Corte d'Appello di Ancona
SEZIONE PER LE CONTROVERSIE DI LAVORO E PREVIDENZA

Allegato al verbale di udienza in data 13 Marzo 2025.
Reg.Gen. N.822/2024

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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Ancona, Sezione Civile per le Controversie di Locazione, composta dai seguenti magistrati:
Dr. Luigi SANTINI Presidente relatore
Dr.ssa Angela QUITADAMO Consigliere
Dr.ssa Arianna SBANO Consigliere
all'udienza di discussione in data 13 Marzo 2025, ha pronunciato, dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto poste a fondamento della decisione, la seguente
SENTENZA con motivazione contestuale ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.

nella causa civile di secondo grado promossa con ricorso depositato in data 27.08.2024, e vertente tra (appellante-appellata incidentale) e (appellata-appellante Parte_1 Controparte_1
incidentale), avente ad oggetto: appello avverso la sentenza n°1301/2024 emessa dal Tribunale di
Ancona, in data 02.07.2024;
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI IN FATTO E DIRITTO.
Con la sentenza impugnata, il Tribunale di Ancona ha accolto il ricorso con cui CP_1
ha chiesto, nei confronti della affittuaria che fosse accertata e dichiarata la
[...] Parte_1
cessazione (a far data dal 30.04.2022) del contratto di affitto di azienda (originariamente stipulato
1 tra il precedente proprietario, , avente ad oggetto un'attività Controparte_2
di albergo sita in Ancona, via Sentino, a seguito di disdetta comunicata dal custode giudiziario in data 03-04.06.2020, su ordine del G.E., nel corso di una procedura esecutiva immobiliare a carico della Più in dettaglio, il Tribunale, previa qualificazione del rapporto quale Controparte_2
contratto di affitto di azienda (e non quale locazione commerciale), ha dichiarato inapplicabili gli artt.29 e 34 della legge n.392/78 ed ha conseguentemente dichiarato che il contratto di affitto di azienda stipulato il 12.04.2013 era cessato in data 30.04.2022, condannando a Parte_1
“rilasciare l'immobile che ne formava oggetto sito in Ancona, via Sentino, foglio 56, mapp. 482, nella piena disponibilità di libero da cose e/o persone anche interposte”, Controparte_1
fissando per l'esecuzione del rilascio la data del 20.09.2024 e dichiarando insussistente il diritto di a percepire l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale. Ha altresì respinto Parte_1
la domanda riconvenzionale di di rimborso delle spese straordinarie sostenute e le Parte_1
domande di di condanna dell'affittuaria al pagamento di una penale ed al Controparte_1
risarcimento del maggior danno derivante dal ritardato rilascio dell'immobile.
Avverso tale decisione ha proposto appello la società censurando la sentenza Parte_1
impugnata: 1) per aver erroneamente qualificato il rapporto intercorso tra le parti quale contratto di affitto di azienda, e non quale locazione, con le correlate conseguente sulla durata del contratto;

2) nella parte in cui ha respinto la domanda riconvenzionale di di rimborso delle spese Parte_1
straordinarie che assume di aver sostenuto;
3) nella parte in cui, sulla base della erronea qualificazione giuridica del rapporto, ha dichiarato insussistente il diritto di a Parte_1 percepire l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale;
4) nella parte in cui la ha condannata alla rifusione delle spese di lite. Ha infine riproposto le difese già svolte avverso le domande ex adverso proposte di condanna dell'affittuaria al pagamento di una penale ed al risarcimento del maggior danno derivante dal ritardato rilascio dell'immobile.
Ha quindi concluso come segue: “in via principale, annullare e/o revocare e/o dichiarare illegittima la sentenza impugnata n. 1301/2024 pronunciata in data 2/7/2024 dal Tribunale di
Ancona, R.G. 3460/2023, e per l'effetto rigettare la domanda di in quanto Controparte_1
inammissibile, improponibile e nel merito infondata;
in via riconvenzionale, accertare e dichiarare il diritto di ad ottenere il rimborso delle spese di manutenzione straordinaria illustrate Parte_1 in narrativa e per l'effetto condannare in persona del suo legale rappresentante Controparte_1
pro tempore, con sede ad Ancona, in Piazza San Francesco 7, al pagamento in favore della odierna appellante della somma di € 24.352,16 oltre interessi e rivalutazione monetaria dalla data dei singoli pagamenti al saldo;
in via subordinata riconvenzionale, accertare e dichiarare il diritto di
[.. [...]
all'indennità di avviamento pari a 42 mensilità, per complessivi € 504.000,00 ovvero 21 CP_3 mensilità pari ad € 252.000,00 per le ragioni esposte in narrativa”.
La parte appellata si è costituita in giudizio ed ha resistito all'appello, del quale ha chiesto il rigetto, assumendone l'infondatezza in fatto ed in diritto, in riferimento a ciascuno dei motivi di gravame. Ha altresì proposto appello incidentale, censurando la sentenza impugnata: 1) per errata interpretazione del contratto, per non avere ritenuto applicabile al rapporto tra ed Parte_1
la penale prevista nel contratto di affitto di azienda 12/4/2013; 2) per avere Controparte_1
respinto la richiesta di risarcimento danni avanzata da Ha quindi formulato le seguenti Parte_1
conclusioni: “A) nel merito, preso atto della efficacia dell'intervenuta disdetta 3-4/6/2020 del contratto 8/5/2013, modificato in data 4-25/11/2013, stipulato da ad CP_2 Pt_1
disposta dal Giudice della procedura esecutiva immobiliare 309/2014 R.G. ES. Tribunale Ancona con ordinanze 26/9/2019 e 24/11/2019, effettuata dal Custode Giudiziario e confermata dal provvedimento del Giudice dell'Esecuzione 20/1/2021 e dall'ordine di liberazione contenuto nel decreto di trasferimento 3/2/2021 (mai opposti da seppur ritualmente costituita Parte_1 nella procedura esecutiva immobiliare avente ad oggetto l'immobile di cui è causa), respinga
l'appello proposto da perché inammissibile e/o infondato e, per l'effetto confermare Parte_1
la sentenza impugnata del Tribunale di Ancona 2/7/2024 n. 1301/2024 (RG n. 3460/2023 Repert. n.
2750/2024 del 02/07/2024) e, per l'effetto, condanni in persona del legale Parte_1
rappresentante pro tempore, a rilasciare immediatamente o in breve prefiggendo termine perentorio, l'immobile di cui è causa nella piena ed esclusiva disponibilità di Controparte_1
libero da persone e/o cose;
B) in via incidentale, in riforma parziale della impugnata sentenza del
Tribunale di Ancona n. 1301/2024 pubbl. il 02/07/2024 RG n. 3460/2023 Repert. n. 2750/2024 del
02/07/2024, accolga l'appello formulato in via incidentale da e per Controparte_1
l'effetto condanni in persona del legale rappresentante pro tempore, alla Parte_1
corresponsione di euro 750,00 pro die a titolo di penale per mancata o ritardata consegna dell'immobile, dalla data del 30/4/2022 sino alla data di effettivo rilascio, e/o della maggiore o minore somma che la Corte riterrà dovuta;
in via subordinata, qualora l'adita Corte dovesse ritenere infondata la domanda di corresponsione delle somme di cui sopra, condanni Pt_1
in persona del legale rappresentante pro tempore, al pagamento in favore di
[...] [...]
a titolo di risarcimento danni, della somma di ad euro 11.500,00 al mese dal CP_1
30/4/2022 sino all'effettivo rilascio, ovvero della maggiore o minore somma che la Corte riterrà di giustizia;
C) in via subordinata, nella denegata ipotesi in cui l'adita Corte dovesse accogliere in tutto o in parte l'appello avversario, disponga previa rideterminazione del quantum, la compensazione delle somme dovute da in favore di Con Parte_1 Controparte_1
3 vittoria di spese e compenso professionale di entrambi i gradi di giudizio, oltre C.P.A 4%, IVA 22%
e spese forfettarie 15% come per legge”.
1.- Con il primo motivo dell'appello principale, l'appellante censura la sentenza Parte_1
impugnata nella parte in cui ha qualificato il contratto intercorso tra le parti quale affitto d'azienda,
e non invece quale contratto di locazione ad uso commerciale, in relazione al quale la disdetta alla prima scadenza è consentita esclusivamente nelle ipotesi (qui non ricorrenti) di cui all'art.29 legge n.392/78.
Il motivo non è fondato.
Secondo l'appellante principale, pur avendo le parti utilizzato (per ragioni fiscali) il nomen iuris dell'affitto di azienda, nel contratto in data 12.04.2013 la comune intenzione degli originari contraenti (la società e la società sarebbe stata Controparte_2 Parte_1
quella di concludere un contratto di locazione commerciale (cioè avente ad oggetto esclusivamente il godimento dell'immobile sito in Ancona, località Torrette, Via Sentino n.3, avente destinazione alberghiera), e non di affitto di azienda (cioè avente ad oggetto lo sfruttamento commerciale di un complesso di beni organizzati per l'esercizio dell'impresa).
Plurimi elementi indicono a ritenere l'infondatezza di tale ricostruzione.
In primis, il tenore letterale del contratto sottoscritto in data 12.04.2013 dalla società CP_2
e dalla società appare inequivocabile. Al di là del Controparte_2 Parte_1
nomen iuris utilizzato (che, pur se non vincola l'interprete, indica pur sempre la qualificazione giuridica che le parti hanno inteso conferire all'atto), il regolamento contrattuale rende evidente come la allora proprietaria abbia inteso concedere in affitto Controparte_2 non solo l'immobile sito in Ancona, Località Torrette, Via Sentino n.3, ma anche la gestione dell'intera attività alberghiera denominata "Hotel Europa", costituita da: a) impianti generici, impianti specifici, attrezzatura, arredamento, macchine ufficio elettroniche necessarie per l'esercizio dell'attività alberghiera;
b) l'immobile sopra indicato;
c) le licenze commerciali e le autorizzazioni sanitarie (cfr. doc. 1 parte appellante).
La qualificazione del rapporto quale affitto di azienda, poi, risulta espressamente confermata dalle parti anche negli accordi modificativi successivi, stipulati in data 04.11.2013, 05.08.2014 e
01.06.2016 (cfr. doc. nn.2, 3 e 4 parte appellante).
Analogamente, nella procedura esecutiva immobiliare nei confronti della il Controparte_2 contratto viene indefettibilmente qualificato quale affitto d'azienda sia nei provvedimenti del G.E.
4 (cfr. ordinanza assegnazione 25.10.2017), sia nelle relazioni del custode giudiziario (cfr. relazioni periodiche 27.09.2016 e 28.11.2016; comunicazione disdetta 03.06.2020; etc.). Lo stesso legale rappresentante della con e-mail del 29.09.2020, ha comunicato una “formale Controparte_2 disdetta dal contratto di affitto di azienda stipulato in data 12/4/2013”. La stessa che Parte_1
qui sostiene la natura di locazione del rapporto, nella dichiarazione resa quale terzo pignorato in data 12.01.2017, ha espressamente qualificato il rapporto quale affitto di azienda (v. pag.2 ordinanza assegnazione 25.10.2017). Una volta assegnato il bene immobile alla CP_1
infine, nel verbale di immissione in possesso del 01.03.2021 entrambe le parti oggi
[...] contendenti (quindi anche la hanno dato atto “che l'immobile è attualmente occupato Parte_1 dalla società in forza di contratto d'affitto di azienda”. Parte_1
Siamo dunque in presenza di una serie di elementi documentali che dimostrano in modo inequivocabile ed assolutamente convergente che la comune intenzione delle parti originarie contraenti è stata quella di stipulare un contratto di affitto di azienda.
Tale conclusione non risulta scalfita dal quanto prevede la norma di cui all'art.1, comma 9 septies della legge n.118/1985, ai sensi del quale “Si ha locazione di immobile, e non affitto di azienda, in tutti i casi in cui l'attività alberghiera sia stata iniziata dal conduttore”. Tale disposizione, infatti, si riferisce chiaramente all'ipotesi in cui il conduttore abbia per la prima volta destinato l'immobile all'esercizio dell'attività alberghiera. Tale situazione non si è verificata nel caso in esame, atteso che prima della l'attività alberghiera era stata già esercitata nel Parte_1
medesimo immobile dalle società (v. visura storica Controparte_4
CCIAA Marche).
Va infine rilevato, per completezza, che non risulta dedotta in giudizio una fattispecie di collegamento negoziale, non risultando allegato e documentato che le parti, nello stipulare il contratto di affitto di azienda, abbiano separatamente disciplinato un autonomo contratto di locazione dell'immobile nel quale veniva esercitata l'azienda.
Sulla scorta di tali considerazioni, deve dunque concludersi, in linea con quanto statuito dal primo giudice, che il rapporto intercorrente tra le parti odierne contendenti va qualificato quale affitto di azienda, con conseguente inapplicabilità dell'art.29 della legge n.392/78 (che consente il diniego alla rinnovazione del contratto alla prima scadenza solo in presenza di tassative ipotesi) , norma che può trovare applicazione solo nelle locazioni commerciali, e non anche nell'affitto di azienda. Ne segue che, a seguito della disdetta comunicata con PEC in data 03-04-06.2020 dal custode giudiziario (su ordine del G.E.), il contratto di affitto di azienda del 12.04.2013 ha cessato di produrre i suoi effetti alla prima scadenza novennale, e quindi in data 30.04.2022.
5 Sulla scorta di tali considerazioni, è del tutto evidente che non siamo in presenza di una locazione ad uso commerciale, bensì di un contratto di affitto di azienda finalizzato all'esercizio dell'attività alberghiera, come correttamente ritenuto dal primo giudice.
Il primo motivo dell'appello principale va dunque respinto.
***
2.- Con il secondo motivo dell'impugnazione principale, l'appellante censura la sentenza impugnata nella parte in cui ha disatteso la domanda riconvenzionale con cui la ha Parte_1
chiesto condannarsi la al rimborso delle spese straordinarie che asserisce di Controparte_1 aver affrontato per realizzare miglioramenti tesi all'utile esercizio dell'attività alberghiera
(riparazione ascensori, interventi su porte scorrevoli e basculanti, interventi straordinari sull'impianto termo-idraulico e di climatizzazione, etc.).
Il motivo non è fondato.
E' consolidato l'orientamento della Suprema Corte secondo cui la disciplina dettata dagli artt.
1592 e 1593 c.c. in tema di miglioramenti ed addizioni all'immobile apportati dal conduttore, non trova applicazione nell'affitto di azienda, per il quale non è previsto uno ius tollendi in capo all'affittuario al termine del rapporto. Trova invece applicazione il combinato disposto degli artt.
2561, quarto comma, e 2562 c.c., in base al quale la differenza tra le consistenze di inventario all'inizio e al termine dell'affitto è regolata in danaro, sulla base dei valori correnti al termine dell'affitto, sia essa derivata da mutamenti quantitativi o soltanto qualitativi delle componenti aziendali (Cass., sez. 1, 09/05/2007, n. 10623; Cass., sez. 3, 13/04/1977, n. 1388).
Nella fattispecie, la si è limitata a produrre una serie di fatture relative ad interventi Parte_1
manutentivi effettuati, documentazione che, tuttavia, non dimostra in alcun modo un incremento del valore dei beni affittati al momento della cessazione del contratto di affitto rispetto all'inizio del rapporto. La parte appellante, infatti, non ha prodotto l'inventario allegato al contratto di affitto del
12.04.2013, per cui non è possibile stabilire in alcun modo né se tra i beni inventariati fossero espressamente indicati quelli oggetto degli interventi di manutenzione straordinaria, né se vi sia stato un apprezzabile aumento di valore dei beni inventariati.
Ad ogni buon conto, il motivo è infondato anche per un'altra, autonoma ragione, atteso che le modifiche contrattuali di cui agli accordi in data 04.11.2013, 05.08.2014 e 01.06.2016 (cfr. doc. nn.2, 3 e 4 parte appellante) hanno tutte ad oggetto consistenti riduzioni temporanee del canone a compensazione di lavori straordinari eseguiti dall'affittuaria a proprie spese. Ne segue l'infondatezza della richiesta di rimborso delle spese straordinarie che l' sostiene di Parte_1
6 aver sostenuto, in quanto già a suo tempo compensate attraverso la temporanea riduzione del canone.
Il motivo va dunque disatteso.
***
3.- Con il terzo motivo del gravame principale, l'appellante censura la sentenza impugnata nella parte in cui ha disatteso la domanda riconvenzionale con cui la ha rivendicato il Parte_1 proprio diritto a percepire l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale.
Il motivo non è fondato.
La qualificazione del rapporto come affitto di azienda comporta infatti, quale logico corollario,
l'inapplicabilità dell'art.34 della legge n.392/78, e quindi l'impossibilità di riconoscere alla Pt_1 il diritto a percepire l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale. Si veda, sul
[...]
punto, Cassazione civile sez. III, 17/06/1998, n.6055, secondo cui “La norma contenuta nell'art. 34 della L. 27 luglio 1978, n. 392 è dettata per i casi di cessazione del rapporto di locazione, non riguarda cioè quelli di affitto di azienda (come la Corte ha già affermato a proposito dell'analoga disposizione a suo tempo dettata dall'art. 4 della L. 27 gennaio 1963, n. 19: sentenze 25 agosto
1977 n. 3861; 8 luglio 1981 n. 4476). Il diverso atteggiarsi dei due contratti, proprio in relazione al profilo dell'avviamento, rende poi ragione sia del fatto che la norma non è applicabile in via analogica all'affitto di azienda sia del fatto che la norma, così interpretata, non è costituzionalmente illegittima (Corte cost. 31 marzo 1988 n. 384 ha osservato che "nella locazione di immobile l'avviamento è una qualità che viene creata dal conduttore - sicché è corretto che egli ne sia indennizzato alla cessazione del contratto -, nell'affitto di azienda, invece, non è dato configurare nell'avviamento un bene che (la legge) imponga sia indennizzato, in quanto esso già inerisce, inscindibilmente, al complesso aziendale dato in affitto - e, perciò, nel caso di cessazione del contratto nulla spetta all'affittuario -")”.
Ad ogni buon conto, l'indennità da perdita di avviamento commerciale si configura, nelle locazioni commerciali (art.34 della Legge n. 392/1978), per il caso, del tutto diverso da quello in esame, in cui sia il locatore a disporre, per sua volontà, la cessazione del rapporto di locazione commerciale, ed è stabilita a carico del locatore (proprietario) a favore del conduttore. Nella fattispecie, invece, l'indennità viene pretesa nei confronti del locatore, ma a fronte di una disdetta comunicata dal custode giudiziario su ordine del giudice dell'esecuzione, per cui non si configura la situazione delineata dall'art.34 della Legge n. 392/1978.
Il motivo va quindi respinto.
7 ***
4.- Non ha fondamento il quarto motivo del gravame principale, atteso che, alla luce della disciplina di cui agli artt.91 e 92 c.p.c., il principio di soccombenza nella attribuzione del carico delle spese processuali costituisce un principio di carattere generale, cui fa eccezione la sola possibilità per il giudice di compensare (parzialmente o per intero) le spese, ex art.92 comma 2
c.p.c. (come sostituito dall'art. 13 d.l. 12 settembre 2014, n. 132, e modificato, in sede di conversione, dalla l. 10 novembre 2014, n. 162), in caso di soccombenza reciproca ovvero nel caso di novità della questione trattata o mutamento della giurisprudenza rispetto alle questioni dirimenti (ovvero “sussistano altre analoghe gravi ed eccezionali ragioni” – v. Corte Cost.
n.77/2018). Non sussistendo gravi ed eccezionali ragioni per la compensazione delle spese, deve pertanto ritenersi che la condanna al pagamento di queste ultime, a norma dell'art. 91 c.p.c., trova il suo fondamento nell'esigenza di evitare una diminuzione patrimoniale alla parte che ha dovuto svolgere un'attività processuale per far valere le proprie ragioni (Cass. civ ., sez. I,
25.09.1997 n.9419) e che, di conseguenza, la compensazione delle spese di lite avrebbe ingiustamente pregiudicato la parte vittoriosa. Deve dunque ritenersi legittima e giustificata la integrale applicazione, da parte del primo giudice, del principio di soccombenza di cui all'art.91
c.p.c..
***
5.- Con l'appello incidentale, la censura la sentenza impugnata nella parte Controparte_1
in cui ha disatteso la domanda di condanna della al pagamento della penale di Parte_1
€.750,00 al giorno, con la motivazione che tale penale sarebbe stata pattuita dalle parti “per la mancata restituzione dell'azienda (oggetto del contratto intercorso con la esecutata) e non per la mancata riconsegna del solo immobile”, nonché al pagamento del maggior danno ex art.1591 c.c. correlato alla stipulazione di un contratto preliminare di locazione commerciale con canone mensile di € 24.000,00.
L'appello incidentale è parzialmente fondato.
Il contratto di affitto di azienda del 12.04.2013 prevede, all'art.3, che “In caso di disdetta entro
e non oltre trenta giorni dalla scadenza la parte locataria si impegna a restituire l'azienda. In caso di mancata o ritardata consegna, la società affittuaria sarà tenuta al pagamento di una penale pari
a Euro 750,00 (settecentocinquanta/00) pro die”.
Nella fattispecie, è pacifico che, pur essendosi il contratto di affitto risolto per effetto della disdetta comunicata dal custode giudiziario con messaggio PEC in data 03.06.2020, la Parte_1
non ha provveduto a restituire l'azienda alla scadenza del 30.04.2022, e quindi non solo l'immobile,
8 bensì tutto il complesso di beni organizzato per l'esercizio dell'attività alberghiera. Si è quindi verificata la situazione di fatto alla quale le parti hanno riconnesso il pagamento della penale convenuta.
Quanto alla domanda di condanna dell'affittuaria al pagamento del maggior danno ex art.1591
c.c. correlato alla stipulazione di un contratto preliminare di locazione commerciale in data
28.02.2022 con canone mensile di € 24.000,00, rileva il Collegio che la non ha Controparte_1
formulato alcuna deduzione in ordine al danno asseritamente patito: se il contratto preliminare di locazione commerciale in data 28.02.2022 prova difatti la sussistenza di trattative avanzate per la locazione dell'immobile, non prova anche la conclusione del contratto definitivo. Inoltre, come previsto dal codice, la ratio della clausola penale sta proprio nel fatto che con essa le parti determinano convenzionalmente l'ammontare del danno, di modo tale che, verificatosi l'inadempimento, non è necessario procedere ad una quantificazione, essendo sufficiente alla bisogna il pagamento della somma pattuita. Esula quindi dalla funzione della clausola penale la funzione di determinare un arricchimento del creditore, a danno del debitore inadempiente. Non essendo quindi provato l'ammontare del danno, la penale appare manifestamente eccessiva rispetto all'inadempimento della e deve pertanto essere ridotta ai sensi dell'art.1384 c.c. (“la Parte_1 penale può essere diminuita equamente dal giudice, […] se l'ammontare della penale è manifestamente eccessivo, avuto sempre riguardo all'interesse che il creditore aveva all'adempimento”). Secondo quanto chiarito in giurisprudenza, “il criterio cui il giudice deve porre riferimento per esercitare il potere di riduzione della penale non è la valutazione della prestazione in sé astrattamente considerata, ma l'interesse che la parte ha, secondo le circostanze, all'adempimento della prestazione cui ha diritto, tenendosi conto delle ripercussioni dell'inadempimento sull'equilibrio delle prestazioni e della sua effettiva incidenza sulla situazione contrattuale concreta” (v. Cass. Civ. n.7835/06). Nessun dubbio sulla possibilità di operare la riduzione della penale anche d'ufficio, come chiarito dalla Cassazione civile, a Sezioni Unite, con la sentenza 13/09/2005 n°18128.
Ciò premesso, ai sensi dell'art. 1591 c.c., il canone convenuto costituisce il parametro di riferimento per la quantificazione del danno minimo da risarcire, poiché, versando il relativo importo, l'affittuario che continua ad occupare l'immobile dopo la cessazione del contratto di affitto non adempie all'obbligazione di "dare il corrispettivo nei termini convenuti" (ai sensi dell'art. 1587,
n. 2, cod. civ.), bensì risarcisce un danno da mora, così adempiendo ad un'obbligazione risarcitoria che si sostituisce a quella contrattuale. Ne consegue che, vertendosi in tema di risarcimento del danno, ed essendo il risarcimento correlato al danno effettivamente subito, l'importo dovuto dall'occupante, non più a titolo di canone, ma di risarcimento (rectius penale) per la protratta
9 occupazione, deve essere correlato al periodo di effettiva occupazione (v. Cass. Sez. 3, Sentenza n.
2525 del 07/02/2006).
Ebbene, a fronte di una misura del canone mensile originariamente convenuta in €.12.000,00 e, dopo varie modifiche, stimata nel corso della procedura esecutiva immobiliare in €.9.000,00 mensili, la previsione di una penale di €.750,00/die (€.22.5000,00 mensili) appare manifestamente eccessiva, e deve essere dunque ridotta d'ufficio ex art.1384 c.c.. In quest'ordine di concetti, appare equo ridurre la penale da corrispondere alla in misura pari ad Controparte_1
€.300,00/die dalla scadenza contrattuale del 30.04.2022 alla data del rilascio, e cioè in misura pari al canone di locazione versato dall'affittuaria nel corso della procedura esecutiva. Va, invece, esclusa la condanna al risarcimento degli ulteriori danni, atteso che l'accoglimento della domanda in misura superiore a quanto sopra stabilito si risolverebbe in un indebito arricchimento del proprietario.
***
6.- Alla luce delle considerazioni che precedono, l'appello principale va respinto. L'appello incidentale merita invece di essere accolto per quanto di ragione e, in parziale riforma della sentenza impugnata, che per il resto rimane ferma, va disposta condanna della al Parte_1
pagamento in favore della della penale prevista dall'art.3 del contratto di Controparte_1 affitto di azienda stipulato il 12.04.2013, con riduzione della stessa nella misura di €.300,00/die, per tutto il periodo dalla scadenza contrattuale del 30.04.2022 sino alla data dell'effettivo rilascio, oltre interessi legali dal dì del dovuto sino al soddisfo.
Le spese del grado seguono la prevalente soccombenza della avuto riguardo Parte_1 all'esito complessivo del giudizio, e si liquidano come da dispositivo.
Si applica all'appellante principale l'art. 1 comma 17 della 1egge 228\2012, che ha modificato l'art.13 del d.p.r. n.115\2002, mediante l'inserimento del comma 1 quater, a mente del quale, se l'impugnazione principale o incidentale è respinta integralmente, o è dichiarata inammissibile o improcedibile, la parte che l'ha proposta è tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione a norma del comma 1 bis.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Ancona, Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto avverso la sentenza n°1301/2024 emessa dal Tribunale di Ancona, in data 02.07.2024, contrariis reiectis, così decide:
- rigetta l'appello principale;

10 - accoglie l'appello incidentale per quanto di ragione e, in parziale riforma della sentenza impugnata, che per il resto rimane ferma, condanna la al pagamento in favore Parte_1 della della penale prevista dall'art.3 del contratto di affitto di azienda Controparte_1 stipulato il 12.04.2013, nella misura di €.300,00/die, per tutto il periodo dalla scadenza contrattuale del 30.04.2022 sino alla data dell'effettivo rilascio, oltre interessi legali dal dì del dovuto sino al soddisfo;

- condanna la a rifondere alla le spese del grado, che liquida Parte_1 Controparte_1
in complessivi €.7.000,00, oltre spese generali nella misura del 15% del compenso totale per la prestazione (art.2 D.M.10.03.2014), I.V.A. e C.A.P.;
- dichiara la ricorrenza dei presupposti oggettivi per il versamento, da parte dell'appellante principale, del doppio del contributo unificato ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, D.P.R.
115/2002, inserito dall'art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012 n. 228, fatti salvi eventuali motivi di esenzione.
Così deciso in Ancona in data 13 Marzo 2025.
IL PRESIDENTE est.
Luigi Santini
(Atto sottoscritto digitalmente)

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