R.G.N. 2759/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione Terza Civile nelle persone dei seguenti magistrati:
Dott. Roberto Aponte Presidente
Dott.ssa Maura Caterina Barberis Consigliere relatore
Dott.ssa Alessandra Del Corvo Consigliere ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
Nella causa iscritta al numero di ruolo sopra riportato, promossa in grado d'Appello avverso la sentenza del Tribunale di Monza n. 2018/2024, pubblicata il 09/09/2024,
TRA
Parte_1
(C.F. ), in persona del legale rappresentante pro tempore,
[...] P.IVA_1
con sede legale in VIA S. VITALE N.61 20831 SEREGNO, elettivamente domiciliata in
CORSO XXII MARZO, 4 20135 MILANO presso lo Studio dell'Avv. PULLI LUIGI e dell'Avv. MALATESTA SABRINA ( VIA LEOPARDI N. 8 20123 C.F._1
MILANO; ( ) VIA A. SAFFI N. 25 Parte_2 C.F._2
MILANO, che la rappresentano e difendono giusta delega in atti;

-APPELLANTE
CONTRO
(C.F. ), in persona del legale Controparte_1 P.IVA_2
rappresentante pro tempore, con sede legale in VIA FABIO FILZI N.25 20124 MILANO, elettivamente domiciliata in VIA AURELIO SAFFI N. 25 20100 MILANO presso lo Studio dell'Avv. COZZA MARIO (C.F. ), che la rappresenta e difende giusta C.F._3
delega in atti;

-APPELLATA-
OGGETTO: locazione.
pagina 1 di 9 FATTO E DIRITTO
La ha proposto tempestivo Parte_1
appello avverso la sentenza n. 2018/24 del Tribunale di Monza, che aveva respinto le domande dalla stessa proposte nei confronti della con le quali CP_1
aveva chiesto in via principale l'accertamento della conclusione orale in data

1.8.2018 di un contratto di locazione ad uso non abitativo avente ad oggetto l'immobile (contraddistinto con il n.57) posto all'interno del centro commerciale denominato “Globo” di Cornate d'Adda via Berlinguer (dichiarandone la scadenza al 30.9.2030), ed in via subordinata la qualificazione come locazione del contratto (denominato affitto di ramo aziendale) concluso con la in CP_1
data 6.11.2013 (dichiarandone la scadenza al 30.9.2025), in ogni caso con dichiarazione del diritto all'indennità di avviamento: il Tribunale, dopo aver dichiarato inammissibile la domanda riconvenzionale proposta da CP_1
aveva comunque condannato alla restituzione del ramo d'azienda, Parte_1
riconoscendone la cessazione alla data del 30.9.2018. Ha censurato l'impugnata sentenza per aver erroneamente: - travisato il contenuto dei documenti prodotti, affermando che sarebbe stata la stessa a chiedere ripetutamente la Parte_1
proroga dell'affitto d'azienda in essere fin dall'1.10.2004 (stipulato con l'avente causa di UR PA), mentre con le missive prodotte sarebbe stata CP_1
invece chiesto a controparte di regolarizzare il rapporto in corso: la fatturazione dei corrispettivi gravati da IVA dopo la pretesa scadenza del 2018 come
“indennità per occupazione senza titolo”, poi, sarebbe stata incompatibile con la qualificazione del rapporto come di affitto d'azienda; - valorizzato il nomen iuris dato dalle parti al contratto, quando la domanda proposta aveva ad oggetto proprio la qualificazione giuridica da attribuirsi al rapporto in vista del suo contenuto;
- affermato che quanto concesso in godimento ad fosse effettivamente Parte_1
un'azienda, mentre si sarebbe tratto di un mero immobile, non inserito in alcuna organizzazione di mezzi produttivi;
- ordinato la restituzione del ramo d'azienda per intervenuta scadenza, in accoglimento di domanda riconvenzionale di pagina 2 di 9 (che contestualmente era stata però dichiarata decaduta dalla sua CP_1
proposizione per inosservanza delle prescrizioni di cui all'art.418 cpc, con riferimento alla richiesta di risoluzione del contratto per inadempimento e di condanna al risarcimento dei danni).
ha chiesto in via principale la conferma della sentenza appellata e in CP_1
via subordinata, per il caso di accoglimento della domanda subordinata di controparte, di dichiarare la “risoluzione” del contratto inter partes al 30.9.25 ed ordinare ad la restituzione a tale data del “ramo d'azienda”. Parte_1
La provvisoria esecutività della sentenza di primo grado è stata sospesa, su istanza dell'appellante, con ordinanza in data12.11.2024 con la quale si è rilevata la necessità di maggior approfondimento quanto all'ammissibilità dell'ordine di rilascio in vista della lamentata decadenza dalla domanda e l'idoneità dell'esecuzione a causare un gravissimo danno ex art.447 bis, ult. Co. cpc.
Come accennato, ha concluso in data 1.10.2004 con UR PA Parte_1
(all'epoca proprietaria del centro commerciale Il Globo) un contratto non rinnovabile denominato affitto di ramo d'azienda per lo svolgimento di attività di bar/caffetteria della durata di nove anni, alla scadenza del quale (30.9.2013) tra le odierne parti (atteso l'acquisto del centro commerciale da parte di CP_1
è stato stipulato con atto notarile del 6.11.2013 la “proroga di affitto di ramo d'azienda” con durata quinquennale non rinnovabile fino al 30.9.2018.
Con la sua domanda principale (respinta dal Tribunale e fatta oggetto del primo motivo d'appello) la ha quindi chiesto accertarsi che, a tale scadenza Parte_1
del 30.9.2018, tra le parti fosse stato concluso verbalmente un contratto di locazione soggetto alla disciplina di cui alla l.392/78, e dunque con prossima scadenza al 30.9.2030 (per effetto del già intervenuto rinnovo automatico alla prima scadenza legale del 30.9.2024). Detta domanda non può trovare accoglimento, atteso che nemmeno l'appellante deduce alcuna circostanza in cui le parti avrebbero manifestato la volontà di concludere un nuovo rapporto di pagina 3 di 9 locazione, in novazione di quello conclusosi alla data del 30.9.18: in realtà è la stessa ad affermare di avere in quelle circostanze chiesto la “proroga” Parte_1
del contratto precedente, attraverso la “formalizzazione” della stessa (e cioè con una qualificazione effettivamente rispondente alla natura del rapporto), non ricevendo alcuna risposta da che si sarebbe limitata a non agire per CP_1
il rilascio richiedendo il pagamento del corrispettivo già concordato con la causale
“indennità di occupazione senza titolo”. Nessuna manifestazione, nemmeno implicita, di volontà può dunque ravvisarsi in tali comportamenti, emergendo anzi dalla richiesta di la pretesa di continuare il precedente rapporto Parte_1
(sebbene, forse, con diversa qualificazione) e dalla condotta di una CP_1
mera inerzia (compatibile con la richiesta di indennità pari al corrispettivo pattuito, a fronte del mancato rilascio).
E' invece fondato il secondo motivo d'appello. Il Tribunale ha motivato il rigetto della domanda ripetendo più volte che le parti avevano espressamente indicato il contratto come affitto d'azienda, avente ad oggetto un'attività, e che di questo fosse stata disposta la “proroga di affitto d'azienda” il 6.11.2013 attraverso atto notarile: è evidente, però, come le espressioni utilizzate e la qualificazione data al contratto dalle parti siano proprio quelle di cui la chiede venga Parte_1
accertata la non conformità alla sostanza del rapporto. Del pari irrilevante è il fatto che la proroga del 6.11.2013 sia stata disposta con atto ricevuto da notaio:
l'eventuale negligenza di questo (il quale, ai sensi della Regola n.19 del Consiglio
Nazionale del Notariato proprio in materia di cessione e affitto d'azienda, “non può limitarsi alla mera autenticazione delle sottoscrizioni di scritture redatte da terzi, dalle parti direttamente o tramite loro professionisti, senza svolgere sistematicamente l'attività di indagine della volontà e la connessa attività di informazione e di chiarimento, in ordine al contenuto ed agli effetti del contratto”) non vincola infatti le parti stesse circa la reale natura del contratto.
A tal fine è invece necessario valutare quale sia stato l'oggetto del contratto a fronte del quale le parti hanno previsto il pagamento a carico di del Parte_1 pagina 4 di 9 canone, e dunque se questo costituisse il corrispettivo per il godimento di un complesso di beni organizzati per l'esercizio di un'impresa (tale essendo l'azienda secondo la definizione dell'art.2555 c.c.) o solo di un immobile (che dell'azienda può o meno far parte). Ed infatti “la locazione di immobili con pertinenze si differenzia dall'affitto d'azienda perché la relativa convenzione negoziale ha per oggetto un bene – l'immobile concesso in godimento – che assume una posizione di assoluta ed autonoma centralità nell'economia contrattuale, secondo la sua consistenza effettiva e con funzione prevalente ed assorbente rispetto agli altri elementi che, legati materialmente o meno ad esso, assumono, comunque, carattere di accessorietà, rimanendo ad essi collegati sul piano funzionale in una posizione di coordinazione/subordinazione, mentre, nell'affitto d'azienda, lo stesso immobile è considerato non nella sua individualità giuridica, ma come uno degli elementi costitutivi del complesso dei beni (mobili ed immobili) legati tra loro da un vincolo di interdipendenza e complementarità per il conseguimento di un determinato fine produttivo, così che oggetto de contratto risulta proprio il complesso produttivo unitariamente considerato, secondo la definizione normativa di cui all'art. 2555 c.c.” (Cass. n. 20815/06; Cass. n. 24376/17). Nel caso che ci occupa null'altro risulta essere stato concesso in godimento se non la porzione immobiliare di mq 80,85 contraddistinta con 57 all'interno del centro commerciale gestito dall'appellata. E' pacifico che alla data dell'1.10.2004 nessuna attività commerciale fosse mai stata esercitata nell'immobile suddetto, essendo appena stati conclusi i lavori di costruzione del centro commerciale, e che il locale fosse privo di qualsiasi arredo o insegna, e persino di finiture:
l'”inventario dei beni del ramo affittato” (allegato C del contratto in pari data) indica infatti solo la predisposizione degli impianti necessari ed imprescindibili per la sua destinazione a bar/caffetteria, e che al più rappresentano elementi accessori dell'immobile (come appena detto comunque irrilevanti ai fini dell'individuazione di un'azienda). Ad integrare un complesso aziendale non vale del resto la dotazione di “autorizzazione rilasciata dal Comune di Cornate d'Adda
pagina 5 di 9 per la somministrazione di alimenti e bevande”, menzionata alla lettera d) delle premesse del contratto 1.10.2004, considerato che “le autorizzazioni amministrative all'esercizio di un'attività di impresa, avendo carattere personale, non sono riconducibili tra i beni che compongono l'azienda” (Cass. n. 2240/04; Cass. n.
22112/06; Cass. n. 13363/23; nello stesso senso anche TAR Lazio n.7706/20, proprio in materia di licenza per la somministrazione di alimenti e bevande).
Nemmeno può ritenersi che l'immobile godesse di un qualsiasi avviamento commerciale, tale da conferire all'oggetto del contratto la natura di complesso organizzato di beni finalizzato all'esercizio di impresa: a tal fine “non costituisce circostanza significativa il fatto che il bene oggetto di contratto (il locale destinato a commercio) sia situato in un centro commerciale. E' evidente infatti che la mera collocazione del locale nel centro commerciale nulla dice quanto al tipo di contratto che lo riguarda, così come non è presuntiva di avviamento aziendale, ossia di avviamento che non sia riferibile al conduttore, alla sua iniziativa commerciale, ma piuttosto alla collocazione nel centro commerciale e all'avviamento che deriva dalla contiguità con gli altri locali” (Cass. n. 3888/20).
Indispensabile, dunque, è che il locale sia dotato di un avviamento proprio, e questo già al momento della stipulazione del contratto (per essere stato previamente organizzato insieme con gli altri beni ceduti in vista della attività
d'impresa).
Dalla qualificazione come locazione del rapporto contrattuale intercorso tra le parti a far tempo dalla stipulazione del primo contratto con la UR PA
(1.10.2004) discende l'applicazione degli artt. 27 e 28 l.392/78 quanto alla durata dello stesso. Rispettosa della durata minima legale si pone la iniziale previsione di 9 anni, che ha portato alla scadenza del 30.9.2013, allorquando le parti hanno legittimamente potuto addivenire ad una nuova stipulazione, innestando - su un contratto che si sarebbe già rinnovato automaticamente per ulteriori 9 anni - una nuova manifestazione di volontà circa la prossima scadenza: con il contratto di
“proroga” del 6.11.2013 (con decorrenza 1.10.2013), tuttavia, la nuova durata non pagina 6 di 9 avrebbe potuto essere inferiore ad anni 6 (con conseguente sostituzione ex art.79
l.392/78 della clausola nulla). In difetto di tempestiva disdetta per la scadenza del
30.9.2019, pertanto, il contratto si è automaticamente rinnovato per ulteriori 6 anni, fino al 30.9.2025, scadenza che deve essere accertata in accoglimento dell'appello incidentale.
Detta scadenza è stata indicata, in via subordinata, anche da che CP_1
rispetto alla stessa ha chiesto, oltre all'accertamento della “risoluzione” del contratto, la condanna di al rilascio “del ramo d'azienda”: la domanda Parte_1
è tuttavia inammissibile, costituendo riconvenzionale (al pari di quella di condanna al pagamento di canoni arretrati, già ritenuta tale dal Tribunale) soggetta a pena di decadenza all'onere del convenuto di chiedere lo spostamento dell'udienza fissata per la comparizione, ex art.418, I co. cpc richiamato dall'art.447 bis cpc.. La sentenza va dunque riformata anche quanto al disposto ordine di rilascio, inammissibile (oltre che infondata) per la data del 30.9.18 che per quella del 30.9.25.
Non può essere accolta la domanda dell'appellante avente ad oggetto il pagamento dell'indennità ex art.34 l.392/78, trattandosi di credito i cui fatti costitutivi possono essere riscontrati solo al momento della effettiva cessazione del contratto
(che in questa sede non è stata accertata, essendosi solo verificata la data della prossima scadenza).
Alla soccombenza segue la condanna dell'appellata al pagamento delle spese processuali dei due gradi di giudizio, liquidate quanto al giudizio avanti il
Tribunale in complessivi Euro 5.261,00 (di cui Euro 1.701,00 per la fase di studio,
Euro 1.204,00 per la fase introduttiva, Euro 903,00 per la fase di trattazione ed
Euro 1.453,00 per la fase decisionale) e quanto al giudizio avanti a Corte
d'Appello in complessivi Euro 6.734,00 (di cui Euro 2.058,00 per la fase di studio,
Euro 1.418,00 pe la fase introduttiva, Euro 1.523,00 per la fase di trattazione ed
Euro 1735,00 per la fase decisionale), il tutto sulla base dei valori medi quanto alle fasi di studio ed introduttiva ed ai valori minimi quanto alla fase di trattazione pagina 7 di 9 e decisionale (atteso lo svolgimento delle stesse nell'unica udienza di discussione orale) previsti dal DM n. 147/22, avuto riguardo al valore della controversia ed alla complessità delle questioni trattate. Deve contestualmente essere ordinata a la restituzione della somma di Euro 5.980,00 versata in esecuzione CP_1
della sentenza impugnata, oltre interessi legali dalla data del pagamento al saldo.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da
Parte_1 Parte_1
appellante
CONTRO
CP_1
appellata avverso la sentenza del Tribunale di Monza n. 2018/2024, pubblicata in data
9/09/2024;
in accoglimento dell'appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza impugnata, ogni altra domanda ed eccezione respinta, così provvede:
1. accerta l'esistenza tra le parti di un rapporto di locazione ad uso commerciale soggetto alla disciplina di cui alla Legge n. 392 del 1978 con prossima scadenza al 30.9.2025;
2. condanna restituire ad Controparte_1 [...]
la Parte_1
somma di Euro 5.980,00 versata in esecuzione della sentenza impugnata, oltre interessi legali dalla data del pagamento al saldo;

pagina 8 di 9 3. condanna a rimborsare a parte Controparte_1
appellante le spese di entrambi i gradi di giudizio che liquida, quanto al primo grado, in Euro 5.261,00 per compensi, oltre rimborso spese forfettarie (15%), IVA
e C.P.A. e quanto al giudizio di appello, in complessivi € 6.734,00 per compensi, oltre 15% per spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge
Così deciso, in Milano il 5/03/2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
Dott. Maura Barberis Dott. Roberto Aponte
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