Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Francesco FAVARA - Presidente -
Dott. Vincenzo CALFAPIETRA - Consigliere -
Dott. Michele ANNUNZIATA - Consigliere -
Dott. Antonino ELEFANTE - Consigliere -
Dott. Rosario DE JULIO - Rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
LA IA, elettivamente domiciliata in ROMA VIA MONTE DELLE GIOIE 1, presso lo studio dell'avvocato M. SOLIMINI, difesa dall'avvocato ANDREA VILARDI, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
CONDOMINIO VIA TOGLIATTI 2 MOLFETTA in persona del suo Amministratore pro-tempore Rosa De Bari;

- intimato -

avverso la sentenza n. 45/94 del Giudice conciliatore di MOLFETTA, depositata il 31/12/94;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 18/3/98 dal Consigliere Dott. Rosario DE JULIO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Vincenzo GAMBARDELLA che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso depositato in cancelleria il 20 luglio 1992 De Bari Rosa, nella qualità di amministratrice pro tempore del condominio di via Togliatti n. 2 in Molfetta, richiedeva al giudice conciliatore ingiuntivo di pagamento in danno di ZO LA per la somma di £. 433.570 a titolo di contributi condominiali relativi agli oneri di adeguamento dell'impianto di ascensore alla normativa CEE. UD LU, quale erede a titolo universale della debitrice ingiunta, nelle more deceduta, proponeva tempestiva opposizione avverso il decreto ingiuntivo emesso dal conciliatore, eccependo che la ZO era estranea al condominio per non essere proprietaria di alcun appartamento ricompreso nel fabbricato comune, ma sola promissaria acquirente di alcuni di essi, appartenenti invece alla S.n.c. Petruzzella-Alessandrini.
Il condominio opposto produceva agli atti di causa copia di biglietto di cancelleria del Tribunale di Trani attestante l'accoglimento di una domanda di esecuzione in forma specifica di obbligo di contrarre, proposta dalla opponente nei confronti della società Petruzzella-Alessandrini, da cui si deduceva che la UD LU era già divenuta piena proprietaria degli appartamenti alla stessa promessi.
L'opponente produceva copia autentica dell'atto di appello proposto dalla Petruzzelli-Alessandrini, per dimostrare l'inesistenza di un giudicato sulla pronuncia di trasferimento e quindi dell'inoperatività allo stato della pronuncia medesima. Il giudice conciliatore con sentenza del 31.12.1994 rigettava l'opposizione, ritenendo che il comportamento della UD avesse ingenerato nell'amministrazione condominiale l'incolpevole affidamento sulla sussistenza della qualità di condomina in capo alla stessa.
Con ricorso fondato su due motivi di censura la UD LU chiede a questa Corte la cassazione della sentenza del conciliatore di Molfetta.
Il condominio non si è costituito nel presente giudizio. MOTIVI DELLA DECISIONE
Col primo motivo di ricorso la UD LU denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 1100, 1123, 63 disp. att., cod. civ., 633 n. 1 e 360 c.p.c., ritenendo non applicabile al caso in esame il principio dell'apparenza del diritto, richiamato dal giudice conciliatore, perché tale principio è correlato all'esigenza di tutela dell'affidamento incolpevole del terzo che, senza sua colpa, abbia fatto affidamento su di una situazione esistente solo in apparenza, alla quale, al di fuori dell'applicazione del suddetto principio, non potrebbe collegarsi nessun effetto giuridico, con grave pregiudizio del terzo;
che, nel caso in esame, invece, relativo al rapporto tra il condominio ed il singolo condomino, in ordine al pagamento da parte di quest'ultimo di quote di spese sostenute per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio e per la prestazione di servizi nell'interesse comune, non ricorrerebbe alcuna esigenza di tutelare al riguardo un affidamento incolpevole del condominio, anche perché il condominio non è terzo, ma è parte del rapporto, per cui non sorgerebbe la necessità di collegare effetti ad una situazione apparente, considerato che il rapporto giuridico tra il condominio ed il singolo condomino esiste nella realtà, trattandosi di un rapporto che, risultando da una situazione obiettiva qual è quella della proprietà delle varie unità immobiliari, non può essere influenzato dal comportamento di alcuno, rispetto al quale è peraltro anteriore. Conclude la ricorrente che nel caso in esame non può farsi riferimento al concetto di apparenza di diritto, il quale porterebbe a creare a carico di un soggetto un obbligo che invece la legge pone a carico di altro e diverso soggetto, esistente e bene individuato in base ad un rapporto oggettivo.
Col secondo motivo la ricorrente denuncia insufficienza e contraddittorietà della motivazione in ordine alla ricorrenza di un affidamento incolpevole sulla apparenza della qualità di condomino in capo a UD LU, perché dalla comunicazione del Tribunale di Trani doveva evincersi che la UD non era divenuta ancora proprietaria degli appartamenti posti nel fabbricato condominiale, non essendo la stessa sentenza passata in cosa giudicata ed essendoci ancora la possibilità di una riforma della stessa. Afferma ancora la ricorrente che nessun valore poteva avere la circostanza che la ZO prima e la UD dopo avevano esercitato azioni di licenza per finita locazione nei confronti di loro inquilini, riguardando rapporti con terzi e non col condominio, rapporti che avevano un diverso presupposto e traevano origine dalla loro qualità di locatori di immobili e non già dalla necessaria qualità di proprietarie degli stessi.
Per ragioni di stretta connessione i due motivi possono essere trattati congiuntamente.
I due motivi sono infondati.
In effetti il giudice conciliatore nell'impugnata sentenza ha accolto la domanda del condominio sulla circostanza che titolari di diritti ed obblighi relativi ai complessi e molteplici rapporti condominiali sono non solo i legittimi proprietari, - "cioè coloro che risultano esserlo in base ad un titolo predeterminato garantito e protetto dalla legge, - bensì anche i proprietari (condomini) apparenti, cioè coloro i quali in base al loro comportamento offrono un ragionevole e giustificato motivo agli altri condomini ed all'amministratore di credere nella bontà della loro situazione giuridica di essere gli effettivi proprietari degli immobili". Il conciliatore afferma che in virtù di un contratto preliminare di vendita la UD risulta essere la sola promissaria acquirente degli immobili in questione;
che il Tribunale di Trani con sentenza, sia pure non passata in giudicato, ha stabilito il trasferimento del diritto di proprietà in favore di UD LU, in esecuzione specifica ex art. 2932 cod. civ. del contratto preliminare di compravendita dell'8.11.1979; che in sede di convocazione dell'assemblea del 25.6.1992 per deliberare sulle spese di adeguamento alla normativa CEE dell'ascensore condominiale, la UD nulla obiettava in ordine ad una sua presunta mancanza di legittimazione per essere considerata condomina;
che la UD si qualificava come proprietaria degli appartamenti in base al preliminare di compravendita e come tale aveva la legittimazione passiva in ordine alla richiesta creditoria avanzata dal condominio. Da quanto precede risulta che la motivazione della sentenza impugnata non è affetta ne' da vizi logici ne' da errori di diritto ed appare sufficientemente motivata in ordine alla legittimazione passiva dell'attuale ricorrente, relativa alla domanda avanzata dal condominio.
È giurisprudenza della Corte di Cassazione (cfr. Cass. Sez. 2a n. 907 del 14.2.1981; Cass. Sez. 2a n. 5818 del 16.11.1984) che l'apparenza del diritto può essere invocata anche quando la situazione apparente non coincide con quella risultante dai pubblici registri, ove questa non venga in rilievo direttamente, ma solo come presupposto di una fattispecie complessa, rilevante autonomamente sul piano giuridico, per giustificare l'errore del terzo di buona fede.
Ne consegue che la rilevanza discriminante dell'errore deve essere accertata nel singolo caso con riferimento alla peculiarità delle spese. Dette sentenze della Cassazione fanno riferimento proprio all'ipotesi di un amministratore condominiale il quale, senza il previo controllo dei pubblici registri, aveva chiesto ed ottenuto decreto ingiuntivo per il pagamento di quote condominiali nei confronti di chi si era comportato come condomino, apparendo quale proprietario di appartamenti i quali appartenevano, invece, ad altro soggetto.
Da tale orientamento questa Corte non intende discostarsi, nel caso in esame, tenuto conto della circostanza che la ricorrente è risultata proprietaria degli appartamenti, - cui si riferivano i contributi condominiali, - in base a sentenza, sia pure di 1 grado;

nonché del fatto che la stessa aveva locato alcuni appartamenti nella sua qualità di proprietaria degli stessi.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso;
nulla per le spese.
Così deciso in Roma il 18.3.1998.
Depositata in Cancelleria il 20/3/1999.