REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Bari
Terza sezione civile
La Corte, in composizione collegiale, nella persona dei seguenti Magistrati:
dott. Salvatore GRILLO Presidente dott.ssa Paola BARRACCHIA Consigliere avv. Michele TROISI Consigliere Ausiliario Relatore
ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II grado iscritta R.G. 403/2024 promossa da:
(C.F. ), in persona del legale rappresentante p.t., rap- Parte_1 P.IVA_1 presentato e difeso dall'avv. Francescopaolo RANIERI e dall'avv. Francesco CAGNETTA, unitamente ai quali è elettivamente domiciliato in Bari, al largo Nitti Valentini, n°3 appellante contro
(P.I. ), in persona del legale rappresentante p.t., Controparte_1 P.IVA_2 rappresentato e difeso dall'avv. Ivan CANELLI, unitamente al quale è elettivamente do- miciliato in Roma, alla Via Carlo Conti Rossini n°13 e, quindi, presso l'indirizzo telema- tico appellato avente ad oggetto: appello avverso la sentenza n°5347/2023 emessa dal Tribunale di Bari il 21.12.2023
(Cessazione del contratto di locazione alla scadenza, uso diverso), sulle conclusioni ras- segnate dalle parti all'udienza di discussione del 16.4.2025.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
È controverso l'inadempimento contrattuale della locazione, ad uso diverso, sot- toscritta in data 1.4.2015, per l'immobile ubicato in Casamassima, alla S.S. 100, km
17,5, presso il Centro Commerciale “Il Baricentro”, Torre D, scala C.
Con atto di intimazione di sfratto in data 11.12.2018, la , in Controparte_1 qualità di locatore, intimava lo sfratto per morosità alla in qualità di Parte_1 conduttore, con contestuale richiesta ingiunzione esecutivo per € 230.831,00, a titolo di canoni scaduti e non corrisposti alla data dell'intimazione, oltre a quelli successivi fino al rilascio degli immobili.
Si costituiva l'intimato opponendosi allo sfratto.
Mutato il rito, e concessa l'ordinanza provvisoria di rilascio, le parti depositavano le rispettive memorie integrative.
Nel prosieguo del giudizio, l'attuale appellante deduceva che, in realtà, le ingenti somme richieste dal locatore, a titolo di canoni locatizi, non erano dovute in quanto essa aveva sostenuto altrettanto ingenti spese per l'esecuzione di lavori straordinari ed in- differibili all'interno dell'immobile locato, necessari per l'esercizio dell'attività di impresa e, pertanto, spiegava domanda riconvenzionale volta ad ottenere la condanna dell'inti- mante al pagamento di € 269.210,29, corrispondente alle spese sostenute per tali la- vori.
Il processo di primo grado veniva istruito sulla sola base degli atti depositati.
Nelle more dello svolgimento, l'immobile veniva rilasciato.
Con la sentenza emarginata, il Tribunale di Bari accoglieva la domanda di sfratto e, per l'effetto, dichiarava la risoluzione del contratto di locazione, per inadempimento del conduttore;
dichiarava cessata la domanda del contendere sulla domanda di rilascio dell'immobile; condannava la conduttrice al pagamento di € 359.047,90 (di cui €
323.502,50 per canoni scaduti e tassa registrazione contratto, € 35.545,40 per la Tari).
Avverso la decisione di primo grado propone appello la che si Parte_1 affida a più motivi di gravame, con i quali contesta la ricostruzione dei fatti di causa e la valutazione delle prove da parte del giudice di primo grado.
Si è costituita in giudizio l' che resiste all'appello e chiede la conferma CP_1 della sentenza impugnata.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'appello, ad avviso della Corte, è infondato e va rigettato.
Con il primo motivo di gravame, la si duole della erronea sus- Parte_1 sunzione della presente fattispecie negli artt. 1575 e seguenti del Codice civile, nonché dell'erronea valutazione delle prove documentali, da parte del Tribunale di Bari.
In particolare, lamenta l'appellante che il primo giudice, dopo aver premesso il contenuto degli artt. 2 e 5 del contratto di locazione, ha ritenuto che “Dalla disamina degli articoli sopra richiamati, emerge chiaramente che la parte conduttrice accettava
l'immobile nello stato in cui si trovava, assumendo a suo carico i costi delle opere da eseguire per rendere l'immobile idoneo all'attività da svolgersi, accettando a titolo di indennità la somma di €41.504,00” (cfr. sentenza, pag.5).
La contesta la statuizione su riprodotta deducendo che “(…) l'art. Parte_1
1575 c.c. prevede l'obbligo del locatore di mantenere il bene locato in stato da servire all'uso convenuto. Il locatore, dunque, deve mantenere il bene locato, per tutto il tempo stabilito, in stato da servire obiettivamente all'uso convenuto, essendo il godimento della bene non istantaneo ma protratto nel tempo, per cui tutte le riparazioni di una certa entità e tutte quelle che dipendono da vetustà, straordinarietà o da forza maggiore sono a suo carico. E difatti l'art. 1576 c.c. pone a carico del locatore tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione. In tale ottica deve inquadrarsi il disposto di cui all'art. 1577 c.c., per il quale il conduttore ha diritto al rimborso delle spese per le riparazioni eccedenti la normale manutenzione se, avendo il carattere dell'urgenza, il conduttore ha avvisato il locatore e ha provveduto direttamente ai lavori”
(cfr. appello, pag.4).
Partendo da tale premessa, l'appellante sostiene che “Le opere eseguite dalla
urgenti e necessarie, dovevano dunque essere rimborsate alla Parte_1 Parte_1 in virtù di quanto previsto dall'art. 1577 c.c., a nulla rilevando il disposto di cui agli
[...] artt. 1592 e 1593 c.c. i quali afferiscono a migliorie e innovazioni e non già ad opere straordinarie, necessarie ed urgenti, come quelle oggetto di causa” (cfr. ibidem, pag.5).
L'assunto dell'appellante è erroneo.
La invero, pur sostenendo che i lavori da essa realizzati sareb- Parte_1 bero stati “lavori urgenti e necessari” (in quanto tali riconducibili agli artt. 1592 e 1593
c.c.) e non “miglioramenti ed addizioni” (ai sensi degli artt. 1577 e ss. c.c.), non ha fornito la prova del proprio assunto.
La mera circostanza che le opere realizzate dalla oggettivamente Parte_1 concernano elementi strutturali dell'immobile, la cui manutenzione spetta al proprieta- rio-locatore e non al conduttore, non le dà diritto ad ottenere la restituzione dei costi sostenuti per la loro esecuzione.
A ben vedere, ai fini della risoluzione della presente controversia, la qualificazione dei lavori per cui è causa (se, cioè, “miglioramenti ed addizioni” piuttosto che “lavori urgenti e necessari”) non ha alcun rilievo giuridico.
Agli atti di causa la ha allegato una nota datata 23.12.2014, Controparte_1 che reca la sottoscrizione per accettazione dal legale rappresentante della società
[...]
nella quale è stato stabilito che, in vista della stipula della locazione, al Parte_1 conduttore sarebbero stati riconosciuti, per l'esecuzione di opere di adeguamento dell'immobile, € 200.000,00 (cfr. punto “4.”).
Dal tale importo, tuttavia, le parti hanno concordemente stabilito di detrarre la somma di € 158.496,30, corrispondente ad un pregresso credito vantato dalla CP_1
(cfr. punto “5.”), ragione per la quale l'indennità della quale avrebbe beneficiato l'attuale appellante, con la sottoscrizione del contratto di locazione, sarebbe consistita nella dif- ferenza tra il totale del costo dei lavori di adeguamento strutturale sostenuti ed il già menzionato credito del locatore.
Tale accordo preliminare è stato presupposto all'interno del contratto di locazione esplicandovi efficacia.
Ed invero, all'art.5 del regolamento negoziale le parti hanno stabilito che “In ra- gione degli interventi manutentivi per il riordino e la messa a punto dell'immobile locato, la riconosce al conduttore, che per l'effetto espressamente accetta, l'inden- CP_1 nità di € 41.504,00, pertanto il canone di locazione decorrerà dal 13.9.2015”.
Le parti, dunque, si sono accordate per procrastinare al 13.9.2015 il pagamento del canone di locazione, ovverossia l'obbligazione del conduttore, proprio in ragione del fatto che la conduttrice avrebbe eseguito “interventi manutentivi per il riordino e la messa a punto dell'immobile locato”.
Diversamente, cioè senza tenere conto dell'accordo preliminare, la clausola con- trattuale non avrebbe alcun senso.
Orbene, sta di fatto che l'indennizzo di € 41.504,00, concesso al conduttore, è proprio la differenza tra € 200.000,00 (costo preventivato dei lavori di ristrutturazione dell'immobile) ed il credito pregresso di € 158.496,30 vantato da (€ 41.503,70 CP_1 con un arrotondamento di € 0,30 alla unità superiore).
La Corte ritiene che, dal complessivo tenore delle disposizioni contrattuali esami- nate, l'interpretazione del contratto e l'eterointegrazione dello stesso con la pattuizione del 19.12.2014, così come opinata dal Tribunale, sia corretta.
La contesta tale ricostruzione dei fatti sostenendo che la missiva Parte_1 del 23.12.2014, su esaminata, sarebbe “(…) una “proposta di locazione” formulata dalla
, antecedente alla stipula del contratto di locazione (01/04/2015) Controparte_1
e che, quindi, non ha alcuna efficacia ai fini del presente giudizio. Infatti, detta proposta, al pari di un contratto di preliminare, cessa ogni efficacia con la sottoscrizione del con- tratto di locazione, per tutto quanto non espressamente riportato nel successivo con- tratto “definitivo”, ossia il contratto di locazione (…) Nel caso di specie, nel contratto di locazione non è fatta menzione di un'indennità di € 200.000,00. In altre parole, il peri- metro di riferimento per la valutazione dell'indennità riconosciuta alla e Parte_1 per la sua natura e funzione non può che essere il solo contratto di locazione, che non riporta tale pattuizione e non richiama neanche la richiamata missiva del 23.12.2024.”
(cfr. appello, pagg. 6 e 7).
L'assunto dell'appellante, ad avviso della Corte, non è condivisibile.
La scrittura del 19.12.2014, nella parte in cui accorda la possibilità di effettuare lavori di ristrutturazione e riconosce alla promissaria conduttrice un indennizzo per i costi sostenuti, detratto il pregresso credito della parte promissaria locatrice, non con- tiene obblighi o prestazioni ultronee, o contraddittorie, rispetto al contratto definitivo.
A parere della Corte, con la scrittura le parti hanno regolato, autonomamente, i reciproci rapporti di debito e credito.
Ancorché contenuta all'interno di una proposta contrattuale, la pattuizione rela- tiva alla compensazione della più parte del costo dei lavori di ristrutturazione è un ne- gozio collegato alla locazione, della quale ha definito un aspetto, successivamente re- golato dall'art. 5, relativo alle ragioni per le quali è stato riconosciuto al conduttore l'indennizzo di € 41.504,00 ed è stato procrastinato l'inizio del pagamento del canone dal 1.3.2015 al 1.9.2015.
In altri termini, con il punto “5.” del preliminare di locazione, le parti hanno defi- nito, in maniera autonoma dalla locazione ma collegandone alla stessa gli effetti solu- tori, il pregresso rapporto obbligatorio che vedeva creditrice di CP_1 Persona_1
, legale rappresentante della di € 158.496,30.
[...] Parte_1
Il negozio transattivo è rimasto estraneo alla locazione, pur essendo funzional- mente collegato alla stessa, ragione per cui non vi era alcun bisogno che i suoi termini e le sue condizioni fossero integralmente riproposti nel regolamento contrattuale, come sostiene l'appellante, né che la scrittura del 19.12.2014 fosse richiamata, anche solo quale fatto storico, nel contratto medesimo.
Ma, a tutto voler concedere all'appellante, non è neanche vero che la pattuizione concernente la compensazione del credito pregresso con i lavori a compiersi non sia stata indirettamente richiamata in contratto, atteso che l'art. 5 ha espressamente pre- visto il riconoscimento di un indennizzo di € 41.504,00 in favore del conduttore per
“interventi manutentivi per il riordino e la messa a punto dell'immobile locato” con l'ul- teriore precisazione che tale indennizzo sarebbe stato computato in canoni di locazione, il cui pagamento “decorrerà dal 13.9.2015”.
Orbene, il riconoscimento dell'indennizzo presuppone, a ben vedere, l'avvera- mento della condizione di cui all'accordo preliminare giacché le attuali parti in causa, nel concludere la locazione, hanno implicitamente presupposto il riferimento ad una circostanza esterna (la realizzazione dei lavori) che, senza essere espressamente menzionata nel negozio, ha costituito la condizione affinché il pagamento del canone slittasse avanti nel tempo, mercé il riconoscimento del più volte richiamato indennizzo di € 41.504,00.
Trattasi di una presupposizione del contratto, comune ad entrambe le parti.
Giova, al riguardo, sottolineare che l'appellante, pur avendo contestato l'inter- pretazione dell'accordo del 19.12.2014, come opinata dal primo giudice, non ha preso alcuna posizione sul contenuto della specifica clausola, che pure ha un peso economico rilevante nell'economia del contratto.
In tale complessivo quadro probatorio ed interpretativo della documentazione versata in atti, il cui contenuto non è stato oggetto di contestazione alcuna, manca la prova che i lavori realizzarti dalla siano da considerarsi “lavori urgenti Parte_1
e necessari”, ai sensi dell'art. 1575 c.c., piuttosto che lavori concernenti il negozio del
19.12.2014.
Il rigetto del primo motivo di appello comporta, altresì, l'assorbimento degli altri motivi di gravame che, per il loro eventuale accoglimento, presuppongono la sua fon- datezza.
Il rigetto del gravame comporta, altresì, la condanna dell'appellante al paga- mento delle spese del presente grado di giudizio, che seguono la soccombenza e che sono liquidate come da dispositivo, sulla base dei valori minimi della tariffa ex D.M.
n°55/2014, nello scaglione di valore dichiarato dall'appellante nell'atto di gravame (€
359.047,90), tenendo conto dell'assenza di specifiche e particolari questioni di fatto e di diritto, della sostanziale assenza di complessità delle questioni trattate e del tenore delle difese espletate dalle parti.
Sussistono, altresì, i presupposti affinché la versi all'Erario un Parte_1 importo pari al contributo unificato già versato per l'iscrizione al ruolo del presente gra- vame.

P.Q.M.

La Corte d'Appello di Bari, definitivamente pronunciando sull'appello proposto dalla so- cietà nei confronti della , ogni diversa istanza ed Parte_1 Controparte_1 eccezione disattesa o assorbita, così dispone:

1. rigetta l'appello;

2. condanna la parte appellante al pagamento, in favore della parte appellata, delle spese del presente grado del giudizio, che liquida in € 10.060,00 per compensi, il tutto oltre 15% per spese generali, C.P.A. ed I.V.A. (se dovuta) come per legge;

3. dà atto, ai sensi dell'art. 13, co.

1-quater d.P.R. n°115/2002, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore im- porto a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per l'iscrizione al ruolo del presente gravame, se dovuto a norma dell'art.

1-bis dell'art. 13 cit.-
Così deciso in Bari, nella camera di consiglio del 16.4.2025.
Il Presidente dott. Salvatore Grillo
Il Consigliere Relatore avv. Michele TROISI