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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI GENOVA
SEZIONE SECONDA CIVILE
In persona dei Consiglieri:
Dott. Marcello Bruno Presidente
Dott.ssa Valeria Albino Consigliere
Dott. Fabrizio Pelosi Consigliere relatore ha pronunciato la seguente sentenza nella causa tra:
rappresentata dall'avv. Stefano Parte_1
Bottaro come da mandato allegato telematicamente al ricorso in appello ex art. 433
e 447 bis cpc.
APPELLANTE
CONTRO
, difeso dall'avv. Carlo Andrea Controparte_1
Chiesa, come da mandato in calce alla comparsa di costituzione e risposta in appello.
APPELLATO
CONCLUSIONI DELLE PARTI
PER PARTE APPELLANTE: “Voglia l'Ecc.ma Corte
d'Appello adita, in riforma della sentenza del
Tribunale di Genova del 12.12.2024, depositata il
12.12.2024, n. 3256/24, in via preliminare, ai sensi dell'art. 283 c.p.c., sospendere l'efficacia esecutiva della sentenza impugnata, e, previa ammissione degli incombenti istruttori tutti dedotti
e non ammessi (prove testimoniali e CTU), in
1

riforma dell'impugnata sentenza ed in accoglimento della domanda subordinata formulate in atto di citazione del 28.9.2023: accertare e dichiarare che il signor non ha Controparte_1 consentito all'arch. di esercitare il diritto di Pt_1 prelazione alla stessa spettante ex contractu avente ad oggetto l'acquisto dell'immobile sito in
Genova, viale Brigate Partigiane 18/15 scala sinistra con annessa cantina n. 17 posta al piano fondi, omettendo l'invio di denuntiatio e rigettando comunque la richiesta dell'arch. di Pt_1 esercitare il diritto di prelazione per l'acquisto al prezzo di € 250.000,00; conseguentemente e per
l'effetto ritenuta la violazione del diritto di prelazione contrattualmente riconosciuto all'arch.
dichiarare tenuto e conseguenteme nte Pt_1 condannare il signor a risarcire i Controparte_1 danni patiti dall'arch. in misura pari Parte_1 alla differenza tra il valore di mercato dell'immobile de quo e/o di altri equivalenti per superficie e caratteristiche, ed il prezzo di vendita convenuto dal signor ovvero nella misura CP_1 accertanda ex art. 1226 c.c., salvo gravame, Vinte le spese e le competenze di avvocato dei due gradi di giudizio. Sentenza esecutiva ex lege. In via istruttoria : Si deducono a prove per interpello e testi le circostanze di cui ai numeri 24 e 25 della narrativa dell'atto di citazione del 28.9.2023 da aversi qui come capitolate e trascritte, all'esito dell'espunzione di giudizi e valutazioni e migliore formulazione, come per l'effetto articolati nelle note conclusive del 25.11.2024: [24) Evidente e documentalmente dichiarato l'interesse
2 dell'esponente ad acquistare l'immobile in cui da dodici anni svolge la sua attività professionale e che, altresì, è stato dalla stessa ha integralmente ristrutturato, come risulta dallo stesso contratto di locazione e come verrà provato in corso di causa, realizzando tutti i lavori elencati nel preventivo allegato al contratto di locazione, compreso impianto elettrico ed il cablaggio di tutto
l'immobile]. 24) Vero che l'immobile in cui l'arch. da dodici anni svolge la sua attività Pt_1 professionale è stato dalla stessa integralmente ristrutturato, realizzando tutti i lavori elencati nel preventivo allegato al contratto di locazione, compreso impianto elettrico ed il cablaggio di tutto
l'immobile. [25) Non solo. Lo studio dell'arch. rappresenta un punto di riferimento per Pt_1 investitori stranieri che vi si affidano per la progettazione di residenze private, per il restauro conservativo di edifici storici, nonché per la progettazione del design d'interni e degli elementi
d'arredo, sicché la sua posizione, facilmente raggiungibile anche dall'aeroporto attraverso la strada sopraelevata Aldo Moro, e l'abbondanza di parcheggi in loco, costituiscono quel quid particolarmente apprezzato dalla clientela estera, valutazioni queste che hanno indotto l'attrice, sempre più professionalmente affermatasi nell'ultimo decennio e che può vantare un'ampia clientela straniera, a determinarsi all'acquisto dell'immobile destinato a studio professionale, per dare maggiore stabilità e riconoscibilità alla sua attività.] 25) Vero che lo studio dell'arch. Pt_1 rappresenta un punto di riferimento per investitori
3 stranieri che vi si affidano per la progettazione di residenze private, per il restauro conservativo di edifici storici, nonché per la progettazione del design d'interni e degli elementi d'arredo; Indica a testi: , . Si insta Testimone_1 Testimone_2 per l'ammissione di CTU volta ad accertare il valore di mercato dell'immobile di viale Brigate Partigiane
18/15 scala sinistra o, comunque, di immobili equivalenti per superficie e caratteristiche posti nella stessa parte alta di viale Brigate Partigiane ove è situato l'immobile per cui è causa”.
PER PARTE APPELLATA: “Per le causali in atti, respingersi in toto l'avversario appello, con la conseguente conferma dell'appellata sentenza.
Vinte competenze e spese, oltre accessori di legge, del presente grado di giudizio”.
Parole chiavi: prelazione convenzionale - risarcimento
MOTIVI
1 Il giudizio di primo grado
L'arch. ha citato in giudizio innanzi Parte_1 al Tribunale di Genova ed ha Controparte_1 sostenuto:
• di aver stipulato con contratto di Controparte_1 locazione commerciale relativo all'immobile sito in
Genova, viale Brigate Partigiane civ. 18 int. 15 scala sinistra con annessa cantina n. 17 posta al piano fondi, censito al NCEU del Comune di
Genova alla sezione GEB, foglio 65, mapp. 252 sub
19, con scadenza contrattuale al 30.09.2023;
• che l'articolo 19 del contratto di locazione prevedeva espressamente il diritto di prelazione a favore del conduttore;

4 • di aver appreso che l'immobile era stato oggetto di due contratti preliminari di cessione a favore del sig. per il prezzo di 250.000,00 Controparte_2 euro (il primo del 19.4.2019 autenticato nelle firme dal notaio di Genova, Rep. Persona_1
45071, Racc. 7538 ed il secondo datato
29.03.2022, entrambi trascritti);
• che il locatore non le aveva comunicato quanto sopra, impedendole di esercitare il diritto di prelazione sull'acquisto dell'immobile;
l'attrice ha, quindi, chiesto: a) di accertare il suddetto inadempimento ed emettere nei confronti di sentenza ai sensi dell'articolo Controparte_1
2932 c.c. di trasferimento della proprietà dell'immobile sito in Genova, viale Brigate
Partigiane 18/15 scala sinistra, con annessa cantina n. 17 posta al piano fondi;
b) di essere esonerata a far data dal 03.05.2023 dal pagamento del corrispettivo della locazione, con condanna di alla restituzione Controparte_1 delle somme corrisposte dalla data di pubblicazione della sentenza ex articolo 2932 c.c. oltre interessi e rivalutazione monetaria c) in via subordinata, di condannare il sig. a CP_1 risarcire i danni patiti dalla sig.ra in Pt_1 misura pari alla differenza tra il valore di mercato dell'immobile de quo e/o di altri equivalenti per superficie e caratteristiche ed il prezzo di vendita convenuto dal sig. ovvero nella misura CP_1 prevista ex art. 1226 c.c. e le spese sopportate in occasione della ristrutturazione integrale dell'immobile per le migliorie apportate all'immobile.
5 Il resistente si è costituito in giudizio ed ha chiesto di respingere ogni domanda proposta nei suoi confronti.
Disposta la trasformazione del rito, da ordinario a locatizio, la causa è stata istruita a mezzo di prove testimoniali e documentali ed è stata decisa dal
Tribunale di Genova con la sentenza n. 3256 del
12 dicembre 2024, che ha così statuito in dispositivo: “Rigetta la domanda proposta in via principale dall' attrice ai sensi dell' art. 2932 c.c. perché infondata in fatto e diritto;
Rigetta la domanda con la quale parte attrice ha chiesto di essere esonerata dal pagamento del canone di locazione dal 3/5/2023 alla pronuncia della sentenza ex art. 2932 c.c. perché infondata in fatto
e diritto;
Rigetta la domanda di parte attrice di condanna del convenuto al rimborso delle spese sopportate in occasione della ristrutturazione integrale dell'immobile per le migliorie apportate all'immobile perché infondata;
Dichiara che l' attrice non aveva e non ha diritto alla prelazione legale ai sensi dell' art. 38 della legge n. 392/1978 né diritto ad una asserita prelazione convenzionale;
Rigetta la domanda di risarcimento dei danni proposta da parte attrice perché infondata in fatto e diritto;
Condanna Parte_1
a rimborsare a le spese legali del Controparte_1 giudizio liquidate in € 14.103,00 per compensi/onorari, oltre rimborso forfettario spese generali 15%, cpa ed iva di legge”.
Per quanto qui interessa, in merito alla domanda di risarcimento del danno (l'unica oggetto di appello), il Tribunale ha escluso che l'attrice
6 potesse vantare un diritto di prelazione legale ex art. 38 della legge n. 392/1978, dal momento che
“l'art. 41, secondo comma, della legge n. 392/1978 prevede espressamente che le disposizioni di cui agli articoli 38, 39 e 40 non si applicano ai rapporti di locazione di cui all'art. 35 quindi anche alle locazioni di immobili destinati all'esercizio di attività professionali” e l'attrice nell'immobile aveva esercitato l'attività di architetto.
Quanto al diritto di prelazione convenzionale, il
Tribunale ne ha affermato l'insussistenza sulla base dell'art. 19 del contratto, in quanto “la clausola non può essere ritenuta “dubbia e ambigua” ai sensi dell'art. 1367 c.c. perché riconosce al conduttore il diritto di prelazione in caso di alienazione dell'immobile occupato “nei casi previsti dalla legge” quindi nei casi previsti dall'art. 38 e seg. della legge n. 392/1978 ma tra questi non vi è, come sopra evidenziato, quello in cui l'immobile sia locato ad un libero professionista secondo quanto previsto dall' art. 41 e 35 della legge stessa. La clausola contrattuale deve essere intesa ed interpretata come riconoscimento e conferma del diritto di prelazione nei soli casi previsti dalla legge e quindi come volontà delle parti di ribadire e confermare l'esistenza del diritto di prelazione legale che non può essere escluso o rinunciato ma soltan to nelle ipotesi tipiche previste dalla legge, tra cui non rientra la conduzione dell'immobile da parte di un libero professionista”.
2 Il giudizio di appello
L'arch. ha impugnato la sentenza in esame, Pt_1 nella parte in cui aveva escluso che l'attrice fosse
7 titolare di un diritto di prelazione convenzionale ed ha chiesto che, in riforma della stessa, venisse accolta la domanda di risarcimento del danno.
Il sig. si è costituito in giudizio ed ha CP_1 chiesto di respingere l'appello e di confermare la sentenza impugnata.
L'udienza di discussione si è tenuta il 25 marzo del 2025, con dispositivo letto in pari data.
3 Il motivo di appello
Con un unico motivo di appello, l'arch. ha Pt_1 lamentato la “violazione e falsa applicazione dell'art. 1362 c.c.”. La sentenza impugnata aveva respinto la domanda di risarcimento danni proposta per effetto della violazione del diritto alla prelazione convenzionale sulla base di motivazioni erronee. Secondo l'appellante, la clausola del contratto di locazione ex art. 1 9 non era affatto chiara, come, invece, sostenuto dal Tribunale, in quanto non era concepibile che le parti avessero pattuito una clausola che ribadiva l'assenza di un diritto di prelazione già escluso dalla normativa vigente, così come sostenuto dal Tribu nale. Alle parti era noto che il conduttore non avrebbe avuto, per legge, ai sensi dell'art. 41, co. 2 L.
392/78, diritto alla prelazione. Infatti, l'art. 2 del contratto di locazione escludeva che l'immobile potesse avere una destinazione diversa da quell a di studio professionale, destinazione, quest'ultima, per la quale la legge non prevedeva il diritto di prelazione.
Secondo l'appellante, Il Tribunale non avrebbe dovuto fermarsi al significato letterale delle parole, ma, ex art. 1362 c.c., avrebbe dovuto
8 indagare la volontà effettiva delle parti.
Tale indagine avrebbe portato il Tribunale a riconoscere un diritto di prelazione convenzionale, ricostruendo in tali termini la volontà dei contraenti, sulla base dei seguenti elementi:
• nei contratti preliminari di cessione dell'immobile, stipulati dal sig. era stato previsto che, CP_1 nel caso di recesso anticipato della conduttrice,
“la parte promissaria acquirente sarà tenuta a stipulare il rogito di compravendita entro i dieci
(10) giorni successivi ai sei (6) mesi dalla ricezione della comunicazione di recesso”. Ciò costituiva un chiaro indice della volontà del locatore - venditore di sottrarsi alla prelazione da parte della conduttrice, non potendo quest'ultima esercitare alcuna prelazione in caso di rilascio dell'immobile e risoluzione del contratto per fatto de l conduttore stesso;

• il teste aveva confermato di essere stato Tes_3 incaricato dall'appellato di comunicare all'arch. la proposta di acquisto ricevuta dal sig. Pt_1
e la stessa comparsa di primo grado della CP_1 controparte riconosceva che l'arch. Pt_1 avrebbe dovuto notificargli la propria intenzione di acquistare l'immobile.
Da ciò si desumeva la consapevolezza dell'esistenza del diritto di prelazione.
L'appellante ha, quindi, insistito nelle proprie difese già proposte in primo grado.
4 L'insussistenza del diritto di prelazione convenzionale
Il motivo di appello è infondato.
Il contratto di locazione intercorso tra le parti in
9 causa prevede, all'art. 19, sotto la rubrica
“condizioni particolari”, “DIRITTO DI
PRELAZIONE”: Il diritto di prelazione può essere esercitato dal conduttore nei casi, previsti dalla legge, purchè venga con singolo contratto alienata
l'unità immobiliare occupata”.
Al contempo, l'art. 2 del contratto prevede che
“l'immobile oggetto del contratto deve essere destinato esclusivamente ad uso professionale di architettura”.
Gli artt. 41 e 35 della L. 392/78 escludono il diritto di prelazione per gli immobili “destinati ad attività professionali”.
Letteralmente, quindi, la clausola dell'art. 19 del contratto indica che non esiste alcun diritto di prelazione, in quanto la legge non lo prevede.
Possiamo discutere sul senso di una simile clausola, in cui le parti si accordarono per negare un diritto inesistente per legge;
tuttavia, la lettera della clausola è insuperabile.
La tesi di parte appellante, secondo cui la clausola va interpretata nel senso che essa attribuisce un diritto di prelazione convenzionale al conduttore, non convince, perché finisce con l'attribuire alla clausola un significato contrario a quello letteral e.
Essa, infatti, come evidenziato da parte appellata, oblitera il suffisso “nei casi previsti dalla legge” e riformula, con un'operazione ermeneutica inammissibile, la clausola in questi termini: “Il diritto di prelazione può essere esercitato dal conduttore […] purchè venga con singolo contratto alienata l'unità immobiliare occupata”.
Il significato letterale delle parole non è
10 superabile dagli altri criteri indicati dall'art. 1362, co. 2 c.c., che sono sussidiari e possono integrare, ma, giammai, contraddire il senso letterale delle parole di cui si compone la clausola
(sul punto, Cass. 10967/23; Cass. 33451/23;
Cass. 21576/21; Cass. 5595/14).
L'interpretazione letterale, peraltro, non trova smentita nello spirito del contratto, il quale mantiene ugualmente la sua funzione sia che il diritto sia riconosciuto sia che non lo sia;
in ogni caso, se è vero che la clausola in esame è inutile, ciò non è sufficiente per farle dire il contrario di ciò che afferma. Nella prassi contrattuale, che le parti sottoscrivano clausola pleonastiche, meramente riproduttive del testo di legge, non è ipotesi infrequente, tant'è che la dottrina riconosce ad esse una so rta di funzione
«moralizzatrice», giacché esse, rammentando gli effetti che la legge collega all'atto, sono in grado di orientare il comportamento delle parti, precludendo eventuali domande di annullamento del contratto per errore di diritto.
In ogni caso, gli argomenti addotti da parte appellante, per sostenere che la volontà delle parti era nel senso di riconoscere un diritto di prelazione e che, quindi, la clausola in esame costituiva un mero lapsus calami, non sono affatto sufficienti.
Infatti, i termini fissati nel preliminare per la stipula del contratto definitivo di vendita, nel caso di recesso anticipato del conduttore, possono trovare spiegazione alternativa a quella proposta dall'appellante, essendo legati agli interessi delle
11 parti di addivenire alla cessione dell'immobile libero da cose o persone nel più breve tempo possibile.
Quanto, poi, alla circostanza secondo cui parte appellante offrì l'acquisto dell'immobile all'arch.
essa ben può giustificarsi, più che Pt_1 nell'ottica della consapevolezza dell'esistenza del diritto di prelazione a favore di quest'ultima, in ragioni di cortesia o in ragioni di praticità di una cessione siffatta (non ci sarebbero state le problematiche di dover sgombrare l'immobile).
In sostanza, trattasi di circostanza non univoca ai fini della ricostruzione della volontà delle parti in termini contrari rispetto a quanto emerge dalla clausola contrattuale sopra riportata.
Infine, nessun rilievo ha la comparsa di primo grado, dal momento che questa contiene la inequivoca contestazione circa l'esistenza del diritto di prelazione.
6 Le spese di lite
Queste seguono la soccombenza e vengono liquidate in dispositivo secondo il valore indicato in primo grado, con parametri minimi, esclusa la fase istruttoria, tenuto conto della non particolare complessità della controversia.

PQM

respinge l'appello proposto da e per Parte_1
l'effetto conferma la sentenza del Tribunale di
Genova n. 3256/24 datata e pubblicata in data 12 dicembre 2024; condanna a rifondere a Parte_1 CP_1 le spese di lite che liquida in euro
[...]
5.000,00 per compensi, oltre spese generali al
12 15% e accessori di legge;

Si dà atto che sussistono i presupposti per il pagamento da parte dell'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione, ai sensi dell'art. 13, co. 1 quater, dpr 115/02.
Genova 25 marzo 2025
Il Consigliere relatore Il Presidente
Fabrizio Pelosi Marcello Bruno
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