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N. R.G. 1259/23
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI L'AQUILA
Sezione civile composta dai Signori magistrati:
Dott. Silvia Rita Fabrizio Presidente
Dott. Alberto Iachini Bellisarii Consigliere
Dott. Federico Ria Consigliere rel.
riunito in Camera di Consiglio del 2.4.2025 ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado d'appello iscritta al n. 1259/23 R.G., e vertente
TRA ubicato in Rivisondoli alla Via Raffaello n.2 denominato “Residence Parte_1
Garema” (cf ), in persona dell'amm.re p.t. Dott. (cf P.IVA_1 Parte_2
), elettivamente domiciliato in Napoli (80121), corso Vittorio Emanuele C.F._1
n.651, presso l'avv.Potito Maria PASQUARELLA ( ) che lo rappresenta e C.F._2
difende per procura in atti;

APPELLANTE
E
avv. DI AL (c.f. ) nata a Napoli il [...], in [...] e quale CodiceFiscale_3
difensore delle Sigg.re (c.f. ) nata a [...] il [...] e Controparte_1 CodiceFiscale_4
(c.f. ) nata a Napoli il [...], in [...] procura in Controparte_2 CodiceFiscale_5
atti, elettivamente domiciliate in Napoli, Piazza Vanvitelli n. 15, presso il proprio studio pagina 1 di 10

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APPELLATE
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per parte appellante: voglia l'Ecc.ma Corte di Appello de L'Aquila, contrariis reiectis, preso atto dei motivi in precedenza esposti, riformare la sentenza impugnata e confermare la delibera descritta in atti con vittoria di spese e compensi del doppio grado. Ai fini istruttori produce la documentazione depositata in primo grado e cioè OLTRE ALLA SENTENZA IMPUGNATA -n.339/2023) salvi e&o in questa sede: 1) delibera agosto 2022; 2) lettera del condomino ing. 3) delibera agosto 1998; 4) titolo Per_1
provenienza ITA sas / AL;
5) studio tenutosi presso la Scuola Superiore della Magistratura il 7-9 marzo 2022; 6) corrispondenza con geom. relativa all'incarico di rifacimento delle tabelle Per_2
condominiali, 7) regolamento di condominio, 8) Donazione per notar con allegate le Per_3 planimetrie catastali del locale “falegnameria”; 9) mandato in originale. Vittoria di spese ed attribuzione. per parte appellata:
Le Sigg.re DI, e concludono affinché l'Ill.ma Corte adita Voglia CP_1 Controparte_2
dichiarare inammissibile e comunque rigettare perché destituito di ogni fondamento giuridico e fattuale, l'appello proposto dal avverso la sentenza n. 339/2023 del Parte_3
Tribunale di Sulmona. Voglia condannare parte appellante alle spese e competenze professionali difensive del doppio grado di giudizio, oltre al rimborso forfettario 15%, iva e epa come per legge
OGGETTO: appello avverso sentenza del Tribunale di Sulmona n.339/23 pubblicata e notificata il 4-11-2023 a conclusione del giudizio iscritto al n. di ruolo 81/2023 in materia di rapporti condominiali.
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE

1-Insta la parte appellante per la riforma della sentenza in epigrafe indicata per asseriti error in iudicando e per falsa rappresentazione dei fatti, nella parte in cui aveva, in accoglimento della iniziativa impugnatoria proposta dalle condomine aveva annullato le deliberazioni di cui ai punti nn. 2 e 5 della delibera approvata in data 19.8.2022 dall'assemblea del Condominio
“Residence Garema Parte_4
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1.1-Prestata per il resto acquiescenza alla decisione qui gravata (capi sub 2.2 Compenso dell'amministratore, 2.3 Imputazione spese Legali, 2.4 Oneri di pulizia e custodia ), CP_3
riassume l'appellante la propria iniziativa impugnatoria nei seguenti motivi di critica:
1 difetto di interesse e di legittimazione alla proposizione della domanda di impugnazione della delibera in capo alle condomine;

2 Gli oneri condominiali dell'interno 13 identificato come box 33 34 della signora CP_1
(noto come falegnameria), come gli oneri relativi ai box 12 e 16, diversamente da
[...]
quanto ritenuto in sentenza, non sarebbero stati duplicati né applicati in modo erroneo;

3 mancata applicazione dell'art. 1374 cc in relazione alla ripartizione dei costi di riscaldamento
1.2-Si costituiscono le appellate, concludendo per il rigetto dell'appello.

2-Il gravame è infondato.
2.1-Assume la parte appellante, al primo motivo di critica, che la sentenza impugnata dovrebbe essere emendata al capo 1.della pag.5 nel senso che laddove è scritto che sussiste la legittimazione attiva all'impugnazione sotto il profilo dell'interesse ad agire venendo in considerazione l'interesse ad una corretta deliberazione e ad una esatta determinazione degli oneri posti a proprio carico, sia scritto invece che la domanda non appare ammissibile non avendo le Attrici dedotto e provato in che misura la delibera è gravemente pregiudizievole alla cosa comune, come richiesto dal comb. disp. degli artt.1105 2° comma cc ed art.1109 n.1.
L'assunto è giuridicamente inconsistente.
Dopo avere operato infatti un non meglio chiarito richiamo alla disposizione processuale di cui all'art. 1105, quarto co cc, che, per la comunione ma con norma estensibile anche al condominio (Cassazione civile sez. VI, 05/07/2017, n.16608), disciplina il ricorso alla A.G. in sede di V.G. in caso di “inerzia” nell'amministrazione della cosa comune, mentre il presente procedimento ha ad oggetto l'impugnativa di una delibera condominiale, in modo altrettanto incomprensibile la difesa della parte appellante invoca l'applicazione del combinato disposto di cui agli artt.1105 2° comma cc e art.1109 n.1; sistema normativo, ancora una volta, dettato in materia di comunione, che tuttavia, in parte qua, deve essere coordinato, per l'ipotesi del condominio, dalle specifiche disposizioni dettate per tale ente di gestione
Se è pur vero allora che in materia di comunione (genus) le decisioni della maggioranza possono essere contestate dalla minoranza dissenziente dinanzi alla A.G., in sede questa pagina 3 di 10 4
volta contenziosa, nel caso previsto dall'art. 1105 secondo co. cc (atti di ordinaria amministrazione), solo se la deliberazione è gravemente pregiudizievole per la cosa comune, su tale disciplina si innesta quella più specifica prevista in materia di condominio degli edifici
(species) ed in forza della quale, giusta il combinato disposto di cui agli artt. 1137, secondo co. e 1123 cc, il condomino può impugnare la delibera in materia di ripartizione delle spese, quale è quella al vaglio di questo Collegio, facendone valere l'annullabilità, nel termine di 30 gg, o la nullità (secondo la distinzione introdotta dalla nota Cassazione civile sez. un.,
14/04/2021, n.9839), se violativa della disposizione ex art. 1123 cit.
In tale ambito pertanto il richiamo alla asserita necessità, per il condomino impugnante, di prospettare il pregiudizio per la cosa comune è del tutto inconferente.
2.2-Secondo motivo.
Il Condominio appellante assume che gli oneri condominiali dell'interno 13 identificato come box 33 34 della signora (noto come falegnameria), come gli oneri relativi ai Controparte_1
box 12 e 16 non sono duplicati né applicati in modo erroneo.
Il motivo si appello afferente la pretesa violazione dell'art. 112 cpc appare manifestamente inconsistente. Dalla semplice lettura del motivo di impugnazione della delibera infatti si legge
“Mancata corrispondenza per le istanti nonché per tutti i condomini dei sub e relativi millesimi attribuiti ai singoli locali cantinato - box con i millesimi condominiali.”
Dunque, diversamente da quanto assunto nel motivo di appello, la parte impugnante lamentava comunque anche la mancata corrispondenza tra i due valori.
Come risulta allora dal vaglio delle rispettive allegazioni, il cantinato del
[...] in origine aveva due sub e precisamente il sub 6 che identificava Parte_3
l'intero piano cantinato del relativo al corpo di fabbrica B e il sub 7 Parte_3 che identificava l'intero piano cantinato del relativo al corpo di Parte_3
fabbrica C.
Nelle tabelle millesimali pertanto è presente tuttora solo il totale complessivo dei millesimi del cantinato della scala A, B e C., nonostante successivamente i sub 6 e 7 siano stati fusi (nel
1997) generando i vari sub catastali attribuiti a ciascun cantinato.
Come già convincentemente evidenziato dal giudice di prime cure, in risposta proprio al profilo impugnatorio relativo alla mancata corrispondenza tra i millesimi attribuiti ai singoli locali ed i millesimi condominiali tuttora formato sul totale complessivo dei millesimi del cantinato “a prescindere dalla identificazione dei suddetti locali nel titolo di acquisto (nella pagina 4 di 10 5
specie, contratto di donazione), deve evidenziarsi come non sia ravvisabile alcuna corrispondenza tra i millesimi richiamati a pag. 33 e 37 della “Ripartizione spese consuntive esercizio 2021 – Gestione ordinaria” per i box n. 12 (0,709 m.mi) e n. 16 (0,10 m.mi) di AL
DI e per i box n. 33 (0,842 m.mi) e n. 34 (0,686 m.mi) di con i millesimi di Controparte_1
proprietà riportati nella Tabella A allegata al Regolamento condominiale (cfr. doc. 11 all. citazione). Le medesime considerazioni - si anticipa - valgono per il “Riparto spese preventive
2022 (provvisorio 2023) – gestione ordinaria” (cfr. pagg. 33 e 37).”
Tale capo decisorio non risulta minimamente contrastato dall'appellante in questa sede nella sua idoneità ad attestare la difformità tra i millesimi richiamati nella “Ripartizione spese consuntive esercizio 2021 – Gestione ordinaria” per i box n. 12 (0,709 m.mi) e n. 16 (0,10
m.mi) di AL DI e per i box n. 33 (0,842 m.mi) e n. 34 (0,686 m.mi) di CP_1
con i millesimi di proprietà riportati nella Tabella A allegata al Regolamento
[...]
condominiale.
Come accertato nella ulteriore sentenza intercorsa tra le parti ed in atti (nr. 218/24), “non è dato riscontrare l'effettiva duplicazione degli oneri condominiali proprio in ragione della assoluta non corrispondenza tra i millesimi attribuiti nei riparti e quelli di cui alle tabelle millesimali vigenti.”
Il motivo di appello, che tenta di riproporre in questa sede l'inconferente argomentazione relativa all'irregolarità contenuta nel titolo di provenienza della è quindi Controparte_1
infondato.
2.3- Mancata applicazione dell'art. 1374 cc in relazione alla ripartizione dei costi di riscaldamento
La seconda sezione civile della Cassazione, con sentenza n. 32441 dell'11 dicembre 2019 , evocando il disposto di cui all'art. 1118 comma 4., cod. civ., afferma che il diritto del condomino a distaccarsi dall'impianto di riscaldamento centralizzato non è disponibile e di conseguenza sono nulle le clausole dei regolamenti condominiali che vietino il distacco (ex plurimis Cass. n. 12580 del 18/05/2017, Cass. n. 11970 del 12/05/2017).
Il regolamento condominiale può, invece, legittimamente obbligare il condomino rinunziante a concorrere alle spese per l'uso del servizio centralizzato, poichè il criterio legale di ripartizione delle spese di gestione dettato dall'art. 1123 c.c. è derogabile.
Laddove sussista un regolamento condominiale che vieti il distacco ma sia preesistente all'entrata in vigore dell'art.1118 comma 4., c.c. la norma sopravvenuta incide sul rapporto e pagina 5 di 10 6
non potrebbe essere altrimenti, invalidando la clausola contrattuale che pertanto viene meno.
Nel caso di specie oggetto di questa pronuncia la norma di cui all'art. 1118 comma 4. cod. civ. è entrata in vigore in data successiva all'approvazione del Regolamento condominiale
(1975).
Seppure tale Regolamento avesse previsto il divieto di distacco, tale norma, alla luce della pronuncia del Supremo Collegio, come detto, sarebbe da considerarsi nulla e sarebbe sostituita automaticamente dal disposto di cui al comma 4. dell'art. 1118 c.c. entrato in vigore in data successiva alla vigenza delle norme pattizie regolamentari del Condominio
(Cassazione civile sez. II, 11/12/2019, (ud. 10/07/2019, dep. 11/12/2019), n.32441.
Le condizioni per il distacco dall'impianto centralizzato, vanno quindi ravvisate, secondo l'orientamento consolidato della stessa Corte di legittimità, nell'assenza di pregiudizio al funzionamento dell'impianto e comportano il conseguente esonero, in applicazione del principio contenuto nell'art. 1123 c.c., comma 2, dall'obbligo di sostenere le spese per l'uso del servizio centralizzato;
in tal caso, il che opera il distacco è tenuto solo a Parte_3 pagare le spese di conservazione dell'impianto stesso (nr. 9387 del 21/05/2020).
Operato legittimamente il distacco, non sembrerebbe però essere stata adeguata la tabella millesimale già adottata dal istante. Parte_1
Assume l'appellata che fino al 2018 i costi per la manutenzione, conservazione dell'impianto e per i consumi involontari sono sempre stati calcolati sulla base delle tabelle millesimali, mai modificate (tabella D riscaldamento e tabella D bis per il riscaldamento delle parti comuni) annesse al regolamento di condominio contrattuale.
Tale assunto non viene proprio contestato dall'appellante.
Con le delibere che hanno interessato il consuntivo 2018, 2019, 2020 e preventivo 2021 e 2023
(tutti impugnati) nonché il consuntivo 2021 e preventivo 2022 oggetto del presente giudizio,
l'amministratore avrebbe applicato in maniera arbitraria e senza autorizzazione da parte dell'assemblea un proprio criterio di riparto disattendendo le tabelle millesimali in essere.
In particolare l'amministratore di sua iniziativa ha introdotto il seguente criterio “l'addebito della spesa consuntiva di consumo combustibile gas metano per l'alimentazione delle caldaie nella centrale termica dell'impianto di riscaldamento centralizzato di cui ai conti 7.1 e 7.1 bis del documento “elenco spese consuntive 2021” è stata suddivisa tra le parti private e le parti comuni e tra unità allacciate e distaccate utilizzando i seguenti criteri: considerando a carico pagina 6 di 10 7
di tutte le unità immobiliari, allacciate e distaccate dall'impianto, sia il 30% del totale della spesa a titolo di spesa involontaria (c.d. dispersione di calore), di cui beneficiano tutte le unità immobiliari causa la dispersione del calore dal vasto circuito della rete dell'imp. di riscaldamento centralizzato, che l'importo derivante dalla differenza a mille dei millesimi delle sale comuni come indicati nel regolamento condominiale (Tabella D-bis) e pari a 47,60 mm. Infine, il residuo sul totale della spesa combustibile è stato addebitato alle sole unità immobiliari allacciate al centralizzato a titolo di quota di consumo diretta da parte delle sole unità allacciate per l'appunto”
L'amministratore ha poi, di propria iniziativa, attribuito ai titolari delle unità immobiliari facenti parte del convenuto identificati nei riparti con gli interni A/37, A/41 e Parte_1
A/44, un “forfait” del 30% delle spese di riscaldamento in quanto titolari anche dei rispettivi sottotetti pertinenziali alle predette unità immobiliari e ciò in virtù una delibera assembleare del 20.8.1998; una lettera dell'ing dell'11.7.1998, e una delibera assemblare del Per_1
13.8.2000.
In quella sede l'assemblea all'unanimità deliberò che “i proprietari dei locali sottotetto che si sono allacciati all'impianto condominiale dovranno pagare in via provvisoria e nelle more delle nuove tabelle millesimali da deliberarsi, le relative spese condominiali seguendo il criterio suggerito dall'Ing. …..i relativi importi così deliberati saranno accantonati Per_1 in apposito fondo”.
L'amm.re disattendendo il deliberato assembleare del 2000 e i criteri indicati dall'Ing. ha attribuito ai predetti condomini un maggior contributo calcolato nella misura del Per_1
30% dei rispettivi millesimi tuttavia solo per le spese del riscaldamento e non anche tutte le altre spese condominiali, così tra l'altro falsando di fatto l'intero rendiconto consuntivo 2021
e relativo riparto, nonché l'importo accantonato su un fondo ad hoc.
Si conferma allora quanto statuito dal giudice di prime cure in ordine ad una riscontrata insussistenza di criteri oggettivi e predeterminati in base ai quali ripartire i costi di riscaldamento.
Le tabelle millesimali per la ripartizione delle spese di riscaldamento (tabella D allegata al
Regolamento condominiale) ancora in vigore non rispecchiano effettivamente lo stato dei luoghi - pacificamente - non corrispondente a quello reale a causa sia dell'intervenuto distacco dall'impianto centralizzato di una pluralità di unità immobiliari, sia della diversa pagina 7 di 10 8
consistenza delle proprietà a seguito dell'accorpamento a talune di esse del volume dei sottotetti.
E tuttavia la criticità derivante da tale distacco non può essere assolutamente superata mediante il ricorso al criterio integrativo di cui all'art. 1374 cc.
Parte appellante assume allora la necessità di fare applicazione dell'art.1374 cc norma che rappresenterebbe a suo dire il valido correttivo per assetti contrattuali concepiti e siglati in tempi non recenti e rispetto ai quali si verifichino in concreto evoluzioni sociali e fattuali, alla cui regolamentazione intervengono la Legge, gli Usi e l'Equità, principi informatori del diritto superiori alla volontà contrattuale per salvaguardare un'esecuzione giusta del rapporto giuridico.
Non può invece esservi alcuno spazio per un intervento dell'amministratore o giudiziale ex art. 1374 cc, quale quello di fatto invocato dalla parte appellante, a fronte delle specifiche disposizioni in materia di adozione e revisione del regolamento ex art. 1138 cc o delle tabelle ex art. 69 att cc.
Neanche i comportamenti concludenti possono portare ad una approvazione o modificazione delle tabelle millesimali, poiché l'atto di approvazione o di revisione delle tabelle, avendo veste di deliberazione assembleare, deve rivestire la forma scritta, dovendosi, conseguentemente, escludere approvazioni per “facta concludentia” (Cass. ordinanza 14 ottobre 2022, n. 30305, sul solco di Cass. n. 26042/2019): reiterate delibere adottate dall'assemblea dei condomini di un edificio per ripartire le spese secondo un valore delle quote dei singoli condomini diverso da quello espresso nelle tabelle millesimali,
o l'acquiescenza rappresentata dalla concreta disapplicazione delle stesse tabelle per più anni, non possono quindi comportare alcuna modifica parziale della convenzione già esistente tra i condomini.
La mancanza di tabelle millesimali non impedisce in ogni caso di deliberare per l'approvazione delle spese a consuntivo o delle quote di ripartizione fra i condomini, in quanto, secondo la Suprema Corte, è consentito di deliberare validamente a maggioranza una ripartizione in via provvisoria dei contributi tra i condomini, solo però a titolo di acconto salvo conguaglio (Cassazione Civile sez. II, 19/08/2021, n. 23128).
Si tratterebbe poi soprattutto della modifica delle cd tabelle di gestione, più che delle vere e proprie tabelle di proprietà (sulla distinzione cfr. CORTE DI CASSAZIONE , Sentenza n.
32569/2023 del 23-11-2023), che, come noto, hanno la finalità di ripartire le spese relative a pagina 8 di 10 9
beni destinati a servire i condomini in misura diversa o soltanto una parte dell'intero fabbricato, con riguardo alle quali vengono in rilievo altresì l'uso o l'utilità delle cose o degli impianti considerati, le quali attengono, ad esempio, alle scale e agli ascensori al portierato e appunto all' impianto di riscaldamento (Cass. civ., 09/10/2023, n. 28262) e la cui configurazione in termini di immodificabilità ex art. 69 cit., se non all'unanimità, è ancor più difficilmente configurabile.
Anche tale motivo deve essere pertanto rigettato.

3-Le spese del presente grado seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo in base all'effettiva importanza economica della controversia residuata in questa sede, pure per la fase di trattazione, sia pure per i soli minimi, anche in assenza di istruttoria ( Cass. n. 30219/23 e n.
18723/24 ), mentre secondo valori medi per le altre fasi.
3.1- L'infondatezza del gravame ed il conseguente rigetto dello stesso comportano l'applicazione della sanzione di cui all'art. 13, comma 1 quater del d.p.r. 115/2002 (comma introdotto dall'art. 1, comma 17, della legge n. 228/2012).

P.Q.M.

La Corte di Appello di L'Aquila, definitivamente pronunciando sull'appello come sopra proposto, così decide:
1) respinge l'appello;
2) condanna l'appellante al pagamento delle spese processuali in favore delle appellate in solido che per compensi professionali liquida in euro 2.200,00, oltre spese generali al 15%, iva e cassa forense come per legge.
3) si dà atto della sussistenza dei presupposti ex articolo 13 Decreto del Presidente della
Repubblica 30/05/2002 n. 115, G.U. 15/06/2002 n. 139 1-quater. Inserito dall'articolo 1, comma 17, della Legge 24 dicembre 2012, n. 228.
Così deciso nella camera di consiglio del 2.4.2025
IL CONSIGLIERE EST. IL PRESIDENTE
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Federico Ria Silvia Rita Fabrizio
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