REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SEZIONE TERZA CIVILE in persona dei signori magistrati dott.ssa Silvia Di Matteo – presidente rel. dott. Paolo Andrea Taviano – consigliere dott. Pasquale Cabato– giudice aus. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di appello iscritta al numero 4417 del ruolo generale dell'anno
2020 tra
(C.F ), in persona del legale rappresentante p.t. Parte_1 P.IVA_1
(C. F. ), con l'avv. Gianni Emilio Parte_2 C.F._1
Iacobelli
- appellante
e già denominata e ancor Controparte_1 Controparte_2
prima Controparte_3
e, quindi, già e per essa
[...] Controparte_4 [...]
(C.F ), con Controparte_5 P.IVA_2
l'avv. Gianluigi Iannetti
- appellata avverso sentenza Tribunale di Roma n. 22901/2019

oggetto risoluzione del contratto di leasing conclusioni come in atti
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
e per essa Controparte_2 [...]
ricorreva ex art. 702 bis c.p.c. dinanzi al Controparte_5
Tribunale di Roma per sentire condannare all'immediato rilascio Parte_1
e/o riconsegna, in favore della ricorrente, del bene immobile oggetto del contratto di locazione finanziaria n. AL3051051061, stipulato tra le parti in data 2 maggio
2006.
La domanda traeva origine dal fatto che a partire da Parte_1
settembre 2014 (canone n. 78) e sino al marzo 2016, non corrispondeva i canoni previsti dal contratto di locazione finanziaria n. AL3051051061.
La concedente dunque, rilevando l'inadempimento dell'utilizzatrice CP_3
contestava il mancato puntuale pagamento dei canoni previsti per Parte_1
complessivi euro 220.281,65 e si avvaleva della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 19 del contratto di locazione finanziaria.
Pertanto, risoluto il contratto, la chiedeva la riconsegna e/o rilascio CP_3
del bene immobile oggetto di causa.
Si costituiva la società senza contestare il mancato Parte_1
pagamento dei canoni, ma deducendo vizi del contratto di leasing che non giustificavano la pretesa della somma richiesta a titolo di canoni, di talché il difetto del presupposto dell'inadempimento.
Inoltre, precisava che, per i medesimi crediti pendeva, tra le parti, giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo R.G. n. 67975/2016.
In sostanza, lamentava la mancanza dei requisiti minimi per Parte_1
l'utilizzabilità del bene immobile oggetto della locazione finanziaria ai fini commerciali. Sul punto, la società convenuta rilevava, altresì, la totale sopportazione dei costi per i lavori di adeguamento dell'immobile.
Inoltre, deduceva l'errata determinazione degli interessi Parte_1
applicati e il superamento del tasso-soglia in materia di usura.
Il Tribunale di Roma accertava l'inadempimento contrattuale della società
e la risoluzione di diritto del contratto di locazione finanziaria n. Parte_1
AL3051051061 e, per l'effetto, condannava all'immediato rilascio Parte_1
dell'unità immobiliare oggetto del contratto e alle spese di lite.
Il Tribunale di Roma, a sostegno della propria decisione, rilevava che era incontroverso che la società convenuta non aveva adempiuto al pagamento dei canoni mensili alle scadenze previste contrattualmente, ossia da settembre 2014
(canone n. 78) sino a marzo 2016, per complessivi euro 220.271,65.
Il Giudice di prime cure proseguiva deducendo che legittimamente la Banca azionava il meccanismo risolutivo automatico ex art. 1456 c.c. - con la raccomandata a/r del 2 marzo 2016 -avvalendosi della clausola risolutiva espressa prevista dal art. 19 del contratto di locazione finanziaria.
Quindi, era da ritenersi legittima la conseguente richiesta di restituzione del bene.
Il Tribunale, a tal proposito, precisava che, alla data della decisione,
l'immobile non era stato riconsegnato.
Il Giudice di prime cure rilevava, altresì, che le contestazioni sulla idoneità del bene avanzate dalla società convenuta non erano in grado di paralizzare la richiesta di condanna alla riconsegna del bene formulata dalla considerato CP_3
che la società utilizzatrice aveva utilizzato il bene (non riconsegnandolo) e non risultava alcuna contestazione alla venditrice con riguardo a vizi che rendevano il bene inutilizzabile.
In sostanza, riteneva il Tribunale che le eccezioni sollevate da Parte_1
non valevano a giustificare il mancato pagamento dei canoni e che il
[...] convenuto non aveva assolto all'onere della prova, a suo carico, dell'adempimento delle obbligazioni contratte.
Quindi, venendosi a configurare proprio un'ipotesi di inadempimento prevista come causa di risoluzione ex art. 1456 c.c. del negozio di leasing, la domanda di rilascio e/o riconsegna, formulata dalla Banca attrice, doveva essere accolta. proponeva appello avverso la sentenza in epigrafe. Parte_1
Si costituiva e per essa Controparte_2 [...]
chiedendo il rigetto del Controparte_5
gravame.
Nel corso del giudizio di secondo grado Controparte_2
cambiava denominazione in Controparte_1
La causa passava in decisione all'udienza del 23 gennaio 2025 con termini di legge per il deposito degli scritti difensivi.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo, l'appellante censura la “mancata pronuncia in ordine alla nullità del contratto di locazione finanziaria immobiliare AL/3051051061 come dedotto nel giudizio di primo grado - validità dell'eccezione di inadempimento – ingiustificato rigetto dell'eccezione di inadempimento in parte qua da parte del Giudice di primo grado”.
Per l'appellante il Giudice di primo grado non ha tenuto conto della circostanza secondo cui, in un contratto di locazione finanziaria immobiliare, se il bene non è adatto all'uso - per i gravissimi vizi a titolo originario che lo rendono inidoneo alla possibilità di essere utilizzato - automaticamente, ciò comporta un grave inadempimento in capo al venditore e, nel caso in esame, quindi, la fondatezza dell'eccezione di nullità del contratto per impossibilità giuridica dell'oggetto.
L'appellante prosegue asserendo che considerati i gravi vizi della cosa locata, dei quali la stessa controparte ha riconosciuto l'esistenza, tutti i canoni fino alla ristrutturazione del bene non erano dovuti e, quindi, ha legittimamente sospeso il pagamento dei canoni locativi.
Il primo motivo è infondato.
Va premesso che, nel contratto di locazione finanziaria immobiliare de quo, stipulato in data 2 maggio 2006, è stato l'utilizzatore, ossia ad Parte_1
indicare il bene immobile da acquistare alla concedente (v. contratto pag. CP_3
1).
L'utilizzatore, come da contratto (v. contratto pag. 1 e art. 2 del contratto), ha trattato e definito direttamente con il venditore prezzo e condizioni tutte della compravendita, dichiarando, altresì, di aver verificato, anche a mezzo di tecnici di propria fiducia, l'idoneità dell'immobile e relative pertinenze, accessori e impianti fissi, a essere utilizzato come capannone artigianale.
Il concedente, ai sensi del contratto, ha acquistato al solo scopo di concedere l'immobile in locazione finanziaria all'utilizzatore e a condizione di essere da quest'ultimo esonerato e manlevato per qualsiasi responsabilità in ordine a qualità, vizi e/o difformità, inidoneità all'uso e/o inadempimento del venditore (v. contratto pag. 2).
Inoltre, all'art. 10 del contratto, rubricato “Esonero da responsabilità –
Legittimazione ad agire”, si prevede quanto segue: “In considerazione di quanto evidenziato nelle premesse e giusta la causa finanziaria del presente contratto, dal momento del trasferimento della proprietà dell'immobile al concedente qualsiasi rischio, onere o responsabilità, direttamente e indirettamente connessi con il possesso e/o l'utilizzo dell'immobile stesso, rimarranno a esclusivo carico dell'utilizzatore, che si impegna espressamente a manlevare il concedente da qualsiasi pregiudizio e molestia. L'utilizzatore riconosce altresì che nessuna responsabilità potrà essere imputata al concedente per eventuali vizi, palesi od occulti, compresi eventuali difetti di costruzione o di qualità, di funzionamento di impianti, avarie, necessità di opere di manutenzione, sostituzione o riparazione, anche se di durata a 20 giorni, nonché in ordine a qualsiasi ipotesi di mancata utilizzazione totale o parziale dell'immobile in qualsiasi periodo della locazione finanziaria, quale che sia la causale di tali eventi, compresi il caso fortuito e la forza maggiore, rinunciando conseguentemente fin da ora a chiedere la risoluzione del contratto, la diminuzione o sospensione del corrispettivo, il risarcimento danni e/o indennità, nonché a qualunque altra rivendicazione nei confronti del concedente. Il concedente concorderà con il venditore che le garanzie derivanti dalla compravendita siano estese anche all'utilizzatore, che sarà legittimato, anche quale mandatario in rem propriam, alla denuncia di cui all'art. 1495 c.c.. Ove ciò non si rendesse possibile, le garanzie saranno attivate dal concedente in nome proprio, ma a richiesta, cura, rischio e spese dell'utilizzatore”.
Va premesso altresì che, anche nel contratto di compravendita (con atto a rogito Notaio - rep. n. 63860, racc. n. 19477 - del Collegio Notarile Persona_1
[.. di Brescia) relativo all'immobile oggetto di causa si conveniva quanto segue “ ha trattato e definito direttamente con la parte venditrice il prezzo Parte_1
e tutte le pattuizioni della compravendita, avendo verificato, anche a mezzo di tecnici di propria fiducia, l'idoneità dell'immobile e delle relative pertinenze e degli accessori a essere utilizzati come capannone produttivo con annessi uffici e impianti…”.
Le contestazioni sollevate dall'appellante, che sostiene la sussistenza di
“gravissimi vizi a titolo originario che lo rendono inidoneo alla possibilità di essere utilizzato” appaiono, in primo luogo, in insanabile contrasto con quanto espressamente previsto dalle parti nel contratto sopra riportato.
Vale, inoltre, considerare che l'appellante si limita a parlare di vizi, senza specificare la natura, l'origine e la qualità; pertanto, tali censure vanno ritenute assolutamente generiche e indeterminate, considerata la totale assenza di indicazioni, allegazioni e/o prova sul punto.
Peraltro, è circostanza pacifica e non contestata che ha Parte_1
utilizzato l'immobile almeno sino alla pronuncia di primo grado del Tribunale di Roma resa nel 2019, per 13 anni dopo la conclusione del contratto di compravendita immobiliare e del contratto di locazione finanziaria, rendendo assolutamente non credibile che possa aver utilizzato per tanto tempo un immobile del tutto inidoneo – come dell'appellante sostenuto – allo svolgimento dell'attività imprenditoriale.
Inoltre, osserva il Collegio che eventuali censure relative all'esistenza di vizi della cosa, ex art. 10 del contratto di locazione finanziaria, avrebbero dovuto essere proposte contro il venditore e non contro la concedente (le SS.UU. CP_3
della Cassazione, con la sentenza n. 2061/2021, precisano che le norme introdotte dalla L. 124/2017 si applicano solo per risoluzioni di contratti successive alla novella).
Con il secondo motivo, l'appellante deduce la “A) totale amputazione della fase istruttoria – Error in procedendo – Violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. in relazione agli artt. 2697 c.c. e all'art. 24 Cost. – Difetto di motivazione della sentenza” e “B) Errata determinazione dei tassi di interesse e delle clausole applicate al contratto in oggetto in relazione alla non sussistenza dell'addotto tasso usurario e alla sussistenza della clausola di salvaguardia – rilevazione della
c.d. Commissione occulta – sanzione conseguente alla mancata indicazione del
TAEG prevista dall'art. 5 della legge 154/1992 nonché dell'art. 117 TUB, comma
7, non applicabile ai consumatori”.
Con riguardo al punto A) del secondo motivo di appello, l'appellante sostiene che, nel giudizio di primo grado, la fase istruttoria è stata totalmente
“amputata” in quanto il Giudice non ha ammesso le richieste istruttorie formulate.
Con riguardo al punto B) del secondo motivo di appello, l'appellante sostiene che è errata la determinazione dei tassi di interesse e delle clausole applicate al contratto.
Il secondo motivo è sia inammissibile che infondato.
La richiesta istruttoria formulata e non ammessa in primo grado era relativa all'espletamento di una c.t.u. tecnico-contabile. I quesiti formulati erano i seguenti: “a) calcoli la durata solare del finanziamento tra le parti in causa;
b) calcoli l'esatto ammontare dello scoperto medio in linea capitale;
c) calcoli l'ammontare complessivo delle competenze complessivamente addebitate nel corso dell'intero rapporto;
d) calcoli il tasso di interesse effettivo globale medio annuo con riferimento ai periodi trimestrali di rilevazione del c.d. tasso-soglia di cui alla Legge 108/1996, e) determini
l'effettivo dare-avere aggiungendo al capitale gli interessi al saggio legale semplice…; f) determini il T.A.E. e il T.A.E.G.;...;”
I quesiti istruttori formulati sono del tutto inconferenti rispetto al petitum e alla causa petendi del presente giudizio.
Invero, ciò che di cui si discute è la riconsegna e/o il rilascio di un bene immobile a seguito di una risoluzione di un contratto di locazione finanziaria.
Contratto risoluto conseguentemente al pacifico e non contestato mancato pagamento dei canoni pattuiti (tale mancato pagamento, ai sensi dell'art. 19 del contratto, ha determinato la risoluzione). L'art. 19 contenendo una clausola risolutiva espressa così prevede “Le parti espressamente convengono che
l'inadempimento da parte dell'utilizzatore anche di una solo delle clausole appresso elencate, potrà dare luogo, in considerazione del valore essenziale alle stesse attribuito, alla risoluzione di diritto del presente contratto ai sensi dell'art.
1456 c.c….”.
Gli aspetti di natura contabile avrebbero potuto comportare conseguenze, al più, solo di natura restitutoria e/o risarcitoria, senza essere in grado di paralizzare la domanda di rilascio del bene immobile.
Il Collegio ritiene, alla luce dello scrutinio del punto A) del secondo motivo di appello, assorbito l'altro motivo.
Conclusivamente, l'appello deve essere rigettato.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo secondo i criteri di cui al D.M. 55/2014 e successive modifiche. Dette spese vanno liquidate mediante applicazione dei parametri medi previsti dal D.M. Giustizia n. 147/2022 per le fasi di studio, introduttiva e decisionale nelle cause di valore compreso tra € 52.0001,00 ed € 260.000,00.
Sussistono i presupposti per la debenza, in capo all'appellante Parte_1
di somma pari al contributo unificato.
[...]


PQM


La Corte di Appello di Roma, definitivamente pronunciando, sull'appello proposto da avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. Parte_1
22901/2019, così decide:
a) rigetta l'appello;
b) condanna l'appellante alla rifusione, in favore di Parte_1 [...]
delle spese processuali del presente grado di giudizio che CP_1
liquida nella complessiva somma di euro 9.991,00, oltre a rimborso forfetario 15% e a oneri accessori come per legge;

c) dichiara la sussistenza dei presupposti per la debenza, in capo all'appellante di somma pari al contributo unificato versato. Parte_1
Roma, 28 aprile 2025
Il Presidente estensore