N. R.G. 1720/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
TERZA SEZIONE CIVILE
La Corte di Appello di Firenze, terza sezione civile, in persona dei Magistrati: dott. Carlo Breggia Presidente dott. Marco Cecchi Consigliere dott. Antonio Picardi Consigliere Relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 1720/2021 promossa da:
(C.F. con il patrocinio Parte_1 P.IVA_1 dell'Avv. MILANA MAURIZIO

APPELLANTE/I nei confronti di
(CF ) con il patrocinio dell'Avv. BASTIANONI CATERINA Controparte_1 C.F._1

APPELLATO/I

avverso la sentenza n. 1843/2021 emessa dal Tribunale di Firenze e pubblicata il 05/07/2021
CONCLUSIONI
In data 8-28.1.2025 la causa veniva posta in decisione sulle seguenti conclusioni:
Per parte appellante: “In via principale: in accoglimento dell'appello, riformare nei punti indicati e per i motivi sopra esposti, la sentenza n. 1843/2021 pronunciata dal Tribunale di Firenze, depositata in data 05/07/2021 e notificata in data 26/07/2021, confermando le delibere del Condominio del 26/04/2016 e 07/02/2017 e confermando il DI n. 2971/2017 ovvero in ogni caso accertare le somme dovute riducendo per quanto di giustizia le statuizioni condominiali ritenute illegittime;
- in denegata ipotesi che il giudice di secondo grado ritenga di voler confermare nel merito la sentenza n. 1843/2021, compensare le spese processuali e quelle di CTU, fra entrambe
pagina 1 di 17 le parti: - in via istruttoria, si chiede che il Collegio voglia disporre una NUOVA CTU tecnica al fine di verificare i rapporti dare ed avere nel Condomino. Con vittoria di spese di entrambi i gradi di giudizio”.
Per parte appellata: “affinché l'Ecc.ma Corte voglia rigettare l'appello proposto dal
[...]
e confermare integralmente la sentenza del Tribunale di Firenze n. Parte_2 1843/2021, pubblicata in data 5.7.21. Con rifusione delle spese del presente giudizio”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione, regolarmente notificato, il Parte_1
(di seguito anche solo “ ”) conveniva in giudizio, innanzi questa Corte di
[...] Parte_1
Appello, proponendo gravame avverso la sentenza n. 1843/2021, emessa dal Controparte_1
Tribunale di Firenze e pubblicata il 05/07/2021, che, definitivamente pronunciando nei giudizi riuniti n. 3484/2017 e n. 13060/2017, aveva così deciso: “1) nella causa portante il N° di R.G.
3484/2017, in accoglimento dell'opposizione proposta da , annulla le delibere Controparte_1 adottate dall'assemblea del in FUCECCHIO (FI), Controparte_2 nelle date del 26 Aprile 2016 e del 7 febbraio 2017. 2) nella causa portante il N° di R.G.
13060/2017, in accoglimento dell'opposizione proposta da , revoca il D.I. nr. Controparte_1
2971 del 16.06.2017 emesso dal Tribunale di Firenze in favore del
[...]
(FI), in persona dell'amministratore 3) Pone le spese Controparte_3 CP_4 processuali sostenute dalla sig.ra nelle due cause riunite a carico del Controparte_1
convenuto e le liquida nella misura complessiva di euro 5.000 per compenso Parte_1 professionale, oltre le spese vive, rimborso forfettario del 15%, iva e cap come per legge. 4) le spese di CTU già liquidate sono poste a carico del convenuto soccombente”.
1 – Il giudizio di primo grado.
1.1. – aveva convenuto in giudizio, dinanzi al Tribunale di Firenze, il , Controparte_1 Parte_1 impugnando le delibere assembleari del 26.4.2016 e del 7.2.2017.
In particolare, l'attrice esponeva: di abitare al primo piano di un edificio condominiale ubicato in , via Battisti n. 20, dove Parte_1 risiedono anche, al secondo piano, il nipote (di cui la è nonna) insieme Persona_1 CP_1 ai figli ed alla di lui moglie , e, al terzo piano, (cognata della Persona_2 Persona_3 medesima;
CP_1 che essa era titolare della quota del 38,89% della nuda proprietà di due fondi posti ai n. CP_1
18 e n. 22, nonché del diritto di abitazione sull'appartamento ubicato al primo piano, con annessa terrazza tergale;

pagina 2 di 17 che, invece, avvocato, era contitolare, insieme a due fratelli, della quota del Persona_1
77,78% della nuda proprietà degli appartamenti e del fondo n. 24, nonché del 38,89% della nuda proprietà degli altri fondi;
che titolare delle restanti quote di piena proprietà, nonché usufruttuaria di tutte le quote di nuda proprietà, era;
Parte_3 che, nell'assemblea del 30.10.2014, erano stati nominati amministratori condominiali Parte_3
, per la manutenzione ordinaria, e per quella straordinaria;

[...] Persona_1 che ella intendeva impugnare: i) la delibera assembleare del 26.04.2016, con cui, all'esito di un procedimento per a.t.p., le erano state addebitate in via esclusiva sia il compenso del c.t.u. che gli onorari del legale del Condominio, avv. in assenza di qualsiasi determinazione Persona_2 da parte del giudice del relativo procedimento;
ii) la delibera assembleare del 07.02.2017 con cui erano stati approvati i bilanci condominiali delle annualità 2014-2015-2016, nei quali l'attrice risultava debitrice, nei confronti del , della somma di euro 15.461,51; Parte_1 che, nello specifico, tale seconda delibera risultava illegittima per i seguenti motivi:
- n. 1 o.d.g. nella parte in cui diffidava la a “consentire a terzi l'accesso alla terrazza CP_1 tergale dell'appartamento per il completamento dei lavori e per il controllo degli stessi”: ciò in quanto l'assemblea del 26.4.2016, che aveva approvato il rifacimento e l'impermeabilizzazione della pavimentazione della terrazza, non aveva anche approvato l'esecuzione dei lavori dell'impianto elettrico della stessa, impianto che, comunque, non era destinato all'uso comune, trattandosi di bene privato.
- n. 2 o.d.g. nella parte in cui autorizzava l'amministratore condominiale a ricorrere Per_1 all'autorità giudiziaria per avere accesso alla terrazza in uso alla al fine di controllare CP_1
l'esecuzione dei lavori di tinteggiatura di una parete dell'edificio; ciò in quanto tale parete era di proprietà di un istituto bancario per cui solo quest'ultimo sarebbe stato legittimato a richiedere all'attrice di avere accesso alla terrazza;
la delibera era, pertanto, nulla in quanto la materia non rientrava nelle competenze dell'assemblea, trattandosi di questione non condominiale;

- n. 3 o.d.g. nella parte in cui approvava i bilanci gestionali degli anni 2014, 2015 e 2016 nonostante non fossero stati redatti nel rispetto dei criteri di chiarezza e di intellegibilità di cui all'art. 1130-bis c.c.
Difatti, l'intera gestione condominiale era caratterizzata dalla confusione tra il patrimonio personale dell'amministratore e quello del Condominio, il che si ripercuoteva, Pt_4 inevitabilmente, sul piano della ripartizione delle spese.
pagina 3 di 17 - n. 4 o.d.g.: per aver autorizzato l'amministratore a non aprire il conto corrente Per_1 condominiale ed a non tenere i registri obbligatori (di contabilità e di anagrafe), in palese violazione dell'art. 1129, comma 12 nn. 3 e 7 c.c., e dell'art. 1130 n. 7 c.c.
- n. 5 o.d.g.: per aver approvato la costituzione di un fondo di garanzia per gli imprevisti, pari ad
€ 10.000, senza specificare i soggetti inadempienti all'obbligo di pagamento delle quote condominiali e le situazioni di morosità verificatesi, oltre ad aver approvato dei preventivi di spesa in favore della ditta CH (scelta per il rifacimento della facciata dell'edificio dal solo amministratore e di altra ditta G.B.C. (per la sostituzione di un non meglio specificato Per_1 infisso).
In ogni caso, poiché non esistevano i registri di contabilità né un conto corrente condominiale, la delibera del 7.2.2017, imponendo di pagare a mani dell'amministratore l'intera somma preventivata, generava confusione tra il patrimonio del condominio e quello del predetto amministratore in violazione dell'art. 1129, commi 7 e 14, c.c. Per_1
- n.6 o.d.g.: nella parte in cui dava atto che l'amministratore avrebbe “saldato” debiti della
(per euro 3.000 nei riguardi della ditta GI e per euro 672,00 verso la società CP_1
) con conseguente autorizzazione ad “agire per la restituzione di quanto Controparte_5 dovuto”, pur trattandosi di spese attinenti non a beni condominiali bensì di proprietà privata, rispetto alle quali l'amministratore non aveva alcun diritto di ingerirsi nella gestione dei relativi rapporti obbligatori;

- n. 7 o.d.g.: nella parte in cui poneva a carico della (nella medesima quota parte degli CP_1 altri condomini e in deroga alle tabelle millesimali) il pagamento del costo delle maniglie delle porte degli appartamenti privati, nonostante che la spesa non concernesse beni comuni e gravasse unicamente sull'usufruttuaria Pt_3
- n. 8 o.d.g.: nella parte in cui veniva approvato lo “stato di ripartizione spese allegato” e l'installazione di tre cassette di acciaio per i contatori del gas metano dei singoli appartamenti con costi da suddividere in deroga alle tabelle millesimali (mentre si sarebbero dovuti porre a carico esclusivo dell'usufruttuaria), nonché nella parte in cui veniva ordinato alla di ripristinare CP_1 una tenda esterna e di provvedere alla manutenzione della porta di accesso dell'appartamento che abitava.
Al riguardo, l'attrice evidenziava come si trattasse di argomenti non posti all'o.d.g. e che, in ogni caso, la delibera atteneva a spese non condominiali e, come tali, sottratte alla competenza assembleare.
pagina 4 di 17 Inoltre, la ripartizione delle spese era del tutto incomprensibile quanto ai criteri adottati, oltre che errata ed illegittima, con specifico riferimento all'addebito di spese legali ed al costo per la sostituzione di un infisso in un locale non condominiale.
1.2. – Con altro atto di citazione, la proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo CP_1
n. 2971/2017, con cui le era stato intimato il pagamento della somma di € 10.693,88 (oltre spese ed interessi legali), quali oneri condominiali dovuti a seguito dell'approvazione del rendiconto 2016 da parte dell'assemblea condominiale del 7.2.2017.
In particolare, l'opponente contestava la debenza del suddetto importo, ribadendo le contestazioni in ordine alla gestione condominiale, stante la mancanza di una regolare contabilità.
Concludeva, quindi, chiedendo la revoca del decreto ingiuntivo opposto.
1.3. – Si costituiva, in entrambi i giudizi, il , contestando integralmente le domande Parte_1 avversarie di cui chiedeva il rigetto.
1.4. – Disposta la riunione delle cause ed espletata c.t.u. contabile, il tribunale, nella sentenza impugnata, decideva nei termini sopra esposti sulla base delle seguenti considerazioni:
(-) l'espletata c.t.u. aveva accertato l'impossibilità di ricostruire i rapporti di dare/avere tra le parti, a causa della “confusa ed irregolare gestione della contabilità condominiale” in quanto
“amministrato alla buona, spesso in deroga alla legge, con fatture direttamente intestate ai condomini”;
(-) in proposito, si presentava significativo anche il provvedimento giudiziale di revoca degli amministratori e , in quanto il primo, tra l'altro, si era fatto Persona_1 Parte_3 esonerare dall'aprire il conto corrente condominiale e dal tenere i registri condominiali obbligatori per legge, il che costituiva una grave irregolarità ex art. 1129 c.c.;
(-) inoltre, contrariamente quanto sostenuto dal , nessuna rilevanza, ai fini della Parte_1 procedibilità dell'azione ex art. 1137 c.c., poteva attribuirsi al verbale di una riunione tenutasi il
3.5.2019 (prodotto in allegato alla comparsa conclusionale), con cui era stato Persona_1 nominato rappresentante comune (ex art. 67, comma 2, disp. att. c.p.c.) “per la comunione sopra
i due appartamenti ubicati al piano primo del de quo”; Parte_1
(-) infatti, tale determinazione non era opponibile alla sia perché non aveva efficacia CP_1 retroattiva, sia perché alla stessa non era stato comunicato l'avviso di convocazione;

(-) infondata era anche l'eccezione di difetto di legittimazione attiva dell'attrice, in quanto era pacifico che la stessa fosse nuda proprietaria del 38,89% di due fondi e, quindi, titolare di 92,19 millesimi della proprietà generale (come risultava dalle tabelle millesimali prodotte da entrambe le parti);
pagina 5 di 17 (-) del resto, il diritto ad impugnare le delibere condominiali spettava anche al titolare del solo diritto di abitazione;

(-) ciò posto, la delibera del 26.4.2016 era illegittima, dal momento che la suddivisione delle spese “condominiali” si poneva in contrasto con l'art. 1123 c.c. (in quanto le stesse erano state poste a carico della sola pur essendo pacifica la loro natura condominiale); CP_1
(-) al riguardo, l'eccezione di inammissibilità dell'impugnativa – per essere stata proposta oltre il termine di legge – non poteva essere accolta, giacché, trattandosi di eccezione in senso stretto, non era stata sollevata tempestivamente, essendosi il Condominio costituito tardivamente in giudizio;

(-) parimenti illegittima era anche la delibera del 7.2.2017, in quanto: i) i punti n. 1 e n. 2 dell'o.d.g. concernevano beni non condominiali;
ii) in riferimento ai punti n. 3,4,5 dell'o.d.g., i bilanci condominiali non erano suscettibili di riscontri contabili, stante anche la mancanza dei relativi registri, con la conseguenza che le voci di spesa, come evidenziato anche dal c.t.u., erano prive di elementi giustificativi;
inoltre, risultava illegittima anche la decisione di esonerare l'amministratore dall'aprire un conto corrente condominiale, poiché ciò ingenerava confusione tra il suo patrimonio personale e quello del condominio;
quanto, poi, al “fondo cassa per le morosità”, la sua costituzione non era stata preceduta da un esame della situazione concreta del Parte_1
e, comunque, la relativa delibera non era stata approvata all'unanimità; iii) pure il punto n. 6 dell'o.d.g. concerneva spese (sostituzione tende esterne e di un infisso) non attinenti a beni condominiali;
iv) quanto al punto n. 7 dell'o.d.g., la decisione di sostituire le maniglie delle porte di accesso ai singoli appartamenti, pur potendo essere adottata dall'assemblea, concerneva beni privati, di talché ciascun condomino era tenuto a sopportare unicamente la spesa relativa al suo immobile, senza obbligo di contribuzione a quella degli altri;
v) quanto al punto n. 8 dell'o.d.g., la delibera era priva di motivazione in ordine alla decisione di derogare alle tabelle millesimali;

(-) infine, per quanto concerneva la causa di opposizione al decreto ingiuntivo n. 2971/2017, il non aveva adempiuto all'obbligo di attivazione del procedimento di mediazione, con la Parte_1 conseguenza che, alla luce di quanto affermato dalle S.U. (sentenza n. 19596/2020), il provvedimento monitorio andava revocato;
revoca che comunque si imponeva anche per la dichiarata invalidità della delibera condominiale del 7.2.2017.
2 – Il giudizio di secondo grado.
2.1. – Avverso tale sentenza proponeva appello il , per i seguenti motivi: Parte_1
1) con il primo, si doleva della decisione del primo giudice di non disporre la rinnovazione della c.t.u. la quale, nell'affermare l'impossibilità di ricostruire i rapporti di dare/avere tra le parti, non aveva preso in considerazione la documentazione prodotta dal nel corso del giudizio. Parte_1
pagina 6 di 17 Inoltre, l'ausiliario d'ufficio aveva anche omesso di rispondere alle osservazioni del c.t.p. del condominio, con conseguente lesione del contraddittorio, e non aveva verificato la conformità della ripartizione delle spese, tra i condomini, alle tabelle millesimali.
Ad ogni modo, il c.t.u. aveva dato atto che i lavori condominiali erano stati eseguiti, con la conseguenza che i costi addebitati ai singoli condomini risultavano giustificati.
2) Con il secondo, rilevava che il tribunale aveva errato nel ritenere che la non fosse CP_1 stata convocata alla riunione condominiale del 3.5.2019, all'esito della quale era Persona_1 stato nominato rappresentante comune dei vari titolari dei diritti reali sugli immobili facenti parte del condominio.
Pertanto, a seguito di tale nomina, nessuno dei titolari di tali diritti avrebbe potuto esercitare un'azione individuale, non avendo più la disponibilità della sua posizione, il che determinava il difetto di legittimazione attiva della CP_1
3) Con il terzo, si doleva dell'annullamento della delibera del 7.2.2017 con specifico riferimento ai punti 3,4,5,6,7 dell'o.d.g.
Per quanto concerneva l'istituzione del fondo cassa, esso rientrava nella discrezionalità dell'assemblea e, comunque, non richiedeva l'approvazione all'unanimità.
Relativamente, poi, alla sostituzione delle tende esterne e di un infisso, la non aveva CP_1 proceduto al pagamento di quanto dovuto, e ciò legittimava la decisione di agire nei suoi confronti per il recupero della spesa sostenuta dal . Parte_1
Infine, la sostituzione delle maniglie delle porte di ingresso dei singoli appartamenti era stata deliberata in occasione dell'assemblea del 21.10.2015, senza che la proponesse CP_1 impugnazione.
In proposito, la ripartizione delle spese in parti uguali tra la la e la era Per_1 CP_1 Pt_3 stata assunta dall'assemblea in considerazione dell'uso effettivo del bene.
4) Con il quarto, censurava anche la revoca del decreto ingiuntivo, rilevando che la procedura di mediazione era stata attivata dalla CP_1
In ogni caso, la sentenza, sul punto, era del tutto priva di motivazione, essendosi il primo giudice limitato a far riferimento alla invalidità della delibera condominiale del 7.2.2017, senza tener conto che non tutte le voci di spesa, azionate in via monitoria, erano state approvate in occasione di tale delibera.
5) Con il quinto, rilevava che il tribunale aveva errato anche nel regolamentare le spese di lite che erano state ingiustamente poste a carico del . Parte_1
pagina 7 di 17 Per tali ragioni è stata formulata dall'appellante richiesta di riforma della sentenza gravata in accoglimento delle conclusioni come in epigrafe trascritte, con condanna della controparte alla rifusione delle spese di lite di entrambi i gradi di giudizio.
2.2. – Radicatosi il contraddittorio, nel costituirsi in giudizio, contestava, perché Controparte_1 infondate, le censure mosse da parte appellante nei confronti della sentenza impugnata, della quale chiedeva per contro la conferma con vittoria delle spese anche in questo grado di giudizio.
2.3. – Con ordinanza dell'1.2.2023, veniva rigettata l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata e, contestualmente, le parti venivano invitate ad esperire il tentativo di mediazione ex art. 5, comma 2, del d.lgs. 28/2010, il quale, tuttavia, sortiva esito negativo.
2.4 – La causa è stata trattenuta in decisione in data 8-28.1.2025, sulle conclusioni delle parti, precisate come in epigrafe trascritte, a seguito di trattazione scritta, con i termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
***
3 – L'esame del gravame.
3.1. – Occorre, in primo luogo, rilevare come l'appello non concerna il capo della sentenza impugnata con cui è stata annullata la delibera del 26.4.2016 con la conseguenza che la relativa statuizione deve ritenersi coperta da giudicato.
Analogamente è a dirsi per quanto riguarda l'annullamento della delibera del 7.2.2017, con riferimento ai punti n. 1 (nella parte in cui diffidava la a “consentire a terzi l'accesso alla CP_1 terrazza tergale dell'appartamento per il completamento dei lavori e per il controllo degli stessi”),
n. 2 (nella parte in cui autorizzava l'amministratore a ricorrere all'A.G. per avere CP_6 accesso alla terrazza in uso alla al fine di controllare l'esecuzione dei lavori di CP_1 tinteggiatura di una parete dell'edificio) e n. 8 (nella parte in cui approvava l'installazione di tre cassette di acciaio per i contatori del gas metano dei singoli appartamenti con costi da suddividere in deroga alle tabelle millesimali), mentre per quanto riguarda il punto n. 4 (autorizzazione data all'amministratore a non aprire il conto corrente condominiale e a non tenere i registri obbligatori),
l'appellante, pur dichiarando di impugnare la relativa decisione, non ha articolato alcuna censura, sicché il gravame, in parte qua, si presenta inammissibile ex art. 342 c.p.c.
Difatti, come affermato dalla Suprema Corte: “l'art. 342 c.p.c., come novellato dall'art. 54 del d.l.
n. 83 del 2012, conv. conv. con modif. in l. n. 134 del 2012, non richiede che le deduzioni della parte appellante assumano una determinata forma o ricalchino la decisione appellata con diverso contenuto, ma impone al ricorrente in appello di individuare in modo chiaro ed esauriente il pagina 8 di 17 "quantum appellatum", circoscrivendo il giudizio di gravame con riferimento agli specifici capi della sentenza impugnata nonché ai passaggi argomentativi che la sorreggono e formulando, sotto il profilo qualitativo, le ragioni di dissenso rispetto al percorso adottato dal primo giudice, sì da esplicitare la idoneità di tali ragioni a determinare le modifiche della decisione censurata” (cfr. ex plurimis Cassazione civile, n. 21336 del 14/09/2017).
3.2. – Ciò posto, il secondo motivo di appello, da esaminarsi prioritariamente sotto il profilo logico, è infondato.
3.2.1. – La “riunione dei comproprietari e dei titolari dei diritti sugli appartamenti posti al piano primo di via Cesare Battisti n. 20 a ”, con cui, tra l'altro, venne nominato Parte_1 Per_1
“rappresentante comune della comunione”, risulta del tutto inidonea a privare la
[...] della sua legittimazione ad agire in giudizio. CP_1
Difatti, tale riunione risulta essersi tenuta il 3.5.2019, di talché la relativa deliberazione è non solo successiva a quelle condominiali in questa sede impugnate ma, inoltre, essa non ne mette in discussione in alcun modo gli effetti, il che continua a radicare l'interesse della ad CP_1 ottenerne l'annullamento.
Inoltre, la nomina del rappresentante comune concerne soltanto i titolari dei diritti esistenti sul primo piano dell'edificio di via Cesare Battisti n. 20 e limitatamente alle posizioni di Per_1
e , sicché essa non riguarda la e non esaurisce i rapporti
[...] CP_4 Per_4 CP_1 esistenti all'interno della compagine condominiale, destinati a trovare composizione in sede assembleare.
Invero, è pacifico non solo che la sia titolare del diritto di abitazione sull'appartamento CP_1 posto al primo piano ma anche che la stessa sia nuda proprietaria, per la quota del 38,89%, di due fondi posti ai n. 18 e n. 22, entrambi facenti parti dello stabile condominiale, con la conseguenza che la sua legittimazione a partecipare alle assemblee condominiali e ad impugnarne le relative deliberazioni deve ritenersi indiscutibile.
Senza pretermettere che, come correttamente osservato dal primo giudice, non risulta neppure che l'odierna appellante sia stata convocata alla riunione del 3.5.2019, giacché non è stata prodotta la lettera raccomandata a/r alla stessa indirizzata e richiamata nel verbale, ragion per cui quanto in quella sede deliberato non può avere alcuna efficacia vincolante nei suoi confronti.
3.2.2. – In ogni caso, come affermato dalla Suprema Corte: “nelle controversie condominiali che investono i diritti dei singoli condòmini sulle parti comuni, ciascun condòmino ha, in considerazione della natura dei diritti contesi, un autonomo potere individuale - concorrente, in mancanza di personalità giuridica del , con quello dell'amministratore - di agire e Parte_1 resistere a tutela dei suoi diritti di comproprietario "pro quota"” (cf. Cass. civ., n. 22116/2023). pagina 9 di 17 Principio che, per identità di ratio, deve ritenersi applicabile anche nell'ipotesi di nomina di un rappresentante comune ex art. 67, comma 2, disp. att. c.c., trattandosi di una mera facoltà riconosciuta ai vari comunisti che, in quanto tale, non può mai causare la perdita della loro legittimazione processuale a difesa delle relative posizioni soggettive.
Quindi, pure a voler ritenere la nomina del rappresentante comune efficace nei confronti della essa varrebbe soltanto per il diritto di abitazione (di cui ella è titolare sul primo piano CP_1 dell'edificio) ma non anche per la quota di nuda proprietà (sui fondi n. 18 e n. 22), e, comunque, non priverebbe quest'ultima della sua legittimazione attiva.
3.3 – Pure il primo ed il terzo motivo, da trattarsi congiuntamente in quanto strettamente connessi tra di loro, sono infondati.
3.3.1. – Innanzi tutto, giova considerare come proprio la mancata apertura del conto corrente condominiale e la mancata tenuta dei registri obbligatori siano state la causa della revoca giudiziale di e dalla carica di amministratori, disposta con Persona_1 Persona_3 decreto del tribunale di Firenze depositato il 3.8.2017, confermato dalla Corte di Appello di Firenze con provvedimento emesso in data 15.5.2018 (doc. 11-12 . CP_1
In realtà, l'apertura del conto corrente condominiale rappresenta un doveroso adempimento dell'amministratore (esplicitamente imposto dall'art. 1129, comma 7, c.c.), in quanto rispondente ad esigenze di trasparenza ed informazione, così da consentire a ciascun condomino di costantemente verificare la destinazione dei propri esborsi nonché la chiarezza e facile comprensibilità dell'intera gestione condominiale.
Il singolo condomino, quindi, è titolare di un diritto soggettivo a vedere versate le sue quote, sia per sopperire alle spese sia per gli eventuali fondi speciali, sul conto corrente intestato al condominio, per evitare confusioni e sovrapposizioni tra il patrimonio del e quello Parte_1 personale dell'amministratore.
Pertanto, tali omissioni determinano la completa inattendibilità dei rendiconti condominiali e giustificano l'annullamento della delibera del 7.2.2017, non solo con riferimento al punto 4 (con cui l'assemblea esonerava l'amministratore dall'apertura del conto corrente condominiale e dalla tenuta dei registri obbligatori), ma anche ai punti 3 (approvazione dei rendiconti 2014,2015,2016)
e 5 (costituzione di un fondo speciale per morosità).

3.3.1.a. – Al riguardo, si presentano significative le risultanze dell'espletata c.t.u., che ha concluso per l'impossibilità di ricostruire i rapporti di dare/avere tra le parti, proprio a causa del disordine che caratterizza la contabilità condominiale, con specifico riferimento ai lavori di manutenzione eseguiti, atteso che le fatture delle ditte appaltatrici risultavano intestate direttamente ai singoli condomini e ciò aveva finito per ingenerare “tra i condomini stessi una certa confusione fra i lavori pagina 10 di 17 di competenza condominiale ed i lavori da eseguire esclusivamente a carico del singolo condomino” (cfr. c.t.u., pag. 16).
Conclusione che risulta confermata sia in sede di risposta alle osservazioni dei c.t.p. – a cui il c.t.u., contrariamente a quanto affermato dall'appellante, ha puntualmente replicato (cfr. doc. 13,
14 allegati all'elaborato peritale) – sia nella relazione integrativa redatta con l'ausilio di un esperto in materia condominiale.

3.3.1.b. – Del resto, l'art. 1130-bis c.c. prevede, tra gli elementi che obbligatoriamente compongono il rendiconto condominiale, “il registro di contabilità (dove) sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita” (ex art. 1130 n. 7) nonché una “nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso delle questioni pendenti”, di talché la loro mancanza – accertata nel caso di specie – non può che ripercuotersi sulla attendibilità delle relative risultanze.
Difatti, come affermato dalla Suprema Corte: “il rendiconto condominiale, a norma dell'art. 1130- bis c.c., deve specificare nel registro di contabilità le voci di entrata e di uscita, documentando gli incassi e i pagamenti eseguiti, in rapporto ai movimenti di numerario ed alle relative manifestazioni finanziarie, nonché, nel riepilogo finanziario e nella nota sintetica esplicativa della gestione, ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del , con indicazione Parte_1 anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti, avendo riguardo al risultato economico delle operazioni riferibili all'esercizio annuale, che è determinato dalla differenza tra ricavi e costi maturati. Affinché la deliberazione di approvazione del rendiconto, ovvero dei distinti documenti che lo compongono, possa dirsi contraria alla legge, agli effetti dell'art. 1137, comma 2, c.c., occorre accertare, alla stregua di valutazione di fatto che spetta al giudice di merito, che dalla violazione dei diversi criteri di redazione dettati dall'art. 1130-bis c.c. discenda una divaricazione tra il risultato effettivo dell'esercizio, o la rappresentazione della situazione patrimoniale del
e quelli di cui il bilancio invece dà conto, ovvero che comunque dal registro di Parte_1 contabilità, dal riepilogo finanziario e dalla nota esplicativa della gestione non sia possibile realizzare l'interesse di ciascun condomino alla conoscenza concreta dei reali elementi contabili, nel senso che la rilevazione e la presentazione delle voci non siano state effettuate tenendo conto della sostanza dell'operazione” (cfr. Cass. civ., n. 28257/2023; in senso conforme anche Cass. civ., n. 14428/2025).
In proposito, proprio la mancanza della documentazione obbligatoria di cui all'art. 1130-bis c.c.
(registro di contabilità, nota esplicativa di gestione) rende del tutto oscuri i criteri di determinazione dei saldi contabili.
pagina 11 di 17 Carenza vieppiù grave tenuto conto del particolare contesto condominiale, caratterizzato dall'intreccio di diritti reali di varia natura (nuda proprietà, usufrutto, abitazione), in quanto “la delibera con cui il condominio approva il preventivo o il rendiconto per le spese, ordinarie e straordinarie, deve, a pena di invalidità per contrarietà alle norme che disciplinano i diritti e gli obblighi dei partecipanti al , distinguere analiticamente quelle occorrenti per l'uso da Parte_1 quelle occorrenti per la conservazione delle parti comuni. In tal modo è altresì possibile, se tra i partecipanti vi sono usufruttuari - il cui diritto non solo di partecipazione, ma anche di voto alla relativa assemblea, è riconosciuto perché gode degli impianti, delle cose e dei servizi comuni - ripartire tra i medesimi e i nudi proprietari dette spese in base alla natura delle stesse, secondo i criteri stabiliti dagli art.. 1004 e 1005 cod. civ., con una mera operazione esecutiva” (cfr. Cass. civ., n. 15010/2000).
Quindi, proprio nel caso della presenza di usufruttuari all'interno del condominio, il rendiconto deve presentare un elevato livello di analiticità che, nella specie, non è dato ravvisare.

3.3.1.c. – Si duole, poi, il del fatto che il c.t.u. non avrebbe preso in considerazione Parte_1
“tutta la documentazione” dallo stesso prodotta “nel corso del giudizio” (cfr. atto di appello, pag.
6).
Per come formulata, tuttavia, la censura si presenta generica, non avendo l'appellante specificato quali documenti non sarebbero stati presi in considerazione dall'ausiliario e come gli stessi avrebbero potuto incidere sull'esito del giudizio.
Al riguardo, la Suprema Corte ha in più riprese affermato che: “il giudice ha il potere-dovere di esaminare i documenti prodotti dalla parte solo nel caso in cui la parte, interessata, ne faccia specifica istanza esponendo nei propri scritti difensivi gli scopi della relativa esibizione con riguardo alle sue pretese, derivandone altrimenti per la controparte la impossibilità di controdedurre e per lo stesso giudice impedita la valutazione delle risultanze probatorie e dei documenti ai fini della decisione (cfr. Cass. 16 agosto 1990, n. 8304). Poiché nel vigente ordinamento processuale, caratterizzato dall'iniziativa della parte e dall'obbligo del giudice di rendere la propria pronunzia nei limiti delle domande delle parti, al giudice è inibito trarre dai documenti comunque esistenti in atti determinate deduzioni o indicazioni, necessarie ai fini della decisione, ove queste non siano specificate nella domanda, o – comunque – sollecitate dalla parte interessata” (cfr. Cass. 12 febbraio 1994, n. 1419; Cass. 7 febbraio 1995, n. 1385. Nel senso che perché il giudice possa e debba esaminare documenti versati in atti lo stesso deve accertare, oltre la ritualità della produzione, cioè verificare che la produzione stessa sia avvenuta nel rispetto delle regole del contraddittorio, anche la esistenza di una domanda, o di una eccezione, espressamente pagina 12 di 17 basata su quei documenti, cfr. Cass. 22 novembre 2000, n. 15103, specie in motivazione;
in termini sostanzialmente analoghi cfr. pure Cass. civ. nn. 5149/2001 e 22342/2007).
Pertanto, la semplice produzione di documenti è inidonea a ritenere assolto l'onere di allegazione, in difetto di qualsiasi attività assertiva volta a spiegare le ragioni della loro rilevanza e la conseguente necessità di procedere al loro esame.
In realtà, l'unico documento specificamente richiamato dall'appellante è costituito da una perizia di parte (doc. 21), la quale, tuttavia, si presenta priva di qualsiasi rilevanza, in quanto in essa il tecnico incaricato si limita, in assenza di qualsiasi parte argomentativa, ad affermare la correttezza dei criteri di ripartizione delle spese.

3.3.1.d. – In ogni caso, anche a voler considerare l'intera produzione documentale del
, la stessa è completamente inidonea a confutare le conclusioni del c.t.u. Parte_1
Tanto più se si considera che non sono stati prodotti neppure i documenti giustificativi dei rendiconti, sebbene richiesti dalla con lettere raccomandate a/r inviate il 13.9.2016 ed CP_1 il 10.2.2017, oltre che con pec del 29.8.2016, a cui il non risulta aver fornito positivo Parte_1 riscontro.
Di conseguenza, la circostanza che il c.t.u. abbia accertato l'effettiva esecuzione dei lavori di manutenzione non si presenta decisiva, in quanto, sussistendo incertezza (a causa dell'inattendibilità della contabilità) in ordine alla loro effettiva natura condominiale
(espressamente contestata dalla , non è possibile procedere al riparto delle spese sulla CP_1 base delle tabelle millesimali.
3.3.2. – Analoghe considerazioni valgono anche per quanto riguarda l'istituzione del fondo speciale per morosità, non essendo, peraltro, indicati i criteri in base ai quali l'amministratore avrebbe dovuto procedere alla sua suddivisione tra i vari condomini.
D'altronde, come affermato dalla Suprema Corte: “in mancanza di diversa convenzione adottata all'unanimità, espressione dell'autonomia contrattuale, la ripartizione delle spese condominiali deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità, fissati nell'art. 1123 cod. civ.,
e, pertanto, non è consentito all'assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire tra i condomini non morosi il debito delle quote condominiali dei condomini morosi;
invece, nell'ipotesi di effettiva, improrogabile urgenza di trarre aliunde somme - come nel caso di aggressione in executivis da parte di creditore del condominio, in danno di parti comuni dell'edificio - può ritenersi consentita una deliberazione assembleare, la quale tenda a sopperire all'inadempimento del condomino moroso con la costituzione di un fondo - cassa ad hoc, tendente ad evitare danni ben più gravi nei confronti dei condomini tutti, esposti dal vincolo di solidarietà passiva;
conseguentemente sorge in capo al e non ai singoli condomini morosi Parte_1
pagina 13 di 17 l'obbligazione di restituire ai condomini solventi le somme a tale titolo percepite, dopo aver identificato gli insolventi e recuperato dagli stessi quanto dovuto per le quote insolute e per i maggiori oneri” (cfr. Cass. civ., n. 13631/2001).
Nella specie, l'inattendibilità della contabilità condominiale non consente di apprezzare l'esistenza di condomini morosi, non constando neppure il rischio di immediate azioni esecutive da parte di presunti creditori del . Parte_1
Fermo restando che la mancata apertura del conto corrente condominiale rendeva inesigibile la prestazione dei singoli condomini, stante proprio il rischio di confusione con il patrimonio personale dell'amministratore.
3.3.3. – Per quanto riguarda, poi, la sostituzione delle tende esterne e di un infisso, la sentenza impugnata ha escluso l'obbligo della di partecipare alla relativa spesa, trattandosi di CP_1 lavori concernenti beni non condominiali.
Sul punto, l'appellante si è limitato a dedurre: “in occasione dell'assemblea del 07/02/2017,
l'amministratore riferì le cause pendenti nei confronti della condomina riferendo di aver ricevuto due solleciti di pagamento dalla ditta GI per il pagamento delle tende da sole (guarda caso effettuato dalla successivamente alla delibera) e ditta GB per il saldo di un infisso del CP_1 fondo al n. civico 22, facente parte anch'esso del condominio. Entrambe le società creditrici nel confronti del condominio non erano state pagate proprio dalla stessa che CP_1 precedentemente aveva deliberato i lavori di rifacimento delle tende da sole e degli infissi di un fondo facente parte del condominio e comunque di sua proprietà pro quota. Tale discussione all'ordine del giorno, relativa al ritardo nei pagamenti nella signora ed al ricevimento di lettere di messa in mora, è lecita e corretta e non meritevole di essere annullata” (cfr. atto di appello, pag.
17-18).
È evidente che la censura risulti completamente carente della parte critica, in quanto omette di confrontarsi con il percorso argomentativo della decisione impugnata, il che rende la stessa inammissibile ex art. 342 c.p.c.
In ogni caso, l'appellante non ha offerto alcun elemento atto a dimostrare la natura condominiale dei beni oggetto dell'intervento ed il conseguente obbligo di contribuzione della il che CP_1 rende la doglianza in esame anche destituita di fondamento.
3.3.4. – Per quanto riguarda la sostituzione delle maniglie, il tribunale, nel motivare l'annullamento della delibera condominiale sul punto, ha evidenziato come si tratti di “beni privati”, sicché “ciascun condomino provvede al pagamento della maniglia dell'immobile che ha in uso e non deve partecipare alle spese delle maniglie delle altre porte” (cfr., sentenza impugnata, pag. 11). pagina 14 di 17 Sostiene, invece, l'appellante che “la decisione di ripartire le spese in parti uguali fra Per_1
e è stata assunta dall'assemblea in quanto conforme all'uso effettivo del bene” CP_1 Pt_3
(cfr. atto di appello, pag. 18).
La censura, ancora una volta, non si confronta con la decisione impugnata, la quale ha evidenziato la natura privata dei beni, con conseguente esclusione dell'obbligo di contribuzione di ciascun condomino alla complessiva spesa.
Comunque, quanto sostenuto dall'appellante non trova conferma né nella situazione di fatto all'interno del né nella delibera del 7.2.2017, in cui la relativa spesa è stata suddivisa Parte_1
“in deroga alle tabelle millesimali”, senza alcun riferimento all'utilizzazione del bene, in palese violazione dell'art. 1123 c.c.
3.4. – Infondato è, altresì, il quarto motivo di appello.
A prescindere dalla questione relativa alla mancata attivazione, da parte del (nella Parte_1 veste di creditore opposto), del procedimento di mediazione obbligatoria (attivato, tuttavia, su impulso della , giova considerare che nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo CP_1 concernente il pagamento di contributi per spese, il soddisfa l'onere probatorio su Parte_1 esso gravante con la produzione del verbale dell'assemblea condominiale in cui sono state approvate le spese, nonché dei relativi documenti (cfr. Cass. n. 15696/2020).
La delibera condominiale di approvazione della spesa costituisce, così, titolo sufficiente del credito del e legittima non solo la concessione del decreto ingiuntivo, ma anche la condanna Parte_1 del a pagare le somme nel processo di opposizione a cognizione piena, il cui ambito è Parte_1 ristretto alla verifica della (perdurante) esistenza della deliberazione assembleare di approvazione della spesa e di ripartizione del relativo onere. Dall'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore, pertanto, per effetto della vincolatività tipica dell'atto collegiale stabilita dal primo comma dell'art. 1137 c.c., discende l'insorgenza, e quindi anche la prova, dell'obbligazione in base alla quale ciascuno dei condomini è tenuto a contribuire alle spese ordinarie per la conservazione e la manutenzione delle parti comuni dell'edificio o per la prestazione dei servizi nell'interesse comune (Cass. n. 11981/1992; Cass. civ. n. 2460/2025).
Nella specie, il decreto ingiuntivo ottenuto dal si fonda proprio sull'approvazione della Parte_1 ripartizione delle spese di cui alla delibera condominiale del 7.2.2017, come si evince chiaramente dal ricorso monitorio.
Pertanto, dall'annullamento della predetta delibera non può che derivare anche la caducazione della pretesa azionata dal , come correttamente affermato dal tribunale. Parte_1
Al riguardo, l'appellante si è limitato ad affermare che “non tutte le voci di spesa erano state approvate nel corso della delibera del 07/02/2017” (cfr. atto di appello, pag. 22), senza, tuttavia, pagina 15 di 17 specificare quelle che non sarebbero ricomprese nella delibera del 7.2.2017, anche qui in patente violazione dell'art. 342 c.p.c.
Trattasi, comunque, di tesi che è smentita proprio dalla perizia di parte prodotta dal Parte_1
(doc. 21), in cui, nell'affermare la correttezza del riparto delle spese operato con la suddetta delibera, è contenuto un elenco delle voci del tutto sovrapponibile a quello riportato nell'atto di appello (pag. 21) a sostegno della censura in disamina.
3.5. – Infondato è, infine, il quinto motivo di appello.
Il tribunale, nel porre a carico del le spese di lite, ha fatto corretta applicazione del Parte_1 criterio della soccombenza.
Invero, per costante orientamento giurisprudenziale: “in base al principio di causalità la parte soccombente va individuata in quella che, azionando una pretesa accertata come infondata o resistendo ad una pretesa fondata, abbia dato causa al processo o alla sua protrazione e che debba qualificarsi tale in relazione all'esito finale della controversia” (cfr. ex plurimis Cassazione civile, sentenza del 30.4.2010, n. 7625).
Ebbene, non vi è dubbio che il vero motivo del contendere, che ha portato le parti dinanzi al giudice, fosse rappresentato dall'impugnativa delle delibere condominiali del 26.4.2016 e del
7.2.2017, nonché dalla pretesa azionata in via monitoria dal , con la conseguenza che Parte_1 dall'accoglimento delle relative opposizioni non poteva che conseguire la condanna dell'odierno appellante al pagamento delle spese di lite.
Analogamente è a dirsi anche per quanto riguarda le spese di c.t.u., dal momento che l'esito dell'indagine peritale si giustifica in ragione della irregolare tenuta della contabilità condominiale, circostanza che non può che essere imputata proprio al (su cui grava, per legge, il Parte_1 relativo compito).
4 – Per quanto esposto, si impone il rigetto dell'appello.
4.1. – Le spese del grado seguono la soccombenza e si liquidano secondo il computo che segue ex
D.M. 55/2014, come modificato da ultimo dal D.M. 147/2022, § 12 (valore € 5.201-26.000), con applicazione del valore medio per tutte le fasi:
Fase di studio della controversia: € 1.134,00
Fase introduttiva del giudizio: € 921,00
Fase istruttoria/trattazione: € 1.843,00
Fase decisionale: € 1.911,00
Compenso tabellare: € 5.809,00 oltre 15% per rimborso forfetario, IVA (se ed in quanto dovuta) e
CAP come per legge.
pagina 16 di 17 4.2. – Ai sensi dell'art. 13 comma 1 - quater del d.P.R. n. 115 del 2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per l'impugnazione a norma del comma 1 - bis dello stesso art. 13, se dovuto.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Firenze, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza eccezione e deduzione, sull'appello proposto da Parte_1
avverso la sentenza n. 1843/2021 emessa dal Tribunale di Firenze e pubblicata il
[...]
05/07/2021, così provvede:
1) rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma la sentenza impugnata;

2) condanna parte appellante al pagamento delle spese del presente grado di giudizio che liquida in € 5.809,00 per compenso professionale, oltre 15% per rimborso forfetario, IVA (se ed in quanto dovuta) e CAP come per legge;

Dichiara che sussistono i presupposti per il raddoppio del contributo unificato ex art. 13, comma I- quater, del D.P.R. n. 115/2002 a carico di parte appellante.
Firenze, 8.9.2025
Il Consigliere relatore ed estensore dott. Antonio Picardi
Il Presidente
dott. Carlo Breggia
Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.
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