N. R.G. 1645/2021

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
SEZIONE III CIVILE
La Corte di Appello di Firenze, Sezione Terza Civile, in persona dei Magistrati: dott. Carlo Breggia Presidente dott. Marco Cecchi Consigliere Relatore dott. Antonio Picardi Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 1645/2021
promossa da:

Controparte_1 Controparte_2 CP_3
quali soci amministratori della prima, tutti elettivamente
[...] CP_4
domiciliati in Siena presso lo studio dell'Avv. Giuseppe Antonio Bianchi, che li rappresenta e difende come da procura in atti.
PARTE APPELLANTE
contro
e , entrambi elettivamente domiciliati in Siena presso Controparte_5 Controparte_6
lo studio degli Avv.ti Cecilia Colini e Emiliano Ciufegni, che li rappresentano e difendono come da procura in atti.
PARTE APPELLATA

avverso sentenza n. 672/2021 del Tribunale di Siena
CONCLUSIONI

trattenuta in decisione sulle seguenti conclusioni:
Per la parte appellante: “Piaccia alla Corte Di Appello adita, respinta ogni contraria istanza, in riforma della impugnata sentenza 672/2021 del Tribunale di Siena in data
07/09/2021 ed in accoglimento dei motivi di appello, gradatamente 1) Dichiarare la nullità della Sentenza n 672/2021 in data 7 settembre 2021 del Tribunale di Siena ai sensi dell'art 158 cpc e per l'effetto assumere tutte le consequenziali determinazioni di legge;
2)
Riformare totalmente in ragione dei motivi di appello la decisione del giudice di prime cure. Conseguentemente condannare i signori , e l'erede CP_7 Controparte_5
alla restituzione agli appellanti dell'importo percepito di € 20.381,98 con Controparte_6
gli interessi legali dalla data della ricezione al saldo effettivo, con vittoria di spese di entrambi i gradi di giudizio”.
Per la parte appellata: “Piaccia alla Ecc.ma Corte di Appello di Firenze: 1°) Respingere
l'appello avanzato avverso la sentenza n.672/2021 perché del tutto infondato e, per
l'effetto 2°) Confermare integralmente l'impugnata sentenza;
3°) Condannare gli appellanti al pagamento dei compensi e delle spese del presente giudizio”.
MOTIVAZIONE
1) La soc. (di seguito: ) ed i soci CP_1 Controparte_1 CP_1
amministratori della stessa, sigg.ri ed Controparte_1 Controparte_2 CP_3
hanno proposto appello avverso la sentenza n. 672/2021 del Tribunale di CP_4
Siena, con la quale era stata accolta la domanda di retratto agrario avanzata da
[...]
e CP_7 Controparte_5
1.1) La causa di prime cure era stata infatti instaurata dai predetti sigg.ri Parte_1
allegando che:
[...]
• i predetti attori erano proprietari di un fondo rustico (composto da terreni e fabbricati) sito nel territorio del Comune di Radda in Chianti (SI), sin dal 1982, ed avevano sempre coltivato tale fondo (a viti ed olivi);
• la predetta proprietà era posta a confine con un appezzamento di terreno di tale soc. che, nel luglio 2014, aveva stipulato un contratto preliminare per Controparte_8
la vendita di tale appezzamento con la soc. ; CP_1
• i sigg.ri avevano informato la soc. della propria Parte_1 CP_8
intenzione di esercitare il diritto di prelazione agraria in ordine alla vendita del
2 fondo in questione, invitando la controparte di fronte ad un Notaio per la stipula del contratto;

• nessuno si era presentato e, nonostante nuove manifestazioni di tale volontà di acquisto e di diffide a non vendere a terzi il terreno in oggetto, era poi stato stipulato un contratto di vendita tra ed , in data 12.9.2014; CP_8 CP_1
• tale atto di vendita era illegittimo in quanto posto in essere in violazione della L.
590/1965 ed era dunque intenzione degli attori esercitare il loro diritto di riscatto.
1.1.1) Sulla scorta di tali allegazioni, era stato quindi chiesto nel merito: “1°)
Dichiarare il diritto dei concludenti nato a [...] il [...] CP_7
(C.F. e , nata a [...] il 9 ottobre C.F._1 Controparte_5
1944 (C.F. ), entrambi residenti in [...]
Pianigiani n.14, ad ottenere il trasferimento, a titolo di riscatto agrario, della proprietà dell'appezzamento di terreno agricolo posto in Radda in Chianti, loc. Monte alla Panca, della superficie di mq 15.220 con sovrastante fabbricato rurale con parti murarie diroccate, scopertura totale del tetto ed in completo degrado strutturale, catastalmente rappresentato nel Foglio 59, part. 605, cat. C/2 rendita Euro 100,71 (il fabbricato rurale)
e Foglio 59, partt.1, 330, 331, 343, 344, 345 (il terreno); conseguentemente 2°) disporre il trasferimento a titolo di riscatto agrario a favore dei concludenti della proprietà dell'appezzamento posto in Radda in Chianti, loc. Monte alla Panca, della superficie di mq 15.220 con sovrastante fabbricato rurale con parti murarie diroccate, scopertura totale del tetto ed in completo degrado strutturale, catastalmente rappresentato nel Foglio
59, part. 605, cat. C/2 rendita Euro 100,71 (il fabbricato rurale) e Foglio 59, partt.1, 330,
331, 343, 344, 345 (il terreno), previo pagamento da parte del concludente medesimo della somma di € 110.000,00 oltre al costo della registrazione sopportato, per tali beni, dai convenuti entro il termine che il Giudice vorrà fissare;
3°) Ordinare al Conservatore dei Registri Immobiliari di Siena di provvedere alle necessarie trascrizioni ed annotazioni con esonero e qualunque responsabilità...”.
1.2) Si era costituita in giudizio sia che i soci amministratori della stessa, che CP_1
avevano tutti contestato le allegazioni e le domande attoree, in particolare esponendo che:
o il bene oggetto della compravendita menzionata dalle controparti non era un fondo agricolo, ma un immobile urbano con annesso terreno;

o la aveva acquistato il fondo in questione proprio per costruirvi CP_8 immobili, con venir meno dell'originaria connotazione rurale del fondo, che era stato accatastato come “urbano”;
o in ogni caso, anche era in possesso di tutti i requisiti richiesti dalla L. CP_1
590/1965 ed era proprietaria di terreni confinanti con il terreno oggetto di vendita,
3 sì che anche la predetta convenuta era titolare del diritto di prelazione agraria ed il giudizio concernente l'individuazione del soggetto prevalente avrebbe dovuto essere condotto ai sensi dell'art. 7, 2° comma, L. 817/1971, con prevalenza di sugli attori;
CP_1
o i beni in oggetto necessitavano di immediati interventi di ripristino il cui importo, in denegata ipotesi di accoglimento delle domande di controparte, avrebbe dovuto essere rimborsato ai convenuti.
1.2.1) In base a tali assunti, era stato chiesto: “Voglia il Tribunale di Siena, in via preliminare, accertata la natura edilizia del bene oggetto di compravendita ai rogiti notaio in Radda in Chianti in data 12.09.2014 repertorio 15160 raccolta Persona_1
numero 9386 tra venditrice ed Controparte_9 Controparte_1
acquirente, dichiarare la non applicabilità delle norme previste dall'art 8 Legge 590/1965
e successive modifiche e per l'effetto respingere la domanda attrice;
nel merito, accertata la sussistenza in capo alla convenuta dei requisiti previsti dall'art 8 Legge 590/1965 in relazione alla vendita dei beni oggetto di retratto, accertata la pluralità dei proprietari coltivatori diretti confinanti, valutati i documenti prodotti, dichiarare la prevalenza della ditta Istine Società Semplice Agricola in persona dei soci amministratori, CP_1
, , e nell'esercizio del diritto di
[...] Controparte_2 CP_3 CP_4
prelazione nei confronti degli attori sui beni di cui è causa;
in via riconvenzionale condannare gli attori a rimettere alla ditta convenuta la somma di € 138.000,00 per le spese occorrenti per interventi urgenti ed indifferibili per la messa in sicurezza dell'immobile compravenduto;
in ogni caso con vittoria di spese”.
1.3) Effettuata istruttoria mediante produzioni documentali ed espletamento di due consulenze tecniche d'ufficio, il Tribunale aveva infine ritenuto che:
− era infondata l'eccezione dei convenuti correlata alla natura non agricola del bene compravenduto, rilevandosi “...la contraddittorietà di detta eccezione con la domanda nel merito che invece presuppone la natura agricola del bene stesso”;
− la documentazione in atti, ed in particolare le comunicazioni intercorse tra le parti, attestavano la violazione delle previsioni della L. 590/1965, rilevando che “A seguito di comunicazione del preliminare di vendita, parte attrice ha comunicato alla venditrice di voler esercitare il diritto di prelazione. Quest'ultima ha invece venduto l'immobile all'odierna convenuta, noncurante del diritto di prelazione spettante all'attrice”;
− “Non si reputano ostative alla prelazione agraria la destinazione paesistica od a verde pubblico attribuita al terreno, perché esse non appaiono incompatibili con la vocazione agricola del terreno”;
4 − risultava che “...si trovano in una zona individuata dal Piano Strutturale come agricola”;
− inoltre “...nel contratto preliminare dell'11 luglio 2014 sono stati descritti come
“agricoli” e dalla certificazione catastale del 2 luglio 2013 allo stesso allegata risultano vocati a seminativo, pascolo e vigneto. Tanto chiara era ed è la natura dei terreni oggetto di causa che i promittenti venditori hanno notificato agli attori il preliminare stesso, invitandoli ad esercitare la prelazione che agli stessi spettava quali coltivatori diretti, proprietari di terreni confinanti a quelli promessi in vendita. E, da ultimo, nel contratto di compravendita (doc.12 p.attrice allegato alle note autorizzate del 26.9.19) a pag.3, parte venditrice dichiara e rende edotta parte acquirente: i) Di aver adempiuto alle formalità imposte dalla legge per la prelazione agraria ii) che il diritto di prelazione è stato esercitato dall'odierna parte attrice iii) Che sono sorti dubbi circa la titolarità da parte degli stessi(attori) dei requisiti richiesti dalla legge per l'esercizio della prelazione iv) Che vi è il rischio che la parte acquirente subisca l'esercizio di un'azione di retratto agrario
La parte acquirente dichiara di esser a conoscenza del rischio e delle conseguenze di legge nel caso in cui venisse promossa una causa per l'ottenimento coattivo dei beni in oggetto Esonera la venditrice da ogni responsabilità”;
− infine “In via incidentale, CTU Afferma che il bene di proprietà dei convenuti
“confinerebbe” con quello oggetto di riscatto. Il CTP attoreo ha rilevato invece che al di là del confine catastale, il punto di contatto fra le due proprietà era fin dall'anno 2014 costituito da un tratto di strada asfaltata delimitata da un muro di sostegno di altezza maggiore di un metro. Con la conseguenza che nel punto in cui le due proprietà cartograficamente confinano non sussiste la c.d. contiguità necessaria al valido esercizio da parte dei convenuti del diritto di prelazione, nell'acquisto del compendio oggetto di causa .Non è chiaro perché ilCTU abbia omesso di depositare, unitamente alla relazione finale, anche le utili osservazioni del CTP attoreo.”.
1.3.1) Il Tribunale predetto aveva infine reso la seguente statuizione: “Respinge
l'eccezione preliminare di merito avanzata da parte convenuta Accoglie la domanda
Dichiara il diritto di parti attrici e ad ottenere il CP_7 Controparte_5 trasferimento, a titolo di riscatto agrario, della proprietà dell'appezzamento di terreno agricolo posto in Radda in Chianti, loc. Monte alla Panca, della superficie di mq 15.220 con sovrastante fabbricato rurale con parti murarie diroccate, scopertura totale del tetto ed in completo degrado strutturale, catastalmente rappresentato nel Foglio 59, part. 605, cat. C/2 rendita Euro 100,71 ( il fabbricato rurale) e Foglio 59, partt.1, 330, 331, 343,
5 344, 345( il terreno); conseguentemente dispone il trasferimento a titolo di riscatto agrario a favore di parti attrici della proprietà dell'appezzamento posto in Radda in
Chianti, loc. Monte alla Panca, della superficie di mq 15.220 con sovrastante fabbricato rurale con parti murarie diroccate, scopertura totale del tetto ed in completo degrado strutturale, catastalmente rappresentato nel Foglio 59, part. 605, cat. C/2 rendita Euro
100,71 (il fabbricato rurale) e Foglio 59, partt.1, 330, 331, 343, 344, 345 (il terreno), previo pagamento da parte del concludente medesimo della somma di € 110.000,00 oltre al costo della registrazione sopportato, per tali beni, dai convenuti entro il termine del
30.9.21 Ordina al Conservatore dei Registri Immobiliari di Siena di provvedere alle necessarie trascrizioni ed annotazioni con esonero da qualunque responsabilità;
Condanna parte convenuta , in persona dei Controparte_10
l.r.p.t, a rifondere le spese processuali in favore parti attrici e CP_7 [...]
che liquida in euro 13.430,00 per compenso, OLTRE IL CU relativo CP_5
allo scaglione di riferimento, oltre RF, CPA ed IVA ai sensi di legge pone le spese di c.t.u. definitivamente a carico di parte Convenuta”.
2) Nei confronti di tale sentenza hanno dunque proposto appello ed i soci CP_1
amministratori della stessa.
2.1) Il gravame è stato affidato ai seguenti motivi:
1°. “Violazione e falsa applicazione dell'art 158 cpc, nullità della sentenza”, rilevando che la causa era stata originariamente trattenuta in decisione dal giudice assegnatario della stessa e poi (dopo quasi due anni) era stata assegnata ad un nuovo giudice nonostante che il provvedimento del Presidente del Tribunale che aveva riorganizzato il ruolo del primo giudice avesse espressamente indicato che quest'ultimo avrebbe dovuto decidere le cause già trattenute in decisione;
la sentenza era stata dunque resa da un giudice “non regolarmente costituito”, con conseguente nullità della stessa;

2°. “Erronea valutazione delle risultanze istruttorie, motivazione illogica, difetto di motivazione”, stigmatizzando il fatto che il giudice di prime cure si era discostato dalle indicazioni del CTU (attestanti la natura urbana, e non agricola, del bene compravenduto) senza tuttavia fornire una congrua spiegazione di tale mancata ricezione delle conclusioni del consulente;
ciò, peraltro, era accaduto con riferimento anche alla seconda consulenza tecnica d'ufficio che, pur dando atto del fatto che i terreni di proprietà degli appellanti erano confinanti con quelli della venditrice, era stata immotivatamente trascurata dal Tribunale di Siena, che aveva dato prevalenza alle indicazioni del CTP attoreo;
il fatto che tra i fondi vi fosse una
6 strada asfaltata era irrilevante, trattandosi di strada privata (e dunque né pubblica né ad uso pubblico).
Gli appellanti hanno quindi chiesto che la Corte, in riforma della impugnata sentenza, accogliesse le conclusioni come in epigrafe trascritte.
2.2) Il contraddittorio si è poi radicato con la costituzione in giudizio di CP_5
e (la prima sia in proprio che quale erede del medio tempore
[...] Controparte_6 defunto il secondo solo quale erede di quest'ultimo) che hanno contestato CP_7
le censure mosse dagli appellanti nei confronti della sentenza impugnata.
In particolare, i predetti appellati hanno esposto preliminarmente che, nelle more, avevano provveduto a versare agli appellanti l'importo di € 110.000,00 (oltre alle spese) a titolo di rimborso del prezzo da questi ultimi versato per l'acquisto dell'immobile oggetto di causa e, dunque, doveva ritenersi ricorrere “... nel caso in esame una ipotesi di acquiescenza tacita alle disposizioni della sentenza oggetto del presente giudizio di impugnazione e, quindi, la improponibilità dell'appello ex art. 329 C.p.c..”.
È stata altresì preliminarmente eccepita l'inammissibilità dell'appello per la genericità dello stesso, mentre sul merito delle censure degli appellanti è stato replicato che:
− nel caso di specie non era ravvisabile alcuna nullità della sentenza ai sensi dell'art. 158 c.p.c., anche in considerazione del fatto che il nuovo giudice cui era stata assegnata la trattazione della causa in prime cure aveva provveduto a fissare avanti a sé una nuova udienza di precisazione delle conclusioni, trattenendo quindi la causa in decisione;

− il giudice di prime cure aveva esposto i motivi per cui aveva ritenuto di non aderire alle indicazioni del CTU in ordine alla natura (urbana o agricola) del fondo oggetto di causa.
3) Ciò premesso, deve immediatamente rilevarsi come l'appello si presenti fondato e debba essere, conseguentemente, accolto.
Preliminarmente all'analisi del merito, debbono peraltro prendersi in considerazione le eccezioni preliminari sollevate dagli appellati, onde rilevarne l'infondatezza.
A) Quanto all'eccezione di intervenuta acquiescenza tacita alle statuizioni dell'impugnata sentenza, con conseguente inammissibilità del gravame ex art. 329 c.p.c., è abbastanza agevole osservare come gli appellanti abbiano dato esecuzione alle statuizioni di cui alla predetta sentenza, all'evidente fine (in assenza di altri elementi che attestino una differente volontà) di evitare le spese di un'esecuzione forzata, ma senza che ciò possa assumere rilievo ai fini dell'art. 329, primo comma, c.p.c.
7 B) Con riferimento poi all'eccepita inammissibilità del gravame per genericità dello stesso, deve rilevarsi come l'atto di appello in esame si presenti caratterizzato dall'esposizione di motivi specifici di censura, che consentono senza sforzo di comprendere quali siano i capi della sentenza oggetto di impugnazione e le argomentazioni critiche poste a fondamento di tali impugnazioni, con conseguente esclusione di profili di inammissibilità ex art. 342 c.p.c.
3.1) Con il primo motivo di gravame, gli appellanti hanno argomentato nel senso della ritenuta ravvisabilità di profili di nullità, ex art. 158 c.p.c., della sentenza impugnata.
Il motivo è infondato.
A) Nella prospettazione degli appellanti, la nullità in questione deriverebbe dal fatto che la causa, dopo essere stata trattenuta in decisione dalla dott.ssa era stata Per_2
poi decisa dalla dott.ssa , dopo un provvedimento del Presidente del Tribunale di Per_3
Siena in cui, previa riattribuzione ad altri giudici dell'ufficio di parte del carico del ruolo della predetta dott.ssa era comunque stato indicato che quest'ultima avrebbe Per_2
dovuto trattenere le cause già trattenute in decisione.
In proposito va rilevato come risulti per tabulas che:
• la causa è stata trattenuta in decisione, una prima volta, dalla dott.ssa Serena
Moroni all'udienza del 20.4.2017;
• con decreto di variazione tabellare adottato dal Presidente del Tribunale di Siena,
n. 7/2019 dell'8.4.2019, è stato dato corso ad una rimodulazione del ruolo della dott.ssa prevedendo la riassegnazione ad altri magistrati di una parte del Per_2
ruolo stesso, ad eccezione delle cause trattenute in decisione, di quelle trattenute in riserva e di altre aventi risalente data di iscrizione a ruolo;

• con provvedimento del 30.5.2019 (concernente una vasta pluralità di cause), adottato dalla dott.ssa la causa è stata poi rimessa sul ruolo;
Per_2
• con successivo provvedimento del 30.5.2019, espressamente dichiarato come reso in attuazione del predetto decreto n. 7/2019, la causa in oggetto è stata quindi assegnata alla dott.ssa ; Per_3
• la causa è stata infine decisa dalla predetta dott.ssa , con sentenza resa ex Per_3 art. 281 sexies c.p.c., all'udienza del 30.6.2021, previa discussione tra le parti e precisazione delle rispettive conclusioni.
B) In tale contesto non è dato ravvisare alcun vizio di costituzione del giudice, ex art. 158 c.p.c., dal momento che la causa è stata decisa di fronte allo stesso giudice avanti al quale è avvenuta la discussione e sono state precisate le conclusioni.
8 Né è possibile ravvisare una qualsivoglia nullità per il fatto che, originariamente, il decreto presidenziale 7/2019 aveva provveduto ad una redistribuzione del ruolo della dott.ssa d eccezione delle cause già trattenute in decisione, in quanto: Per_2
→ la causa è stata poi rimessa sul ruolo e, in questa prospettiva, non esiste alcuna preclusione ad una siffatta attività processuale da parte del predetto decreto 7/2019
(non potendo incidere sulle prerogative di gestione del processo ad opera del magistrato assegnatario);
→ una volta rimessa sul ruolo è stata assegnata ad altro magistrato, sempre in base ad un provvedimento generale di riorganizzazione del ruolo della dott.ssa Per_2
La causa risulta dunque essere stata decisa dal giudice individuato in forza di provvedimenti generali di organizzazione dell'ufficio.
Ciò, peraltro, al netto dell'assetto interpretativo della giurisprudenza di legittimità, secondo cui è “...consolidato l'insegnamento secondo cui il vizio di costituzione del giudice e la nullità della sentenza per violazione dell'art. 25 Cost. sono ravvisabili solo quando la sentenza sia stata posta in essere da persona estranea all'ufficio e non investita della funzione esercitata” (cfr Cass. 11536 del 30.4.2021, in motivazione), il che, all'evidenza, non è ravvisabile nel caso di specie.
In ultimo, la stessa Corte di Cassazione ha escluso la ravvisabilità di un vizio di costituzione del giudice anche nelle ipotesi di traslazione immotivata di un processo di fronte ad altro giudice, tramite provvedimento adottato da altro giudice (e neppure in funzione di riorganizzazione generale del ruolo di un magistrato), ritenendo che “Il difetto di motivazione dell'ordinanza con la quale viene trasmessa ad un altro collegio una causa già trattenuta in decisione non comporta, ai sensi dell'art. 158 c.p.c., la nullità della sentenza per vizio di costituzione del giudice, ove sia stato rispettato l'art. 276 c.p.c., per essersi nuovamente svolta la discussione della causa dinanzi a detto collegio” (così Cass.
15494 del 13.6.2018, ribadendo il principio per cui il criterio discretivo in punto di validità delle decisioni – nella materia in oggetto – è dato dalla corrispondenza tra giudice di fronte al quale è avvenuta la discussione e sono state precisate le conclusioni e giudice che ha poi concretamente assunto la decisione).
3.2) Con il secondo motivo di gravame, gli appellanti hanno censurato la sentenza impugnata contestandone l'immotivato discostarsi dagli esiti latamente istruttori emergenti dal contenuto delle consulenze tecniche d'ufficio espletate nel giudizio di prime cure.
3.2.1) Tale censura è stata articolata in due distinte contestazioni:
A) In primo luogo, è stato rilevato come, nonostante il CTU dott. Persona_4
avesse attestato la natura non agricola del bene oggetto di causa ed adeguatamente risposto
9 alle osservazioni del CTP attoreo, il Tribunale di Siena aveva disatteso tale conclusione senza, sostanzialmente, fornire alcuna congrua motivazione ed aderendo invece alle indicazioni del predetto CTP degli attori: non era dunque in contestazione la possibilità, per il giudice di discostarsi dalle valutazioni del consulente tecnico d'ufficio, ma di farlo senza fornire un'adeguata motivazione.
B) In secondo luogo, è stato contestato il fatto che il Tribunale di Siena non aveva preso in considerazione quanto rilevato nella seconda CTU (del dott. , ove Persona_5
era indicato che i fondi delle parti in causa erano tra loro confinanti, per un tratto.
Anche in questo caso le chiare indicazioni del CTU erano state totalmente obliterate, privilegiandosi nuovamente da parte del giudice di prime cure le conclusioni esposte dal consulente di parte degli attori, parimenti senza che tale scelta fosse stata motivata dal Tribunale.
In particolare, non era dirimente il fatto che tra i fondi in questione vi fosse una strada, trattandosi di strada privata, né che vi fosse un muretto a secco che divideva i fondi stessi, trattandosi di opera agevolmente suscettibile di essere modificata onde consentire un accesso tra i predetti fondi.
3.2.1.1) Prendendo in considerazione il primo dei predetti profili, deve anzitutto rilevarsi come il consulente tecnico d'ufficio, dott. abbia indicato che: Per_4
a) il Comune di Radda in Chianti aveva precisato che “...alla data richiesta (agosto settembre 2014) i suddetti terreni erano e sono ad oggi inseriti nell'U.T.O.E. n. 1
(unità territoriale omogenea elementare) facenti parte della perimetrazione urbana del Piano Strutturale approvato con deliberazione di Consiglio Comunale
n. 17 del 21.04.2009; che, alla stessa data i suddetti terreni erano e sono normati dall'art. 89 delle norme tecniche di attuazione (verde privato vincolato) del
Regolamento Urbanistico Comunale adottato in data 8/4/2013 e definitivamente approvato con delibera di consiglio Comunale n. 57 del 30/12/2013 Che nella particella 605 del Foglio 59 insiste fabbricato ad uso magazzino sul quale è stata presentata SC (segnalazione Certificata Inizio Attività) per la manutenzione straordinaria dell'immobile in data 15/05/2015 con Prot. 2171 Pratica Edilizia n.
63/2015”;
b) nella valutazione del consulente predetto, dunque, “Si conclude, anche a seguito delle ulteriori verifiche effettuate sugli archivi pubblici, che il bene oggetto di compravendita non aveva natura agricola, per entrambi i periodi presi in considerazione, in quanto posto all'interno di una perimetrazione urbana già definita nel 2009 e successivamente confermata nel 2013 ed ancora ad oggi
10 cogente, con classificazione verde privato vincolato evidentemente di natura urbana”;
c) il CTP attoreo (geom. ) aveva dimesso osservazioni, secondo Persona_6
cui:
a. “Il fatto che i terreni oggetto di causa siano inseriti all'interno di una perimetrazione urbana non classifica gli stessi in modo automatico come non agricoli o, addirittura, edificabili”;
b. “Le perimetrazioni urbane, per loro definizione , possono comprendere zone già edificate, zone di completamento, zone agricole (completamente destinate alla lavorazione dei campi), zone di rispetto, ecc. ecc”
c. “Il termine “Urbana” non è da intendere come zona edificata o di prossima edificazione”;
d. “I terreni in questione, così come quelli limitrofi di proprietà dei ricorrenti, sono da sempre stati censiti al Catasto Terreni, senza mai avere quindi alcun requisito di pertinenziali a costruzioni o a destinazioni diverse dall'utilizzo a verde o agricolo”
d) tali osservazioni non erano suscettibili di essere condivise, in quanto:
a. “...l'eventuale e condizionato permesso di svolgere anche attività agricola all'interno della perimetrazione urbana presente nel R.U. del Comune di
Radda in Chianti con classificazione “verde urbano vincolato”, non fa variare la destinazione urbana”;
b. “Nel R.U. del Comune di Radda in Chianti quando si definisce la natura agricola dei terreni la cosa avviene palese mente tanto nel nome del territorio tanto nel contenuto della norma, con dettagli di peculiarità, priorità e salvaguardie, tanto nella cartografia, come le Aree a prevalenza funzione agricola esterne alla perimetrazione urbana”;
c. “La stessa inedificabilità della zona, sostenuta dal CTP di parte attrice non prova automaticamente la natura agricola dell'area oggetto di causa, allo stesso modo in cui, ad esempio le aree di rispetto cimiteriale non sono edificabili non hanno natura agricola anche se talvolta sono coltivabili, ed hanno natura urbana”;
d. “Non è la suscettibilità a superficie coltivabile /inedificabile o edificabile, che definisce la natura agricola nel primo caso e urbana nel secondo.
L'unica differenza che vale, a parere tecnico del sottoscritto è fra classificazione agricola e non, ovvero urbana;
od in altre parole tutto ciò
11 che non è espressamente agricolo nel R.U. è da ritenersi urbano, come giustappunto nel caso del bene oggetto di causa”;
e. “La destinazione catastale non rileva nulla sulla destinazione urbanistica del bene, visto che talvolta i beni con classificazione catastale urbana catasto fabbricati hanno destinazione agricola (cantine, depositi di granaglie etc.) ed appezzamenti di terreno, classificati dall'origine fino ad oggi al catasto terreni hanno destinazione di programmazione urbanistica tipicamente urbana (sono un esempio la classificazione catastale a seminativo di posteggi privati o pubblici limitrofi a molti centri abitati)”.
e) in conclusione, “Il bene oggetto di causa secondo le indagini e conseguente parere tecnico del CTU ha natura urbana e non agricola sia al tempo della vendita che al tempo dell'esercizio del riscatto. Questo in conseguenza delle disposizioni del R.U. del Comune di Rad da in Chianti che pone il bene all'interno del perimetro urbano
e lo classifica come verde privato vincolato senza citare vocazione e/o priorità e/o salvaguardia d ella natura agricola , gi à di per se fondamento di esclusione dalla natura agricola e quindi rientrando in pieno nella natura urbana. Il tutto come gi
à evidenziato in letteratura (La prelazione agraria 2007 Giuffrè Ed. pag.76 con riferimento alla sentenza Cass.16 maggio 2003 n.7641 col bene classificato come parco privato vincolato considerato di natura urbana perché non agricola indipendente dalla possibilità di coltivazione ) ed ancor pi ù nello specifico a parere dei Giudici della Suprema Corte con sentenza Cass. (III Sez. Civile) del 10 aprile 2015 n.7182 dove il verde privato è considerato anch'esso urbano perché il piano regolatore come tale ne esclude la natura agricola”.
3.2.1.2) A fronte di tali indicazioni, il giudice di prime cure ha ritenuto che:
I. “...va respinta l'eccezione di parte convenuta relativa alla” natura edilizia” del bene compravenduto. Il giudice rileva la contraddittorietà di detta eccezione con la domanda nel merito che invece presuppone la natura agricola del bene stesso”;
II. “Non si reputano ostative alla prelazione agraria la destinazione paesistica od a verde pubblico attribuita al terreno, perché esse non appaiono incompatibili con la vocazione agricola del terreno;
la norma del Regolamento urbanistico che trova applicazione, sulla base del piano strutturale del Comune di Radda in Chianti in vigore, nella zona oggetto di causa espressamente dispone: Art.89- verde privato vincolato Al punto 4. Nel rispetto delle limitazioni e prescrizioni di cui al presente articolo sono ammessi la permanenza e l'esercizio di attività agricole aziendali o amatoriali esistenti alla data di adozione del R.U.. I terreni pertanto potranno essere oggetto di PAPMAA fermo restando il divieto per le azienda agricole di
12 realizzare nelle presenti aree edifici, annessi e manufatti di qualsivoglia tipo ad eccezione di quelli precari di cui all'art. 127 delle presenti norme. Quindi,
l'Amministrazione comunale di Radda in Chianti ha espressamente previsto e disciplinato, nella zona oggetto di causa, lo svolgimento della attività agricola, fatto che risulta altresì dalla cartografia depositata dal Consulente tecnico”;
III. “Non solo, ma dalla cartografia allegata al Piano Strutturale del Comune di
Radda in Chianti TAV. Vi05 denominata Carte del Territorio Rurale e degli
Insediamenti che qui di seguito si riporta nella zona particolare della Località
Monte alla Panca ove sono situati i beni oggetto di causa risulta con chiarezza grafica (retinatura di colore marrone= tessitura agraria a maglia fitta) che detti beni si trovano in una zona individuata dal Piano Strutturale come agricola
(colore giallo chiaro sempre come da legenda) con tessitura agraria a maglia fitta
(retinatura marrone). Con ciò confermando che la destinazione dei beni oggetto di causa è ed era agricola, al momento dell'esercizio del diritto di prelazione agricola sebbene perimetrata all'interno dell' UTOE n.1”;
IV. “Inoltre i Terreni in esame, nel contratto preliminare dell'11 luglio 2014 sono stati descritti come “agricoli” e dalla certificazione catastale del 2 luglio 2013 allo stesso allegata risultano vocati a seminativo, pascolo e vigneto. Tanto chiara era ed è la natura dei terreni oggetto di causa che i promittenti venditori hanno notificato agli attori il preliminare stesso, invitandoli ad esercitare la prelazione che agli stessi spettava quali coltivatori diretti, proprietari di terreni confinanti a quelli promessi in vendita. E, da ultimo, nel contratto di compravendita (doc.12 p. attrice allegato alle note autorizzate del 26.9.19) a pag.3, parte venditrice dichiara
e rende edotta parte acquirente: i) Di aver adempiuto alle formalità imposte dalla legge per la prelazione agraria ii) che il diritto di prelazione è stato esercitato dall'odierna parte attrice iii) Che sono sorti dubbi circa la titolarità da parte degli stessi (attori) dei requisiti richiesti dalla legge per l'esercizio della prelazione iv)
Che vi è il rischio che la parte acquirente subisca l'esercizio di un'azione di retratto agrario La parte acquirente dichiara di esser a conoscenza del rischio e delle conseguenze di legge nel caso in cui venisse promossa una causa per
l'ottenimento coattivo dei beni in oggetto Esonera la venditrice da ogni responsabilità”.
3.2.1.3) Alla stregua di quanto sin qui esposto deve rilevarsi come le argomentazioni poste dal Tribunale di Siena a sostegno della conclusione infine raggiunta in punto di qualificazione della natura del fondo oggetto di causa non possano essere condivisa.
13 A) Anzitutto va osservato come non sia condivisibile l'assunto iniziale secondo cui sarebbe dato ravvisare una contraddittorietà tra l'eccezione del carattere non agricolo del bene (sollevata in via preliminare dai convenuti in prime cure) e l'allegata sussistenza dei presupposti per l'esercizio del riscatto agrario (oggetto della domanda subordinata degli stessi convenuti in prime cure).
Trattasi, all'evidenza, di istanze della parte proposte in via gradata, essendosi dapprima addotta l'inesistenza dei presupposti normativi per l'individuazione di un diritto di prelazione agraria e, in subordine rispetto a tale prospettazione, l'allegazione che, in tal caso, allora i presupposti fattuali per l'esercizio di tale prelazione dovevano ritenersi sussistenti anche in capo ai predetti convenuti nel primo grado di giudizio.
B) In secondo luogo, deve osservarsi come il rilievo del Tribunale di Siena concernente l'irrilevanza della destinazione a “verde pubblico” dell'area in questione (in quanto “non incompatibili” con la qualificazione in termini di fondo agricolo del bene stesso) non risulti adeguatamente calibrata sulle indicazioni del consulente tecnico d'ufficio.
Si è inteso riportare per esteso sia i rilievi del CTU che la motivazione del predetto
Tribunale onde consentire di apprezzare come vi sia uno iato (logico, prima ancora che giuridico) tra gli stessi.
Il CTU, infatti, non ha semplicemente esposto che il bene era destinato a “verde pubblico” ma che lo stesso risultava allocato all'interno della perimetrazione urbana delineata dal Comune di Radda in Chianti e quindi che, in tale prospettiva, l'indicazione della destinazione a “verde privato vincolato” doveva ritenersi comportare la natura non agricola del bene stesso.
In tale ottica, poi, il CTU ha, come visto, rilevato che anche l'eventuale destinazione a coltivazione di un'area indicata come “verde privato vincolato”, in quanto allocata nella zona urbana, non consentiva di mutare la qualificazione per trasformare tale area in un fondo agricolo, ritenendosi sotto tale aspetto non condivisibile il rilievo del CTP attoreo.
E lo stesso CTU ha in definitiva fornito un adeguato criterio di classificazione, riportandosi alla struttura generale del Regolamento Urbanistico del Comune di Radda in
Chianti, esponendo che “tutto ciò che non è espressamente agricolo nel R.U. è da ritenersi urbano, come giustappunto nel caso del bene oggetto di causa”.
In questa prospettiva non è poi condivisibile la valorizzazione fornita dal Tribunale di Siena alle risultanze dell'art. 89 del R.U. del predetto peraltro richiamato dal CP_11
CTU proprio per escludere la natura agricola del bene in oggetto.
14 Il fatto che tale norma preveda (al punto 4, valorizzato dal Tribunale) che “Nel rispetto delle limitazioni e prescrizioni di cui al presente articolo sono ammessi la permanenza e l'esercizio di attività agricole aziendali o amatoriali esistenti alla data di adozione del R.U..” deve infatti essere letto in una prospettiva opposta a quella indicata dal giudice di prime cure, dovendo tale previsione essere intesa nel senso che, nonostante l'inserimento della stessa nell'area urbana destinata a verde pubblico vincolato, era comunque ammessa la permanenza o l'esercizio di attività agricole di carattere amatoriale o già esistenti al momento dell'adozione del Regolamento Urbanistico: appare quasi pleonastico rilevare come una tale previsione non avrebbe avuto alcuna ragion d'essere se il fondo in questione fosse stato classifico come fondo agricolo tout court.
Una menzione a parte deve essere rivolta alle valutazioni del Tribunale di Siena come sopra ricordate al punto III del pregresso paragrafo 3.2.1.2.
L'intero paragrafo, in effetti, risulta costituito da un'operazione di “copia-incolla” dell'allegazione difensiva esposta dagli attori in prime cure a pg. 18 della memoria dimessa in data 26.2.2019 (alle righe da 3 a 14 di tale pagina), financo con l'inciso “che qui di seguito si riporta” (riferito alla tavola Vi05), che ovviamente risulta un'espressione priva di senso nel contesto della sentenza impugnata, non essendo alla stessa allegata alcuna tavola del Regolamento Urbanistico di Radda in Chianti: ciò, peraltro, senza che consti alcuna valutazione critica del contenuto di tale allegazione difensiva, che risulta essere stata oggetto di ricezione pura e semplice da parte del giudice di prime cure, sostanzialmente esponendo come frutto di una propria argomentazione logico-giuridica quella che è, e resta, una prospettazione di parte e senza che appaia esplicitato in forza di quale motivo è stata ritenuta meritevole di essere recepita.
Ciò anche e soprattutto in considerazione del fatto che la TAV. Vi05 (denominata
Carte del Territorio Rurale e degli Insediamenti) non risulta essere mai stata precedentemente dimessa in corso di causa, rispetto alla memoria predetta, e lo sia stata dopo (quasi due anni e mezzo) l'espletamento della consulenza tecnica d'ufficio concernente la valutazione della natura agricola o meno del fondo in questione, senza essere sottoposta al contraddittorio tra le parti e senza essere stata oggetto di osservazioni al consulente tecnico d'ufficio.
Il tutto a prescindere dal carattere apodittico delle valutazioni ivi contenute che, in definitiva, non superano la valutazione operata dal CTU sulla scorta delle indicazioni emergenti dal Regolamento Urbanistico e dal menzionato art. 89 dello stesso.
C) Infine, non è condivisibile neppure la valorizzazione operata dal Tribunale di
Siena con riferimento al contenuto del contratto preliminare originariamente intercorso dell'11 luglio 2014, dal momento che, se nel contratto predetto (redatto autonomamente
15 dalle parti, alla stregua del tenore formale dello stesso) il bene promesso in vendita è qualificato come agricolo, nel contratto definitivo (redatto con l'intervento del Notaio) il bene stesso è indicato come “con destinazione “”aree urbane e/o di interesse urbano”
“verde privato vincolato”...”.
Dunque, non constando i criteri di valutazione in base ai quali il Tribunale di Siena ha ritenuto di attribuire maggior pregnanza all'indicazione contenuta nel contratto preliminare, rispetto a quella diversa contenuta nel contratto definitivo, e ritenuto che si presenti maggiormente condivisibile quella operata con l'ausilio del Notaio rogante
(peraltro corrispondente al contenuto del Regolamento Urbanistico), anche il predetto rilievo del giudice di prime cure non appare fondato.
In tal senso, anche il riferimento ai rischi derivanti dalla possibile proposizione di un'azione di retratto agrario da parte dei proprietari confinanti, appare (più che l'ammissione della natura agricola del bene) l'espressione del rischio di possibili controversie sul bene, a garanzia della parte venditrice e non costituisce un fattore retrospettivo di valutazione della condotta delle parti atto a confortare un giudizio positivo sulla natura agricola del bene in oggetto.
3.2.2) La ritenuta fondatezza delle censure svolte da parte appellante, nei termini sin qui esposti, determina l'assorbimento dell'ulteriore motivo di contestazione mosso alla sentenza impugnata, attinente all'errata valutazione delle considerazioni mosse nell'altra consulenza tecnica d'ufficio svolta in prime cure con riferimento alle condizioni dei luoghi ed in particolare al fatto che i fondi delle parti fossero confinanti o meno.
Tale profilo, concernendo l'eventuale sussistenza di un diritto di prelazione agraria anche in capo agli odierni appellanti è infatti assorbito dalla ritenuta insussistenza della natura agraria del fondo oggetto di causa.
4) Il gravame deve quindi trovare accoglimento e, in applicazione del principio della soccombenza, avuto riguardo all'esito complessivo della controversia (Cass. civ. n.
14916/2020; Cass. civ. n. 3083/2017; Cass. 2274/2017; 11423/2016), le spese processuali di entrambi i gradi del giudizio devono essere poste a carico degli appellati, in solido tra loro, e vengono liquidate come in dispositivo sulla scorta dei parametri medi di liquidazione di cui al D.M. 55/2014 (e successive integrazioni), con riferimento allo scaglione di valore compreso tra € 52.000,00 ed € 260.000,00 (in considerazione del valore della causa con riferimento al prezzo del bene oggetto della domanda di riscatto) di cui alle tabelle 2 e 12 allegate al predetto D.M..
4.1) Deve inoltre, stante l'espressa domanda degli appellanti sul punto e la non contestazione da parte degli appellati, essere emessa condanna a carico di questi ultimi alla
16 restituzione dell'importo di € 20.381,98 ricevuto dagli appellati a titolo di spese per il primo grado di giudizio.



P.Q.M.



la Corte di Appello di Firenze, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da
Controparte_1 Controparte_2 CP_3
avverso la sentenza n. 672/2021 del Tribunale di Siena, in totale riforma CP_4
della stessa, così provvede:
1) accoglie l'appello e, per l'effetto:
- respinge le domande già avanzate in prime cure da e e CP_7 Controparte_5
fatte proprie nella presente sede da e;
Controparte_6 Controparte_5
- condanna gli appellati e in solido tra loro, alla Controparte_6 Controparte_5
restituzione agli appellanti e Controparte_1 Controparte_1 [...]
dell'importo di € 20.381,98 con gli interessi CP_2 CP_3 CP_4
legali dalla data della ricezione di tale importo sino al momento del saldo effettivo;

2) condanna gli appellati e in solido tra loro, a Controparte_6 Controparte_5
rimborsare agli appellanti e Controparte_1 Controparte_1 [...]
le spese processuali di entrambi i gradi del CP_2 CP_3 CP_4
giudizio, liquidate:
• per il primo grado, in complessivi € 14.103,00 per compenso, di cui € 2.552,00 per la fase di studio, € 1.628,00 per la fase introduttiva, € 5.670,00 per la fase istruttoria, € 4.253,00 per la fase decisoria, da maggiorare del 15% per rimborso forfetario spese ed oltre IVA e CPA come per legge;

• per il secondo grado, in complessivi € 14.317,00 per compenso, di cui € 2.977,00 per la fase di studio, € 1.911,00 per la fase introduttiva, € 4.326,00 per la fase di trattazione ed € 5.103,00 per la fase decisoria, da maggiorare del 15% per rimborso forfetario spese ed oltre IVA e CPA come per legge e ad € 1.165,50 per spese.
Così deciso nella camera di consiglio del 21.5.2025 dalla Corte di Appello di Firenze su relazione del Dott. Marco Cecchi.
Il Consigliere relatore
Dott. Marco Cecchi
Il Presidente
Dott. Carlo Breggia
17 Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni
18