REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
SECONDA SEZIONE CIVILE
in persona dei magistrati:
dott. MARIA TERESA ONORATO Presidente
dott. PAOLA MARTORANA Consigliere
avv. DANIELA GESMUNDO Giudice ausiliario est.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado d'appello n. 1159/2021 R.G. avente ad oggetto l'impugnazione avverso la sentenza n. 131/2021, resa dal Tribunale di Avellino nel procedimento n. 1152/2018
in materia di: impugnazione di delibera condominiale, promossa da:
, in persona del legale rappresentante p.t., cf. Parte_1
, rappresentata e difesa in virtù di mandato in calce all'atto di appello dagli P.IVA_1
avvocati Giovanni Montella e Martina Montella, presso i quali è elettivamente domiciliata in
Avellino alla via L.B.O. Mancini n. 12

1
Corte d'Appello di Napoli, 2^ Sezione Civile, causa n. 1159/2021 R.G. – Parte_2
in ATRIPALDA
[...]

APPELLANTE
contro
in Atripalda, in persona dell'amministratore p.t., cf. Controparte_1
, rappresentato e difeso in virtù di mandato in calce alla comparsa di costituzione P.IVA_2
in appello dall'avv. Maurizio Marotti, presso il quale è elettivamente domiciliato in Napoli al
Centro Direzionale – Isola G8, presso lo studio legale dell'avv. Mauro Salvatore Matteis
APPELLATO
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Avverso la sentenza n. 131/2021, depositata il 26.01.2021 all'esito dell'udienza ex art. 281
sexies cpc - con la quale il Tribunale di Avellino aveva rigettato la domanda della società attrice nonchè la domanda ex art. 96 cpc della parte convenuta, Parte_3
condannando la società assicuratrice al pagamento delle spese di lite in favore del convenuto,
ha interposto appello la , in persona del legale rappresentante p.t.. Parte_3
2. Si è costituito in giudizio il in Atripalda, in persona Controparte_2
dell'amministratore p.t., chiedendo il rigetto del gravame e la vittoria delle spese di lite.
3. E' stato acquisito il fascicolo del giudizio di primo grado e non è stata svolta alcuna istruttoria.
4. Preliminarmente, occorre verificare d'ufficio se l'impugnazione sia stata proposta tempestivamente.
Al riguardo, dall'esame degli atti risulta che: la sentenza è stata depositata in data 26.01.2021;
b) non è stata notificata;
c) l'atto di appello è stato notificato in data 08.03.2021 al
[...]
di Atripalda mediante invio di pec all'avv. Maurizio Marotti, procuratore Controparte_2
costituito nel giudizio di primo grado.
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Corte d'Appello di Napoli, 2^ Sezione Civile, causa n. 1159/2021 R.G. – Parte_2
in ATRIPALDA
[...] Ne deriva che è stato osservato il termine di cui all'art. 327 cpc di sei mesi, dovendosi applicare nella formulazione successiva alla modifica introdotta dall'art. 46 legge n. 69/2009
atteso che il giudizio di primo grado è stato promosso nel 2018 e dunque in epoca posteriore al 4 luglio 2009 (ed è alla data d'instaurazione del giudizio di primo grado, e non a quella d'impugnazione, che occorre fare riferimento come da giurisprudenza consolidata: ex multis,
Cass. 8 luglio 2015 n. 14267; Cass. 4 maggio 2012 n. 6784
5. Va ora, per comodità, brevemente riassunto il tema della controversia.
Con atto di citazione ritualmente notificato il 06.03.2018 la società Parte_3
conveniva in giudizio il condominio di in Atripalda al fine di ottenere la
[...] Parte_2
dichiarazione di nullità della delibera assembleare del 16.10.2017 del convenuto Parte_2
che, al punto n. 4 dell'ordine del giorno - aveva deliberato l'apposizione di una sbarra elettrica,
di citofoni e cassette postali all'ingresso della strada di accesso al fabbricato condominiale.
A sostegno delle proprie richieste, la società attrice premetteva di essere proprietaria di un cespite posto al piano terra del condominio di del valore di 237,40 millesimi, Parte_2
nonché dell'intera superficie scoperta che dalla arriva al contiguo fabbricato per Parte_2
civili abitazioni e, costeggiandolo, procede nell'area ad esso retrostante fino a raggiungere la p.lla 684, su cui insiste il predetto stabile;
aggiungeva inoltre l'attrice che il Parte_2
convenuto, pur essendo titolare soltanto di una servitù di passaggio per destinazione del padre di famiglia - a piedi e con automezzi - sull'area di sua proprietà esclusiva di cui alle p.lle 683
e 686, aveva deliberato di apporre una sbarra elettrica, citofoni e cassette postali sulla parte terminale del suo fondo servente, precisamente nel punto in cui detto tracciato si incrocia con la;
pertanto, ritenendo il deliberato di cui al punto 4) dell'ordine del giorno lesivo Parte_2
dei suoi diritti, in qualità di terzo estraneo al condominio, chiedeva al Tribunale adito la
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Corte d'Appello di Napoli, 2^ Sezione Civile, causa n. 1159/2021 R.G. – Parte_2
in ATRIPALDA
[...] Parte_2 dichiarazione di nullità e/o annullabilità dell'impugnata delibera e la vittoria delle spese di lite.
Si costituiva in giudizio il convenuto, contestando ogni avverso assunto ed Parte_2
eccependo preliminarmente il passaggio in giudicato della sentenza n. 1555/2015, resa dal
Tribunale monocratico di Avellino nel giudizio 1155/2014 tra la e Parte_2
il ed avente ad oggetto l'actio negatoria Controparte_3
servitutis sull'area scoperta;
il convenuto eccepiva infatti che, avendo il Tribunale Parte_2
di Avellino esaminato in precedenza la stessa documentazione prodotta nel presente giudizio ed essendosi già pronunciato sulla stessa, l'intervenuto passaggio in giudicato della sentenza impediva oramai ogni ulteriore pronuncia sul punto.
Nel merito, il convenuto deduceva invece l'infondatezza della domanda avversa, Parte_2
sostenendo che la decisione di installare il cancello costituiva il sostanziale ripristino dello
status quo ante, in quanto l'apposizione di una sbarra all'ingresso della strada era già prevista dall'art. 8 del Regolamento condominiale, tant'è che in precedenza era già stato apposto analogo manufatto con apertura manuale, successivamente rimosso da ignoti;
chiedeva pertanto il rigetto delle avverse domande e la condanna della società attrice per lite temeraria ex art. 96 cpc.
Senza alcuna istruttoria orale, ritenuta superflua dal giudicante per l'adeguatezza e sufficienza del materiale documentale versato in atti, il giudizio veniva infine riservato in decisione e definito con l'impugnata sentenza, nella quale il Tribunale adito - in applicazione del principio della ragione più liquida - rigettava la domanda della società non Parte_2
avendo l'attrice offerto la prova della titolarità dell'area scoperta esterna al fabbricato condominiale;
il Tribunale rigettava anche l'avversa domanda di condanna della società attrice
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Corte d'Appello di Napoli, 2^ Sezione Civile, causa n. 1159/2021 R.G. – Parte_2
in ATRIPALDA Parte_2 per lite temeraria, condannando quest'ultima alla refusione delle spese di lite in favore del convenuto. Parte_2
Avverso la predetta sentenza ha interposto appello la Parte_2


6. Con il primo motivo la società appellante lamenta l'illegittimità ed erroneità della sentenza nel punto in cui il giudice di prime cure afferma che l'attrice non sia riuscita a dimostrare in giudizio la proprietà dell'area scoperta esterna al fabbricato al civico n. 126 in capo a sé ovvero in capo ad un terzo.


7. Con il secondo motivo, proposto in via subordinata, la società appellante lamenta l'ingiustificato rigetto delle sue domande, sostenendo che la mancata espressa menzione nei due decreti di trasferimento immobiliare anche dell'area oggetto di causa non impedisce di ritenere comunque trasferita la detta area scoperta, costituente pertinenza del fabbricato stesso.
Affermando di aver già chiarito in primo grado che le aree scoperte censite nel NCT al foglio

5 - p.lle 683 e 686 - costituiscono pertinenza del fabbricato al civico 126 e richiamando in particolare gli artt. 2912 e 2919 cc., pur ammettendo l'assenza di un esplicito richiamo alle dette particelle nei decreti di trasferimento resi dal G.E, la società appellante insiste dunque nell'affermare che esse debbano ritenersi di sua proprietà, in quanto pertinenze trasferite unitamente all'edificio.


8. Con il terzo motivo, in via ulteriormente subordinata, la società appellante sostiene infine che, ove mai dovesse essere confermato anche in questa sede che l'area scoperta oggetto di causa non le appartenga, la sentenza impugnata deve ritenersi ugualmente meritevole di riforma, in quanto lesiva dei diritti di terzi proprietari della stessa e di soggetti estranei al condominio.


9. Tutte le doglianze che precedono, esaminate congiuntamente per la loro stretta
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Corte d'Appello di Napoli, 2^ Sezione Civile, causa n. 1159/2021 R.G. – Parte_2
in ATRIPALDA
[...] connessione in fatto e diritto, sono infondate e meritevoli di sicuro rigetto.
Nel caso di specie non si può prescindere dal richiamo alle vicende traslative che hanno interessato i cespiti immobiliari realizzati alla in Atripalda, al fine di chiarire senza Parte_2
incertezze quali siano gli immobili di proprietà della società impugnante.
Ed infatti, avendo l'originaria attrice impugnato la delibera, dolendosi della sua nullità perché
asseritamente lesiva dei suoi diritti sull'area esterna del fabbricato, l'accertamento della proprietà delle aree scoperte in capo alla medesima costituisce un Parte_2
antecedente logico-giuridico irrinunciabile per valutare la fondatezza di tutte le doglianze spiegate dalla società appellante, con la conseguenza che l'eventuale lesività della delibera impugnata potrà essere riconosciuta soltanto all'esito un positivo accertamento della titolarità
delle particelle in contestazione in capo alla CP_4 Parte_2
Tanto premesso, si osserva che con atto di compravendita del 09.11.1973 Parte_4
aveva acquistato da un appezzamento in agro di Atripalda costituito dalle p.lle Parte_5
683, 685e 686, obbligandosi a costruire in quel luogo un strada con ingresso dalla Parte_2
e con estensione pari all'intera lunghezza del lotto, sulla quale in quell'atto veniva costituita una servitù di passaggio in favore del fondo rimasto in proprietà della venditrice;
con successivo atto del 26.07.1978 lo stesso aveva acquistato dalla un ulteriore Pt_4 Pt_5
appezzamento di terreno costituito dalle p.lle 852 e 684; qualche tempo dopo, avendo realizzato alcuni immobili all'interno dello stesso lotto, il aveva vincolato le p.lle Pt_4
852,683, 685 e 686 a servizio del fabbricato già realizzato sulla p.lla 684; da ultimo, lo stesso proprietario-costruttore aveva costituito sulle p.lle 683 e 686 - ovvero sulla striscia di terreno che correva parallelamente alle costruzioni già realizzate - una servitù pedonale e carrabile per destinazione del padre di famiglia in favore dei condomini del fabbricato di via Appia n.
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Corte d'Appello di Napoli, 2^ Sezione Civile, causa n. 1159/2021 R.G. – Parte_2
in ATRIPALDA
[...] 140.
Nel 1998, a seguito di una procedura espropriativa promossa in danno di ed Parte_4
altre società, con decreto n. 250 del 04.02.1998 il G.E. aveva trasferito in capo alla società
[...]
i seguenti immobili: box esterno di mt. 24,49 di cui al foglio 5, p.lle Parte_2
654 - 852 del CT e foglio 5, p.lla 686/7 del CU; capannone industriale con deposito
magazzino di mq.126 e superficie commerciale di mq. 1095,82 circa, di cui al foglio 5, p.lle
683 e 686 del CT e foglio 5, p.lla 686/2 del CU.
Con successivo decreto n. 251 del 04.02.1998 il G.E. aveva poi trasferito alla società odierna appellante anche i seguenti cespiti: salone esposizione per vendita di autoveicoli di mq. 377
circa, al civico 126 di , di cui al foglio 5, p.lle 683 e 686 del CT e 686/1 del CU; Parte_2
box esterno in lamiera senza serranda di mq. 26,55, di cui al foglio 5, p.lle 654-852 del CT
e foglio 5, p.lla 686/7 del CU.
Analogamente, con i due successivi decreti di trasferimento del 16.02.1999, il G.E. aveva trasferito alla società i seguenti beni immobili: appartamento al Parte_2
primo piano del fabbricato al civico 126 di via Appia, scala U, interno 3, di mq. 92,40, di cui al foglio 5, p.lla 686/5 del NCEU e p.lle 683 e 686 del NCT;
box esterno in lamiera senza
serranda di mq. 26,55, confinante con fabbricato al civico 128, di cui al foglio 5, p.lle 654 e
852 del NCT ep.lla 686 /7 del NCEU.
Ciò detto, dalla disamina dei dati contenuti nei decreti di trasferimento n. 250 e 251 resi dal
Giudice dell'Esecuzione non risulta assolutamente che l'area scoperta di cui alle p.lle 683 e
686 sia ricompresa tra i beni trasferiti alla società Parte_2
Ad analoga conclusione si giunge esaminando i successivi decreti di trasferimento del G.E.
del 16.02.1999 resi nei procedimenti di espropriazione n. 60/90 e 62/90 promossi dalla CP_5
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Corte d'Appello di Napoli, 2^ Sezione Civile, causa n. 1159/2021 R.G. – Parte_2
in ATRIPALDA
[...] di Risparmio di Roma contro la società rag. con il quale il Tribunale aveva Parte_6
trasferito alla società il pianoterra di mq. 611,11 (superficie Parte_2
scoperta di mq. 5,80) compreso nel fabbricato di via Appia n. 128, di cui al foglio 5, p.lla
684/4-5-6-.
Il primo dei due decreti, infatti, pur menzionando espressamente un'area scoperta, si riferisce ad uno spazio di mq. 5,80, impossibile da confondere con le zone oggetto del contendere nel presente giudizio perché indiscutibilmente esiguo nelle dimensioni.
Ciò posto, appare innegabile che, a seguito dei quattro decreti di trasferimento dei G.E., la società odierna appellante sia divenuta titolare unicamente degli immobili realizzati sulle particelle 683 e 686, ovvero capannone industriale con deposito-magazzino (p.lla 686/2);
salone esposizione per vendita autoveicoli al civico 126 (p.lla 686/1); appartamento al primo piano al civico 126 int. 1 (p.lla 686/6); appartamento al primo piano al civico 126 int. 3 (p.lla
686/5); n. 3 box esterni in lamiera privi di serranda (p.lla 686/7); piano terra nel fabbricato al civico n. 140 (p.lla 684/4-5-6) e non anche delle aree scoperte ad essi adiacenti;
detta conclusione risulta confermata dalla puntuale consultazione dei suddetti decreti, nei quali non si rinviene alcuna menzione delle aree scoperte circostanti i fabbricati.
Né a sostegno della difesa processuale dell'appellante può assumere rilievo la circostanza che per ognuno dei cespiti oggetto di trasferimento sia stato eseguito un duplice richiamo alle risultanze del Catasto Terreni e del Catasto Edilizio Urbano;
circostanza che si spiega con la necessità di identificare con precisione quali tra gli immobili realizzati ed insistenti sulle p.lle
683 e 686 siano stati effettivamente trasferiti in capo alla società odierna appellante.
Escluso che i decreti del G.E. del Tribunale di Avellino abbiano trasferito in capo alla società
appellante alcun diritto sulle aree scoperte - fatto salvo, come già detto, lo spazio scoperto di
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Corte d'Appello di Napoli, 2^ Sezione Civile, causa n. 1159/2021 R.G. – Parte_2
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[...] mq. 5,80 annesso al piano terra di mq. 661,11 del fabbricato di via Appia n. 126 - neppure le relazioni notarili allegate agli atti di causa soccorrono in favore della prospettazione difensiva sostenuta dall'odierna appellante.
Com'è noto, infatti, ai certificati notarili non è demandato il compito di attestare la proprietà
di beni in capo all'esecutato, ma solo il più limitato compito di evidenziare al Giudice della
Esecuzione le risultanze delle visure catastali ed immobiliari;
la funzione meramente ricognitiva svolta dalle relazioni notarili in ordine allo stato giuridico dei beni oggetto di esecuzione esclude dunque in maniera netta la possibilità di considerarli fonte di prova della titolarità dei diritti in essi menzionati.
Analogamente, neppure gli atti pubblici di compravendita richiamati dalla relazione notarile allegata all'atto di citazione introduttivo del giudizio (atti rogati per notai , , Per_1 Per_2
) si mostrano utili allo scopo della società odierna appellante, sia perchè privi di alcun Per_3
espresso richiamo al trasferimento in favore di quest'ultima dell'area scoperta adiacente agli immobili, sia perché aventi ad oggetto diritti diversi dalla proprietà in ordine all'area scoperta.
Da ultimo, deve osservarsi che, sebbene l'atto di compravendita del 28.06.1984 per notaio intercorso tra il venditore rag. ed i coniugi acquirenti e Per_2 Pt_4 Parte_7
contenga il seguente inciso: “rimane in esclusiva proprietà della società CP_6
venditrice tutto il suolo circostante e non occupato dalla costruzione, con diritto per la detta
società di destinarlo a qualsiasi uso, fatto salvo però per la parte acquirente il diritto di poter
parcheggiare, nello spiazzo che la società si riserverà di indicare, una autovettura a tempo
indeterminato”, da nessuno degli atti pubblici e/o decreti allegati in atti ed esaminati più
innanzi si evince che la proprietà della suindicata area scoperta, identificata in catasto al foglio

5 - p.lla 686 sub 13 - sia stata precedentemente trasferita in favore della società odierna
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Corte d'Appello di Napoli, 2^ Sezione Civile, causa n. 1159/2021 R.G. – / Parte_1
in ATRIPALDA Parte_2 appellante.
Le considerazioni che precedono consentono, dunque, di ritenere - come già rilevato dal giudice di prime cure - che la società non sia riuscita a dimostrare Parte_2
per tabulas il suo diritto di proprietà sull'area scoperta.
Principale conseguenza dell'assenza di prova sul punto è il venir meno del presupposto imprescindibile per ottenere la caducazione della delibera, impugnata dalla società ricorrente proprio per un'asserita nullità conseguente alla violazione del suo diritto di proprietà sull'area scoperta esterna al fabbricato CP_7
Acclarata l'infondatezza delle doglianze innanzi esaminate, deve ritenersi infondata e meritevole di rigetto anche l'ulteriore doglianza, spiegata in via subordinata, con la quale la società appellante ha chiesto la dichiarazione di nullità della delibera impugnata in quanto lesiva dei diritti di terzi - anche diversi da sé - estranei al . Parte_2
Sul punto, va rammentato infatti che il potere di impugnare una delibera condominiale è teso ad impedire che si realizzi il risultato della decisione contro la quale il condomino ha votato o avrebbe votato qualora fosse stato presente, sicchè chi impugna una delibera di condominio deve essere portatore di un interesse concreto e rilevante alla sua caducazione; interesse che deve riguardare la posizione di vantaggio effettivo che potrebbe conseguire dalla pronuncia in suo favore.
Tanto precisato, per ottenere l'annullamento di una delibera assembleare condominiale affetta da vizi sostanziali è dunque necessaria la prova di uno specifico e rilevante interesse alla sua caducazione;
pertanto, l'impugnazione di una delibera assembleare non può essere fondata in via esclusiva su un astratto interesse alla legalità e correttezza della gestione comune,
trattandosi di una utilità inidonea a rappresentare l'interesse ad agire richiesto dall'art. 100
c.p.c.
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Corte d'Appello di Napoli, 2^ Sezione Civile, causa n. 1159/2021 R.G. – Parte_2
ATRIPALDA
[...] Controparte_3 Ciò posto, risultando evidente nella fattispecie il difetto di interesse della società impugnante a dolersi della paventata violazione di diritti di soggetti terzi, deve disporsi il rigetto della suddetta doglianza per carenza di interesse della società impugnante.
10. Alla luce delle considerazioni che precedono, l'appello è totalmente infondato e va rigettato. La totale soccombenza della società appellante comporta la sua condanna al pagamento delle spese del presente grado;
la relativa liquidazione viene eseguita in dispositivo alla luce dei parametri di cui al D.M. 55/14 e succ. mod.., nello scaglione di valore indeterminabile, complessità bassa, con applicazione dei valori minimi, stante la semplicità
delle questioni giuridiche trattate, per le fasi studio, introduttiva e decisionale del presente grado.
11. Posto che il procedimento è iniziato in data successiva al 30 gennaio 2013, la società
appellante, in quanto soccombente, è tenuta a pagare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione (art. 13 comma 1 quater DPR 2002
n. 115 inserito ex art. 1, c.17, legge 24 dicembre 2012 n. 228).


P.Q.M

.
La Corte d'Appello di Napoli, 2^ Sezione Civile, sull'appello proposto da
[...]
in persona del legale rappresentante p.t, avverso la sentenza n. 131/2021 resa Parte_2
dal Tribunale di Avellino tra le parti in epigrafe indicate, ogni altra istanza ed eccezione disattesa, così definitivamente provvede:

1- rigetta l'appello;

2- condanna la in persona del legale rappresentante p.t, a pagare Parte_2
in favore del in persona Controparte_3
dell'amministratore p.t., le spese del presente grado di giudizio, che liquida in €.
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Corte d'Appello di Napoli, 2^ Sezione Civile, causa n. 1159/2021 R.G. – Parte_2
in ATRIPALDA Parte_2 3.473,00 per compensi professionali, oltre 15% spese generali, Iva e Cap come per legge;

3- dà atto che la società appellante è tenuta a pagare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione (art. 13 comma 1
quater DPR 2002 n. 115 inserito ex art. 1, c.17, legge 24 dicembre 2012 n. 228).
Così deciso in Napoli, il 05.03.2025
Il giudice ausiliario estensore Il presidente avv. Daniela Gesmundo dott.ssa Maria Teresa Onorato
L'originale di questo provvedimento è un documento informatico sottoscritto con firma digitale (artt. 1, lett. s,
21 e 24 D.Lgs. 7 marzo 2005, n. 82) e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi degli artt.
15 e 35, co. I, D.M. 21 febbraio 2011, n. 44, come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209.
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Corte d'Appello di Napoli, 2^ Sezione Civile, causa n. 1159/2021 R.G. – / Parte_1
in ATRIPALDA Parte_2