REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI PALERMO
Sezione II Civile – in composizione monocratica - in persona del Giudi-
ce dott. Paolo Criscuoli ha pronunciato, ai sensi dell'art. 281 sexies cpc,
in seguito dell'udienza del 14.4.25, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127 cpc, la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 7387 del Ruolo Generale degli Affari civili con-
tenziosi dell'anno 2022 vertente
TRA
, CF , e , CF Parte_1 C.F._1 Parte_2
elettivamente domiciliati in Palermo, in via N. Turri- C.F._2 si n.13, presso lo studio dell'Avv. GALATI VINCENZO -
[...]
- che li rappresenta e difende per procura in calce all'atto Email_1
di citazione;

– attori –
CONTRO
, cf , , cf CP_1 C.F._3 CP_2
E , cf eletti- C.F._4 CP_3 C.F._5
vamente domiciliati in Palermo, V. NOTARBARTOLO N.20, presso lo stu-
dio dell'Avv. MACALUSO ANNA MARIA, pec: Email_2
che li rappresenta e difende per procura allegata alla comparsa di costitu-
zione e risposta;

– convenuti –
Tribunale di Palermo

****
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato e Parte_1 [...]
convenivano in giudizio e Parte_3 CP_1 CP_3
dinanzi al Tribunale di Palermo formulando nei loro confron- CP_2
ti le seguenti domande: “- Ritenere e dichiarare che il comportamento dei
convenuti, (consistente nel non avere informato né gli attori né il Notaio, in
occasione del rogito del 21.12.2021 relativo alla compravendita dell'immo-
bile sito in Palermo, Via Danimarca 42, foglio 22, p.lla 1717 sub 8 graffata
con p.lla 1718 della esistenza della delibera assembleare del 16.10.2010
sulla disciplina del posto auto), sia stato contrario ai criteri del buona fede
oggettiva durante le fasi delle trattative e della conclusione del contratto,
per violazione degli obblighi di informazione, verità e chiarezza sugli stessi
incombenti;
- conseguentemente, ritenere la responsabilità contrattuale degli attori
per "contatto sociale" e/o ex artt. 1175, 1337, 1440 c.c. e/o ex artt. 1490
c.c. e 1492 c.c. (per responsabilità da contatto sociale e/o per violazione
della buona fede e/o per la configurazione di dolo incidente e/o per la con-
figurazione di un vizio nel bene alienato);
- Per l'effetto condannare i convenuti al risarcimento, in favore degli atto-
ri, di un importo non inferiore ad € 30.000,00 secondo i criteri di quantifica-
zione indicati nella parte motiva o a quella maggiore o minore somma che
sarà ritenuta conforme a diritto”.
All'uopo esponevano che il 21.12.2021 avevano acquistato un immobi-
le dai convenuti, sito in Palermo, via Danimarca n.42, piano T, scala A,
Tribunale di Palermo
- 2 - Sezione II Civile mq 180, foglio 22, p.lla 1717 sub 8, graffata con p.lla 1718, col relativo posto auto.
In particolare nell'atto di compravendita vi era la seguente clausola:
"ivi compreso il diritto ad un posto auto scoperto condominiale sito nella zo-
na vincolata a parcheggio".
Solo in epoca successiva apprendevano che il suddetto posto auto condominiale non sarebbe stato liberamente fruibile da parte degli attori e che, il 16.06.2010, era stata approvata una delibera assembleare per di-
sciplinare una fruizione turnaria attraverso uno schema con l'assegna-
zione a sorteggio dei posti auto.
Deducevano la violazione di correttezza e buona fede nelle trattative, il dolo incidente, nonché la sussistenza di una responsabilità, ex art. 1490
c.c.
In relazione al valore del bene e dell'annesso posto auto, la riduzione del valore era liquidabile in non meno di euro 30.000,00, oltre interessi.
I convenuti, ritualmente costituitisi, deducevano di aver venduto solo una unità immobiliare, priva di posto auto, circostanza nota agli attori.
Insussistente, quindi, la violazione della buona fede e correttezza e non configurabile alcuna forma di dolo negoziale.
Concludevano, quindi, chiedendo il rigetto delle domande degli attori con vittoria di spese.
Con la memoria n.1, parte attrice precisava la domanda quanto alla debenza da parte convenuti anche di oneri condominiali loro spettanti per euro 467,05.
Nel corso del processo veniva svolta istruttoria documentale ed orale e
Tribunale di Palermo
- 3 - Sezione II Civile concessi termini per note conclusive.
All'esito della udienza del 14 aprile 2025, sostituita dal deposito di no-
te scritte di udienza, la causa veniva decisa ex art. 281 sexies cpc.
***
È provato per tabulas che gli attori, in data 21.12.2021, hanno acqui-
stato un immobile da potere dei convenuti, sito in Palermo, via Danimar-
ca n.42, piano T, scala A, mq 180, foglio 22, p.lla 1717 sub 8, graffata con p.lla 1718.
Nel contratto si leggeva che l'immobile era trasferito “ivi compreso il di-
ritto ad un posto auto scoperto condominiale sito nella zona vincolata a
parcheggio”.
In realtà è emerso, in punto di fatto, che, in forza di una delibera con-
dominiale del 2010 (all.7), ai titolari dell'unità immobiliare oggetto della compravendita spettava la fruizione, nell'apposita area condominiale, di un posto auto con turnazione che, però, non garantiva costantemente un posto auto, ma solo ad anni alterni.
Sul punto i convenuti hanno dedotto che tale circostanza fosse nota gli acquirenti e che, comunque, la compravendita aveva ad oggetto un im-
mobile privo di parcheggio pertinenziale.
Se tale seconda deduzione è innegabilmente vera, alla luce del tenore dell'atto di compravendita, è altrettanto vero che la vendita aveva ad og-
getto anche “il diritto ad un posto auto scoperto condominiale sito nella zo-
na vincolata a parcheggio”.
Tale precisazione, per la sua chiarezza, non lascia margini interpretati-
vi in ordine alla piena ed incondizionata fruibilità di un posto auto in det-
Tribunale di Palermo
- 4 - Sezione II Civile ta zona condominiale, per la sola qualità di proprietari/condomini di uni-
tà immobiliare residenziale.
Quanto alla fruizione di detto posto auto in apposita ziona condomi-
niale è invece emersa la sussistenza di una delibera condominiale che di-
sciplinava la modalità, turnaria, di fruizione dei posti auto.
Sul punto, contrariamente a quanto dedotto dai convenuti, non è
emerso alcun concreto riferimento a tale delibera.
Non vi è alcun riferimento nell'atto.
Inoltre, nonostante la presenza di detto posto nella zona condominiale fosse stata oggetto di trattativa, nessuno dei testi ha riferito della indica-
zione da parte dei convenuti agli acquirenti di tale delibera.
In tal senso depongono, in modo convergente, tanto la deposizione del
Notaio, quanto dell'addetto allo studio dello stesso, entrambi terzi ed in-
differenti.
Secondo buona fede i convenuti, chiaramente edotti delle vicende con-
dominiali, avrebbero dovuto comunicare all'acquirente tale circostanza (la turnazione in forza della delibera del 2010) ed avrebbero dovuto far inse-
rire tale circostanza nella clausola in esame ovvero, in caso di incertezza sulla modalità di fruizione, avrebbero dovuto avviare una preventiva in-
terlocuzione con l'amministratore sul punto, astenendosi, comunque, dal sottoscrivere la predetta clausola (ove non è indicata la presenza di limi-
tazioni all'esercizio del diritto di parcheggio “compreso” nel trasferimento).
Non fondata, invece, la deduzione dei convenuti circa un' onere degli acquirenti di verificare la presenza di una simile delibera, non foss'altro perché pattizia e, quindi, non soggetta ad alcuna forma di pubblicità e
Tribunale di Palermo
- 5 - Sezione II Civile perché meramente eventuale (in assenza di preventiva comunicazione cir-
ca una turnazione nella fruizione dell'area, meramente ipotetica ed esplo-
rativa una simile richiesta).
In punto di diritto è noto che: “In tema di responsabilità precontrattua-
le, qualora il danno derivi dalla conclusione di un contratto valido ed effica-
ce ma sconveniente, il risarcimento deve essere ragguagliato al minore
[...]
o al maggiore aggravio economico determinato dal contegno sleale di Per_1
una delle parti, restando irrilevante che la violazione del dovere di buona
fede sia intervenuto cronologicamente a valle e non a monte della conclu-
sione del contratto, salvo la prova di ulteriori danni che risultino collegati a
tale comportamento da un rapporto rigorosamente consequenziale e diretto”
(Cass. Civ., Sez. 2, Sent. n. 4715 del 14/02/2022).
In applicazione del predetto principio di diritto, va, dunque, ricono-
sciuto un risarcimento agli attori per la responsabilità precontrattuale dei convenuti nelle fasi prodromiche alla stipula del contratto per la violazio-
ne degli obblighi di buona fede e correttezza.
Tale statuizione assorbe la valutazione della sussistenza tanto del dolo incidentale, quanto di un obbligo di garanzia ex art.1489 cc., profili pure dedotti da parte attrice.
Quanto alla liquidazione del citato danno, va rilevato che parte attrice,
oltre al valore del bene acquistato, pari ad euro 305.000,00, ha fornito elementi di prova circa le quotazioni del valore commerciale di box nella medesima zona “Strasburgo” (un quartiere residenziale della città di Pa-
lermo), con valore medio di euro 49.000,00, nonché del costo di affitto medio mensile di un box pari ad euro 215,00.
Tribunale di Palermo
- 6 - Sezione II Civile Nel caso in esame occorre considerare, da un lato, che gli attori erano consapevoli di poter fruire di uno spazio all'aperto e non di un box e,
dall'altro, che effettivamente fruiscono, seppur in misura ridotta, di tale spazio (secondo la turnazione indicata nell'allegato alla citata delibera condominiale).
Sicché occorre tenere conto del valore commerciale di un posto auto e non già di un box, peraltro, in zona aperta, come emerso dall'istruttoria, e non in zona coperta (cantinato o sotterraneo), con stima, dunque, che può essere del 50% di quella indicata per il valore medio di un box, e cioè
euro 24.500,00 (importo pure congruo in relazione al predetto valore di acquisto).
Considerando, inoltre, la fruizione dello spazio, seppur con una signifi-
cativa riduzione per la predetta turnazione, rispetto ad una integrale frui-
zione, tale importo deve essere ulteriormente decurtato del 50% ad euro
12.250,00.
Trattandosi di debito di valore tale somma deve essere rivalutata ad oggi con applicazione di un saggio di interessi pari a quello legale sulla somma anno per anno rivalutata e, quindi, è pari ad euro 15.214,56, oltre interessi dalla decisione al soddisfo.
Quanto infine alla domanda proposta dagli attori solo con la memoria n.1 ex art.183 sesto comma cpc del 15.3.23, relativa al mancato paga-
mento da parte dei convenuti di taluni oneri condominiali di loro spettan-
za ratione temporis, occorre, in primo luogo, esaminare l'eccezione di inammissibilità proposta da parte convenuta.
Al riguardo va osservato che se certamente è domanda nuova non ori-
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- 7 - Sezione II Civile ginariamente proposta, trattasi, però, di domanda “connessa alla vicenda
sostanziale dedotta in giudizio” (criterio discretivo ormai posto dalla giuri- sprudenza in tema, da ultimo si veda Cass.Civ. Sez. 2, Ord. n. 5884 del
05/03/2024).
Peraltro, purché “connessa alla vicenda sostanziale dedotta in giudi-
zio”, è stata ritenuta ammissibile anche una domanda che si cumulava a quella originaria, non sostituendosi ad essa, come nel caso in esame
(Cass.Civ., Sez. 3, Ord. n. 4410 del 19/02/2025).
Nel caso in esame è di tutta evidenza che trattasi di vicenda afferente il contratto di compravendita del 2021 intercorso tra le parti e le relative trattative, già oggetto della domanda principale.
La domanda, quindi, deve essere ritenuta ammissibile.
Nel merito gli attori hanno dedotto l'inadempimento dei convenuti in relazione alla clausola del contratto del 2021 contenuta all'art.7 in forza della quale gli oneri relativi a periodi precedenti alla stipula rimanevano in capo ai venditori.
Le somme oggetto della domanda sono afferenti i mesi di ottobre, no-
vembre e dicembre 2021 (all.12 memoria n.2).
I convenuti, sul punto, nulla hanno dedotto nel merito, neanche alle-
gando l'avvenuto adempimento o altro motivo ostativo.
La domanda, quindi, deve essere parimenti accolta.
In base al principio della soccombenza, le spese del giudizio vanno po-
ste a carico di parte convenuta e si liquidano nella misura indicata in di-
spositivo, tenuto conto del valore della controversia e dell'attività in con-
creto svolta, nelle fasi del giudizio, alla luce dei parametri di cui al DMG
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- 8 - Sezione II Civile 55/2014 nella misura dei medi.

P.Q.M.

Il Tribunale, uditi i procuratori delle parti costituite, ogni contraria istanza, eccezione e difesa disattesa, definitivamente pronunciando:
− condanna e in solido al CP_1 CP_3 CP_2
pagamento in favore di e in solido Parte_1 Parte_2
di euro 15.214,56, oltre interessi dalla decisione al soddisfo;

− condanna e in solido al CP_1 CP_3 CP_2
pagamento in favore di e in solido Parte_1 Parte_2
di euro 467,05, oltre interessi dal deposito della memoria n.1 ex art. 183
sesto comma cpc (15.3.2023) al soddisfo;

− condanna e in solido al CP_1 CP_3 CP_2
pagamento in favore di e in solido Parte_1 Parte_2
delle spese del giudizio, liquidate in complessivi euro 5077,00, oltre euro
545 per CU e le spese generali al 15%, I.V.A. e C.P.A. nella misura legal-
mente dovuta.
Così deciso in Palermo in data 14/04/2025.
Il Giudice
dott. Paolo Criscuoli
Tribunale di Palermo
- 9 - Sezione II Civile