REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SEZIONE QUARTA CIVILE
composta dai magistrati dott. Giuseppe Staglianò presidente dott.ssa Giovanna Schipani consigliere rel.
dott.ssa Matilde Carpinella consigliere riunita in camera di consiglio, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 1439/2022 R.G.A.C.C., trattenuta in decisione all'odierna udienza del 22.5.2025 e vertente tra
TRA
, c.f. Parte_1 C.F._1
, c.f. Parte_2 C.F._2 rappresentati e difesi dall'avv.to Pierpaolo Lucchese, come da procure in calce all'atto di appello
APPELLANTI
E
, c.f. CP_1 C.F._3
rappresentata e difesa dagli avv.ti Francesco Rea e Gian Luca De Angelis, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta in grado di appello
APPELLATA
MOTIVI DELLA DECISIONE
La controversia ha ad oggetto la ormai nota questione concernente l'alienazione del diritto di superficie di beni immobili di edilizia economica e popolare a prezzo diverso dal prezzo pagina 1 di 9 massimo di cessione, in relazione alla quale l'acquirente, e il garante nel Parte_1
contratto di mutuo, hanno convenuto in giudizio, innanzi al tribunale di Roma, Parte_2
l'alienante chiedendo di accertare e dichiarare la nullità parziale del contratto di CP_1
compravendita del 26.11.2009 nella parte relativa alla determinazione del prezzo, con condanna della convenuta alla restituzione dell'importo versato in eccesso rispetto al prezzo vincolato.
***
Si è costituita deducendo che aveva presentato, nel dicembre 2019, la CP_1
domanda di affrancazione, poi depositata con la memoria ex art. 183 comma 6 n. 2 c.p.c.
***
Il tribunale con sentenza n. 14292/2021, R.G. n. 46404/2019, pubblicata in data 10.9.2021, ha così deciso:
‹‹1. Dichiara la nullità dell'art. 5 del contratto di compravendita immobiliare stipulato tra le parti in data
26.11.2009 a rogito del notaio , stipulato in DO ON (repertorio n. 62735, Persona_1 raccolta n. 23049) limitatamente alla parte in cui determina il prezzo in misura superiore al prezzo massimo di cessione con sostituzione con il prezzo legale;

2. Dichiara improseguibile l'azione di ripetizione di indebito esercitata dagli attori;

3. Condanna la convenuta a rifondere agli attori le spese di lite, che si liquidano in complessivi € CP_1
2.596,70 oltre ad iva e cpa come per legge.››.
***
Hanno proposto appello i signori i quali hanno chiesto alla Corte di accogliere le Pt_1
seguenti conclusioni:
‹‹A) in via preliminare, laddove si dovesse ritenere eventualmente applicabile anche alla presente fattispecie l'art. 25 undecies, L. n. 136/2018, ritenuta la rilevanza e non manifesta infondatezza della questione di legittimità costituzionale, per tutti i motivi di cui in narrativa, sospendere il presente giudizio e rimettere gli atti alla Corte
Costituzionale;
B) nel merito, in parziale riforma dell'impugnata sentenza n. 14292/2021, pubblicata il 10.9.2021, nel procedimento iscritto al RG n. 46404/2019, non notificata, ed emessa dal Tribunale Ordinario di Roma, dal
Giudice Dott. Antonio Perinelli:
“ 1. in via preliminare e principale: accertare e dichiarare la nullità parziale del contratto di compravendita stipulato tra le parti in causa ex artt. 1418 e 1419 co. 2 c.c. in relazione alla clausola con cui le parti hanno concordato il prezzo di vendita, con conseguente sostituzione automatica ex art. 1339 c.c. del prezzo originariamente convenuto tra le parti e, per l'effetto, condannare parte convenuta alla restituzione della differenza tra il prezzo originariamente convenuto e il prezzo massimo statuito ex lege, in favore degli attori, in misura non inferiore ad € 65.000,00 con interessi e rivalutazione monetaria dalla data della compravendita e fino al soddisfo, in quanto indebitamente pagato in eccesso rispetto al prezzo calcolato “ex lege”;
pagina 2 di 9 2. in subordine: accertare e dichiarare la nullità parziale del contratto di compravendita stipulato tra le parti in causa ex artt. 1418 e 1419 co. 2 c.c. in relazione alla clausola con cui le parti hanno concordato il prezzo di vendita, con conseguente sostituzione automatica ex art. 1339 c.c. del prezzo originariamente convenuto tra le parti e, per l'effetto, condannare parte convenuta al pagamento in favore dei convenuti delle somme necessarie per ottenere l'affrancazione maggiorate delle spese per avvalersi di un tecnico, con liquidazione da effettuarsi anche in via equitativa.
3 .in ogni caso: accertare e dichiarare la nullità parziale del contratto di compravendita stipulato tra le parti in causa ex artt. 1418 e 1419 co. 2 c.c. in relazione alla clausola con cui le parti hanno concordato il prezzo di vendita, con conseguente sostituzione automatica ex art. 1339 c.c. del prezzo originariamente convenuto tra le parti e, per l'effetto, condannare parte convenuta al risarcimento dei danni in favore degli odierni attori, in ragione della inalienabilità dell'immobile in misura non inferiore ad € 45.000,00 con interessi e rivalutazione monetaria dalla data della compravendita e fino al soddisfo, salvo migliore quantificazione in corso di giudizio.
Con vittoria di spese, competenze ed onorari, come per legge››.
***
Si è costituita in giudizio, in data 10.6.2022, l'appellata, chiedendo il rigetto dell'appello e la condanna di parte appellante alla integrale refusione delle spese di lite del presente giudizio.
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All'udienza del 30.6.2022, la Corte ha rinviato la causa per la precisazione delle conclusioni.
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Dopo un rinvio d'ufficio, con decreto dell'11/14.4.2025 è stata confermata la già fissata udienza del 15.5.2025 ed è stata disposta la discussione orale ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., con termine fino a 15 giorni prima dell'udienza per note conclusionali.
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I procuratori delle parti hanno tempestivamente depositato le note in data 29 e 30 aprile 2025
e, a seguito di rinvio, all'odierna udienza hanno discusso oralmente la causa, concludendo come da verbale.
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Preliminarmente, deve darsi atto che l'appellata ha allegato alle note conclusionali l'atto di rimozione dei vincoli del prezzo massimo di cessione, autenticato nelle firme dal notaio il 13.2.2025, registrato in data 24.2.2025, al n. 1476, serie 1T, di cui si Persona_1
dirà appresso.
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Ciò detto, il primo motivo è così rubricato:
‹‹VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE NONCHÉ MANCANZA/APPARENZA DELLA MOTIVAZIONE IN PUNTO DI
APPLICABILITÀ DELL'ART. 25 UNDECIES L. N. 136/2018 E DI PRESUNTA IMPROSEGUIBILITÀ DELLA DOMANDA DI
pagina 3 di 9 RIPETIZIONE (CON CONTESTUALE VIOLAZIONE DELL'ART. 132 C.P.C. E DELL'ART. 118, DISP. ATT. C.P.C.);
ERRONEA VALUTAZIONE DEI FATTI DI CAUSA, DELLE PROVE DOCUMENTALI, CON VIOLAZIONE DELL'ART. 2697
C.C. E DELL'ART. 115 C.P.C.) - QUESTIONE DI LEGITTIMITÀ COSTITUZIONALE››.
Sostiene parte appellante che, diversamente da quanto ritenuto dal tribunale in violazione dell'art. 115 c.p.c., con conseguente vizio di motivazione e violazione degli artt. 132 c.p.c. e
118 disp. att. c.p.c., la normativa sopravvenuta non sarebbe idonea a incidere sulla domanda azionata dai signori in quanto poteva applicarsi, secondo un'interpretazione Pt_1 costituzionalmente orientata, soltanto a fattispecie perfezionatesi dopo l'entrata in vigore della legge stessa;
la lettura fornita dal primo giudice sarebbe incostituzionale, per le ragioni diffusamente spiegate nell'atto di impugnazione, sicché la sentenza dovrebbe essere riformata e, in subordine, ove si ritenesse potenzialmente applicabile anche al caso di specie l'art. 25 undecies L. n. 136/2018, il presente giudizio dovrebbe essere sospeso, con rimessione degli atti alla Corte costituzionale.
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Il secondo motivo è così rubricato:
‹‹IN VIA SUBORDINATA: VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DELL'ART. 25 UNDECIES L. N. 136/2018 NONCHÉ
MANCANZA E/O APPARENZA DELLA MOTIVAZIONE IN PUNTO DI MANCATA SOSPENSIONE DEL GIUDIZIO
(OVVERO DI RINVIO DI UDIENZA) SINO ALL'ESITO DEL PROCEDIMENTO DI AFFRANCAZIONE (VIOLAZIONE
DELL'ART. 132 C.P.C. E DELL'ART. 118, DISP. ATT. C.P.C.); ERRONEA VALUTAZIONE DEI FATTI DI CAUSA, DELLE
PROVE DOCUMENTALI, E DEGLI ATTI DI CAUSA (VIOLAZIONE DELL'ART. 115 C.P.C. E DELL'ART. 2697 C.C.)››.
Sostiene parte appellante che, ferma l'inapplicabilità dell'art. 25 undecies L. n. 136/2018, il giudizio dovrebbe essere sospeso in attesa dell'esito del procedimento di affrancazione, oppure dovrebbe essere disposto un rinvio dell'udienza, essendo agli atti la mera domanda di affrancazione presentata dall'appellata.
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Il terzo motivo è così rubricato:
‹‹OMESSA PRONUNCIA SULLA DOMANDA DI RISARCIMENTO DANNI DA INALIENABILITÀ DELL'IMMOBILE
(VIOLAZIONE DELL'ART. 115 C.P.C.), APPELLANTI IN SEDE DI PRIMA MEMORIA EX ART. 183 CP_2
C.P.C., A SEGUITO DELLE DIFESE AVVERSARIE››.
Sostiene parte appellante che il tribunale, in violazione dell'art. 115 c.p.c., avrebbe omesso l'esame della domanda di condanna della al pagamento delle somme necessarie per CP_1 ottenere l'affrancazione, maggiorate delle spese per avvalersi di un tecnico, e al risarcimento dei danni derivanti dall'inalienabilità dell'immobile nel periodo tra la data di acquisto e la data di possibile affrancazione del bene, ovvero, in alternativa, dalla data di iscrizione a ruolo della pagina 4 di 9 causa (2019), per un ammontare non inferiore a € 45.000.00, formulata dagli attori con la memoria ex art. 183 comma 6 n. 1 c.p.c., alla luce delle deduzioni svolte dalla convenuta.
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I primi due motivi di gravame devono essere disattesi per un duplice ordine di ragioni.
In primo luogo, parte appellante prescinde totalmente dal fatto che, con sentenza n. 210/2021 del 22.9.2021-5.11.2021, la Corte costituzionale ha così provveduto:
‹‹1) dichiara inammissibile la questione di legittimità costituzionale dell'art. 25-undecies del decreto-legge 23 ottobre 2018, n. 119 (Disposizioni urgenti in materia fiscale e finanziaria), convertito, con modificazioni, in legge
17 dicembre 2018, n. 136, e dell'art. 31, commi 49-bis, 49-ter e 49-quater, della legge 23 dicembre 1998, n. 448
(Misure di finanza pubblica per la stabilizzazione e lo sviluppo), come modificato dal citato art. 25-undecies del d.l. n. 119 del 2018, sollevata, in riferimento alla «normativa comunitaria relativa al divieto di "aiuti di Stato"», dall'Arbitro unico di Roma con l'ordinanza indicata in epigrafe;

2) dichiara non fondate le questioni di legittimità costituzionale dell'art. 25-undecies del d.l. n. 119 del 2018, come convertito, e dell'art. 31, commi 49-bis, 49-ter e 49-quater, della legge n. 448 del 1998, come modificato dal citato art. 25-undecies del d.l. n. 119 del 2018, sollevate, in riferimento agli artt. 3, 24, 42, 47, secondo comma, 77, secondo comma, 101, 102, 104, 111 e 117, primo comma, della Costituzione, quest'ultimo in relazione all'art. 6 della Convenzione per la salvaguardia dei diritti dell'uomo e delle libertà fondamentali (CEDU), firmata a Roma il 4 novembre 1950, ratificata e resa esecutiva con legge 4 agosto 1955, n. 848, nonché all'art. 1
del Protocollo addizionale alla CEDU, firmato a Parigi il 20 marzo 1952, dall'Arbitro unico di Roma con l'ordinanza indicata in epigrafe››.
Nel rinviare a quanto affermato dal giudice delle leggi, è evidente come tutti i profili di incostituzionalità allegati e illustrati nell'atto di impugnazione siano superati per effetto della suddetta pronuncia.
Conseguentemente, vengono meno anche i presupposti per rimettere gli atti alla Corte costituzionale, come richiesto dagli appellanti.
È ormai pacifico, quindi, che la novella legislativa trova applicazione anche in relazione agli atti di cessione avvenuti anteriormente alla data di entrata in vigore dell'art. 5, comma 3-bis, del d.l. n. 70 del 2011 (13 luglio 2011) e che la facoltà di affrancazione è stata estesa a tutti gli interessati, anche se non più titolari di diritti reali sul bene immobile (Cass. S.U. n.
21348/2022, che richiama Corte costituzionale n. 210 del 2021).
In secondo luogo, la controversia deve essere decisa alla luce dell'intervenuto atto di affrancazione, stipulato tra e la signora (allegato, come già detto, alle Parte_3 CP_1 note conclusionali da quest'ultima depositate).
L'atto è stato stipulato a seguito dell'istanza presentata dalla predetta il 23.12.2019 e ha comportato la rimozione dell'obbligo convenzionale del prezzo massimo di cessione pagina 5 di 9 relativamente alle porzioni immobiliari site in Roma, località Castel Giubileo, via Serra dei
Conti n. 68, oggetto di causa.
Pertanto, anche la doglianza concernente l'invocata sospensione del giudizio in attesa della conclusione della procedura di affrancazione è superata dal deposito della convenzione.
Ricapitolando, come affermato dalla Suprema Corte (cfr. Cass. n. 14528/2024):
- l'art. 25 undecies del d.l. n. 119/2018, che ha, tra l'altro, sostituito l'art. 31, comma 49 bis, della legge n. 448/1998, ha esteso la facoltà di richiedere l'affrancazione a tutti gli interessati, anche se non più titolari di diritti reali sul bene immobile (ivi compresi i venditori);
- la Corte costituzionale, con la sentenza n. 210/2021, ha dichiarato non fondate le questioni di legittimità costituzionale sollevate dall'Arbitro unico di Roma;

- il comma 49-quater del citato art. 31, come introdotto dal d.l. n. 119/2018, ha stabilito:
a) che, in pendenza della rimozione dei vincoli, il contratto di trasferimento dell'immobile non produce effetti limitatamente alla differenza tra il prezzo convenuto e il prezzo vincolato;
b) che l'eventuale pretesa di rimborso della predetta differenza, a qualunque titolo richiesto, si estingue con la rimozione dei vincoli, che comporta altresì la rimozione di qualsiasi vincolo di natura soggettiva;

- il vincolo del prezzo massimo di cessione, qualora non sia intervenuta la convenzione di rimozione, ex art. 31, comma 49-bis, della legge n. 448/1998, segue il bene, a titolo di onere reale, in tutti i successivi passaggi di proprietà ed è eliminato soltanto per effetto di apposita convenzione ad hoc, da redigere in forma pubblica e soggetta a trascrizione;

- la procedura di affrancazione finalizzata all'eliminazione del vincolo di prezzo per i successivi acquirenti degli immobili di edilizia residenziale pubblica è consentita anche in relazione agli atti di cessione avvenuti anteriormente alla data di entrata in vigore dell'art. 5, comma 3-bis, del d.l. n. 70/2011 (13 luglio 2011) e può essere attivata da tutti gli interessati, compresi gli alienanti;

- una volta presentata l'istanza di affrancazione, il contratto di trasferimento non può produrre, nelle more, effetti limitatamente alla differenza tra il prezzo convenuto e il prezzo vincolato;

- all'esito dell'adozione del provvedimento di affrancazione e del successivo atto di affrancazione, il diritto della controparte di pretendere la differenza del prezzo di cessione deve ritenersi estinto e, dunque, non esigibile;

pagina 6 di 9 - in tal caso, va dichiarata la cessazione della materia del contendere alla stregua dell'estinzione e della conseguente inesigibilità del diritto di pretendere la ripetizione del prezzo eccedente.
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In ossequio a siffatto insegnamento, poiché la stipula dell'atto di affrancazione è intervenuta dopo la sentenza di primo grado, l'impugnata sentenza deve essere riformata e va dichiarata la cessazione della materia del contendere in conseguenza della sopravvenuta estinzione del diritto di e a pretendere la ripetizione della differenza tra prezzo di Parte_1 Parte_2
mercato pagato e prezzo massimo di cessione.
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Quanto al terzo motivo, osserva la Corte che, se è vero che il tribunale non si è pronunciato sulla domanda risarcitoria articolata dagli attori, è anche vero che detta domanda era inammissibile.
La convenuta, infatti, si è costituita in data 23.10.2019 e ha eccepito la nullità della citazione introduttiva del giudizio ai sensi dell'art. 164 c.p.c., in ragione del mancato rispetto del termine a comparire di cui all'art. 163 bis c.p.c. e a causa della assenza dell'avvertimento di cui all'art. 163 n. 7 c.p.c.
Alla prima udienza del 13.11.2019, il giudice ha concesso termine sino al 31.12.2019 per regolarizzare la costituzione e ha rinviato all'udienza del 29.1.2020.
Con “Memoria difensiva integrativa ex art. 164, comma 3, c.p.c.”, depositata in data
20.12.2019, la convenuta ha dedotto, fra l'altro, che la legge n. 136/2018, che aveva convertito il d.l. n. 119/2018, aveva apportato modifiche alla legge n. 448/1998, riformulando il comma 49-bis dell'art. 31 e introducendo il comma 49-quater, con cui si prevedeva la possibilità di rimuovere il vincolo del prezzo massimo di cessione mediante la procedura di affrancazione;
ha quindi eccepito l'improcedibilità della domanda di ripetizione di indebito, affermando che nel dicembre 2019 la medesima aveva presentato l'istanza di affrancazione.
Alla già fissata udienza del 29.1.2020 il procuratore di parte attrice non ha proposto alcuna nuova domanda, essendosi limitato, al pari del procuratore di parte convenuta, a contestare le avverse deduzioni e a chiedere la concessione dei termini ex art. 183 comma 6 c.p.c.
Soltanto con la prima memoria ex art. 183 comma 6 c.p.c., “alla luce delle deduzioni svolte da controparte in sede di costituzione” (cfr. pag. 16 dell'atto di appello), parte attrice ha formulato in via subordinata la domanda di condanna della al pagamento delle somme CP_1
pagina 7 di 9 necessarie per ottenere l'affrancazione, maggiorate delle spese per avvalersi di un tecnico, e, in ogni caso, al risarcimento dei danni derivanti dall'inalienabilità dell'immobile.
La domanda è tardiva.
Infatti, come affermato dalla Suprema Corte, la memoria di cui all'art. 183, comma 6, n. 1,
c.p.c. (nel testo previgente) consente all'attore di precisare e modificare le domande "già proposte", ma non di proporre le domande e le eccezioni che siano conseguenza della domanda riconvenzionale o delle eccezioni formulate dal convenuto, le quali vanno, invece, presentate, a pena di decadenza, entro la prima udienza di trattazione (Cass. n. 30745/2019;
Cass. n. 8847/2025).
Ne consegue che, essendo la domanda inammissibile, in quanto tardivamente proposta, per giurisprudenza pacifica, il giudice non aveva l'obbligo di pronunciarsi nel merito (tra le tante
Cass. n. 24445 del 02/12/2010; Cass. n. 22784 del 25/09/2018; Cass. n. 20363 del
16/07/2021).
Il motivo deve, pertanto, essere respinto.
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La riforma della sentenza di primo grado determina la caducazione "ex lege" della statuizione sulle spese e il correlativo dovere, per il giudice d'appello, di provvedere d'ufficio a un nuovo regolamento delle stesse.
Tale pronuncia, secondo il principio della globalità del giudizio sulle spese, deve avvenire con riferimento all'intero processo e all'esito finale della lite.
In caso di riforma della decisione, il giudice dell'impugnazione, investito ai sensi dell'art. 336
c.p.c. anche della liquidazione delle spese del grado precedente, deve applicare la disciplina vigente al momento della sentenza d'appello, atteso che l'accezione omnicomprensiva di
"compenso" evoca la nozione di un corrispettivo unitario per l'opera prestata nella sua interezza (Cass. n. 8884/2024; Cass. n. 19989 del 13/07/2021).
In base al sopra richiamato insegnamento della Suprema Corte (Cass. n. 14528/2024), le spese e i compensi di lite devono essere regolati secondo il criterio della soccombenza virtuale o potenziale.
Il valore della causa è quello corrispondente alla richiesta differenza tra il prezzo originariamente convenuto e il prezzo massimo di cessione (in misura non inferiore a €
65.000,00) e alla domanda risarcitoria (in misura non inferiore a € 45.000,00), e non quello corrispondente al costo di affrancazione, come invece ritenuto dal primo giudice.
pagina 8 di 9 Al riguardo, va detto che, l'istanza di affrancazione è stata presentata il 23.12.2019, dopo la notifica dell'atto di citazione in primo grado (24.9.2019) e che l'affrancazione si è perfezionata in data 13.2.2025.
Gli attori hanno quindi correttamente instaurato il giudizio di primo grado quando ancora l'istanza non era stata presentata e, pur a fronte della novella legislativa, sono risultati comunque vittoriosi, avendo ottenuto la declaratoria di nullità della clausola che determinava il prezzo.
I medesimi hanno però proposto l'appello (in data 10.3.2022) sulla base di argomentazioni manifestamente infondate, senza tener conto, come si è visto, della sentenza della Corte costituzionale n. 210/2021 del 22.9.2021-5.11.2021 e riproponendo una domanda risarcitoria inammissibile per tardività, sicché sarebbero risultati soccombenti, a prescindere dall'affrancazione.
Ne consegue che ricorrono i presupposti per compensare le spese di entrambi i gradi di giudizio.


P.Q.M.

la Corte, definitivamente pronunciando sull'appello proposto avverso la sentenza del tribunale di Roma n. 14292/2021, R.G. n. 46404/2019, pubblicata in data 10.9.2021, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
1) in riforma dell'impugnata sentenza, dichiara la cessazione della materia del contendere in conseguenza della sopravvenuta estinzione del diritto di e Parte_1 Pt_2
pretendere la ripetizione della differenza tra prezzo di mercato pagato e prezzo
[...]
massimo di cessione;

2) compensa tra le parti le spese del doppio grado di giudizio.
Roma, 22.5.2025
Il Consigliere est. Il Presidente
Giovanna Schipani Giuseppe Staglianò
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