Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Renato SGROI - Presidente -
Dott. Enrico PAPA - Consigliere -
Dott. Mario ADAMO - Consigliere -
Dott. Simonetta SOTGIU - Consigliere -
Dott. Sergio DI AMATO - Rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
TECNOBIOS Srl, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA VIA DI PORTA PINCIANA 4, presso l'avvocato SANTAGATA DE CASTRO CARLO, che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato DARIO CASALINI, giusta delega a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro
FALLIMENTO CASA DI CURA SAN GAUDENZIO SpA, in persona del Curatore pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA VIA F. MICHELINI TOCCI 50, presso l'avvocato CARLO VISCONTI, che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato FRANCO LOCATELLI, giusta procura a margine del controricorso;

- controricorrente -

avverso il provvedimento del Tribunale di NOVARA, depositato il 25/06/97; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 28/04/99 dal Consigliere Dott. Sergio DI AMATO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Alberto RUSSO che ha concluso per l'inammissibilità o comunque il rigetto del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Il giudice delegato al fallimento della Casa di cura San Gaudenzio, con decreto del 3 marzo 1997, condannava la s.r.l. NO, dichiarata decaduta per inadempimento dalla aggiudicazione di un complesso aziendale, al pagamento della somma di lire 4.276.000.000=, corrispondente alla differenza tra il prezzo ricavato dal nuovo incanto, unito alla cauzione confiscata, ed il prezzo a suo tempo offerto dalla aggiudicataria decaduta. Avverso detto provvedimento proponeva reclamo la s.r.l. NO, deducendo che il suo inadempimento era giustificato dal fatto che una porzione rilevante degli immobili aggiudicati era risultata colpita da ordine di demolizione del Sindaco di Novara;
inoltre, deduceva che la procedura non avrebbe subito alcun danno se il giudice delegato al fallimento avesse riaperto la gara, accogliendo l'istanza della s.r.l. SOCICOR, che aveva offerto un prezzo superiore a quello di aggiudicazione.
Il Tribunale di Novara, con decreto del 25 giugno 1997 rigettava il reclamo. In particolare, il Tribunale osservava che: 1) l'indennizzo ex art. 587, 2 comma, c.p.c. ha natura risarcitoria e, pertanto, è dovuto quando sussistano tutti gli elementi costitutivi della fattispecie risarcitoria e cioè tanto il danno quanto una omissione colpevole ed imputabile al debitore;
2) il danno non poteva ricondursi a fatto del creditore ex art. 1227 c.c., in relazione alla mancata sospensione della nuova aggiudicazione, poiché l'offerta della s.r.l. SOCICOR non era assistita da adeguata cauzione e, comunque, anche a posteriori non era risultata seriamente attendibile;
3) la risoluzione prevista dall'art. 1489 c.c. è possibile solo quando gli oneri gravanti sulla cosa siano ignorati senza colpa dal compratore;
pertanto, l'ordine sindacale di demolizione non poteva giustificare una risoluzione della vendita in quanto colpevolmente ignorato dalla sr.l. NO, che, nella sua posizione di affittuaria del complesso aziendale, si trovava nella posizione migliore per apprezzare la conformità degli immobili agli strumenti urbanistici e che, invece, non conosceva l'ordinanza sindacale, tanto da lamentare soltanto l'irregolarità delle mappe catastali al limitato fine di ottenere una dilazione nel saldo e tanto che in data 15 maggio 1996, dopo la dichiarazione di decadenza, aveva presentato una nuova offerta che prevedeva una rateizzazione del prezzo;
4) in ogni caso, a posteriori, si doveva escludere che l'ordine di demolizione del 29 ottobre 1993, non percepito come fatto evizionale al momento del mancato versamento del saldo, avesse in concreto tale valore: infatti, l'ordinanza sindacale aveva natura soltanto monitoria e non teneva conto della sanatoria intervenuta l'11.1.1993; il Sindaco di Novara il 7 luglio 1995, e perciò in data anteriore alla vendita, aveva comunicato alla procedura che le opere individuate dal consulente della stessa procedura "erano suscettibili di definitivo accertamento in termini di conformità ex art. 13 l. 47\85"; da documenti consiliari del 6 aprile 1996 e del 12 maggio 1997 risultava che il Comune di Novara aveva abbandonato "ogni velleità di demolizione coatta di parte della clinica".
Avverso detta sentenza propone ricorso per cassazione la s.r.l. NO. Il fallimento della Casa di cura San Gaudenzio resiste con controricorso ed ha presentato memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1.Con il primo motivo la ricorrente deduce violazione degli artt.587 c.p.c., 177 d.a.c.p.c., 1227, 1228, 1229, 2697, 2727, 2729 c.c.
e 108 l. fall. nonché vizio di motivazione. In particolare, la ricorrente si duole che il Tribunale abbia ritenuto, con motivazione inconsistente ed irrazionale, che l'offerta della s.r.l. SOCICOR non avesse la necessaria serietà per giustificare una sospensione della vendita.
Con il secondo motivo la ricorrente deduce violazione degli artt.587 c.p.c., 177 d.a.c.p.c., 1460, 1481, 1482, 1484, 1489, 2697,
2727, 2921 e 2922 c.c. nonché vizio di motivazione perché il Tribunale ha ritenuto necessario, ai fini della operatività della garanzia restitutoria conseguente all'evizione, che il compratore, senza essere in colpa, non conosca la causa di evizione ed ha ritenuto, comunque, la colpa della s.r.l. NO, malgrado la mancata menzione dell'ordine di demolizione nelle relazioni dei periti estimatori, solo in considerazione del fatto che la stessa era affittuaria del complesso aziendale.
Con il terzo motivo la ricorrente deduce violazione degli artt. 587 c.p.c., 177 d.a.c.p.c., 1460, 1481, 1482, 1484, 1489, 2697, 2727,
2921 e 2922 c.c. nonché vizio di motivazione in relazione al fatto che il Tribunale abbia escluso il rilievo dell'evizione, conseguente all'ordine di demolizione, assumendo che al tempo dell'inadempimento il problema dell'evizione non si era posto. In particolare, la ricorrente si duole che il Tribunale abbia trascurato il rilievo oggettivo dell'evizione, ai fini del risarcimento del danno, indipendentemente dalla conoscenza del fatto evizionale da parte del compratore al momento del suo inadempimento e ciò anche in considerazione del fatto che la situazione obiettiva aveva determinato l'inadempimento per avere precluso l'erogazione di un mutuo da parte di un Istituto di credito. Con il quarto motivo la ricorrente deduce violazione degli artt. 587 c.p.c., 177 d.a.c.p.c., 1483, 1484, 2697, 2927 c.c.; 7 l. 28 febbraio 1985, n. 47; 1, 61, 191, 210, 738, c.p.c.; 2 e 3 l. 20 marzo 1865, n. 2248, all. E nonché vizio di motivazione per la negata natura evizionale della ingiunzione a demolire, cui segue, in mancanza di annullamento in sede amministrativa, l'acquisizione gratuita ope legis al patrimonio disponibile del comune e per la ritenuta sanatoria, sulla base di una errata ed incompleta lettura della documentazione in atti, delle irregolarità edilizie poste a base dell'ordine di demolizione. Con il quinto motivo la ricorrente deduce violazione degli artt. 587 c.p.c., 177 d.a.c.p.c., 1479, 1482, 1489, 2921 c.c. nonché vizio di motivazione perché il Tribunale, indipendentemente dalla emissione dell'ordinanza sindacale di demolizione, non ha ritenuto applicabile alla fattispecie la facoltà di sospensione del prezzo ex art. 1482 c.c. e la risoluzione del contratto ex art. 1489 c.c. in relazione alle irregolarità urbanistiche e carenze di concessione attinenti ai beni subastati e non portate a conoscenza dall'aggiudicataria.

2. Il primo motivo è inammissibile. Il ricorso straordinario ex art. 111 Cost. è consentito soltanto per violazione di legge, estesa naturalmente alla violazione della legge processuale per la mancata corrispondenza del provvedimento al modello previsto dalla legge. Da ciò consegue che anche la mancanza della motivazione, prescritta in relazione al contenuto decisorio, può essere denunziata con il ricorso straordinario ex art. 111 Cost.. Tuttavia, come questa Corte ha più volte chiarito (v. ex pluribus Cass. s.u. 2 giugno 1997, n. 4911), la mancanza della motivazione si verifica solo nel caso di radicale carenza o nel caso in cui essa si estrinsechi in argomentazioni non idonee a rivelare la ratio decidendi, o fra loro inconciliabili, o obiettivamente incomprensibili, e sempre che i relativi vizi emergano dal provvedimento in sè, restando, invece, esclusa dalla previsione normativa una possibile verifica sulla sufficienza e razionalità della motivazione in raffronto con le risultanze probatorie. La censura è, pertanto, inammissibile poiché attiene alla motivazione con cui il Tribunale ha escluso che l'offerta della s.r.l. SOCICOR giustificasse l'esercizio, da parte del giudice delegato, del potere discrezionale di sospendere la vendita.
Gli altri motivi devono essere esaminati congiuntamente per ragioni di economia in relazione ad una identica premessa.
Rammentato quanto appena detto in ordine ai vizi deducibili con il ricorso straordinario ex art. 111 Cost., si deve anzitutto osservare che, come riferito in narrativa, il Tribunale, in punto di fatto, ha affermato che al momento dell'inadempimento la s.r.l. NO non era a conoscenza dell'esistenza ne' dell'ordine di demolizione emesso il 29 ottobre 1993 dal Sindaco di Novara ne' dell'esistenza di gravi irregolarità urbanistiche relative agli immobili aggiudicati;
sempre in punto di fatto il Tribunale ha affermato che l'evizione non si era realizzata in quanto il Comune di Novara aveva preso atto della "sostanziale regolarità urbanistica della clinica", pervenendo ad una revoca tacita del provvedimento del 1993. Nell'ambito di questa cornice, non sindacabile con il ricorso ex art. 111 Cost., sotto il profilo della motivazione che sorregge la ricostruzione del giudice di merito, devono essere esaminati i motivi di ricorso, che sono, quindi, inammissibili nella parte in cui censurano la motivazione del Tribunale. Nel resto, ferma l'indicata cornice, si deve osservare quanto segue.
Gli artt. 2921 e 2922 c.c. escludono per la vendita forzata la garanzia per i vizi e la rescissione per lesione mentre confermano la garanzia per evizione. La disciplina dettata dall'art. 2921 c.c. prende, tuttavia, in considerazione soltanto la situazione nella quale l'evento evizionale si è verificato e non anche quella in cui sussiste il pericolo della evizione. In relazione a tale disciplina, la Corte ha chiarito che "la legge, delineando una strettissima interdipendenza fra decadenza dell'aggiudicatario, fissazione della nuova vendita e confisca della cauzione (artt.587 c.p.c. e 176 disp. att. c.p.c.), costruisce una inscindibile triade procedimentale, entro la quale il mancato versamento del prezzo e le sue conseguenze assumono una colorazione essenzialmente obiettiva" (Cass. 19 giugno 1995, n. 6940), e quindi si deve escludere che, "ferma la decadenza dell'aggiudicatario in conseguenza del mancato pagamento, sia tuttavia valutabile la sussistenza degli estremi dell'art. 1460 c.c. (o eventualmente degli artt. 1481 e 1482 c.c.) al solo fine di escludere la confisca della cauzione".
Nella stessa occasione la Corte ha incidentalmente affermato che valutazioni di imputabilità dell'inadempimento potrebbero essere invece rilevanti ai fini della condanna di cui all'art. 177 disc. att. c.p.c., ipotesi che ricorre nella specie. Al riguardo si deve subito precisare che l'imputabilità, nel caso del mancato versamento del saldo del prezzo nella vendita forzata, non può ovviamente essere posta in discussione sotto il profilo della possibilità della prestazione, ma solo sotto il profilo della colpevolezza in relazione ad una situazione che legittima normalmente il ricorso all'autotutela. L'esplorazione di una tale possibilità presupporrebbe, però, una conoscenza, in capo all'aggiudicatario decaduto ed obiettivamente inadempiente, del pericolo di evizione e, quindi, dell'ordine di demolizione o delle irregolarità urbanistiche che potrebbero giustificarlo. Questa necessità emerge con chiarezza dal richiamo alla buona fede contenuto nel 2 comma dell'art. 1460 e dal presupposto del timore di rivendica ("ragione di temere"), in relazione ad un pericolo prima non noto, previsto dall'art. 1481 c.c.. Al contrario, come si è detto, la conoscenza del pericolo di evizione è stata esclusa in punto di fatto dall'impugnato decreto. Da ciò consegue l'infondatezza dei motivi in esame nella parte in cui censurano che non sia stato attribuito rilievo, al fine di escludere l'imputabilità dell'inadempimento, all'obiettivo pericolo di rivendica al momento del mancato versamento del saldo del prezzo di aggiudicazione.
Passando all'esame dei motivi nella parte in cui censurano che non sia stato attribuito rilievo al fatto evizionale, obiettivamente esistente, indipendentemente dalla sua percezione da parte dell'aggiudicatario, il Tribunale, come si è ricordato, ha affermato che l'evento evizionale non si è verificato ed è stato definitivamente escluso. Ciò, evidentemente, comporta l'infondatezza dei motivi per insussistenza del loro presupposto di fatto. Il ricorso deve essere, quindi, respinto. Ricorrono giusti motivi per compensare per intero le spese del giudizio di cassazione.

P . Q . M .
Rigetta il ricorso;
compensa le spese.
Così deciso in Roma nella camera di consiglio del 28 aprile 1999.