N. R.G. 486/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione terza civile nelle persone dei seguenti magistrati: dr. Roberto Aponte Presidente dr. Maura Caterina Teresa Barberis ConSIliere dr. Daniela Eugenia Maria Nardozza ConSIliere Est. Giudice Ausiliario ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al numero di ruolo generale sopra riportato, promossa
DA
(C.F. Parte_1
), elettivamente domiciliato in VIA PODGORA, 12/B 20122 MILANO P.IVA_1 presso lo studio dell'avv. MANIACI FAUSTO, che lo rappresenta e difende come da delega in atti,
APPELLANTE
CONTRO
(C.F. ), elettivamente Controparte_1 C.F._1 domiciliata in VIA FRANCESCO DAVERIO 6 20122 MILANO presso lo studio dell'avv. FERRARIS BARBARA, che lo rappresenta e difende come da delega in atti,
APPELLATA avente ad oggetto: Altri istituti del diritto delle locazioni sulle seguenti conclusioni. pagina 1 di 13 Per : Parte_1
“Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello adita, ogni contraria istanza ed eccezione respinta, accogliere l'appello e, per l'effetto, in riforma dell'appellata sentenza: In via pregiudiziale ed assorbente: Dichiarare la nullità della sentenza impugnata per violazione del contraddittorio, ai sensi dell'art. 101, comma 2, c.p.c. e, per l'effetto, disporre la rimessione degli atti al giudice di primo grado, ai sensi dell'art. 354 c.p.c.
Nel merito: Respingere la domanda di restituzione dell'importo versato a titolo di deposito cauzionale e, per converso, accogliere la domanda riconvenzionale di danni proposta da parte opponente per l'importo di euro 16.165,00, in questo assorbito o compensato, in subordine, il minor importo ritenuto dovuto in ripetizione di indebito versamento del deposito cauzionale contestato. In subordine: Dichiarare dovuto a rimborso in favore dell'opposta esclusivamente il minore importo corrispondente alla quota parte di 1/4 del deposito cauzionale versato, oltre interessi dalla domanda giudiziale, ai sensi dell'art. 2033 c.c. In via istruttoria: Ammettere le prove orali articolate e pretermesse nel giudizio di 1° grado, con i testi ivi indicati, che, in conformità a giurisprudenza di legittimità, qui si ripropongono come già articolate nel giudizio di 1° grado: 1) “vero che in data 04/10/2021, giorno di riconsegna dell'immobile oggetto di locazione, lo stesso si trovava nello stato delle foto sub doc. 4 che si rammostrano al teste” (Avv. LO NE); 2) “vero che in data 18/10/2021,
l'avv. LO NE ha sollecitato tramite e-mail alle conduttrici, in persona dell'avv. Maria Carmine Poretti, il pagamento dell'indennità di occupazione scaduta per i mesi di agosto e settembre 2021 ed ha inviato preventivo relativo al ripristino dell'immobile con indicazione della trattenuta del deposito cauzionale quale parziale ristoro dei danni e/o inadempimento obbligazioni contrattualmente previste” (Avv. LO NE); 3) “vero che l'immobile oggetto della locazione all'atto del sopralluogo per la redazione del preventivo per il ripristino dei luoghi si trovava nello stato rappresentato dalle foto che si rammostrano (doc. 4)” (teste SI. ); 4) “vero che in data 08/10/2021 è Testimone_1 stato redatto il preventivo, che si rammostra, per l'effettuazione dei lavori necessari al ripristino dell'immobile in relazione allo stato dello stesso, in seguito al sopralluogo effettuato in precedenza” (SI. ); 5) “vero che l'immobile oggetto della Testimone_1 locazione, all'atto del sopralluogo per il conferimento dell'incarico di mediazione per la futura locazione, si presentava nello stato di cui alle foto che si rammostrano” (teste SI. ; Si indicano quali testi: 1) Avv. LO NE, corrente in 20122 Milano, Tes_2
Via Lamarmora, 4; 2) , titolare della Ditta Decor ed Edil, 20128 Via Val Testimone_1
pagina 2 di 13 di Fiemme n. 36, Milano;
3) agente immobiliare, Via V. Vela n. 16, 20136 Tes_2
Milano; Disporre, se del caso, CTU per l'accertamento dei danni denunciati e per la loro riferibilità a responsabilità solidale delle ex conduttrici. In subordine istruttorio: ammettere il giuramento decisorio, così come già ritualmente deferito, ai sensi dell'art. 233 c.p.c. e, per l'effetto, rinnovare tale decisione in sede collegiale, ai sensi dell'art. 356 c.p.c., sul seguente capitolo:
10.671, del quale è stata richiesta e ingiunta la restituzione, è stato interamente versato dall'Avv. attuale opposta>. Disporsi, infine, la restituzione all'opponente CP_1 delle somme versate per effetto della provvisoria esecuzione del D.I. opposto, per l'importo di € 10.671, oltre interessi dal pagamento al saldo. Con vittoria di spese e compensi del doppio grado e, in subordine, con parziale compensazione delle spese, nella misura che verrà ritenuta di diritto e giustizia. Con riserva di richiedere la sospensione dell'esecutorietà provvisoria del titolo, ai sensi dell'art. 283 c.p.c. e, occorrendo, ai sensi dell'art. 624 c.p.c., ove il titolo venga frattanto azionato”.
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Per Controparte_1
“Piaccia all'Ill.ma Corte di Appello adita, contrariis rejectis, così giudicare: In via principale: Rigettare l'appello proposto da perché infondato in fatto e Parte_1 in diritto, e conseguentemente confermare la sentenza n. 902/24 emessa dal Tribunale di
Milano pubblicata in data 23.01.2024; Nel merito: - confermare il decreto ingiuntivo n.
14615/2022 – R.G. 24958/2022 emesso dal Tribunale di Milano in data 05.09.2022; - in ogni caso accertare e dichiarare l'obbligo di alla restituzione in favore Parte_1 dell'Avv. del deposito cauzionale versato in data 19.06.2017, Controparte_1 nella misura di € 10.671,65.=, ovvero in subordine, nella diversa misura che risulterà in corso di causa, oltre interessi legali al saldo effettivo. -conseguentemente e per l'effetto, condannare al pagamento in favore dell'Avv. Parte_1 Controparte_1 dell'importo di € 10.671,65. =, ovvero in subordine, nella diversa misura che risulterà in corso di causa, oltre interessi legali al saldo effettivo. - Respingere integralmente l'opposizione e le domande tutte, anche in via riconvenzionale, proposte da Parte_1
perché infondate in fatto e in diritto e del tutto sprovviste di prova. Con vittoria di Pt_1 spese e compensi del giudizio. IN VIA ISTRUTTORIA: Ammettersi prova per testi sulle circostanze di cui ai seguenti capitoli di prova: 1) Vero che nel novembre 2018 venivano segnalate dalle conduttrici, per il tramite della SInora , TE perdite d'acqua da un tubo del bagno ad un terrazzino dell'immobile locato e vero che pagina 3 di 13 veniva richiesto intervento di idraulico sia alla proprietà, tramite la portineria, sia direttamente all'amministratore; (Testi: IG.re ; IG.ra TE Tes_4
Avv. Rossana Quinto); 2) Vero che il problema della perdita del tubo del
[...] bagno verso l'esterno ebbe a ripetersi periodicamente ogni 6 mesi circa per tutta la durata della locazione e che puntualmente veniva segnalata presso la portineria per l'intervento dell'idraulico di fiducia della proprietà; (testi: IGnore , TE
); 3) Vero che sempre nel novembre 2018 l'Avv. riceveva Testimone_4 CP_1 le doglianze della proprietaria dell'appartamento sito al sottostante 5 piano, che lamentava fenomeni infiltrativi nella propria unità, già risalenti all'anno precedente (Testi: IG.ra ; IG.ra ; Avv. Rossana Quinto;
TE Testimone_4 dott.ssa 4) Vero che incaricati del Condominio vennero in diverse Testimone_5 occasioni, nel novembre 2018 ed ancora nel luglio 2020 per esaminare le problematiche di perdita di acqua dalla terrazza del sesto piano oggetto di locazione;
(IG.ra S_
, SI.ra ); 5) Vero che a seguito di sopraluogo in data
[...] Testimone_4
22.07.2019 ho redatto la perizia che mi si rammostra quale doc. 14 e ne confermo il contenuto (teste: Ing. ) 6) Vero che ai primi di giugno 2020, entrando in Testimone_6 ufficio le conduttrici scoprivano che nella notte, durante un fortunale, erano intervenuti i
VV.FF. nell'appartamento oggetto di locazione, chiamati dalla proprietà dell'appartamento sottostante, in quanto interessato da percolamenti idrici (Testi: IGnora , IG.ra , dott.ssa ); 7) Vero TE Testimone_4 Persona_1 che l'immobile per cui è causa venne liberato dalle conduttrici alla metà del mese di settembre 2021 e vero che la data del 4.10.2021 venne fissata per il rilascio, in quanto data che rispondesse alle eSIenze di tutte le parti;
(Testi: SI.ra , IG.ra TE
, dott.ssa ) 8) Vero che ho redatto in data 27.09.2021 la Testimone_4 Persona_1 perizia che mi si rammostra quale doc. 9 e ne confermo il contenuto (Teste: Arch. Tes_7
; 9) Vero che nella persona della dott.ssa nell'aprile 2021
[...] Parte_1 Pt_1 richiese ed ottenne dall'Avv. di poter posizionare beni e mobili Testimone_8 propri, sollecitando il rilascio dei locali da quest'ultima occupati, in via anticipata rispetto alla data concordata;
10) Vero che in occasione della consegna delle chiavi nel maggio 2021 e l'Avv. si accordarono esclusivamente sulla gestione Parte_1 Tes_8 dei mobili e documenti residui;
(teste: prof. ). Ci si oppone sin d'ora alle Testimone_9 istanze istruttorie avversarie tutte, poiché inammissibili e segnatamente: - Quanto al giuramento decisorio, poiché le circostanze ivi formulate non risultano ex se idonee alla risoluzione della controversia. - Quanto alla richiesta di ammissione di CTU, perché formulata solo in sede di gravame e pertanto tardiva. - Riguardo alle prove per testi: pagina 4 di 13 Quanto al cap. 1) inammissibile, in quanto del tutto generico, anche con riferimento alla mancata riconducibilità delle fotografie all'immobile per cui è causa, e contenente circostanze che avrebbero dovuto trovare diverso principio di prova, e non demandabile a teste;
Quanto al cap. 2) inammissibile, in quanto contenente circostanze inconferenti ai fini del decidere ed in ogni caso da provarsi in via documentale;
Quanto al cap.3)
Parimenti inammissibile, esso totalmente generico, privo di ogni riferimento cronologico, non articolato secondo i principi del codice di rito ed ancora una volta teso a provare circostanze da documentarsi altrimenti;
Idem dicasi del cap. 4, parimenti inammissibile, generico e contenente valutazioni non demandabili al teste;

Inammissibile anche il cap. 5, generico, inconferente ai fini del decidere, privo dei necessari riferimenti di tempo e di spazio;
In caso di ingresso di detto capitolato, si chiede sin d'ora ammissione alla prova contraria con i testi già indicati.”
MOTIVI DELLA DECISIONE IN FATTO E IN DIRITTO
Nella descrizione dei fatti: la (di seguito ha proposto Parte_1 Parte_1 opposizione al decreto ingiuntivo emesso in data 05.09.2022 con cui il Tribunale di
Milano le aveva ingiunto il pagamento in favore dell'Avv. Controparte_1 dell'importo di € 10.671,65, quale restituzione del deposito cauzionale, relativo al contratto di locazione ad uso diverso del 19.06.2017, intercorso tra le parti e venuto a cessazione con conseguente rilascio dell'immobile; - l'opponente locatore ha eccepito la carenza di legittimazione attiva dell'Avv. (essendovi anche altre conduttrici CP_1 oltre alla;
ha rilevato l'inadempimento delle conduttrici all'obbligo di CP_1 riconsegnare l'immobile nelle medesime condizioni in cui era stato consegnato e ha contestato il quantum dell'importo preteso nel ricorso per decreto, concludendo per la revoca del decreto ingiuntivo opposto e formulando domanda riconvenzionale di €
16.165,00, per asseriti esborsi/danni all'immobile, chiedendo la parziale compensazione con il deposito cauzionale;
nonché, in subordine, in caso di mancato accoglimento della domanda riconvenzionale, chiedendo una riduzione dell'importo dovuto da Parte_1 in favore della nella misura di € 7.875,00, oltre interessi. Si è costituita CP_1
l'Avv. che ha insistito, nel merito, per la conferma del decreto Controparte_1 ingiuntivo opposto e, in ogni caso, per la condanna di alla restituzione Parte_1 in suo favore del deposito cauzionale nella misura di € 10.671,65, ovvero in subordine, nella diversa misura da accertarsi in corso di causa, oltre interessi legali al saldo effettivo;
con reiezione integrale dell'opposizione e delle domande tutte proposte anche in via riconvenzionale dall'opponente Espletata, con esito negativo, la Parte_1
pagina 5 di 13 mediazione, avviata dall'Avv. non ammesso il giuramento decisorio deferito CP_1 dalla all'udienza del 5.12.023, ritenuta la causa matura per la decisione, il Parte_1
Tribunale, con sentenza n. 902/2024, ha rigettato l'opposizione al decreto ingiuntivo, con condanna di alle spese di lite, liquidate in € 3.400. In particolare, il Parte_1
Tribunale ha ritenuto infondata l'eccezione di difetto di legittimazione attiva dell'Avv. a chiedere la restituzione del deposito cauzionale in quanto la cauzione
CP_1 risultava essere stata versata dall'Avv. alla quale era stata rilasciata ricevuta
CP_1 dalla insieme alle chiavi dello studio locato (cfr. doc. 2 del fascicolo Parte_1 monitorio); risultava, inoltre, dagli atti, che su richiesta della stessa in Parte_1 contratto era stato espressamente previsto, all'art. 4, che la fatturazione sarebbe stata emessa “interamente nei confronti dell'Avv. la quale procederà a
CP_1 riaddebitare pro quota il canone alle coobbligate in solido”; di avere l'Avv.
CP_1 quale unica interlocutrice, sempre gestito il rapporto quale “conduttrice di riferimento”, avendo ricevuto espresso mandato in tal senso dalle colleghe (Avv. ti Maria Teresa
Miglioli e Maria Carmine Poretti). Inoltre, il primo Giudice ha ritenuto infondata anche la contestazione del locatore in ordine all'importo del deposito cauzionale (che quest'ultimo riteneva già definito tra le parti per essere stato ricompreso nel verbale di consegna immobile da parte di una delle conduttrici (Avv. , atteso che il Tes_8 verbale di consegna parziale del 15/2/2021 non menzionava affatto la cauzione, e pertanto non poteva facoltizzare la a trattenere parte del deposito Parte_1 cauzionale, posto che l'espressione di “non avere più nulla a pretendere per il predetto rapporto” contenuta nel verbale di rilascio anticipato della sola Avv. Tes_8
non poteva riferirsi alla cauzione;
la cui restituzione doveva invece ritenersi
[...] subordinata al rilascio dello studio anche da parte delle altre colleghe, obbligate in solido;
da ultimo, il primo Giudice ha ritenuto infondata anche la domanda riconvenzionale di risarcimento danni per riparazioni necessitate a seguito di presunti danni arrecati all'immobile locato (per omessa imbiancatura dei locali e lamatura dei parquet), rilevando che il locatore non aveva il diritto di pretendere la restituzione del bene locato in perfetto stato, dato che la clausola, contenuta all'art. 10 del contratto di locazione ad uso diverso, con la quale il conduttore si era impegnato a ripristinare lo stato locativo dell'immobile nelle condizioni in cui l'aveva ricevuto, era da ritenersi nulla ai sensi dell'art. 79 L. 27/7/1978, n. 392, essendo volta ad assicurare al locatore un vantaggio, non consentito dalla legge, quale quello di non sopportare l'onere economico delle spese del deterioramento della cosa determinato da un uso normale della stessa, mentre altri danni lamentati (rigonfiamento degli intonaci) erano stati causati da pagina 6 di 13 fenomeni infiltrativi non riconducibili a responsabilità delle conduttrici, ma piuttosto dovuti a mancati interventi straordinari alle grondaie della terrazza da parte del proprietario/locatore.
- Avverso la sentenza la ha proposto appello. Si è costituita l'Avv. Parte_1 [...] che ha chiesto il rigetto dell'impugnazione. All'udienza Controparte_1 dell'11.09.2024, la Corte ha invitato "le parti a valutare la possibilità di una composizione bonaria amichevole della controversia, eventualmente in termini di rinuncia all'appello, dietro riconoscimento di un importo a titolo di rimborso spese per imbiancatura delle pareti".
-A seguito del decesso del legale dell'appellante, si è costituito in data 3.12.2024, un nuovo difensore che si è riportato integralmente alle difese svolte in giudizio dalla precedente difesa in appello.
All'udienza del 5.03.2025, all'esito della discussione, la causa è stata decisa ed è stata data lettura del dispositivo trascritto in calce.
-Con il primo motivo l'appellante lamenta la mancata concessione di un Parte_1 termine a difesa sulla questione, sollevata d'ufficio, circa la nullità della clausola di ripristino dello stato dei luoghi, che in quanto posta a fondamento della decisione di primo grado, comporterebbe la nullità dell'impugnata sentenza.
-Con il secondo motivo l'appellante lamenta la mancata decisione collegiale in ordine all'ammissibilità del giuramento decisorio, come previsto dall'art. 237 c.p.c.; omissione dalla quale discenderebbe la nullità dell'impugnata decisione, in applicazione dell'art. 50-quater e 161, 1 comma c.p.c.
-Con il terzo motivo di appello l'appellante deduce la nullità dell'impugnata sentenza per omessa ammissione, per ritenuta irrilevanza, del giuramento decisorio ed insiste nella istanza di deferire giuramento decisorio sul seguente capitolo “vero che il deposito cauzionale per l'importo di euro 10.671,00, del quale è stata richiesta e ingiunta la restituzione, è stato interamente versato dall'Avv. attuale opposta”. CP_1
-Con il quarto motivo l'appellante denuncia un vizio dell'impugnata sentenza consistente nell'erroneo riconoscimento da parte del primo Giudice del diritto dell'appellata alla restituzione dell'intero importo del deposito cauzionale, ritenendo la sua legittimazione attiva sull'erroneo presupposto che “il deposito cauzionale risulta versato dall'Avv. alla quale è stata rilasciata quietanza” CP_1
pagina 7 di 13 Con il quinto motivo la si duole dell'erroneo rigetto della domanda Parte_1 riconvenzionale da parte del primo Giudice che avrebbe omesso l'assunzione e la valutazione delle prove dedotte a tale fine (sullo stato dei luoghi e lavori di ripristino immobile).
-Il primo motivo di appello non merita accoglimento. -l'appellante lamenta la mancata concessione di un termine a difesa sulla questione, sollevata d'ufficio, circa “la nullità della clausola” di lavori di ripristino e ciò, comporterebbe – secondo - la Parte_1 nullità dell'impugnata sentenza.
-Si rileva, tuttavia, come correttamente dedotto dalla parte appellata, che il rilievo officioso circa la contrarietà a norma imperativa di detta clausola è emerso nell'ordinanza in data 12.05.2023, emessa a scioglimento della riserva assunta alla prima udienza del 09.05.23, con cui il Giudice del Tribunale ha concesso la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo;
in detta ordinanza, peraltro, il Giudice ha assegnato il termine per l'avvio del procedimento di mediazione obbligatoria ex. D. Lgs 28/2010. A seguito dell'esito negativo della mediazione, all'udienza fissata dal Giudice per la prosecuzione del giudizio, la parte interessata avrebbe potuto argomentare e compiutamente dedurre in ordine alla questione rilevata in precedenza d'ufficio circa la nullità della clausola contrattuale n. 10, anche nel termine assegnato dal Giudice ad entrambe le parti per depositare le note conclusive. Tuttavia, la non si è Parte_1 minimamente difesa né a verbale, né nelle proprie note conclusive, ove avrebbe potuto opporsi alla sollevata questione di nullità della clausola. Da ciò consegue che non sussiste alcuna violazione del contraddittorio, contrariamente a quanto sollevato dall'appellante, non essendo stato violato alcun diritto di difesa.
-Il secondo motivo di appello non merita accoglimento.
L'appellante lamenta la mancata decisione collegiale in ordine all'ammissibilità del giuramento decisorio, con richiamo all'art. 237 c.p.c., primo comma, secondo cui “le contestazioni sorte tra le parti circa l'ammissione del giuramento sono decise dal Collegio”; dalla cui omissione discenderebbe la nullità della sentenza impugnata, in applicazione dell'art. 50 quater e 161, 1 comma c.p.c.
-Tuttavia, si rileva che la previsione di cui all'art. 237 c.p.c., come correttamente dedotto dalla appellata, riguarda le cause che, ai sensi dell'art. 50-bis c.p.c., devono essere decise dal Tribunale in forma collegiale, e non anche il giudizio in esame, svoltosi davanti al
Giudice del Tribunale in funzione monocratica, come previsto dall'art. 281-quater c.p.c.
pagina 8 di 13 secondo cui “le cause nelle quali il Tribunale giudica in composizione monocratica sono decise, con tutti i poteri del collegio, dal giudice deSInato a norma dell'art. 168 bis o dell'art. 484 secondo comma c.p.c.”.
-Anche il terzo motivo di appello è privo di fondamento.
-L'appellante si duole della mancata ammissione del giuramento decisorio deducendo che il Tribunale sarebbe incorso in errore nel ritenere detto mezzo di prova irrilevante ai fini della decisione.
-Osserva, al riguardo, il collegio che la formula del giuramento deferito dalla parte all'udienza 5.12.23 (“vero che il deposito cauzionale per l'importo di € 10.671, del quale è stata richiesta e ingiunta la restituzione, è stato interamente versato dall'Avv.
attuale opposta”), ha per oggetto una circostanza di per sé non dirimente ai CP_1 fini del decidere, essendo provato documentalmente che il deposito cauzionale è stato versato dall'avv. con provvista ricevuta, per le quote di rispettive CP_1 competenza, dalle altre conduttrici. La formula oggetto del giuramento, pertanto, non è idonea, in caso di prestazione del giuramento, a decidere la causa, in quanto rimarrebbe impregiudicata la questione circa la legittimazione dell'avv. ad agire per la CP_1 restituzione dell'intera cauzione alla luce delle considerazioni riferite al motivo che segue.
- Il quarto motivo, infatti, è parimenti infondato.
Deve osservarsi che dal doc. 2 del fascicolo monitorio risulta che le parti hanno dato espressamente atto di quanto segue: “Ricevuta deposito cauzionale e consegna chiavi. Oggi 19 Giugno 2017, l'Avv. co-conduttrice della unità Controparte_1 immobiliare sita in Milano, Corso di Porta Vittoria, 18, ha versato al locatore
[...]
nella persona del suo legale rappresentante, Dott. la somma di Parte_1 CP_2
€ 10.500,00 = (diecimila cinquecento/==), a titolo di deposito cauzionale per l'esatto adempimento del contratto di locazione stipulato in data odierna per il periodo dal
1luglio 2017 al 30.06.2023”. L'avv. è dunque individuata nella quietanza CP_1 quale soggetto che ha versato la cauzione e, pertanto, va individuata anche quale soggetto legittimato a pretenderne la restituzione alla cessazione del rapporto contrattuale. Nello stesso senso, del resto, depone, come puntualmente evidenziato dal giudice a quo, la previsione dell'art. 4 del contratto di locazione (“la fatturazione avverrà interamente nei confronti dell'Avv. la quale procederà a CP_1 riaddebitare pro quota il canone alle obbligate in solido”) che individua la stessa Avv.
pagina 9 di 13 quale unica referente per le obbligazioni di carattere economico. Pertanto, CP_1 del tutto correttamente il Giudice del Tribunale ha dato atto che: “Avv. … ha CP_1 sempre gestito il rapporto quale “conduttrice di riferimento” ed ha ricevuto espresso mandato in tal senso dalle colleghe Avv.ti Maria Teresa Miglioli e Maria Carmine
Poretti” (cfr. sentenza pag. 2).
-Ad ogni modo, sussiste comunque la legittimazione attiva della conduttrice, Avv.
in base a principi incontrastati nella giurisprudenza della Suprema Corte, CP_1 secondo cui, qualora in un contratto di locazione la parte locatrice sia costituita da più locatori, ciascuno di essi è tenuto, dal lato passivo, nei confronti del conduttore, alla medesima prestazione, così come, dal lato attivo, ognuno degli stessi conduttori può agire nei riguardi del locatario per l'adempimento delle sue obbligazioni, applicandosi in proposito la disciplina della solidarietà di cui all'art. 1292 c.c., che prevede che “…tra più creditori ciascuno ha diritto di chiedere l'adempimento dell'intera obbligazione e l'adempimento conseguito da uno di essi libera il debitore verso tutti i creditori”, che non determina, tuttavia, la nascita di un rapporto unico ed inscindibile e non dà luogo, perciò, a litisconsorzio necessario tra i diversi obbligati o creditori (ex multis Cass.
18069/2019; Cass. 22/06/2009, n. 14530; 29/05/1995, n. 6019; v. anche Cass.
03/07/1989, nn. 3174-3175; 21/01/1989, n. 350).
-Risulta altrettanto infondata la censura dell'appellante relativa al capo di sentenza che avrebbe escluso l'intervenuta transazione parziale della cauzione, tra la e Parte_1
l'Avv. in occasione dell'anticipato rilascio di una stanza Testimone_8 dell'immobile da parte di quest'ultima in favore della locatrice, posto che nel detto verbale (cfr. doc. 6), le parti hanno regolato unicamente aspetti legati a mobilio ed alla documentazione residua rimasta nell'immobile, restando impregiudicata la questione riguardante la restituzione della cauzione. Invero, nel detto verbale, contrariamente a quanto dedotto da non risulta essere stato fatto alcun riferimento a vizi o Parte_1 inadempienze imputabili alla parte conduttrice, e neppure alcun riferimento alla restituzione/compensazione della cauzione o di una sua quota. In mancanza di una qualsiasi disposizione in tal senso, deve conseguentemente ritenersi che la Parte_1 era obbligata alla restituzione dell'intera cauzione una volta ottenuta la restituzione dell'intero immobile locato, come previsto all'art. 9 del contratto di locazione del 19.06.2017 in base al quale “All'atto della consegna dei locali le conduttrici si impegnano a versare la somma di euro 10.500,00… tale somma sarà restituita…dopo il sopralluogo finale, all'avvenuta riconsegna dei locali…” . pagina 10 di 13 Il quinto motivo non merita accoglimento.
- Deve osservarsi, al riguardo, che l'appellante si è limitato, con il primo motivo, a dolersi (infondatamente, come sopra osservato) della nullità della sentenza per avere il
Tribunale rilevato d'ufficio e dichiarato la nullità della clausola n. 10 del contratto senza previa assegnazione di termine ex art. 101, 2° comma c.p.c., ma non ha svolto specifiche censure in ordine all'assunto del Tribunale secondo cui la clausola in questione - che prevede a carico delle conduttrici l'impegno a restituire l'immobile nelle medesime condizioni (imbiancato di fresco e con parquet lamato) - è nulla per violazione dell'art
79 L. 27/7/1978 n 392 “perché tende ad assicurare al locatore il vantaggio, non consentito dalla legge, di non sopportare l'onere economico delle spese del deterioramento della cosa da un uso normale della stessa, che è compensato, in parte, con i canone di locazione” (Cass. 13.11.2019 n. 29329).
-Quanto alla ulteriore domanda risarcitoria del locatore per rigonfiamenti di pareti a seguito di infiltrazioni (doc. 9), osserva il collegio che, a fronte delle relative contestazioni della parte conduttrice (doc.10), il risalente contenzioso (peraltro ignoto alle conduttrici per oltre un anno dall'occupazione dell'immobile) tra il Parte_1
Condominio e la proprietà sottostante, avente ad oggetto le perdite idriche dalla terrazza di (doc. 11, 12, 13) e le stesse risultanze della verifica effettuata dal perito Parte_1 del Condominio (che già nel 2019 suggeriva la sostituzione/prolungamento dei bocchettoni di scarico ed il rifacimento della impermeabilizzazione della terrazza con riguardo al risvolto della guaina: doc. n. 14) inducono ad escludere l'esistenza del nesso causale tra i predetti fenomeni e qualsivoglia condotta della parte conduttrice, trattandosi più propriamente di vizi strutturali dell'immobile o comunque di problemi dovuti a difetto di manutenzione straordinaria a carico del proprietario e non del conduttore. Ciò in applicazione del principio di diritto secondo cui il conduttore ha l'obbligo di restituire la cosa locata nel medesimo stato in cui l'aveva ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della stessa in conformità del contratto. (Cass. 6387/2018).
Il locatore, tuttavia, deve mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso convenuto art. 1575, n. 2 c.c.; in forza dell'art. 1576 comma 1, deve eseguire “tutte le riparazioni necessarie”, ossia tutti gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, “eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore”. Queste ultime, come è chiarito dall'art. 1609 c.c., “sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso
pagina 11 di 13 fortuito”. I deterioramenti dovuti a vetustà o caso fortuito, indipendentemente dalla loro entità, restano a carico del locatore.
Per le ragioni sopra esposte l'appello deve essere rigettato.
Le spese del grado, liquidate in dispositivo con applicazione dei parametri medi previsti per lo scaglione di valore della causa quanto alle fasi di studio e introduzione e minimi per le fasi di trattazione/istruzione e decisione in considerazione della mancanza di fase istruttoria e della decisione a seguito di discussione orale, seguono la soccombenza.
Deve darsi atto che ricorrono i presupposti di cui all'art. 13 comma 1 quater d.p.r. 20/5/2002 n. 115 per il versamento, da parte dell'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'appello.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto
DA

Parte_1
-appellante-
CONTRO

Controparte_1
-appellata
Avverso la sentenza del Tribunale di Milano n. 902/2024, pubblicata in data 23/01/2024, così provvede:
1. rigetta l'appello;
2. condanna l'appellante al pagamento in favore della parte appellata delle spese del presente grado del giudizio, che liquida in complessivi € 3.933,00 per compensi, oltre 15
% per spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge;

3. dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo corrispondente al contributo unificato ex D.P.R. n. 115/2002, art. 13 c. 1 quater.
Così deciso, in Milano il 05/03/2025
pagina 12 di 13 Il ConSIliere Estensore
Daniela Eugenia Maria Nardozza
Il Presidente
Roberto Aponte
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