REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI NAPOLI
SEZIONE CIVILE NONA (ex QUARTA A) riunita in camera di consiglio nelle persone dei seguenti magistrati:
Dott. Eugenio Forgillo Presidente
Dott. Pasquale Maria Cristiano Consigliere rel./est.
Dott.ssa Natalia Ceccarelli Consigliere
ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 307/2023 R.G.A.C., riservata in decisione all'esito dell'udienza del 29-10-2024, di precisazione delle conclusioni, svolta a trattazione scritta, ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., introdotto dall'art. 3, comma
10, lett. b), del decreto legislativo n. 149 del 10/10/2022, con termini ai sensi dell'art. 190 c.p.c. e vertente
TRA
( ), rappresentato e difeso dagli avv.ti Parte_1 C.F._1
Umberto D'Aragona ( – C.F._2
E
.salerno - e Francesco Brescia Email_1 CP_1
( – - giusta procura in atti, C.F._3 Email_3
ed elettivamente domiciliato presso in Napoli al Centro Controparte_2
Direzionale Isola G/8;
APPELLANTE
E E
( e CP_3 C.F._4 CP_4
( ), entrambi elettivamente domiciliati presso lo studio C.F._5 dell'avv.to Francesco Manzo ( ) – C.F._6
- sito in Saviano (Na) al Corso Vittorio Email_4
Emanuele III n. 144/146, che li rappresenta e difende come da procura allegata in primo grado;

APPELLATI
Oggetto: appello avverso la sentenza repert. n. 3326/202, resa dal Tribunale di Nola il 13-12-2022 nel proc. n. 5229/2018, notificata il 13-12-2022;
Conclusioni: Come da note di trattazione scritta e comparse conclusionali depositate nei termini concessi ex art. 190 c.p.c.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E CONCLUSIONI
Con citazione notificata il 27-7-2018 titolare della D.I. Studio Parte_1
Immobiliare di Paudice Davide, conveniva in giudizio e CP_3 [...]
dinanzi al Tribunale di Nola, al fine di sentirli condannare, in solido o CP_4
alternativamente tra loro, quali acquirenti, al pagamento della somma pari ad €
3.900,00, oltre IVA, ovverosia € 4.758,00, IVA INCLUSA, a titolo di provvigione ex art. 1755 c.c. pattuite e maturate per la conclusione dell'affare relativo all'acquisto dell'immobile sito in Saviano (Na) alla Via Torre n. 66 di proprietà del IG.
[...]
e della IG.ra (riportato al catasto del Comune Parte_2 Parte_3
di Saviano foglio 5 p.lla 913 sub 12 di cui all'atto pubblico per Notar Per_1
del 9-3-2018), ovvero, in subordine, al risarcimento dei danni, nella misura
[...]
di € 5.100,00, in conseguenza della violazione dell'impegno assunto dalla sola
[...]
con la sottoscrizione della scheda visita immobile di comunicare all'agenzia CP_4 la ripresa delle trattative.
A fondamento della domanda deduceva di esercitare professionalmente l'attività di agente immobiliare e di avere proposto, in tale veste, durante il periodo estivo dell'anno 2017, l'acquisto del bene immobile sovracitato ai coniugi e CP_3
i quali, avendo già rapporti con l'attore, vi si erano rivolti per la CP_4 ricerca di un immobile da acquistare con caratteristiche simili conferendogli l'incarico di mediatore.
Esponeva di aver incontrato gli acquirenti nei propri uffici nel periodo di maggio/giugno 2017 e di aver fornito loro tutte le caratteristiche del bene idonee alla conclusione della trattativa, nonché di averli personalmente accompagnati a visitare l'immobile.
In data 24-6-2017 veniva effettuata una prima visita con la presenza della sola
[...]
e, dopo dieci giorni, una seconda visita del bene in cui era presente anche il CP_4
CP_3
In tale occasione, sottoscriveva una “scheda visita immobile” nella CP_4 quale asseriva "di non aver mai precedentemente visionato i suddetti immobili in vendita e di non avere trattative in corso per gli stessi prima delle presenti" e di non sapere che fosse in vendita, impegnandosi altresì ad informare l'agenzia dell'eventuale ripresa di trattative o di conclusione proficua dell'affare.
Dopo tale incontro, le parti davano corso ad una trattativa all'esito della quale i IG.
formulavano, in data 7-8-2017, una prima formale proposta Parte_4
d'acquisto per l'immobile – sottoscritta dalla sola – offrendo una CP_4
cifra pari ad € 130.000,00 subordinata al buon esito del mutuo e con l'intesa che l'immobile dovesse essere libero e non occupato (il bene immobile all'epoca delle trattative era occupato da un inquilino).
Contestualmente alla sottoscrizione della proposta, gli acquirenti si impegnavano a corrispondere, in suo favore, a titolo di provvigione, la somma di € 3.900,00 oltre
IVA, impegno poi sottoscritto da con apposita dichiarazione. CP_4
Il rifiuto dei venditori di accettare la proposta formulata dai coniugi Parte_5
in quanto inferiore alle loro richieste economiche, veniva comunicato dall'agente immobiliare agli acquirenti invitandoli a migliorare la proposta.
Tuttavia, i coniugi dapprima si mostravano interessati a proseguire nelle trattative, indicando la possibilità di accedere ad un mutuo per un importo superiore nonché la circostanza che l'immobile fosse libero, salvo poi indicare di non essere più interessati alla conclusione dell'affare. Assumeva l'attore che tale comportamento era solo finalizzato ad escluderlo dalla possibilità di vedersi corrispondere le provvigioni maturate e pattuite per l'attività professionale realizzata in loro favore dal momento che, a distanza di poco tempo, i coniugi concludevano lo stesso affare avente ad oggetto il predetto Parte_5 bene immobile, oggetto di pregressa intermediazione dell'agenzia del Paudice, con atto pubblico per Notar del 9-3-2018 (Rep. 25248 – Racc. 16340). Persona_1
Pertanto, ritenuto maturato il diritto a ricevere le provvigioni ex art. 1755 c.c., il trasmetteva formale invito al pagamento a mezzo di racc.ta, rimasta tuttavia Pt_1
priva di riscontro.
Chiedeva dunque l'attore che gli fossero riconosciute le provvigioni pattuite e maturate in conseguenza della conclusione dell'affare dallo stesso mediato, in quanto causalmente riconducibile alla sua attività professionale di mediazione, nella cifra pari ad € 3.900,00 oltre IVA ovvero € 4.758,00 IVA INCLUSA. Chiedeva altresì, in via subordinata, il riconoscimento del diritto al risarcimento dei danni conseguenti alla violazione dell'impegno assunto con la sottoscrizione della “scheda visita” di comunicare all'agenzia l'eventuale ripresa delle trattative, per un ammontare pari ad
€ 5.100,00.
Con comparsa depositata in data 11-12-2018, si costituivano i IG. i Parte_5
quali contestavano l'avversa domanda eccependone la infondatezza nel merito in ragione del fatto che l'affare non si era perfezionato e che non spettava alcun compenso in favore del Eccepivano altresì la vessatorietà della clausola Pt_1
inserita nella “scheda visita immobile” sottoscritta dalla sola con CP_4 conseguente nullità della stessa, per non essere stata adeguatamente informata del contenuto.
Concludevano, dunque, perché fosse accertata e dichiarata non conclusa l'attività di mediazione del sig. e, per l'effetto, rigettata ogni domanda di Parte_1
pagamento delle provvigioni in quanto non maturate;
altresì, che fosse accertata e dichiarata la nullità delle clausole apposte alla “scheda visita immobile” sottoscritta dalla sig.ra in quanto non era stata edotta del contenuto e per non averle CP_4
specificamente approvate e, per l'effetto, per il rigetto della domanda di risarcimento dei danni, quantificati in euro 5.100,00, in quanto infondata in fatto ed in diritto. La causa, istruita a mezzo di prova orale (escussi i testi , Tes_1 Tes_2
, oltre interrogatorio libero di e
[...] Parte_2 CP_3 [...]
) e documentale, veniva riservata in decisione con la concessione dei termini CP_4 ordinari per conclusionali e repliche e, all'esito, in data 13-12-2022, il Tribunale di
Nola pronunciava l'appellata sentenza n. 2456/2022, notificata il 13-12-2022, con la quale il primo giudice così decideva: - Respinge la domanda di pagamento;
-
Condanna parte attorea alla refusione delle spese e competenze di giudizio che liquida complessivamente in €.2.552,00 oltre accessori di legge con attribuzione.
Riteneva, in sintesi, il primo giudice che il non avesse diritto alla provvigione, Pt_1 né al risarcimento dei danni domandati, avendo egli svolto un'attività che non aveva in alcun modo favorito la successiva compravendita del bene, essendo stata limitata l'intermediazione “a rappresentare le caratteristiche dell'immobile in questione senza, tuttavia, favorire un accordo tra le parti sfociato entro il termine massimo indicato della proposta”.
Con citazione notificata il 12-1-2023 ha proposto tempestivo appello avverso la suddetta sentenza, notificata il 13-12-2022, Argomentando n. 3 Parte_1 motivi a sostegno del gravame, ha rassegnato le seguenti conclusioni:
A) Riformare in toto, nelle parti indicate ed in quelle anche indirettamente coinvolte dai motivi di appello e dalle argomentazioni svolte, la sentenza civile n. 2456/2022 REPERT. N.3326/202 del Tribunale di Nola – emessa dal
G.O.T. Granata Alfredo, pubblicata in data 13.12.2022, a definizione del procedimento civile n. 5229/2018 R.G del Tribunale di Nola (cfr. all. C), notificata ai procuratori costituiti nel primo grado in data 13.12.2022 (cfr. all. D), per i motivi tutti indicati nell'atto appello e negli scritti del primo grado quivi devoluti e richiamati che qui abbiansi per integralmente riprodotti e trascritti e, per l'effetto, accogliere le domande tutte spiegate nel giudizio di primo grado da intendersi quivi per integralmente riprodotte e trascritte e così riassunte:
“Voglia l'Ill.mo Giudice adito, ogni contraria istanza disattesa: 1) Accertare e dichiarare che la compravendita perfezionatosi tra i IGg.ri Parte_2
e - quali parte venditrice - ed i IGg.ri
[...] Parte_3 [...] e - quali parte acquirente -, avente ad oggetto l'immobile CP_4 CP_3
sito in Saviano (NA) alla Via Torre n. 66 (catastalmente, Via Provinciale Nola-
Castellammare) riportato al catasto fabbricati del Comune di Saviano, foglio 5,
p.lla 913 sub 2 di cui all'atto pubblico per Notar del Persona_1
09.03.2018 (Rep. 25248 – Racc. 16340), è stata occasionata dall'attività di intermediazione svolta dal IG. titolare della D.I. Studio Parte_1
Immobiliare di Paudice Davide, con conseguente diritto dello stesso a percepire le provvigioni così come pattuite e maturate;

- 2) Per l'effetto e in ogni caso, condannare le parti convenute al pagamento delle provvigioni di mediazione ex art. 1755 c.c. in favore dell'attrice e, precisamente, condannare i IGg.ri e in solido o alternativamente CP_4 CP_3
tra loro, al pagamento di Euro 3.900,00 oltre IVA, ovverosia Euro 4.758,00 IVA
INCLUSA, oltre interessi moratori, legali e rivalutazione monetaria dal sorgere del credito sino all'effettivo soddisfo, ovvero in subordine, condannare i convenuti, in solido o alternativamente tra loro, al pagamento in favore dell'attore sempre a titolo di provvigioni ex art. 1755 c.c., della maggiore o minore somma che riterrà
l'Esimio Giudicante, in via equitativa, o in base ai criteri sussidiari di cui all'art.
1755 c.c., sulla base delle risultanze istruttorie del procedimento, oltre interessi moratori e/o legali e rivalutazione monetaria;

- 3) OMISSIS;

- 4) Condannare i convenuti al pagamento delle spese e competenze di lite, oltre spese generali al 15%, CNAP ed IVA in sentenza come per legge, con attribuzione ai sottoscritti procuratori antistatari”.
- B) Con vittoria di spese, compensi professionali del doppio grado del giudizio
(anche in conseguenza della riforma dell'impugnata sentenza), oltre 15% per spese generali, CNA ed IVA, come per legge, da attribuire, ai sottoscritti procuratori antistatari”.
Si costituivano e , con comparsa depositata in data 22- CP_3 CP_4
5-2023, i quali contestavano l'avverso gravame, deducendo la sua inammissibilità ed infondatezza in fatto e in diritto. Concludevano per il suo rigetto, con conferma della sentenza impugnata e condanna dell'appellante al pagamento delle spese del presente giudizio.
Acquisito telematicamente il fascicolo d'ufficio del primo grado, la causa è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni all'udienza in epigrafe indicata, svolta a trattazione scritta;
quindi, sulle rinnovate conclusioni delle parti, è stata riservata in decisione, con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1) Il proposto appello è ammissibile, essendo rispettoso del contenuto motivazionale imposto dall'art. 342 c.p.c., da interpretarsi, secondo l'insegnamento dei Supremi
Giudici, nel senso che “l'impugnazione deve contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che occorra l'utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, tenuto conto della permanente natura di “revisio prioris instantiae” del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata” (Cass. SS.UU.
27199/2017).
2) Nel merito, l'appello è parzialmente fondato e va accolto per quanto di ragione.
3) Nello specifico, tre sono i motivi posti a sostegno del gravame proposto da Pt_1
aventi ad oggetto l'esame di questioni da porre all'attenzione di questa Corte
[...]
in censura della decisione di primo grado per:
- errori di interpretazione, applicazione della legge, omessa valutazione delle risultanze documentali ed istruttorie;
motivazione illegittima resa anche in violazione dell'art. 112 c.p.c., nonché erronea ed ingiusta e affetta da contraddizioni logico giuridiche (così in appello pag. 7 “preambolo”);
- mancato riconoscimento del diritto alla provvigione del mediatore (thema decidendum), ed in particolare della sussistenza del nesso causale tra l'attività di mediazione svolta e la compravendita intervenuta in seguito (appello pag.20); - la riforma del capo sul governo delle spese in conseguenza della riforma delle parti appellate della sentenza;

3.1) Con il primo motivo di gravame – nel quale confluiscono le censure concernenti il “preambolo” dell'atto di appello – il lamenta che la sentenza sarebbe Pt_1
infirmata dai vizi di “difetto di motivazione, illogica e contraddittoria e apparente motivazione, omessa valutazione ed omesso esame delle risultanze documentali, omesso esame delle eccezioni svolte, violazioni di legge, violazione degli art. 112, 115
e 116 c.p.c., arbitraria ed erronea valutazione ed interpretazione delle risultanze probatorie delle disposizioni di legge e dei principi giurisprudenziali, errata ed omessa valutazione ed interpretazione degli elementi acquisiti nel processo, manifesta ingiustizia” nella parte in cui il primo giudice ha statuito la insussistenza del diritto del ad ottenere il pagamento delle provvigioni ex art. 1755 c.c. Pt_1
Secondo l'appellante, il primo giudice avrebbe erroneamente fondato il rigetto della domanda dell'attore sulla base del ritiro della proposta di acquisto, ritenendo che il mediatore si fosse limitato a rappresentare le caratteristiche del bene immobile
(motivazione contraddittoria e lacunosa pag. 22). Al contrario, vi sarebbe evidente contraddizione, ed illogicità, nella misura in cui prima si riconosce che il mediatore ha condotto alla formulazione di una proposta di acquisto, salvo poi ritenere l'attività limitata solo alla rappresentazione delle caratteristiche del bene.
Altresì, la sentenza sarebbe nulla per violazione dell'art. 112 c.p.c. per avere il primo giudice modificato ed alterato la causa petendi posta a fondamento della domanda attorea di riconoscimento del compenso (appello pag. 23), nello specifico, nella parte in cui ha ritenuto che le provvigioni trovassero sede nella sola redazione della scheda di visita immobile. Per contro, l'appellante deduce che la conclusione della compravendita è riconducibile al suo intervento di mediatore con il conseguente diritto al riconoscimento del compenso.
In ogni caso, l'appellante ribadisce di non aver mai posto a sostegno della sua pretesa soltanto l'attività culminata con la redazione della prima proposta di acquisto, da considerare, invece, come un elemento probatorio da leggere unitamente alla conduzione della sua attività di mediatore sia prima che dopo. 3.2) Con il secondo motivo di gravame l'appellante lamenta il mancato riconoscimento del nesso causale tra l'attività professionale del come Pt_1
mediatore e la conclusione della compravendita perfezionatasi con il citato atto pubblico per Notar del 09.03.2018 (doc. n. 5), oltre la Persona_1 omessa/inesatta valutazione delle risultanze istruttorie (in particolare orali), in grado di attestare la presenza di un intervento del mediatore anche dopo il rifiuto della prima proposta di acquisto (pag. 28 appello).
Sul punto, sostiene l'appellante, la successiva interruzione delle trattative non è un evento di per sé in grado di precludere il riconoscimento del diritto del mediatore ad ottenere la provvigione nel momento in cui l'affare sia stato ugualmente concluso anche se in fasi successive, né viene fornita alcuna prova, da parte degli appellati, circa una interruzione delle trattative per causa indipendenti.
3.3) Con il terzo motivo l'appellante chiede la riforma del governo delle spese.
4) Le doglianze proposte dall'appellante sono da esaminare congiuntamente in quanto tutte pertinenti alla riconducibilità causale della conclusione dell'affare per effetto dell'intervento professionale del come agente immobiliare, con Pt_1 conseguente spettanza del suo onorario a titolo di provvigioni.
5) Per quanto riguarda la doglianza relativa alla motivazione illegittima, contraddittoria, illogica e resa in violazione dell'art. 112 c.p.c. - oggetto del preambolo e del primo motivo di gravame - occorre procedere ad una breve sintesi della vicenda in fatto.
5.1) In data 24-6-2017, presentava, mediante l'intermediazione Parte_1 dell'agenzia Studio Immobiliare Paudice Davide gestita dall'odierno appellante, una
“scheda visita immobile” (doc. n. 2) avente ad oggetto la visita dell'immobile sito in
Via Torre n. 66 in Saviano (Na) di proprietà del sig. recante la Parte_2
sottoscrizione di in quanto interessata al suo futuro acquisto. CP_4
Con il suddetto documento la cliente dichiarava: “di non aver mai precedentemente visionato i suddetti immobili e di non aver trattative in corso per gli stessi prima delle presenti. È consapevole che l'attività di accompagnamento nella visione dell'immobile costituisce parte integrante e sostanziale dell'attività di mediazione, con cui l'agenzia pone in essere tutte le attività finalizzate a mettere in contatto venditore ed acquirente. Pertanto. si impegna ad informare tempestivamente
l'Agenzia nel caso di ripresa delle trattative o di conclusione proficua dell'affare ed
a corrispondere, in tal caso, il 3% + IVA del prezzo di vendita a titolo di provvigione.
Tale corrispettivo sarà dovuto qualora il contratto venga concluso. anche privatamente, da parte del sottoscrittore, da parenti o affini entro il secondo grado, da persone, anche giuridiche, ricollegabili al sottoscrittore o comunque presenti alla visita, entro 12 mesi decorrenti dalla data della stessa”.
5.2) Alla redazione del documento seguiva la successiva formulazione di una proposta irrevocabile di acquisto immobiliare (doc. 3), da parte dei e CP_3
del suddetto bene immobile. CP_4
La proposta, sottoscritta dalla sola proponente fissava il prezzo di CP_4
acquisto in complessivi € 130.000,00, da versare nell'importo di € 5.000,00 alla firma della proposta mediante assegno bancario ed € 125.000,00 da effettuarsi al rogito notarile. A tal fine la proposta era subordinata al rilascio del mutuo in loro favore e con l'accordo che il bene fosse libero e non occupato da inquilini.
5.3) Contestualmente alla proposta seguiva la redazione di un allegato “A” a firma di nel quale era indicato “La proponente , nata a [...]_4 CP_4
Giuseppe Vesuviano il 12.05 Lgg4, con la sottoscrizione della presente dichiarazione, conferisce incarico di mediazione all'agente immobiliare al quale verserà importo di € 3.900,00 oltre IVA al 22% a titolo di provvigione, con contestuale rilascio di regolare fattura, alla sottoscrizione dell'accettazione della proposta di acquisto in merito all'immobile sito in Saviano (NA) alla via Provinciale
Nola Castellammare di proprietà del sig. ”. Parte_2
5.4) La proposta così articolata veniva portata dall'agenzia a conoscenza dei venditori, i quali, ritenendola non di loro gradimento poiché inferiore alle pretese economiche, la rifiutavano.
5.5) Seguiva la conclusione dell'affare, senza il formale intervento del e la Pt_1 restituzione della caparra da parte dello stesso agli appellati. 5.6) Il Tribunale ha ritenuto di ricostruire la vicenda in esame, ed in particolare ha escluso la spettanza del compenso in favore del in ragione del fatto che la Pt_1
proposta di acquisto è stata rifiutata - così da recedere ogni nesso causale con il successivo perfezionamento dell'affare -, riducendo l'operato del mediatore alla sola presentazione delle caratteristiche del bene. La sottoscrizione della scheda visita immobile, unitamente al rifiuto della proposta di acquisto, avallerebbe l'insussistenza del diritto al compenso del mediatore per essersi questi limitato alla presentazione delle caratteristiche del bene.
5.7) La Corte non ritiene condivisibile la ricostruzione del primo giudice in quanto risulta, da un lato, contraddetta dalle risultanze istruttorie né, dall'altro, trovando adeguata corrispondenza nella sequenza logico-fattuale dell'attività svolta dal per come dedotta sin dalla citazione. Pt_1
5.8) Innanzitutto vale precisare che la domanda di riconoscimento delle provvigioni ex art. 1755 c.c. azionata nel giudizio di prime cure non trova riferimento solo nella redazione della “scheda di visita immobile”, né nella sola proposta di acquisto, ma anche nella riconducibilità causale di tutta l'assistenza fornita dall'appellante quale mediatore lungo l'arco delle trattative che si sono frazionate in diversi momenti, antecedenti e successivi alla redazione del predetto documento e al rifiuto della prima proposta di acquisto.
Sul punto basti vedere le conclusioni rassegnate dall'appellante in primo grado : -“ 1)
Accertare e dichiarare che la compravendita perfezionatosi tra i IGg.ri
[...]
e - quali parte venditrice - ed i IGg.ri Parte_2 Parte_3 [...]
e - quali parte acquirente -, avente ad oggetto l'immobile CP_4 CP_3
sito in Saviano (NA) alla Via Torre n.66 (catastalmente, Via Provinciale Nola-
Castellammare) riportato al catasto fabbricati del Comune di Saviano, foglio 5, p. lla 913 sub 2 di cui all'atto pubblico per Notar del 09.03.2018 Persona_1
(Rep, 25249 - Racc. 16340), è stato occasionata dall'attività di intermediazione svolta dal IG. titolare della D.I. Studio Immobiliare di Paudice Parte_1
Davide, con conseguente diritto dello stesso a percepire le provvigioni così come pattuite e maturate;
- 2) Per l'effetto e in ogni caso, condannare le parti convenute al pagamento delle provvigioni di mediazione ex art. 1755 c.c. in favore dell'attrice e, precisamente, condannale i IGg.ri e in solido o CP_4 CP_3
alternativamente tra loro, al pagamento di Euro 3.900,00 oltre IVA, ovverosia
Euro 4.758,00 IVA INCLUSA, oltre interessi moratori, legali e rivalutazione monetaria dal sorgere del credito sino all'effettivo soddisfo, ovvero in subordine, condannare i convenuti, in solido o alternativamente tra loro, al pagamento-in favore dell'attore sempre a titolo di provvigioni ex art. 1755 c.c., della maggiore o minore somma che riterrà l'Esimio Giudicante, in via equitativa, o in base ai criteri sussidiari di cui all'art. 1755 c.c., sulla base delle risultanze istruttorie del procedimento, oltre interessi moratori e/o legali e rivalutazione monetaria;
- 3) In subordine, in caso di mancato accoglimento delle precedenti domande, condannare la IG.ra al risarcimento dei danni subiti dall'attrice conseguenti CP_4
alla violazione dell'impegno dalla stessa assunto con la sottoscrizione della scheda visita di avvisare della ripresa delle trattative, da quantificarsi nell'importo di Euro
5.100,00, ovvero nella maggiore o minore somma che riterrà I'Esimio Giudicante, anche in via equitativa, sulla base delle risultanze istruttorie del procedimento, oltre interessi moratori e/o legali e rivalutazione monetaria;
- 4) Condannare i convenuti al pagamento delle spese e competenze di lite, oltre spese generali al I5oA, CNAP ed
IVA in sentenza come per legge, con attribuzione ai sottoscritti procuratori antistatari”; si evince che il petitum e la causa petendi del mediatore trovino sede nella assistenza prestata, in favore dei coniugi lungo tutto l'arco Parte_5
delle trattative.
5.9) Se, invero, l'esame del documento (proposta di acquisto e successivo rifiuto) è certamente indicativo di un effettivo contatto tra le parti, mai contestato da parte appellata, occorre altresì indicare che la sua redazione si pone in linea di continuità con un'attività preparatoria tenuta dall'agente immobiliare e la successiva redazione di una prima proposta formale di acquisto - non accettata – che è stata, a sua volta, integrata da una susseguente attività professionale da parte del mediatore.
È pertanto non sostenibile che una proposta di acquisto non venga preceduta da un avvio di trattative tra il mediatore e l'acquirente.
6) Fondata appare dunque la censura relativa alla motivazione illogica e/o contraddittoria, che ricorre nel caso in cui vi sia una frattura logica evidente tra una o più premesse e le conseguenze che se ne traggono, ovvero quando non siano conciliabili tra loro le considerazioni logico-giuridiche in ordine ad uno stesso fatto o ad un complesso di fatti o vi sia disarmonia tra la parte motiva e la parte dispositiva, o si manifestino dubbi che non consentano di determinare quale delle due o più ipotesi formulate dal giudice – conducenti ad esiti diversi – siano state poste a base del suo convincimento;
e ciò, dal momento che la redazione del detto documento
è stata preceduta da una attività di messa in contatto delle parti interessate e diretta a far visionare il bene immobile.
Si tratta dunque di un antecedente logico che, da un lato, contrasta la motivazione del primo giudice nella parte in cui riduce l'attività alla sola redazione della scheda visita immobile, e consente, dall'altro, di desumere che l'attività del non si è limitata a rappresentare le Pt_1
caratteristiche del bene.
6.1) Nel medesimo senso depone l'esame delle risultanze istruttorie orali, non approfondito dal primo giudice, atte a consentire la ricostruzione della vicenda fattuale in conformità alle circostanze rappresentate dall'appellante nella citazione.
6.2) In particolare, va tenuto conto delle dichiarazioni rese dal teste , la Tes_1
quale afferma all'udienza del 17-6-2021 che “ricordo che i coniugi si Parte_4
erano rivolti allo Studio di perché cercavano un appartamento in Saviano Pt_1
con spazio esterno;
la loro richiesta fu inserita nel “gestionale” il nostro sistema informatico;
mostrammo loro vari appartamenti e quello per cui è causa;
io stessa ero presente alla prima visita effettuata dalla moglie ma poi la visitò dopo circa dieci giorni anche il marito. Ciò nel Giugno-Luglio 2017; ricordo che all'inizio i coniugi avevano delle perplessità perché l'appartamento era occupato da un inquilino ma il proprietario si impegnava a liberarlo in caso di acquisto;

l'originaria offerta di acquisto da parte dei coniugi da noi comunicata al venditore
e non l'accettò ritenendola non congrua;
ricordo che questa vicende si verificavano ad agosto 2017 allorché eravamo in ferie e infatti per la sottoscrizione della proposta di acquisto poi rifiutata aprimmo appositamente l'Agenzia; comunicammo telefonicamente il diniego del proprietario ai coniugi anche invitandoli a migliorare l'offerta ma loro si dimostrarono perplessi poiché dovevano verificare le condizioni del mutuo”.
6.3) Tali dichiarazioni vanno esaminate unitamente con le dichiarazioni rese dal teste all'udienza del 3-5-2022 per cui “a distanza di circa dieci Testimone_2
giorni dopo la prima visita effettuata all'immobile predetto sito in Saviano (NA) alla Via Torre n. 66 (catastalmente, Via Provinciale Nola-Castellammare) avvenuta in data 26.04.2017, il IG. quale titolare dell'agenzia immobiliare Parte_1
STUDIO IMMOBILIARE DI PAUDICE DAVIDE, provvide ad accompagnare la
IG.ra ed anche il IG. a visionare il predetto CP_4 CP_3 immobile sito in Saviano (NA) alla Via Torre n. 66 (catastalmente, Via Provinciale
Nola- Castellammare)”, e che “in occasione di entrambe le visite all'immobile sito in
Saviano (NA) alla Via Torre n. 66 (catastalmente, Via Provinciale Nola-
Castellammare) sia il IG. he la IG.ra dichiararono CP_3 CP_4
di non aver mai visionato tale immobile prima di allora né di sapere che era stato messo in vendita”.
6.4) Ed ancora, le suddette circostanze vanno lette in combinato con le dichiarazioni rese dal in sede di interrogatorio libero all'udienza del 28-4-2019 CP_3
secondo cui “effettivamente nel maggio 2017 il mi propose l'acquisto Pt_1
dell'appartamento in Saviano alla Torre n. 66…non ho mai dato generale mandato all'Agenzia in questione in quanto ero interessato a quell'appartamento che sapevo essere in vendita a mezzo di quell'agenzia, ho sempre avuto a che fare con gli impiegati, tali e i due impiegati ho visitato l'appartamento in Tes_2 Per_2 questione ricevendo le informazioni…preciso di essermi recato un paio di volte a visitare l'appartamento in compagnia di mia moglie”.
6.5) Dall'esame di tali risultanze è emerso che le circostanze poste a fondamento della pretesa creditoria – non adeguatamente esaminate dal primo giudice - concernono l'assistenza ed il corretto svolgimento della prestazione d'opera professionale prima della visita in seno alla quale è stata redatta la “scheda visita immobile” (messa in relazione delle parti, conduzione e visita dell'immobile, interlocuzione in ufficio nel periodo estivo, contatto con i venditori del bene) e l'esecuzione di attività ad essa susseguente che si è tradotta nella formulazione della proposta di acquisto e, a seguito del rifiuto dei venditori, nella richiesta di rinnovare la proposta fatta ai proprietari del bene immobile.
6.6) Peraltro, la stessa documentazione in atti corrobora e documenta l'iter delle trattative così come prospettato dall'appellante (vedere sub. 6.2 – 6.5) e la conseguente fondatezza della pretesa economica vantata dal Pt_1
6.7) In via di ulteriore conferma, occorre ribadire che, come nel giudizio di prime cure, anche in tale sede non viene contestata da parte appellata l'esecuzione delle prestazioni svolte dall'appellante.
Sulla base di tali elementi emerge infatti come l'attività del mediatore non si sia limitata ad una rappresentazione delle caratteristiche del bene immobile. In caso contrario, sarebbe stato illogico, infatti, limitare la propria attività ad una mera attività di indicazione delle informazioni del bene immobile da acquistare, trovando le argomentazioni di parte appellante pieno riscontro nell'esito istruttorio. È pertanto evidente che la mediazione sia stata svolta anche prima della proposta di acquisto.
6.8) Appare invece infondata la censura relativa alla nullità della sentenza di primo grado per violazione ex art. 112 c.p.c. che si ravvisa nel momento in cui il giudice del merito, interferendo nel potere dispositivo delle parti, alteri gli elementi obiettivi dell'azione (petitum e causa petendi) e, sostituendo i fatti costitutivi della pretesa, emetta un provvedimento diverso da quello richiesto (petitum immediato), ovvero attribuisca o neghi un bene della vita diverso da quello conteso (petitum mediato)
(Cass. civ. n. 9002 del 2018; Cass. civ. 8048 del 2019).
In particolare, sebbene il primo giudice abbia effettuato una valutazione parziale e limitata degli elementi istruttori documentali ed orali, alcuna violazione in termini di ultrapetizione o extrapetizione è ravvisabile per aver dato maggior peso alla sola circostanza del rifiuto della prima proposta d'acquisto.
6.9) È dunque censurabile la sentenza nella parte in cui il primo giudice pone l'accento sulla “insussistenza del diritto al pagamento delle provvigioni da parte dell'agente immobiliare in quanto non risulta dimostrato che la compravendita sia stata favorita, in qualche modo attraverso la intermediazione dello stesso, la quale si è limitato a rappresentare le caratteristiche dell'immobile in questione”. 7) Con la seconda questione - oggetto del secondo motivo di appello - l'appellante contesta la mancata dimostrazione del nesso causale in ordine alla successiva conclusione dell'affare.
Secondo l'appellante, la sua attività di mediatore ha causato ovvero è stata uno dei fattori che ha causato la compravendita perfezionatasi con il citato atto pubblico per
Notar del 09.03.2018 (Rep. 25248 – Racc. 16340 (doc. n. 5) e, Persona_1
conseguentemente, il primo giudice avrebbe dovuto emettere sentenza di riconoscimento delle provvigioni a lui spettanti.
Al contrario, parte appellata ritiene che nel momento in cui non si è concluso l'affare per effetto diretto dell'opera del mediatore, alcun diritto al compenso può sorgere a suo carico, dovendosi considerare come, nel caso di specie, la trattativa sia stata interrotta. Pertanto, la successiva conclusione dell'affare da parte dei Parte_5
sarebbe stata autonomamente condotta, non essendoci stato alcun contatto con il mediatore dopo il rifiuto della prima proposta.
7.1) Le doglianze di parte appellante sono fondate per le seguenti ragioni.
7.2) Questa Corte condivide i principi consolidati in materia di compenso del mediatore e nesso di causalità con la conclusione dell'affare secondo cui:
- Non è necessario che il nesso eziologico sia immediato e diretto ma è sufficiente che il mediatore abbia messo in relazione le parti in modo da costituire l'antecedente indispensabile per la conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata (ex multis Cass. 25851/2014).
- Per “mediazione” si deve intendere l'attività di colui che avvicina le parti interessate alla conclusione di un affare, offrendo loro la possibilità di relazionarsi (Cass.
1915/2015).
- Il mediatore costituisce il punto di contatto fra i futuri contraenti e, qualora la conclusione del contratto sia preceduta da una trattativa, non è richiesto un suo intervento in ogni singola fase. - Il diritto alla provvigione sorge con la conclusione dell'affare, quest'ultimo da intendersi quale operazione economica e fonte di un rapporto obbligatorio tra le parti
(Cass. 8676/2009).
- Peraltro, in un caso sovrapponibile a quello in esame, la Suprema Corte con la sentenza n. 11443 dell'8-4-2022 ha chiarito che “in tema di mediazione, il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, che sussiste quando il mediatore abbia messo in relazione le parti, sì da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata. La prestazione del mediatore può esaurirsi nel ritrovamento e nella indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipulazione del contratto, sempre che questo possa ritenersi conseguenza prossima o remota dell'opera dell'intermediario tale che senza di essa, secondo il principio della causalità adeguata, il contratto stesso non si sarebbe concluso”.
7.3) Nel caso di specie, risulta evidente come la successiva conclusione dell'affare da parte dei coniugi sia riconducibile in via causale - ponendosi come Parte_5 antecedente logico/fattuale - con l'attività resa dal come agente immobiliare. Pt_1
L'appellante ha infatti fornito la prova, documentale ed orale, che la successiva conclusione della compravendita si è posta come una continuazione della pregressa trattativa veicolata dal mediatore.
D'altra parte, giova precisare che il presupposto indefettibile affinché sorga il diritto alla provvigione da parte del mediatore è la sussistenza di un nesso di causalità tra conclusione dell'affare e attività svolta dal mediatore. Non sussiste pertanto il diritto alla provvigione quando una prima fase delle trattative avviate con l'intervento di un mediatore non dia risultato positivo e la conclusione dell'affare, cui le parti siano successivamente pervenute, sia indipendente dall'intervento del mediatore.
7.4) A ciò vale la coincidenza tra le parti acquirenti del bene - e Parte_5
venditori e - oggetto delle pregresse Parte_2 Parte_3 trattative (fabbricato sito in Saviano alla via Castellammare n. 42 p.lla 913 sub. 2 foglio 5), la circostanza relativa al versamento del prezzo pari ad € 132.000,00 (in aggiunta ai 20.000,00 da versare alla stipulazione dell'atto) al rilascio del mutuo in favore della parte acquirente, oltre alla circostanza del bene privo di occupanti.
Appare dunque non solo conforme a comune intenzione delle parti l'acquisto del bene immobile oggetto delle precedenti trattative ma anche che lo stesso sia stato favorito e veicolato dall'attività del mediatore.
Infatti, posto che le parti hanno asserito di conoscere della condizione di vendita del bene, circostanza pacifica ed incontestata, è grazie all'attività del che le stesse Pt_1
hanno potuto visionare lo stesso e venire in contatto con i venditori del bene e procedere ad intavolare una prima trattativa che, anche se conclusa con il rifiuto della prima proposta, ha costituito un antecedente rilevante nella sequenza che ha condotto alla successiva conclusione dell'affare, consentendo, in base a susseguenti interlocuzioni, proprio la conclusione dell'affare sia pure senza la formale presenza e partecipazione del mediatore.
Ancora, le dichiarazioni rese dai testi e (vedi sub. 6.2 – 6.6) Tes_1 Tes_2
corroborano la circostanza relativa al fatto che, anche dopo il rifiuto della prima proposta di acquisto, il ha cercato di addivenire ad una successiva Pt_1 conclusione dell'affare convincendo le parti ad una diversa proposta cercando di migliorare l'offerta formulata precedentemente.
7.5) Né valgono le contestazioni di parte appellata circa una presunta interruzione delle trattative in grado di elidere il nesso causale con la successiva conclusione dell'affare.
Sul punto vale precisare in fatti che costituisce principio consolidato quello per cui
l'interruzione delle trattative è un evento di per sé non preclusivo del diritto del mediatore a ricevere la provvigione, ove l'affare, sia pure attraverso fasi successive, sia stato concluso, e nessun rilievo circa l'efficacia causale dell'attività del mediatore possono avere eventuali interruzioni delle trattative o mere sospensioni delle stesse
(Cass. civ. n. 1507/2007).
Ed infatti, deve essere ribadito che, per escludere il diritto alla provvigione è necessario fornire la prova che la conclusione della compravendita sia stata l'effetto di iniziative nuove in alcun modo ricollegabili o condizionate a quelle iniziate e proseguite con il mediatore (Cass. Civ. n. 1566/97), sicché possa escludersi l'utilità del suo originario intervento (Cass. Civ. n. 6703/2001). Tale prova non risulta essere fornita da parte appellata.
7.6) Né vale la circostanza relativa alla interruzione delle trattative in attesa del rilascio del mutuo, in quanto si tratta di momenti fisiologici all'interno della conduzione di trattative che, come dimostrato dalla documentazione in atti, sono in realtà proseguite sulla base del pregresso lavoro del mediatore.
7.7) Ora, è vero che il primo giudice ha affermato che non è stato concluso l'affare tra le stesse parti che il mediatore aveva messo in relazione: “Orbene, appare del tutto evidente, in assenza di prova contraria sul punto, che entro il termine statuito dal documento unilaterale (16-10-2017) non vi sia stata alcuna accettazione della proposta da parte dei venditori seppur interessati ad un miglioramento dell'offerta”
(così in sentenza). Ed è altrettanto vero come il Tribunale abbia opportunamente richiamato principi pertinenti in tema di compenso del mediatore: “Dunque, il
“discrimen” afferente il diritto alla provvigione non può basarsi “sic et simpliciter
“sulla sottoscrizione della proposta irrevocabile ma deve fondarsi sulla effettiva partecipazione del mediatore il quale deve dare concreta prova di contribuito alla conclusione dell'accordo” (così in sentenza).
Tuttavia, la logica conclusione sarebbe stata riconoscere il compenso spettante al mediatore sulla base di un corretto esame delle risultanze istruttorie (doglianze a sostegno del secondo motivo di appello). Trova quindi applicazione il principio per cui il diritto del mediatore alla provvigione “consegue non alla conclusione del negozio giuridico, ma dell'affare, inteso come qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, anche se articolatasi in una concatenazione di più atti strumentali, purché diretti nel loro complesso a realizzare un unico interesse economico, anche se con pluralità di soggetti: pertanto, la condizione perché il predetto diritto sorga è l'identità dell'affare proposto con quello concluso, che non è esclusa quando le parti sostituiscano altri a sé nella stipulazione finale, sempre che vi sia continuità tra il soggetto che partecipa alle trattative e quello che ne prende il posto in sede di stipulazione negoziale, e la conclusione dell'affare sia collegabile al contatto determinato dal mediatore tra le parti originarie, che sono tenute al pagamento della provvigione” (Cassazione Civile,
Sez. II, n. 11127/2022). Ed ancora, il diritto del mediatore alla provvigione si ricollega all'efficacia del suo intervento nel favorire la conclusione dell'affare, non alle forme giuridiche mediante le quali l'affare medesimo è concluso (Cassazione Civile, Sez. II,
n. 11655/2018) principi confermati da Cassazione Civile con l'ordinanza numero
16973 del 20 giugno 2024.
7.8) Pertanto, anche il secondo motivo di appello merita accoglimento.
7.9) In ogni caso, dalla documentazione in atti nonché dall'esame delle risultanze istruttorie orali la parte che si è effettivamente obbligata nei confronti del mediatore
è (tutti i documenti recano la sua sottoscrizione). CP_4
8) Appare dunque fondata la domanda di riconoscimento del compenso proposta da nei soli confronti di – a fronte della domanda in Parte_1 CP_4
citazione: “condannare le parti convenute al pagamento delle provvigioni di mediazione ex art. 1755 c.c. in favore dell'attrice e, precisamente, condannale i
IGg.ri e in solido o alternativamente tra loro, al CP_4 CP_3 pagamento di Euro 3.900,00 oltre IVA, ovverosia Euro 4.758,00 IVA INCLUSA,, oltre interessi moratori, legali e rivalutazione monetaria dal sorgere del credito sino all'effettivo soddisfo” –, per cui la stessa va condannata al pagamento in favore dell'appellante di € 4.758,00, IVA INCLUSA, oltre interessi legali codicistici dal 31-
5-2018, data della ricezione della messa in mora, nonché nella misura di cui all'art. 1284, comma 4, cod. civ., dal 27-7-2018, data della domanda giudiziale, al soddisfo;
ricorrendo la ipotesi del debito di valuta, non è dovuta la richiesta rivalutazione monetaria.
8.1) Si precisa che la domanda avente ad oggetto l'indennizzo – “Tuttavia l'attore richiede, in via subordinata, il riconoscimento di una somma di danaro, pari ad €
5.100,00, a titolo di indennizzo contrattuale previsto in ipotesi di mancata comunicazione, da parte della sottoscrivente della “scheda di visita dell'immobile”, di ripresa delle trattative con i venditori con conclusione proficua dell'affare” – non
è stata oggetto di alcuna censura da parte dell'appellante. 8.2) L'accoglimento del gravame importa la rideterminazione delle spese del doppio grado (alla stregua dell'esito complessivo della lite), atteso che, in base al principio di cui all'art. 336 c.p.c., la riforma della sentenza del primo giudice determina la caducazione del capo della pronuncia che ha statuito sulle spese (Cass. 30/12/2013,
n. 28718; Cass. 22/12/2009, n. 26985; Cass. 4/06/2007, n.12963; v. anche Cass.
1/06/2016, n. 11423).
8.3) Pertanto, le spese del doppio grado sostenute dall'appellante seguono la soccombenza quanto alla sola e si liquidano d'ufficio con riguardo ai CP_4
parametri di cui al D.M. 55/2014, come aggiornati con decreto n. 147/2022, dunque tenuto conto del valore della lite (da euro 1.101,00 euro a 5.200,00), attestandosi sui minimi per la scarsa complessità delle questioni affrontate, da riconoscere in favore dei procuratori Umberto d'Aragona e Francesco Brescia dichiaratisi antistatari;
va riconosciuto il diritto dell'appellante, come dallo stesso richiesto e documentato, alla restituzione di quanto corrisposto per spese di lite in esecuzione della impugnata sentenza.
8.4) Ricorrono tuttavia le prescritte ragioni per compensare interamente le spese del doppio grado del giudizio tra l'appellante e tenuto conto della concreta CP_3
compartecipazione di fatto comunque serbata dal secondo nel corso della vicenda dedotta, sebbene non di rilievo giuridico tale da configurare obblighi di pagamento anche nei suoi confronti.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Napoli, Nona Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto avverso l'ordinanza in epigrafe indicata, così provvede:
- In parziale accoglimento dell'appello e in parziale riforma della sentenza appellata, condanna al pagamento dell'importo di € 4.758,00 CP_4
IVA ESCLUSA a titolo di compensi professionale in favore di Parte_1
oltre interessi come precisato in motivazione al punto 8; rigetta la domanda attorea di pagamento del compenso proposta dall'appellante nei confronti di
CP_3 - Condanna al pagamento delle spese processuali sostenute nei CP_4
suoi confronti dall'appellante che liquida, per il primo grado, Parte_1
in € 125,00 per esborsi e € 1276,00 per compensi, e, per il secondo grado, in €
174,oo per esborsi e € 1457,50 per compensi, oltre rimborso spese forfettarie in misura del 15%, oltre ulteriori accessori come per legge, con attribuzione;
fermo il diritto dell'appellante alla restituzione di quanto corrisposto per spese di lite in esecuzione della impugnata sentenza;

- Compensa le spese del doppio grado tra l'appellante e Parte_1
l'appellato CP_3
Così deciso all'esito della camera di consiglio del 30-1-2025
IL CONSIGLIERE EST. IL PRESIDENTE
Dott. Pasquale Maria CRISTIANO Dott. Eugenio FORGILLO