadisce quindi il rilievo della documentazione prodotta dalla quale si evince che Pt_1
l ha proposto il piano vendita dei posti auto agli Amministratori di Condominio dei Pt_2 civici di da 1 a 25, che hanno manifestato all'Azienda l'adesione di alcuni CP_4 condomini alla proposta di vendita delle aree di quartiere, ivi compresa, come detto, quella per cui oggi è causa. Ne deriva quindi la consapevolezza dell'Amministratore del
Condominio e dei condomini stessi in merito al fatto che l'area contesa sia di esclusiva proprietà di , né altrimenti si spiegherebbe la richiesta rivolta dal Controparte_3 condominio ad di compiere attività di manutenzione sull'area in quanto “…la Pt_1 pavimentazione versa in pessime condizioni, si chiede pertanto di ottenere l'asfaltatura completa degli spazi e la potatura degli alberi”.
Il condominio appellato da' atto del fatto che la costruttrice non ha alienato a terzi Pt_1
l'area e non ne ha riservato a sè la proprietà; richiama la sentenza N°968/2024 di questa
Corte, che ha affermato la proprietà in capo al Cond. Via P. Maroncelli 2-4 dell'area definita cortile ed adibita a parcheggi antistante lo stabile statuendo che “…nessuno dei documenti prodotti fornisca la prova che a suo tempo si fosse riservato, al momento della vendita Pt_1 degli immobili, la proprietà del cortile prospiciente il .” CP_1
Orbene, il cortile, salvo prova contraria, è considerato una parte comune dell'edificio ai sensi dell'art. 1117 cc. Questa presunzione di comunione può essere superata solo da un titolo, ovvero un atto (che può essere il regolamento condominiale o l'atto costitutivo del
) che dimostri la proprietà esclusiva del cortile a favore di uno o più condomini ( CP_1
Cass., sez. II, Sentenza n. 14809 del 14/06/2017).
Colui che rivendichi la proprietà esclusiva del bene ha l'onere di fornire la prova di tale diritto e quindi deve provare il superamento della presunzione. La presunzione legale di condominialità stabilita per i beni elencati nell'art. 1117 c.c., la cui elencazione non è tassativa, deriva sia dall'attitudine oggettiva del bene al godimento comune, sia dalla concreta destinazione di esso al servizio comune, con la conseguenza che, per vincere tale presunzione è necessario un titolo d'acquisto dal quale si desumano elementi tali da escludere in maniera inequivocabile la comunione del bene. La Suprema
Corte ha escluso anche che siano determinanti le risultanze del regolamento di condominio assembleare, ovvero l'inclusione del bene nelle tabelle millesimali come proprietà esclusiva di un singolo condomino (Cass. civ., sez. II, 18/04/2022, n. 5633). Ed ancora ha evidenziato che il cortile, salvo titolo contrario, ricade nella presunzione di condominialità ai sensi dell'art. 1117 c.c., essendo destinato prevalentemente a dare aria e luce allo stabile comune, senza che la presunzione possa essere vinta dalla circostanza che ad esso si acceda solo dalla proprietà esclusiva di un condomino, in quanto l'utilità particolare che deriva da tale fatto non incide sulla destinazione tipica del bene e sullo specifico nesso di accessorietà del cortile rispetto all'edificio condominiale (Cass. civ., sez. II, 23/10/2020, n.
23316).
Ribadito che al fine di stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione di cui all'art. 1117 c.c. occorre fare riferimento all'atto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di una unità immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto, giova evidenziare che il Regolamento condominiale all'art. 2 reca che "sono oggetto di proprietà comune ed indivisibile dei Condomini dell'edificio le parti indicate dall'art. 1117 del Codice Civile e quelle destinate tali per contratto".
L'art 5 del predetto Regolamento indica come parti comuni gli anditi, gli androni, il cortile e il giardino.
La sentenza appellata individua l'area come cortile in quanto si trova tra gli edifici rispettivamente con i civ.

2-4 e 6-8 di tale circostanza emerge dalle CP_4 planimetrie prodotte dalle parti e non è contestata l'ubicazione del cortile come riportata.
Il condominio deve intendersi costituito nel momento in cui è stato alienato il primo appartamento. L'area antistante l'edificio, utilizzata come zona di passaggio ove anche non ancora adibita a parcheggio, non risulta essere stata oggetto di riserva di proprietà in favore dell'alienante.
L'appellante non ha quindi superato la presunzione di comunione.
L'atto di acquisto del 1939 richiamato dall'appellante, relativo al terreno poi edificato, non spiega rilievo ai fini di escludere in capo al costituitosi la proprietà dell'area, in CP_1 assenza di un titolo che dimostri la riserva di proprietà in capo ad Pt_1 La mera circostanza della corrispondenza intervenuta tra le parti, asseritamente rilevante secondo l'assunto dell'appellante per ricavare la convinzione del di non essere CP_1 proprietario dell'area, non vale a superare le considerazioni che precedono,
Conclusivamente l'appello è rigettato, con conferma della decisione impugnata.
Le spese di lite del grado, che si liquidano come in dispositivo, in applicazione del DM
55/2014, aggiornato al DM 147/2022, seguono la soccombenza dell'appellante nei confronti della parte appellata, tenuto conto della natura delle questioni trattate e dell'impegno defensionale richiesto.
Si dà atto della sussistenza dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater del D.P.R. 115/2002 a carico dell'appellante.

P. Q. M.

La Corte di Appello
Ogni diversa o contraria domanda, eccezione e deduzione disattesa e reietta, definitivamente pronunciando, rigetta l'appello proposto da di Genova e per l'effetto conferma la sentenza N. Pt_1
2157/2024 del Tribunale di Genova.
Condanna l'appellante alla refusione delle spese di lite del grado di appello in favore di parte appellata, che liquida in € 4996,00 per competenze, oltre 15% rimb forfet, iva e cpa come per legge.
Dà atto della sussistenza dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater del D.P.R. 115/2002 a carico dell'appellante.
Genova, 10.6.2025
Il Consigliere estensore Il Presidente dott.ssa Maria Laura Morello dott. Marcello Bruno