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REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
DECIMA SEZIONE CIVILE
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice, dott. Daniela Gaetano, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 29899 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2020 e vertente
TRA
, titolare dell'impresa denominata NI di IO OL, con sede in Roma, Parte_1
Via Mar della Cina n. 289, codice fiscale P.IVA_1
(Avv. Tommaso Pugliese) ATTORE
E
codice fiscale Controparte_1 C.F._1
(Avv. Arturo Florimo) CONVENUTA
Conclusioni precisate in vista dell'udienza del 27.2.2024 svolta mediante trattazione in forma scritta ex art. 127 ter c.p.c.
Per : Parte_1
“In ossequio al provvedimento del 30.05.2023, con cui il Giudice disponeva che l'udienza già fissata per il giorno 27.02.2024 si svolgesse ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., questa difesa, nel riportarsi integralmente a tutti i propri scritti e documenti, ai verbali di udienza e memorie istruttorie ex art. 183 VI co. n. 1-2-3- c.p.c., contestate le deduzioni e produzioni di parte resistente, destituite di fondamento sia in fatto che in diritto, precisa le proprie conclusioni riportandosi a quelle rassegnate nel ricorso introduttivo e chiede che la causa venga trattenuta in decisione.”
Per Controparte_1
“L'avv. Arturo Florimo, difensore della convenuta IG.ra nel riportarsi a tutto Controparte_1 quanto dedotto ed eccepito nei propri scritti difensivi, nonché all'istanze istruttorie formulate nella memoria ex art. 183 comma 2 cpc, insiste nell'accoglimento delle proprie conclusioni, come segue: 2
I – respingere integralmente le domande, di accertamento e condanna, formulate dal NI di
IO OL, in quanto del tutto infondate in fatto e diritto;

II – condannare la NI di IO OL alla refusione delle spese, dei diritti e degli onorari di lite, sostenuti dalla IG.ra nel presente giudizio. Controparte_1
Chiede che la causa sia trattenuta in decisione, con assegnazione dei termini ex art. 190 cpc.”
FATTO E DIRITTO
Con ricorso ex articolo 702 bis c.p.c. proposto in data 10.6.2020, , titolare Parte_1 dell'agenzia immobiliare denominata NI di IO OL, proponeva al Tribunale di Roma la domanda:
“Piaccia all'Ill.mo Giudice, contraris rejectis, così provvedere:
- accertare e dichiarare il diritto alla provvigione di € 15.128,00, IVA compresa, in favore dell' per l'attività di mediazione relativa alla compravendita Controparte_2 dell'immobile sito in Roma, Via Mar della Cina n. 289 e per l'effetto condannare la IG.ra
[...]
al pagamento nei confronti dell' , nella persona del CP_1 Controparte_2 legale rappr.te IG. IO OL, della somma di € 15.128,00 ovvero negli importi minori o maggiori ritenuti di giustizia, anche in via equitativa oltre interessi nella misura di legge. Con vittoria di spese, competenze ed onorari del presente giudizio e CPA come per legge.”
A sostegno della domanda, il ricorrente esponeva che, in data 19.6.2019, aveva Persona_1 sottoscritto una proposta d'acquisto del bene immobile sito in Roma, Via Mar della Cina n. 289, di proprietà di la quale aveva incaricato l'agenzia di procurare un acquirente, e Controparte_1
aveva offerto il prezzo di € 310.000, consegnando un assegno dell'importo di € 5.000 emesso a favore della proprietaria a titolo di caparra confirmatoria, il cui incasso era subordinato all'accettazione della proposta (documenti n.1 e 2); che, in data 20.6.2019, aveva accettato la proposta d'acquisto che l'agenzia Controparte_1
NI aveva immediatamente comunicato al promissario acquirente.
Il ricorrente aggiungeva che, mediante posta elettronica certificata (P.e.c.) del 12.12.2019, aveva invitato a corrispondergli quanto dovuto a titolo di provvigione, dovuta per Controparte_1
l'attività di intermediazione immobiliare svolta (documento n. 4) e aveva reiterato la richiesta con
P.e.c. del 28.2.2020, cui aveva allegato la fattura n. 4 emessa il 26.2.2020 per l'importo imponibile di € 15.128,00 a titolo di provvigione (documenti n. 7 e n. 8), che era dovuto, poiché l'esponente aveva svolto l'attività di mediazione e aveva messo in contatto la promittente venditrice CP_1
e il promissario acquirente in relazione alla compravendita del bene
[...] Persona_1 immobile sito in Roma, Via Mar della Cina 289; indicava la presunzione di onerosità dell'attività di 3
mediazione immobiliare ai sensi dell'art. 1709 c.c., precisando che, in difetto di pattuizione con la venditrice, l'entità della provvigione andava individuata mediante l'art. 1775, comma 2°, c.c., e l'art. 6, comma 2°, della legge n. 39/1989, sicché poteva essere ritenuta congrua la provvigione commisurata al quattro per cento del prezzo della compravendita, pari a € 12.400,00 oltre I.v.a.
Con decreto reso il 13.7.2020, era fissata l'udienza del 5.2.2021, con termine fino al 25.1.2021 per l'instaurazione del contraddittorio nei confronti di a istanza del ricorrente, Controparte_1
l'udienza era differita al 15.10.2021, con termine fino al 31.5.2021 per la notificazione dell'atto introduttivo a la quale si costituiva in giudizio il 21.9.2021 e contestava la Controparte_1
fondatezza della domanda avversaria, di cui chiedeva il rigetto:
“Piaccia all'Ecc.mo Tribunale di Roma:
I – respingere integralmente le domande, di accertamento e condanna formulate dal NI di
IO OL, in quanto del tutto infondate in fatto e diritto, per i motivi esposti in narrativa;

II – condannare la NI di IO OL alla refusione delle spese, dei diritti e degli onorari di lite, sostenuti dalla IG.ra nel presente giudizio”. Controparte_1
A sostegno della domanda, la parte resistente eccepiva la carenza di legittimazione passiva, esponendo di non aver conferito al ricorrente alcun incarico per procurare la vendita del proprio suindicato bene immobile, né aveva pattuito il pagamento della provvigione, al contrario di il quale aveva assunto questa obbligazione, con scrittura privata del 19.1.2019 Persona_1
(documento n. 3 del ricorso). aggiungeva di non aver concluso alcun affare con poiché non Controparte_1 Persona_1
aveva accettato la sua proposta di acquisto e aveva avanzato una controproposta, subordinata alla
“firma dell'integrazione riferita alla penale di ritardata consegna dell'immobile”, avendo manifestato la volontà, per esigenze personali, di occupare il bene immobile dopo la compravendita, ma questa condizione non era stata accettata, sicché l'esponente una possibile Parte_1
soluzione da sottoporre al proponente, che prevedesse una locazione temporanea o il pagamento di una penale in caso di ritardata consegna dell'immobile (documento n.1).
La parte resistente aggiungeva che aveva inserito nel testo scambiato con l'altra parte la clausola penale riferita alla ritardata consegna dell'immobile, che comportava una modificazione dell'accettazione dei termini della proposta e prefigurando un assetto d'interessi diverso rispetto a quello indicato da il quale non l'aveva accettata, come Persona_1 Parte_2
in data 12.7.2019, precisando che egli aveva confermato l'originaria proposta Parte_1
(documento n.1).
All'udienza del 15.10.2021, era disposto il passaggio dal rito sommario a quello ordinario di cognizione;
concessi i termini previsti dall'art. 183, comma VI c.p.c., prodotta documentazione, le 4
parti precisavano le conclusioni trascritte in epigrafe e la causa passava in decisione all'udienza del
27.2.2024, con i termini ex art. 190 c.p.c., indicati in complessivi sessanta giorni.
La pronuncia è resa in base al principio della c.d. ragione più liquida, secondo cui la domanda può essere decisa sulla base della soluzione di una questione assorbente, senza che sia necessario esaminare tutte le altre questioni prospettate dalle parti (cfr. Cass. Sez. Un., sentenza n. 9936 del
8.5.2014; Cass., Sez.

6-L, sentenza n. 12002 del 28.5.2014; Cass., Sez. 5, sentenza n. 11458 del
11.5.2018; Cass., Sez. 5, ordinanza n. 363 del 9.1.2019).
La domanda proposta da è infondata e non merita accoglimento. Parte_1
L'art. 1755 c.c. stabilisce che il diritto alla riscossione della provvigione sorge in capo al mediatore allorquando l'affare sia stato concluso per il suo intervento e in particolare, come statuito dalla giurisprudenza di legittimità, nel contratto di mediazione, il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui può ritenersi intervenuta la conclusione di un affare, ossia quando fra le parti messe in contatto dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna ad agire per l'esecuzione o per la risoluzione del contratto stesso;
ne consegue che la provvigione spetta al mediatore anche quando sia intervenuto per consentire la stipula tra le parti di un contratto preliminare (Cass. 13260/2009; Cass. 14260/2009).
Si richiama il condivisibile orientamento della giurisprudenza di legittimità, secondo cui: “al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l'affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all'art. 2932
c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato. Va, invece, escluso il diritto alla provvigione qualora tra le parti non sia stato concluso un 'affare' in senso economico-giuridico, ma si sia soltanto costituito un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dello stesso, come nel caso in cui sia stato stipulato un patto di opzione, idoneo a vincolare una parte soltanto, ovvero un cd.
'preliminare di preliminare', costituente un contratto ad effetti esclusivamente obbligatori non assistito dall'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. in caso di inadempimento. Tale ultimo negozio, pur essendo di per sé stesso valido ed efficace, ove sia configurabile un interesse delle parti meritevole di tutela alla formazione progressiva del contratto fondata sulla differenziazione dei contenuti negoziali delle varie fasi in cui si articola il procedimento formativo, non legittima, tuttavia, la parte non inadempiente ad esercitare gli strumenti di tutela finalizzati a realizzare, in forma specifica o per equivalente, l'oggetto finale del progetto negoziale abortito, ma soltanto ad invocare la responsabilità contrattuale della parte inadempiente per il risarcimento dell'autonomo danno derivante dalla violazione, contraria a buona fede, della specifica obbligazione 5
endoprocedimentale contenuta nell'accordo interlocutorio” (Cass., Sez. 2 civ., sentenza n. 30083 del
19.11.2019, C.E.D. Corte di Cassazione, Rv. 656202-01; conf. Cass., Sez.

6-2 civ., ordinanza n.
28879 del 5.10.2022; Cass., Sez. 2 civ., sentenza n. 31431 del 13.11.2023).
Nella specie, nella sezione “note” della proposta di acquisto è stata manoscritta la seguente frase firmata da “tale proposta è subordinata alla firma dell'integrazione riferita alla penale CP_3 di ritardata consegna dell'immobile.” (documento n. 1 di parte ricorrente).
L'incontroversa mancata sottoscrizione da parte di del testo integrativo Persona_1 comportante l'apposizione di una penale da ritardata consegna del bene immobile ha comportato la mancata conclusione dell'affare e l'insussistenza del diritto alla provvigione vantato dall'attore, poiché le parti, e l'odierna convenuta, non hanno costituito un vincolo giuridico Persona_1
idoneo ad abilitare ciascuno di loro ad agire per la esecuzione specifica delle obbligazioni contrattuali nelle forme di cui all'art. 2932 c.c., ovvero per la risoluzione contrattuale o il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato;
al riguardo, va considerata l'insussistenza dell'affare da intendere come “vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all'art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato” (Cass., Sez.

6-2 civ., ord. n. 28879 del 2022).
Le spese processuali seguono la soccombenza di e si liquidano come in dispositivo Parte_1
in base al D.M. 147-2022, entrato in vigore il 23.10.2022, in considerazione del valore della controversia (scaglione da € 5.201 a € 26.000) e dell'attività difensiva svolta.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza e domanda, eccezione e deduzione, respinge la domanda proposta da nei confronti di Parte_1 Controparte_1 con il ricorso ex articolo 702 bis c.p.c. proposto in data 10.6.2020, e condanna l'attore a rifondere alla convenuta le spese processuali, che liquida nel complessivo importo di € 4.300,00 (920 fase di studio, 780 fase introduttiva, 900 fase di trattazione e istruttoria, 1.700 fase decisoria), oltre I.v.a,
C.p.a. e rimborso spese generali come per legge.
Roma, 5.7.2024
Il Giudice
Daniela Gaetano