Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. CORONA Rafaele - Presidente -
Dott. TRIOLA OB Michele - rel. Consigliere -
Dott. ODDO Massimo - Consigliere -
Dott. GOLDONI Umberto - Consigliere -
Dott. BUCCIANTE Ettore - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
IG RT, elettivamente domiciliato in ROMA VIA COSTABELLA 23, presso lo studio dell'avvocato GIUSEPPE LAVITOLA, che lo difende unitamente all'avvocato PIREDDA ANDREA, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
ET BR, IN LUCIDIO, CONDOMINIO EUROTEL CAPOCACCIA in persona dell'Amministratore pro tempore;

- intimati -

e sul 2 ricorso n. 13207/03 proposto da:
CONDOMINIO EUROTEL CAPOCACCIA, in persona dell'Amministratore e legale rappresentante pro tempore Ing. DE IS IO, elettivamente domiciliato in ROMA LARGO ORESTE GIORGI 10, presso lo studio dell'avvocato ANTONIO APPELLA, che lo difende unitamente all'avvocato MARTELLATO LUIGINO M, giusta delega in atti;

- controricorrente e ricorrente incidentale -
e contro
IG RT, ET BR, IN LUCIDIO;

- intimati -

avverso la sentenza n. 235/02 della Corte d'Appello di CAGLIARI sezione distaccata di SASSARI, depositata il 26/06/02;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 24/11/06 dal Consigliere Dott. OB Michele TRIOLA;

uditi gli Avvocati LAVITOLA Giuseppe, PIREDDA Andrea, difensori del ricorrente che hanno chiesto l'accoglimento del ricorso principale, rigetto ricorso incidentale;

udito l'Avvocato MARTELLATO Luigino M. difensore del resistente, che ha chiesto il rigetto del ricorso principale, accoglimento ricorso incidentale;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Libertino Alberto, che ha concluso per il rigetto del ricorso principale, l'accoglimento del ricorso incidentale. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso in data 8 luglio 1999, OB IG chiedeva al Tribunale di Sassari, sezione distaccata di Alghero, che venisse dichiarata nulla o comunque invalida la delibera adottata il 24 aprile 1999 dal Condominio Eurotel Capo Caccia.
Rilevò anzitutto l'insussistenza del potere di gestione in capo ad un ente del tutto illegittimo: la destinazione alberghiera del complesso immobiliare, accertata da plurimi provvedimenti amministrativi e da numerose sentenze del T.A.R. della Sardegna, impediva l'applicazione delle norme di cui agli artt. 1117 ss. cod. civ.; rilevò, inoltre, molteplici vizi della delibera configurati -
per quanto ancora interessa - dal difetto di accertamento delle maggioranze prescritte per la costituzione e per la approvazione delle delibere (la seduta aveva avuto inizio alle ore 14 ed era terminata alle ore 14,15 e, dato il numero dei condomini superiore ai cento, era impossibile che l'assemblea avesse verificato le presenze e le deleghe, esaminato e discusso tutti i punti all'ordine del giorno, effettuato regolarmente le operazioni di voto). Il Condominio Eurotel Capocaccia si costituì, contestò la domanda e ne chiese il rigetto. Nel giudizio intervenivano UN ER e DI LD.
Il Tribunale, con sentenza 4 marzo 2000, dichiarò nulla la deliberazione dell'assemblea condominiale, in quanto il giudice amministrativo aveva statuito che l'immobile aveva destinazione alberghiera e rispetto a questi immobili non poteva sussistere un condominio;
condannò in solido il condominio e gli intervenienti a rifondere in solido all'attore le spese processuali. Contro la sentenza proposero impugnazione il Condominio e gli intervenienti UN ER e DI LD.
La Corte d'Appello di Cagliari, sezione distaccata di Sassari, con sentenza 26 giugno 2002, rigettò la domanda proposta da IG OB per conseguire la dichiarazione di nullità della deliberazione assembleare adottata dal Condominio Eurotel Capo Caccia in data 29 aprile 1999 per inesistenza del potere deliberativo in capo al detto Condominio;
annullò la suddetta delibera per omessa verifica del quorum costitutivo e compenso le spese processuali. A fondamento della decisione, la Corte d'Appello osservò che il condominio nell'edificio viene ad esistenza per il solo fatto che la proprietà dei piani o delle porzioni di piano del medesimo fabbricato appartiene a persone diverse, con la conseguenza che la sussistenza del condominio prescinde totalmente dalla destinazione dell'edificio o delle singole porzioni. L'esistenza del condominio, pertanto, non è esclusa dal fatto che a talune unità immobiliari sia conferita una destinazione residenziale contraria alla legge (del resto, in un edificio, i cui piani o porzioni di piano appartengono in proprietà esclusiva a persone diverse, il difetto della concessione edilizia non esclude l'esistenza del condominio, perché il codice civile non subordina la nascita del condominio al riscontro della regolarità amministrativa). Appurato il potere deliberativo dell'assemblea dei condomini, è contrario alla logica ed al buon senso che, in un condominio composto da più di cento condomini, in un lasso di tempo di soli quindici minuti (la riunione era stata aperta alle ore 14 e chiusa alle ore 14,15) si sia proceduto alla verifica della regolare costituzione dell'assemblea, al controllo dei condomini presenti e di quelli eventualmente provvisti di delega:
pertanto, è ragionevole ritenere che questa verifica non sia stata compiuta e l'omissione integra la violazione di una norma: concretava il vizio del procedimento di formazione della volontà collettiva. Donde la annullabilità.
Ricorre per cassazione OB IG, con due motivi. Resiste con controricorso il Condominio Eurotel Capo Caccia, che ha anche proposto ricorso incidentale, con un unico motivo, limitatamente al capo in cui la sentenza ha annullato la delibera condominiale.
Entrambe le parti hanno depositato memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Va preliminarmente disposta la riunione dei ricorsi. Con il primo motivo del ricorso principale OB IG denuncia violazione dell'art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5, in relazione agli artt.41 e 42 Cost., della L. 28 febbraio 1985, n. 47, artt. 7 ss., della
L.R. Sardegna 14 maggio 1984, n. 22; violazione e falsa applicazione dell'art. 2909 cod. civ. e art. 324 cod. proc. civ.. Vizi della sentenza di cui all'art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5. Le doglianze si riassumono come segue:
La Corte d'Appello afferma l'esistenza di un condominio indipendentemente dalla destinazione d'uso determinata dalle disposizioni pubblicistiche. Ma il regime condominiale è incompatibile con la destinazione alberghiera.
Per la verità, secondo decisioni del Consiglio di Stato e della stessa Corte di Cassazione, l'unica destinazione d'uso ammessa nel complesso immobiliare, di cui si tratta, era quella alberghiera e il tentativo di mutarla in destinazione residenziale era stato considerato abuso edilizio e, come tale, sanzionato dal Comune di Alghero con l'ordinanza di ripristino. Trattasi di un caso di proprietà conformata, nel senso che il rispetto della destinazione d'uso comporta delle limitazioni al godimento del bene in funzione dell'osservanza delle norme pubblicistiche. D'altra parte, l'azienda alberghiera non solo gestisce tutti i servizi comuni alberghieri (ristorante, bar, cucine, opere a mare, piscina etc.), ma è proprietà esclusiva dei suddetti servizi, i quali sono totalmente sottratti al potere degli altri proprietari.
Allo stesso tempo, il conferimento della destinazione alberghiera era accompagnato dalla predisposizione di un regolamento di amministrazione, che prevede l'obbligatorio conferimento della gestione delle unità immobiliari alla amministrazione della Eurotel, con espressa esclusione della disciplina condominiale. Non convince nessuno degli argomenti addotti contro la soluzione accolta dalla Corte d'Appello: a) non l'asserto che la destinazione alberghiera, fondata su norme di diritto pubblico, comporterebbe un tipo di proprietà conformata, incompatibile con l'esistenza del condominio;
b) non le implicazioni del regolamento contrattuale relativo al complesso immobiliare, da cui sarebbe previsto il conferimento delle unità immobiliari alla gestione della società Eurotel, con espressa esclusione della disciplina condominiale. La questione di diritto, che la Corte deve risolvere per decidere la controversia, è la compatibilità del regime condominiale con la destinazione alberghiera di un immobile (o di un complesso immobiliare). Più analiticamente, se la destinazione ad albergo impedisca il sorgere del regime condominiale nel caso di un edificio - o di un complesso di edifici - destinato ad albergo, nonostante la sussistenza dei presupposti di fatto e di diritto del "condominio", configurati dall'esistenza di più unità immobiliari appartenenti a persone diverse e di cose, servizi ed impianti destinati all'uso comune: per conseguenza, se la costituzione del condominio venga a dipendere dal mutamento della destinazione, peraltro vietata da disposizioni pubblicistiche.
Il problema prospettato sembrerebbe supporre una questione di ordine generale: la compatibilità del regime privatistico del condominio con le norme pubblicistiche relative all'attività alberghiera (tra le altre, le norme di sicurezza e di igiene).
La questione, prospettata dai ricorrenti in modo suggestivo, deve essere ricondotta ai suoi termini corretti, in quanto le distinte normative riguardano ambiti diversi: le norme pubblicistiche afferiscono all'uso ed incidono sulla destinazione;
le norme privatistiche riguardano l'appartenenza, il cui assetto sostanzialmente non è toccato dalle norme di diritto pubblico. Parlare di conformazione della proprietà, come se ne parla a proposito delle norme edilizie riguardanti l'urbanistica, il paesaggio, l'ambiente etc., è equivoco perché la conformazione non esclude la contestuale applicabilità di altre norme privatistiche, del tutto compatibili.
Avuto riguardo ai negozi giuridici concernenti le unità immobiliari site nell'edificio, o nel complesso di edifici, se con l'atto negoziale non viene manifestata esplicitamente una diversa volontà, la legge riconduce alle parti accessorie - alle cose, agli impianti ed ai servizi di uso comune, individuati tramite il collegamento materiale e funzionale - gli effetti acquisitivi derivanti dagli atti concernenti i beni principali: cioè i piani o le porzioni di piano. La peculiarità del condominio si ricollega alla situazione materiale e giuridica dell'edificio, dove la relazione di accessorietà riguarda allo stesso tempo più unità immobiliari. In ragione del collegamento, materiale e funzionale, gli atti traslativi dei beni principali estendono non la proprietà, ma la "proprietà comune" dei beni accessori.
Per dimostrare la compatibilità del regime di condominio con la destinazione alberghiera (quindi, per dimostrare che la destinazione alberghiera non impedisce il sorgere del regime del condominio e, viceversa, che il mutamento della destinazione non raffigura il presupposto necessario per la costituzione dell'assetto condominiale), basta considerare, procedendo per approssimazioni successive, che in uno stesso edificio, possono ben esistere più unità immobiliari soggette a proprietà esclusiva ed a destinazioni diverse e che in questi casi necessariamente insorge il regime del condominio (per esempio, i primi piani sono destinati ad albergo, i piani alti destinati ad abitazione;
oppure, nello stesso edificio sono alloggiati due alberghi distinti appartenenti a proprietari diversi). Se nell'edificio esistono, oltre i piani e le porzioni di piano in proprietà esclusiva, cose, impianti e servizi destinati all'uso comune (certamente il suolo, la facciata, i muri maestri, gli impianti idrici etc.), non è ragionevole contestare che si instauri il regime del condominio, con la attribuzione in proprietà in comune delle cose, impianti e servizi e la susseguente partecipazione in assemblea secondo i diversi millesimi.
Da questa considerazione particolare scaturisce una proposizione di ordine generale. Una cosa è la destinazione dell'uso e la stessa conformazione della appartenenza;
altra la coesistenza dei diritti di proprietà e di condominio. Le due situazioni giuridiche sono del tutto separate ed autonome. Il regime del condominio non dipende dalla destinazione d'uso o dalla conformazione delle cose in proprietà esclusiva, sebbene dall'esistenza nello stesso edificio di più proprietà separate, ancorché conformate: il condominio si costituisce, perciò, in seguito alla semplice coesistenza nello stesso edificio, o nel complesso di edifici, di più proprietà solitane e, ad un tempo, di più cose, servizi ed impianti destinati all'uso comune. A questo fine, segue essere del tutto irrilevante la conformazione della proprietà, determinata dalle norme concernenti l'urbanistica, il paesaggio, l'ambiente etc., perché per la costituzione del regime del condominio è necessaria e sufficiente l'esistenza - assieme a quella delle unità abitative in proprietà esclusiva - di cose, impianti e servizi destinati all'uso comune e, pertanto, di proprietà comune (siccome accessori strumentali rispetto ai beni finali di proprietà esclusiva).
Pertanto, il regime condominiale è sicuramente compatibile con la destinazione alberghiera di un immobile (o di un complesso immobiliare). Più analiticamente, nel caso di un edificio - o di un complesso di edifici - destinato ad albergo, in presenza dei presupposti di fatto e di diritto del "condominio", configurati dall'esistenza di più unità immobiliari appartenenti a persone diverse e di cose, servizi ed impianti destinati all'uso comune, la destinazione ad albergo non impedisce la costituzione del regime condominiale: per conseguenza, la nascita del condominio non dipende dal mutamento della destinazione.
Risolta in astratto la questione di diritto, per decidere la controversia in concreto si pone il problema ulteriore della determinazione dell'esistenza nel complesso immobiliare di cui si discute, di cose, impianti e servizi destinati all'uso comune. Il fatto che l'azienda alberghiera sia proprietaria esclusiva di tutti i locali destinati ai relativi servizi (ristorante, bar, cucine, piscina, opere a mare) non esclude di per sè l'esistenza di altre cose, impianti e servizi destinati all'uso comune (per esempio, strade, reti idriche o fognarie, condutture elettriche, impianti di condizionamento dell'aria etc.).
Nella specie, il dato di fatto è incontroverso: il punto non è dibattuto espressamente, ma dalla disamina degli atti regolamentari (sentenza impugnata, ricorso, controricorso, memorie etc.) si desume l'esistenza nel complesso immobiliare di cose, impianti e servizi destinati all'uso comune (strade, reti idriche e fognarie, condutture dell'energia elettrica etc.) e, pertanto, di proprietà comune:
situazione di fatto e di diritto idonea e sufficiente a giustificare la costituzione del regime del condominio.
Circa la questione della esistenza del regolamento contrattuale di condominio che, esplicitamente, escluderebbe la disciplina condominiale o che, quanto meno, implicitamente, comporterebbe limitazioni pattizie all'uso delle unità abitative, incompatibili con la organizzazione condominiale, il ricorrente, che deduca la mancata valutazione di alcune risultanze probatorie, in virtù del principio di autosufficienza del ricorso, ha l'onere di specificare, trascrivendole integralmente, le prove non valutate. Orbene, agli atti non esiste prova alcuna dell'esistenza di tale regolamento: in mancanza della sua produzione, o comunque della sua integrale trascrizione, non è possibile decidere in merito alla sua esistenza e consistenza (il contenuto e, particolarmente, gli obblighi derivati, i soggetti stipulanti ed i soggetti obbligati). Con il secondo motivo del ricorso principale OB IG si duole della compensazione delle spese.
La doglianza è infondata, in quanto tale compensazione è stata correttamente giustificata, dal punto di vista logico, con la reciproca soccombenza.
Con l'unico motivo del ricorso incidentale, articolato in molteplici censure, il Condominio Eurotel Capo Caccia denuncia violazione dell'art. 360 c.p.c., n. 3, violazione e falsa applicazione degli artt. 1136 e 1137 cod. civ.. Nonché violazione e falsa applicazione dell'art. 2729 cod. civ. e art. 116 cod. proc. civ.; omessa ed insufficiente motivazione in ordine alla pretesa omissione di verifica del quorum costitutivo. In particolare, omessa valutazione delle risultanze del verbale della delibera assembleare del 24 aprile 1999, in ordine all'intervento di 85 condomini su un totale di 123 per complessivi 726,79 millesimi.
Si deduce che erroneamente la Corte d'Appello - pur essendo stato individuato esattamente il quorum costitutivo ed in presenza delle maggioranze richieste dalla legge - ha affermato la omissione dell'attività di verifica degli elementi reale e personale:
omissione idonea ad integrare la annullabilità della delibera ai sensi e per gli effetti dell'art. 1137 cod. civ.. In realtà non sussisteva nessun vizio, perché il verbale aveva consacrato la presenza del numero dei condomini richiesta e non erano state formulate contestazioni in merito alla regolarità del procedimento collegiale.
Le doglianze non sono fondate.
È risaputo che il ricorso per cassazione conferisce al giudice di legittimità non il potere di riesaminare il merito dell'intera vicenda processuale sottoposta al suo vaglio, ma solo la facoltà di controllo, sotto il profilo della correttezza giuridica e della coerenza logico-formale delle argomentazioni svolte dal giudice del merito. Consegue che il preteso vizio di motivazione, sotto il profilo della omissione, insufficienza o contraddittorietà della medesima, può dirsi legittimamente sussistente solo quando, nel ragionamento del giudice del merito, sia rinvenibile traccia evidente del mancato o insufficiente esame dei punti decisivi della controversia, ovvero quando esista insanabile contrasto tra le argomentazioni complessivamente addotte, tale da non consentire l'identificazione del processo logico giuridico posto a base della decisione.
Il ragionamento della Corte si sottrae alle censure. Posto che dal verbale risulta avere la riunione avuto inizio alle ore 14 e termine alle ore 14,15, correttamente la Corte d'Appello argomenta essere contrario alla logica ed al buon senso opinare che, in un lasso di tempo di soli quindici minuti in un condominio composto da più di cento partecipanti, si sia potuto procedere, alla verifica della regolare costituzione dell'assemblea e al controllo dei condomini presenti e di quelli eventualmente provvisti di delega, nonché allo svolgimento delle altre operazioni. La conclusione che tale verifica non sia stata eseguita appare logicamente corretta e la motivazione a sostegno del tutto sufficiente.
Il ragionamento di fatto, in quanto corretto e sufficiente, in questa sede non è censurabile.
In definitiva, entrambi devono essere rigettati.
Sussistono giusti motivi per compensare integralmente tra le parti le spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte:
riunisce i ricorsi e li rigetta;
compensa tra le parti le spese del giudizio di legittimità.
Così deciso in Roma, il 24 novembre 2006.
Depositato in Cancelleria il 5 febbraio 2007