N. 852/2022 R.G.
R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
La Corte d'Appello di Brescia, Sezione seconda civile, composta da:
dott.ssa Manuela Cantù Presidente
dott.ssa Daniela Fedele Consigliere OGGETTO:
dott. Vittorio Carlo Aliprandi Consigliere Relatore Vendita di cose
ha pronunciato la seguente immobili
S E N T E N Z A
nella causa civile n. 852/2022 R.G. posta in decisione all'udienza
collegiale del 27/11/2024, promossa
DA
(C.F. , già Parte_1 P.IVA_1 [...]
con sede in Porto Mantovano, in Parte_2
persona degli amministratori e legali rappresentanti e Parte_2 [...]
rappresentata e difesa dall'avv. Paolo Soardo del foro di Mantova Parte_3
ed elettivamente domiciliata presso avv. Irene Imperadori del foro di Brescia via
Croce n. 31, giusta delega allegata alla citazione in appello;
pagina 1 di 29 APPELLANTE
CONTRO
(C.F. ), con sede in Controparte_1 P.IVA_2
Roverbella, in persona del legale rappresentante e Controparte_2
(C.F. ), rappresentati e difesi Controparte_2 C.F._1
dall'avv. Alberto Ballato del foro di Mantova ed elettivamente domiciliati presso il suo studio in forza di deleghe in atti;

APPELLATI
NONCHE' CONTRO
(C.F. ), rappresentato e Controparte_3 C.F._2
difeso dall'avv. Luca Scaravelli del foro di Mantova ed elettivamente domiciliato presso l'avv. Matteo Masiello in Brescia via Diaz n. 9, giusta delega allegata alla comparsa in grado di appello;

APPELLATO
NONCHE' CONTRO
(c.f. ), società di Controparte_4 P.IVA_3
diritto belga con sede legale in Bruxelles Bastion Tower - registrata presso la
Banque-Carrefour des Entreprises I Kruispuntbank van Ondernemingen con il numero , in persona del Rappresentante Generale per l'Italia dei P.IVA_4
e per esso della procuratrice speciale - dottoressa - CP_4 Controparte_5
quale successore in tutti i rapporti contrattuali facenti capo agli Parte_4
associati al che hanno assunto il rischio derivante dai
[...] CP_6
pagina 2 di 29 Certificati di Assicurazione numero A4WBA018923 e numero A4WBA028224,
rappresentata e difesa, per procura allegata alla comparsa in grado di appello,
dall'avv. Massimiliano Bonacina del foro di Milano ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Milano alla via Santa Sofia n. 18;
APPELLATA
NONCHE' CONTRO
(C.F. Controparte_7
), , con sede in Milano, in P.IVA_5 Controparte_8
persona del procuratore speciale dott. , giusta procura per atto Notaio CP_9
rep. n. 45505 del 13.10.2021, rappresentata e difesa dall'avv. Persona_1
Francesco Benedini del foro di Mantova ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Mantova via Principe Amedeo n. 42/A, giusta delega allegata alla comparsa in questo grado;

APPELLATA
In punto: Appello alla sentenza N. 534/2022 emessa dal Tribunale di
Mantova e pubblicata in data 4.07.2022.
CONCLUSIONI
Per parte appellante:
In riforma della sentenza n.534/2022 emessa in data 1.7.2022 dal Tribunale di
Mantova nella causa n.2768/2016 R.G., depositata in data 4.7.2022 e notificata in data 4.7.2022 e 5.7.2022 all'odierna appellante, nonché ad integrale accoglimento del presente appello, reietta ogni contraria istanza, deduzione ed pagina 3 di 29 eccezione,
In via principale e nel merito:
- accertarsi e dichiararsi la responsabilità, in via tra loro solidale e/o concorrente e/o alternativa tra loro, della a titolo di grave Controparte_1
inadempimento alle proprie obbligazioni ex artt.1218, 1175, 1176, 1374 e 1375
c.c., e/o dell'arch. a titolo di colpa e negligenza professionale ex Controparte_2
artt.1218, 1175, 1176, 2230 e 2236 c.c., ovvero, in subordine, a titolo di responsabilità extracontrattuale ex art. 2043 c.c., e/o la responsabilità dell'arch.
nella causazione dei danni subiti dalla Controparte_3 Parte_2
nella vicenda descritta in atti e relativa alla successiva vendita in data
[...]
30.5.2013 dell'area edificabile sita in Porto Mantovano (MN) e censita nel predetto Comune al foglio n.5, mapp. nn.987 e 1030 (ora mapp. nn.1038, 1039,
1043 e 1044), e, segnatamente, nelle operazioni, connesse e preordinate a tale cessione, di esecuzione dei rilievi, identificazione e misurazione della superficie
“reale” delle aree edificabili oggetto della predetta vendita, loro lottizzazione e frazionamento catastale, redazione e presentazione del relativo progetto, per i motivi esposti in atti;

- conseguentemente, condannarsi e dichiararsi tenuti la Controparte_1
in persona del suo legale rappresentante pro-tempore, e/o l'arch.
[...] [...]
e/o l'arch. in via tra loro solidale e/o concorrente CP_2 Controparte_3
e/o esclusiva e/o alternativa tra loro, a pagare, in favore della società
a titolo di risarcimento danni, la somma pari ad € Parte_2
pagina 4 di 29 159.210,00, come dovuta e determinata in atti, ovvero a quella maggiore o minore somma che sarà accertata e quantificata in corso di causa, a mezzo espletanda c.t.u., o anche in via equitativa, oltre interessi dal dovuto al saldo effettivo e la rivalutazione monetaria;

- respingersi e rigettarsi in toto, in quanto inammissibile e/o improcedibile e/o improponibile e/o, comunque, infondata in fatto in diritto, la domanda riconvenzionale svolta in primo grado dall'arch. per asseriti Controparte_2
crediti professionali, nei confronti della per i motivi Parte_2
esposti in atti.
In ogni caso: con vittoria di spese (incluso rimborso spese generali) e compensi di causa di entrambi i gradi di giudizio, nonché delle spese della CTU esperita in primo grado, e con conseguente condanna delle parti appellate, come sopra citate ed identificate, alla restituzione ed al pagamento in favore della
[...]
già di tutte quelle Parte_1 Controparte_10
somme che saranno versate dall'appellante ed a favore delle parti appellate, in forza della provvisoria esecutività della sentenza di primo grado ed a titolo di spese legali e di spese di CTU, che ci riserva di documentare e precisare;

- in subordine, disporsi la compensazione tra le parti delle spese di lite di primo grado, ovvero, in ulteriore subordine, ridursi e decurtarsi, nei limiti di legge, del giusto e del proporzionato, le spese di primo grado liquidate dal Tribunale di
Mantova a carico dell'attrice-appellante, per i motivi sopra esposti.
In via istruttoria: si insiste affinché venga disposta la rinnovazione della c.t.u.
pagina 5 di 29 esperita dall'Ing. ai sensi dell'art. 196 c.p.c., a causa delle manifeste Parte_5
erroneità, contraddittorietà, illogicità e lacunosità degli accertamenti e conclusioni ivi contenute, così come dedotte in atto di appello e nelle osservazioni del c.t.p. attoreo geom. a cui sempre ed Controparte_11
integralmente si rimanda.
In ogni caso, si insta affinché la Corte adita, nella sua veste di iudex peritus
peritorum, valuti la complessa attendibilità delle conclusioni peritali e disattenda le sottese argomentazioni tecniche esposte dal c.t.u., laddove ritenute contraddittorie ed illogiche.
Si dichiara di non accettare il contraddittorio su eventuali domande nuove e/o modificate da controparte.
Per parte appellata Controparte_12
In via principale: per tutte le ragioni esposte, respingere integralmente l'appello,
confermare la sentenza di primo grado e, in ogni caso, respingere in quanto inammissibili e/o improponibili, prescritte, infondate in fatto e diritto le domande di responsabilità contrattuale ed extracontrattuale, nonché di risarcimento dei danni, formulate da in persona del Parte_1
legale rappresentante pro tempore, nei confronti di e Controparte_1
dell'arch. Controparte_2
In via subordinata:
a) Nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento, anche parziale,
dell'appello, previo accertamento dell'inadempimento contrattuale dell'arch.
pagina 6 di 29 nei confronti della società Controparte_3 Controparte_1
condannare il primo a risarcire la seconda dei danni patiti ed a tenerla manlevata ed indenne da ogni responsabilità risarcitoria e/o da qualunque pretesa di con condanna dell'arch. stesso al Parte_1 Controparte_3
pagamento, in favore di parte attrice, di ogni e qualunque somma dovesse essere posta a carico della società convenuta, a qualunque titolo;

b) in subordine, accertata e dichiarata la responsabilità ex art. 2043 cod. civ.
dell'arch. nei confronti dell'arch. e di Controparte_3 Controparte_2 [...]
condannare il primo a risarcire ai secondi i danni patiti ed Controparte_1
a tenerli manlevati ed indenni da ogni responsabilità risarcitoria e/o da qualunque pretesa di con condanna dell'arch. Parte_1 [...]
stesso al pagamento, in favore di parte attrice, di ogni e qualunque CP_3
somma dovesse essere posta a carico dei convenuti, a qualunque titolo;

c) Nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento anche parziale dell'appello, con accoglimento delle domande di parte attrice nei confronti dell'arch. accertare e dichiarare che “Gli Controparte_2 Parte_4
che hanno assunto il rischio derivante dal Contratto di Assicurazione n.
[...]
A4WBA018923 in persona del Rappresentante Generale per l'Italia dei CP_4
(c.f. ), con sede a Milano, in Corso Garibaldi n. 86, sono tenuti a P.IVA_6
mantenere indenne e manlevare l'arch. da ogni responsabilità Controparte_2
risarcitoria e/o comunque da ogni pretesa nei suoi confronti avanzata da e per l'effetto condannare “Gli Parte_1 Parte_4
pagina 7 di 29 che hanno assunto il rischio derivante dal Contratto di Assicurazione n. CP_4
A4WBA018923 in persona del Rappresentante Generale per l'Italia dei
, al pagamento diretto in favore dell'attrice di qualunque somma CP_4
dovesse essere posta a carico dell'arch. Controparte_2
In ogni caso: con vittoria di spese e compensi del doppio grado di giudizio.
Per parte appellata CP_3
In via principale: voglia la Corte adita, rigettare l'appello ex adverso proposto e le richieste ivi formulate poiché destituite di ogni fondamento, confermando in ogni sua parte la sentenza del Tribunale di Mantova n. 534/2022 – R.G. n.
2768/2016 – e per l'effetto confermare le condanne ivi disposte unitamente alla soccombenza delle spese lite nei confronti di Parte_1
In via subordinata: nella denegata ipotesi di riforma anche parziale della sentenza del Tribunale di Mantova n. 534/2022 – R.G. n. 2768/2016 – con condanna anche in via solidale dell'Arch. al pagamento di Controparte_3
quanto richiesto anche solo parzialmente da parte appellante, dichiararsi la manleva da parte dell'assicurazione Parte_6
– in forza di polizza n. 592A1737, rinnovata con polizza n. 592A4575,
[...]
affinché lo tenga indenne da responsabilità civile professionale e lo manlevi dalle pretese risarcitorie.
Con vittoria di spese e onorari di entrambi i gradi di giudizio.
In via istruttoria: ci si oppone alla concessione di un'ulteriore integrazione istruttoria unicamente dilatoria, ulteriormente gravatoria e in ogni caso priva di pagina 8 di 29 fondamento, che nella denegata ipotesi dovrà essere concessa ad onere dell'appellante.
Per parte appellata CP_4
Voglia la Corte d'Appello di Brescia, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione;

Previa ogni opportuna declaratoria o provvedimento di legge;

Nel merito dell'impugnazione: confermare la sentenza numero 534/2022 resa dal
Tribunale di Mantova in data 1° luglio 2022, pubblicata in data 4 luglio 2022 e notificata in data 4 e 5 luglio 2022.
In subordine ed in caso di riforma della decisione adottata dal Giudice di primo grado:
A. Nel merito: respingere tutte le domande svolte nei confronti degli
(cui è subentrata che Parte_4 Controparte_4
hanno assunto il rischio derivante dai Certificati di Assicurazione numero
A4WBA018923 e numero A4WBA028224 poiché infondate sia in diritto sia in fatto e comunque non provate per i motivi indicati in atti e/o accertare e dichiarare, per i motivi indicati in atti, la non operatività delle polizze assicurative numero A4WBA018923 e numero A4WBA028224 ovvero, in subordine la perdita di ogni diritto all'indennizzo ex articolo 1892 c.c. e/o 1898
c.c.
B. In via subordinata: Accertare e dichiarare, nella denegata ipotesi di mancato accoglimento delle sopra dedotte domande, l'improponibilità della domanda di pagina 9 di 29 manleva assicurativa formulata dall'architetto per i motivi indicati in CP_2
atti.
C. In via ulteriormente subordinata: Nella denegata ipotesi di mancato accoglimento delle sopra dedotte conclusioni, limitare la condanna degli
(cui è subentrata ai Parte_4 Controparte_4
massimali previsti nelle polizze con ulteriore riduzione delle franchigie indicate pari a € 1.000.
In ogni caso: Con vittoria, sia nel giudizio di primo grado sia nel procedimento di appello, delle spese anche forfettarie, onorari, i.v.a., c.p.a. e occorrende successive alla sentenza.
Per parte appellata : CP_7
In via principale: confermarsi in ogni sua statuizione la sentenza n. 534/2022
emessa dal Tribunale di Mantova nell'ambito della causa civile di primo grado iscritta al n. 2768/2016 R.G., pubblicata il 04.07.2022, conseguentemente,
respingersi siccome infondato in fatto ed in diritto l'appello avversario.
In ogni caso: con vittoria di spese, spese generali al 15% e compensi di causa di entrambi i gradi di giudizio.
In via istruttoria: per i motivi di cui in premessa al capitolo C) della comparsa di costituzione e risposta ci si oppone fermamente all'ammissione di rinnovazione di c.t.u. in quanto superflua, inconferente e meramente esplorativa.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione notificata in data 7.07.2016 Parte_2
pagina 10 di 29 conveniva innanzi al Tribunale di Mantova Parte_2 Controparte_1
e l'arch. esponendo:
[...] Controparte_2
- che nel 2011 la deducente, società operante nel settore immobiliare, aveva manifestato interesse all'acquisto di un'area sita in Porto Mantovano di proprietà
della convenuta, ancora da lottizzare e da frazionare, e quindi, una volta raggiunto l'accordo, aveva perfezionato con un contratto CP_1
preliminare con cui si era impegnata ad acquistare l'area censita al C.T. foglio 5
mapp. 808 destinata all'edificazione di un complesso residenziale;

- che nel preliminare la deducente si era impegnata ad acquistare entro la data del 16.02.2012 la sola area posta nord della via Biagi (area A) ed entro la data del 31.12.2012 quella posta a sud (area B) della citata via;

- che l'arch. legale rappresentante della convenuta, ma anche Controparte_2
professionista di sua fiducia, aveva curato la misurazione della superficie edificabile, ossia mq.

4.664 per l'area posta a nord della via Biagi e mq. 3.684
oltre a mq. 6,23 per l'area posta sud della via Biagi e a mq. 111,26 per recupero di metà fosso;

- che, con atto del 3.05.2012 a ministero notaio Persona_2 CP_1
aveva alienato a al prezzo di € 845.000 oltre i.v.a. il terreno Parte_1
edificabile a nord della via Biagi di Porto Mantovano di mq.

4.664 identificato, a seguito di frazionamento, con il mappale 983 del foglio 5, e si era contestualmente impegnata ad alienare al prezzo di € 655.000 oltre i.v.a. l'area posta a sud identificata con il nuovo mapp. 987 del foglio 5;
pagina 11 di 29 - che in data 30.05.2013 era stato perfezionato il definitivo anche per l'area B
con versamento del prezzo e nel rogito era stata dichiarata la superficie di mq.
3.796,16;
- che, a seguito della presentazione del nuovo progetto, la comparente aveva riscontrato la non corrispondenza della superficie effettiva del lotto B con quella dichiarata da nell'atto di compravendita del 30.05.2013 in quanto al CP_1
reale superficie era di mq.

3.647 con una differenza in difetto di mq. 149 e tanto anche perché la reale linea di confine del fondo era molto più arretrata rispetto a quella tracciata dall'arch. CP_2
Allegava, pertanto, che a seguito di questa discrepanza aveva patito un danno di
€ 159.210, ossia € 25.710 in relazione al maggior prezzo pagato, € 65.500 per mancato guadagno, € 15.000 per abbattimento del valore di mercato degli immobili ed € 8.000 in relazione alla necessità di redigere un nuovo progetto in variante.
In diritto, parte attrice allegava la responsabilità contrattuale di
[...]
quale venditrice dell'area per inadempimento o, in subordine, ex Controparte_1
art. 2043 c.c., e la concorrente responsabilità dell'arch. per colpa CP_2
professionale in quanto, nella qualità di suo tecnico di fiducia, non aveva esattamente individuato e misurato le aree edificabili oggetto della trattativa.
Si costituivano con comparsa e l'arch. Controparte_1 [...]
che resistevano. Ripercorso l'iter dei contratti, i convenuti Controparte_2
spiegavano che i terreni erano stati venduti a corpo al prezzo complessivo di €
pagina 12 di 29 1.500.000 oltre accessori: nel febbraio 2012 il mappale 808 era stato frazionato dando origine ai mappali da 983 a 988; poi era stato venduto il lotto A (mappale
983) con atto notarile del 3.05.2012 al prezzo di € 845.000 e nel medesimo atto si era impegnata a vendere il lotto B (mappale 987) al Controparte_1
prezzo di € 665.000 oltre accessori e il definitivo era stato perfezionato per il lotto B con atto notarile del 30.05.2013.
In diritto, i convenuti allegavano che la prima missiva dell'avv. Soardo di contestazione circa la misura risaliva al 12.08.2015 e quindi ben oltre il termine di cui all'art. 1495 c.c. e comunque veniva invocato il disposto dell'art. 1538 c.c.
L'arch. negava l'esistenza di un conferimento di incarico volto alla CP_2
misurazione dei terreni oggetto di vendita ed anzi in via riconvenzionale chiedeva che gli venisse riconosciuto il credito per prestazioni professionali nella misura di € 123.552,67 oltre accessori per la progettazione relativa alla costruzione di due residence (16 ville complessive) ed altri incarichi extra contratto.
Entrambi i convenuti chiedevano la chiamata in causa dell'arch.
[...]
a cui era stato conferito l'incarico di eseguire materialmente le CP_3
misurazioni nell'anno 2008 e l'arch. anche della sua compagnia di CP_2
assicurazione di Londra con cui aveva in corso la polizza n. CP_4
A4WBA018923.
L'arch. a sua volta resisteva evidenziando che Controparte_3 CP_1
aveva acquistato il mappale 808 nel corso dell'anno 2008 e prima dell'acquisto pagina 13 di 29 l'arch. lo aveva chiamato con la richiesta di coadiuvarlo CP_2
nell'esecuzione delle operazioni di rilievo svolgendo tuttavia nell'occasione solo la funzione di un mero esecutore di un rilievo che, per negligenza del suo chiamante, era stato fatto senza il preventivo confinamento delle proprietà e senza essere agganciato a punti fiduciali. Eccepiva la decadenza ex art. 2226 c.c.
e chiedeva la chiamata in causa di in forza di polizza n. Controparte_7
592A1737 vigente all'epoca dei fatti e rinnovata con polizza 592A4575.
resisteva ed eccepiva l'inoperatività delle polizze inter Parte_4
partes: la prima, contraddistinta con il n. A4WBA028224 perché la richiesta di danno era anteriore alla sua vigenza e la polizza A4WBA018923 per tardivo pagamento del premio.
aderiva alle difese del suo assicurato arch. Controparte_13 [...]
CP_3
La lite era sostanzialmente a mezzo di consulenza tecnica affidata all'ing. Pt_5
e relativo supplemento peritale e, all'esito, il Tribunale rigettava le domande
[...]
di parte attrice e accoglieva, per quanto di ragione, quella formulata in via riconvenzionale dall'arch. Circa le vendite dei terreni, il primo Controparte_2
giudice osservava che le due vendite erano avvenute a corpo e non a misura e che la modesta differenza riscontrata dal consulente, pari a 102 mq, non consentiva a parte attrice la ripetizione del prezzo ex art. 1538 c.c. tanto più che l'azione era ampiamente prescritta in quanto la vendita era del 30.05.2013 e la denuncia del procuratore di parte attrice risaliva al 12.08.2015. Circa la pagina 14 di 29 riconvenzionale, il primo giudice valorizzava il doc. 14 di parte attrice e dal raffronto con il doc. 15 osservava che il credito residuo in favore dell'arch.
era di soli € 3.400 per prestazioni professionali e di € 43.887 in forza CP_2
dell'accordo contenuto nel doc. 14 con cui la società attrice si era impegnata a cedere all'arch. 250 mq di cui al lotto B a compensazione dei valori CP_2
indicati nel documento.
proponeva appello a cui resistevano Parte_1 CP_1
CP_
. e l'arch. che solo in via subordinata
[...] Controparte_2
riproponevano la domanda di manleva nei confronti dell'arch.
[...]
(entrambi) e nei confronti degli (il secondo), CP_3 Parte_4 Parte_4
l'arch. che in via subordinata chiedeva di essere manlevato Controparte_3
da . Parte_6
La causa era rinviata all'udienza del 27.11.2024 per la precisazione delle conclusioni e quindi rimessa in decisione, previa assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito degli scritti conclusivi.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo l'appellante censura la sentenza nella parte in cui il
Tribunale ha dato per presupposto che il rapporto contrattuale dedotto in giudizio da è la compravendita del 30.05.2013 e che l'attrice Parte_1
ha lamentato un inadempimento contrattuale o una richiesta risarcitoria ex art. 2043 c.c. e tanto ha condotto il primo giudice a ritenere applicabili la disciplina della vendita a corpo e dei vizi nella vendita. Allega che di converso la società
pagina 15 di 29 attrice ha chiesto al Tribunale di accertare e dichiarare il grave inadempimento o,
in subordine, la responsabilità ai sensi dell'art. 2043 c.c. di e Controparte_1
dell'arch. nella causazione dei danni subiti dalla società attrice. Controparte_2
Ancora, allega che la causa petendi e il petitum erano stati esplicitati nella prima memoria ex art. 183 comma 6 c.p.c. e nella memoria di replica ex art. 190 c.p.c.
laddove ha chiaramente evidenziato di aver svolto “azione di risarcimento danni
per colpa del contraente inadempiente ex art. 1218 c.c. e per la grave violazione
dei canoni di diligenza, di correttezza e di buona fede richiesti nello svolgimento
di ogni rapporto obbligatorio ai sensi degli artt. 1176, 1175, 1374 e 1375 c.c.
ovvero in subordine per responsabilità extracontrattuale ex art. 2043 c.c.”
Lamenta che il Tribunale di Mantova non ha valutato l'esatto adempimento agli obblighi previsti nel contratto preliminare preordinato alla vendita.
Con il secondo motivo l'appellante lamenta l'inadempimento della promittente venditrice al contratto preliminare prodotto quale doc. 4 in quanto la società
promittente alienante e il tecnico professionista si sono obbligati alla corretta individuazione, frazionamento e misurazione della superficie dei lotti connessi alla futura vendita ed ancora lamenta che il primo giudice non ha valorizzato il dato riprodotto in comparsa con cui lo stesso arch. ha ammesso di aver CP_2
preso per buoni i dati fornitigli all'arch. Controparte_3
Con il terzo motivo l'appellante lamenta che il Tribunale ha omesso di accertare e dichiarare, in virtù del principio dell'estensione automatica della domanda attorea al terzo chiamato, la responsabilità dell'arch. Controparte_3
pagina 16 di 29 Con il quarto motivo l'appellante censura la sentenza del Tribunale nella parte in cui ha recepito le risultanze della consulenza a firma dell'ing. che ha Parte_5
escluso l'esistenza di un qualsiasi danno, se non quello relativo alla minor superficie in astratto alienata.
Con il quinto motivo parte appellante censura la sentenza nella parte in cui il
Tribunale ha ritenuto che il prezzo della compravendita conclusa tra la deducente e era stabilito a corpo con conseguente applicabilità del disposto CP_1
dell'art. 1538 c.c. e laddove ha omesso di accertare e dichiarare che l'art. 1538
c.c. non esclude l'esperibilità della generale azione di inadempimento ex art. 1218 c.c.
Con il sesto motivo parte appellante censura la sentenza nella parte in cui il
Tribunale ha ritenuto che l'azione di garanzia per vizi ex art. 1490 c.c. sia prescritta in quanto l'arch. e l'arch. hanno ammesso l'errore CP_2 CP_3
di misurazione: allega che il vizio occulto è stato scoperto e denunciato con pec del 12.08.2015 a seguito della relazione del geom. dopo la CP_14
segnalazione da parte dell'ufficio tecnico del Comune di Porto Mantovano.
Con il settimo motivo di appello parte appellante censura la sentenza nella parte in cui ha accolto in parte la riconvenzionale spiegata all'arch. in quanto CP_2
non connessa ex art. 36 c.p.c. non essendo esistente alcun collegamento obiettivo tra l'azione risarcitoria proposta da per inesatto Parte_1
adempimento del preliminare e il pagamento dei crediti professionali e l'obbligo indicato nel doc. 14. Sostiene che in realtà nel citato doc. 14 non era previsto pagina 17 di 29 alcun obbligo di cessione in favore dell'arch. e che la dicitura apposta CP_2
sul documento rappresentava solo un desiderio dell'arch. che intendeva CP_2
acquistare un'area di mq. 250 per realizzare la casa al proprio figlio e compensare con tale controvalore dell'area con il proprio credito professionale.
Con l'ottavo motivo di appello parte appellante lamenta la liquidazione delle spese giudiziali e l'incremento del 45% rispetto ai valori medi previsti dal D.M.
55/2014.
Prima di esaminare i motivi, occorre dare sommaria contezza delle emergenze documentali di causa.
Con atto del 30.11.2011 Immobiliare Theico s.c.n. e Controparte_1
stipulavano un preliminare in forza del quale la prima, premesso di essere proprietaria di un'area di ambito residenziale di espansione a moderata densità
identificata al foglio 5 mappale 808 del Comune di Porto Mantovano, si impegnava ad alienare alla seconda una quota parte del citato mappale al prezzo di € 1.500.000 oltre i.v.a. da versare con determinate modalità; nel preliminare non erano indicate espressamente metrature, ma era indicato che il prezzo era concordato a corpo e non a misura.
Seguiva poi il frazionamento dell'area e in data 3.05.2012 interveniva il primo atto di compravendita in forza del quale alienava a CP_1 Parte_1
la piena proprietà del terreno edificabile sito in Porto Mantovano foglio 5
[...]
mappale 983 (ex 808 a) al prezzo di € 845.000 con l'espressa indicazione che pagina 18 di 29 “… il terreno in oggetto viene trasferito a corpo e non a misura, nello stato di
fatto e di diritto in cui si trova” e, nello stesso atto, prometteva di vendere CP_1
a un'altra parte del medesimo terreno, ossia il mappale 9887 Parte_1
(ex mapp. 808 e) della superfice reale di ma. 3.684,43 al prezzo di € 655.000
oltre i.v.a.; in data 30.05.2013, sempre con atto notarile a ministero Per_2
alienava a il citato mapp. 987 in
[...] CP_1 Parte_1
aggiunta al mappale 1030 per una superficie edificabile di mq. 3.796,15 al prezzo di € 655.000 oltre i.v.a. e sempre con la medesima premessa sopra riportata che la vendita avveniva a corpo e non a misura.
Nel 2015 l'acquirente, grazie ad una consulenza di parte a firma del geom.
si avvedeva che la superficie trasferita nella seconda vendita Controparte_15
del 2013 era di mq.

3.647 e non 3.796 con una differenza in difetto di mq. 149
da cui la richiesta di danno derivante per € 25.710 dalla differenza di prezzo
(ossia mq. 149 per € 175,55), € 65.500 per il mancato guadagno per riduzione della superfice lorda di pavimento, € 8.000 per la necessità di predisporre una variante al progetto originario ed € 60.000 per un deprezzamento delle unità
interessate dalla variazione.
In realtà, il consulente tecnico ing. dal rilievo eseguito in data Parte_5
20.02.2018 appurava che la reale differenza di superficie in difetto era di soli
102 mq. (e dunque con un potenziale danno in termini di prezzo di € 17.906,10),
che il danno per la perdita della superficie lorda di pavimento era inesistente;
che neppure ricorreva il danno di € 8.000 connesso per la necessità di presentare una pagina 19 di 29 variante e che non esisteva un deprezzamento del valore delle unità
potenzialmente interessate dalla variazione, In particolare, detta del consulente,
per l'unità E il danno chiesto di € 15.000 per presunta variazione della luminosità interna non era dimostrato in quanto esisteva solo il progetto del
22.02.2016, mentre per il corpo F (lamentata perdita dell'attico) si trattava di danno non dimostrato in quanto il volume e la superficie lorda di pavimento erano stati realizzati senza raggiungere il massimo valore ammesso.
Così sintetizzati fatti salienti di causa, i primi sei motivi di gravame, da trattare in via congiunta in quanto strettamente connessi e spesso sovrapponibili nelle argomentazioni a sostegno, sono infondati.
Parte attrice, in modo piuttosto confuso, sostiene che il primo giudice avrebbe mal interpretato la domanda poiché avrebbe focalizzato la sua attenzione solo sul contratto di compravendita del 30.05.2013 (ossia quello in cui l'area trasferita era inferiore di mq. 102) e non sul preliminare del 2011 e, in generale,
sull'accertamento della responsabilità della venditrice e del suo legale rappresentante, per titoli diversi, per aver causato i danni descritti in citazione connessi alle errate operazioni di misurazione preordinate a tale cessione.
Trattasi invero di un ragionamento non condivisibile.
In primis, occorre partire dal dato che il preliminare del 30.11.2011 non contiene alcuna espressa misura ed indica chiaramente che la vendita sarebbe avvenuta a corpo e non a misura;
in secondo luogo va rilevato che questo accordo è stato pagina 20 di 29 superato dai negozi successivi. Come noto, in tema di rapporti tra preliminare e definitivo, opera il principio secondo cui, ove alla stipula di un contratto preliminare segua, tra le stessi parti, la conclusione del contratto definitivo,
quest'ultimo costituisce l'unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al particolare negozio voluto in quanto il contratto preliminare, determinando soltanto l'obbligo reciproco della stipulazione del contratto definitivo, resta superato da questo la cui disciplina, con riguardo alle modalità e condizioni,
anche se diverse da quelle pattuite con il preliminare, configura un nuovo accordo intervenuto tra le spesse parti e si presume sia l'unica regolamentazione del rapporto da esse voluta.
Il continuo richiamo al preliminare del 2011 (così come all'ordinanza istruttoria del 24.012.2017 destinata per sua natura a restare assorbita o superata dalla decisione finale) è quindi fuorviante.
Ne consegue che la possibilità di accordare un danno da inadempimento va strettamente ancorata all'unico negozio suscettibile di generare obbligazioni tra le parti, ossia la vendita a ministero notaio del 30.05.2013. Per_2
Orbene, in detto atto nelle premesse è indicato l'oggetto del contratto di vendita,
ossia i mappali 987 e 1030 per mq. 3.796,16 e al punto 1 è espressamente previsto che il terreno è alienato a coperto e a non a misura.
Così delimitato l'oggetto, non è dato comprendere in quale misura possa esistere una responsabilità personale dell'arch. o del delegato arch. CP_2 CP_3
per aver misurato in modo errato la superficie della porzione B.
pagina 21 di 29 Non risulta che , in vista del preliminare, abbia conferito all'arch. Pt_1
un espresso incarico di misurazione che invero risulta effettuata nel CP_2
2008 al momento di acquisto da parte di non consta che la superficie sia CP_1
stata un elemento essenziale del negozio – tanto da aver previsto una vendita a corpo – né è stato chiesto un annullamento per dolo o un risarcimento per dolo incidente, esigendo comunque le due ipotesi l'esistenza di artifici o raggiri in sede di trattativa contrattuale che neppure sono stati prospettati.
Passando ora alla responsabilità della società venditrice, deve necessariamente trovare applicazione l'art. 1538 c.c. secondo cui nei casi in cui il prezzo è
determinato in relazione al corpo dell'immobile e non alla sua misura, sebbene questa sia indicata, non si fa luogo a diminuzione o a supplemento di prezzo,
salvo che la misura reale sia inferiore o superiore di un ventesimo rispetto a quella indicata nel contratto. La misura reale del fondo è stata accertata in mq.

3.694 e un ventesimo è pari a 184,70 e quindi la differenza di mq. 102 è inferiore al ventesimo, con la conseguenza che la parte acquirente non può chiedere alcuna revisione del prezzo.
Tanto premesso, è corretta l'affermazione di parte appellante secondo cui le azioni previste dagli artt. 1537 e 1538 c.c., dettate per le vendite immobiliari a corpo ovvero a misura, non escludono l'esperibilità della generale azione di risoluzione contrattuale, come quella di risarcimento per dolo o colpa del contraente inadempiente di cui all'art. 1218 c.c. (cfr. Cass.

3.12.2007 n. 25250,
Cass. 17.11.2016 n. 23404), ma in tal caso riprendono vigore le norme speciali pagina 22 di 29 dettate in tema di vendita.
Il compratore, che abbia subito un danno a causa di vizi della cosa, può
rinunciare a proporre l'azione per la risoluzione del contratto o per la riduzione del prezzo ed esercitare la sola azione di risarcimento del danno derivante dall'inadempimento del venditore, ma sempre a condizione che ricorrano tutti i presupposti dell'azione di garanzia e quindi siano dimostrate la sussistenza e la rilevanza dei vizi e siano osservati i termini di decadenza e di prescrizione e, in genere, tutte le condizioni stabilite per l'esercizio di tale azione (cfr. tra le molte
Cass. 17.01.2022 n. 1218).
L'azione risarcitoria ex art. 1494 c.c. esige pertanto la prova della colpa del venditore (inesistente nel caso concreto neppure a voler ritenere operante la presunzione), la prova del danno che il consulente ha escluso categoricamente per tutte le voci diverse dalla proporzionale riduzione del prezzo, rispondendo puntualmente alle osservazioni del consulente di parte, e il rispetto dei termini di decadenza e di prescrizione.
Pacificamente il termine di prescrizione ex art. 1495 c.c. è maturato in quanto l'azione del compratore contro il venditore per fare valere la garanzia ex art. 1495 c.c. si prescrive, in ogni caso, nel termine di un anno dalla consegna del bene compravenduto e tanto indipendentemente dalla scoperta del vizio (cfr.
Cass.

9.02.2023 n. 2926).
In altre parole, va negata la possibilità di accordare alla società appellante qualsiasi risarcimento a titolo contrattuale: in primis perché il c.t.u. ha negato pagina 23 di 29 l'esistenza dei danni indicati in citazione e la riduzione del prezzo non può
essere accordata ex art. 1538 c.c.; non esiste la prova della colpa del venditore e l'azione risarcitoria sarebbe in ogni caso prescritta.
A maggior ragione, non può invocare la responsabilità ex Parte_1
art. 2043 c.c.: come già chiarito dal primo giudice, in caso di inadempimento del venditore, è configurabile la responsabilità extracontrattuale del venditore qualora il pregiudizio arrecato al compratore abbia leso interessi di quest'ultimo aventi la consistenza di diritti assoluti che si pongono al di fuori del regolamento negoziale, mentre quando il danno lamentato sia la conseguenza diretta del minor valore della cosa vendita o del suo intrinseco difetto di qualità si resta nell'ambito della responsabilità contrattuale le cui azioni sono soggette a prescrizione annuale (cfr. Cass. 21.08.2023 n. 24872).
Per queste ragioni, i primi sei motivi di appello che involgono la richiesta risarcitoria per effetto dell'alienazione di una minor superficie nella vendita inter partes del 30.05.2013 sono infondati.
Il settimo motivo va accolto per quanto di ragione.
Questo motivo è articolato in due censure: con la prima parte appellante lamenta che la domanda riconvenzionale svolta all'arch. volta ad ottenere il CP_2
pagamento delle sue competenze non era connessa ex art. 36 c.p.c. con la domanda principale.
Detta doglianza è infondata.
Invero, ormai è data un'interpretazione estensiva dell'art. 36 c.p.c.:
pagina 24 di 29 l'ammissibilità della riconvenzionale del convenuto è subordinata alla comunanza del titolo già dedotto in giudizio dall'attore o di quello che appartiene alla causa come mezzo di eccezione, purché non ecceda la competenza per materia o per valore del giudice adito;
tuttavia, se la domanda riconvenzionale non comporta lo spostamento della competenza, è sufficiente un qualsiasi rapporto o situazione giuridica in cui sia ravvisabile un collegamento oggettivo con la domanda principale, tale da rendere consigliabile e opportuna la celebrazione del simultaneus processus secondo la valutazione discrezionale del giudice di merito (cfr. Cass.

1.03.2024 n. 5484).
Nel caso di specie l'arch. è stato convenuto anche in proprio per CP_2
responsabilità contrattuale o extracontrattuale in relazione alla vicenda sopra descritta e nella comparsa ha chiesto il pagamento di prestazioni professionali eseguite in favore di per € 123.552,67 e dunque l'accoglimento di detta Pt_1
domanda avrebbe potuto comportare una compensazione con il credito della controparte.
Il primo giudice ha riconosciuto solo l'importo di € 3.400 a tale titolo, ma sul punto non è stato proposto alcun appello incidentale.
Di contro merita accoglimento la seconda censura laddove parte appellante ha impugnato la condanna al pagamento della somma di € 43.887,50.
A detta del primo giudice, dal doc. 14 emerge che le parti si erano accordate per la cessione di mq. 250 a su del lotto B a compensazione dei valori esposti in quel doc. 14 e posto che durante le operazioni peritali parte attrice aveva dichiarato al pagina 25 di 29 consulente di non voler dar corso a detto accordo il valore del terreno doveva essere monetizzato per equivalente.
In primo luogo, la Corte osserva che siffatta domanda non era mai stata avanzata nella comparsa e nella memoria ex art. 183 comma 6 n. 1 c.p.c. di parte convenuta e dunque la relativa pronuncia è viziata da ultra petizione;
in secondo luogo il doc. 14 contiene un riepilogo delle prestazioni, firmato solo dall'arch.
in cui il dovuto per la progettazione delle sedici ville viene CP_2
quantificato in € 118.622 al netto di uno sconto del 30%, viene dato atto dell'intervenuto pagamento di € 78.600 e di lato è scritto in una sorta di riquadro
“e cessione 250 mq terreno a sud del lotto B x ARCH.”
Forse, nell'ottica delle parti, la cessione di una parte del terreno all'arch.
di 250 mq. - su cui avrebbe dovuto edificare la casa per il figlio - CP_2
rappresentava una sorta di datio in solutum o una modalità alternativa per la committente per pagare il compenso professionale, ma resta il dato che il Pt_1
Tribunale ha quantificato le residue competenze in favore dell'arch. in CP_2
€ 3.400 con relativa condanna e dunque non si vede il motivo per cui Pt_1
debba trasferire mq. 250 di terreno edificabile per il pagamento di competenze già saldate e, in secondo luogo, va osservato che la sopra riportata dicitura non comporta alcun obbligo per la società appellante in quanto il contratto di cessione immobiliare esige la forma scritta ad substantiam, carente nel caso concreto poiché nessun impegno ha assunto con la doverosa forma scritta la potenziale venditrice . Parte_1
pagina 26 di 29 La condanna al pagamento della somma di € 43.887,50 va dunque riformata e l'arch. va condannato a restituire il relativo importo, maggiorato di CP_2
interessi legali ex art. 1284 comma 1 c.c. dalla dazione al saldo.
L'ottavo motivo di appello è infondato.
Il primo giudice ha ritenuto di non liquidare le spese di lite nel valore medio dello scaglione di riferimento (ossia € 14.103), ma con una maggiorazione del
45% in relazione alla complessità della causa. Si tratta di una valutazione discrezionale del giudice, non censurabile in sede di legittimità se gli aumenti o le diminuzioni rientrano nei parametri, come accaduto nel caso concreto, ma occorre espressa motivazione se gli aumenti o le diminuzioni determinano lo scostamento dai criteri indicati dal D.M. 55/2014.
Orbene, in modo legittimo il primo giudice ha applicato un aumento dei valori medi in relazione alla complessità della vicenda (anche attestata dal fatto che parte appellante ha svolto un appello articolato in otto motivi composto da 65
pagine), al fatto che la posizione della società venditrice e del suo legale rappresentante non erano perfettamente sovrapponibili e solo la persona fisica ha svolto domanda riconvenzionale ed alla necessità di assumere posizione in relazione alle difese delle compagnie assicuratrici chiamate in giudizio.
La liquidazione delle spese effettuata dal primo giudice rimane alterata anche se
è stato accolto in parte il settimo motivo di appello. La posizione di soccombenza totale di rimane invariata e la semplice Parte_1
riduzione della domanda riconvenzionale svolta dall'arch. non CP_2
pagina 27 di 29 determina soccombenza reciproca (cfr. Cass. sezioni unite 32061/2022).
Le spese del grado vengono poste a carico di parte appellante sia per gli originari convenuti che per i chiamati nel processo di primo grado;
infatti le spese sostenute dal terzo chiamato in garanzia dal convenuto devono essere poste a carico dell'attor ove la chiamata si sia resa necessaria in relazione alle tesi sostenute dall'attore stesso, mentre il rimborso rimane a carico della parte chiamante laddove l'iniziativa si sia rivelata del tutto arbitraria, evenienza nel caso di specie non ricorrente.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Brescia, seconda sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da avverso la Parte_1
sentenza n. 534/2022 emessa dal Tribunale di Mantova in data 4.07.2022, così
provvede:
- in parziale riforma della sentenza di primo grado, rigetta la domanda di pagamento della somma di € 43.887,50 avanzata dall'arch. e per Controparte_2
l'effetto condanna lo stesso a restituire la predetta somma maggiorata degli interessi legali dai singoli versamenti al saldo;

- conferma nel resto;

- condanna a rifondere le spese di lite alle parti Parte_1
appellati che liquida, per ciascuna parte costituita, in € 9.991 per compenso, di cui € 2.977 per la fase studio, € 1.911 per la fase introduttiva e ed € 5.103 per la fase decisionale, oltre rimborso spese generali al 15%, i.v.a. e c.p.a. come per pagina 28 di 29 legge.
Così deciso in Brescia nella camera di consiglio del 12.03.2025
IL CONSIGLIERE ESTENSORE
dott. Vittorio Carlo Aliprandi
IL PRESIDENTE
dott.ssa Manuela Cantù
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