N. R.G. 2038/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
TERZA SEZIONE CIVILE
La Corte di Appello di Firenze, terza sezione civile, in persona dei Magistrati: dott. Cristina Reggiani Presidente rel. dott. Marco Cecchi Consigliere dott. Antonio Picardi Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 2038/2021 promossa da:
, , e Parte_1 Parte_2 Parte_3
con il patrocinio dell'Avv. BRIGUGLIO ANTONIO Parte_4

APPELLANTI nei confronti di con il patrocinio dell'Avv. GIUNTOLI Controparte_1
ANTONELLA

APPELLATO/APPELLANTE INCIDENTALE
avverso la sentenza n. 484/2021 emessa dal Tribunale di Pistoia e pubblicata il 27/5/2021
CONCLUSIONI
Per la parte appellante: Voglia la Ecc.ma Corte d'Appello, previa sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata, in accoglimento del presente gravame e in riforma della sentenza n. 484/2021 del Tribunale di Pistoia rigettare integralmente tutte le avverse domande in quanto infondate. In accoglimento della domanda riconvenzionale di primo grado qui riproposta, si chiede a codesta pagina 1 di 24 Ecc.ma Corte di pronunciare ex art. 2932 c.c. sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso, trasferendo la proprietà dei beni oggetto del preliminare alla controparte e condannando la al contestuale Controparte_1 pagamento in favore dei deducenti del saldo prezzo di 450.000,00 oltre interessi e rivalutazione monetaria. Con ogni conseguente ordine alla Conservatoria competente di procedere a ogni trascrizione di legge. Con vittoria di spese e onorari del doppio grado di giudizio. In via istruttoria, qualora la circostanza non dovesse ritenersi pacifica o già provata, si chiede disporsi nuova CTU, o integrazione della CTU già espletata, che accerti che il Piano di Comparto approvato dal con delibera n. 154 del 4.12.2015 CP_2 Parte_5 autorizzava il progetto che prevedeva relativamente ai lotti 1 e 4 di pertinenza dei e oggetto dell'accordo di compravendita una capacità edificatoria pari o Pt_2 superiore a quella di circa 7.860 mc menzionata nel contratto preliminare del

3.4.2004. Si chiede inoltre volersi ammettere i seguenti capitoli di prova per testi, già articolati in primo grado con la seconda memoria ex art. 186, 6° c., c.p.c.: 1.
Vero che nel 2014 il sig. si recava più volte presso lo studio tecnico Tes_1
per verificare il nuovo Piano di Comparto (doc. 23 che mi si mostra)? 2. Pt_6
Vero che il Piano di Comparto approvato dal Comune di Monsummano Terme con delibera n. 154 del 4.12.2015, autorizzava il progetto che prevedeva una capacità edificatoria, già detratta la parte da cedere al Comune, pari a 11.342,14 mq, come da doc. 23 che mi si mostra? 3. Vero che quando fu sottoscritto il contratto preliminare in data 3.4.2004 il terreno oggetto di compravendita compreso nel
Comparto C 19 aveva una potenzialità edificatoria di circa 7.860 metri cubi a destinazione residenziale e commerciale, come da documento n. 1 e n. 23 che mi si mostra? Si indicano come testi i sig.ri e Testimone_2 Testimone_3 residenti in [...].
Per la parte appellata/appellante incidentale: Voglia l'Ecc.ma Corte di
Appello di Firenze adita, contrariis reiectis, per le ragioni di fatto e di diritto espresse nel presente atto ed in accoglimento del presente appello incidentale in riforma parziale della sentenza emessa e pubblicata in data 27.05.2021 dal
Tribunale di Pistoia tra le parti nel procedimento RG 4127/2017, rep. n. pagina 2 di 24 999/2021: - in via preliminare e cautelare: respingere l'istanza ex art. 283 cpc proposta da parte appellante e confermare la provvisoria esecutorietà della sentenza impugnata;
- nel merito: rigettare con ogni e qualsiasi statuizione di legge l'appello proposto dai Sigg.ri (C.F. ), Parte_4 C.F._1
(C.F. ), (C.F. Parte_3 C.F._2 Parte_2
e (C.F. ) e tutte le C.F._3 Parte_1 C.F._4 domande anche in via riconvenzionale proposte dalle parti appellanti in quanto inammissibili e comunque infondate in fatto ed in diritto;
- sempre nel merito e per gli effetti, con ogni e qualsiasi provvedimento di legge confermare le statuizioni di cui alla sentenza n. 484/2021 emessa e pubblicata in data
27.05.2021 dal Tribunale di Pistoia, nel proc. RG 4127/2017, rep. n. 999/2021
(nei capi e punti tutti inclusi impugnati dagli appellanti) in accoglimento delle conclusioni avanzate dalla nel giudizio di Controparte_1 CP_3 con atto di citazione che qui integralmente si riportano:”- nel merito: in via principale, accertato il grave inadempimento dei convenuti rilevante ai sensi dell'art.1489 c.c. e, comunque ai sensi degli artt. 1453 e 1455 c.c., per tutti i motivi indicati in atti e per l'effetto, dichiarare risolto il contratto del 03.04.2004 e successive proroghe per fatto e colpa esclusivi delle parti convenute;
in ogni caso, dichiarare tenute ed altresì condannare le parti convenute, in solido tra loro, alla restituzione, e dunque al pagamento, in favore dell'attore dell'importo di €
300.000.000, versate illo tempore dalla parte promittente acquirente a titolo di caparra confirmatoria, oltre interessi maturati dal dì del dovuto e fino al saldo effettivo”; - in via incidentale, in parziale riforma della sentenza n. 484/2021 emessa e pubblicata in data 27.05.2021 dal Tribunale di Pistoia, nel procedimento
RG 4127/2017, rep. n. 999/2021 (nei capi e punti: A. parte motivazionale dal capoverso terzo al capoverso settimo della pagina n. 16 tutti inclusi;
B. parte dispositiva capo n. 6, pagina 17) per l'effetto, con ogni e qualsiasi statuizione di legge condannare le parti avversarie, in solido tra loro, a risarcire alla
[...]
i danni tutti da questa patiti e patiendi a titolo danno Parte_7 di patrimoniale per lucro cessante in conseguenza dei fatti di causa che si determinano nella misura di € 208.175,77, ovvero quella maggiore o minore pagina 3 di 24 somma risultante di giustizia e/o comunque in via equitativa, oltre interessi di legge e corrispettivo di rivalutazione monetaria dalla data del dovuto al saldo effettivo e comunque nella misura indicata all'art. 1284 comma III c.c. dalla domanda al saldo. Con vittoria di spese e competenze di giudizio di entrambi i gradi di giudizio ed accessori come per legge.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1.Con sentenza n. 484/2021, pubblicata il 27.05.2021, il Tribunale di Pistoia ha definito il giudizio promosso da (già Controparte_1 [...]
) nei confronti di , , e Parte_8 Pt_4 Parte_3 Parte_2 Parte_1
, avente ad oggetto la risoluzione del contratto preliminare di
[...] compravendita stipulato il 3.4.2004, che ha visto la società, quale parte promissaria acquirente, e i , quale parte promittente venditrice, Controparte_4 di un appezzamento di terreno posto in Monsummano Terme, loc. Le Case, via
Meucci, esteso 9700,00 mq e costituente porzione del “Comparto C19” del vigente R.U del comune con una potenzialità edificatoria di 7860 metri cubi, a destinazione residenziale e commerciale.
I convenuti, costituendosi in giudizio, dopo aver respinto qualsiasi addebito di responsabilità, hanno avanzato, per contro, domanda riconvenzionale ex art. 2932 c.c. con riguardo al medesimo preliminare.
Il Tribunale ha accolto la domanda di risoluzione della società, per grave inadempimento dei promittenti venditori, e ha condannato questi ultimi a restituire quanto corrisposto a titolo di caparra e acconto prezzo per € 300.000,00
e ha, altresì, parzialmente accolto la domanda risarcitoria per l'importo di €
20.000,00, oltre rivalutazione e interessi, rigettando le altre voci risarcitorie richieste dall' , perché non provate. CP_1
2. In estrema sintesi la lunga vicenda negoziale intercorsa tra le parti e l'iter argomentativo seguito dal primo giudice per giungere alla suddetta pronuncia:
a) il preliminare di compravendita del 3.4.2004, siglato dalle parti, era condizionato all'approvazione da parte del comune del Progetto di
Lottizzazione o Piano Operativo del Comparto 19 e i promittenti venditori pagina 4 di 24 avevano autorizzato la società promissaria acquirente ad adoperarsi per l'approvazione del piano. Ciò era necessario per l'utilizzazione edificatoria del terreno da cedere. Se l'approvazione fosse intervenuta entro il
30.6.2005, le parti sarebbero dovute addivenire obbligatoriamente al definitivo. Invece, se il piano di lottizzazione non fosse stato approvato allora il contratto preliminare sarebbe stato risolto e sarebbero stati restituiti gli acconti concordati sul prezzo finale fissato in € 750.000,00.
La parte venditrice aveva garantito la completa disponibilità del fondo e che lo stesso era libero da servitù apparenti e non apparenti e da altri oneri
(salvo quelli espressamente elencati nella scrittura);
b) in attesa delle determinazioni del comune e dell'evolversi della situazione nei rapporti con la PA, le parti del preliminare concordarono più differimenti del termine entro il quale stipulare il contratto definitivo di trasferimento, fino all'ultima proroga del 30.6.2010. Rimaneva sempre inteso che, laddove il Piano di lottizzazione non fosse stato approvato, il preliminare si sarebbe risolto e sarebbero stati restituiti alla società, promissaria acquirente, gli acconti versati come da programma di rateizzazione. Con fax del
13.6.2009, aveva comunicato alla controparte che il Parte_4 comune aveva definitivamente approvato il Piano Operativo di Comparto 19
e, quindi, la società acquirente, che aveva già versato al momento della conclusione del preliminare, a titolo di caparra, la somma di € 100.000,00, versava in data 29.6.2009 altri € 150.000,00;
c) trascorrevano ancora alcuni anni. Il 12.4.2012 il comune stralciava dal
Piano già approvato (con una variante) una parte dell'area fabbricativa, per la mancata adesione di alcuni proprietari, e il 23.6.2014 il comune di
Monsummano Terme e i proponenti privati del Piano operativo stipulavano la convenzione urbanistica della durata di 5 anni;

d) con scrittura privata del 23.6.2014 le parti originarie del preliminare del

3.4.2004 confermavano gli impegni contrattuali già assunti, dando atto nelle premesse, parti integranti del medesimo accordo, che il Piano di lottizzazione era stato approvato e che era stata stipulata la convenzione pagina 5 di 24 urbanistica tra comune e proprietari. Quindi, modificavano l'originaria tempistica, stabilendo che il contratto definitivo sarebbe dovuto intervenire entro e non oltre il 20.12.2014. Concordavano, altresì, le modalità di pagamento del residuo prezzo di acquisto, pari ad € 500.000, prevedendo rate semestrali di € 50.000,00 sino a tutto il 2018 con inizio dal 30.6.2014, data entro la quale doveva essere corrisposta la prima rata di € 50.000,00
(la successiva entro dicembre dello stesso anno e a seguire, prevendendo pagamenti di pari importo a giugno e a dicembre di ogni anno). Era previsto altresì che la parte acquirente avrebbe rimborsato ai proprietari l'IMU corrisposta sino alla data del trasferimento, pari ad € 20.000,00. Infatti, corrispondeva a giugno 2014 € 50.000,00 ed € Controparte_1
20.000,00;
e) il 12.12.2014, presenti le parti avanti al Notaio per la stipula del definitivo, il tecnico dei venditori comunicava alla società promissaria acquirente che il terreno oggetto della vendita era gravato da una servitù di gasdotto in favore della . Controparte_5
La società si rifiutava di acquistare e le parti Controparte_1 decidevano di soprassedere al pagamento della rata prevista con scadenza dicembre 2014. La società acquirente evidenziava, con missiva del
19.12.2014, che la servitù di gasdotto avrebbe potuto compromettere l'attuazione del Piano già approvato ed era necessario verificare come la modifica del Piano, a questo punto inevitabile, avrebbe inciso sui parametri edificatori.
Il 30.5.2015 i venditori comunicavano che le problematiche erano risolte e si poteva addivenire al definitivo una volta approvato il nuovo Piano. La società rispondeva, il 15.6.2015, che avrebbe stipulato il CP_1 definitivo solo dopo aver esaminato il nuovo piano ed averlo trovato di proprio gradimento.
Il comune il 4.12.2015 deliberava il nuovo Piano.
I promittenti venditori l'8.12.2015 inviavano a controparte la seguente comunicazione: “la problematica del tubo del gas è stata definitivamente
pagina 6 di 24 risolta con l'approvazione in data 28.11.2015 da parte della Giunta
Comunale della variante al PDC (ex PDL) e della relativa bozza di convenzione. Tale Convenzione peraltro è migliorativa rispetto alla precedente, infatti il comparto potrà essere realizzato in due stralci funzionali;
sono altresì confermati gli indici edificatori. Vi inviteremo alla stipula del rogito avanti al Notaio non appena saranno terminati i Per_1 nuovi frazionamenti per le permute a cura dei tecnici incaricati. Va da sé che riprende quindi a decorrere il piano dei Vostri pagamenti nei nostri confronti, inclusa la rata inizio dicembre 2014 che era stata provvisoriamente sospesa, e tutte le successive”. Con comunicazione a.r. del 23.2.2016, i convenuti proponevano come data del rogito il giorno
15.3.2016 avanti al Notaio di Montecatini Terme;
Per_1
f) con comunicazione del 5.10.2016, la per il tramite Controparte_1 del proprio legale, rilevato che la stipula del contratto definitivo non era avvenuta entro il termine perentorio convenuto del 20.12.2014 per fatto e colpa esclusivamente imputabili alla condotta dei convenuti e, dunque, evidenziato il “grave inadempimento sinora protrattosi”, dichiarava di ritenere risolto il contratto preliminare del 3.4.2004, con ogni conseguenza di legge anche in ordine al risarcimento dei danni subiti, chiedendo al contempo la restituzione della somma di euro “380.000,00 (comprensiva di caparra confirmatoria ed acconto già versati, interessi legali dal dì del dovuto, spese sostenute per la prestazione di atto di fideiussione ed oneri tecnici già sostenuti). Con comunicazione a.r. del 25.10.2016, i convenuti riscontravano la missiva di cui sopra, contestando in toto ogni addebito formulato nei loro confronti e, dunque, ogni conseguente domanda restitutoria, evidenziando al contempo come l'inadempimento (consistente nella “mancata e/o intempestiva adozione di tutti gli atti necessari ed opportuni funzionali all'approvazione del PdL” e nel mancato “pagamento del corrispettivo pattuito”) non poteva che imputarsi integralmente alla stessa;
CP_1
g) così ricostruita la vicenda negoziale, il Tribunale - espletata CTU allo scopo pagina 7 di 24 di accertare quale incidenza aveva avuto la servitù sul Piano di lottizzazione originariamente approvato - in applicazione del combinato disposto degli artt. 1489 e 1480 c.c. ha ritenuto che la presenza della servitù di gasdotto, che in base alle considerazioni svolte dal CTU avrebbe avuto una inevitabile conseguenza sugli indici di edificabilità (a causa del vincolo di inedificabilità in una fascia di rispetto fissata a 3,50 m dall'asse della condotta dove passano idrocarburi), ha legittimato parte promissaria acquirente a domandare la risoluzione del contratto essendo emersi elementi tali da far ritenere che la , sapendo della presenza della conduttura nel CP_1 terreno, non avrebbe stipulato il preliminare. Il primo giudice ha osservato che tale considerazione era avvalorata, oltre che dalle risultanze della CTU, anche dal comportamento tenuto dalle parti dopo la scoperta della esistenza della servitù: appreso dell'esistenza della servitù, l' si era CP_1 rifiutata di stipulare il definitivo nel 2014; successivamente aveva comunicato che avrebbe concluso il definitivo solo dopo aver attentamente valutato le modifiche apportate al Piano e se le stesse avessero avuto il suo gradimento;
anche i promittenti venditori avevano soprasseduto dal pretendere il pagamento della rata del prezzo con scadenza dicembre 2014.
Del resto, il CTU, oltre alle problematiche connesse all'esistenza della tubazione del gas, rinvenuta nel terreno oggetto del preliminare, e all'incidenza della servitù sulle potenzialità edificatorie promesse con il preliminare, aveva evidenziato - rispondendo al principale quesito posto dal
Giudice - che al nuovo Piano, approvato nel 2015, con le modifiche resesi necessarie per l'esistenza della servitù di gasdotto, non è seguita la convenzione urbanistica e, quindi, alla data dello svolgimento della CTU il terreno promesso in vendita non era edificabile, perché senza la convenzione non potevano essere richiesti i permessi a costruire;

h) il giudice ha disatteso le difese dei promittenti venditori che hanno sostenuto: 1) che la nuova convenzione urbanistica non si era ancora conclusa per causa a loro non imputabile (decesso di uno dei proprietari che dovevano prendervi parte); 2) che la dopo aver Controparte_1
pagina 8 di 24 saputo della servitù di gasdotto, avrebbe tenuto un comportamento concludente, incompatibile con la volontà di risolvere il contratto preliminare per inadempimento e anzi novativo rispetto ai precedenti accordi inter partes, nel senso di cristallizzare la volontà di addivenire alla stipula del contratto definitivo una volta risolta la problematica insorta;
3) che la Variante approvata il 4.12.2015 avesse addirittura migliorato gli indici edificatori previsti nel precedente Piano di Comparto;
4) la promissaria acquirente avrebbe dovuto rendersi conto dell'esistenza della servitù in ragione della documentazione messa a sua disposizione.
Con riguardo alla prima argomentazione, il Tribunale ha osservato che i promittenti venditori non potevano andare esenti da responsabilità, perché il loro inadempimento era precedente e indiscutibile e consisteva nell' aver garantito la libertà del bene promesso in vendita da vincoli e servitù, mentre al contrario la servitù esisteva. Con riguardo alla seconda considerazione, il primo giudice ha evidenziato che non era rinvenibile alcun comportamento concludente di che al contrario Controparte_1 aveva sempre manifestato dubbi e perplessità in ordine alla stipula del definitivo, subordinandola alla verifica delle conseguenze che avrebbe avuto la servitù sull'originario Piano di lottizzazione e particolarmente significativa in proposito era la missiva del 15.6.2015 (già sopra riassunta). In relazione al fatto che, a detta della difesa appellante, gli indici edificatori, dopo l'approvazione della modifica del Piano di lottizzazione, fossero migliorativi rispetto al Piano originario, i promittenti venditori nulla avrebbero provato limitandosi a riferire che l'area edificabile, come risultante dal Piano di
Comparto approvato dal con delibera n. Controparte_6
154 del 4.12.2015, prevedeva una capacità edificatoria, già detratta la parte da cedere al pari a 11.342,14 mq, dunque assolutamente CP_2 maggiore rispetto a quanto inizialmente e contrattualmente concordato.
Il Tribunale ha rilevato che l'estensione riferita riguardava l'intero comparto e non era relativa al solo terreno promesso in vendita. Inoltre, evidenziava che le conclusioni del CTU non erano state espressamente contestate dalla pagina 9 di 24 parte interessata nel corso dell'udienza tenutasi successivamente al deposito della relazione peritale.
Infine, ha respinto anche l'ultima argomentazione difensiva proposto dai promittenti venditori, secondo cui la , avendo accesso a tutta la CP_1 documentazione tecnica, ben avrebbe potuto avvedersi della esistenza della servitù “molto più degli odierni convenuti”.
A tale proposito, il Tribunale - ricordando che nel contratto preliminare del

3.4.2004 si leggeva: “La Parte Promittente Venditrice autorizza sin d'ora la
Parte Promittente Acquirente - la quale agirà nel proprio esclusivo interesse
e opererà secondo prudenza e diligenza - a prendere tutte le iniziative ed a predisporre tutti gli atti necessari, opportuni e funzionali all'approvazione del suddetto "PdiL" da parte dell'Amministrazione competente, che la Parte
Promittente Acquirente provvederà a predisporre entro 90 (novanta) giorni dalla firma del presente atto a sua stessa completa cura e spese, sotto la sua esclusiva responsabilità ed esonerando la Parte Promittente Venditrice da ogni e qualsiasi responsabilità relativamente all'attività suddetta.”- ha evidenziato che la richiamata previsione contrattuale si limitava a contemplare un onere del promissario acquirente di compiere “nel proprio esclusivo interesse” tutte quelle iniziative necessarie opportune e funzionali all'approvazione del piano di lottizzazione, senza tuttavia porre a suo carico alcun obbligo di procedere anche ad accertamenti sulla inesistenza di gravami nei terreni promessi in vendita, ciò tenuto conto soprattutto che, in altra clausola del medesimo testo negoziale, la promittente venditrice già espressamente garantiva l'assenza “di servitù passive apparenti e non apparenti” e di vincoli di qualsiasi natura. Ha, quindi, richiamato un principio giurisprudenziale consolidato secondo cui “la circostanza che
l'acquirente fosse astrattamente in grado di conoscere, mediante l'esame dei registri immobiliari, l'esistenza di trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli
è irrilevante ai fini della responsabilità per garanzia ex art. 1489 c.c., quando il venditore abbia affermato, contro il vero, come nel caso che ci occupa, l'inesistenza di diritti altrui e di oneri sulla cosa alienata, ovvero ne
pagina 10 di 24 abbia taciuto l'esistenza”;
i) quindi, ha accolto la domanda di risoluzione del contratto avanzata dall' e ha condannato i promittenti venditori, oltre a Controparte_1 restituire l'acconto prezzo versato (€ 300.000,00, somma non contestata da controparte), a risarcire il danno limitatamente ad € 20.000,00, quale danno emergente, pari agli esborsi sostenuti in data 23.6.2014 dalla impresa attrice per dare attuazione agli accordi intervenuti inter partes, oltre rivalutazione e interessi.
Ha rigettato le altre voci risarcitorie richieste da a titolo di lucro CP_1 cessante compiendo le seguenti considerazioni: “Quanto al danno da lucro cessante, mette conto evidenziare come questo sia stato indicato dalla attrice nella marginalità economica che la stessa avrebbe ricavato dalla edificazione e successiva vendita del comparto edilizio e delle unità abitative nel numero e nelle caratteristiche progettate ab origine e dunque nella differenza tra il prezzo di vendita dei beni edificati ed il costo della loro realizzazione. Ritiene tuttavia il giudicante di dover disattendere un simile criterio di liquidazione e di aderire al consolidato orientamento giurisprudenziale, formatosi in tema di risoluzione per inadempimento da parte del promittente alienante del contratto preliminare, secondo cui questo consiste nella differenza tra il valore commerciale del bene medesimo al momento della proposizione della domanda di risoluzione ed il prezzo pattuito (Cass. 2771/2014). Posto che parte attrice non ha però fornito alcun elemento, probatorio o anche solo indiziario, sulla cui base poter ritenere che i terreni di cui trattasi, alla data in cui è stata proposta domanda di risoluzione, avessero un valore commerciale superiore rispetto
a quello del prezzo di vendita pattuito in euro 750.000,00, alcuna somma a titolo di danno da lucro cessante può essere liquidata. Analoga carenza probatoria, e prima ancora assertiva circa la sussistenza dei relativi presupposti, preclude la possibilità di liquidare equitativamente il pregiudizio lamentato dalla attrice anche riqualificandolo in termini di danno futuro da perdita di chance, presupponendo anch'esso la prova, in via
pagina 11 di 24 presuntiva e probabilistica, della concreta e non meramente ipotetica possibilità di conseguire vantaggi economicamente apprezzabili.”
3.Avverso tale sentenza i hanno interposto gravame, Controparte_4 muovendo alla pronuncia del primo giudice i seguenti rilievi critici:
I) il primo giudice avrebbe errato nel valutare le prove raccolte e nell'interpretare la volontà dei contraenti, dopo la scoperta dell'esistenza della servitù di gasdotto. Diversamente da quanto opinato dal decidente, la missiva del 19.12.2014, inviata dalla subito Controparte_1 dopo aver scoperto dell'esistenza della servitù, sarebbe stata una chiara manifestazione di volontà di concludere comunque il contratto definitivo e avrebbe avuto efficacia novativa rispetto ai precedenti accordi, in quanto la manifestava la disponibilità di collaborare, per CP_1 quanto possibile, allo scopo di risolvere il problema insorto, prospettando due soluzioni, lo spostamento della tubazione o la modifica del Piano di
Comparto senza alcun pregiudizio degli indici edificatori;

II) il Tribunale non avrebbe fatto corretta applicazione del principio di non contestazione di cui all'art. 116 c.p.c., con riguardo alla circostanza dedotta dai promittenti venditori nella comparsa di costituzione che il nuovo Comparto-Piano di lottizzazione, approvato dal comune, e la bozza di convenzione avevano previsto, in favore dell' , una CP_1 capacità edificatoria superiore rispetto a quella indicata nel preliminare di compravendita. La controparte non aveva contestato la veridicità di tale allegazione e quindi la stessa si doveva ritenere come provata e acquisita;

III) comunque, sarebbe stato onere dell' provare che tale CP_1 circostanza non era vera e non il contrario, come affermato dal primo giudice, in violazione delle regole generali sul riparto dell'onere della prova;

IV) il Tribunale avrebbe erroneamente interpretato quanto accertato dal CTU che si era attenuto ai quesiti del giudice e si era rifiutato di rispondere alla richiesta di chiarimenti del CTP della difesa in Controparte_4 pagina 12 di 24 ordine al fatto che la capacità edificatoria approvata con il nuovo Piano, nel 2015, era maggiore rispetto al precedente Piano. Pertanto, il
Tribunale non avrebbe potuto affermare che il CTU aveva concluso nel senso che la presenza della servitù aveva ridotto la cubatura edificabile del terreno oggetto del preliminare. Inoltre, nel non ritenere provata tale circostanza il Giudice non aveva considerato che la difesa dei promittenti venditori aveva articolato specifica prova per testi, non ammessa senza alcuna valida ragione. Insisteva, quindi, nella prova per testi e nella chiamata a chiarimenti del CTU ovvero per il rinnovo degli accertamenti peritali sul punto;

V) il primo giudice aveva liquidato a titolo risarcitorio, in favore dell' , somme per spese tecniche sostenute che in base al CP_1 contratto sarebbero dovute rimanere a carico della promissaria acquirente anche in caso di scioglimento del contratto.
Insisteva quindi per l'integrale riforma della sentenza impugnata e riproponeva in questa sede la domanda di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto preliminare del 3/4/2004 ai sensi dell'art. 2932 c.c..
4.Si è costituita l' che ha contestato la fondatezza Controparte_1 dell'appello, sostenendo che le considerazioni espresse dal primo giudice in ordine all'interpretazione della volontà delle parti, come manifestatasi nel corso della lunga vicenda negoziale che le ha viste protagoniste, e il conseguente accoglimento della domanda di risoluzione del contratto preliminare, per inadempimento dei promittenti venditori, avanzata dalla promissaria acquirente, erano il frutto di un percorso logico argomentativo corretto e fondato sulle risultanze processuali. Evidenziava che la scoperta della esistenza della servitù di gasdotto aveva comportato la modifica del Piano originariamente approvato e, dunque, il venir meno della convenzione urbanistica conclusa tra comune e privati proprietari in attuazione del Piano originario. Quindi, ribadiva che dopo l'approvazione di tale nuovo Piano non era seguita alcuna Convenzione nei termini indicati nel nuovo Piano e ciò né prima dell'instaurazione del presente contenzioso, né successivamente e, dunque, il terreno promesso in vendita era pagina 13 di 24 divenuto inedificabile. Ciò giustificava di per sé la risoluzione del contratto per inadempimento dei promittenti venditori, non avendo alcun rilievo la circostanza allegata dalla controparte circa il fatto che il nuovo Piano approvato non avesse pregiudicato gli originari indici edificatori.
A sua volta ha interposto appello incidentale avverso la sentenza di primo grado, nella parte in cui era stata rigettata la liquidazione del danno nella declinazione del lucro cessante/mancato guadagno, che era stato calcolato dal CTU sulla base della differenza tra quanto sarebbe stato ricavato dalla , laddove CP_1 fosse stata data attuazione al progetto edificatorio, e i costi di edificazione, importo stimato in circa € 200.000.
Ha sostenuto che l'iter argomentativo della pronuncia sul punto non apparirebbe congruo, in quanto il principio di diritto adottato non si conformerebbe alle norme generali e, comunque, non si attaglia al caso in esame. L'orientamento giurisprudenziale menzionato dalla pronuncia impugnata - secondo cui il danno da mancata esecuzione del contratto preliminare di compravendita di un immobile consisterebbe nella differenza tra il valore commerciale del bene medesimo, al momento della proposizione della domanda di risoluzione, ed il prezzo pattuito - sarebbe inerente alla diversa fattispecie di inadempimento del promissario acquirente, in conseguenza del quale il venditore abbia poi ceduto a terzi il bene immobile, ad un prezzo inferiore a quello previsto dal contratto originariamente stipulato dalle parti. In questa specifica ipotesi, alla parte adempiente alienante competerebbe il diritto al ristoro per mancato guadagno solo allorquando essa abbia ceduto a terzi l'immobile, ma il ricavato della vendita sia stato minore del prezzo illo tempore stabilito dal contratto risolto con la parte inadempiente: in tal caso invero il lucro cessante corrisponderebbe, in effetti, alla differenza tra il valore effettivo di realizzo (o valore commerciale) ed il prezzo pattuito, maggiore del primo. In conclusione, il principio di diritto citato dal Giudice di Prime Cure troverebbe applicazione solo nel caso in cui la parte venditrice adempiente abbia concretamente alienato il bene a terzi, ancorché ad un prezzo inferiore rispetto a quello che avrebbe ottenuto tramite il rispetto dell'originario sinallagma risolto pagina 14 di 24 I fatti di causa invece sono del tutto diversi.
Il Tribunale quindi nel rigettare la domanda non avrebbe preso correttamente in esame la fattispecie de quo che presenta le seguenti caratteristiche: “a)
l'inadempimento è imputabile promissari venditori;
b) la parte adempiente venditrice riveste qualità di impresa commerciale nel settore edile;
c) di conseguenza la causa del contratto era per la Società, stante la promessa natura fabbricativa del terreno, la conseguente commercializzazione del complesso residenziale realizzato;
d) il rimedio richiesto dalla parte adempiente è la risoluzione del sinallagma;
e) il bene immobile non è stato alienato a terzi
(circostanza, di fatto, comunque impraticabile stante il venir meno della edificabilità del terreno per le ragioni esposte in precedenza).”
Ha quindi sostenuto che la parte non inadempiente ha diritto di chiedere il risarcimento del danno per equivalente, il cui accertamento resterebbe regolato dalla norma generale di cui all'art. 1223 c.c., per cui sarebbero risarcibili i danni subiti e subendi per perdite e mancato guadagno, che siano conseguenza diretta e immediata della ingiusta condotta altrui. Tale norma implica, in linea logica, che l'accertamento conclusivo degli effetti pregiudizievoli tenga conto anche degli eventuali vantaggi collegati all'illecito in applicazione della regola della causalità giuridica. Ha altresì evidenziato che deve essere risarcito l'interesse positivo, cioè quell'interesse che attiene a ciò che sarebbe avvenuto in caso di attuazione del contratto e non solo l'interesse negativo, altrimenti la responsabilità per inadempimento verrebbe a coincidere quoad effectum con la responsabilità precontrattuale, il che significherebbe trattare in modo uguale casi diversi.
Ha concluso affermando che il lucro cessante è comunemente inteso come l'incremento patrimoniale netto che il creditore avrebbe conseguito se il contratto fosse stato regolarmente eseguito. Nel caso in cui sia stato attivato il rimedio risolutorio esso corrisponderà, senz'altro, a tutti i profitti ulteriori che il creditore avrebbe ritratto dallo sfruttamento economico della prestazione rimasta inadempiuta.
Ha riproposto, pertanto, la domanda di condanna della controparte al pagina 15 di 24 risarcimento del danno nella misura ulteriore di € 200.000,00, come stimati dal
CTU, secondo un percorso logico argomentativo non criticato da controparte.
5.La causa è stata trattenuta in decisione in data 8.3.2023, sulle conclusioni delle parti, come in epigrafe trascritte, a seguito di trattazione scritta, con i termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
Con decreto del 23.5.2023, il Presidente di Sezione ha rimesso la causa in istruttoria, dando atto della impossibilità di definirla con il collegio che l'aveva trattenuta in decisione, stante il sopravvenuto impedimento della componente
(presidente del collegio) dott.ssa , chiamata a svolgere Persona_2 le funzioni di commissaria esaminatrice del concorso di magistratura, con totale esonero dalle funzioni giurisdizionali e giudiziarie a far data dall'8.5.2023.
La causa è stata, dunque, trattenuta in decisione dal collegio in diversa composizione, con ordinanza del 30.4.2024, all'esito dell'udienza del 3.4.2024, tenutasi nelle forme di cui all'art. 127 ter c.p.c., senza concessione di termini per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica, avendovi la parte appellata rinunciato espressamente e avendo parte appellante già usufruito degli stessi (memoria di replica depositata da quest'ultima il 26.5.2023).
***
6.Entrambe le impugnazioni, sia quella principale, sia quella incidentale, non sono meritevoli di essere accolte.
6.1 I motivi su cui si fonda l'appello principale sono privi di pregio.
6.1.1 I primi quattro motivi del gravame principale sono strettamente connessi e possono essere trattati unitariamente.
La difesa appellante ha sostenuto che, dopo la scoperta dell'esistenza della servitù di gasdotto, gravante sul fondo oggetto della promessa di vendita, con missiva del 19.12.2014, la avrebbe confermato la volontà Controparte_1 di voler concludere comunque il contratto definitivo di compravendita, manifestando la volontà di adoperarsi per la soluzione della problematica e prospettando due possibili esiti della vicenda: o lo spostamento della tubazione pagina 16 di 24 del gas o l'approvazione di un nuovo Piano, che non pregiudicasse gli indici di edificabilità originariamente concordati e che il l'originario Piano e la Convenzione, stipulata nel 2014, avevano garantito alla promissaria acquirente.
Secondo parte appellante si era verificata questa seconda situazione.
Il nuovo Piano di Comparto avrebbe, infatti, addirittura migliorato gli indici di edificabilità del Piano precedente e, quindi, non vi sarebbero stati ostacoli alla conclusione del contratto definitivo, non potendo più la , stante CP_1
l'intervenuta novazione del rapporto, pretendere di risolvere il contratto sulla base del dedotto inadempimento dei promittenti venditori, consistito nell'aver garantito la libertà da vincoli e servitù del fondo promesso in vendita (fatta eccezione per alcuni espressamente menzionati nell'accordo), che, invece, ne era gravato.
Tale prospettazione non è condivisibile ed è contraria alle risultanze istruttorie, evincibili dalla documentazione allegata dalle parti.
Il contratto preliminare del 3.4.2004 fu tenuto in vita dalle parti con una serie continua di accordi di proroga della originaria scadenza prevista per la stipula del definitivo, in attesa dell'approvazione, da parte del comune di Monsummano
Terme, del Piano del Comparto edificatorio, in cui il terreno promesso in vendita era inserito, e che avrebbe reso effettivamente edificabile il fondo. L'ultima proroga indicava come data per il definitivo il 30.6.2010.
Nel frattempo, la promissaria acquirente aveva corrisposto una caparra di €
100.000,00 nell'aprile 2004 e successivamente, il 29.6.2009 - dopo che
[...]
le aveva comunicato che il comune aveva approvato il Piano operativo Pt_4 del Comparto 19 – aveva corrisposto un ulteriore acconto di € 150.000,00.
Ma ancora non si addiveniva alla stipula del definitivo.
Il 12.4.2012 il comune approvava una variante al Piano (una parte delle aree fabbricative era stralciata).
Il 23.6.2014 era stipulato l'atto di Convenzione tra il comune e proponenti privati del Piano operativo. pagina 17 di 24 Solo allora, in pari data, le nostre parti contraenti sottoscrivevano un'altra scrittura privata, dove rinnovavano le volontà negoziali espresse nella scrittura del 3.4.2004, dando atto, nelle premesse del rinnovato accordo, che il Piano operativo era stato approvato e che era stata stipulata anche la Convenzione quindi, a modifica del precedenti pattuizioni, stabilivano che il definitivo doveva essere stipulato entro il 20.12.2014 e il residuo prezzo di € 500.000,00 sarebbe stato suddiviso in rate semestrali da corrispondere sino a tutto il 2018.
Infatti, il 12.12.2014 le parti si presentavano avanti al Notaio per il rogito, ma in quel frangente il tecnico dei venditori comunicava la presenza del gasdotto nel fondo, gravato della relativa servitù in favore della . Controparte_5
Il definitivo non si concludeva, stante il legittimo rifiuto opposto dalla
, che evidenziava da subito le sue perplessità. CP_1
Sia dalla missiva del 19.12.2014, sia dalla lettera del 15.6.2015, emerge chiaramente che la aveva preso atto del radicale Controparte_1 mutamento della situazione e dei presupposti che avevano condotto a rinnovare gli impegni negoziali reciproci, con la scrittura del 23.6.2014.
Era chiarissimo a tutte le parti che la presenza della tubazione nel terreno, con i conseguenti vincoli imposti all'edificazione, avrebbe comportato la modifica del
Piano di Comparto, originariamente approvato.
La sua nuova approvazione era una incognita sotto molteplici profili, primo fra tutti la effettiva realizzabilità del progetto, che richiedeva comunque, per essere operativo, la stipula di un'altra convenzione tra comune e privati. aveva poi dichiarato espressamente che il nuovo progetto Controparte_1 edificatorio avrebbe dovuto essere di suo gradimento, diversamente lei non avrebbe acquistato il terreno.
Prima di scoprire la presenza della conduttura del gas, per giungere all'approvazione del Piano e alla stipula della Convenzione tra comune e privati, si era atteso ben un decennio.
pagina 18 di 24 alla data del giugno 2014, aveva versato acconti sul Controparte_1 prezzo di vendita pari ad € 300.000,00 (su totali € 750.000) e solo dopo la stipula della convenzione le parti avevano assunto precisi impegni sulle modalità di corresponsione del prezzo dal momento che sembrava, con la stipula della
Convenzione, che il progetto edificatorio fosse divenuto definitivamente operativo.
E' chiaro che con la scoperta della servitù di gasdotto tutto è stato rimesso in discussione. non si è defilata immediatamente dall'affare, perché ha Controparte_1 assunto una posizione di attendismo, sperando che in tempi brevi il Piano nuovo fosse approvato e fosse stipulata anche la Convenzione, senza pregiudizio per gli indici edificatori richiamati nel preliminare del 2004, dimostrando di comportarsi secondo correttezza e buona fede allo scopo di non pregiudicare i propri, ma anche gli interessi della controparte.
Il problema è che, nonostante fosse intervenuta l'approvazione del nuovo Piano di lottizzazione, tuttavia la Convenzione non veniva stipulata e, a quanto consta, essa non è stata più stipulata, con la conseguenza, chiaramente evidenziata dal
CTU, che il progetto edificatorio è definitivamente saltato.
La difesa appellante ha sostenuto che nella scrittura del 2004 la stipula del definitivo era subordinata solo alla approvazione del Piano di lottizzazione e non anche alla stipula della convenzione.
Tale affermazione non è però condivisibile.
Dal comportamento delle parti, tenuto nell'arco di più di un decennio, è di tutta evidenza che la cessione del terreno era chiaramente subordinata alla effettiva edificabilità dello stesso, effettività che sarebbe stata conseguita non solo in forza dell'approvazione del Piano di lottizzazione, ma anche in conseguenza della stipula della convenzione tra comune e privati.
Infatti, sino a che non intervenne la stipula della convenzione del 23.6.2014, le parti avevano di volta in volta prorogato i termini per la stipula del contratto definitivo.
pagina 19 di 24 L'approvazione del Piano aveva comportato un esborso di € 150.000,00 da parte della società promissaria acquirente, sempre in acconto prezzo, a dimostrazione del suo serio interesse alla conclusione dell'affare.
Ma solo in seguito alla stipula della Convenzione del 23.6.2014, con la scrittura siglata in pari data, i nostri contraenti rinnovavano gli impegni assunti e si proiettavano nel futuro, concordando le modalità di pagamento dell'integrale prezzo, in vista della stipula del contratto definitivo, che sembrava assolutamente prossima e certa.
Si tratta all'evidenza di un accordo negoziale a formazione progressiva, che si era definitivamente perfezionato con la scrittura del 23.6.2014, che richiamava gli impegni assunti il 3.4.2004 e li integrava, partendo da due presupposti di fatto già verificatisi e, precisamente, l'approvazione del Piano di operativo e la stipula della Convenzione.
Infatti, proprio per attuare le obbligazioni assunte in via definitiva con la scrittura del 23.6.2014, le parti si incontrarono avanti al Notaio il 12.12.2014.
La scoperta della presenza della servitù di gasdotto ha fatto arretrare le trattative negoziali ad epoca anteriore alla scrittura del 23.6.2014, confermativa e integrativa degli impegni originariamente assunti con il preliminare del 3.4.2004.
Era chiaro che, per tornare alla situazione che aveva reso possibile siglare il rinnovato accordo negoziale di impegno al trasferimento, sarebbe stato necessario che si fossero verificati nuovamente entrambi i presupposti di fatto, da cui quell'accordo aveva preso le mosse e, precisamente, l'approvazione del Piano
e la stipula della Convenzione.
Tale regressione della fase delle trattative, si è verificata per esclusiva responsabilità della parte venditrice, che ha garantito l'assenza di servitù sul fondo promesso in vendita, fatto non corrispondente alla realtà.
In seguito, non vi sono stati ulteriori sviluppi, nonostante il tempo intercorso e l'attesa della che aveva manifesto l'intenzione di Controparte_1
pagina 20 di 24 osservare l'evolversi della vicenda, prima di svincolarsi definitivamente dal rapporto.
A quasi due anni di distanza dalla scoperta del vincolo sul bene, CP_1 dichiarava di aver perso qualsiasi interesse all'acquisto del terreno e
[...] di conseguenza ha chiesto di sciogliere il rapporto negoziale instaurato con i promittenti venditori e di rientrare nella disponibilità delle somme corrisposte in vista della stipula del contratto di compravendita.
Il primo giudice non ha, dunque, male interpretato il comportamento della che ha tenuto sempre una condotta coerente e Controparte_1 collaborativa.
All'indomani della scoperta della servitù, la società promissaria acquirente non ha mai manifestato alcuna volontà novativa del rapporto, avendo sempre chiarito che l'acquisto sarebbe stato possibile solo laddove il terreno fosse stato nuovamente effettivamente edificabile. Circostanza che non si è più verificata.
Le questioni sollevate dalla difesa appellante in ordine alla capacità edificatoria del fondo dopo l'approvazione del nuovo Piano sono quindi irrilevanti, giacché, lo si ribadisce, anche tale nuovo Piano non ha più avuto attuazione.
Pertanto, non possono trovare accoglimento le istanze istruttorie rinnovate in questa sede di gravame e del tutto inutile è il rinnovo degli accertamenti peritali richiesto dagli appellanti.
6.1.2 Del tutto privo di fondamento è anche l'ultimo motivo di gravame, relativo alla liquidazione del danno operata dal primo giudice. Secondo la difesa appellante la somma di € 20.000,00 era inerente agli esborsi per le spese tecniche, che in base al preliminare intervenuto tra le parti, dovevano fare carico comunque all' Controparte_1
Infatti, dal momento che il contratto preliminare è stato risolto per esclusiva responsabilità dei promittenti venditori anche tale clausola contrattuale, che riguardava lo scioglimento del contratto per ritiro del promissario acquirente dall'affare, è venuta meno.
pagina 21 di 24 6.2 Passando all'appello incidentale proposto dalla , si rileva che esso CP_1 riguarda il rigetto, pronunciato dal primo giudice, della domanda risarcitoria avanzata dalla società a titolo di lucro cessante/mancato guadagno.
Le argomentazioni poste a fondamento della censura mossa alla pronuncia di primo grado, sul punto, non sono condivisibili.
Senz'altro si concorda con quanto affermato in linea astratta dalla difesa della società/appellante incidentale, secondo cui il danno risarcibile, in caso di responsabilità contrattuale, attiene all'interesse positivo e la finalità risarcitoria deve essere quella di reintegrare il patrimonio della parte adempiente con riguardo all'aspettativa di guadagno che la stessa nutriva, con la conseguenza che il danno deve essere commisurato all'incremento patrimoniale che la parte avrebbe conseguito nel caso in cui l'affare fosse andato in porto e, dunque, non vi fosse stato l'inadempimento della controparte.
Tuttavia, tale principio deve essere applicato al caso concreto e non deve prescindersi dal fatto che il danno risarcibile è quello che sia conseguenza immediata e diretta dell'inadempimento.
Inoltre, il danno deve essere allegato in modo specifico e non in via generica e deve essere provato, anche per presunzioni.
Il danno prospettato dalla difesa della società si fonda su circostanze date per certe, che però tali non sono affatto.
Il calcolo compiuto dal CTU, che viene fatto proprio dalla difesa appellante, è puramente astratto e non si fonda su elementi concreti offerti dalla società, da cui possano evincersi, ad esempio, la effettiva capacità patrimoniale e finanziaria della stessa (anche mediante il ricorso al mercato creditizio) di far fronte ad un impegno economico stimato, in via approssimativa dal consulente, in €
3.970.724,23, ovvero la concreta possibilità di realizzare i ricavi indicati dal CTU, pari ad € 4.178.900,00, per avere già potenziali clienti ai quali rivolgersi, per alienare gli immobili di nuova costruzione.
pagina 22 di 24 Infine, nessuna indicazione è stata offerta sul modus operandi della società in situazioni simili e sui ricavi conseguiti nel passato, che consenta di poter formulare un giudizio prognostico circa il buon esito dell'intrapresa.
In assenza di tali parametri concreti e reali, che era onere della parte istante allegare e provare, il danno da mancato guadagno non può ritenersi provato nell'
“an” e non può quindi essere liquidato neppure in via equitativa.
Deve, pertanto, essere confermato il rigetto della domanda risarcitoria del danno da lucro cessante per difetto di allegazione e prova, pronunciato dal primo giudice.
7. Dal rigetto dell'appello principale e dell'appello incidentale consegue a conferma della sentenza impugnata.
In applicazione del principio della reciproca soccombenza sussistono i presupposti di legge per l'integrale compensazione tra le parti delle spese di lite del presente grado del giudizio.
Trattandosi di impugnazioni proposte dopo il 30 gennaio 2013, ricorrono i presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater, d.p.r. 30.5.2002 n. 115, per il versamento da parte di e , e , Parte_1 Parte_3 Pt_4 Parte_2 da un lato, e da parte di dall'altro, di un ulteriore Controparte_1 importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Firenze, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza eccezione e deduzione, sull'appello principale proposto da
, Parte_1 Parte_2 Parte_9
e sull'appello incidentale di
[...] Controparte_1 avverso la sentenza n. 484/2021 emessa dal Tribunale di Pistoia e pubblicata il
27/05/2021, così provvede: rigetta l'appello principale e l'appello incidentale.
Spese compensate.
pagina 23 di 24 Si dà atto che, per effetto della odierna decisione, sussistono i presupposti di cui all'art. 13 comma 1-quater d.P.R. 115/2002 per il versamento da parte di e , e , da un lato, e da parte Parte_1 Parte_3 Pt_4 Parte_2 di dall'altro, dell'ulteriore contributo unificato previsto CP_1 Controparte_1 dall'articolo stesso.
Firenze, camera di consiglio del 4/9/2024.
Il Presidente est.
dott. Cristina Reggiani
Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.
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