Repubblica Italiana
In nome del popolo italiano
La Corte di appello di Napoli, sesta sezione civile, così composta:
dr.ssa Assunta d'Amore presidente dr. Giorgio Sensale consigliere relatore dr. Francesco Notaro consigliere ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile n. 2711/2020 R.G. di appello contro la sentenza del Tribunale
di Napoli n. 11080/2019 del 22 novembre 2019
t r a la (C.F. ), in persona dell'amministratore unico e Parte_1 P.IVA_1
legale rappresentante pro tempore rappresentata e difesa Parte_2
dall'avvocato Vincenzo d'Errico (con studio in Maddaloni alla Via Guglielmo
Marconi, Palazzo Corbo, n. 62, e domicilio digitale 1
Email_1
e
(nato a [...] il [...]; ), CP_1 C.F._1
rappresentato e difeso dagli avvocati Carmela Romano e Stefano Russo (con studio in Napoli alla via Piave, n. 7, e domicilio digitale
Email_2
Conclusioni
Il difensore dell'appellante concludeva riportandosi all'atto di Parte_1
appello e chiedendo che le domande di fossero dichiarate CP_1
inammissibili, improponibili, improcedibili o infondate, e che le spese di lite fossero attribuite in suo favore. A fini istruttori insisteva per l'ispezione giudiziale presso i locali di proprietà di , nel seminterrato sito in CP_1
OL alla Via Matteotti n. 15, per verificare l'impossibilità fisica di rimuovere i beni ivi allocati di proprietà della propria assistita. L'appellato concludeva riportandosi alle proprie note e agli CP_1
scritti difensivi depositati, chiedendo e insistendo per il rigetto dell'appello.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
§ I. Il giudizio di primo grado.
Con ricorso ex art 447 c.p.c. depositato il 12 febbraio 2016 CP_1
esponeva che:
− il 4 maggio 2004 aveva locato alla a uso diverso Parte_3
dall'abitazione un immobile sito in OL alla Via Matteotti n. 15, per il canone mensile di € 1.050,00 poi aumentato ad € 1.200,00, per la durata di anni 6 + 6;
− il 20 maggio 2004 la società conduttrice gli aveva comunicato di avere sublocato il cespite alla (sublocazione autorizzata in base al Parte_1
contratto e poi espressamente accettata);
− il 4 maggio 2011 il contratto di locazione si era rinnovato fino al 3 maggio
Parte_4 2
[...] aveva comunicato il proprio recesso, senza che, però, né essa né la sub-
conduttrice rilasciassero l'immobile; Parte_1
− a partire da agosto del 2010 né la conduttrice né la sub-conduttrice avevano pagato i canoni di locazione, per cui, dopo aver ottenuto un primo decreto ingiuntivo ai danni della per canoni insoluti Parte_3
fino a marzo 2013 (decreto oggetto di opposizione), egli aveva iniziato due procedimenti di sfratto per morosità contro la conduttrice e Parte_3
contro la sub-conduttrice (ancora in corso alla data del ricorso), Parte_1
con la richiesta di condanna al rilascio dell'immobile e al pagamento dei canoni da aprile del 2013;
− in tali giudizi la aveva ammesso di occupare l'immobile locato con Pt_1
propri macchinari, ma aveva eccepito l'inefficacia del contratto di sublocazione, perché sottoposto a una condizione sospensiva non verificatasi, ossia l'apertura delle attività commerciali da iniziare nel complesso denominato “Cinema Mediterraneo”;
− la continuava a occupare l'immobile senza corrispondere nulla Parte_1
ed era in mala fede, essendo il suo rappresentante legale ( Parte_2
il coniuge della liquidatrice della (società ormai
[...] Parte_3
cancellata dal registro delle imprese).
Ciò premesso, chiedeva al Tribunale di Napoli l'accoglimento CP_1
delle seguenti conclusioni:
a) (…) dare atto della negligenza e malafede della che seguita ad occupare Parte_1
i locali del deducente senza corrispondere alcunché e addirittura pretendendo la
richiesta di autorizzazioni condominiali e comunali che la deducente non è tenuta a
promuovere, ciò proprio a dire della che nega col deducente alcun vincolo Parte_1
contrattuale;
b) dissimulare – in subordine – il contratto di sublocazione in quanto teso a far
apparire una locazione tra e il deducente sig. laddove la convenzione Pt_3 CP_1 3 locatizia sussiste tra il medesimo e la – proprietaria dei beni che occupano i Pt_1
locali;
c) in via alternativa gradata dichiarare nulla la condizione apposta al contratto di
sublocazione per contrarietà – occorrendo virtuale – al principio del neminem laedere
ed agli articoli 1571 e 1587 cc in materia di locazione oltre che in quanto volto ad
eludere l'art. 2764 cc;

d) per effetto dell'accoglimento delle domande di cui sopra condannare nel merito la
in persona del l.r.p.t., al pagamento di euro 40.800,00, oltre interessi Parte_1
moratori a titolo di corrispettivo – o in ogni caso a titolo di arricchimento
ingiustificato conseguito per il periodo che corre da aprile 2013 a febbraio 2016 nonché
fino alla data in cui il sig. riacquisterà la disponibilità dell'immobile; CP_1
e) condannare in via ulteriormente gradata la , in persona del l.r.p.t., a pagare Parte_1
un equo indennizzo per l'occupazione dei locali di proprietà del deducente sig. CP_1
, in favore del medesimo, quantificando l'importo in misura maggiore o minore
[...] di euro 1.200,00 che è pari al canone che il deducente avrebbe dovuto incassare
mensilmente e ciò fino alla data in cui il sig. riacquisterà la disponibilità CP_1
dell'immobile;
f) Riserva in ogni caso di agire nei confronti di per i periodi precedenti”. Parte_1
Il 2 novembre 2016 si costituivano in giudizio la ed , Parte_1 CP_2
nella qualità di liquidatrice della cessata società (qualità con la Parte_3
quale era stata citata in giudizio dal ricorrente, mediante la notificazione del ricorso e del decreto di fissazione dell'udienza), per eccepire l'improcedibilità
della domanda perché non preceduta dal tentativo di mediazione,
l'inammissibilità della azione ex art 2041 c.c. per carenza di residualità e per violazione del ne bis in idem, e nel merito l'infondatezza della domanda, di cui chiedevano il rigetto, con la condanna del ricorrente al risarcimento ex art 96
c.p.c. e vittoria di spese con attribuzione. A sostegno delle proprie difese esponevano quanto segue:
- la si era determinata a sublocare l'immobile condotto in Parte_1 4 locazione dalla in prospettiva di esercitarvi l'attività di Parte_3
produzione e commercio all'ingrosso e al dettaglio di birra artigianale e ciò primariamente a beneficio delle numerose attività che avrebbero dovuto essere svolte dalla stessa nel complesso edilizio Parte_3
denominato “Ex Cinema Mediterraneo” (articolato su quattro livelli di oltre

5.000 metri quadrati e ubicato proprio dirimpetto al locale di proprietà di
, da destinare, nelle intenzioni delle società proprietarie CP_1
( e General Invest Sud S.r.l.) a centro polifunzionale (albergo, Parte_3
cinema, teatro, discoteca, bar, ristorante, sala bingo, beauty farm, ecc.);
- avuta la consegna anticipata dell'immobile in virtù dell'articolo 11 del contratto di sublocazione stipulato con la società in data 10 Parte_3
maggio 2004, la vi aveva allocato un impianto industriale di Parte_1
produzione di birra artigianale realizzato anche grazie a un'agevolazione finanziaria concessale dalla società Sviluppo Italia S.p.A., collegato al complesso edilizio denominato “Ex Cinema Mediterraneo” attraverso un complesso sistema di condutture e tubazioni realizzate sotto terra;

- la condizione sospensiva non si era verificata poiché la
[...]
Controparte_3
proprio
[...]
nell'anno 2004 aveva decretato l'annullamento delle concessioni edilizie in sanatoria concesse dal per la ristrutturazione del Controparte_4
complesso edilizio denominato “Ex Cinema Mediterraneo”, cui era seguito,
nel 2005, il sequestro dell'immobile disposto dalla Polizia Municipale;

- dopo l'annullamento del decreto anzidetto, da parte del TAR Campania
(con sentenza n. 4338/2005 del 21 marzo 2005), solo nel 2009 il comune di
OL aveva rilasciato un nuovo permesso in sanatoria, per cui nel 2010
l'immobile era stato dissequestrato;

- la in ossequio all'art. 11 del contratto di locazione, aveva Parte_3
continuato a pagare il canone fino al mese di luglio del 2010 (pur senza 5 svolgere alcuna attività nell'immobile locato), e ciò nella speranza di poter riprendere il progetto imprenditoriale ma poi, anche a causa dei numerosi atti vandalici subiti dal complesso edilizio nel corso degli anni di fermo e della carenza di liquidità dovuta alla crisi del sistema bancario e creditizio, aveva dovuto definitivamente rinunciarvi, comunicando al locatore di recedere dal rapporto di locazione con lettera del 4 ottobre
2012, cui faceva seguito, come detto, lo scioglimento anche del rapporto di sublocazione;

- la dopo la risoluzione del rapporto, aveva più volte Parte_1
comunicato a di voler rimuovere dai locali oggetto della CP_1
locazione tutti i beni mobili di sua proprietà, al contempo chiedendogli di munirsi dell'autorizzazione del ad allargare CP_5
temporaneamente il vano d'ingresso dell'immobile sì da consentire la fuoriuscita dei grossi macchinari ivi presenti, al pari dell'autorizzazione temporanea che era stata concessa quando i medesimi beni erano stati trasportati all'interno;
- il accampando pretesti (come quando, nella lettera raccomandata CP_1
del 14 gennaio 2015, aveva dichiarato d'ignorare che la fosse Pt_1
proprietaria dei beni rivendicati), si era sempre rifiutato di munirsi dell'anzidetta autorizzazione, così impedendo alla di Parte_1
rimuovere dai locali i beni mobili di sua proprietà (oggetto di privilegio speciale in favore della Sviluppo Italia S.p.A. 2 agosto 2004); Parte_5
- il aveva promosso un primo procedimento di sfratto per morosità CP_1
nei confronti delle due società, ancora in corso per il giudizio di merito,
nel quale la aveva fatto rilevare l'inefficacia della sublocazione Parte_1
per il mancato avveramento della condizione sospensiva (a mente della quale «L'efficacia del presente contratto di sublocazione è subordinata al
verificarsi della seguente condizione: inizio delle attività commerciali da parte
della società previste nel complesso edilizio detto “Cinema Parte_3 6
Mediterraneo” di proprietà delle società e General Invest Sud Srl. Parte_6
Conseguentemente, la società comincerà a versare il canone della Parte_1
sublocazione solo allorquando potrà essere concretamente avviata l'attività di
produzione della birra artigianale a beneficio delle attività commerciali svolte
dalla nel richiamato complesso edilizio e ciò anche a prescindere Parte_3
dall'anticipata consegna dell'immobile il cui canone di locazione resta ad
esclusivo carico del subconduttore nei confronti del locatore fino al verificarsi
della condizione sospensiva di cui sopra»), nonché lo scioglimento consensuale del rapporto di locazione per il mancato avvio delle attività
commerciali nel complesso edilizio dirimpettaio denominato “Ex Cinema
Mediterraneo”, mentre lo stesso contratto di sublocazione, sebbene inefficace, era stato formalmente sciolto il 1° dicembre 2012;
- infine, a seguito di ordinanza del 29 gennaio 2015 di rigetto dell'istanza di rilascio dell'immobile, il aveva promosso un secondo CP_1 procedimento di sfratto per morosità questa volta solo nei confronti della società (R.G. 21370/2015, definito con ordinanza di rilascio Parte_3
provvisorio ex art. 665 c.p.c.), pendente nel merito (21576/2015 R.G.),
mentre la aveva proposto opposizione all'esecuzione per Parte_1
rilascio intrapresa dal locatore ai danni della ottenendo la Parte_3
sospensione dell'esecuzione.
Avuto esito negativo sia il tentativo di mediazione obbligatoria intentata dal ricorrente che quello di conciliazione ex art. 185 bis c.p.c., e acquisita l'attestazione di definitività delle sentenze del Tribunale di Napoli n. 2714 e n. 2715 del 2017, il Tribunale di Napoli, in persona del giudice unico designato, mutato il rito (da speciale a ordinario), con sentenza del 22
novembre 2019 statuiva come segue: 1) In accoglimento delle domande di cui ai
capi D ) ed E) del ricorso introduttivo condanna per le causali di cui in motivazione
al pagamento in favore di di € 80.000/00 Parte_1 CP_1
(ottantamila/00), dichiarando assorbite le ulteriori domande di cui al ricorso 7 introduttivo; 2) Rigetta la domanda di risarcimento del danno ex art 96 cpc avanzata
dalle resistenti e contro il ricorrente;
3) Condanna Parte_3 Parte_1 Pt_1
al pagamento delle spese di giudizio e di mediazione del presente procedimento,
[...]
liquidate in € 5.250,00 per compensi ed € 850,00 per spese, oltre rimborso spese
generali IVA, CPA ed accessori se dovuti nella misura di legge con distrazione in
favore degli avvocati Stefano Russo e Carmela Romano anticipatari;
4) Compensa le
spese del rapporto processuale tra il ricorrente e 5) Condanna le resistenti Parte_3
e al versamento all'Erario della somma pari al contributo Parte_3 Parte_1
unificato dovuto per il giudizio.
§ II. L'appello
Con ricorso ex art. 433 e 447 bis c.p.c. depositato il 27 luglio 2020 la Parte_1
proponeva appello chiedendo alla Corte, in riforma della sentenza n.
11080/2019, di accertare e dichiarare l'inammissibilità, improponibilità,
improcedibilità ed infondatezza delle domande proposte dal sig. con CP_1 ricorso per arricchimento senza causa in materia locatizia, previa ispezione giudiziale
presso i locali di proprietà del sig. che si trovano nel seminterrato sito in CP_1
OL alla via Matteotti n. 15.
La società appellante motivava l'impugnazione della sentenza sostenendo: 1)
l'inammissibilità dell'azione di arricchimento senza causa e di pagamento di un indennizzo in ragione della pretesa occupazione sine titulo per carenza del requisito di residualità; 2) l'erroneità della decisione, per avere il tribunale ritenuto: i) efficace la sublocazione e non operante la clausola condizionale di cui all'articolo 11 della scrittura privata del 10 maggio 2004, e, quindi,
legittimato il ad agire ex artt. 1591 e 15955 c.c. anche nei confronti del CP_1
subconduttore (richiamando il giudicato di cui alle sentenze nn. 2714/2017 e
2715/2017) benché lo stesso avesse dimostrato di ritenere operante la CP_1
clausola anzidetta, sia agendo (nel giudizio poi deciso con sentenza n.
2715/2017) solo contro la sia inserendo nelle conclusioni del Parte_3
proprio ricorso le domande di cui ai punti a) b) e c) erroneamente ritenute 8 assorbite dall'accoglimento delle domande formulate nei punti d) ed e), e nonostante che le sentenze n. 2714/2017 e n. 2715/2017 si fossero limitate a rigettare le domanda di sfratto per morosità proposta dal sulla base della CP_1
sola motivazione della mancanza di un titolo contrattuale fatto valere in quei giudizi;
ii) che la si fosse volontariamente sottratta all'obbligo Parte_1
restitutorio dell'immobile, sebbene essa si fosse diligentemente adoperata per liberare l'immobile, senza sortire effetto solo a causa della mancata autorizzazione del all'allargamento del vano d'ingresso del locale CP_1
commerciale; iii) assolto l'onere della prova di cui era gravato in ordine CP_1
al danno lamentato.
La società appellante specificava (a pagina 25 del ricorso), poi, che: «In
definitiva, la sentenza appellata è ingiusta e va riformata laddove reca condanna della
al pagamento di somme di danaro sull'inesistente presupposto di un Parte_1
valido ed efficace vincolo contrattuale di sublocazione almeno fino alla risoluzione consensuale del rapporto di locazione e di un inadempimento contrattuale del
subconduttore consistente nella volontaria ritardata restituzione del bene immobile
che, al contrario, come si è visto, è del tutto involontaria in quanto dovuta
all'inadempimento del proprietario dei locali e del che non autorizzano CP_5
l'ampliamento del vano di ingresso ai medesimi locali per consentire la fuoriuscita dei
beni ivi allocati».
Il 25 ottobre 2020 si costituiva per eccepire l'inammissibilità CP_1
dell'appello (ex art. 342 c.p.c.) e per chiederne, comunque, il rigetto, con la condanna della società al pagamento delle spese di lite (con Parte_1
attribuzione al suo difensore). Negava la violazione dell'articolo 2042 c.c.,
poiché la domanda accolta era volta ad ottenere il pagamento di somme per indebita
occupazione, che potesse essergli imputata alcuna responsabilità per la mancata autorizzazione della ad allargare l'ingresso all'immobile Parte_1
di sua proprietà per consentirle di rimuovere i macchinari per la produzione della birra dal proprio immobile, immobile del quale continuava a non avere 9 la disponibilità e l'accesso.
§ III. L'esame dei motivi di appello.
Si premette che, come documentato da (fin dal momento CP_1
dell'introduzione della lite), la è stata cancellata dal Registro delle Parte_3
imprese già prima dell'inizio del processo, sì da doversi considerare un soggetto giuridico non più esistente, né, di conseguenza, validamente rappresentato nel processo da colei che ha svolto, prima della cancellazione e della conseguente estinzione della società, le funzioni di liquidatrice, ossia
. Deve, pertanto, ritenersi superflua l'integrazione del CP_2
contraddittorio nei confronti di quest'ultima, tanto più che nel giudizio di appello si controverte unicamente dell'obbligazione di cui il tribunale ha ritenuto debitrice la diversa società nei confronti di . Parte_1 CP_1
Va, poi, superata l'eccezione d'inammissibilità dell'appello ex art. 342 c.p.c.,
poiché risultano soddisfatti i requisiti imposti da tale disposizione: la Pt_1 [...]
ha chiaramente individuato i motivi di critica alla decisione impugnata
[...]
e i capi della sentenza sottoposti a impugnazione, e ha illustrato la diversa ricostruzione dei fatti rispetto alla sentenza impugnata, in modo da fornire alla Corte un quadro completo delle relative doglianze, sì da permettere il raffronto immediato fra le motivazioni della sentenza impugnata e le ragioni contrarie addotte con l'atto di appello.
Nel merito, va premesso che, ad onta di quanto dedotto dalla società
appellante (a pagina 15 e, poi, a pagina 21), secondo cui la decisione impugnata si fonderebbe sull'assunto dell'efficacia del contratto di sublocazione fino al «suo travolgimento a seguito della risoluzione consensuale del
rapporto di locazione tra la ed il , secondo il principio resoluto iure Pt_3 CP_1
dantis resolvitur et ius accipientis», la questione dell'efficacia della sublocazione
(rispetto alla condizione sospensiva prevista nel contratto tra le due società)
appare irrilevante, poiché in un caso o nell'altro la immessa nella Parte_1
detenzione dell'immobile dalla conduttrice non ha alcun titolo Parte_3 10 per occupare tale immobile, di proprietà del una volta risolta la CP_1
locazione già in corso tra quest'ultimo e la società ed è tenuta a Pt_3
rilasciarlo, a maggior ragione se la condizione sospensiva anzidetta non si sia verificata.
Peraltro, quanto all'asserita inefficacia ab origine della sublocazione, va osservato che la nell'ultimo capoverso di pagina n. 13 e seguenti Parte_1
della propria comparsa di costituzione deposita nel giudizio di primo grado
(richiamando il contenuto delle proprie difese formulate nel giudizio di opposizione ex art. 619 c.p.c. all'esecuzione promossa dal in virtù CP_1
dell'ordinanza di rilascio ottenuto contro la società conduttrice Parte_3
ha ammesso le seguenti circostanze di fatto e di diritto: «Ebbene, la società
in ossequio all'art. 11 del contratto di sublocazione continuò a pagare il Parte_3
canone in favore del sig. e ciò fino al mese di luglio del 2010 (pur senza CP_1
svolgere alcuna attività nell'immobile locato) e ciò nella speranza di poter riprendere il progetto imprenditoriale ma poi […] dovette definitivamente rinunciarvi
comunicando al locatore recesso dal rapporto di locazione con lettera del 04.10.2012
cui faceva seguito, come detto, lo scioglimento anche del rapporto di sublocazione. La
società , faceva altresì presente che, dopo la risoluzione del rapporto, a più Parte_1
riprese aveva comunicato al sig. di voler rimuovere dai locali oggetto della CP_1
locazione tutti i beni mobili di sua proprietà che ivi si trovano […]»; ammissione ribadita nell'ultimo capoverso di pagina n. 11 e seguenti dell'atto di appello.
Né, d'altro canto, la domanda del è stata accolta ai sensi dell'articolo 2041 CP_1
c.c., sì da doversi dubitare della sussistenza del requisito della sussidiarietà
(ex art. 2042 c.c.): il primo giudice ha, invece, condannato la società al Pt_1
pagamento di una somma in via equitativa per l' occupazione sine titulo dei locali de quibus in forza della domanda formulata in via ulteriormente gradata
da al punto “e” delle conclusioni del suo atto introduttivo, ciò CP_1
desumendosi dal rilievo attribuito alla risoluzione consensuale del contratto di locazione tra il e la (accertata con sentenza passata in CP_1 Parte_3 11 giudicato) e alla mancata restituzione dell'immobile al locatore, rimasto nella detenzione sine titulo della che, immessa nella detenzione dalla Parte_1
società conduttrice, continuava a occuparlo con propri macchinari, nonché
alla circostanza che a partire da marzo del 2013 la stessa non aveva Parte_1
più pagato i canoni ovvero l'indennità di occupazione. L'affermata incidenza della risoluzione del contratto di locazione sulla sublocazione tra le società
e (contratto la cui efficacia è stata anch'essa ritenuta Parte_3 Parte_1
coperta dal giudicato) non esclude che, seppure non si fosse avverata la condizione sospensiva prevista in tale contratto (cui il locatore è CP_1
estraneo), venuta meno la locazione l'immobile dovesse essere restituito dalla sua detentrice, che, incontestabilmente, è la Pt_1
I richiami del primo giudice agli articoli 1591 e 1595, primo o terzo comma,
c.c., vanno letti proprio con riferimento alla decisione di accogliere la domanda di risarcimento per l'occupazione sine titulo proposta dal al CP_1 punto “e” delle conclusioni del proprio atto introduttivo, ovvero con la volontà di specificare quale tra le diverse fattispecie tutelate in via generale da tale azione fosse stata ritenuta ricorrente nel caso di specie.
Infatti, l'occupazione di un immobile senza titolo può verificarsi, in generale,
quando un soggetto venga privato della possibilità di godere e di fruire del medesimo ad opera di un terzo, che lo occupi in maniera illegittima o senza un contratto efficace e idoneo a giustificarne la detenzione o il possesso. Essa,
dunque, si realizza in tutti i casi in cui una res sia posseduta o detenuta da un terzo senza che, ab origine, vi sia alcun titolo che la legittimi, come pure quando un titolo esista ma ne sia cessata l'efficacia.
Va, quindi, ribadito che la domanda accolta dal giudice di prime cure è quella di occupazione sine titulo di cui al punto e) delle conclusioni del ricorso proposto dal locatore e che il richiamo del giudice nella parte motiva e nel dispositivo anche alla domanda di cui al punto d) delle conclusioni del ricorso
(così come il riferimento all'androne scala dell'immobile) è una mera 12 imprecisione, che non ha compromesso l'intellegibilità e la coerenza della sentenza.
A ciò si aggiunga che la non ha mai dedotto né provato di detenere Parte_1
l'immobile di in forza di un titolo diverso da quello di sublocazione CP_1
travolto dalla risoluzione per facta concludentia del contratto di locazione, né
di aver corrisposto a un qualsivoglia indennizzo (o risarcimento) per i CP_1
periodi oggetto della richiesta di pagamento formulata dal locatore ovvero a partire da febbraio del 2013 e fino alla data di deposito della sentenza appellata: infatti, la sia nel giudizio di primo grado che nel Parte_1
giudizio di gravame, si è limitata a contestare che il contratto di sublocazione sia mai divenuto efficace e che essa sub-conduttrice non si fosse resa volontariamente inadempiente in ordine all'obbligo contrattuale di riconsegna del bene dopo la risoluzione consensuale del contratto di locazione, deducendo che la mancata restituzione dell'immobile era imputabile unicamente alla condotta non collaborativa di che non CP_1
acconsentiva all'allargamento a spese della del vano di ingresso Parte_1
dell'immobile sublocato di quel tanto che consentisse l'estrazione dei beni immobili di proprietà della Parte_1
Ne consegue che il motivo di gravame volto a censurare la violazione del requisito di residualità di cui all'art. 2042 c.c. va rigettato.
In merito al motivo di gravame relativo alla valutazione del giudice in ordine all'efficacia del rapporto di sublocazione almeno fino alla risoluzione consensuale del rapporto di locazione, la Corte rileva quanto segue: 1) la condizione sospensiva inserita nel contratto di sublocazione non ha escluso che, in esecuzione di tale contratto la sia stata immessa dalla Parte_1 Pt_3
nella detenzione del cespite locato a quest'ultimo dal e che,
[...] CP_1
pertanto, il titolo legittimante tale detenzione sia venuto meno in forza di quanto statuito dal terzo comma dell'art. 1595 c.c., almeno a far data dalla risoluzione consensuale del contratto di locazione, in data 4 ottobre 2012, e 13 che il locatore possa far valere i propri diritti contro la società detentrice CP_1
in forza della sublocazione (anche per il risarcimento del danno per la mancata restituzione del cespite, ex art. 1591 c.c., almeno entro i limiti del canone dovuto in forza della locazione, salva la prova del maggior danno).
Posto ciò e considerato che la domanda accolta dal giudice di prime cure è, si ripete, quella al punto e) delle conclusioni del ricorso di il motivo di CP_1
gravame relativo alla valutazione della non operatività della condizione sospensiva dell'art. 11 del contratto di sublocazione va rigettato in quanto relativo ad una circostanza non rilevante ai fini della decisione appellata:
infatti, ciò che ha rilevato ai fini della valutazione del giudice in ordine all'ammissibilità e fondatezza della domanda risarcitoria posta al punto e) del ricorso era che, a far data da febbraio 2013 (data di decorrenza inserita da CP_1
nella domanda) e fino alla data della pronuncia della sentenza appellata, l'immobile era ancora nella disponibilità esclusiva della in assenza Parte_1
di titolo giustificativo per tutte le motivazioni già sopra rappresentate.
Il motivo di gravame relativo alla valutazione del giudice in ordine alla sussistenza di una responsabilità della per la mancata restituzione Parte_1
dell'immobile, che l'appellante imputa in via esclusiva al mancato consenso da parte di ad allargare il vano d'ingresso dell'immobile, è anch'esso CP_1
infondato.
Infatti, la Corte rileva che: 1) la non ha né spiegato né documentato Parte_1
tecnicamente nel dettaglio la motivazioni per le quali i macchinari per la distillazione della birra non potessero essere soggetti ad uno smontaggio e/o ad una dissezione temporanea e reversibile;
2) alla luce di quanto riportato dalla nella missiva del 7 ottobre 2015 («Vi invito e diffido, inoltre, a Parte_1
munirvi dell'autorizzazione condominiale per consentire il temporaneo allargamento
del vano di accesso di Via Tranvai (cosi evitando l'intervento dell'autorità
competente, così come avvenne allorché i beni furono installati allargando il vano 14 senza l' autorizzazione condominiale»), emerge come la società anzidetta non si sia fatta alcuno scrupolo di premunirsi della preventiva autorizzazione di e del nel momento in cui ha proceduto alla CP_1 CP_5
installazione dei macchinari volti alla distillazione della birra, autorizzazione che, invece, deduce come ineludibile per dare seguito alle operazioni di liberazione dell'immobile; 3) la complessiva condotta posta in essere dalla
(ovvero, la sua declaratoria anche a pagine 13 dell'atto di appello Parte_1
di “inesistenza di un vincolo contrattuale tra e , il mancato CP_1 Parte_1
pagamento dei canoni di sublocazione già da agosto 2010 ovvero anche prima che quest'ultimo si estinguesse a seguito della risoluzione del contratto di locazione in data 4 ottobre 2012, la modifica al vano d'ingresso dell'immobile apportata in fase di installazione dei macchinari senza le autorizzazioni del o del condominio, la mancata partecipazione alla mediazione CP_1
obbligatoria esperita da proprio a seguito e a causa dell'eccezione CP_1 d'improcedibilità della domanda da essa formulata, la mancata comparizione personale all'udienza dell'8 maggio 2017 fissata dal giudice per tentare la conciliazione ex art. 185 bis c.p.c.), mal si conciliano con la sua pretesa di fiduciosa e gratuita collaborazione di in ordine all'allargamento CP_1
del vano di ingresso. Al che va aggiunto che la necessità di conservare l'integrità del macchinario (e, quindi, di non procedere al suo smontaggio),
perché concesso dalla in garanzia a un proprio creditore, non può Parte_1
farsi gravare sul CP_1
Prima di passare al motivo di gravame relativo all'omessa prova del danno lamentato da giova premettere che il contenuto del diritto di proprietà CP_1
come disciplinato dall' art. 832 c.c. ha, per così dire, una componente statica,
costituita della facoltà di godimento diretto del bene (da garantire fisiologicamente in modo "pieno ed esclusivo"), e una dinamica, costituita dalla facoltà di disposizione del medesimo.
Ebbene, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la recente sentenza n. 15
33645 del 2022 – componendo un contrasto insorto fra alcune pronunce della
Seconda e della Terza Sezione civile circa i presupposti richiesti e i limiti entro cui è possibile procedere al risarcimento del danno in caso di occupazione sine
titulo – ha espressamente ammesso, accanto alla tutela reale volta alla reintegra nella disponibilità del bene occupato, anche la tutela risarcitoria concernente la lesione del diritto di proprietà, sub specie del diritto di godere in modo pieno ed esclusivo della cosa stessa;
tutto ciò fatta eccezione per il mero non uso, assimilabile al caso di mancato utilizzo per effetto di un oggettivo disinteresse per il suo godimento e per la sua attuale e futura destinazione.( «nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un
terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita
subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto
mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata
perduta»). Per quanto concerne, invece, il riparto dell'onere della prova del danno e il suo assolvimento, le già richiamate Sezioni Unite, nell'elaborare una soluzione mediana tra i due opposti orientamenti, statuisce che in relazione alla domanda di risarcimento per l'occupazione sine titulo di un immobile non possa parlarsi di "danno in re ipsa", ma piuttosto di "danno presunto" o "danno normale", privilegiando la prospettiva della presunzione basata su specifiche circostanze da cui inferire il pregiudizio allegato;
in forza di quanto sopra deciso, quindi, il proprietario ha l'onere di allegare la concreta possibilità di godimento perduta e, solo in caso di specifica contestazione da parte del convenuto (che opponga che giammai il proprietario avrebbe esercitato, in forma diretta o indiretta, il diritto di godimento), ha l'onere anche di provare lo specifico godimento perso, onere che può essere assolto anche mediante le nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza (art. 115, secondo comma, c.p.c.) o mediante presunzioni semplici;
sempre le Sezioni Unite
hanno ribadito il principio secondo il quale, nel caso sia impossibile 16 determinare nel preciso ammontare il danno vantato dal proprietario vittima di una occupazione sine titulo di un immobile di sua proprietà, è consentito al giudice effettuare una liquidazione di tale danno in via equitativa («in caso di
occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, se il danno da
perdita subita di cui il proprietario chiede il risarcimento non può essere provato nel
suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del
caso mediante il parametro del canone locativo di mercato. […]. In tema di
risarcimento del danno da occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di
un terzo, il proprietario è tenuto ad allegare, quanto al danno emergente, la concreta
possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio
subito (sotto il profilo della perdita di occasioni di vendere o locare il bene a un prezzo
o a un canone superiore a quello di mercato), di cui, a fronte della specifica
contestazione del convenuto, è chiamato a fornire la prova anche mediante presunzioni
o il richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza;
poiché l'onere di contestazione, la cui inosservanza rende il fatto pacifico e non bisognoso di prova,
sussiste soltanto per i fatti noti, l'onere probatorio sorge comunque per i fatti ignoti
al danneggiante, ma il criterio di normalità che generalmente presiede, salvo casi
specifici, alle ipotesi di mancato esercizio del diritto di godimento, comporta che
l'evenienza di tali fatti sia tendenzialmente più ricorrente nelle ipotesi di mancato
guadagno. In caso di occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un
terzo, il fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da
perdita subita è la concreta possibilità, andata perduta, di esercizio del diritto di
godimento, diretto o indiretto, mediante concessione a terzi dietro corrispettivo,
restando, invece, non risarcibile il venir meno della mera facoltà di non uso, quale
manifestazione del contenuto del diritto sul piano astratto, suscettibile di
reintegrazione attraverso la sola tutela reale»).
Alla luce delle precedenti premesse in punto di diritto, dei fatti e delle circostanze documentalmente provate o non contestate e delle condotte poste in essere dalle parti, tra i quali si annoverano la destinazione dell'immobile 17 quale fonte di reddito (in virtù del contratto stipulato dal con la CP_1
conduttrice , le numerose iniziative processuali intraprese dal Parte_3
innanzi al giudice di merito ed al giudice dell'esecuzione, le CP_1
corrispondenze tra le parti, i fatti notori quali l'incremento dei prezzi di mercato di un affitto per un immobile del tipo e nella zona in cui è sito l'immobile de quo dalla data della stipula del contratto di sublocazione (2004)
alla data di pronuncia della sentenza appellata (2019), la Corte ritiene che il motivo di gravame formulato dalla in ordine all'omessa prova del Parte_1
danno sia priva di fondamento.
Infatti, il complesso degli elementi sopra citati fa ritenere assolto, anche in via presuntiva, l'onere della prova gravante su in ordine al suo CP_1
interesse a godere, in maniera diretta o indiretta, dell'immobile di sua proprietà e, quindi, in ordine alla fondatezza e risarcibilità in via equitativa del danno lamentato a causa della sua occupazione sine titulo da parte di Pt_1 [...]
di converso, la non ha mai specificamente dedotto che
[...] Parte_1 CP_1
non avrebbe esercitato il diritto di godimento.
[...]
Ciò anche a prescindere dall'applicabilità, nella specie, nei confronti della sub-
conduttrice, del principio di cui all'articolo 1591 c.c., che onera il locatore della prova solo per il maggior danno rispetto al canone dovuto fino alla riconsegna, di cui risponde (ex art. 1595 c.c.) anche il sub-conduttore.
Appare corretta, quindi, anche la liquidazione in via equitativa della somma che la è stata condannata a pagare a , parametrata al Parte_1 CP_1
canone già dovuto dalla conduttrice.
L'appello va, in conclusione, rigettato.
Segue la condanna della società appellante al pagamento anche delle spese di appello, che si liquidano tenendo conto del valore della causa determinato dalla somma oggetto della condanna (€ 80.000,00) e, quindi, dello scaglione da € 52.000,01 a € 260.000,00 della tabella 12 allegata al D.M. 13 agosto 2022,
n. 147, con attribuzione ex art. 93 c.p.c. in favore dei difensori dell'appellato, 18 avvocati Carmela Romano e Stefano Russo.
La è tenuta al versamento di un ulteriore importo a titolo di Parte_1
contributo unificato, pari a quello dovuto per la proposizione dell'appello
(art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115).


P. Q. M.


La Corte di appello di Napoli così provvede:
a) rigetta l'appello proposto dalla Parte_1
b) condanna la al pagamento, in favore di (con Parte_1 CP_1
attribuzione agli avvocati Carmela Romano e Stefano Russo), delle spese di appello, liquidate in € 13.800,00 (di cui € 12.000,00 per compensi ed € 1.800,00 per spese forfettarie), oltre agli accessori (IVA e
CPA) dovuti per legge;

c) dà atto della sussistenza dei presupposti per il pagamento da parte della di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, Parte_1 pari a quello versato (o comunque dovuto) per l'appello, ai sensi dell'articolo 13, comma 1-quater, del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115.
Così deciso il 16 gennaio 2025.
Il consigliere estensore
Giorgio Sensale
La presidente
Assunta d'Amore
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