N. 1355/2018 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI CATANZARO
Prima Sezione Civile
La Corte d'Appello di Catanzaro, Prima Sezione Civile, composta dai magistrati:
1) dott. Alberto Nicola Filardo Presidente
2) dott. Fabrizio Cosentino Consigliere
3) dott.ssa Tiziana Drago Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado d'appello iscritta al n. 1355/2018 R.G. vertente tra
(C.F. ), rappresentata e difesa Parte_1 C.F._1 dall'Avv. Ottavio Tesoriere;
appellante-appellata incidentale
e
(C.F. , in proprio e Controparte_1 C.F._2
nella qualità di amministratore-legale rappresentante della società
[...]
(P. IVA ), rappresentato e difeso dall'avv. Livio Parte_2 P.IVA_1
Calabrò; appellato-appellante incidentale
Oggetto: appello avverso la sentenza n. 823/2018 del Tribunale di Crotone, pubblicata il 27.06.2018, avente ad oggetto azione ex art. 2932 c.c. e risoluzione contrattuale
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per l'appellante-appellata incidentale: “Voglia l'Ecc.ma Corte d'appello di
Catanzaro, contrariis reiectis: -Accogliere per i motivi tutti dedotti in narrativa il
1 proposto appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza n.823/2018 emessa dal
Tribunale di Crotone Giudice dott. Antonio Albenzio nell'ambito del giudizio
n.271/2011 R.G. depositata in Cancelleria in data 27.6.2018, accogliere tutte le conclusioni avanzate in prime cure, nelle memorie conclusionali e di replica, oltre che nei verbali di causa che qui si devono intendere integralmente riportate. -
Rigettare le domande tutte formulate dal dott. in proprio e nella sua qualità CP_1
di amministratore della società in quanto infondate in fatto Parte_2
ed in diritto per i motivi esposti in narrativa e dichiarare che il contratto si è risolto di diritto ipso jure per inadempimento dei promissari acquirenti, operando la clausola risolutiva espressa ai sensi dell'art.1456 C.C. e per l'effetto statuire che la caparra confirmatoria è stata incamerata legittimamente;
-Condannare il sig.
[...]
in proprio e quale amministratore e legale rappresentante della Controparte_1
società in solido al risarcimento dei danni per lite temeraria Parte_2
nella misura che sarà ritenuta di giustizia. Vittoria di spese ed onorari oltre il rimborso forfettario per spese generali oltre iva e cpa come per legge relativi ad entrambi i gradi di giudizio”.
Per l'appellato-appellante incidentale: “1) Dichiarare la inammissibilità dell'avversa impugnazione, in accoglimento di tutti i motivi esposti in narrativa;
2)
Nel merito, rigettare l'appello proposto in quanto infondato in fatto ed in diritto;
3)
Riformare la sentenza di primo grado (n. 910/2018 del 28.6.2018), nella parte in cui statuisce il rigetto della domanda di risarcimento del danno e, per l'effetto, disporre la condanna della sig.ra al pagamento in favore del sig. Pt_1 Controparte_1
. Con vittoria di spese e compensi, oltre rimb. Forf., I.V.A. e C.P.A. come
[...] per legge, da distrarsi in favore del procuratore antistatario”.
FATTO e DIRITTO
§ 1. Il giudizio di primo e secondo grado

1.1. Con atto di citazione ritualmente notificato, , in Controparte_1
proprio e quale legale rappresentante della società Parte_2
conveniva in giudizio innanzi al Tribunale di Crotone al fine di Parte_1
sentirla condannare al trasferimento coattivo della farmacia di sua proprietà e dell'azienda commerciale connessa, oggetto di contratto preliminare e, in subordine, alla risoluzione del contratto per inadempimento della promittente venditrice e al risarcimento dei danni patiti.
2 Esponeva, in fatto, che, con scrittura privata del 27 agosto 2010, era stato stipulato contratto preliminare tra da un lato, e e Parte_1 Controparte_1
, dall'altro, avente ad oggetto il trasferimento della farmacia di Persona_1 proprietà della prima e dell'azienda commerciale connessa al diritto di esercizio della stessa;
che era stato individuato, quale data della stipula del contratto definitivo, il
20 settembre 2010, poi rinviata all' 11 ottobre 2010; che la convenuta che si era rifiutata, nella data indicata, di procedere alla stipula del definitivo comunicando successivamente di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa indicata nel contratto per asseriti inadempimenti dei promissari acquirenti. Riteneva, pertanto, sussistenti tutti i presupposti legittimanti la domanda di cui all'art 2932. c.c. in ragione del comportamento tenuto dalla promittente venditrice a fronte della condotta dei promissari acquirenti, rispettosa, secondo le prospettazioni attoree, degli impegni contrattualmente presi. In subordine, formulava domanda di risoluzione del contratto con conseguente domanda di ripetizione di quanto versato nel rispetto degli impegni presi con la scrittura privata suddetta e di risarcimento del danno.
Si costituiva in giudizio contestando quanto ex adverso dedotto. Parte_1
In particolare, riteneva infondate le pretese attoree in ragione dell'operatività della clausola risolutiva espressa, giustificata dal lamentato comportamento inadempiente dei promissari acquirenti.
Istruita la causa mediante l'espletamento di interrogatorio formale e prova per testi, con sentenza n. 823/18 il Tribunale di Crotone così statuiva: “Rigetta la domanda principale di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare ai sensi dell'art 2932 c.c. Dichiara la risoluzione del contratto preliminare concluso tra le parti in giudizio in data 27 Agosto 2010 relativo alla farmacia sita in Via
Tufolo Pal. e all'azienda commerciale connessa e, per l'effetto, condanna CP_2
a corrispondere a , quale amministratore Parte_1 Controparte_1
L.R. della società , a titolo di ripetizione di indebito, la Parte_2
somma di euro 100.000,00, oltre interessi al tasso di legge dalla data di ciascun esborso delle tranche versate sino all'effettivo soddisfo. Rigetta la domanda di risarcimento del danno avanzata da . Spese compensate”. Controparte_1
Segnatamente, il giudice di prime cure escludeva che il contratto potesse ritenersi risolto di diritto ai sensi dell'art. 1456 c.c.. Richiamato l'insegnamento della
Suprema Corte secondo cui l'operatività della clausola risolutiva espressa è subordinata alla valutazione del comportamento delle parti contraenti secondo buona
3 fede, dovendo preservare l'uno gli interessi dell'altro, osservava che la valutazione delle condotte di entrambe le parti contraenti non consentiva di ritenere sussistente un inadempimento del promissario acquirente suscettibile di ritenere operativa la clausola risolutiva espressa. Rilevava, infatti, che era emerso che parte attrice, nel corso dell'esecuzione del rapporto contrattuale in oggetto, aveva più volte manifestato, con comportamenti concreti e concludenti, la volontà di adempiere a quanto pattuito nella clausola risolutiva espressa e in tutte le altre pattuizioni oggetto del preliminare;
che costituiva circostanza incontestata, innanzitutto, il versamento al momento della sottoscrizione del preliminare, dell'importo di euro 100.000,00 a titolo di caparra conformemente a quanto pattuito contrattualmente, così come la costituzione di apposita società, sempre in conformità agli impegni presi. Con riferimento alle specifiche obbligazioni che parte convenuta asseriva essere state oggetto di clausola risolutiva espressa (fideiussione o garanzia in favore della procedura di sequestro pendente e pagamento dei debiti indicati nell'allegato “A”, evidenziava innanzitutto che, per come evincibile dal testo della scrittura, solo la seconda delle suddette condotte (i.e. il pagamento di dei debiti indicati nell'allegato
“A”) era stata oggetto di specifica clausola risolutiva (come da art. 5 del preliminare) mentre la prima obbligazione sopra indicata (la fideiussione) non era stata garantita, all'art. 6, dalla specifica previsione di cui all'art 1455 c.c. Rilevava, poi, che anche con riferimento alle suddette pattuizioni, le risultanze istruttorie avevano reso evidente che il comportamento dei promissari acquirenti era stato conforme al principio di buona fede, escludendo così la sussistenza di un inadempimento tout court. Ed invero lo stesso , sentito in sede di interrogatorio formale, CP_1
aveva riferito di avere portato con sé, il giorno concordato per la stipula del definitivo, “il blocchetto di assegno” dichiarandosi “pronto a soddisfare i creditori
e anche la venditrice” e dichiarando altresì che “era mia intenzione lasciarli in custodia al notaio il quale li avrebbe consegnati al creditore e alla venditrice”.
Tuttavia, sempre per come riferito dallo stesso, “il notaio si è rifiutato di custodire gli assegni in quanto non era suo compito”. Anche con riguardo alla prestazione di garanzia relativa al procedimento di sequestro, a prescindere dalle modalità operative con cui parte attrice ha inteso adempiere alla pattuizione contrattuale, il sig. CP_1 aveva riferito di avere “preferito depositare i soldi su di un libretto a me intestato che producevo quel giorno davanti al notaio per dimostrare l'esistenza del denaro nella mia disponibilità, necessario per il dissequestro”. Tali dichiarazioni avevano
4 trovato conforto in quanto riferito dai testi escussi. In particolare, per quel che concerneva la suddetta garanzia prestata, il teste , presente al Testimone_1 secondo incontro dinanzi al notaio, aveva confermato che “il dott. , in luogo CP_1
della fideiussione, aveva prodotto un libretto a lui intestato, dichiarandosi disponibile ad utilizzare la somma sul libretto per il dissequestro”. Parimenti, con riferimento alla condotta riferita dal sig. in merito al pagamento dei creditori CP_1
della venditrice, lo stesso notaio, escusso in qualità di teste, aveva così riferito:
“ricordo che si è discusso del deposito di somme presso il mio studio […] ma io ho sconsigliato ciò atteso di non poter garantire sul deposito” aggiungendo altresì che si era parlato, all'incontro originariamente fissato, della possibilità di depositare i suddetti importi proprio in relazione agli importi dovuti ai creditori di parte venditrice.
I predetti elementi di prova rendevano evidente, ad avviso del Tribunale, la sussistenza di un comportamento dei promissari acquirenti conforme ai principi di buona fede e diligenza nell'adempimento delle obbligazioni pattuite che rendeva implausibile, secondo il medesimo canone, l'esercizio del diritto di risoluzione da parte dell'altro contraente. Riteneva il giudice di prime cure che a fronte del comportamento dei promissari acquirenti, parte venditrice, di contro, non aveva orientato la propria condotta al precetto generale discendente dall'art 1375 c.c. il quale avrebbe imposto alla stessa di valutare la condotta di controparte in una prospettiva collaborativa.
In primo luogo, era emerso che la mancata stipula del definitivo, alla data originariamente concordata, era stata determinata da impedimenti comunque ascrivibili alla condotta della stessa promittente venditrice che, infatti, si era adoperata a rimuovere i suddetti impedimenti tramite presentazione di istanza di revoca del sequestro conservativo in capo all'azienda e rinuncia al giudizio pendente innanzi al TAR. Lo stesso Notaio aveva riferito “di un primo incontro rinviato per il sequestro” evidenziando altresì quali ulteriori problemi, alla base del rinvio della stipula del definitivo, “l'esistenza di un precedente conferimento della farmacia in altra società e la mancata autorizzazione al trasferimento della titolarità dal parte della regione […] ovvero la pendenza di una impugnativa al TAR”; inoltre, nel confermare il capitolo 4 dell'atto introduttivo del giudizio, aveva dichiarato di aver invitato parte venditrice a rimuovere tali impedimenti, rinviando, a causa di ciò, per la stipula del definitivo all' 11.10.2010.
5 In secondo luogo, le prove orali avevano dato conferma di quanto allegato dall'attore nel riferire che anche la mancata stipula del definitivo al secondo incontro presso il notaio fosse da ascrivere a pretese diverse vantate dalla promittente venditrice rispetto a quelle oggetto della clausola risolutiva espressa o comunque a comportamenti imputabili alla stessa.
Aggiungeva il Tribunale che un ulteriore elemento indiziario a supporto di una condotta non orientata ad uno spirito collaborativo era rappresentato dal fatto che la stessa dichiarazione di volersi avvalere della clausola risolutiva era stata formulata e comunicata il giorno immediatamente successivo l'incontro dinanzi al Notaio senza che in via stragiudiziale fosse mai stato contestato alcunché in merito alle condotte tenute dai promissari acquirenti nell'esecuzione degli impegni presi al momento della stipula del definitivo e che, a soli 25 giorni di distanza, la convenuta aveva trasferito, con atto pubblico del 06.11.2010, la Farmacia in favore della
[...]
Parte_3
Esclusa l'operatività della clausola risolutiva espressa con conseguente piena vigenza del contratto preliminare stipulato tra le parti, il Tribunale rigettava la domanda principale di parte attrice volta all'ottenimento di una sentenza ex art. 2932
c.c. stante l'avvenuto trasferimento della farmacia in favore di terzi, sicchè risultava impossibile la produzione degli effetti del contratto definitivo.
Il giudice di prime cure riteneva, invece, accoglibile la domanda subordinata di risoluzione del contratto per inadempimento del promittente venditore considerando che “In tema di preliminare di compravendita di cosa di proprietà del promittente venditore al momento della conclusione del preliminare, il sopravvenire dell'altruità della cosa per effetto di successiva vendita della stessa ad opera del promittente medesimo costituisce definitivo e totale inadempimento di quest'ultimo tale da legittimare la domanda di risoluzione del promissario acquirente”.
Riconosceva, quindi, il diritto di parte attrice alla restituzione, a titolo di ripetizione d'indebito, delle somme già versate alla convenuta (acconto ed ammontare della caparra), per totali euro 100.000,00, oltre interessi legali dalla data di ciascun esborso sino all'effettivo pagamento.
Rigettava, invece, la domanda di risarcimento del danno per difetto di allegazione e prova.

1.2. Avverso detta sentenza proponeva appello, con citazione notificata il
10.07.2018, sulla base dei seguenti motivi: 1) violazione Parte_1
6 dell'art.1456 c.c.; 2) ricostruzione erronea dei fatti emersi nella fase istruttoria ed errata valutazione delle condotte dei contraenti;
3) illogicità dei motivi della decisione che ha erroneamente statuito la non operatività della clausola risolutiva espressa e la risoluzione del contratto per inadempimento addebitabile all'odierna appellante.
Lamentava la che il giudice di prime cure aveva erroneamente Pt_1 interpretato le risultanze emerse dall'interrogatorio formale del e la CP_1
testimonianza resa dal Notaio dott. , omettendo di considerare e riportare Per_2
parti delle dichiarazioni rese dal dalle quali si evinceva la malafede e non già CP_1
la buona fede dello stesso attesa la volontà di non adempiere al contratto preliminare sottoscritto, non avendo prodotto all'incontro per l'atto definitivo davanti al Notaio fissato nell'ottobre 2010, le liberatorie attestanti l'avvenuto pagamento dei debiti della promittente venditrice descritti analiticamente nell'allegato “A” del preliminare di vendita e per non avere consegnato l'assegno circolare bancario alla venditrice per l'importo pattuito nella scrittura privata pari ad €.400.000,00. Rilevava che, contrariamente a quanto affermato dal Giudice di prime cure, essa aveva sempre tenuto un comportamento correttissimo e di perfetta buona fede, perché gli impedimenti per concludere il contratto definitivo, non solo erano stati oggetto del preliminare di vendita, ma erano stati rimossi dalla stessa prima del contratto definitivo, rinunciando al ricorso pendente presso il Tar, depositando ed ottenendo la revoca del sequestro conservativo condizionato alla prestazione della fideiussione o di libretto intestato alla procedura che non si era concretizzato per l'inadempienza del Basta per non avere provveduto prima della data di ottobre 2010 a tale incombente per la conclusione dell'atto definitivo. Evidenziava che la clausola risolutiva espressa contenuta nell'art.5 del preliminare prevedeva che la mancata corresponsione da parte della dott.ssa e del dott. dell'importo di euro Parte_2 CP_1
quattrocentomila e la mancata estinzione dei debiti descritti analiticamente nell'allegato “A” nel termine pattuito (cioè all'atto della stipula definitiva del contratto davanti al Notaio per come previsto nel preliminare) avrebbe comportato la risoluzione del contratto e, conseguentemente, a titolo di penale, la mancata restituzione dell'acconto versato di euro centomila a titolo di caparra confirmatoria;
che nella specie era indubbio che a fronte della condotta dei promissari acquirenti essa appellante si fosse legittimamente avvalsa della predetta clausola.
7 Sulla base di tali motivi l'appellante formulava le conclusioni riportate in epigrafe.
Con comparsa depositata in data 31.10.2028 si costituiva l'appellato il quale chiedeva il rigetto del gravame in quanto infondato in fatto e in diritto e con appello incidentale impugnava la sentenza nella parte in cui era stata rigettata la domanda di risarcimento del danno che quantificava “in euro 200.000,00, ovvero in quella maggiore o minore somma accertata in corso di causa, nonché ad euro 50.000,00
(salvo diversa, anche maggiore somma) per mancato guadagno, considerato redditività/avviamento dell'azienda promessa in vendita e, quanto allo svincolo delle somme versate sul libretto di deposito, ad euro 25.000,00, oltre interessi e rivalutazione monetaria anche in via equitativa”.
Alla prima udienza del 27.11.2018 la Corte si riservava sull'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva dell'impugnata sentenza formulata dall'appellante e con ordinanza del 19.12.2018 la rigettava, fissando udienza per la precisazione delle conclusioni.
La causa subiva poi alcuni differimenti per ragioni organizzative e di sovraccarico del ruolo.
Con decreto di variazione tabellare del 09.09.2024 veniva disposta l'assegnazione del presente procedimento alla dr.ssa Tiziana Drago, magistrato applicato a questa
Corte per il raggiungimento degli obiettivi del PNRR, giusta delibera del CSM del
26.07.2024.
Con provvedimento del 29.10.2024 il Consigliere Istruttore assegnava i termini di cui al novellato art. 352 c.p.c. e fissava avanti a sé l'udienza del 04.02.2025 di rimessione della causa in decisione.
All'esito della stessa, svoltasi in modalità cartolare ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., la causa veniva riservata al Collegio per la decisione.
§ 2. Le valutazioni della Corte

2.1. Con i motivi di gravame, da esaminarsi congiuntamente in quanto tra loro connessi, l'appellante denuncia l'ingiustizia della sentenza di primo grado nella parte in cui ha escluso l'operatività della clausola risolutiva espressa. Osserva al riguardo che nella specie si era concretizzato l'inadempimento dei promissari acquirenti contemplato nella predetta clausola posto che all'incontro dell'11.10.2010, fissato per la stipula del definitivo innanzi al notaio , nessuna fideiussione in Per_2
favore della procedura di sequestro conservativo era stata prestata, nessuna
8 liberatoria dei debiti descritti nell'allegato “A” era stata prodotta, nessun assegno circolare bancario di €400.000.00 era stato predisposto, per come contenuto nella scrittura privata e a nessun onere conseguente alla vendita avevano inteso far fronte i dott.ri e per come previsto sempre nella Persona_1 Controparte_1
scrittura privata (art. 3 del preliminare); in quella data il sig. Controparte_1
, invece di dare prova della fideiussione prestata o di un libretto intestato alla
[...]
procedura di sequestro e ritualmente depositato in Tribunale, si presentava con un libretto nominativo a risparmio a lui intestato di euro 500.000,00, e non produceva alcuna liberatoria (condizione necessaria per l'adempimento del contratto e per non attivare l'operatività della clausola risolutiva espressa prevista all'art. 5 del preliminare), limitandosi a riferire che intendeva emettere degli assegni del suo conto corrente personale (e non invece assegni circolari bancari) da depositare presso il
Notaio, tutto in violazione di quanto pattuito nella scrittura privata.
Ad avviso dell'appellante tali circostanze emergerebbero inequivocabilmente tanto dalla testimonianza del notaio quanto dall'interrogatorio formale del Per_2
sig. le cui risultanze sono state erroneamente interpretate e ricostruite dal CP_1
giudice di prime cure.
I motivi sono infondati.
Premesso che la clausola risolutiva espressa è volta a predeterminare e individuare formalmente, in maniera specifica, le modalità di inadempimento considerate ex se gravi, sottraendole alla valutazione giudiziale ex art. 1455 c.c., garantendo alla parte adempiente, proprio in virtù dell'accordo contenuto nella clausola, di sottrarsi al vincolo contrattuale in maniera spedita e in via stragiudiziale, manifestando la volontà di avvalersi della clausola risolutiva (la pattuizione di una clausola risolutiva espressa rende, infatti, irrilevante l'indagine circa l'importanza di un determinato inadempimento, che è valutata anticipatamente dalle parti, la Suprema Corte ha, anche di recente, ribadito che "l'agire dei contraenti va valutato, anche in presenza, come nella specie, di una clausola risolutiva espressa, secondo il criterio generale della buona fede, sia quanto alla ricorrenza dell'inadempimento che del conseguente legittimo esercizio del potere unilaterale di risoluzione", sicché, "qualora il comportamento del debitore, pur integrando il fatto contemplato dalla suddetta clausola, appaia comunque conforme al criterio della buona fede, non sussiste l'inadempimento, né i presupposti per invocare la risoluzione, dovendosi ricondurre tale verifica non al
9 requisito soggettivo della colpa, ma a quello, oggettivo, della condotta inadempiente" (così, in motivazione, Cass. Sez. 1, ord. 23 marzo 2023, n. 8282; in senso conforme Cass. n. 23287/24).
Più esattamente, esaminata la singola vicenda negoziale alla stregua del canone della buona fede - "come direttiva fondamentale per valutare l'agire dei privati e come concretizzazione delle regole di azione per i contraenti in ogni fase del rapporto (precontrattuale, di conclusione e di esecuzione del contratto)" -
l'inadempimento dell'obbligazione, allorché "contrattualmente previsto come integrativo del potere di provocare in via potestativa la risoluzione del contratto" a norma dell'art. 1456 cod. civ., deve "essere effettivo", giacché in caso contrario,
"implausibile, secondo il medesimo canone", viene a risultare "l'esercizio del diritto di risoluzione da parte dell'altro contraente" (cfr. Cass. Sez. 1, sent. 23 novembre
2015, n. 23868). Allorché, dunque, l'inadempimento si riveli "effettivo", secondo una valutazione, come detto, da compiersi oggettivamente (e non secondo il requisito della colpa), può ritenersi legittimo - riguardato, questa volta, il canone della "bona fides con riferimento al contegno assunto dalla parte non inadempiente - l'esercizio del diritto potestativo di risolvere il contratto, atteso che gli artt. 1175 e 1375 cod. civ. svolgono la funzione di "evitarne l'abuso", impedendone "l'esercizio ove contrario ad essa", così "escludendo i comportamenti puramente pretestuosi, che quindi non riceveranno tutela dall'ordinamento" (cfr., nuovamente, Cass. Sez. 1, sent. n. 23868 del 2015, cit.).
Ciò posto, ritiene innanzitutto la Corte che il giudice di primo grado abbia effettuato una valutazione delle risultanze dell'interrogatorio formale del e CP_1
della testimonianza resa dal notaio conforme a quanto emerso durante Per_2
l'istruzione probatoria.
Ed invero, il sig. in sede di interrogatorio formale dichiarava: “…quel CP_1
giorno avevo con me il blocchetto di assegno ed ero pronto a soddisfare i creditori ed anche la venditrice. Per quanto riguarda la polizza che avrei dovuto produrre con la scrittura privata, avevo preferito depositare i soldi su un libretto a me intestato che producevo quel giorno davanti al Notaio per dimostrare l'esistenza del denaro nella mia disponibilità, necessario per il dissequestro. Dissequestro che era nel mio interesse ottenere in un momento successivo. Per quanto riguarda l'assegno ai creditori e alla venditrice era mia intenzione lasciarli in custodia al Notaio il quale li avrebbe consegnati ai creditori ed alla venditrice, una volta avvenuto il
10 decreto di trasferimento. Il Notaio si è rifiutato di custodire gli assegni in quanto non era suo compito, tenuto conto che il decreto della Regione non aveva tempi definiti, quindi diventava complessa la gestione dei creditori che si sarebbero presentati per ritirare gli assegni. Quindi avevo condizionato la consegna degli assegni alla emissione del decreto. Però il vero motivo per il quale l'atto definitivo non è stato stipulato è che la dott.ssa pretendeva che le fossero pagate tutte Pt_1
le tasse a lei spettanti per come conseguenza della vendita a seguito dell'incasso dei soldi, somme che non potevano essere corrisposte perché tra l'altro anche indeterminabili”.
Il notaio dichiarava testualmente: “sul capitolo di prova n. 1 dell'atto Per_2
di citazione, ricordo di un primo incontro rinviato per il sequestro. Sul capitolo di prova n.2 dell'atto di citazione, ricordo che, tra gli altri problemi che hanno comportato il rinvio del definitivo vi era l'esistenza di un precedente conferimento della farmacia in altra società e la mancata autorizzazione al trasferimento della titolarità da parte della Regione che, ricordo, non essere un vero e proprio diniego ma valutazione di impossibilità temporanea al rilascio della autorizzazione per problemi estranei alla procedura amministrativa di rilascio, ovvero la pendenza di un'impugnativa al Tar. Sul capitolo n. 3 dell'atto di citazione, ricordo che si è discusso del deposito di somme presso il mio studio, da entrambe le parti, ma io ho sconsigliato ciò atteso di non poter garantire sul deposito e ricordo di aver rinviato alla stipula per l'11.10.2010…Sul capitolo n. 6 dell'atto di citazione confermo il capitolo e preciso che il libretto aperto era intestato alla società Parte_2
di euro 500.000 ma non alla procedura di sequestro conservativo. Preciso che prima di questo secondo appuntamento una bozza dell'atto definitivo ricevendo da entrambe le parti correzioni o integrazioni. Preciso che a quell'incontro di ottobre il definitivo non si poteva stipulare per la presenza del sequestro conservativo. Non ricordo di aver assistito alla questione circa le plusvalenze..”.
Sulla scorta di tali risultanze, appare del tutto corretta l'affermazione riportata a pag. 4 della sentenza secondo cui: “ , sentito in sede di interrogatorio CP_1
formale, ha riferito di avere portato con sé, il giorno concordato per la stipula del definitivo, “il blocchetto di assegno” dichiarandosi “pronto a soddisfare i creditori
e anche la venditrice” e dichiarando altresì che “era mia intenzione lasciarli in
11 custodia al notaio il quale li avrebbe consegnati al creditore e alla venditrice”.
Tuttavia, sempre per come riferito dallo stesso, “il notaio si è rifiutato di custodire gli assegni in quanto non era suo compito”. Anche con riguardo alla prestazione di garanzia relativa al procedimento di sequestro, a prescindere dalle modalità operative con cui parte attrice ha inteso adempiere alla pattuizione contrattuale, il sig. ha CP_1 riferito di avere “preferito depositare i soldi su di un libretto a me intestato che producevo quel giorno davanti al notaio per dimostrare l'esistenza del denaro nella mia disponibilità, necessario per il dissequestro”.
Altrettanto correttamente il giudice di primo grado ha ritenuto che le predette dichiarazioni avessero trovato conforto in quanto riferito dai testi escussi, evidenziando che “per quel che concerne la suddetta garanzia prestata, il teste
[...]
, presente al secondo incontro dinanzi al notaio, ha confermato che “il Tes_1
dott. , in luogo della fideiussione, aveva prodotto un libretto a lui intestato, CP_1 dichiarandosi disponibile ad utilizzare la somma sul libretto per il dissequestro”.
Parimenti, con riferimento alla condotta riferita dal sig. in merito al pagamento CP_1
dei creditori della venditrice, lo stesso notaio, escusso in qualità di teste, ha così riferito: “ricordo che si è discusso del deposito di somme presso il mio studio […] ma io ho sconsigliato ciò atteso di non poter garantire sul deposito” aggiungendo altresì che si era parlato, all'incontro originariamente fissato, della possibilità di depositare i suddetti importi proprio in relazione agli importi dovuti ai creditori di parte venditrice”.
Le valutazioni compiute dal giudice di prime cure appaiono del tutto coerenti con gli elementi probatori acquisiti.
In particolare, l'affermazione contenuta nella sentenza impugnata secondo cui “la mancata stipula del definitivo, alla data originariamente concordata, è stata determinata da impedimenti comunque ascrivibili alla condotta della stessa promittente venditrice che, infatti, per come evincibile dalla documentazione in atti, si è adoperata a rimuovere i suddetti impedimenti tramite presentazione di istanza di revoca del sequestro conservativo in capo all'azienda e rinuncia al giudizio pendente innanzi al TAR” trova conferma nelle dichiarazioni del Notaio il quale ha ricordato
“di un primo incontro rinviato per il sequestro”, evidenziando altresì, quali ulteriori problemi alla base del rinvio della stipula del definitivo, “l'esistenza di un precedente conferimento della farmacia in altra società e la mancata autorizzazione al trasferimento della titolarità da parte della regione […] ovvero la pendenza di una
12 impugnativa al TAR”. Inoltre, lo stesso Notaio, nel confermare il capitolo 4 dell'atto introduttivo del giudizio, ha riferito di aver invitato parte venditrice a rimuovere tali impedimenti, rinviando, a causa di ciò, per la stipula del definitivo all'11.10.2010.
Anche la mancata stipula del definitivo al secondo incontro presso il notaio non è ascrivibile al comportamento dei promissari acquirenti e, segnatamente, all'inosservanza dell'obbligo di pagare i creditori della promittente venditrice (unica previsione contrattuale, delle due contestate dall'odierna appellante, oggetto di clausola risolutiva espressa).
Ed infatti, anche a prescindere da quanto emerso all'esito dell'escussione del teste e di quanto riferito dal sig. Basta in sede di interrogatorio formale circa la Tes_1
pretesa della di ottenere il pagamento delle plusvalenze, le dichiarazioni Pt_1
orali rese dal Notaio rendono evidente l'imputabilità della mancata stipula alla condotta della parte venditrice avendo lo stesso riferito che “a quell'incontro di
Ottobre ricordo che il definitivo non si poteva stipulare per la presenza del sequestro conservativo”.
Tale essendo il quadro probatorio, ritiene la Corte che il Tribunale abbia fatto corretta applicazione del canone della buona fede oggettiva - che "nell'esecuzione del rapporto contrattuale, è il nerbo delle regole di condotta, dal contenuto necessariamente elastico, ma ontologicamente etico", che governano il comportamento dei contraenti (Cass. Sez. 3, sent. 27 marzo 2024, n. 8277).
Al primo incontro del 20.09.2010 fissato per la stipula del definitivo l'odierno appellato ha portato con sé il blocchetto degli assegni dichiarandosi pronto a soddisfare creditori e venditrice e disponibile a lasciare gli assegni in custodia al notaio. Ha anche prodotto il libretto sul quale era stata depositata la somma di
€500.000 quale garanzia ex art. 684 c.p.c. per la revoca del sequestro conservativo.
Tali condotte dimostrano inequivocabilmente una concreta e seria volontà di adempiere la propria prestazione, rivelandosi di per sé idonee ad introdurre l'oggetto della prestazione dovuta nella sfera di disponibilità della controparte.
Di contro alla data del 20.09.2010 permanevano alcune problematiche relative alla mancanza di titolarità piena ed esclusiva della farmacia in capo alla Pt_1
avendo essa formato oggetto di un precedente conferimento in altra società, ed al diniego di trasferimento della titolarità da parte della Regione.
13 Ancora è emerso che tanto alla data del primo incontro, quanto alla data del secondo incontro, era pendente il sequestro conservativo dell'azienda, circostanza che era onere dell'odierna appellante rimuovere e che ha logicamente impedito la stipula del definitivo. Né d'altra parte è emerso che la mancata revoca del sequestro fosse dipesa dalla mancata prestazione della garanzia ex art. 684 c.p.c. (piuttosto risulta ex actis che sull'istanza di revoca del sequestro presentata dalla in Pt_1
data 20.09.2010 il Tribunale avesse disposto fissando l'udienza del 18.10.2010).
In tale contesto, l'assunto dell'appellante secondo cui la mancata produzione della liberatoria dei debiti descritti nell'allegato “A” nonché di un assegno circolare bancario di €400.000.00 corrispondente al saldo del prezzo della farmacia integrerebbero l'inadempimento dei promissari acquirenti non appare conforme al descritto canone di buona fede ove si ponga mente al fatto che sussistevano una serie di impedimenti che spettava all'appellante rimuovere, sicchè in una prospettiva collaborativa che impone a ciascun contraente di preservare gli interessi dell'altro, a fronte di un comportamento dei promissari acquirenti oggettivamente idoneo a dimostrare la loro volontà di adempiere ai propri obblighi, costituiva precipuo dovere della promittente venditrice adoperarsi per la eliminazione dei suddetti impedimenti e solo successivamente pretendere l'esatto adempimento della controparte nei termini previsti dal preliminare.
Ed invece, nonostante la perdurante pendenza del sequestro conservativo alla data del secondo incontro dinanzi al Notaio, il giorno immediatamente successivo l'odierna appellante comunicava di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa, senza che in via stragiudiziale fosse mai stato contestato alcunché in merito alle condotte tenute dai promissari acquirenti nell'esecuzione degli impegni presi e a soli 25 giorni di distanza, trasferiva, con atto pubblico del 06.11.2010, la Farmacia in favore della Parte_3
Sulla scorta delle predette considerazioni deve escludersi la sussistenza di un inadempimento effettivo dei promissari acquirenti, lesivo dell'interesse della controparte, che solo avrebbe potuto giustificare il ricorso alla clausola risolutiva espressa.
Esclusi i presupposti per la operatività di detta clausola, correttamente il Tribunale ha ritenuto risolto il preliminare per inadempimento della promittente venditrice concretatosi nell'avvenuta alienazione a terzi della farmacia.
In conclusione, per le argomentazioni svolte, l'appello va respinto.
14 2.2. Con l'appello incidentale ha impugnato il capo della Controparte_1
sentenza relativo al rigetto della domanda di risarcimento del danno.
La censura difetta di specificità, atteso che nulla deduce l'appellante riguardo agli elementi di valutazione in forza dei quali il giudice di prime cure ha respinto la domanda, sicchè l'appello va rigettato.
§ 3. Le spese processuali

3.1. Attesa la reciproca soccombenza delle parti le spese di lite del presente grado vanno integralmente confermate.
Il rigetto dell'impugnazione tanto principale quanto incidentale impone a ciascuno degli appellanti, ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, D.P.R, n. 115/2002, di versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello corrisposto per l'appello proposto.

P.Q.M.

La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando sull'appello principale proposto da , con citazione notificata il 10.07.2018, nei confronti Parte_1
di , in proprio e nella qualità di legale rappresentante della Controparte_1
società nonché sull'appello incidentale proposto da Parte_2 Pt_2 Parte_2 quest'ultimo, avverso la sentenza del Tribunale di Crotone n. 823/2018 pubblicata il
27.06.2018, così provvede:
a) rigetta gli appelli principale e incidentale e, per l'effetto, conferma la sentenza impugnata;

b) compensa tra le parti le spese del presente grado.
Dà atto, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002, introdotto dall'art. 1, comma 17, L. n. 228/2012, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante principale e di quello incidentale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello proposto.
Così deciso in Catanzaro, nella camera di consiglio del 10.03.2025
Il Consigliere estensore Il Presidente dott.ssa Tiziana Drago dott. Alberto Nicola Filardo

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