REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Napoli, IV Sezione Civile, composta dai signori magistrati: dr.ssa Rosanna De Rosa - Presidente dr. Giuseppe Gustavo Infantini - Consigliere avv. Massimo Vincenzo Rizzi - Giudice ausiliario relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile d'appello, iscritta a R.G.N. 2028/2022/CC, avverso la sentenza n. 2345/2021 del Tribunale di Napoli, pubblicata il giorno 8 aprile
2022;
TRA
(C.F.: ), in persona del legale Parte_1 P.IVA_1 rappresentante pro tempore, con sede a Napoli in Via Argine n. 380, rappresentata e difesa dall'avv. Francesco Mandara (C.F.: C.F._1
; PEC: e dall'avv. Anna Cinque
[...] Email_1
(C.F.: ), entrambi del foro di Torre Annunziata, come CodiceFiscale_2 da procura speciale ad litem apposta su documento informatico separato, congiunto ad altro documento informatico contenente il ricorso d'appello;
APPELLANTE
E
(P.I.: ), in Controparte_1 P.IVA_2 persona del legale rappresentante pro tempore, con sede a Napoli in Via
EL dei Gracchi n. 53/55, rappresentata e difesa dall'avv. MA SC
(C.F.: PEC: CodiceFiscale_3
, del foro di Napoli, come da Email_2 procura speciale ad litem apposta su documento informatico separato,
1 congiunto ad altro documento informatico contenente la memoria difensiva d'appello;
APPELLATA
E
(P.I.: ), in persona del Controparte_2 P.IVA_3 liquidatore pro tempore, con sede a Napoli in Via G. Porzio, isola E/1, rappresentata e difesa dall'avv. Francesco Vitobello (C.F.: C.F._4
; PEC: , del foro di Nola, e
[...] Email_3 dall'avv. OB ST (C.F.: ; PEC: CodiceFiscale_5
, del foro di Napoli, come da Email_4 procura speciale ad litem apposta su documento informatico separato, congiunto ad altro documento informatico contenente la memoria difensiva d'appello.
APPELLATA
RAGIONI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
1. - IL GIUDIZIO DI PRIMO GRADO E LA SENTENZA APPELLATA
1.1. - Con l'atto di citazione ritualmente notificato il 30 giugno 2017, la società conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale di Parte_1
Napoli, la società e la società Controparte_1 CP_2
chiedendo l'accoglimento delle seguenti testuali conclusioni: “A)
[...]
Dichiararsi che all'attrice spettava, nella compravendita in oggetto, il diritto di prelazione e, conseguentemente, ora, il diritto di riscatto, così come esercitato con il presente atto. B) Accogliersi la domanda e, per lo effetto, sostituirsi nell'atto di compravendita autenticata per notar in Persona_1
Napoli, rep. n. 7216, racc. n. 2617, registrato in data 03.01.2017 al num.35, serie 1 (Napoli 2) e trascritto in data 04.01.2017 ai numm.280, 198 r.g. e r.p., in virtù del positivo esercizio del diritto di riscatto, la società Parte_1
[... in persona del legale rapp.te pt. sig. , nato a [...]_3 il 12.10.1979 (cf. ), corrente in Castellammare di CodiceFiscale_6
Stabia (NA) alla via Poma n. 11 (cf. e p.iva ), all' P.IVA_1 [...]
(CF. ), in persona del legale rapp.te p.t., Controparte_1 P.IVA_2 con sede legale in Napoli, alla via EL dei Gracchi n. 28/A, quale
2 acquirente delle antescritte unità immobiliari condotte in locazione, site in
Napoli e, precisamente, s.e.: a) Locale al piano terra con accesso dal civico
n.42 di via EL dei Gracchi e dal civico n.28/B sul lato sud del medesimo fabbricato, confinante, da un lato, con via EL dei Gracchi e con altra proprietà dall'altro con via di passaggio pubblico, con Controparte_2 proprietà AR SR e con Condominio di via Adriano al civico 114. Il tutto riportato nel Catasto Fabbricati del Comune di Napoli, al foglio 5, particella
725, sub. 30, z.c. 5, cat. D/8, rendita euro 27.736,00, via EL dei Gracchi
n.28/B n.42, piano T;
classamento e rendita proposti (D.M.701/94); (porzione di u.i.u. unità di fatto con immobili SOC, foglio 5, particella 725, sub. 46, sub.
45 e sub. 41); b) Locale al piano terra avente accesso dal civico n. 40 di via
EL dei Gracchi, confinante da un lato con via EL dei Gracchi, da altri due lati con altra proprietà e da un altro lato ancora con CP_2 androne civico 38. Il tutto riportato nel Catasto Fabbricati del Comune di
Napoli al foglio 5, particella 725, sub. 41, z.c. 5, cat. D/8, rendita euro
2.500,00, via EL dei Gracchi n. 40, piano T, classamento e rendita proposti (D.M.701/94) (porzione di u.i.u. unita di fatto con immobili SOC, foglio 5, particella 725, sub. 30, sub. 45 e sub. 46); c) Locale al piano terra avente accesso dai civici n.36/b, 36/a e 36/bis di via EL dei Gracchi, confinante da un lato con via EL dei Gracchi, da un lato con androne civico 38, da un altro lato con proprietà ed infine ancora con CP_2 androne civico 36. Il tutto riportato nel Catasto Fabbricati del Comune di
Napoli intestato alla con sede in Napoli, proprietà 1/1, Sez. Controparte_2
SOC, foglio 5, particella 725, sub. 45, z.c. 5, cat. D/8, rendita euro 2.880,00, via EL dei Gracchi n. 36/B, n.36/BIS, 36/A, piano T, classamento e rendita proposti (D.M. 701/94); porzione di u.i.u. unita di fatto con immobili
SOC, foglio 5, particella 725, sub. 30, sub. 46 e sub. 41; d) Area adibita alla sosta degli autoveicoli alla Piazza Ettore Vitale, della superficie di metri quadrati 1.200 (milleduecento) circa, costituente porzione residuale di una più vasta area, confinante con condominio "Fabbricato 9", Piazza Ettore Vitale, condominio “Fabbricato 8”, passaggio pedonale pubblico con accesso da via
3 EL dei Gracchi. Il tutto riportato nel catasto Fabbricati del Comune di
Napoli al foglio 5, particella 723, sub.37, z.c.5, cat. D/8, rendita euro 3.690,00,
Piazza Ettore Vitale, piano T;
e) Locale al piano terra avente accesso dai civici nn. 30, 32 e 34 di via EL dei Gracchi, confinante da un lato con via EL dei Gracchi, da altro lato con androne civico 36, da altro lato con altra proprietà e da altro lato ancora con sub. 39 e con via CP_2 di passaggio pubblico. Il tutto riportato nel Catasto Fabbricati del Comune di
Napoli al foglio 5, particella 725, sub. 46, z.c.5, cat. D/8, rendita euro
2.464,00, via EL dei Gracchi nn. 30, 34 e 32 piano T, classamento e rendita proposti (D.M.701/94); porzione di u.i.u. unita di fatto con immobili
SOC, foglio 5, particella 725, sub. 30, sub. 41 e sub. 45; C) In caso di mancata opposizione al riscatto, ordinare all'attrice il pagamento, Parte_1 in favore dell' dell'importo che verrà determinato Controparte_1 in via conciliativa tra le parti, tenuto conto del prezzo complessivo indicato in atti per l'intera consistenza immobiliare;
dichiarandosi l'attrice disponibile, sin d'ora, al pagamento di quanto dovuto, nei termini di legge. D) In caso di opposizione all'esercitato riscatto: I) ordinare all'attrice il pagamento dell'importo che verrà determinato a mezzo CTU che espressamente e sin
d'ora si invoca, quale corrispettivo della compravendita in oggetto, limitatamente agli immobili condotti in locazione da nel Parte_1 termine di legge. II) condannarsi in solido i convenuti al risarcimento dei danni patiti e patiendi, da liquidarsi in separata sede, previa congrua provvisionale. E) Ordinare al Conservatore dei RR. II. di Napoli la trascrizione della sentenza, con esonero da ogni responsabilità; F) Il tutto con vittoria di spese, diritti ed onorari di giudizio previa attribuzione al costituito avvocato antistatario.”
A sostegno di tali domande, la società istante allegava: a) di essere cessionaria del ramo d'azienda, acquistato il 28 aprile 2016 dalla società 2C
s.p.a., e di essere subentrata nel rapporto di locazione originariamente stipulato il 6 settembre 2012 tra la società (proprietaria-locatrice) e la Controparte_2 società (conduttrice), nel quale in precedenza era subentrata Parte_2
4 la società cedente, sua dante causa, avente ad oggetto non solo gli immobili ubicati nella Città di Napoli, in Via EL dei Gracchi, al piano terra, distinti dai civici numeri 28\b, 30, 32, 34, 36/a, 35/b, 36-bis, 40 e 42, ma anche la ivi adiacente superficie pertinenziale adibita ad area di parcheggio posta in Piazza
Ettore Vitale, esercitando l'attività commerciale di supermercato di beni Con alimentari e non, sotto l'insegna “Sole ”, in tali unità immobiliari, nella cui conduzione era subentrata in forza del richiamato atto d'acquisto di ramo d'azienda, comunicato il 2 maggio 2016 alla società locatrice;
b) che con il contratto di compravendita del 29 dicembre 2016, a rogito del notaio dr.ssa di cui n. 7216 di repertorio ed al n. 2617 di raccolta, registrato Persona_1 il 3 gennaio 2017, trascritto il 4 gennaio 2017, la società Controparte_2 alienava, sulla base del pattuito prezzo complessivo di € 4.500.000,00, alla società sei unità immobiliari, delle quali Controparte_1 cinque condotte in locazione dalla società attrice;
c) di ritenere inefficace nei suoi confronti l'atto di compravendita de quo, per non esserle stata notificata l'offerta di vendita dei cinque immobili condotti in locazione mediante la rituale comunicazione di cui all'art. 38 L. 392/1978; d) di volere esercitare il diritto di riscatto, ai sensi dell'art. 39 L. 392/1978, limitatamente ai cinque immobili dalla medesima condotti in locazione, oggetto della richiamata compravendita, non rientrando la fattispecie in esame nell'ipotesi della c.d.
“vendita in blocco”, così come erroneamente qualificata nel contestato atto pubblico di trasferimento delle sei unità immobiliari in questione, trattandosi di “vendita cumulativa”, avente ad oggetto locali, singolarmente dotati di una propria autonomia funzionale.
1.2. - Con la comparsa di risposta depositata il 20 dicembre 2017 si costituiva in giudizio la società chiedendo Controparte_1
l'accoglimento delle seguenti testuali conclusioni: “A) accertare e dichiarare la natura di vendita in blocco del complesso immobiliare di cui è causa e, per
l'effetto, la piena efficacia del contratto di compravendita per atto notaio del 29.12.2016, sottoscritto dall Persona_1 Controparte_1
(parte acquirente) e (parte venditrice); B) per effetto di
[...] Controparte_2
5 quanto sopra, accertare e dichiarare l'inesistenza del diritto di prelazione e del connesso diritto di riscatto della conduttrice C) in caso Parte_1 di riconoscimento del diritto di prelazione della conduttrice Parte_1 accertare e dichiarare la regolare comunicazione della vendita, da parte della venditrice alla conduttrice 2C S.p.A. e, per l'effetto, dichiarare CP_2 decaduta la cessionaria dal diritto di esercizio della Parte_1 medesima prelazione e del connesso diritto di riscatto;
D) in via subordinata, in caso di accoglimento della domanda dell'attrice, condannare la venditrice alla restituzione delle somme già corrisposte dall'acquirente Controparte_2
IDV e al risarcimento di tutti i danni subiti da essa acquirente, con pronuncia generica limitatamente all'an debeatur e con rinvio ad altro giudizio per la determinazione del quantum. E) con vittoria delle spese processuali e con attribuzione ai sottoscritti difensori.”
A sostegno di tali conclusioni, la società Controparte_1 eccepiva ed allegava: a) l'inesistenza dell'avverso preteso diritto di
[...] prelazione parziale sull'intervenuta compravendita in blocco dell'intero complesso immobiliare, essendo la proposta azione stata promossa al fine di ottenere il riscatto non già dell'intero compendio immobiliare oggetto di tale negozio giuridico di trasferimento della proprietà, bensì solo degli immobili condotti in locazione dalla società attrice, con l'espressa esclusione dell'unità immobiliare distinta in catasto alla sezione SOC, foglio 5, particella 725, subalterno 44; b) la decadenza dalla facoltà di esercitare il diritto di prelazione, in considerazione della formalizzata “denuntiatio” del 17 novembre 2015, trasmessa, ai sensi dell'art. 38 L. 392/1978, mediante posta elettronica certificata, con la quale la promittente venditrice, società Controparte_2 comunicava alla società conduttrice, 2C s.p.a., dante causa della società
[...]
la volontà di alienare in blocco, in forza del contratto Parte_1 preliminare del 12 novembre 2015, il complesso immobiliare de quo alla società Varim s.r.l. o a persona da nominare, precisandone modalità e condizioni;
c) non essere stata avanzata alcuna pretesa dalla società conduttrice
2C s.p.a., per cui le società convenute sottoscrivevano il 18 luglio 2016 altro
6 contratto preliminare di compravendita, confermando l'oggetto ed il medesimo prezzo già pattuito nel precedente preliminare sottoscritto il 12 novembre
2015, al fine di fornire alla società promittente venditrice la provvista per il riscatto dei locali condotti in leasing e così poter perfezionare la vendita in vista del successivo contratto definitivo;
d) che il 16 dicembre 2016 la società provvedeva a riscattare i locali condotti in leasing, al fine di Controparte_2 addivenire alla successiva vendita in blocco dell'intero complesso immobiliare;
e) che il 29 dicembre 2016 le società convenute sottoscrivevano il contratto definitivo della compravendita in blocco dell'intero complesso immobiliare in questione, al prezzo già convenuto col primo contratto preliminare, pari ad € 4.500.000,00, così come comunicato alla dante causa della società attrice.
1.3. - Con la comparsa di risposta depositata il 18 gennaio 2018 si costituiva in giudizio la società contestando le domande Controparte_2 della controparte, di cui richiedeva la reiezione, formulando l'istanza di condanna della stessa al pagamento delle spese e dei compensi di lite, da distrarre in favore dell'avv. Francesco Vitobello e dell'avv. OB
ST, dichiaratisi antistatari.
A sostegno di tali conclusioni, la società articolava Controparte_2 argomentazioni analoghe alle allegazioni difensive dell'altra società convenuta, già costituita in giudizio.
1.4. - Disposto all'udienza del 24 ottobre 2018 il mutamento di rito, trattandosi di controversia in materia locativa;
acquisita la documentazione prodotta dalle parti;
disattesa la richiesta d'ammissione della prova testimoniale formulata dalle stesse e della c.t.u. invocata dalla società attrice;

a seguito del deposito delle rispettive note di trattazione scritta, sostitutive dell'udienza di discussione orale della causa fissata per il 10 marzo 2021, la stessa veniva decisa mediante la sentenza n. 2345/2021, il cui dispositivo, a seguito di tale udienza, veniva depositato e pubblicato nella medesima data, ma la cui motivazione veniva pubblicata il giorno 8 aprile 2022, con la quale il Tribunale di Napoli, così testualmente stabiliva: “- rigetta la domanda
7 attorea e, per l'effetto, condanna la in persona del Parte_1
l.r.p.t., al pagamento in favore dell' in Controparte_1 persona del l.r.p.t., delle spese di giudizio, liquidate in € 8.000,00 per compensi, oltre spese generali, CPA e IVA, con attribuzione agli avv.ti
MA SC e BI US, dichiaratisi anticipatari, nonché al pagamento in favore della in persona del l.r.p.t., delle spese Controparte_2 di giudizio, liquidate in € 8.000,00 per compensi, oltre spese generali, CPA e
IVA, con attribuzione agli avv.ti Francesco Vitobello e OB ST, dichiaratisi anticipatari.”
In particolare, il primo giudice, sulla scorta degli esiti istruttori documentali, decideva, come da sopra ritrascritto dispositivo, avendo testualmente ritenuto: “che la con comunicazione a mezzo Controparte_2
PEC del 17.11.2015, informava la 2C S.p.A. (conduttrice, all'epoca, degli immobili per cui è causa) della «volontà di cedere in blocco l'intero complesso immobiliare nella propria disponibilità», indicando il prezzo della vendita (€
4.500.000,00), le modalità e il promissario acquirente (AR s.r.l., ora
, al fine di consentire alla locataria Controparte_1
l'eventuale esercizio del diritto di prelazione. … Stante l'equivalenza tra PEC
e raccomandata con ricevuta di ritorno, sancita dall'art. 48 del D.Lgs., testo coordinato, 7.3.2005, n° 82 (Codice dell'amministrazione digitale), non può dubitarsi che la locatrice abbia correttamente adempiuto agli Controparte_2 oneri posti a suo carico dalla normativa in materia. A fronte di tale condotta conforme agli obblighi di legge, non è stato prodotto dalla ricorrente alcun elemento atto a provare che la 2C S.p.A. abbia riscontrato la comunicazione della locatrice, con la conseguenza che si è consolidato il diritto di quest'ultima a trattare e definire la vendita del complesso immobiliare di sua proprietà con soggetti diversi dalla conduttrice. Né, al riguardo, vi era alcun obbligo della locatrice di rinnovare la comunicazione della propria volontà di vendita ai successivi cessionari della conduttrice, quale la ricorrente
[...]
Da ciò deriva che la domanda da questa proposta è priva Parte_1 di fondamento. I motivi innanzi esposti sono da considerare assorbenti rispetto
8 ad ogni altra questione posta all'attenzione del Giudice. Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo…”.
2. - L'AP
2.1. - Avverso tale sentenza con il ricorso depositato il 9 maggio 2022, ritualmente notificato il 16 maggio 2022 unitamente al consequenziale decreto di comparizione delle parti pubblicato il 14 maggio 2022, la società
[...] proponeva appello innanzi a questa Corte, chiedendone la Parte_1 riforma - sulla base di tre motivi di gravame - reiterando l'istanza d'accoglimento delle conclusioni di cui al libello introduttivo di primo grado, previa declaratoria della natura cumulativa e non in blocco dell'impugnato atto pubblico di compravendita, chiedendo, in via istruttoria, l'ammissione dei mezzi di prova articolati nella memoria difensiva, non ammessi in primo grado, qualora ritenuti indispensabili ai fini della decisione.
2.2. - Con la memoria difensiva depositata il 14 novembre 2022 si costituiva in giudizio la società a) eccependo Controparte_1
l'inammissibilità dell'appello, per essere stato depositato, a suo dire, oltre il termine semestrale, di cui all'art. 327 c.p.c., decorrente dal 10 marzo 2021, giorno della lettura del dispositivo e delle ragioni in fatto e diritto della decisione;
b) contestando, nel merito, la fondatezza dei motivi d'impugnazione, di cui richiedeva il rigetto;
c) riproponendo, ai sensi dell'art. 346 c.p.c., le domande e le eccezioni, istruttorie e di merito, già formulate in primo grado, rimaste assorbite;
d) chiedendo la condanna della società appellante al pagamento delle spese e dei compensi di lite della presente fase, da distrarre in favore dell'avv. MA SC, dichiaratosi antistatario.
2.3. - Con la memoria difensiva depositata il 17 novembre 2022 si costituiva in giudizio la società a) eccependo Controparte_2
l'inammissibilità dell'appello per essere stato depositato, a suo dire, oltre il termine semestrale, di cui all'art. 327 c.p.c., decorrente dal 10 marzo 2021, giorno della lettura del dispositivo e delle ragioni in fatto e diritto della decisione;
b) eccependo l'inammissibilità del gravame, ex artt. 348-bis e 342
c.p.c.; c) contestando, nel merito, la fondatezza dei motivi d'impugnazione, di cui richiedeva la reiezione;
d) riproponendo, ai sensi dell'art. 346 c.p.c., le
9 domande e le eccezioni, istruttorie e di merito, già formulate in primo grado, rimaste assorbite;
d) chiedendo la condanna della società appellante al pagamento delle spese e dei compensi di lite della presente fase, da distrarre in favore dell'avv. Francesco Vitobello e dell'avv. OB ST, dichiaratisi antistatari.
2.4. - Acquisito il fascicolo cartaceo d'ufficio di primo grado;
mediante il decreto del Presidente della sezione, pubblicato e comunicato il 24 settembre
2025, in riferimento alla fissata udienza di discussione, ex art. 437 c.p.c., del
21 ottobre 2025 veniva disposta, a norma degli artt. 127, comma 3, e 127-ter
c.p.c., introdotti con il d.lgs. n. 149/2022, in vigore dal giorno 1° gennaio 2023, la trattazione scritta della presente causa, cui seguiva il deposito delle note di trattazione scritta, a cura delle parti, che ivi reiteravano le conclusioni, così come rassegnate in maniera identica ai rispettivi atti introduttivi della presente fase, nonché la camera di consiglio e la pronuncia della decisione, così come da dispositivo depositato nel fascicolo elettronico del procedimento.
3. - ESAME ECCEZIONE DI TARDIVITA' DELL'AP
In via pregiudiziale, va esaminata l'eccezione d'inammissibilità del gravame, sollevata da entrambe le società appellate per la pretesa tardività del deposito del ricorso d'appello e la consequenziale pretesa violazione del termine lungo semestrale d'impugnazione, di cui al vigente art. 327 c.p.c.
Tale eccezione è infondata e deve essere disattesa, atteso che, nella fattispecie in esame, è applicabile il termine di decadenza di sei mesi dalla pubblicazione della sentenza, essendo il procedimento iniziato in primo grado successivamente al 4 luglio 2009, ai sensi dell'art. 58 L. 18 giugno 2009, n.
69.
Pertanto, essendo la gravata sentenza stata pubblicata il giorno 8 aprile
2022 ed il ricorso d'appello depositato il 9 maggio 2022, risulta del tutto evidente che, in difetto di notificazione della decisione, ai fini della decorrenza del termine breve di cui all'art. 325 c.p.c., la parte impugnante avesse rispettato il termine de quo, non potendo lo stesso, come erroneamente preteso da entrambe le società appellate, decorrere dal 10 marzo 2021, data del deposito e della pubblicazione del solo dispositivo, sfornito di qualsivoglia
10 motivazione, né avendo le parti eccipienti allegato e provato essere iniziata l'esecuzione sulla base del solo dispositivo, coerentemente all'insegnamento giurisprudenziale di legittimità, secondo il quale: “Nel rito del lavoro, il principio generale dell'impugnabilità della sentenza solo dopo che, con il deposito in cancelleria del testo della stessa, completo di dispositivo e motivazione, sia venuto a compimento il relativo procedimento di formazione, soffre la sola deroga eccezionalmente prevista dall'art. 433 c.p.c. (appello con riserva di motivi), per il caso in cui sia stata intrapresa l'esecuzione forzata sulla base del dispositivo letto in udienza.” (Cass. civ., Sez. lavoro, Ordinanza,
20/06/2022, n. 19775); “Nel rito del lavoro, la sentenza appellabile, salva la particolare ipotesi contemplata nel comma 2 dell'art. 433 c.p.c., è quella che contiene tutti gli elementi elencati nell' art. 132, comma 1, c.p.c., e che è pubblicata ai sensi dell'art. 133 c.p.c.; di conseguenza, nel caso di notificazione del solo dispositivo della sentenza, sempre che non ricorra
l'ipotesi prevista dall'art. 433, comma 2, c.p.c., non decorre il termine breve per l'impugnazione; ove, peraltro, il dispositivo non sia seguito dalla motivazione, bensì da un atto che attesti il mancato deposito della motivazione per impedimento del giudicante, l'onere di impugnazione decorre solo dalla comunicazione del mancato deposito della motivazione.” (Cass. civ., Sez. lavoro, Sentenza, 17/05/2017, n. 12372).
4. - ESAME ECCEZIONE D'INAMMISSIBILITA' EX ART. 348-BIS C.P.C.
Sempre pregiudizialmente, il gravame va scrutinato sotto il profilo della sua ulteriore ammissibilità, atteso che la difesa della società appellata,
ne eccepiva l'inammissibilità, ex art. 348-bis c.p.c., vigente Controparte_2 ratione temporis, così come introdotto dall'art. 54 D.L. 22 giugno 2012, n. 83, convertito con modificazioni dalla L. 7 agosto 2012, n. 134, in ragione di una ritenuta, non ragionevole probabilità di relativo accoglimento.
Risulta evidente che siffatta statuizione, dovendo costituire oggetto di una delibazione da compiersi alla prima udienza di trattazione, sia da ritenere ormai assorbita dalla decisione di merito.
Comunque, l'impugnazione, contrariamente a quanto eccepito da tale società appellata, non si palesava manifestamente infondata, tale cioè da
11 meritare la sanzione d'inammissibilità prevista dalla richiamata disposizione di rito, proponendo considerazioni e critiche alla prima decisione, che hanno reso indispensabile l'approfondimento necessariamente riservato alla cognizione piena di questa Corte.
5. - ESAME DEI MOTIVI DEL GRAVAME
5.1. - Con il primo motivo d'impugnazione la società appellante criticava la decisione gravata, per avere, a suo dire, il primo giudice, in violazione dell'art. 113 c.p.c., erroneamente interpretato ed applicato gli artt.
38 e 39, L. 27 luglio 1978, n. 392, che disciplinano rispettivamente il diritto di prelazione del conduttore di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione ed il consequenziale diritto di riscatto del conduttore, perché il
Tribunale avrebbe errato nel ritenere perfettamente valida ed efficace la c.d.
“denuntiatio”, versata in atti, così come inoltrata dalla società Controparte_2 mediante posta elettronica certificata, recapitata il 17 novembre 2015 alla società 2C s.p.a., cedente il ramo d'azienda alla società Parte_1
Più precisamente, la società impugnante si doleva:
a) che il giudice di prime cure avesse ritenuto correttamente formalizzata tale comunicazione, nonostante fosse stata spedita non già dall'effettiva proprietaria di tutte le unità immobiliari condotte in locazione, quale era la società Locat s.p.a., ora UniCredit Leasing s.p.a., bensì dall'utilizzatrice in leasing, società che l'aveva inoltrata alla Controparte_2 società conduttrice 2C s.p.a., alla quale, essendo subentrata la società attrice- appellante nel contratto di locazione, in forza dell'atto di cessione del ramo d'azienda del 26 aprile 2016, comunicato il 2 maggio 2016, spetterebbe il diritto di esercitare il diritto di prelazione, ai fini del legittimo esercizio del consequenziale diritto di riscatto, a seguito della ricezione di una valida ed efficace “denuntiatio”, che avrebbe dovuto inoltrarle la società proprietaria
UniCredit Leasing s.p.a.;
b) della pretesa invalidità ed inopponibilità a sé della c.d. “denuntiatio” formalizzata mediante la richiamata nota trasmessa con posta elettronica certificata il 17 novembre 2015, essendo decorso il termine ivi indicato, fissato per la stipulazione del contratto definitivo di compravendita, ritenendo che
12 dovesse esserle notificata un'ulteriore valida ed efficace comunicazione, atteso che in quella posta in essere era stato fissato il termine del 31 maggio 2016, entro il quale si sarebbe dovuto procedere alla stipulazione dell'atto pubblico di trasferimento, sottoscrizione avvenuta, di fatto, mediante l'atto notarile registrato il 3 gennaio 2017, in esecuzione, però, non del primo contratto preliminare di compravendita, oggetto della “denuntiatio” alla società 2C s.p.a, ma del secondo contratto preliminare sottoscritto il 18 luglio 2016, stipulato successivamente al subentro della società appellante nel contratto di locazione, peraltro, in favore di un soggetto acquirente diverso, rispetto alla società Varim
s.r.l., già indicata nella “denuntiatio”, qual è la società Controparte_1
[...]
c) della pretesa invalidità ed inopponibilità a sé della comunicazione de qua, nella quale era stato indicato il prezzo d'acquisto di tutti i cespiti immobiliari in ragione della complessiva somma di € 4.500.000,00, di cui €
150.000,00 da versare a titolo d'acconto all'atto della stipulazione del contratto preliminare di compravendita ed a titolo di saldo al momento della sottoscrizione dell'atto pubblico di trasferimento della proprietà, da formalizzare entro il 31 maggio 2016, in considerazione del fatto che per i medesimi cespiti immobiliari, poi, il 18 luglio 2016 veniva stipulato un secondo contratto preliminare di compravendita, con la previsione di termini di pagamento completamente modificati, sottoscritto dalla società proprietaria,
UniCredit Leasing s.p.a., e l'acquirente, società che Controparte_1
è soggetto diverso rispetto alla società Varim s.r.l., indicata quale promissaria acquirente nella “denuntiatio” del 17 novembre 2015.
5.2. - Il motivo è inammissibile, ex art. 345 c.p.c., non potendosi proporre nel giudizio d'appello domande nuove, né eccezioni nuove, che non siano rilevabili anche d'ufficio.
Orbene, essendosi la società attrice limitata ad eccepire, entro i termini di cristallizzazione del thema decidendum del primo grado del giudizio, di non avere mai ricevuto la “denuntiatio”, essendo stata, a suo dire, erroneamente recapitata il 17 novembre 2015 alla propria cedente, la società 2C s.p.a.,
13 peraltro, mediante una modalità, secondo le sue allegazioni, ritenuta viziata, perché recapitata a quest'ultima a mezzo di posta elettronica certificata e non tramite la rituale notificazione eseguita dall'Ufficiale giudiziario competente, così come previsto dalla vigente normativa di settore, la Corte rileva che le ulteriori eccezioni inerenti alla pretesa irritualità, inopponibilità ed inefficacia della richiamata, inoltrata “denuntiatio”, di cui all'art. 38 L. 392/1978, sollevate dalla società impugnante soltanto in questa fase del procedimento, così come sopra riportate nei capi sub a), b) e c) del precedente paragrafo, sono inammissibili perché nuove,
5.3. - Con il secondo motivo d'appello la società Parte_1 censurava la decisione gravata per il preteso vizio d'omessa pronuncia, in cui sarebbe incorso il giudice di primo grado, per non essersi pronunciato sulla domanda finalizzata alla qualificazione della vendita dei beni oggetto della
“denuntiatio” come “vendita cumulativa” e non quale “vendita in blocco”, come sarebbe stato erroneamente riportato nel contratto pubblico di compravendita registrato il 3 gennaio 2017, atteso che, all'atto della più volte citata nota trasmessa con posta elettronica certificata il 17 novembre 2015, non tutti i beni compravenduti erano di proprietà della società Controparte_2 appartenendo in maggior numero alla società UniCredit Leasing s.p.a., circostanza quest'ultima che avrebbe dovuto indurre il Tribunale a disporre la richiesta c.t.u. per la determinazione del prezzo di cessione dei singoli, autonomi beni, oggetto del contratto di locazione, ai fini dell'accoglimento della proposta domanda di riscatto, non essendo stato determinato nel richiamato contratto di compravendita del 3 gennaio 2017 il singolo prezzo di vendita per ognuno dei cespiti immobiliari.
5.4. - Il secondo motivo di doglianza risulta essere inammissibile, ex art. 342 c.p.c., avendo il Tribunale correttamente ritenuto assorbita la domanda attrice finalizzata alla qualificazione della vendita dei beni oggetto della
“denuntiatio” come “vendita cumulativa” e non quale “vendita in blocco”, non avendo tale motivo di critica inciso la “ratio decidendi” della decisione appellata, dovendosi ritenere passata in cosa giudicata, attesa l'omessa
14 specifica impugnazione sul punto, la seguente statuizione: “Stante
l'equivalenza tra PEC e raccomandata con ricevuta di ritorno, sancita dall'art. 48 del D.Lgs., testo coordinato, 7.3.2005, n° 82 (Codice dell'amministrazione digitale), non può dubitarsi che la locatrice CP_2 abbia correttamente adempiuto agli oneri posti a suo carico dalla
[...] normativa in materia. A fronte di tale condotta conforme agli obblighi di legge, non è stato prodotto dalla ricorrente alcun elemento atto a provare che la 2C
S.p.A. abbia riscontrato la comunicazione della locatrice, con la conseguenza che si è consolidato il diritto di quest'ultima a trattare e definire la vendita del complesso immobiliare di sua proprietà con soggetti diversi dalla conduttrice.
Né, al riguardo, vi era alcun obbligo della locatrice di rinnovare la comunicazione della propria volontà di vendita ai successivi cessionari della conduttrice, quale la ricorrente Da ciò deriva che la Parte_1 domanda da questa proposta è priva di fondamento.”
Pertanto, a fronte dell'inerzia della società conduttrice-cedente,
[...]
maturava la decadenza in capo a quest'ultima, che si riverberava anche Pt_3 nei confronti della società cessionaria-attrice-appellante, coerentemente all'insegnamento del giudice di legittimità, per il quale:
“In materia di locazione nel caso in cui il locatore comunichi al conduttore la ricezione, da parte di terzi, di una concreta offerta di acquisto dell'immobile concesso in locazione, invitandolo ad esercitare o meno il diritto di prelazione, ai sensi dell'art. 38 della legge n. 392 del 1978, e la sua comunicazione sia completa delle indicazioni relative alle condizioni contrattuali e contenga tutti gli elementi necessari per la valutazione della convenienza dell'eventuale esercizio della prelazione, anche eventualmente con riguardo al solo immobile locato, questa deve esercitarsi nel termine previsto dalla legge a pena di decadenza, e ciò anche nel caso in cui l'offerta del locatore si riferisca ad una pluralità di immobili e sia condizionata all'acquisto contestuale di tutti tali immobili laddove il conduttore ritenga che la vendita abbia natura cumulativa e non escluda quindi, la sua facoltà di
15 esercizio della prelazione stessa, in tal caso limitando, eventualmente, tale esercizio, al solo immobile locato.” (Cass. civ., Sez. III, 17/06/2016, n. 12536);
“In caso di vendita dell'immobile locato non destinato ad abitazione, il cessionario del contratto di locazione unitamente all'azienda sita in detto immobile, il quale sia subentrato all'originario conduttore dopo la inutile scadenza del termine concesso a quest'ultimo per l'esercizio del diritto di prelazione, non ha diritto ad una nuova comunicazione e ad un nuovo termine per l'esercizio dello stesso diritto, in quanto per effetto della cessione del contratto si attua una vera e propria successione a titolo particolare per atto tra vivi nel contratto stesso con la conseguenza della sostituzione del cessionario nella identica posizione di diritti ed obblighi del cedente e della opponibilità al cessionario da parte del contraente ceduto di tutte le eccezioni derivanti dal contratto, ivi compresa la decadenza già verificatasi nei confronti del cedente.” (Cass. civ., Sez. III, Sentenza, 05/03/2009, n. 5369).
5.5. - Con il terzo motivo di gravame la società impugnante lamentava il preteso vizio d'omessa pronuncia, in cui sarebbe incorso il giudice di prime cure, per non essersi pronunciato sulla domanda di risarcimento danni, che sarebbero necessariamente consequenziali alla perdita dell'indennità
d'avviamento commerciale.
5.6. - Tale motivo è inammissibile, ex art. 345 c.p.c., non potendosi proporre nel giudizio d'appello domande nuove, essendosi la società attrice limitata a richiedere in primo grado la solidale condanna dei convenuti “al risarcimento dei danni patiti e patiendi, da liquidarsi in separata sede, previa congrua provvisionale”, non riferendosi affatto al preteso danno sub specie
d'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, la cui istanza, peraltro, proposta per la priva volta in questa fase, risulta essere inammissibile anche sotto il profilo della carenza d'interesse ad agire qualificato, in capo alla società impugnante, ovvero di uno specifico pregiudizio, che, in base a regole generali, dev'essere dotato del requisito dell'attualità, del tutto carente nella fattispecie in esame, in considerazione dell'inequivocabile circostanza, per la quale la reclamata indennità maturerà ai sensi dell'art. 34 L. 392/1978 al
16 verificarsi delle condizioni ivi previste e soltanto in caso di cessazione del rapporto di locazione.
6. - CONCLUSIONI
Ne consegue, alla luce delle svolte argomentazioni ed in considerazione dell'innanzi assunta decisione, che va dichiarata l'inammissibilità dell'impugnazione.
7. - REGOLAMENTAZIONE DELLE SPESE
7.1. - Tenuto conto dell'esito complessivo della presente fase, dell'oggetto e della complessità della controversia, le spese di questo grado del giudizio vengono poste a carico della società appellante, in favore delle società appellate, in applicazione del principio della soccombenza, nella misura liquidata in dispositivo, sulla base del valore indeterminabile del disputatum (da € 52.000,01 ad € 260.000,00), delle fasi processuali eseguite e dei parametri medi di cui al D.M. 10 marzo 2014, n. 55, come modificato ed integrato dal successivo D.M. 13 agosto 2022, n. 147, con la distrazione in favore degli avvocati costituiti delle società appellate, dichiaratisi antistatari.
7.2. - La declaratoria d'inammissibilità dei tre motivi d'appello costituisce il presupposto, del quale si dà atto con la presente sentenza, per il pagamento, a carico della società dell'ulteriore importo Parte_1
a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, come introdotto dall'art. 1, comma 17, L. 24 dicembre 2012, n. 228.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Napoli, IV Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto dalla società Parte_1 avverso la sentenza n. 2345/2021 del Tribunale di Napoli, pubblicata il giorno
08.04.2022, così provvede:
1) dichiara l'inammissibilità dell'appello;
2) condanna la società in persona del legale Parte_1 rappresentante pro tempore, alla rifusione, in favore della società
[...]
in persona del legale rappresentante pro tempore, Controparte_1 delle spese processuali del presente grado del giudizio, che liquida nella
17 complessiva somma di € 14.317,00, a titolo di compensi, oltre al rimborso forfettario in ragione del 15% sui compensi detti, al contributo per la CPA ed all'IVA, come per legge, con distrazione in favore dell'avv. MA SC, dichiaratosi antistatario;

3) condanna la società in persona del legale Parte_1 rappresentante pro tempore, alla rifusione, in favore della società
[...]
, in persona del liquidatore pro tempore, delle spese Controparte_2 processuali del presente grado del giudizio, che liquida nella complessiva somma di € 14.317,00, a titolo di compensi, oltre al rimborso forfettario in ragione del 15% sui compensi detti, al contributo per la CPA ed all'IVA, come per legge, con distrazione in favore dell'avv. Francesco Vitobello e dell'avv.
OB ST, dichiaratisi antistatari;

4) dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte della società in persona del legale rappresentante pro Parte_1 tempore, dell'ulteriore importo del contributo unificato, pari a quello dovuto per l'impugnazione.
Così deciso, nella camera di consiglio della IV Sezione Civile della
Corte di Appello di Napoli, in data 21 ottobre 2025.
Il Giudice ausiliario estensore Il Presidente
avv. Massimo Vincenzo Rizzi dr.ssa Rosanna De Rosa
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