Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Michele LUGARO - Presidente -
Dott. GI PAOLINI - Consigliere -
Dott. Roberto Michele TRIOLA - Consigliere -
Dott. GI SETTIMJ - Consigliere -
Dott. Giovanna SCHERILLO - Rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
RI AN TT, elettivamente domiciliato in ROMA VIA G. BAZZONI 3, presso lo studio dell'avvocato FABRIZIO PAOLETTI, che lo difende unitamente all'avvocato CLAUDIO DUCHI, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
OR GI;

- intimato -

e sul 2^ ricorso n^ 05665/98 propostoda:
OR GI, elettivamente domiciliato in ROMA VIA XX SETTEMBRE 3, presso lo studio dell'avvocato BRUNO SASSANI, che lo difende unitamente all'avvocato CASTALDO SERAFINO ANNIBALE, giusta delega in atti;

- controricorrente e ricorrente incidentale -
contro
RI AN TT, elettivamente domiciliato in ROMA VIA G. BAZZONI 3, presso lo studio dell'avvocato FABRIZIO PAOLETTI, che lo difende unitamente all'avvocato CLAUDIO DUCHI, giusta delega in atti;

- controricorrente al ricorso incidentale -
avverso la sentenza n. 1594/97 della Corte d'Appello di ROMA, depositata il 13/05/97;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 11/01/99 dal Consigliere Dott. Giovanna SCHERILLO;

udito l'Avvocato DUCHI Claudio, difensore del ricorrente, che si riporta agli atti depositati;

udito l'Avvocato SASSANI Bruno, difensore del resistente, che si riporta agli atti depositati;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Orazio FRAZZINI che ha concluso per il rigetto di entrambi i ricorsi. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con scrittura privata del 17/3/86 IU RE acquistò la farmacia di AR GI TI per il prezzo di 400 milioni, di cui 100 versati all'atto della scrittura privata a titolo di caparra, e i restanti 300 da versare alla consegna dell'azienda, che doveva avvenire entro il termine del 31 dicembre 1987. Con la medesima scrittura fu stabilito che per la cifra di 100 milioni l'acquirente aveva diritto di iscrivere ipoteca su alcuni immobili del venditore. Venne altresì prevista, a carico della parte inadempiente, una penale pari al triplo della caparra, oltre ai danni da valutare separatamente.
Poiché il AR non consegnò la farmacia entro la scadenza fissata nel contratto, ne' entro la data, immediatamente successiva, assegnata dall'acquirente, il RE lo convenne in giudizio davanti al Tribunale di Spoleto, chiedendo per quanto rileva in questa sede, che tosse dichiarato il suo diritto a iscrivere ipoteca sugli immobili del venditore, e che costui fosse condannato a consegnare la farmacia e a risarcire i danni nella misura indicata nella penale. Il convenuto, costituitosi, sostenne che il contratto doveva considerarsi risolto per decorrenza del termine essenziale. Dedusse, inoltre, che il RE aveva approfittato dello stato di bisogno in cui egli versava per un grave dissesto finanziari , domandando,, pertanto, in via riconvenzionale, la rescissione del contratto per lesione, o che il contratto fosse dichiarato nullo perché finalizzato all'usura, e, in subordine, ché fosse dichiarata nulla la clausola penale.
Con sentenza 25/5/90, l'adito Tribunale, in accoglimento della domanda attorea e rigettando tutte le domande proposte dal convenuto in via riconvenzionale, autorizzò l'iscrizione ipotecaria condannando il AR a consegnare la farmacia e a pagare la penale nella misura, stabilita dal contratto, di 300 milioni. La decisione fu confermata dalla Corte d'Appello di Perugia con sentenza 21/1/93. Il AR propose ricorso per cassazione, che fu in parte accolto da questa suprema corte, che, con la sentenza n. 6050/95, cassò con rinvio la sentenza d'appello, rimettendo la causa al giudice del rinvio per il riesame delle domande formulate in via riconvenzionale dal convenuto.
Per quanto rileva ai fini del presente giudizio, il giudice del rinvio (Corte d'appello di Roma), con sentenza 17/4-13/8/97, rigettò la domanda di risoluzione del contratto proposta dal AR e, in parziale accoglimento del gravame del medesimo, ridusse a soli 100 milioni l'importo della penale.
La decisione è stata impugnata dal soccombente con ricorso per cassazione basato su tre motivi illustrati da una memoria. Il RE ha resistito con controricorso illustrato da una memoria ed ha, a sua volta, proposto ricorso incidentale basato su un solo motivo, al quale il ricorrente principale ha resistito con controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
I - Preliminarmente va disposta la riunione dei ricorsi in quanto proposti avverso la medesima sentenza ed esaminato per primo il ricorso principale.
Con i primi due motivi il RE denuncia, rispettivamente, illogicità e violazione di legge (art. 1457 cod.civ.) censurando la sentenza impugnata nella parte in cui ha rigettato la domanda di risoluzione del contratto proposta dal convenuto sul rilievo della non essenzialità del termine stabilito dalle parti per la consegna della farmacia. In particolare, col primo motivo, si sostiene che il ragionamento seguito dal giudice del rinvio per superare il chiaro significato letterale del contratto, che definiva "inderogabile" il termine di consegna, sarebbe apodittico e contraddittorio. Col secondo motivo deduce che il comportamento tenuto dal creditore successivamente alla conclusione del contratto (assegnazione al debitore di un nuovo termine e diffida ad adempiere) non avrebbe potuto essere interpretato come rinuncia ad avvalersi del termine essenziale.
Col terzo motivo denuncia violazione di legge censurando la sentenza impugnata nella parte in cui ha condannato il convenuto al pagamento, sia pure in misura ridotta, della penale, senza tener conto che la detta penale essendo stata stabilita per il caso di inadempimento (e cioè come anticipata liquidazione del danno derivante dall'inadempimento), non poteva essere liquidata stante il divieto di cumulo con la prestazione principale stabilito dall'art.1383 cod.civ. II - Le censure non meritano accoglimento.
Secondo la giurisprudenza di questa Corte (v. Cass. 505/80, 1340/87), ai fini della risoluzione automatica del contratto ai sensi dell'art.1457 cod.civ, l'essenzialità del termine può essere ravvisata quando il decorso del tempo renda del tutto inutile e non satisfattiva la prestazione.
Pertanto, il giudice di merito chiamato a decidere sulla natura essenziale del termine di adempimento stabilito nel contratto, deve accertare se, al di là delle parole usate dai contraenti, il termine possa essere ritenuto essenziale in senso tecnico, il che si verifica quando, avuto riguardo alle intenzioni dei contraenti o alla natura della prestazione, l'inosservanza di esso toghe utilità alla prestazione stessa.
L'accertamento dell'essenzialità del termine si concreta in un accertamento di merito sottratto al sindacato del giudice di legittimità, se sorretto da congrua motivazione, non viziata da errori di diritto e da difetti logici.
Nel caso di specie, il giudice del rinvio ha ritenuto che "l'espressione usata dalle parti, e cioè che la consegna doveva avvenire entro e non oltre il 31/12/87 in maniera inderogabile, al di là del senso delle parole, ed interpretata secondo la comune intenzione delle parti, non deponeva per l'essenzialità del termine, considerato che le parti sapendo che il trasferimento della titolarità della farmacia. era condizionato all'autorizzazione amministrativa, e tenuto conto dei noti ritardi burocratici, dovevano essersi prospettata l'eventualità che per la data fissata l'acquirente ancora non sarebbe stato munito dell'anzidetto titolo, così come, in realtà, era avvenuto, e per tale ragione avevano indicato il termine di consegna per una data, entro la quale, secondo le reciproche aspettative, presumibilmente si sarebbero realizzati gli effetti completi del contratto".
In altre, e più succinte, parole, secondo il giudice di merito, il termine indicato nel contratto aveva valore soltanto orientativo e, per tale motivo, esso, benché qualificato dai contraenti come inderogabile, non poteva essere ritenuto essenziale, avuto riguardo alla natura della prestazione.
La decisione e conforme ai suindicati principi di diritto e convincente sul piano logico, per cui non merita censure in questa sede.
Il primo motivo, va, perciò rigettato.
Ne consegue l'assorbimento del secondo motivo. Con esso, infatti, viene censurata la seconda "ratio decidendi" su cui è basata la sentenza impugnata, secondo la quale "in ogni caso", anche a voler ritenere il termine essenziale, il comportamento tenuto dall'acquirente, in quanto volto ad ottenere l'adempimento, dimostrava che egli aveva ancora interesse alla prestazione. Al riguardo, si osserva che quando la decisione del giudice di merito è basata su una pluralità di ragioni, ciascuna delle quali di per sè idonea a sorreggerla, il rigetto delle censure relative ad una sola di tali ragioni, implica l'inammissibilità delle altre censure per difetto di interesse.
Il terzo motivo è inammissibile, perché riguarda una questione non dedotta in appello e perciò nuova. Risulta, infatti dall'atto di citazione in appello notificato il 13/7/90 che il AR si era limitato a contestare la congruità della penale, liquidata dal primo giudice nella misura di 300 milioni indicata nel contratto, senza prospettare la questione, oggi dedotta col ricorso, della sua non liquidabilità per effetto del divieto di cumulo ex art.1383 cod.civ. III - Col ricorso incidentale, basato su un unico motivo, si denuncia violazione di legge (artt. 2909 cod.civ. e 324 cod.proc.civ), censurando la sentenza impugnata nella parte in cui, riformando la sentenza di primo grado, ha liquidato la penale in misura inferiore a quella stabilita dal primo giudice. Secondo il ricorrente, la sentenza di primo grado (che aveva liquidato la penale nella misura indicata nel contratto e che era stata confermata dalla sentenza 21/1/93 della Corte d'appello di Perugia) era passata in giudicato, non essendo stato accolto il motivo di ricorso per cassazione con cui il AR aveva impugnato tale capo della sentenza.
La censura è infondata.
È vero, infatti, che nel dispositivo della sentenza della corte di cassazione risultano accolti soltanto il secondo e quinto motivo di ricorso (relativi rispettivamente alla domanda di rescissione e di risoluzione), e rigettati gli altri motivi (concernenti tra l'altro, la questione della riduzione della penale). Risulta, però, dalla motivazione della detta sentenza che "la cassazione per accoglimento del secondo motivo rende superfluo l'esame delle subordinate censure relative alla domanda di riduzione della penale".
Interpretato il dispositivo in relazione alla motivazione, il capo della sentenza di primo grado (relativo, appunto, all'importo della penale) non poteva ritenersi passato in giudicato, così come appunto ha correttamente ritenuto il giudice del rinvio. Entrambi i ricorsi vanno, pertanto, rigettati, compensando tra le parti le spese di giudizio.

P.Q.M.

La corte riunisce i ricorsi e li rigetta entrambi, compensando le spese.
Così deciso in Roma, il 11 gennaio 1999.
Depositato in Cancelleria il 4 giugno 1999