Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Alfredo ROCCHI - Presidente -
Dott. Giammarco CAPPUCCIO - Consigliere -
Dott. Enrico ALTIERI - Consigliere -
Dott. Donato PLENTEDA - Consigliere -
Dott. Mario Rosario Morelli - Rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
CU AN, elettivamente domiciliato in ROMA VIA DI PORTA PINCIANA 4, presso l'avvocato MARIO SANTARONI, che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato FABRIZIO IMBARDELLI, giusta delega a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro
RISERVA VERDE COOPERATIVA Srl in liquidazione coatta amministrativa;

- intimata -
e sul 2° ricorso n° 10308/97 proposto da:
RISERVA VERDE S.c.r.l. in l.c.a., in persona del Commissario Liquidatore pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA VIA XX SETTEMBRE 4, presso l'Avvocato NINO CAMINITI, che la rappresenta e difende, giusta procura speciale per Notaio Francesca Bissatini di Roma rep. N. 68026 del 19.12.1997;
- controricorrente e ricorrente incidentale -
contro
CU AN
-intimato-
avverso la decisione n. 1671/96 della Corte di Appello di ROMA, depositata l'08/05/96;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 27/01/99 dal Consigliere Dott. Mario Rosario MORELLI;

udito, per il ricorrente, l'Avvocato Imbardelli, che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Libertino Alberto RUSSO che ha concluso per il rigetto del ricorso principale e per l'accoglimento del ricorso incidentale. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1 - Con citazione del 30 giugno 1989, la s.c.r.l. Riserva Verde in l.c.a. conveniva in giudizio IU UR, per ottenere il rilascio di un alloggio di essa cooperativa (lotto A/37 in località Infernetto, Roma), che assumeva abusivamente occupato dal convenuto, e la condanna del medesimo al pagamento, altresì, di una indennità di occupazione ed al risarcimento dei danni arrecati all'immobile. Costituitosi, il UR contestava la domanda attrice, assumendo di aver ottenuto l'assegnazione dell'alloggio in questione in data 23 marzo 1985, e chiedeva il conseguente riconoscimento di detta assegnazione da quella data o, in subordine, l'indennità per le addizioni ed i miglioramenti nel frattempo apportati all'immobile. 1 bis - Con sentenza parziale del 12 febbraio 1993 l'adito Tribunale di Roma accertava la proprietà dell'immobile in capo alla Cooperativa;
affermava che non vi era atto alcuno che dimostrasse l'intervenuto frazionamento del mutuo ex art. 229 T.U. 1165/1938 (e con ciò il trasferimento della titolarità del bene al mutuatario), nè risultava provata la vantata assegnazione, in favore del UR, la quale era anzi "esclusa dagli atti provenienti dalla Cooperativa del 3 febbraio '84 e 25 marzo '85";
aggiungeva che, in ogni caso, nulla impediva ai liquidatori di sciogliersi dal vincolo ex art. 72 L.F.; riteneva che, per altro, il convenuto dovesse considerarsi "possessore in buona fede", per cui gli riconosceva il diritto alla ritenzione dell'immobile, ex art.1152 c.c., fino alla corresponsione delle indennita' di migliorie,
per la cui quantificazione rimetteva la causa in istruttoria;
e rigettava, infine, la domanda risarcitoria della Cooperativa.

2 - Avverso detta sentenza proponeva appello il UR. Lamentava che il primo giudice aveva errato nel non ritenere "perfezionato, in suo favore, il particolare negozio traslativo della proprieta' che, nel caso di beni immobili di cooperativa, è rappresentato dall'atto di assegnazione", posto che il verbale di immissione in possesso, sottoscritto il 25.3.85, dissimulava una "vera e propria consegna della cosa all'acquirente" e considerato che, in pari data, egli si era accollato il mutuo gravante sulla porzione assegnatagli, aveva aderito al Consorzio Castelfusano Infernetto ed era stato autorizzato a depositare arredi e mobili nel proprio alloggio, di cui era stato nominato custode. 2 bis - A sua volta, con gravame incidentale, la Cooperativa chiedeva condannarsi il UR all'immediato rilascio del bene e dichiararsi inammissibile l'avversa domanda di indennizzo ex art.1150 c.c. 2 ter - La Corte territoriale rigettava l'impugnazione principale ed accoglieva parzialmente quella incidentale. Affermava, infatti, che l'atto di assegnazione, - su cui il UR fondava il suo titolo sull'alloggio in contestazione - non poteva, come preteso dall'appellante, individuarsi nel menzionato verbale del marzo '85, atteso che da detto verbale unicamente risultava che la "appaltatrice, aveva consegnato una delle due chiavi dell'unita' immobiliare per cui è causa ad un rappresentante della Coop. Riserva Verde, immettendo questa nel compossesso dell'immobile alla presenza dell'appellante, il quale aveva sottoscritto l'atto in qualità di assegnatario"; che, comunque, la traditio dell'immobile, ove pur in tesi effettuata in favore del UR, mai avrebbe potuto produrre ex se il reclamato effetto traslativo;
che mancava, per di più, in quel "verbale" la sottoscrizione del Presidente del Consiglio di amministrazione della Cooperativa R.V. "unico organo competente per statuto a trasferire i beni".
Aggiungeva poi che il UR non poteva considerarsi possessore di buona fede - risultando dal già citato verbale che egli si era "impegnato a non alloggiare" nell'immobile in questione in cui gli era stato unicamente consentito, "in via eccezionale", il deposito di mobili - per cui non sussistevano i presupposti della ritenzione ex art. 1152 c.c. Dichiarava inoltre inammissibili la domanda di indennizzo dello stesso UR per essere in ordine a questa competente il Tribunale fallimentare.
Respingeva infine la domanda risarcitoria della Cooperativa per carenza di prova in ordine all'an oltre che al quantum.

3 - Contro questa sentenza, depositata l'8 maggio 1996, il UR ha proposto ricorso per cassazione.
La Cooperativa ha proposto a sua volta ricorso incidentale. MOTIVI DELLA DECISIONE

1 - I due ricorsi vanno preliminarmente riuniti ai sensi dell'art.335 c.p.c.

2 - Con il primo dei due motivi, di cui si compone il ricorso principale, il UR - agli effetti della corretta applicazione (a suo avviso non attuata dalla Corte territoriale) dell'art. 72 L.F. (richiamato dal successivo art. 201, stessa legge, in tema di l.c.a.), secondo cui "... se la cosa venduta è già passata in proprietà del compratore, il contratto non si scioglie ..." - torna a sostenere che, nella fattispecie, la Cooperativa avrebbe appunto "trasferito, in suo favore, la proprietà dell'unità immobiliare per cui è causa molto tempo prima della sua sottoposizione a procedura concorsuale, avvenuta con D.M. 28 febbraio 1986", per cui il Commissario liquidatore non avrebbe più potuto scegliere (come implicitamente, viceversa, aveva fatto) di non darvi esecuzione. A tal fine, lamenta che abbiano, quindi, errato gli stessi giudici nell'escludere la "effettività" di quel trasferimento che, "sebbene non nelle forme dell'atto pubblico", si era comunque realizzato con la "consegna" dell'alloggio in questione ad esso UR, di cui al menzionato verbale del 25 marzo 1985, come ulteriormente comprovato dalle successive missive del Commissario liquidatore, del 12 maggio 1986 e 15 maggio 1987, in cui egli veniva qualificato come "assegnatario", e non più "prenotatario" e nelle quali si faceva altresì riferimento al conseguente suo obbligo di pagare la quota di mutuo corrispondente all'unità assegnatagli.
Nella fattispecie - sempre secondo il ricorrente - era anzi "assai agevole rilevare l'intervenuto perfezionamento di una compravendita, della quale si erano realizzati tutti i presupposti" e che, "avendo integralmente prodotto tra le parti gli effetti reali previsti dall'art. 1376 c.c., è(ra) pertanto pienamente opponibile tanto alla L.C.A. che alla massa dei creditori della Cooperativa"; atteso che "l'assegnazione (di alloggio di cooperativa) integra l'ipotesi di un vero e proprio contratto traslativo definitivo che attende unicamente di essere riprodotto in forma di atto pubblico". 2 bis - La complessa censura così articolata è, per ogni suo aspetto e profilo, destituita però di giuridico fondamento. A parte la resistenza a censura, in questa sede di legittimità, dei giudizi di fatto espressi (con il corredo di ampia e corretta argomentazione) dalla Corte del merito in ordine al diverso contenuto ed alla diversa portata del menzionato verbale di consegna (quanto, in particolare, alla qualità di mero "custode" e non di "assegnatario" del UR), ed a prescindere dalla non univocità di significato delle successive missive commissariali e delle altre circostanze di cui si critica in ricorso l'omessa valutazione, è comunque risolutivo ed assorbente, infatti - contro la complessiva prospettazione del ricorrente - il rilievo che non certamente la mera "consegna" dell'unità abitativa, ma neppure l'atto di sua "assegnazione", ove pur in tesi nella specie ammesso, e nemmeno il pagamento di quote del mutuo [prima del frazionamento individuale, che nel caso concreto non risulta attuato] hanno l'effetto traslativo che si pretende, e che si vuole ostativo alla facoltà di scioglimento dal vincolo attribuita [al curatore ed] al commissario liquidatore dai citati artt. 72 e 201 L.F.
Per vero, in conformità al condiviso insegnamento giurisprudenziale, che può farsi risalire alla sentenza n. 4195/1978 di questa S.C., dalle norme del T.U. 28 aprile 1938, n. 1165 disciplinanti i rapporti tra cooperative edilizie fruenti, come la resistente Coop. Riserva Verde, di contributo erariale deriva che l'acquisto a favore dei soci della proprietà degli alloggi sociali si realizza attraverso un procedimento, comprendente una pluralità di fasi, attraverso le quali la posizione del socio si evolve, con l'acquisto di poteri sempre più intensi, fino a consolidarsi nell'acquisto del diritto di proprietà dell'alloggio. I momenti più significativi di tale procedimento sono quelli dell'assegnazione e del perfezionamento del mutuo individuale.
L'assegnazione consiste nella consegna di un determinato alloggio ad un determinato socio ed attribuisce al socio assegnatario solo il diritto al godimento dell'alloggio, non già la proprietà di esso. L'assegnazione segna, peraltro, il termine iniziale dell'obbligazione, gravante sull'assegnatario, di pagare le quote di ammortamento del mutuo, per la parte gravante sull'alloggio assegnatogli.
Invece, l'acquisto della proprietà dell'alloggio in capo all'assegnatario si verifica, ai sensi dell'art. 229 del citato T.U., in un momento successivo, con la stipulazione appunto del contratto di mutuo individuale. È, questo, dunque, un effetto che "non si verifica in virtù di un contratto, tanto meno di compravendita, conclusosi tra la cooperativa ed il socio, bensì in virtù ed al termine di un complesso procedimento, snodantesi in più fasi, di cui quelle ora menzionate costituiscono le più salienti;

procedimento, che, perseguendo finalità pubblicistiche e riducendo, pertanto, notevolmente i margini di autonomia spettanti alla società ed ai soci, mal si adatta ad essere modellato secondo schemi tipicamente civilistici e, comunque, fa derivare i rispettivi diritti ed obblighi delle parti non dal contratto ma direttamente dalla legge" (così, da ultimo, Cass. n. 2969 e n. 9014/1998: cui adde n. 580 del 1988, specificamente in tema di liquidazione c.a. di cooperativa edilizia, sulla facoltà del commissario di sciogliere i rapporti inerenti anche ad alloggi già assegnati ai singoli soci).

3 - Il secondo motivo del ricorso principale si articola, a sua volta, in quattro subcensure.
Per un verso si denuncia, infatti, in detto mezzo - con attinenza alla domanda riconvenzionale del UR ex art. 1150 c.c. - che abbia triplicemente errato la Corte di Roma:
a) nell'accogliere, in ordine a questa, l'eccezione di incompetenza del Tribunale ordinario, non rilevandone l'inammissibilità in quanto formulata dalla Cooperativa solo con appello incidentale tardivo "non estensibile ai capi di sentenza non investiti dalla impugnazione principale";
b) in via gradata, nel non qualificare detta riconvenzionale, in ragione del suo collegamento con la domanda restitutoria della Cooperativa, come "azione reale immobiliare", in quanto tale sottratta alla cognizione funzionale del Tribunale fallimentare ex art. 24 L.F.;
c) in ulteriore subordine, nel dichiararne la "inammissibilità" invece di concedere termine alle parti per la sua riassunzione innanzi al Tribunale fallimentare (in tesi) competente. E, per altro verso, con riguardo al diritto di ritenzione ex art.1152 c.c. prima riconosciuto e poi denegato al UR, si denuncia che abbiano del pari errato i giudici di appello:
d) nell'escluderne il presupposto della "buona fede", che viceversa risultava conclamato da tutto il comportamento del UR che, dopo la ottenuta consegna dell'alloggio, lo aveva utilizzato uti dominus non solo nella consapevolezza ma anche con il consenso degli organi della Cooperativa e quindi senza intenzione di ledere altrui diritti.
3.1. - Nell'ordine, la prima delle riferite doglianze (sub a) è infondata.
Contrariamente all'avverso assunto (che invoca a suo sostegno un pregresso indirizzo interpretativo, ormai superato da circa un decennio), la prevenzione operata con l'impugnazione principale fa sì che ogni altra impugnazione debba essere proposta con le forme del ricorso incidentale e che quella tardiva di cui all'art. 334 cod. proc. pen. possa essere proposta contro qualsiasi parte della sentenza che abbia deciso la controversia, anche quando si tratti di capi autonomi, risultando ciò conforme alla "ratio" della norma, che risiede nel rendere possibile, alla parte parzialmente soccombente, di accettare la sentenza soltanto se questa sia accettata dalla controparte, senza dover subire gli effetti della decadenza dal diritto d'impugnazione o della propria acquiescenza e non risultando, dalla lettera della norma stessa, alcun limite che non sia l'unicità formale della sentenza impugnata (cfr. Sez. Un. 4640/1989 e successive conformi, fino alle più recenti Sez. I nn.
652, 2979, 8654 del 1998).

3.2. Anche le censure sub b) e c), - sempre in tema di richiesta delle indennità di cui all'art. 1150 c.c. - non possono trovare accoglimento.
Quanto alla prima, perché detta domanda riconvenzionale e quella principale, di rilascio di un immobile, costituiscono - come già si è avuto occasione di precisare - "domande distinte e suscettibili di separazione" (cfr. n. 800/1976; n. 5121/1978): per cui non può dirsi che la prima mutui dalla seconda un carattere reale che non le è proprio.
E, quanto alla seconda, perché - come pure più volte già puntualizzato - la vis attractiva della procedura concorsuale (nei confronti di tutte le azioni di accertamento di crediti nei riguardi del debitore, senza distinzione tra crediti per cui penda già un giudizio e crediti per i quali questo non sia stato ancora instaurato) comporta per il creditore l'onere di iniziare o riassumere e proseguire il giudizio nei confronti del curatore, davanti al giudice fallimentare, a norma degli artt. 51 ss. L.F. e cioè con la specifica procedura di verificazione dello stato passivo (cfr. nn. 1210/1967; 2357/1968), con conseguente improcedibilità od inammissibilità delle azioni di accertamento individuali eventualmente pendenti od instaurate (dopo l'apertura di detta procedura) nella sede ordinaria: il che, nella specie, è quanto appunto hanno esattamente ritenuto i giudici a quibus, la cui pronuncia anche per questa parte si sottrae quindi a critica.

3.3. Infine del pari non fondata è la residua censura (sub d) in tema di "buona fede" del possessore, che autorizza lo "ius ritentionis" ai sensi dell'art. 1152 c.c. Al riguardo, la Corte territoriale ha, infatti, escluso in radice che il UR potesse considerarsi possessore di buona fede dell'immobile controverso, risultando "documentato dalla autorizzazione ... per il deposito di mobili, da lui stesso prodotta, che gli era stato solo consentito in via eccezionale tale deposito", fermo restando che "fino alla consegna ufficiale", mai verificatasi, egli si "impegna a non alloggiarvi".
Decisione, questa, che per un verso - in fatto - si risolve in apprezzamenti delle risultanze istruttorie riservati al giudice del merito e non ulteriormente sindacabili in sede di legittimità ove, come in questo caso, compiutamente e correttamente argomentati. E per altro verso - in diritto - è del pari correttamente applicativa del principio per cui lo ius ritentionis, ex art. 1152 cit., attuando una forma di autotutela in deroga alla regola per cui nessuno può farsi giustizia da sè, costituisce un istituto di carattere eccezionale, insuscettibile di applicazione analogica, che non può quindi essere invocato dal detentore "nomine alieno" dell'immobile nei confronti del proprietario rivendicante (cfr. nn. 51/1975; 2867/1983;
10482/1993, ex plurimis).

4. Il ricorso principale va pertanto integralmente respinto.

5. A non diversa sorte va incontro il ricorso incidentale della Cooperativa, che, con l'unica sua generica censura, non riesce a scalfire la statuizione della Corte romana - anche essa inerente al proprium delle valutazioni riservate al giudice del merito - per cui "manca in atti qualsiasi elemento probatorio non solo in ordine al "quantum" ma anche in ordine all'"an" della domanda risarcitoria di essa Cooperativa.

6. Possono compensarsi tra le parti le spese di questo giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi e li rigetta;
compensa le spese. Roma, 27 gennaio 1999.
DEPOSITATA IN CANCELLERIA IL 2 GIUGNO 1999.