REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
SEZIONE TERZA CIVILE
nelle persone dei seguenti magistrati:
dr. Laura Sara Tragni Presidente
dr. Maria Grazia Federici Consigliere rel.
dr. Antonio Corte Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. r.g. 2677/2024 promossa in grado d'appello
DA
(C.F. ), Pt_1 C.F._1
(C.F. ), Parte_2 C.F._2 con il patrocinio dell'avv. ALESSANDRO MASSAI, elettivamente domiciliati in
LOCALITÀ FOENNA N. 10 53049 TORRITA DI SIENA presso il difensore
APPELLANTI
CONTRO
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. LEONARDO Controparte_1 P.IVA_1
BOTTAZZI, elettivamente domiciliata in VIA F. CORRIDONI,1 20122 MILANO presso il difensore
APPELLATA
Conclusioni:
Per gli Appellanti e : Pt_1 Parte_2
“Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Milano, in accoglimento integrale del presente gravame, riformare integralmente la sentenza del Tribunale di Milano n. 6785/2024 rg n. 2677/2024 r.g.
17831/2023 pubblicata il 03/07/2024 e notificata in data 31/07/2024 e quindi accogliere le seguenti conclusioni:
Nel merito
In integrale riforma della sentenza Tribunale di Milano n. 6785/2024 rg 17831/2023 pubblicata il 03/07/2024 e notificata in data 31/07/2024 accertare e dichiarare per i motivi di cui in narrativa che i sigg. e hanno esercitato Pt_1 Parte_2 correttamente e tempestivamente il diritto di opzione previsto e disciplinato dall'art. 16 del contratto di locazione;

Accertare e dichiarare l'impossibilità ad addivenire a rogito definitivo di compravendita stante la mancata produzione da parte della venditrice della documentazione indispensabile per procedere al rogito notarile di compravendita.
Accertare dichiarare quindi grave inadempimento contrattuale da parte di CP_2 consistente nella mancata sottoscrizione del rogito definitivo di compravendita.
Accertare e dichiarare di come il rogito definitivo di compravendita non è stato stipulato per sola ed esclusiva responsabilità di ed il suo grave inadempimento Controparte_2 nella produzione ipo catastale di competenza della medesima.
Accettare e dichiarare l'illegittimità l'infondatezza l'inammissibilità della richiesta dipagamento dei canoni di locazione e dello sfratto per morosità essendo la persistenza di tali condizioni esclusivamente frutto del grave inadempimento contrattuale promosso ed effettuato e concretizzato da parte del promettente venditrice.
Accertare e dichiarare che nulla e dovuto a titolo di canone di locazione da parte degli odierni appellanti nei confronti della canoni di locazione Controparte_2 successivamente alla data del 04/12/2021.
Con vittoria di spese, diritti ed onorari di causa oltre rimborso forfettario, iva e cap, come per legge per le quali il sottoscritto difensore si dichiara antistatario e ne chiede la distrazione ex art. 93 c.p.c.”
[…]
In via istruttoria si insiste in tutti i mezzi istruttori richiesti e non ammessi dei quali la presente Difesa non è in alcun modo remissiva”.
Per l'Appellata : Controparte_1
“IN VIA PRELIMINARE E PREGIUDIZIALE DI RITO:
Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello adita:
✓ accertata e dichiarata l'irritualità dell'atto introduttivo dell'impugnazione avversa, poiché citazione in luogo di ricorso ex art. 433 c.p.c., dichiarare l'irritualità e /o inammissibilità dell'appello avverso;
pagina 2 di 14 n. 2677/2024 r.g.
✓ accertata e dichiarata la tardività dell'appello avverso, dichiarare la decadenza dall'impugnazione e, quindi, l'inammissibilità dell'appello avverso;

✓ accertata e dichiarata l'irritualità dell'appello avverso, all'esito della mancata produzione del fascicolo di primo grado, ovvero la manifestata carenza di interesse di controparte all'impugnazione, dichiarare l'irritualità e /o inammissibilità dell'appello avverso;

✓ accertata la violazione del disposto di cui agli artt. 342 e 163 c.p.c., dichiarare nullo l'appello proposto per i motivi meglio espositi in narrativa, con conseguente dichiarazione di inammissibilità e/o improcedibilità dell'appello medesimo;

✓ accertata la violazione del disposto di cui agli artt. 342 e 348 bis c.p.c. (ovvero art. 434 e 436bis c.p.c.), dichiarare inammissibile l'appello proposto per i motivi meglio espositi in narrativa;

IN VIA PRINCIPALE NEL MERITO: Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello adita, contrariis reiectis, rigettare integralmente l'appello avverso, in quanto infondato in fatto ed in diritto per i motivi sopra espressi e, per l'effetto, confermare integralmente la sentenza appellata;

IN OGNI CASO:
- IN VIA PRINCIPALE:
convalidare l'intimato sfratto per morosità, con la conseguente condanna di
[...]
, C.F. , e C.F. , Pt_1 C.F._1 Parte_2 C.F._2 entrambi residenti in [...], al rilascio immediato dell'immobile (ammobiliato come meglio precisato in contratto di locazione) adibito ad uso abitativo, sito in Comune di Milano, Via Spinola 8D, identificata con il n. 106, piano
10, composto da n. 11 vani e dotato della seguente pertinenza: n. 1 box identificato con il n. 68, sito al piano 3, identificato catastalmente come segue:
- per l'appartamento: Foglio 304, Mappale 164, Subalterno 90, cat catastale A/1, classe
5, rendita catastale € 3.863,10;
- per il box: Foglio 304, Mappale 222, Subalterno 817, cat catastale C/6, rendita catastale
€ 426,39;
libero e vuoto da persone e cose, a disposizione dell'istante e con efficacia del provvedimento nei confronti dei terzi occupanti;

- NEL MERITO:
in ogni caso, dichiarare la risoluzione del contratto di locazione, per cui è causa, per inadempimento grave del conduttore e per l'effetto condannare , C.F. Pt_1
, e C.F. , entrambi C.F._1 Parte_2 C.F._2 residenti in [...], al rilascio immediato pagina 3 di 14 n. 2677/2024 r.g.
dell'immobile (ammobiliato come meglio precisato in contratto di locazione) adibito ad uso abitativo, sito in Comune di Milano, Via Spinola 8D, identificata con il n. 106, piano
10, composto da n. 11 vani e dotato della seguente pertinenza: n. 1 box identificato con il n. 68, sito al piano 3, identificato catastalmente come segue:
- per l'appartamento: Foglio 304, Mappale 164, Subalterno 90, cat catastale A/1, classe
5, rendita catastale € 3.863,10;
- per il box: Foglio 304, Mappale 222, Subalterno 817, cat catastale C/6, rendita catastale
€ 426,39; libero e vuoto da persone e cose, a disposizione dell'istante e con efficacia del provvedimento nei confronti dei terzi occupanti;

IN VIA ISTRUTTORIA:
Quanto sopra esposto, ut supra rappresentata, difesa e domiciliata, Controparte_1 come in atti, richiamate integralmente le proprie difese, da intendersi in questa sede ritrascritte e opponendosi alle avverse domande ed eccezioni ex adverso formulate, ritenendo la causa, per quanto la concerne, di natura documentale, non ritiene, allo stato, di formulare istanze istruttorie costituende, chiedendo sin d'ora, nella denegata ipotesi di ammissione delle istanze avversarie, di essere ammessa a prova contraria diretta e indiretta sui capitoli formulati e con i testi indicati.
IN OGNI CASO E SEMPRE:
con vittoria di spese e compensi professionali, oltre accessori come per legge, del doppio grado di giudizio, con richiesta di risarcimento del danno ex art. 96 c.p.c. da valutarsi equitativamente da parte del Giudice adito.
RAGIONI DELLA DECISIONE
Con intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, CP_1 ha convenuto innanzi al Tribunale di Milano e al fine di
[...] Pt_1 Parte_2 ottenere nei loro confronti la convalida di sfratto per morosità nel pagamento dei canoni mensili relativamente all'immobile sito in Milano, Via Spinola n. 8 (costituito da appartamento e box) oggetto di contratto “rent to buy” stipulato il 27.12.2017, di cui chiedeva pertanto la risoluzione a norma del relativo art. 4, nonché degli artt. 1453 e
1456 c.c.
Costituendosi, gli intimati hanno a loro volta lamentato il grave inadempimento di controparte, per le condotte ostruzionistiche asseritamente frapposte alla possibilità di far valere il proprio diritto di opzione, pur correttamente esercitato il 4.12.2021 a norma dell'art. 16 del contratto, ed ottenere quindi la cessione dell'immobile. Hanno inoltre chiesto non convalidarsi lo sfratto, nulla essendo da loro dovuto a titolo di canoni per il periodo successivo all'avvenuto esercizio del diritto di opzione.
pagina 4 di 14 n. 2677/2024 r.g.
Con ordinanza in data 2.5.2023, il Tribunale di Milano, rilevato che “la parte intimata ha eccepito ex art. 1460 c.c. l'inadempimento del locatore a trasferirgli il bene in seguito all'esercizio del diritto di opzione contrattualmente pattuito come esercitabile entro il 14/01/2022; osservato che l'art. 16 del contratto di locazione non prevede formalità né condizioni particolari per l'esercizio dell'opzione, e che la parte intimata con PEC del 04/12/2021 ed email 06/12/2021 ha comunicato al locatore di voler esercitare la predetta opzione;
osservato che, avendo le parti pattuito esclusivamente il limite temporale del 14/01/2022, le contestazioni di mancato pagamento dei canoni arretrati mosse dal locatore il 18/01/2022 quale causa di decadenza dall'opzione, appaiono arbitrarie (perché, come detto, il contratto non condiziona al regolare pagamento dei canoni il diritto di opzione), anche tenuto conto del fatto che – alla data di esercizio dell'opzione – non risultavano morosità oggetto dell'odierna intimazione ( ove si contesta il mancato pagamento di competenze maturate dal gennaio 2022 e quindi successive all'esercizio del diritto di opzione da parte degli intimati); rilevato, peraltro, che quanto contestato ai fini della decadenza dell'opzione non integra neppure l'ipotesi di cui alla clausola risolutiva espressa ex art. 4 del contratto di locazione, ove è previsto che il mancato pagamento di una o più rate di canone “ decorsi 10 giorni dalla data di scadenza della seconda rata non pagata darà il diritto al locatore di richiedere la risoluzione del contratto”, circostanza non verificatasi nel caso di specie atteso che- come prima detto- gli inadempimenti contestati alla parte conduttrice sono successivi all'esercizio dell'opzione; ritenuto, pertanto, che l'eccezione ex art. 1460 c.pc. sollevata dai conduttori sia fondata”, ha rigettato l'istanza ex art. 665 c.p.c. e disposto il mutamento del rito, fissando per la discussione della causa l'udienza del 27.9.2023.
Assegnato termine a tale udienza per la presentazione della domanda di mediazione e constatato all'udienza successiva del 21.2.2024 che la mediazione aveva avuto esito negativo, il Giudice ha quindi rinviato per la discussione al 19.6.2024, udienza nel corso della quale il difensore di ha quantificato la persistente morosità in Controparte_1 complessivi € 313.103,24 ed il difensore dei conduttori ha dichiarato l'avvenuto rilascio da parte dei propri assistiti “nell'impossibilità per inadempimento della controparte di acquistare l'immobile”.
La discussione, sostituita dal deposito di note scritte, è stata quindi differita al 3.7.2024, data nella quale il Tribunale ha pronunciato la sentenza n. 6785/2024, così decidendo:
“1) dichiara risolto alla data del 01/03/2023 per grave inadempimento imputabile ai conduttori e il contratto di locazione decorrente dal Pt_1 Parte_2
15/01/2018 tra essi conduttori e ed avente ad oggetto gli immobili siti CP_1 in Milano, via Spinola 8, rispettivamente identificati al NCEU quanto all''appartamento a) al Foglio 304, Mappale 164, Subalterno 90; quanto al box b) al
Foglio 304, Mappale 222, Subalterno 817;
2) rigetta le domande formulate da e Pt_1 Parte_2
3) condanna e n solido tra loro, alla rifusione in favore di Pt_1 Parte_2 delle spese di lite, che si liquidano in € 431,49 per spese esenti ed € Controparte_1
pagina 5 di 14 n. 2677/2024 r.g.
6.301,00 per compensi professionali, oltre spese generali al 15%, C.P.A. ed I.V.A. come per legge.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante allegazione al verbale”.
Con atto di citazione notificato il 30.9.2024, e hanno proposto Pt_1 Parte_2 appello, affidato a tre motivi, rassegnando le conclusioni in epigrafe trascritte.
Costituitasi ritualmente, ha eccepito preliminarmente l'irritualità ed Controparte_1 inammissibilità del gravame e, nel merito, ne ha contestato la fondatezza, insistendo per il relativo rigetto.
All'udienza dell'11.2.2025, il Consigliere Istruttore, dopo aver rilevato che l'appello era stato introdotto con atto di citazione, e quindi nelle forme del giudizio ordinario, quando invece, in primo grado, il processo era stato trattato e deciso con rito locatizio ai sensi dell'art. 447bis c.p.c., ha disposto il mutamento del rito e fissato l'udienza del 21.5.2025 per la discussione della causa.
A tale udienza la Corte ha tentato con esito negativo la conciliazione della lite.
Le parti sono state quindi invitate a discutere oralmente la causa e, all'esito, è stata data lettura del dispositivo della presente sentenza, le cui motivazioni si vanno ad illustrare.
*** *** ***
Deve anzitutto rilevarsi che l'appello è ammissibile, sebbene introdotto con atto di citazione e non con ricorso, come avrebbe dovuto avvenire in ossequio al principio giurisprudenziale secondo cui l'individuazione del mezzo di impugnazione deve essere effettuata secondo il rito adottato dal giudice per addivenire alla decisione, a tutela dell'affidamento della parte e in ossequio al principio dell'apparenza (v. Cass., Ord. n.
1764/2021).
Infatti l'errore nella forma dell'atto introduttivo dell'appello, che notoriamente non induce alcuna nullità e/o inammissibilità per il principio di conversione degli atti nulli che abbiano raggiunto il loro scopo, nel caso in esame non si riflette negativamente sull'apprezzamento della tempestività del gravame.
Secondo la giurisprudenza di legittimità, nell'eventualità in cui un giudizio sia introdotto con atto di citazione e non con ricorso, tale atto produce gli effetti del ricorso se depositato nel rispetto del termine indicato, non essendo sufficiente la mera notificazione entro la medesima data (v. Cass. n. 10643/2014; Cass. n. 5295/207; Cass.
n. 21632/2019).
Ciò che rileva è infatti il momento in cui viene compiuta la formalità alla quale l'ordinamento ricollega l'esercizio dell'azione.
pagina 6 di 14 n. 2677/2024 r.g.
Pertanto, quando la norma prescriva che un determinato giudizio vada introdotto con ricorso e lo stesso sia invece proposto con citazione, quel che conta è che nel termine perentorio previsto dalla legge sia assicurato il deposito dell'atto in cancelleria.
Nel caso di specie, risulta che la sentenza oggetto di impugnazione venne notificata da a e a il 31.7.2023 alle ore 23:13:02, come Controparte_1 Pt_1 Parte_2 documentato in atti, e che il difensore di e dopo aver notificato Pt_1 Parte_2
l'atto d'appello il 30.9.2024 a controparte, abbia provveduto, alle ore 23:26 di quello stesso giorno, al relativo deposito con l'iscrizione a ruolo.
E poiché la sospensione dei termini durante il periodo feriale trova applicazione anche nelle controversie in materia di locazione, salvo che per la fase sommaria dei procedimenti di sfratto, il cui carattere d'urgenza giustifica l'applicabilità della deroga contenuta nell'art. 3 della legge n. 742 del 1969, in relazione all'art. 92 del r.d. n.12 del
1941 (v. Cass. n. 23193/2015), non v'è dubbio che il presente gravame, proposto il
30.9.2023, ovvero (escluso il periodo dal 1° agosto al 31 agosto) entro il termine perentorio di 30 giorni dalla notificazione della sentenza avvenuta il 31.7.2024, debba considerarsi tempestivo, essendo l'iscrizione a ruolo, effettuata in modalità tematica, valida sino alle ore 24 dell'ultimo giorno consentito, a norma dell'art. 4, comma 4, delle norme di attuazione del c.p.a. (allegato 2 del D.Lgs. n. 104/2010).
Sempre in via preliminare, vanno anche respinte le eccezioni di nullità e inammissibilità dell'impugnazione formulate dalla difesa dell'appellata ai sensi, Controparte_1 rispettivamente, dell'art. 163 c.p.c. n. 7 c.p.c. e degli artt. 348bis e 342 c.p.c.
L'atto di appello, contrariamente a quanto assume, non doveva Controparte_1 contenere l'avvertimento di cui all'art. 163, comma 3, n. 7 c.p.c., a tenore del quale la costituzione, oltre i termini di legge, implica le decadenze di cui agli artt. 38 e 167 c.p.c., atteso che queste ultime, non richieste dall'art. 342 c.p.c., si riferiscono solo al regime delle decadenze nel giudizio di primo e non è possibile, in mancanza di un'espressa previsione di legge, estenderne la prescrizione alle decadenze che in sede di gravame comporta la mancata tempestiva costituzione della parte appellata (v. Cass. Ord.
10/03/2022, n. 7772; Cass. 13/01/2016 n. 341; Cass. Sez.Un., 18/04/2013, n.9407; Cass.
30/12/2011, n. 30652; Cass. 30/12/2011 n. 30603; Cass. 23/12/2011 n. 28676).
Quanto all'eccezione ex art. 348bis c.p.c., con cui la Corte è stata sollecitata a dichiarare l'inammissibilità dell'appello sulla base di un giudizio prognostico di alta probabilità di insuccesso del medesimo, la stessa deve intendersi implicitamente disattesa con l'ordinanza di fissazione dell'udienza ex art 352 c.p.c., fondata sulla ritenuta necessità che l'oggetto della causa e le questioni dibattute in fatto e in diritto fossero sottoposti ad approfondita disamina in sede decisionale.
Neppure può darsi accoglimento all'eccezione di inammissibilità dell'impugnazione formulata dalla difesa di parte appellata ai sensi dell'art. 342 c.p.c.
pagina 7 di 14 n. 2677/2024 r.g.
È infatti consolidato l'orientamento giurisprudenziale di legittimità (che ha seguito il principio elaborato da Cass. SS.UU. n. 27199/2017), secondo cui, pur nel contesto dei vincoli di specificità imposti dall'art. 342 c.p.c. (nel più restrittivo testo introdotto dal
D.L. 22.6.2012 n. 83 art. 54, conv. con modif. dalla L. 7 agosto 2012 n. 134), la sostanza dell'atto debba comunque prevalere, sicché, stante la permanente natura di revisio prioris instantiae del giudizio di appello e la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata, non sono necessarie particolari forme sacramentali, ma si deve superare il formalismo fine a se stesso e verificare se nella sostanza l'atto integri la ratio della norma, essendo sufficiente che l'impugnazione contenga una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze che li confutino, con prospettazione al contempo della diversa soluzione pretesa con l'impugnazione, senza che possa richiedersi la redazione effettiva di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado.
Nel presente atto d'appello, le difese enucleate nei motivi, quelle poste a fondamento della causa petendi ed il petitum consentono indubbiamente di comprendere quali sono le parti della sentenza che si intendono censurare e quale alternativa viene proposta alla decisione impugnata, e così di preservare l'impugnazione, nel complesso considerata, dalla censura di inammissibilità.
Del resto, la Suprema Corte ha ritenuto che l'atto di appello “supera la soglia della specificità”, quando l'appellante abbia individuato i punti della decisione ritenuti ingiusti ed abbia precisato “il presupposto fattuale e la sussunzione giuridica” dei motivi svolti (Cass. Ord. n. 7675/2019).
Pur ammissibile, nel caso in esame l'appello è privo di fondamento e dev'essere respinto.
I fatti all'origine della presente vicenda processuale rendono ragione dell'avvenuta stipulazione, in data 27.12.2017, di un contratto “rent to buy” con il quale CP_1 concedeva in locazione a partire dal 15.01.2018, per la durata di quattro anni, a
[...]
e l'immobile ammobiliato ad uso abitazione sito in Comune di Pt_1 Parte_2
Milano, Via Spinola 8D, piano 10, di n. 11 vani (identificato in NCEU al Foglio 304,
Mappale 164, Sub. 90, cat. A/1, classe 5, r.c. € 3.863,10), oltre ad un box sito al piano 3 (Foglio 304, Mappale 222, Sub. 817, cat. C/6, r.c. € 426,39), riconoscendo ai conduttori la facoltà di acquistare il bene per l'importo di € 3.046.000,00, con esercizio del relativo diritto di opzione entro il 14.1.2022 e con imputazione, in tal caso, di una somma pari al 75% dei canoni versati a conto del prezzo (clausola n. 16).
L'assunto della locatrice è che i conduttori si siano resi morosi nel versamento dei canoni a partire dall'1.4.2022 per complessivi € 130.283,68, omettendo anche di pagare le spese accessorie (per € 4.181,98) dall'1.1.2022, dopo il verificarsi di morosità pregresse indicate in € 33.492,25 alla data del 17.06.2019, in € 31.262,76 alla data del 08.08.2019 ed in € 126.143,25 alla data del 12.10.2020: il tutto come da solleciti del
17.6.2019, 8.8.2019 e 12.10.2019, all'origine della decisione di procedere con pagina 8 di 14 n. 2677/2024 r.g.
l'intimazione di sfratto per morosità, in difetto di un valido esercizio del diritto di opzione a norma dell'art. 16 del contratto inter partes.
Replicano gli appellanti di avere esercitato invece tempestivamente ed efficacemente tale diritto mediante comunicazione scritta in data 3-4.12.2021, come riconosciuto da controparte con e-mail del 27.1.2022 e dimostrato non solo dalla mancata restituzione della somma di € 12.332,00 entro 30 giorni decorrenti dalla data di scadenza del termine per l'esercizio del diritto in parola, secondo quanto contrattualmente previsto per l'ipotesi di mancato esercizio, ma anche dall'accettazione, sempre in data 27.1.2022, del pagamento a saldo dei canoni fino a quel momento dovuti. Addebitano quindi a condotte ostruzionistiche poste successivamente in essere dalla locatrice la mancata stipula del rogito.
Tali essendo le posizioni delle parti, ed avendo il Tribunale negato fondatezza ai propri argomenti difensivi, gli appellanti, con il primo motivo di gravame, deducono (così testualmente la rubrica) la “nullità della sentenza per carenza o insufficiente motivazione nell'attribuire a responsabilità di e relativamente al Pt_1 Parte_2 mancato esercizio del diritto di opzione e nel considerarli decaduti dalla facoltà di esercitare tale diritto”, contestando l'enunciato secondo cui “deve … accertarsi che il mancato esercizio dell'opzione è imputabile esclusivamente alla condotta dei convenuti
i quali, violando la procedura di esercizio, e -in modo ancor più grave- omettendo ogni pagamento nonostante la rinnovata disponibilità del venditore, sono inesorabilmente decaduti dalla relativa facoltà”.
Con il secondo motivo, lamentano “erronea ed insufficiente e contrastante motivazione espressa dal Giudice di primo grado e riportato nella parte della sentenza in cui così si pronuncia:
- omettendo ogni pagamento nonostante la rinnovata disponibilità del venditore, sono inesorabilmente decaduti dalla relativa facoltà”.
Con il terzo motivo, si dolgono infine dell'“erronea motivazione del Giudice in merito alla risoluzione del contratto di locazione rent to buy”,
I tre motivi possono essere trattati congiuntamente per ragioni di stretta connessione, compendiandosi nella contestazione, da parte degli appellanti, dei presupposti per la ravvisabilità di un proprio inadempimento all'origine della ritenuta decadenza dal diritto di esercitare l'opzione di acquisto dell'immobile oggetto del contratto “rent to buy” intercorso con la Società appellata.
In primo luogo, i Signori e mputano al Tribunale di avere escluso Pt_1 Parte_2 che l'esercizio da parte loro del diritto di opzione “sia stato tempestivo e legittimo”, collocandosi alla data 3.12.2021 e dunque entro il termine previsto del 14.1.2022, senza che l'art. 16 del contratto inter partes contemplasse alcuna ulteriore condizione per la relativa validità, quale, in particolare, la regolarità nel pagamento dei canoni di locazione scaduti, non suscettibile di essere quindi riguardata come “elemento
pagina 9 di 14 n. 2677/2024 r.g.
essenziale e indispensabile per l'esercizio del diritto d'opzione stesso” e ferma restando, in ogni caso, l'avvenuta regolarizzazione del pagamento dei canoni arretrati.
Si tratta di critiche alle quali non è possibile prestare adesione.
Sul fatto che i signori e bbiano dichiarato di esercitare il diritto Pt_1 Parte_2 di opzione il 3-4 dicembre 2021 non vi sono dubbi, trattandosi di circostanza documentata e, comunque, non contestata.
Altrettanto certo è che a quella data gli odierni appellanti fossero ancora morosi rispetto ad un piano di rientro rateale del debito per canoni e spese arretrati (da gennaio 2018 a settembre 2020) ammontante ad € 126.143,25, approvato da nel Controparte_1 novembre 2020, ma non rispettato e saldato solo nel gennaio 2022, dopo, quindi, il proclamato esercizio dell'opzione.
Sostengono gli appellanti che controparte, con la propria comunicazione del 27.1.2022, avrebbe in ogni caso implicitamente riconosciuto come valido l'esercizio da parte loro di tale diritto, essendo rimasta al riguardo “acquiescente e remissiva” ed avendo ulteriormente omesso la restituzione in proprio favore della somma di € 12.332,00 entro i 30 giorni successivi alla scadenza del termine previsto per far valere il diritto di opzione laddove quest'ultimo non fosse stato esercitato.
Si tratta di affermazioni che non trovano conforto nelle acquisizioni processuali.
Il contenuto della comunicazione di in data 27.1.2022 rende evidente Controparte_1 come all'invio della documentazione richiesta da controparte ai fini della stipula del rogito non si fosse in precedenza provveduto, poiché solo quella mattina la locatrice aveva avuto contezza dell'incasso dell'“importante” arretrato maturato dai conduttori, circostanza di sicuro rilievo poiché al prezzo di vendita dell'immobile, stabilito in €
3.026.000,00, avrebbe dovuto imputarsi una somma pari al 75% dei canoni pagati.
Val la pena di rammentare che in precedenza, vale a dire il 18.01.2022, la stessa locatrice aveva declinato la richiesta di inoltro della documentazione necessaria ai fini del perfezionamento della compravendita, precisando che tale richiesta non avrebbe potuto essere presa in considerazione se non dopo che i conduttori avessero regolarizzato i pagamenti arretrati, compreso quello relativo ai canoni per il trimestre all'epoca in corso, salvo restituzione dopo il rogito di quanto eventualmente pagato in eccesso, unitamente al deposito cauzionale.
Tale presa di posizione non può essere considerata pretestuosa.
Secondo la previsione dell'art. 16 del contratto di locazione, al momento della stipula del rogito l'immobile avrebbe dovuto risultare libero, tra l'altro, “da pesi, censi, canoni, livelli, oneri reali in genere, ipoteche, privilegi, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli”.
Inoltre, essendo appunto stabilito che “una somma pari al 75% di quanto già corrisposto dai Conduttori a titolo di canone di locazione (al netto di IVA)” fosse imputata “a conto
pagina 10 di 14 n. 2677/2024 r.g.
del Prezzo di Acquisto”, occorreva evidentemente che il pagamento dei canoni fosse regolarizzato in modo da consentire la quantificazione del residuo prezzo, una volta esercitata l'opzione, secondo le previsioni negoziali.
È corretta e tempestiva, dunque, la richiesta formulata con la e-mail del 27.1.2022, di comunicazione della data concordata dai conduttori con la banca per l'acquisto, in modo da poter tempestivamente rapportare i conteggi del dovuto a tale data.
Tuttavia, non risulta che, dopo tale comunicazione da parte di sia stata Parte_3 assunta alcuna ulteriore iniziativa da parte dei conduttori.
È bene rammentare che questi ultimi, contestualmente all'esercizio del diritto di opzione, avrebbero dovuto indicare il nominativo del Notaio dagli stessi individuato per il perfezionamento della stipula del rogito, da effettuarsi entro 30 giorni lavorativi, previa trasmissione alle parti da parte dello stesso Notaio, nei 10 giorni lavorativi successivi all'invio della comunicazione contenente l'esercizio dell'opzione, della bozza del contratto definitivo di compravendita redatta di concerto con il locatore, con incluso i numeri di conto corrente sui quali, alla stipula, avrebbe dovuto essere versato il prezzo d'acquisto (art. 16 contratto).
Nessuno di tali incombenti risulta adempiuto.
In particolare, al momento dell'esercizio dell'opzione, non vi è stata indicazione del Par nominativo di alcun Notaio da parte dei Signori ed è anche incontestato che, all'epoca, essi non fossero in regola con i pagamenti dei canoni e delle spese, avendo accumulato arretrati per ingenti importi, corrisposti solo nel gennaio 2022, dopo essere risultati inadempienti rispetto ad un piano di rientro rateale del debito pregresso
(riguardante canoni ed oneri non pagati da gennaio 2018 a settembre 2020) pari ad € 126.143,25 proposto nell'ottobre 2020 e autorizzato nel novembre 2020, Controparte_1 ma non rispettato.
Consta ulteriormente, che, dopo il pagamento degli arretrati, non sia stata più corrisposta alcuna somma per canoni e spese e che solo con comunicazione del 24.5.2022, dopo mesi di silenzio e dopo che il termine massimo per l'esercizio dell'opzione era ampiamente decorso, sia stata avanzata richiesta per conto degli appellanti, “nell'ambito di una doanda di finanziamento presso l'Istituto Credito Emilano S.p.A.”, di ottenere i titoli autorizzativi legittimanti la costruzione con riferimento “ai cespiti identificati al Foglio: 304 Particella: 164 Sub.: 90; Foglio 304 Particella: 222 Sub.: 18”.
Alla luce di tale condotta, si giustifica la risposta di che, con e-mail del Controparte_1
27.5.2022, evidenzia non solo l'avvenuta decorso del termine di quattro anni per l'esercizio dell'opzione di acquisto, ma anche l'intervenuta scadenza del termine per il pagamento del canone relativo al trimestre di locazione all'epoca in corso, pari ad €
33.405,38, nonché di due rate di acconto di gestione condominiale, a fronte di un
“pregresso di criticità importante”, data la corresponsione a inizio 2024 di arretrati per canoni pari a € 282.000,00 e per oneri pari a € 16.400,00, costituendo il mancato pagina 11 di 14 n. 2677/2024 r.g.
pagamento di canone e oneri, secondo l'art. 17 del contratto inter partes, “una delle possibili cause di risoluzione del contratto”.
Posizione ribadita anche con la e-mail successiva del 13.6.2022, nella quale CP_1 pone in luce di avere prontamente provveduto all'invio del documento richiesto
[...] il 27.1.2024 e di avere ricevuto la sollecitazione all'invio di ulteriore documentazione, senza alcun contatto intermedio, solo a distanza di circa quattro mesi “con una nuova sitazione di morosità per canoni e oneri già maturata … ed il termine di esercizio ormai decaduto”.
Vi è in ogni caso, nella comunicazione, l'invito rivolto ai conduttori “a far regolarizzare la posizione relativamente a canoni e oneri accessori ancora dovut[i] e, subito dopo, ad inviar[e] una richiesta formale di esercizio dell'opzione con estensione del relativo termine ormai scaduto”: ciò al dichiarato fine “di verificare la possibilità che la nostra Capogruppo autorizzai un'estensione dei esercizio dell'opzione di acquisto e si possa quindi procedere come richiesto”.
Tali contenuti rendono ragione della disponibilità dimostrata da ad Controparte_1 Par adoperarsi per una dilazione di termini concessi ai Signori al fine di poter esercitare il proprio diritto di opzione.
Nonostante ciò, risulta che non solo i Signori e on abbiano inteso Pt_1 Parte_2 trarre vantaggio da tale manifestata disponibilità, ma abbiano anche omesso il versamento di alcuna somma per canoni e oneri dal gennaio 2022 sino al rilascio degli immobili, spontaneamente avvenuto nel maggio 2023.
Alla luce di tale complessiva ricostruzione, ritiene la Corte di dover dunque condividere l'apprezzamento espresso dal Tribunale quanto al fatto che l'impossibilità di considerare efficace il diritto di opzione esercitato dai signori e Pt_1 Parte_2 debba farsi essenzialmente dipendere dalla condotta di questi ultimi sia sotto il profilo della mancanza di requisiti formali (posto che la comunicazione del 3-4.12.2021 non conteneva il nominativo del Notaio e conseguentemente la bozza del contratto di compravendita non era stata trasmessa nei tempi previsti), sia a motivo della persistente morosità, tale da non consentire l'effettuazione dei necessari conteggi in vista del rogito, contemplanti l'imputazione del 75% dei canoni al prezzo di vendita.
Nessun inadempimento è, per converso, addebitabile all'appellata, in particolare per non aver dato seguito alle richieste di invio di documentazione necessaria ai fini della redazione della bozza del contratto.
Come emerge dagli atti, e come posto correttamente in luce dal Giudice di prime cure, ebbe infatti ad inviare tempestivamente l'atto di provenienza del 2013 Controparte_1
(unico documento richiesto) non appena constatato che la morosità accumulata dai conduttori per rilevanti importi nel corso del rapporto locatizio era stata sanata, essendo già a mano di costoro “la planimetria catastale” e “la visura aggiornata” come comunicato con e-mail del 18.1.2022.
pagina 12 di 14 n. 2677/2024 r.g.
Va condivisa anche l'affermazione secondo cui la richiesta di invio di copia dei “titoli autorizzativi” legittimanti la costruzione dell'immobile, peraltro del tutto intempestiva poiché inoltrata solo il 24.5.2022, dopo quattro mesi di silenzio, fosse anche priva di giustificazione, essendo tali titoli menzionati nell'atto di acquisto e dunque agevolmente individuabili dal Notaio ai fini della redazione della bozza di atto di acquisto.
Ne consegue che non vi è alcuna condotta inadempiente imputabile alla locatrice, né vi
è stata da parte di quest'ultima violazione dell'obbligo di buona fede, essendosi CP_1 dimostrata anche disponibile ad procrastinare i termini per il possibile esercizio
[...] del diritto di opzione da parte dei conduttori, purché in regola con i pagamenti, ed essendo in definitiva dipeso dall'incostanza di questi ultimi nella corresponsione dei canoni il mancato perfezionamento della compravendita dell'immobile oggetto del contratto di “rent to buy” stipulato con Controparte_1
Né indice di mala fede può ritenersi l'invio della e-mail in data 14.10.2022 contenente Par la comunicazione di ai Signori dell'intenzione di vendere a terzi le Controparte_1 unità immobiliari da loro occupate, alla luce di quanto sin qui argomentato sul fatto che il diritto di opzione non era stato dagli stessi efficacemente esercitato entro il termine contrattualmente previsto del 14.1.2022, ormai ampiamente decorso.
Dovendo a quel punto il contratto inter partes ricondursi alla fattispecie della locazione abitativa ai sensi dell'art. 2 del regolamento negoziale, ed essendo incontestato che dal gennaio 2022 sino al rilascio degli immobili avvenuto nel maggio 2023 i conduttori non abbiano provveduto al pagamento di canoni e spese, risultando quindi gravemente inadempienti, è indubitabile che operi nel caso in esame la clausola risolutiva espressa prevista all'art. 4 del contratto, secondo cui “il mancato o ritardato pagamento totale o parziale ed anche non consecutivo di due o più rate di canone … o delle altre spese ed oneri di cui all'art. 6 … trascorsi 10 giorni dalla data di scadenza della seconda rata non pagata darà il diritto al Locatore di richiedere la risoluzione del contratto…”.
In conclusione, ritenuta complessivamente l'infondatezza di tutti i motivi sottesi al proposto gravame, la sentenza n. 6785/2024 del Tribunale di Milano merita dunque integrale conferma.
Il rigetto dell'appello comporta la condanna degli appellanti e lla Pt_1 Parte_2 solidale rifusione in favore dell'appellata ex art. 91 c.p.c., delle spese Controparte_1 del presente grado, che si liquidano come da dispositivo nell'importo complessivo di €
8.170,00, tenuto conto del valore della causa (indeterminabile – complessità media), in applicazione dei parametri medi di cui al D.M. n. 147/2022 per quanto concerne la fase di studio della controversia (€ 2.518,00) e la fase introduttiva (€ 1.665,00) e dei parametri minimi per quanto concerne la fase di trattazione/istruttoria (€ 1.843,00) e la fase decisionale (€ 2.144,00), in difetto di attività istruttoria e data l'oralità della discussione;
il tutto oltre rimborso forfettario spese generali (15%), C.P.A. e I.V.A. se dovuta.
pagina 13 di 14 n. 2677/2024 r.g.
Deve infine dichiararsi la sussistenza dei presupposti per il versamento in solido, da parte di e poiché soccombenti, di un ulteriore importo a titolo di Pt_1 Parte_2 contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello principale ex art. 13 co. 1 quater DPR 115/2002, comma inserito dall'art. 1 c. 17 L. n. 228/2012.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da e ontro vverso la sentenza del Tribunale Pt_1 Parte_2 Controparte_1 di Milano n. 6785/2024, pubblicata in data 03/07/2024, così provvede:
1. rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma integralmente la sentenza impugnata;

2. condanna gli appellanti a rifondere solidalmente all'appellata le spese del presente grado di giudizio, liquidate ai sensi del D.M. 147/2022 in complessivi € 8.170,00, oltre
15 % per spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge;

3. dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento in solido da parte degli appellanti dell'ulteriore importo corrispondente al contributo unificato ex D.P.R. n. 115/2002, art. 13 c. 1 quater, comma inserito dall'art. 1 c. 17 L. n. 228/2012.
Così deciso, in Milano il 21/05/2025
Il Consigliere est. Il Presidente
Maria Grazia Federici Laura Sara Tragni
pagina 14 di 14