REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SETTIMA SEZIONE CIVILE
Composta dai seguenti Magistrati:
Maria Rosaria Rizzo Presidente
Maria Speranza Ferrara Consigliere relatore
Paolo Caliman Consigliere ausiliario
Riunita in Camera di Consiglio ha pronunziato la seguente
SENTENZA
Nella causa in materia in materia locatizia in grado di appello iscritta al n. 3774 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2021 trattenuta in decisione all'esito dell'udienza del 19/02/2025, a seguito del deposito delle note telematiche ex art. 127-ter c.p.c., vertente
TRA
P.IVA ) in persona del legale rappresentante pro Parte_1 P.IVA_1
tempore
Elettivamente domiciliata, anche in indirizzo telematico, presso l'avvocato Alessandro
Ciciarelli (c.f. che la rappresenta e difende per procura in atti – C.F._1
APPELLANTE PRINCIPALE -
E
c.f. ) in persona del legale Controparte_1 P.IVA_2
rappresentante pro tempore
Elettivamente domiciliata, anche in indirizzo telematico, presso l'avvocato Fabio
Baldissara (c.f. ), che la rappresenta e difende per procura in atti C.F._2
- APPELLANTE INCIDENTALE-

OGGETTO: appello principale di e appello incidentale di Parte_1
avverso la sentenza, resa tra le parti, dal Tribunale Ordinario di Controparte_1
Roma n. 5936/2021, in data 07.04.2021, a definizione del giudizio recante n° R.G.
r.g. n. 1 36544/2020 promosso da nei confronti di Controparte_1 Parte_1
- oggetto: locazioni uso diverso, pagamento canoni, risoluzione del contratto -
[...]
CONCLUSIONI: come in atti.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida e domanda di accertamento di risoluzione contrattuale ex art. 1456 c.c., notificato il
09.03.2020, la conviene in giudizio Controparte_1 Parte_1
per la convalida dell'intimato sfratto per morosità e per la condanna, dell'intimata, al pagamento dei canoni non corrisposti alla data della notificazione della intimazione
(mensilità di maggio 2019, gennaio 2020 e febbraio 2020, per un totale di euro
27.450,00 IVA compresa), oltre interessi di mora ex art. 1284 c.c.
La società intimante, a sostegno delle rassegnate conclusioni, allega:
- di essere proprietaria del locale commerciale in Roma, Via G. Veronese 8, piano terra, censito in Catasto Fabbricati al foglio 793, particella 194, sub 506, 507 e 2, categ. C/1;
- di aver concesso l'immobile in locazione alla società Double G Ssd a r.l., con contratto del 03.04.2018, registrato, dal 01.04.2018, per la durata di anni 6, prorogabile, al canone annuo di euro 90.000,00, oltre Iva;

- per contratto, il pagamento degli oneri condominiali è a carico della conduttrice;

- la conduttrice è morosa rispetto al pagamento di euro 27.450,00 per canoni di locazione (mensilità di maggio 2019, gennaio e febbraio 2020) e di euro
9.132,00 per oneri condominiali;

- con pec in data 26.11.2019, a fronte dei plurimi inadempimenti della società conduttrice, di aver comunicato, alla conduttrice, di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa prevista dall' art. 15 del contratto e di aver chiesto il rilascio dell'immobile.
Con la memoria del 22.07.2020, si costituisce la società intimata;
resiste alla intimazione di sfratto e oppone l'avvenuto pagamento delle mensilità di cui all'intimazione.
In via riconvenzionale, chiede la sospensione del canone di locazione per i mesi di marzo 2020, aprile 2020 e maggio 2020 (ovvero, in subordine, la riduzione del canone sino al 70%); la riduzione, al 50%, dei canoni di locazione per le mensilità di giugno
2020 e di luglio 2020, a causa dell'emergenza Covid-19; la nullità della clausola risolutiva espressa ex art. 15 del contratto.
r.g. n. 2 All'udienza del 22.07.2020, per l'avvenuto pagamento delle mensilità oggetto della intimazione di sfratto, non convalida lo sfratto e dispone il mutamento del rito, ex art. 667 c.p.c. per la udienza del 19.01.2021, con concessione di un termine per il deposito di memorie integrative.
La sentenza impugnata definisce, come di seguito, la controversia.
<< accoglie la domanda, dichiara risolto il contratto di locazione intercorso tra le
parti. Ordina l'immediato rilascio dell'immobile condanna il resistente al pagamento euro100.070,31 alla data della intimazione, oltre canoni successivamente scaduti fino al rilascio, maggiorati di interessi legali dalle singole scadenze fino al saldo condanna parte resistente, alla rifusione delle spese di questa fase di giudizio in favore di parte opposta, determinate in euro 4.000,00 omnicomprensive, oltre Iva, CPA e rimborso spese generali del 15%, da rifondere in favore del procuratore antistatario>>.
Di seguito, i motivi della decisione.
- Le difese della convenuta sono eccezioni riconvenzionali, la cui trattazione non richiede il differimento della prima udienza, inoltre non è contestato che riguardano somme non ancora corrisposte dalla conduttrice, con la conseguenza che rientrano nella valutazione dell'inadempimento.
- Trattandosi di campi sportivi, rispetto alla previsione contrattuale, gli importi devono essere decurtati del 50% secondo la normativa sulla emergenza sanitaria.
- Alla data della introduzione della domanda, le mensilità di marzo, aprile maggio
2020 non sono state corrisposte, mentre i cannoni relativi ai mesi di giugno e luglio 2020 sono stati pagati al 40% (in luogo del 50% previsto ex lege). Anche il mese di agosto 2020 è stato pagato in misura del 40% e non sono stati pagati settembre, ottobre, novembre e dicembre 2020. Residua quindi un totale di
80.520,00 euro, oltre ad oneri condominiali per euro 19.550,31,
- La parte conduttrice ammette di dovere oneri condominiali per il minor importo di euro 6.236,72, mentre oppone di non dovere spese riferibili alla proprietà
(assicurazione, cancelleria, pulizia scale ed altro) e non al conduttore ai sensi dell'art.9 legge392/1978 c.c., ma tale disciplina non è applicabile a locazione di impianti sportivi, dunque l'importo è dovuto per l'intero.
- Il mancato pagamento di tali importi concretizza grave inadempimento.
- Superflua e irrilevante è la valutazione della clausola art. 15 del contratto di locazione, sussistendo i presupposti di legge per la risoluzione per grave inadempimento.
r.g. n.

3 - Deve quindi essere disposto il rilascio dell'immobile.
- La conduttrice deve corrispondere alla locatrice per canoni maturati e non corrisposti, euro 80.520,00, e per oneri condominiali, euro 19.550,31, per un totale di euro 100.070,31 alla data della intimazione, oltre canoni scaduto fino al rilascio, maggiorati di interessi legali dalle singole scadenze fino al saldo.
- Stante la persistenza della morosità, non rilevano le difese della conduttrice relative alla ragione della emergenza sanitaria.
- Alla soccombenza segue la condanna alle spese di lite.
Con l'atto di appello, rassegna le seguenti conclusioni. Parte_1
<< (…) b) nel merito, accogliere integralmente il presente gravame e, per l'effetto, revocare l'ordine di rilascio dei locai de quibus;
c) accertare e dichiarare la nullità per vessatorietà della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 15 del contratto di locazione del 03.04.2018 e/o comunque accertare e dichiarare la inefficacia della dichiarazione del 26.11.2019 della ai fini della domanda Controparte_1
di risoluzione ex art. 1456 c.c.; d) disporre la sospensione del pagamento dei canoni di
locazione per i mesi di marzo 2020, aprile 2020, maggio 2020, settembre 2020, ottobre
2020, novembre 2020 e dicembre 2020, per tutti i motivi dedotti in narrativa o, in subordine, disporre la riduzione dei canoni relativi alle predette mensilità nella misura di almeno il 70%, oltre all'importo inerente il credito di imposta da cedere in favore della locatrice, fatta salva la eventuale diversa misura, maggiore o minore, che dovesse essere ritenuta di giustizia;
e) sempre in via subordinata, nella denegata e non creduta ipotesi in cui dovesse essere ritenuto provato un qualche credito in capo alla
a titolo di spese condominiali, accertare e dichiarare Controparte_1
l'ammontare dell'importo effettivamente dovuto da nella minor misura di Pt_1
€uro 6.236,72, fatto salvo il diverso importo, maggiore o minore, che dovesse essere ritenuto di giustizia;
f) si chiede, infine, che venga disposto il rimborso in favore della
nell'importo di €uro 48,80 dalla stessa versato per la procedura di Pt_1
mediazione), con il favore di spese e compensi per entrambi i gradi di giudizio, oltre a
IVA e CPA come per legge, da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore antistatario ex art. 93 c.p.c. h) Si chiede, infine, che venga disposta l'acquisizione del fascicolo d'ufficio relativo al primo grado di giudizio AVENTE nrg 36544/2020,
Tribunale di Roma>>.
r.g. n. 4 Con comparsa depositata il 02.12.2021, si costituisce l'appellata; resiste alle censure della appellante principale;
propone appello incidentale e rassegna le seguenti conclusioni:
<< in rito:
1) dichiarare la decadenza/inammissibilità delle domande riconvenzionali già proposte dalla “ ” in primo Controparte_2
grado in violazione dell'art. 418, comma I, c.p.c. e riproposte in appello, per mancata richiesta di fissazione, in primo grado di una nuova udienza di discussione, applicabile al rito locatizio in virtù del richiamo operato dall'art. 447 bis c.p.c; trattasi, in particolare, delle seguenti domande: (i) domanda di dichiarazione di inefficacia della dichiarazione di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa, notificata dalla parte locatrice;
(ii) domanda di sospensione del pagamento del canone di locazione anche per i mesi di settembre, ottobre, novembre e dicembre 2020; (iii) domanda di riduzione del canone di locazione del 50% anche per il mese di agosto 2020; (iv) domanda di accertamento dell'importo dovuto dalla conduttrice a titolo di oneri
condominiali nella minor somma di € 6.236,72; nel merito:
2) rigettare l'appello formulato dalla “ Controparte_2
” per tutti i motivi innanzi enucleati;

[...]
3) accogliere l'appello incidentale proposto dalla “ Controparte_1
riformando gli stralci della sentenza impugnata, sopra riportati ai punti A e B, provvedendo, in parziale riforma della stessa, a:
- dichiarare la decadenza/inammissibilità delle domande riconvenzionali proposte dalla parte conduttrice in primo grado in violazione dell'art. 418, comma I, c.p.c., per
mancata richiesta di fissazione di una nuova udienza di discussione, applicabile al rito locatizio in virtù del richiamo operato dall'art. 447 bis c.p.c; trattasi, in particolare, delle seguenti domande: (i) domanda di dichiarazione di inefficacia della dichiarazione di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa, notificata dalla parte locatrice;

(ii) domanda di sospensione del pagamento del canone di locazione anche per i mesi di settembre, ottobre, novembre e dicembre 2020; (iii) domanda di riduzione del canone di locazione del 50% anche per il mese di agosto 2020; (iv) domanda di accertamento dell'importo dovuto dalla conduttrice a titolo di oneri condominiali nella minor somma di € 6.236,72;
r.g. n. 5 - condannare parte appellante al pagamento degli oneri condominiali nella misura di €
20.429,31 in luogo della diversa somma € 19.550,31;
- condannare parte appellante, altresì, al pagamento dei successivi oneri condominiali scaduti;
- espungere gli incisi “alla data della intimazione della domanda”;
- dichiarare che tra i canoni scaduti rientra anche la mensilità di gennaio 2021;
- condannare parte appellante al pagamento in favore della parte appellata alla complessiva somma di € 87.224,31 (di cui € 66.795,00 a titolo di canoni scaduti al mese di gennaio 2021 ed € 20.429,31 a titolo di oneri condominiali al mese di gennaio 2021), oltre i canoni successivamente scaduti e a scadere fino al rilascio dell'immobile e oltre gli oneri condominiali successivamente scaduti.
4) in ogni caso, condannare parte appellante al pagamento di spese, diritti ed onorari del presente giudizio>>.
La conduttrice, appellante principale, propone cinque motivi di appello.
1) Rubricato: “Erroneità', illegittimità, contraddittorietà e lacunosità della
motivazione relativamente alla risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento”. L'appellante censura la decisione nella parte in cui dichiara risolto il contratto per grave inadempimento, nonostante le difficoltà riscontrate per gli impianti sportivi nel periodo della pandemia Covid-2019, alla quale riconduce il mancato pagamento dei canoni. A tal fine, allega che i rapporti contrattuali hanno avuto origine nel 2010; di aver investito euro 550.000,00 circa nell'immobile locato, originariamente in stato di abbandono;
che nel decennio i rapporti tra i contraenti sono stati pacifici;
che con la stipula del contratto di locazione del 03.04.2018, la ha preso in locazione due Pt_1
ulteriori locali (civici 10-18/34); che le mensilità poste a fondamento della domanda di intimazione di sfratto (notificata il 09.03.2020) sono diverse e successive rispetto a quelle contestate con la dichiarazione di risoluzione del
26.11.2019 ( con la quale la locatrice comunica di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa) e che le mensilità oggetto della intimazione, al momento della notificazione dell'atto di intimazione, risultano essere state corrisposte.
Omessa qualificazione della fattispecie come ipotesi di impossibilità sopravvenuta e omessa applicazione della giurisprudenza formatasi per il mancato godimento dell'immobile per fatti eccezionali, imprevedibili e non imputabili al conduttore, con conseguente diritto alla riduzione del canone e non r.g. n. 6 configurabilità del ritenuto grave inadempimento, anche per la buona fede della conduttrice che ha tentato il bonario componimento della controversia;
eseguito pagamenti parziali e utilizzato tutti gli strumenti di contenimento messi a disposizione ( cessione del credito di imposta ex art. 28 D.L. n. 34 del
19.05.2020).
2) Rubricato: “Erroneità', illegittimità, contraddittorietà della motivazione relativamente alla vessatorietà dell'art. 15 del contratto di locazione”.
L'appellante censura la decisione nella parte in cui ritiene “superflua e quindi irrilevante” la verifica della vessatorietà dell'art. 15 del contratto e della nullità della previsione contrattuale per mancata doppia sottoscrizione delle parti di tale clausola, con conseguente non invocabilità dell'art. 1456 c.c.
3) Rubricato: “Erroneità', illegittimità, contraddittorietà della motivazione relativamente alla riduzione dei canoni come richiesta nel primo grado di giudizio”. Vi si censura la decisione nella parte riduce i canoni per cinque mensilità, laddove, tenendo conto della alterazione del rapporto sinallagmatico,
avrebbe dovuto ritenere sospeso l'obbligo di pagamento dei canoni di locazione o comunque applicare una riduzione non inferiore al 70% per le mensilità non corrisposte e coincidenti con i mesi di chiusura forzata.
4) Rubricato: “Erroneità', illegittimità, contraddittorietà della motivazione relativamente alla condanna per gli oneri condominiali”. Vi si censura la decisione nella parte in cui accerta un debito della conduttrice, per mancato pagamento di oneri condominiali, pari a euro 19.550,31, in ciò omettendo di valutarne le difese (mancata prova della esposizione debitoria nella mancata produzione dei bilanci approvati e non emergendo, dalle prodotte fatture, che le spese sostenute dal fossero riferibili a parti comuni effettivamente CP_3
utilizzate dei locali oggetto del contratto). Richiama giurisprudenza per la quale, nella locazione ad uso diverso da quello abitativo, il proprietario non può pretendere dal conduttore il pagamento di oneri accessori e di spese straordinarie per servizi non fruiti nonché l'art. 9 della L. 392/1978, espressamente indicato all'art. 5 del contratto di locazione, per il quale, in ipotesi di locazione ad uso non abitativo, affinché il proprietario possa addebitare al conduttore le spese straordinarie ed oneri accessori, occorre il godimento effettivo dei relativi servizi da parte di quest'ultimo. Lamenta vizio di omessa motivazione della decisione e ribadisce che il corretto riparto degli oneri condominiali, la vede esposta, per il r.g. n. 7 periodo che intercorre tra il 01.04.2018 e il 31.12.2020, per la minor somma di euro 6.236,72.
5) Rubricato: “Erroneità', illegittimità, contraddittorietà della motivazione relativamente alla condanna al pagamento di €uro 100.070,31 per canoni e oneri condominiali scaduti”: L'appellante censura la decisione per errore di calcolo anche in base all'accertamento stesso contenuto in sentenza, condannando la conduttrice al pagamento di euro 80.520,00, in luogo di euro
57.645,00.
Di seguito, i due motivi di appello incidentale proposti dalla locatrice.
1) Rubricato:“Sul rigetto della richiesta di dichiarazione di decadenza/ inammissibilità delle domande riconvenzionali proposte in primo grado dalla conduttrice”. L'appellante incidentale censura la qualificazione delle difese della conduttrice come eccezioni e non come domande riconvenzionali, ritenendole ammissibili, nonostante la mancata richiesta di differimento a nuova udienza di discussione, ai sensi e per gli effetti dell'art. 418, comma I, c.p.c.,
applicabile al rito locatizio in virtù del richiamo operato dall'art. 447 bis c.p.c.
2) Rubricato: “Sulla determinazione delle somme dovute dalla parte conduttrice”.
L'appellante incidentale censura la decisione nella parte in cui liquida l'importo dovuto a titolo di oneri condominiali in euro 19.550,31. A tal fine, sostiene che l'importo è alla data di ottobre 2020 e non include gli oneri condominiali pagati in luogo della conduttrice il 03.02.2021. Chiede, dunque, la rideterminazione della voce di danno in euro 20.429,31.
Allega la erroneità del calcolo dei canoni di locazione maturati e non corrisposti, pari, a gennaio 2021, ad euro 66.795,00 (e non di euro 80.520,00).
Con provvedimento del 12.08.2021 la Corte di Appello respinge l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata.
Le censure delle parti, nell'ordine logico di trattazione.
Sono fondate nei limiti di cui di seguito.
Motivo di appello incidentale sub 1).
Non ha pregio la censura in punto di avvenuta reiezione dell'eccezione di decadenza dalle domande riconvenzionali opposta in primo grado.
L'appellante incidentale sostiene che, diversamente da quanto accertato in sentenza, le difese della conduttrice non possano qualificarsi come mere eccezioni.
r.g. n. 8 A tal fine, evidenzia che le richieste di controparte hanno avuto ad oggetto quattro provvedimenti positivi, e che non possano pertanto qualificarsi come eccezioni.
Tuttavia, la domanda di dichiarazione di inefficacia della dichiarazione di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa, notificata dalla parte locatrice non è stata oggetto della decisione di primo grado, che ha definito la controversia con la valutazione della domanda di risoluzione per grave inadempimento e le ulteriori domande ( domanda di sospensione del pagamento del canone di locazione anche per i mesi di settembre, ottobre, novembre e dicembre 2020;domanda di riduzione del canone di locazione del 50% anche per il mese di agosto 2020; domanda di accertamento dell'importo dovuto dalla conduttrice a titolo di oneri condominiali nella minor somma di euro 6.236,7) avendo ad oggetto pagamenti sostanzialmente non avvenuti, sono state valutate quali difese e in tali limiti sono, la prima, non rilevante, le altre, ammissibili.
Motivo di appello principale sub 2).
L'appellante lamenta l'omessa valutazione della vessatorietà della clausola risolutiva espressa invocata da controparte e reitera l'eccezione, allegando la mancanza della specifica approvazione di detta clausola, pertanto abusiva.
La censura non intacca alcun punto di motivazione atteso che la decisione, ripetesi, è stata adottata ai sensi dell'art. 1453 c.c. e non dell'art. 1456 c.c., con conseguente irrilevanza della censura in esame avendo, la locatrice, introdotto, ritualmente, con le memorie autorizzate con il disposto mutamento del rito, anche la domanda diretta a dichiarare il contratto risolto per grave inadempimento che è stata accolta e della quale, di seguito, con la valutazione delle restanti censure.
A ciò consegue anche la irrilevanza delle censure dell'appellante principale in punto di diversità della morosità oggetto della dichiarazione di risoluzione anticipata, dalla morosità azionata con la intimazione di sfratto che ha introdotto il presente procedimento.
Motivi di appello principale sub 1); 3); 4) e 5), nonché il motivo di appello incidentale sub 2).
Attengono tutti all'accertamento dell'inadempimento e alla valutazione di gravità del medesimo;
vengono valutati congiuntamente e sono meritevoli di accoglimento nei limiti di cui di seguito.
Giova premettere.
Non rilevano le considerazioni relative al precedente contratto sottoscritto dalle parti nel
2010, avente ad oggetto, per altro, un immobile di diversa consistenza.
r.g. n. 9 Non rilevano, per i periodi non interessati dalla legislazione COVID, le argomentazioni spese in ordine alle difficoltà di pagamento, non circostanziate se non con la irrilevante contingenza pandemica e l'irrilevante andamento del precedente rapporto contrattuale.
Ciò detto.
La pronuncia ha ad oggetto i canoni azionati con la intimazione di sfratto;
i canoni maturati nell'arco di tempo che intercorre tra marzo e dicembre 2020 inclusi;
oneri condominiali sino a dicembre 2020 e i canoni maturati e non corrisposti fino al rilascio e dunque è titolo esecutivo anche per il mese di gennaio 2021, con la conseguenza che la censura dell'appellante incidentale sulla mancata liquidazione del canone di gennaio
2021 non ha pregio.
L'errore di calcolo è pacifico tra le parti, seppure le prospettazioni difensive non siano sovrapponibili, persistendo, tra le parti, la controversia sui criteri di calcolo del dovuto.
Il canone contrattualmente pattuito è pari a euro 7.500,00 mensili;
deve essere maggiorato di iva al 22% e ammonta, dunque, a euro 9.150,00.
Le cause di risoluzione di un contratto di locazione per inadempimento del conduttore debbono preesistere al momento in cui la controparte propone la domanda giudiziale, con la conseguenza che, per quanto sia consentito al giudice, in una considerazione unitaria della condotta della parte, trarre elementi circa la colpevolezza e la gravità dell'inadempimento dalla morosità che si sia protratta nel corso del giudizio, egli non può mai prescindere dall'indagine primaria sulla sussistenza dell'inadempimento al momento della domanda.
Per altro verso, nelle locazioni di immobili ad uso diverso dall'abitazione, alle quali non si applica la disciplina di cui all'art. 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392, l'offerta o il pagamento del canone (che, se effettuati dopo l'intimazione di sfratto, non consentono l'emissione, ai sensi dell'art. 665 cod. proc. civ., del provvedimento interinale di rilascio con riserva delle eccezioni, per l'insussistenza della persistente morosità di cui all'art. 663, terzo comma, cod. proc. civ.) successivo alla notifica della intimazione non escludono la rilevanza del ritardo nell'accertamento della responsabilità per inadempimento.
La circostanza che il conduttore in mora di un immobile ad uso non abitativo adempia la propria obbligazione dopo che il locatore abbia domandato la risoluzione del contratto, non può essere tenuta in considerazione al fine di stabilire se l'inadempimento integri il requisito della "gravità", di cui all'art. 1455 cod. civ.; al contrario, la circostanza che l'inadempimento del conduttore, non grave al momento della domanda di risoluzione r.g. n. 10 proposta dal locatore, si aggravi in corso di causa, è rilevante ai fini dell'accoglimento della suddetta domanda di risoluzione ( Cass. n. 18500 del 26/10/2012)
Nel concreto alla data di notifica della intimazione tre mensilità di canone non erano state corrisposte: non è in contestazione che le mensilità azionate con la intimazione di sfratto (maggio 2019; gennaio e febbraio 2020) sono state corrisposte dopo la notifica dell'atto di intimazione, avvenuta il 09.03.2020. In particolare, il canone relativo a maggio 2019 è stato corrisposto il 23.04.2020, a distanza circa un anno dalla scadenza
(la errata indicazione della causale nel bonifico non è contestata); il canone relativo ai mesi di gennaio 2020 e di febbraio 2020 e stato corrisposto l'11.05.2020, dunque con un ritardo, rispettivamente, di quattro e tre mesi circa rispetto alla scadenza pattuita in contratto.
Dunque, alla notifica dell'atto di intimazione, l'inadempimento sussisteva per tre mensilità di canone, dunque per euro 27.450,00 (pari a euro 9.150,00 per ciascuna delle tre mensilità non corrisposte alla data della notifica) e il pagamento successivo, se ha escluso la possibilità dell'adozione dell'ordine di rilascio, deve essere considerato ai fini dell'art. 1453 c.c.
Quanto ai canoni di locazione relativi ai mesi di marzo, aprile, maggio, giugno e luglio
2020, periodo interessato dalla legislazione COVID.
Seppure l'intervento normativo si è indirizzato verso ristori e meccanismi compensatori utili a ripristinare un equilibrio sinallagmatico all'interno del rapporto locatizio prevedendo benefici fiscali, ex art. 65 D.L. 18/20, attraverso la cessione del credito d'imposta, e ha messo a disposizione fondi per particolari categorie, il legislatore non è intervenuto imponendo una rideterminazione del canone, quindi non si è inserito sostituendosi alla volontà manifestata dalle parti in contratto, fatta eccezione per la ipotesi, ricorrente nel concreto, di canoni relativi a palestre.
L'art. 216 del decreto rilancio, infatti, per il periodo in esame, è stata prevista una riduzione legale del 50%.
(“La sospensione delle attività sportive, disposta con i decreti del Presidente del
Consiglio dei ministri attuativi dei citati decreti-legge 23 febbraio 2020, n. 6, e 25 marzo 2020, n. 19, è sempre valutata, ai sensi degli articoli 1256,1464, 1467 e 1468 del codice civile, a decorrere dalla data di entrata in vigore degli stessi decreti attuativi, quale fattore di sopravvenuto squilibrio dell'assetto di interessi pattuito con il contratto di locazione di palestre, piscine e impianti sportivi di proprietà di soggetti privati. In ragione di tale squilibrio il conduttore ha diritto, limitatamente alle cinque mensilità
r.g. n. 11 da marzo 2020 a luglio 2020, ad una corrispondente riduzione del canone locatizio che, salva la prova di un diverso ammontare a cura della parte interessata, si presume pari al cinquanta per cento del canone contrattualmente stabilito.”)
Non sono provate e neppure specificamente allegate circostanze che possano far ritenere provato il diritto ad un diverso ammontare (per altro di regola gli abbonamenti seguono la formula annuale o semestrale e la conduttrice non specifica l'andamento medio degli incassi), dunque, il canone contrattualmente pattuito, pari a euro 7.500,00 mensili, oltre iva al 22%, dunque pari a complessivi euro 9.150,00, è dovuto, da marzo a luglio 2020 inclusi (5 mesi), nella misura di euro 4.575,00, comprensivo di iva.
La conduttrice non ha versato importi per i mesi di marzo, aprile e maggio 2020, dunque è tenuta, per tale periodo, a corrispondere l'importo di euro 13.725,00 (pari ad euro 4.575,00 per ciascuno dei tre mesi), comprensivo di iva.
La conduttrice, per le mensilità di canone relative a giugno e luglio 2020, ha provato di aver corrisposto il 40% del canone pattuito;
dunque, è tenuta a corrispondere il restante
10%, pari a euro 910,00 per ciascuno dei due mesi in esame, per un totale di euro
1.830,00 comprensivo di iva.
La conduttrice, per il mese di agosto 2020, ha corrisposto il 40% del canone, dunque, non essendo previsto alcun abbattimento per il mese in esame, è tenuta a corrispondere il restante importo di euro 5.490,00, comprensivo di iva (pari al 60% dell'intero).
La conduttrice nulla ha corrisposto per i canoni relativi alle mensilità di settembre, ottobre, novembre e dicembre 2020, dunque deve corrispondere l'importo di euro
36.600,00, comprensivo di iva, pari a euro 9.150,00 (intero canone pattuito, comprensivo di iva) per ciascuna delle quattro mensilità in esame.
Ciò detto, l'importo dovuto per il periodo considerato in sentenza (fino al 31.12.2020) è
pari a euro 57.645,00, in luogo di quello liquidato in sentenza.
Quanto agli oneri condominiali.
Le censure dell'appellante principale sono meritevoli di accoglimento, in ciò restando assorbita la censura dell'appellante incidentale in punto di condanna al pagamento di oneri condominiali ulteriori.
Con l'atto di intimazione notificato, la locatrice allega la grave morosità della conduttrice nel pagamento di oneri condominiali per un importo complessivo di euro
9.132,00 non meglio circostanziato nell'atto di intimazione che pure richiama, a sostegno, un documento 17, mero prospetto contabile che riporta esclusivamente periodi r.g. n. 12 e importi di riferimento, in alcun modo chiarendo le causali della richiesta di pagamento se non per la generica dicitura “quote condominiali”.
La conduttrice, sul punto, con le memorie depositate, svolge difese sulla nullità della previsione contrattuale in punto di pagamento degli oneri condominiali;
sui limiti di attribuibilità delle spese, con riferimenti normativi e giurisprudenziali, nonché sulla genericità della allegazione difensiva della controparte e sulla mancata prova della causale delle voci di spese condominiali azionate.
Ciò detto.
L'art. 5 del contratto, prevede:” le parti convengono che rimarranno a carico della conduttrice e gli oneri accessori ai sensi dell'art. 9 della legge 392/78 ed, in particolare, le spese relative alla fornitura dell'acqua per il quale fin d'ora si autorizza
l'installazione di un contatore per l'immobile oggetto del presente contratto, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, oltre che quelli eventualmente necessari per lo spurgo dei pozzi neri e delle latrine”.
La allegazione della locatrice sul punto è generica e non indica le causali dell'importo richiesto che neppure emergono dalla documentazione versata in atti, ripetesi, priva di indicazione della causale di spesa. Ciò rileva particolarmente, in ragione del principio secondo cui l'imposizione a carico del conduttore degli oneri accessori deve essere giustificato da una logica di sinallagmaticità (sicché egli può essere tenuto al pagamento dei soli costi dei servizi condominiali effettivamente fruiti o quantomeno fruibili) il che impone un onere di allegazione e prova specifico.
Inoltre, non essendo versati in atti i bilanci di approvazione delle spese azionate, non è possibile ritenere che gli importi richiesti dalla locatrice corrispondano a spese riconducibili alla conduttrice, come da previsione contrattuale.
Nel difetto di allegazione e prova della parte locatrice, sovviene la allegazione confessoria della conduttrice che riconosce di dovere il minor importo di euro 6.236,72 per il periodo dal 01.04.2018 al 31.12.2020, con la conseguenza che gli oneri condominiali devono ritenersi dovuti in tale misura.
Tale complessiva esposizione debitoria, pur relativa a canoni maturati successivamente a quelli oggetto della intimazione di sfratto ( questi, ripetesi, corrisposti in epoca successiva alla notifica della intimazione) concretizzano, unitamente al grave ritardo nel pagamento dei canoni oggetto di intimazione di sfratto e in alcun modo interessati dalla pandemia, il grave inadempimento già ritenuto dalla sentenza impugnata che dunque deve essere riformata limitatamente alla misura di inadempimento, liquidato in r.g. n. 13 complessivi euro 63.881,72 (pari ad euro 57.645,00 per differenza canoni + euro
6.236,72 per oneri condominiali).
Spese di lite
Il giudice di appello, allorché riformi in tutto o in parte la sentenza impugnata, deve procedere d'ufficio, quale conseguenza della pronuncia di merito adottata, ad un nuovo regolamento delle spese processuali, il cui onere va attribuito e ripartito tenendo presente l'esito complessivo della lite poiché la valutazione della soccombenza opera, ai fini della liquidazione delle spese, in base ad un criterio unitario e globale (Cass.n. 9064 del 12/04/2018).
Per il doppio grado, le spese seguono la soccombenza e si liquidano ex dm 55/2014, come da dispositivo (valore della causa: euro 63.881,72 compensi tra minimi e medi, inclusa, per il giudizio di appello, la fase di trattazione della istanza di sospensione della provvisoria esecutività della sentenza impugnata).


P.Q.M.


Il Collegio, definitivamente pronunciando sull'appello principale di Parte_1
e sull'appello incidentale di avverso la sentenza, resa tra le Controparte_1
parti, dal Tribunale Ordinario di Roma n. 5936/2021, in data 07.04.2021, a definizione del giudizio recante n° R.G. 36544/2020 promosso da nei Controparte_1
confronti di ogni diversa conclusione disattesa, così provvede: Parte_1
- In parziale accoglimento dell'appello principale e dell'appello incidentale e in parziale riforma della sentenza impugnata, ferma nel resto, condanna al Parte_1
pagamento di euro 63.881,72 a Controparte_1
- Condanna a rifondere, a per il Parte_1 Controparte_1
doppio grado di giudizio, le spese di lite che liquida, per il primo grado, in euro
5.000,00 per compensi ed euro 118,50 per spese, oltre a rimborso forfettario (15%),
IVA e CPA come per legge e distrae in favore del procuratore antistatario (come da dichiarazione resa nelle conte autorizzate per la trattazione scritta della udienza di precisazione delle conclusioni e discussione) e liquida, per il giudizio di appello, in euro
7.000,00 per compensi , oltre a rimborso forfettario (15%), IVA e CPA come per legge.
Roma, 19.02.2025
Il Consigliere Est
Maria Speranza Ferrara Il Presidente
Maria Rosaria Rizzo
r.g. n. 14
r.g. n.
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