Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GIULIANO Angelo - Presidente -
Dott. LIMONGELLI Antonio - Consigliere -
Dott. MAZZA Fabio - Consigliere -
Dott. TRIFONE Francesco - Consigliere -
Dott. SEGRETO Antonio - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
PR GR FR COSTR GEN SPA, elettivamente domiciliato in ROMA VIA G BELLI 27, presso lo studio dell'avvocato PAOLO MEREU, che lo difende unitamente agli avvocati GABRIELE BOSCETTO, FRANCO SOLERIO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
DI CI, elettivamente domiciliato in ROMA VIA DELLA MERCEDE 52, presso lo studio dell'avvocato MARIO MENGHINI, che lo difende unitamente all'avvocato IVO PASTORELLI, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 267/01 della Corte d'appello di GENOVA, Sezione 2^ Civile, emessa in data 20/03/01 e depositata il 13/04/01 (R.G. 5/01);
udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 08/06/04 dal Consigliere Dott. Antonio SEGRETO;

udito l'Avvocato Giacomo MEREU (per delega avv. Paolo Mereu);
udito l'Avvocato Mario MENGHINI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. NAPOLETANO Giuseppe che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
La s.p.a. GR TE CO chiedeva al pretore di Sanremo di dichiarare risolto il contratto di locazione stipulato il 10.5.1989 con NA IA relativamente ad un immobile per uso commerciale sito in Arma di Taggia, per inadempimento del conduttore e chiedeva che quest'ultimo fosse condannato al pagamento delle somme non versate a titolo di aggiornamento Istat a decorrere dalla data del contratto.
Si costituiva il convenuto ed assumeva che, sulla base dei conteggi da lui effettuati, egli aveva versato somme superiori al dovuto. Il tribunale di Sanremo, con sentenza in data 25.9.2000, rigettava la domanda.
Proponeva appello l'attrice.
Si costituiva l'appellato NA.
La Corte di appello di Genova, con sentenza depositata il 13.4.2001, dichiarava NA IA tenuto a corrispondere gli aggiornamenti Istat di cui all'art. 32 l. n. 392/1978 a decorrere dal 10.5.1994 e confermava nel resto l'impugnata sentenza. Riteneva la corte di merito che gli aggiornamenti Istat, ai sensi dell'art. 32 l. 392/1978, sono dovuti solo se espressamente convenuti e richiesti,
successivamente all'avvenuta variazione degli indici di riferimento dal momento della richiesta;
che nella fattispecie detti aggiornamenti erano dovuti a decorrere dal 10.5.1994, stante il riconoscimento implicito - in merito all'avvenuta richiesta - dello stesso conduttore, che aveva inoltrato alla locatrice la somma di L.. 2.037.572 a titolo di arretrati Istat dovuti dal 10.5.1994 al 9.11.1995.
Riteneva la corte di merito di dover rigettare il terzo motivo di appello, non sussistendo gli estremi della richiesta risoluzione, sia perché la clausola 5 del contratto non faceva riferimento al mancato pagamento degli aggiornamenti Istat, sia perché l'inadempienza del conduttore si era rivelata di lieve entità, sia perché la complessità del rapporto e la contraddittorietà della soc. GR portavano ad escludere la colposità dell'inadempimento. Avverso questa sentenza proponeva ricorso per cassazione l'attrice. Resisteva con controricorso il convenuto, clic ha anche presentato memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo di ricorso la ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione dell'art. 32 l. n. 392/1978 e successive modifiche, ai sensi dell'art. 360 n. 3 c.p.c.. Assume la ricorrente che, pur avendo essa richiesto che l'aggiornamento del canone fosse calcolato a partire dal 10.5.1989, data del contratto, esso era stato ritenuto dovuto solo a decorrere dal 10.5.1994, calcolato con riferimento esclusivamente agli indici Istat relativi all'anno precedente e ciò, in violazione dell'art. 32 l. n. 392/1978, senza, invece, calcolare gli indici di svalutazione Istat relativi al periodo precedente.

2.1. Ritiene questa Corte che il motivo sia fondato e che lo stesso vada accolto. Va, anzitutto, rilevato che la sentenza impugnata è di difficile intelligibilità sul punto relativo al criterio di calcolo dell'aggiornamento del canone locativo ai sensi dell'art. 32 l. n. 392/1978, propostole con il primo motivo di appello. Sembra che l'interpretazione di detta sentenza, data dalla ricorrente, sia quella esatta. Osserva preliminarmente questa Corte che, in tema di locazioni di immobili per uso non abitativo, l'art. 32 della l. n. 392/1978, quale risulta a seguito della modifica apportata dall'art. 1, comma 9 sexies l. n. 118/1985, statuisce che: "Le parti possono stabilire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira.
Le variazioni in aumento del canone non possono essere superiori al 75% di quelle accertate dall'Istat, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie degli operai e degli impiegati".
La norma, nell'originaria formulazione, prevedeva - invece - che per i primi tre anni il canone non potesse essere aggiornato, mentre il successivo aggiornamento - su base biennale - decorresse solo dal quarto anno.

2.2. Ritiene questa Corte che. a seguito della modifica del eh. art. 32, la regolamentazione dell'aggiornamento del canone per gli immobili non abitativi si distingue da quella dell'aggiornamento del canone ex art. 24 l. n. 392/1978 solo nel momento genetico. Infatti l'aggiornamento ex art. 24 (norma abrogata per effetto dell'art. 14 l. 9.12.1998, n. 431) era previsto per legge ("il canone è
aggiornato ogni anno ...") e ne era prevista anche l'entità (75% dell'inflazione Istat), salvo poi rimetterne alla volontà del locatore, manifestata con raccomandata, la decorrenza. Nell'ipotesi di cui all'art. 32 l'aggiornamento è rimesso alla volontà negoziale delle parti ("Le parti possono convenire ...") ed anche l'entità di detto aggiornamento, per il quale è fissato solo il limite massimo del 75% dell'inflazione calcolata dall'Istat. Anche in questo caso è necessaria la richiesta del locatore per la decorrenza, ma non è più prevista necessariamente la forma della raccomandata.
Rimarcate queste differenze, attinenti alla fonte genetica dell'aggiornamento del canone, non sussistono altre differenze in relazione alle modalità di calcolo di detto aggiornamento ed alla decorrenza dello stesso.

2.3. Ne consegue che, per potersi parlare di aggiornamento del canone originario è necessario che, sia pure con le cadenze e nei termini previsti, esso sia rideterminato in base all'intera variazione monetaria (salvo poi a ridurla al 75%), verificatasi tra il momento iniziale del canone di partenza ed il momento di decorrenza di tale variazione (su richiesta), secondo il criterio della c.d. variazione assoluta, che correntemente si applica in tema di aggiornamento del canone delle locazioni ad uso non abitativo (Cass. 15/12/1987, n. 9283;Cass. n. 6604 del 1986; Cass. n. 626 del 1988). Solo in tal modo il corrispettivo originariamente pattuito può dirsi aggiornato effettivamente e realmente (per quanto nei limiti del 75%), mentre nel caso di applicazione della variazione intermedia esclusivamente ai canoni precedentemente rivalutati, ed a maggior ragione, in assenza di richiesta di aggiornamento per l'anno intermedio precedente, al canone nell'entità in cui era pagato nell'anno precedente alla richiesta di aggiornamento, vengono ad essere aggiornate solo dette diverse entità, ma non quella originariamente convenuta in contratto, come previsto dalla legge, mutando peraltro l'oggetto dell'aggiornamento.
Ciò comporta che, poiché la corresponsione dell'aggiornamento del canone ne presuppone la richiesta, poiché solo da tale richiesta decorre l'aggiornamento, se detta richiesta è stata tardivamente proposta, risulta definitivamente perduta la facoltà di richiedere gli aggiornamenti per le mensilità ormai passate (in buona sostanza non possono essere richiesti " gli arretrati" dell'aggiornamento del canone).
Tuttavia dalla data di tale richiesta, il canone va aggiornato, sia pure nella misura del 75% dell'inflazione, sempre con riferimento al canone base iniziale fino alla data della richiesta, con la conseguenza che, ai fini della determinazione dell'entità della percentuale di aggiornamento, dovendo la stessa essere calcolata con riferimento al canone iniziale, dovrà tenersi conto dell'intero periodo e della corrispondente tasso di inflazione, anche se esso sia relativo ad annualità per le quali la domanda di aggiornamento non era stata proposta.

2.4. In altri termini, la mancanza della domanda di aggiornamento del canone iniziale determinati periodi intermedi, impedisce che per gli stessi possa ottenersi successivamente la corresponsione dell'aggiornamento, ma non influenza l'entità dell'aggiornamento dovuto dal mese successivo a quello della richiesta, poiché, dovendosi detto aggiornamento effettuare sempre con riferimento alla perdita (sia pure nella misura del 75%)del valore reale del canone iniziale, i periodi intermedi vanno egualmente calcolati al fine di ottenere la percentuale di aggiornamento del canone iniziale, corrispondente alla percentuale di inflazione calcolata dall'Istat (ridotta al 75%).
In buona sostanza con la locuzione "aggiornamento del canone" non si intende l'aggiornamento del canone dell'anno precedente, aggiornato o meno che fosse a sua volta, ma l'aggiornamento del canone iniziale. In questo senso, quindi, ci si discosta da Cass. n. 14673/03, che, pur ritenendo esattamente non dovuti gli "arretrati", ritiene che l'aggiornamento del canone ex art. 32 l. n. 392/1978 sia da effettuarsi "con esclusivo riguardo alla variazione Istat, verificatasi rispetto all'anno antecedente alla richiesta di aggiornamento". La sentenza predetta sotto questo profilo si riporta al costante orientamento di questa Corte in tema di aggiornamento del canone previsto nel regime transitorio dall'art. 71 l. n. 392/1978 (Cass. n. 325/1987; Cass. n. 482/1990; Cass. n. 8770/1995), secondo cui in questa ipotesi la richiesta del locatore si pone come condizione per il sorgere del diritto, con la conseguenza che il locatore può pretendere il canone aggiornato solo dal momento della stessa, perché prima del suo attivarsi non esiste alcun credito per l'aggiornamento.
Sennonché proprio perché si tratta di un regime transitorio disposto per legge, in siffatta ipotesi di cui all'art. 71 cit., è proprio la richiesta (unilaterale) del locatore che inserisce nel contratto la clausola ISTAT. Se detta richiesta non c'è, non c'è il diritto.
Nel regime ordinario, invece, la clausola di aggiornamento è già inserita nel contratto pattiziamente: a seguito dell'inserimento nel contratto della clausola di aggiornamento lei canone, essa opera come la disposizione normativa di cui all'art. 24, con la sola particolarità che in quest'ultima ipotesi è la legge stessa che la prevede, mentre nell'ipotesi di cui all'art. 32 l'aggiornamento è previsto dal contratto (il quale ha tra le parti la forza di legge, ex art. 1372, c. 1, c.c.). Da ciò consegue che il diritto all'aggiornamento tanto nell'ipotesi di cui all'art. 24, quanto n quella di cui all'art. 32, l. n. 392/1978, non ha la sua fonte nella richiesta del locatore, ma questa serve solo per renderlo esigibile ed individuare da quale momento esso è dovuto, ma non per il calcolo dell'entit\à dello stesso. Intatti l'aggiornamento attiene al canone iniziale e non al canone dell'anno precedente.

2.5. Da ciò consegue altresì che, anche se il canone dell'anno precedente è stato già aggiornato, egualmente non è corretto l'aggiornamento che abbia come base detta annualità precedente, in quanto, non avendo il legislatore riconosciuto la rivalutazione nella misura intera, ma in quella del 75% dell'inflazione, l'aggiornamento, calcolato sulla base del canone dell'anno intermedio precedente, viene ad essere calcolato su una somma già falcidiata, con la conseguenza che nel tempo si sommano gli effetti riduttivi rispetto alla perdita reale (vedasi sul punto la prima relazione al parlamento sulla l. n. 392/1978, ex art. 83, dei Ministri di Grazia e Giustizia e dei Lavori Pubblici (doc. Camera 56^, p. 104).

2.6. Ne consegue che la sentenza impugnata ha effettuato errata applicazione dell'art. 32 l. n. 392/1978, non avendo ritenuto che l'aggiornamento del canone, per quanto esattamente dovuto solo dalla data della richiesta (10.5.1994), andasse calcolato con il criterio della variazione assoluta del canone iniziale dall'inizio del contratto fino alla data della richiesta (nella misura del 75 % dell'inflazione determinata dall'Istat).

3. L'accoglimento del primo motivo di ricorso comporta l'assorbimento dei restanti motivi.
Pertanto, in accoglimento del primo motivo di ricorso, assorbiti i restanti, va cassata l'impugnata sentenza, con rinvio anche per le spese del giudizio di Cassazione ad altra sezione della corte di appello di Genova che si uniformerà al seguente principio di diritto:
"Con riguardo alle locazioni di immobili destinati ad uso non abitativo per l'aggiornamento del canone di locazione, dovuto solo se pattuito e dal mese successivo alla richiesta, non necessariamente avanzata in forma scritta, l'art. 32, l. n. 392 del 1978. come modificato dall'art. 1 l. n. 118/1985. pone come dato sul quale operare annualmente l'aggiornamento, il canone iniziale, con le conseguenze che a tale canone di partenza occorre fare riferimento in occasione degli aggiornamenti annuali, considerando unitariamente la variazione verificatasi per tutto il periodo considerato e che, ai soli fini di questo calcolo, è ininfluente che per qualche annualità intermedia non sia stato richiesto in precedenza l'aggiornamento, in quanto detta mancata richiesta impedisce solo l'accoglimento della domanda degli aggiornamenti pregressi (c.d.:
arretrati)".

P.Q.M.

Accoglie il primo motivo di ricorso, assorbiti i restanti. Cassa l'impugnata sentenza, con rinvio, anche per le spese di questo giudizio di Cassazione, ad altra sezione della Corte di appello di Genova.
Così deciso in Roma, il 8 giugno 2004.
Depositato in Cancelleria il 5 agosto 2004