Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VARRONE Michele - Presidente -
Dott. MAZZA Fabio - Consigliere -
Dott. SEGRETO Antonio - rel. Consigliere -
Dott. AMATUCCI Alfonso - Consigliere -
Dott. FRASCA Raffaele - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
IPSOA EDITORE SRL, in persona del suo Amministratore Delegato e legale rappresentante Paul Martin Chilla, elettivamente domiciliata in ROMA VIA PARMA 22, presso lo studio dell'avvocato DI PORTO ANDREA, che la difende unitamente all'avvocato GIUSEPPE LOMBARDI, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
SYSTEM SRL, in persona dell'Amministratore Unico legale rappresentante pro tempore sig. Roberto Mechilli.elettivamente domiciliata in ROMA VIA FABIO MASSIMO 33, presso lo studio dell'avvocato MECHILLI ETTORE, che la difende, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 3065/01 della Corte d'Appello di ROMA, terza sezione civile, emessa il 28/09/01, depositata il 18/10/01, R.G. 3905/99;
udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 14/06/05 dal Consigliere Dott. Antonio SEGRETO;

udito l'Avvocato ETTORE MECHILLI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FINOCCHI GHERSI Renato che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso depositato il 20.5.1997, la s.r.l. System conveniva davanti al Pretore di Roma la s.r.l. Ipsoa Editore chiedendone la condanna al pagamento dell'indennità di avviamento per la cessazione di un contratto di sublocazione, stipulato tra le parti il 20.9.1990 relativamente ad un immobile sito in Roma.
Si costituiva la convenuta che chiedeva il rigetto della domanda. Con sentenza depositata il 21.7.1999, il tribunale di Roma condannava la convenuta al pagamento della somma di L.. 104.193.000, a titolo di indennità di avviamento. Proponeva appello la convenuta. La Corte di appello di Roma, con sentenza depositata il 18.10.2001, rigettava l'appello.
Riteneva la corte di merito che nella fattispecie, giusto l'art. 8 del contratto di sublocazione dell'immobile, tra questo ed il contratto di agenzia (tra la System e l'Ipsoa, per cui la prima era agente della seconda) esistesse un collegamento negoziale, dal quale conseguiva - non trattandosi di contratto misto o complesso - un vincolo di reciproca dipendenza dei due contratti solo in relazione alla durata ed alla permanenza degli stessi, mentre restava autonoma la relativa disciplina;
che, di conseguenza, conservando i due contratti autonomia quanto alla disciplina applicabile, al conduttore spettava l'indennità da perdita di avviamento a norma dell'art. 34 l. n. 392/1978; che, conseguentemente, la rinunzia a detta indennità, contenuta nella suddetta clausola contrattuale, era nulla a norma dell'art. 79 l. n. 392/1978; che non poteva ritenersi valida detta rinunzia per effetto di vantaggi particolari acquisiti dal sublocatore, in quanto l'indennità conseguente alla cessazione del contratto di agenzia derivava direttamente da questo contratto e non poteva considerarsi quale corrispettivo alla rinunzia del diritto all'indennità da perdita di avviamento nell'ambito del contratto di sublocazione.
Riteneva, poi, la corte di merito che, come risultava dall'art. 5 del contratto di sublocazione, nonché dalle circolari dell'Ipsoa n. 154/1993, n. 30/1993 e 31/1995 e dalla lettera del 3.12.1990, l'immobile (da adibire a c.d. Net), era stato concesso in sublocazione anche perché fosse incentivata la visita dei prodotti nel locale da parte dei clienti, per cui appariva irrilevante stabilire la percentuale delle vendite effettuate nel locale e quelle effettuate dall'agente presso il domicilio dei clienti, ovvero se l'agente avesse potere rappresentativi, in quanto l'immobile era oggetto di libero accesso da parte della clientela, senza necessità di intermediari ed era in grado di esercitare un richiamo sulla clientela.
Avverso questa sentenza ha proposto ricorso per Cassazione l'Ipsoa Editore s.r.l., che ha anche presentato memoria. Resiste con controricorso la System s.r.l.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1.1. Preliminarmente vanno rigettate le eccezioni di inammissibilità del ricorso sollevate dalla resistente. Anzitutto non sussiste la tardività dell'impugnazione, poiché nella specie opera la sospensione feriale dei termini, contrariamente a quanto sostenuto dalla resistente. Infatti l'articolo 3 della legge n. 742 del 1969, secondo cui la sospensione dei termini processuali dal 1 agosto al 15 settembre di ciascun anno non si applica, tra le altre, alle controversie previste dall'articolo 429 (ora 409) del c.p.c. si riferisce alle controversie individuali di lavoro e non, invece, a tutte le controversie che sono regolate dal rito del lavoro, come quelle di locazione, facendo tale norma richiamo alla natura della causa e non al rito da cui essa è disciplinata (Cass. 18/04/2003, n. 6267). Pertanto la controversia avente a oggetto l'indennità per la perdita di avviamento, con conseguente condanna del locatore al pagamento della stessa, è soggetta alla sospensione dei termini nel periodo feriale, ai sensi dell'articolo 1 della legge n. 742 del 1969, ancorché nella trattazione della stessa debbano osservarsi le disposizioni di cui agli articoli 4 09 e seguenti del codice di procedura civile.

1.2. Infondata è anche l'eccezione di genericità della procura a margine del ricorso.
Infatti, quando la procura al difensore è apposta in calce o a margine del ricorso per Cassazione, il requisito della specialità resta assorbito dal contesto documentale unitario, derivando direttamente dalla relazione fisica tra la delega e il ricorso, nonostante la genericità del testo della prima (Cass. 19/04/2002, n. 5722).

2. Con il primo motivo di ricorso la ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 1362, 1363 e 1366 c.c., in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c, con riferimento all'art. 8 lett. b) della sublocazione, per non aver il giudice di appello considerato il collegamento funzionale e teleologico tra il contratto di sublocazione ed il rapporto di agenzia ed il conseguente carattere atipico del contratto di sublocazione in questione. Assume la ricorrente che, poiché l'art. 8 del contratto di sublocazione stabiliva che la stessa era funzionalmente collegata ai contratto di agenzia, ciò comportava che la sublocazione non era un contratto autonomo, ma andava inquadrata in un rapporto più' complesso avente ad oggetto il conferimento a System dell'incarico di svolgere attività di agente dell'Ipsoa, sublocatrice;
che, violando i canoni ermeneutici, la corte di merito non aveva esattamente interpretato le clausole contrattuali, rilevando il collegamento funzionale tra i due contratti, in quanto la finalità della sublocazione era quella di agevolare System nello svolgimento del rapporto di agenzia;
che non si trattava di due contratti autonomi, essendo la sublocazione funzionalmente e teleologicamente subordinata al contratto di agenzia.
Infine la ricorrente lamenta che la corte di merito non aveva tenuto conto, ai sensi dell'art. 1363 c.c., dell'art. 5 del contratto, secondo cui "la sublocazione era ad uso esclusivo di promozione e vendita di prodotto Ipsoa".

3. Con il secondo motivo di ricorso la ricorrente lamenta l'insufficiente e/o contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia in relazione all'art. 360 n. 5 c.p.c., per avere immotivatamente e contraddittoriamente considerato che il collegamento del contratto di sublocazione con quello di agenzia non escludesse il diritto all'indennità di avviamento e comunque non giustificasse una regolamentazione pattizia volta ad escludere il predetto diritto.
Lamenta la ricorrente che la motivazione della sentenza è carente, poiché non spiega le ragioni per cui, non essendovi autonomia tra i due contratti, ma essendovi subordinazione funzionale della sublocazione rispetto al contratto di agenzia, il contratto di sublocazione non sia stato ritenuto atipico, con la conseguenza che il collegamento funzionale non poteva essere ritenuto limitato alla sola durata.

4.1. Ritiene questa Corte che 1 due motivi, essendo strettamente connessi, vadano esaminati congiuntamente.
Essi sono infondati e vanno rigettati.
Osserva preliminarmente questa Corte che le parti, nell'esplicazione della loro autonomia negoziale, possono, con manifestazioni di volontà espresse in uno stesso contesto, dar vita a più negozi distinti ed indipendenti ovvero a più negozi tra loro collegati. Le varie fattispecie in cui può configurarsi un negozio giuridico composto possono così distinguersi in contratti collegati, contratti misti (quando la fusione delle cause fa sì che gli elementi distintivi di ciascun negozio vengono assunti quali elementi di un negozio unico, soggetto alla regola della causa prevalente) e contratti complessi (contrassegnati dall'esistenza di una causa unica, che si riflette sul nesso intercorrente tra le varie prestazioni con un'intensità tale da precludere che ciascuna delle predette prestazioni possa essere rapportata ad una distinta causa tipica e faccia sì che le predette prestazioni si presentino tra loro organicamente interdipendenti e tendenti al raggiungimento di un intento negoziale oggettivamente unico).

4.2. Il collegamento contrattuale (che può risultare legislativamente fissato ed è quindi tipico, come accade nella disciplina della sublocazione contenuta nell'art. 1595 c.c., ma può essere anche atipico in quanto espressione dell'autonomia contrattuale indicata nell'art. 1322 c.c.) nei suoi aspetti generali non da luogo ad un autonomo e nuovo contratto, ma è un meccanismo attraverso il quale le parti perseguono un risultato economico unitario e complesso, che viene realizzato non per mezzo di un singolo contratto ma attraverso una pluralità coordinata di contratti, i quali conservano una loro causa autonoma, anche se ciascuno è finalizzato ad un unico regolamento dei reciproci interessi.

4.3. Il "contratto collegato" non è, quindi, un tipo particolare di contratto, ma uno strumento di regolamento degli interessi economici delle parti, caratterizzato dal fatto che le vicende che investono un contratto (invalidità, inefficacia, risoluzione, ecc.) possono ripercuotersi sull'altro, seppure non in funzione di condizionamento reciproco (ben potendo accadere che uno soltanto dei contratti sia subordinato all'altro, e non anche viceversa) e non necessariamente in rapporto di principale ad accessorio. Tuttavia, in ipotesi siffatte, se pure il collegamento dei contratti delineato dalle parti può determinare un vincolo di reciproca dipendenza tra di essi, così che le vicende relative all'invalidità, all'inefficacia o alla risoluzione dell'uno possano ripercuotersi sugli altri, detto collegamento non esclude che i singoli contratti si caratterizzino ciascuno in funzione di una propria causa e conservino una distinta individualità giuridica. (cfr. Cass. 07/07/2004, n. 12454;
18/07/2003, n.11240; Cass. Cass. 21/12/1999, n. 14372; Cass. 25/08/1998, n. 8410; Cass. 12/12/1995, n. 12733; Cass. 27/04/1995,
n. 4645).

4.4. In definitiva, in caso di collegamento funzionale tra più contratti, non dando essi luogo ad un contratto unico, ma, conservando la propria individualità giuridica, gli stessi restano conseguentemente soggetti alla disciplina propria del rispettivo schema negoziale, mentre l'interdipendenza si risolve nel principio di una regolamentazione unitaria delle vicende relative alla permanenza del vincolo contrattuale, per cui "simul stabunt, simul cadent".

4.5. Accertare la natura, l'entità, le modalità e le conseguenze del collegamento negoziale realizzato dalle parti rientra nei compiti esclusivi del giudice di merito, il cui apprezzamento non è sindacabile in sede di legittimità, se sorretto da motivazione congrua ed immune da vizi logici e giuridici (Cass. 28/06/2001, n. 8844).

5.1. La sentenza impugnata ha fatto corretta applicazione dei suddetti principi.
Anzitutto, interpretando la clausola contrattuale n. 8 lett. b), essa ha ritenuto che le parti non avessero voluto un unico contratto (misto oppure complesso) ma due contratti (sublocazione ed agenzia) per quanto funzionalmente collegati tra di loro.
Così facendo, e contrariamente a quanto assunto dalla ricorrente, la sentenza impugnata si è attenuta all'interpretazione letterale della clausola che fa espresso riferimento al collegamento funzionale tra gli stessi contratti.
Va, a tal fine, osservato che nella ricerca della comune intenzione dei contraenti, il primo e principale strumento dell'operazione interpretativa è costituito dalle parole ed espressioni del contratto e, qualora queste siano chiare e dimostrino un'intima ratio, il giudice non può ricercarne una diversa, venendo così a sovrapporre la propria soggettiva opinione all'effettiva volontà dei contraenti (Cass. 29.4.1994, n. 4121; Cass. 22.4.1995, n. 4563). D'altra parte la stessa ricorrente nello sviluppo del due motivi di ricorso sostiene sempre che vi sia un "collegamento funzionale e teleologico" ovvero una "subordinazione funzionale e teleologica" tra il contratto di sublocazione e quello di agenzia, quindi con un unico interesse perseguito, ma non sostiene che vi sia un unico contratto. Sennonché proprio ciò ha ritenuto la corte di merito, interpretando il contratto di sublocazione in questione.

5.2. La conseguenza di questa interpretazione della sentenza impugnata è che i due contratti in questione, per quanto collegati, non davano luogo ad un unico contratto, ma solo ad un collegamento funzionale tra gli stessi, per cui unitaria era solo la regolamentazione della permanenza dei vincoli contrattuali, mentre per il resto ciascuno dei contratti era sottoposto al suo autonomo schema tipico contrattuale.

5.3. Infondato è l'assunto della ricorrente secondo cui la corte di merito avrebbe violato l'art. 1363 c.c. non tenendo conto della clausola contrattuale n. 5 della sublocazione, che prescriveva che l'uso dell'immobile doveva essere limitato alla promozione e vendita dei prodotti Ipsoa".
A parte il rilievo che la sentenza di merito si fa espressamente carico anche di questa clausola (pag. 10), va osservato che l'uso particolare, contrattualmente previsto, che il conduttore sia tenuto a fare dell'immobile locato, non snatura il contratto di locazione, che rimane tale anche se sia pattiziamente stabilito uno specifico uso (Cfr. art. 80 l. n. 392 del 1978, artt. 1575 n. 2 e 1576 c.c.;
Cass. 20/01/1986, n. 336).

6.1. Infondato è anche l'assunto secondo cui la sentenza impugnata avrebbe violato i principi fissati da Cass. 21.10.1982, n. 5475, ed erroneamente non avrebbe ritenuto che si vertesse in ipotesi di atipicità di contratto di locazione. La suddetta sentenza, infatti, statuisce che "Nell'esercizio della loro autonomia negoziale, le parti possono dare vita, contestualmente o meno, a distinti contratti i quali, pur caratterizzandosi ciascuno in funzione della propria causa e conservando l'individualità propria di ciascun tipo negoziale, vengono tuttavia concepiti e voluti come funzionalmente collegati tra loro e posti in rapporto di dipendenza o di interdipendenza, di modo che le vicende dell'uno si debbano necessariamente ripercuotere su quelle dell'altro, condizionandone la validità e l'efficacia; pertanto, qualora nello stipulare un contratto di locazione di immobile adibito ad abitazione le parti lo colleghino, funzionalmente e teleologicamente, ad un rapporto di lavoro tra loro esistente (il cui svolgimento è finalizzato ad agevolare), nella struttura normale della locazione si innesta una ulteriore specifica causa contrahendi per la quale il rapporto locatizio assume carattere di atipicità, con la conseguente inapplicabilità allo stesso delle disposizioni vincolistiche in materia di locazioni d'immobili urbani".
Ne consegue che la sentenza impugnata non si pone in contrasto con quanto statuito nel suddetto arresto di legittimità. Quest'ultimo ribadisce - anzi - che il collegamento negoziale non esclude l'individualità propria di ciascun tipo negoziale, ma l'unicità dell'interesse economico perseguito dal contratto di lavoro e dal collegato contratto di locazione comporta che la cessazione del primo determina anche la cessazione del secondo, in deroga al diverso termine fissato dalla legislazione vincolistica.

6.2. Che poi la sentenza n. 5475/1982 qualifichi tale contratto di locazione come atipico, ciò è una pura questione terminologica, in quanto sta ad indicare la peculiarità del contratto di locazione, come sopra collegato, di produrre effetti finché li produce l'altro contratto, cui è collegato, e non fino alla scadenza sua propria.

7. Avendo la sentenza impugnata correttamente affermato che il collegamento negoziale tra i due contratti attiene solo alla contestuale permanenza dei due vincoli contrattuali, ne consegue che è esente da vizi giuridici il principio secondo cui, per il resto, ciascuno dei due contratti è sottoposto alla propria disciplina. Da ciò discende che correttamente la sentenza impugnata ha ritenuto che, a norma dell'art. 79 l. n. 3 92/1978, è nulla la clausola con cui era stata preventivamente stabilità la rinunzia da parte della subconduttrice alla perdita dell'indennità di avviamento commerciale.

8. Con il terzo motivo di ricorso la ricorrente lamenta l'omessa ed insufficiente motivazione su un punto decisivo della controversia in relazione all'art. 360 n. 5 c.p.c, per non aver sufficiente motivato la decisione di ritenere contraria al disposto dell'art. 79 l. n. 392/1978 la clausola di rinunzia all'indennità di avviamento commerciale di cui al contratto di sublocazione.
Assume la ricorrente che erratamente la sentenza impugnata non aveva ritenuto che la rinunzia all'indennità da avviamento commerciale era compensata dall'incarico di agenzia conferito alla System e dall'indennità di cessazione di tale rapporto, mentre vi era perfetta identità di ratio e coincidenza di effetti tra le due indennità; che erratamente si era pervenuti ad una duplicazione di indennità.

9.1. Ritiene questa Corte che il motivo di ricorso sia infondato. Infatti, a parte possibili profili di inammissibilità del motivo di ricorso, proposto a norma dell'art. 360 n. 5, che attiene all'accertamento e valutazione di fatti e non all'applicazione di principi giuridici, va osservato che in tema di locazione di immobile ad uso non abitativo vige il principio della libertà di determinazione del canone, per cui, tendendo l'art. 79 della legge n. 392 del 1978 a garantire l'equilibrio sinallagmatico del contratto secondo la valutazione "operata dal legislatore, non sono stati imposti limiti all'autonomia negoziale con riguardo alla previsione di un canone in misura inferiore a quella originariamente concordata, ove la stessa trovi la sua giustificazione nella rinuncia, da parte del conduttore, ai diritti derivantigli dal contratto di locazione, relativamente alla prelazione e, conseguentemente, al riscatto ed all'indennità di avviamento commerciale (Cass. 20/10/1995, n. 10907). In altri termini, al fine di sfuggire alla nullità ex art. 79 cit., la rinunzia preventiva da parte del conduttore ad uno dei diritti predetti deve trovare il suo corrispettivo sinallagmatico all'interno del contratto stesso di locazione.

9.2. Nella fattispecie anzitutto il preteso vantaggio di cui beneficerebbe la conduttrice (indennità per cessazione del contratto di agenzia) costituisce in realtà normale conseguenza del rapporto di agenzia ed integra una situazione giuridica direttamente derivante da questo rapporto e non un vantaggio a cui l'agente non avrebbe avuto diritto secondo lo schema tipico di questo contratto. Inoltre, trovando detta indennità di fine rapporto di agenzia, la sua fonte in un rapporto contrattuale esterno a quello di locazione, non può costituire ragione giustificatrice della rinunzia all'indennità ex art. 34 l. n. 392/1978, senza rottura dell'equilibrio sinallagmatico (come tale interno) del contratto di locazione, secondo la valutazione operata dal legislatore. 10. Con il quarto motivo di ricorso la ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione dell'art. 34 e 35 l n. 392/1978, in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c.. Ritiene la ricorrente che l'attività svolta da System non rientrasse tra quelle per cui il conduttore aveva diritto all'indennità ex art. 34 l. n. 392/1978, poiché l'attività della System era strumentale all'apporto di clientela all'Ipsoa e consisteva nella promozione di vendite esclusivamente a privati consumatori ed al domicilio degli stessi, senza alcun potere di rappresentanza dell'Ipsoa e che all'interno del "Net" non vi era alcun contatto con il pubblico;
che, in ogni caso, il contatto con il pubblico era marginale e non attività primaria all'interno dell'immobile.
11. Con il quinto motivo di ricorso la ricorrente lamenta l'omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia, in relazione all'art. 360 n. 5 c.p.c., per avere considerato esistenti i contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori di cui all'art. 15 l. n. 392/1978. Lamenta la ricorrente che la sentenza impugnata non aveva accolto la prova testimoniale tesa a dimostrare che l'attività svolta all'interno del Net era attività essenzialmente amministrativa e di segreteria, e che il 90% dei contratti veniva stipulato fuori da detti locali;
che le circolari poste a base della decisione erano insufficienti per provare che il Net fosse un luogo aperto alla frequentazione del pubblico.
12.1. Ritiene questa Corte che i due motivi di ricorso, essendo strettamente connessi, vadano esaminati congiuntamente. Essi sono infondati e vanno rigettati.
Va preliminarmente rilevato che secondo il prevalente orientamento di questa Corte, l'immobile utilizzato a locale di esposizione, in tanto può determinare l'esistenza del diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento, in quanto si presta ad essere considerato come luogo aperto alla frequentazione diretta della generalità dei consumatori e, dunque, da sè solo in grado di esercitare un richiamo su tale generalità, in tal modo divenendo un collettore di clientela ed un fattore locale di avviamento, senza che possa darsi rilievo al modo dell'organizzazione dell'attività del conduttore e alla circostanza che i contratti siano poi stipulati in detto locale o in altro (Cass. 15/01/2001, n. 505; Cass. 10/08/2000, n. 10598; Cass. 20/02/1999, n, 1435; Cass. 21 ottobre 1993, n. 10460; 10 luglio 1989,
n. 3264; 28 ottobre 1989, n. 4518; 10 luglio 1986, n. 4486; v. pure Cass. 10 ottobre 1997, n. 9869). 12.2. A questi principi si è attenuta la sentenza impugnata, ritenendo che l'indennità di perdita dell'avviamento era dovuta, poiché l'immobile era destinato a sede di contatto con il pubblico degli utenti e dei consumatori, avendo una specifica funzione di richiamo della clientela, la quale poteva liberamente accedere all'interno, quanto meno per visionare i prodotti commercializzati. Ne consegue che non sussiste la lamentata violazione o errata applicazione dell'art. 34 l. n. 392/1978. 13.1. Diversa questione è se l'accertamento fattuale sul punto, effettuato dal giudice di merito, presenti i vizi motivazionali lamentati.
Osserva preliminarmente questa Corte che la deduzione di un vizio di motivazione della sentenza impugnata con ricorso per Cassazione conferisce al giudice di legittimità non il potere di riesaminare il merito della intera vicenda processuale sottoposta ai suo vaglio, bensì la sola facoltà di controllo, sotto il profilo della correttezza giuridica e della coerenza logico - formale, delle argomentazioni svolte dal giudice del merito, al quale spetta, in via esclusiva, il compito di individuare le fonti del proprio convincimento, di assumere e valutare le prove, di controllarne l'attendibilità e la concludenza, di scegliere, tra le complessive risultanze del processo, quelle ritenute maggiormente idonee a dimostrare la veridicità dei fatti ad esse sottesi, dando, così, liberamente prevalenza all'uno o all'altro dei mezzi di prova acquisiti (salvo i casi tassativamente previsti dalla legge). Ne deriva, pertanto, che alla cassazione della sentenza, per vizi della motivazione, si può giungere solo quando tale vizio emerga dall'esame del ragionamento svolto dal giudice del merito, quale risulta dalla sentenza, che si rilevi incompleto, incoerente e illogico, e non già quando il giudice del merito abbia semplicemente attribuito agli elementi valutati un valore e un significato difformi dalle aspettative e dalle deduzioni di parte. (Cass. S.U. 27/12/1997, n. 13045, Cass. 14/02/2003, n. 2222; Cass. 25.8.2003, n. 12467; Cass. 15.4.2000, n. 4916). 13.2. Nella fattispecie, con motivazione di merito immune da censure nei limiti suddetti rilevabili in questa sede di sindacato di legittimità, la corte di merito ha ritenuto che sulla base delle circolari della stessa Ipsoa n. 154/1993, n. 30/1993, n. 31/95, e della lettera 3.12.1990, risultava che il Net in questione era predisposto per la promozione e vendita dei prodotti Ipsoa;
che l'immobile aveva una specifica funzione di richiamo per la clientela, la quale poteva accedere liberamente all'interno; che, essendo accertato sulla base di queste prove documentali, che il Net era predisposto per il contatto diretto con il pubblico di potenziali clienti, diveniva irrilevante stabilire la percentuale delle vendite effettuate in detti locali, rispetto a quelle effettuate a domicilio o se l'agente avesse poteri rappresentativi, o se vi fosse stata una reale perdita di avviamento.
13.3. stante la suddetta motivazione, è egualmente infondata la censura mossa dalla ricorrente relativamente alla mancata ammissione della prova testimoniale.
Infatti il giudice di merito non è tenuto ad ammettere e valutare tutti i mezzi di prova dedotti dalle parti, atteso che qualora ritenga sufficientemente istruito il processo bene può, nell'esercizio dei suoi poteri discrezionali, insindacabili in sede di legittimità, non ammettere un mezzo istruttorio, valutandolo, alla stregua di tutte le risultanze processuali, irrilevante o superfluo. Al riguardo, inoltre, l'obbligo di motivazione sul carattere superfluo di tale mezzo istruttorio non esclude che le ragioni del rigetto della richiesta di ammissione possano chiaramente desumersi dalle complessive articolate argomentazioni contenute nella sentenza, in ordine alla sussistenza di sufficienti elementi di prova già raggiunti per fondare la decisione, sì da rendere inutile l'ulteriore istruttoria (Cass. 17/03/2004, n. 5421; Cass. 16/07/1987, n. 6256; Cass. 05/06/1987, n. 4903; Cass. 10/05/1995, n. 5106; Cass. 16/01/2003, n. 559). Tanto è avvenuto nella fattispecie.
14. Il ricorso va, pertanto, rigettato.
La ricorrente va condannata al pagamento delle spese del giudizio di Cassazione sostenute dalla resistente.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di Cassazione sostenute dalla resistente e liquidate in complessivi E. 2600,00, di cui E. 100,00 per spese, oltre spese generali ed accessori di legge.
Così deciso in Roma, il 14 giugno 2005.
Depositato in Cancelleria il 12 luglio 2005