N. R.G. 180/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI TRIESTE
PRIMA SEZIONE CIVILE
La Corte d'Appello di Trieste, composta dai magistrati: dott. Arturo Picciotto Presidente dott. Daniele Venier Consigliere rel. dott. Sergio Carnimeo Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. r.g. 180/2024 promossa con atto di citazione in appello notificato il
13.5.2024 da
(C.F. , in persona Parte_1 P.IVA_1 dell'amministratore e legale rappresentante pro tempore, dott.ssa , Parte_2
rappresentato e difeso dall'avv. prof. SILVIA VIARO, presso il cui studio in Padova, via
Nicolò Tommaseo n. 74/B, risulta elettivamente domiciliato, per procura speciale stesa su foglio separato depositata unitamente all'atto di citazione in appello
APPELLANTE contro
(C.F. , in persona dell'amministratore unico e legale CP_1 P.IVA_2 rappresentante , rappresentata e difesa dall'avv. NICOLETTA BOVI, presso Controparte_2
il cui studio in Caerano di San Marco (Treviso), via Marco Polo n. 15, risulta elettivamente domiciliata, per procura speciale rilasciata su foglio separato allegato alla comparsa di costituzione e risposta in appello
APPELLATA
OGGETTO: appello avverso la sentenza n. 270/2024 del Tribunale di Pordenone, pubblicata il 9.4.2024 e notificata l'11.4.2024 – “ – impugnazione di delibera assembleare” Parte_1
CONCLUSIONI
Per l'appellante: come da note depositate il 7.3.2025, e quindi:
“in principalità: previa riforma e/o annullamento della sentenza emessa dal Tribunale di
Pordenone, n. 270/2024, pubblicata in data 9 aprile 2024, notificata a mezzo PEC l'11 aprile
2024, nelle parti impugnate nella presente sede, respingersi, in quanto inammissibili e infondate tutte le domande proposte da nel corso del giudizio di primo grado, CP_1 dichiarando per l'effetto pienamente valida e vincolante la delibera assunta dal
[...]
in data 8 giugno 2019; Parte_1 conseguentemente, e anche in via riconvenzionale, accertata e dichiarata l'illiceità di tutte le opere realizzate sulla proprietà di parte appellata (così catastalmente censita: Comune di
Caorle, foglio 38, mapp. 104 sub. 1, via Veglia n. 80, P. T-1, categoria A/7, Cl. 4, vani 9,5,
Superficie catastale totale mq. 218, Totale escluse aree scoperte mq. 213, Rendita Catastale
Euro 706,51; mappale 104 sub. 2, Via Veglia n. 80, P. T, categoria C/6, Cl. 8, mq. 19,
Superficie catastale totale mq. 22, Rendita Catastale Euro 43,18; foglio 38, mapp. 90 [ex mapp. 77b] ente urbano ha. 00.00.75) in contrasto con l'art. 1122 c.c. ovvero con alterazione non autorizzata delle parti comuni, ordinarsi alla stessa di procedere, a propria CP_1
cura e totalmente a sue spese, alla relativa demolizione e rimozione nonché al ripristino dello status quo ante, autorizzando il a provvedervi Parte_1
eventualmente in via sostitutiva in caso di protratta inerzia della parte obbligata;
condannarsi altresì la medesima al risarcimento di tutti i danni patiti e patiendi, CP_1 di natura patrimoniale e non patrimoniale, in favore del , Parte_1
nella misura che verrà determinata in corso di causa all'esito dell'espletanda istruttoria;
il tutto con integrale conferma del provvedimento cautelare assunto ai sensi degli artt. 1171, comma 2, c.c. nonché 669 quater e 688 c.p.c. con ordinanza di data 13 maggio 2020 emessa nel giudizio R.G. 2722-1/2019 e con conseguente svincolo della cauzione costituita dal
mediante assegno circolare dell'importo di 80.000 euro Parte_1 depositato a titolo fiduciario e vincolato all'ordine di codesto Tribunale presso il Notaio dott.
di Paese (TV); inoltre, condannarsi alla restituzione degli Persona_1 CP_1
importi versati dal in esecuzione della sentenza emessa dal Parte_1
Tribunale di Pordenone, n. 270/2024, pubblicata in data 9 aprile 2024, notificata a mezzo PEC l'11 aprile 2024, per spese legali, di C.T.P. e di C.T.U., nonché per imposta di registro, come documentazione contabile che si produce (cfr. docc.

4-8 del fascicolo d'appello);
- in via istruttoria: accogliersi tutte le istanze istruttorie formulate nell'interesse del
e, in specie, relativamente alla seconda memoria ex art. Parte_1
183, comma 6, c.p.c., ammettersi i capitoli di prova orale ivi articolati che di seguito si riportano (testi sig.ri , ; , Tes_1 Testimone_2 Testimone_3 Testimone_4
): Testimone_5
1) essere vero che le unità costituenti il di Duna Verde, quanto meno fin Parte_1
dal 1976, godono di parti e beni comuni quali stradine interne, parcheggi, fognature per scarico acque bianche e nere, impianto natatorio, cartellonistica uniforme (come da fotografie e da documentazione che si mostrano al teste: docc. 2, 23-34);
2) essere vero che le unità costituenti il di Duna Verde, quanto meno fin Parte_1
dal 1976, avevano in comune anche delle aree di deposito immondizia poi trasformate in fioriere nel 1979 e sostituite da cassoni ubicati all'ingresso del compendio (come da documentazione che si mostra al teste: docc. 3-4);
3) essere vero che il di Duna Verde è altresì munito di una sbarra Parte_1
elettrica di accesso comune, riparata nel 2017 e nel 2019 (come da documentazione che si mostra al teste: docc. 29-30);
4) essere vero che i proprietari delle unità costituenti di Duna Verde, Parte_1
fin dalla costituzione o quanto meno fin dal 1976, si riuniscono in assemblee denominate
“condominiali”, approvano bilanci “condominiali” ed eleggono un proprio Amministratore
“condominiale” (come da documentazione che si mostra al teste: docc. 3-9);
5) essere vero che, nel 1980, i proprietari delle unità costituenti di Duna Parte_1
Verde approvavano un “regolamento condominiale” per disciplinare l'uso delle parti comuni;

6) essere vero che le unità costituenti il di Duna Verde, quanto meno fin Parte_1
dal 1976, godono di servizi comuni quali illuminazione su vialetti e zone d'accesso con relativa manutenzione, potatura delle aree verdi, disinfestazione, assicurazione r.c., amministrazione condominiale;

- ancora in via istruttoria: altresì disporsi, come già richiesto nella seconda memoria ex art.
183, comma 6, c.p.c., la stima dei danni patiti e patiendi dal Parte_1
sulla scorta della relazione integrativa a firma del geom. , con relativi
[...] CP_3 allegati (cfr. doc. 37), contenente un'articolata analisi tecnica volta a dimostrare il notevole aggravio derivante alle strutture condominiali e al loro utilizzo da parte degli attuali condomini sotto il profilo:
1) delle nefaste ripercussioni della nuova struttura, di notevole altezza, sull'irraggiamento della piscina e delle aree limitrofe;

2) del notevolissimo impatto che la costruzione di atta a ospitare ben 36 persone in CP_1 luogo delle 5 di cui all'abitazione precedente, comporterebbe sull'uso delle infrastrutture condominiali (fognature, linee elettriche, viabilità pedonale e carraia, parcheggi, impianto natatorio)”, fino a “poterle portare al collasso”; in caso di contestazione, e comunque per scrupolo di completezza, si chiede che venga disposta C.T.U. volta ad accertare sia l'esistenza delle dedotte strutture e parti comuni all'interno del (come meglio descritte nella predetta seconda memoria Parte_1
ex art. 183, comma 6, c.p.c.), sia la sussistenza dei danni alle parti predette e al decoro e all'assetto condominiale indicato negli atti dell'esponente e dal C.T.P. nei propri elaborati
(cui per brevità si rinvia), tenendo conto anche della fattura per spese legali connesse ai procedimenti di mediazione avviati (o intrapresi contro) nel 2019 (cfr. doc. 38) e della CP_1 liquidazione, pur se in via equitativa, del danno non patrimoniale e d'immagine arrecato al
e ai condomini dall'illegittima iniziativa edilizia intrapresa dall'attrice; Parte_1
- ancora in via istruttoria: rigettarsi tutte le istanze istruttorie articolate da a prova CP_1
diretta e contraria, specie per testi e C.T.U. risarcitoria, per le ragioni illustrate nella terza memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c. del e nei verbali di Parte_1
causa;
- ancora in via istruttoria: accertarsi e dichiararsi la nullità degli elaborati peritali a firma dell'arch. tempestivamente eccepita alle udienze di date 12 novembre 2021 e 12 Per_2
maggio 2023; in subordine, ma in ogni caso, disporne la rinnovazione e/o l'integrazione alla luce delle critiche mosse alle relazioni del C.T.U. dal C.T.P. del Parte_1
da aversi per integralmente richiamate, nonché delle deduzioni formulate nei verbali
[...]
del 12 novembre 2021, del 15 aprile 2022 e del 12 maggio 2023 circa le gravi e molteplici incongruenze, contraddizioni e aporie che contraddistinguono l'operato dell'ausiliario
d'ufficio;
- in ogni caso: disporsi l'annullamento, la revoca o la riforma dell'ordinanza di data 29 novembre 2021 con cui è stata stabilita la revoca della sospensione dei lavori per cui è causa disposta nei confronti di con ordinanza del 13 maggio 2020, con contestuale CP_1
autorizzazione di quest'ultima alla relativa prosecuzione;
e ciò non soltanto alla luce delle risultanze istruttorie, ma altresì del mancato rilascio di valida e regolare cauzione nei termini indicati da codesto Tribunale, come già eccepito nel verbale d'udienza del 15 aprile 2022, salvo comunque l'eventuale incameramento della stessa, se e in quanto possibile, a favore del;
Parte_1
- ancora in ogni caso: spese legali, anche generali, e compensi di lite integralmente rifusi per il doppio grado, anche in relazione al predetto giudizio R.G. 2722-1/2019, comprese le spese di C.T.P. come da fattura del geom. n. 18/2023 e preavviso ancora Persona_3 parzialmente da saldare di data 2 agosto 2022 (cfr. docc. 39-40)”.
Per l'appellata: come da note depositate il 26.2.2025, e quindi:
“Voglia la Corte Ecc.ma, ogni avversa istanza ed eccezione disattesa, rifiutato ogni allargamento o mutamento del contradditorio, previe le necessarie declaratorie, accertata e dichiarata la nullità e/o annullabilità della delibera assembleare impugnata, assunta dal
il 08.06.2019, relativamente al punto sub. 5, non potendosi ricondurre Parte_1
alle opere edili realizzate da alcuna violazione del dettato di cui all'art. 1122 C.c., CP_1
interessando le stesse la sola sua proprietà esclusiva, senza danno alcuno al decoro architettonico né tanto meno aggravio alle parti comuni:
1) In via principale respingersi l'appello
2) in via subordinata nella denegata ipotesi dell'accoglimento dell'appello principale:
a) In via riconvenzionale in denegata ipotesi di riconosciuta validità della delibera assembleare impugnata, dichiarare il diritto di parte appellata a mantenere la costruzione realizzata, atteso che la prosecuzione dei lavori di costruzione è stata giudizialmente avallata ed autorizzata e pertanto legittimamente proseguita ed ultimata e le relative opere erano assentite da regolare permesso a costruire rilasciato dalle competenti Autorità
Amministrative e dalle stesse convalidato;
b) Sempre in via riconvenzionale in denegata ipotesi di riconosciuta validità della delibera assembleare impugnata, rigettarsi la domanda di risarcimento così come formulata dall'appellante essendo comunque emersa
l'insussistenza di qualsivoglia danno a carico delle parti comuni e nessun pregiudizio alla fruibilità delle medesime;

c) In via di ulteriore subordine nella denegata e non creduta ipotesi in cui i lavori assentiti a
fossero ritenuti lesivi di diritti di terzi come lamentato da parte convenuta, atteso CP_1 che l'immobile preesistente è stato demolito e sono già state promesse in vendita le nuove unità immobiliari ormai completate, condannare parte convenuta al ristoro di tutti i danni patiti da nella misura che verrà determinata in corso di causa all'esito CP_1
dell'espletanda CTU estimativa, per tutti gli esborsi, spese ed oneri sostenuti e da sostenersi, quale conseguenza diretta ed immediata di attività legittimate dal permesso a costruire, volturato a favore di parte attrice, successivamente sospeso dal Comune di Caorle e poi convalidato, attesa l'insussistenza delle contestazioni sollevate da parte convenuta avverso il titolo abilitativo e vista la legittimità della prosecuzione delle opere in corso di causa come autorizzate dal Giudice di primo grado con la revoca della sospensione dei lavori
3) In via di appello incidentale, in parziale riforma della sentenza n. 270/2024 del Tribunale di Pordenone
a) condannare parte appellante al risarcimento di tutti i danni patiti e patiendi, di natura patrimoniale conseguenti alle iniziative inibitorie assunte, nella misura che verrà determinata in corso di causa all'esito dell'espletanda CTU estimativa ovvero in subordine nei limiti della prova fornita e nella misura come quantificata dal CTP di parte in una somma non minore di € 200.000,00 che non ha trovato contestazione alcuna;

b) disporre lo svincolo della cauzione imposta al nell'importo di € Parte_1
80.000,00 ordinandone la liquidazione a Favore di alla luce della infondatezza del CP_1
diritto di parte appellante di promuovere procedimento cautelare, revocando altresì la cauzione versata da pari all'importo di € 50.000,00 disponendone la restituzione CP_1
alla medesima;

c) liquidare le spese del primo grado del giudizio avuto riguardo alla nota dimessa in primo grado e in considerazione del valore attribuibile alla causa quale “indeterminabile, complessità alta”, della valorizzazione di tutta l'attività svolta nella fase istruttoria, della autonoma rilevanza della attività di assistenza svolta nella procedura di mediazione rispetto
a quella di difesa svolta nel giudizio;

d) condannare l'appellante alla refusione di compenso, spese, rimborso forfettario ed oneri fiscali e previdenziali del presente grado di giudizio;

4) In via istruttoria ammettersi prova per testi sulle seguenti circostanze:
“Vero che il si è munito di un amministratore ai fini della sola gestione Parte_1
comune della piscina e del piazzale adibito a parcheggio, ricadenti sul lotto unico indiviso acquistato pro -quota e contraddistinto dal lotto n. 108 (cfr. allegato 1 doc. 13 evidenziato con colore rosso);
“Vero che il bene immobile in comproprietà indivisa contraddistinto dal lotto n. 108 è sempre stata gestito in regime di comunione (cfr. allegato 1 doc. 13 evidenziato con colore rosso);
“Vero che i vialetti interni sono di proprietà esclusiva dei frontisti e con diritto di servitù a favore dei soli frontisti interclusi”;
Si indicano a testi i signori: Dott. , Via Psaro Rodolfo, 21, Belluno;
Testimone_6 Tes_7
, via Monsignor Bettamin 18, San Donà di Piave (VE); via
[...] CP_4
Borgonuovo n. 28, Jesolo (VE); , via Cherso n. 403, Caorle (VE); CP_5 CP_6
, Corso Rovigno 15, Caorle (VE).
[...]
Con istanza sin da ora di essere ammessi a prova contraria sulle istanze di prova orale che controparte dovesse formulare, indicando sin da ora quali testi a prova contraria quelli indicati a prova diretta e con ampia riserva di altri indicarne.
Disporsi CTU tendente, previa acquisizione di tutta la documentazione ritenuta necessaria, ad accertare: la esistenza di un vincolo condominiale a carico di di natura contrattuale alla luce CP_1
degli atti di trasferimento con cui la proprietà di è pervenuta al suo dante causa CP_1
; Persona_4
la conformità della erigenda costruzione alle N.T.A. ed al Regolamento Edilizio del Comune di Caorle in relazione alla zona edificatoria in cui si trova l'agglomerato urbano denominato
in termini di altezze, distanze tra fabbricati, ornato e se tale intervento Parte_1 edilizio coinvolga proprietà esclusive finitime o l'area di pertinenza in comproprietà comune indivisa;

l'estensione delle singole proprietà esclusive nonché l'estensione della comproprietà indivisa;
se le opere edili assentite a possano arrecare danno all'area in proprietà indivisa CP_1
comune ovvero arrecare pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza ed al decoro architettonico delle proprietà esclusive finitime ovvero possano determinarne un deprezzamento in termini economici;
quantificare il lucro cessante per costi ed approntamenti sostenuti dalla ed il danno CP_1
emergente conseguente alla mancata vendita delle erigente 12 unità abitative anche alla luce dei preliminari dimessi. Reiterata l'opposizione alla rinnovazione delle CTU già svoltesi in primo grado, vista
l'infondatezza delle plurime istanze di declaratoria di nullità e di rinnovazione delle stesse formulate dall'appellante nel giudizio di primo grado, tutte vagliate e disattese, nonché alle prove orali come richieste da parte convenuta in primo grado in quanto inammissibili, contenenti giudizi e valutazione vietate ai testi e/o irrilevanti”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione ritualmente notificato, esponeva di avere acquistato, con CP_1
atto dd. 8.2.2019, la proprietà esclusiva dei mappali 104 sub 1 e 2 e 90, nonché la comproprietà per la quota indivisa di 1/8 del mappale 108 quale area pertinenziale comune;
che prima della compravendita era già stato concesso permesso a costruire – poi volturato a nome della stessa - per la realizzazione, in luogo dell'immobile esistente, di una CP_1
nuova costruzione composta di dodici unità abitative;
che in data 23.5.2019 la dott.ssa Pt_2
aveva, per conto del Condominio “ diffidato dall'inizio dei lavori, Parte_1 sostenendo che questi fossero soggetti al preventivo assenso dell'assemblea condominiale;
che era stata quindi convocata l'assemblea condominiale dell'8.6.2019, la quale aveva deliberato – con il voto contrario di e di altro partecipante - “che il CP_1 Parte_1 era da intendersi un condominio” (pag. 2 dell'atto di citazione), e si era riservata le
[...]
azioni ritenute più opportune in relazione alle opere edili in questione.
Ciò esposto in fatto, l'attrice impugnava, ai sensi dell'art. 1137 c.c., la delibera assembleare, chiedendo di dichiararla nulla o di annullarla, sulla base di tre motivi.
A fondamento dei primi due, sosteneva l'assenza degli elementi costitutivi di una condominialità sia tra la propria e le altre proprietà esclusive facenti parte del “conglomerato urbano denominato ” (pag. 3), sia in relazione all'area comune Parte_1
contraddistinta dal mappale n. 108, pertinenza comunque in comproprietà indivisa degli otto lotti di proprietà esclusiva ciascuno per pari quota di 1/8.
Con il terzo motivo, l'attrice lamentava la carenza di potere dell'assemblea per avere deliberato in ordine alla sua proprietà esclusiva, senza che – in assenza di condominio – potesse trovare applicazione l'art. 1122 c.c. in tema di limitazione o compressione del diritto di proprietà.
2. Si costituiva parte convenuta, che premetteva che il (di seguito anche Parte_1
) era un complesso residenziale ubicato nella località balneare di Duna Verde, Parte_1
composto da abitazioni disposte a raggiera intorno a una piscina centrale, sin dal 1976 organizzato in forma condominiale, munito di amministratore, di tabelle millesimali e, dal
1980, di un regolamento interno di condominio.
Eccepiva l'inammissibilità della domanda attorea, per contraddittorietà e carenza di interesse, avendo impugnato la delibera condominiale assumendo che questa non sia tale per CP_1
assenza dell'indispensabile requisito costituito dall'esistenza di un condominio, anziché agire nei confronti di tutti i condomini per fare accertare l'inesistenza del vincolo di condominialità.
Nel merito, contestava i motivi di impugnazione, rilevando – quanto ai primi due - l'esistenza, nella specie, di un supercondominio, venuto in essere ipso facto in considerazione del legame di accessorietà tra i singoli edifici da un lato e gli impianti e servizi comuni (tra i quali la piscina, gli accessi, i vialetti interni, gli scarichi delle acque meteoriche) dall'altro, con conseguente legittimità dell'adozione di delibere condominiali, atteso il richiamo dell'art. 1117 bis c.c. alle norme in tema di condominio.
In ordine al terzo motivo, deduceva che l'intervento edilizio di comportava CP_1
pregiudizio al decoro architettonico del , essendo destinato a stravolgere Parte_1
completamente le geometrie dell'impianto esistente, proponendo un nuovo complesso immobiliare impostato su due corpi di fabbrica sviluppati su complessivi quattro livelli fuori terra e quindi una palazzina più alta e disomogenea rispetto al resto degli edifici circostanti, con conseguente aggravio nell'utilizzo delle parti comuni.
Il Villaggio convenuto insisteva quindi per il rigetto dell'impugnazione di CP_1
In via riconvenzionale, chiedeva la condanna dell'attrice alla demolizione e rimozione delle opere realizzate, al ripristino dello status quo ante, e al risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali.
3. In corso di causa, il giudice disponeva – in accoglimento della denuncia di nuova opera presentata da parte convenuta – la sospensione dei lavori intrapresi dall'attrice, imponendo una cauzione di Euro 80.000,00 a carico del Villaggio. L'ordine di sospensione veniva in seguito revocato;
la cauzione in capo al Condominio invece rimaneva ferma, e ne veniva imposta altra all'attrice di Euro 50.000,00.
4. Nella prima memoria ex art. 183 c.p.c. l'attrice, in replica alla riconvenzionale del
Condominio, formulava le seguenti ulteriori domande:
“- … dichiarare la liceità delle opere edili di demolizione e ricostruzione assentite alla CP_1
condannando parte convenuta al risarcimento di tutti i danni patiti e patiendi, di natura
[...] patrimoniale e non patrimoniale conseguenti alle iniziative inibitorie di controparte, nella misura che verrà determinata in corso di causa all'esito dell'espletanda istruttoria;

- … in via subordinata: nella denegata e non creduta ipotesi in cui i lavori assentiti a CP_1
fossero ritenuti lesivi di diritti di terzi come lamentato da parte convenuta, atteso che
[...]
l'immobile preesistente è stato demolito e sono già state promesse in vendita le erigende nuove unità immobiliari, condannare parte convenuta al ristoro di tutti i danni patiti da CP_1
nella misura che verrà determinata in corso di causa all'esito dell'espletanda istruttoria,
[...]
per tutti gli esborsi, spese ed oneri sostenuti e da sostenersi, quale conseguenza diretta ed immediata di attività legittimate dal permesso a costruire, volturato a favore di parte attrice, successivamente sospeso dal Comune di Caorle e poi convalidato, attesa l'insussistenza delle contestazioni sollevate da parte convenuta avverso il titolo abilitativo”.
5. La causa, espletata c.t.u., con successiva estensione del quesito a ulteriori accertamenti sollecitati da parte convenuta, veniva definita con la sentenza n. 270/2024 qui impugnata.
Il giudice, premesso che la società attrice, pur negando l'esistenza di un condominio, non aveva proposto una domanda di accertamento negativo, la quale avrebbe reso necessaria l'integrazione del contraddittorio, ma aveva impugnato una delibera assembleare, correttamente proponendo l'impugnativa nei soli confronti del in persona del Parte_1
suo amministratore, riteneva in primo luogo configurabile un supercondominio, rilevando sia che il titolo di acquisto di non era idoneo a vincere la presunzione di condominialità CP_1
ex art. 1117 c.c., sia che la c.t.u. aveva accertato la sussistenza di parti e servizi in comune tra le distinte proprietà esclusive, costituite dalla comunione della particella 108 e da sottoservizi comuni, relativi a tutti gli impianti.
L'esistenza del supercondominio determinava quindi l'infondatezza dei primi due motivi di impugnazione.
Quanto al terzo motivo, gli accertamenti del consulente d'ufficio, che avevano consentito di verificare che il era costituito da fabbricati con tipologia, dimensioni e Parte_1
altezze diverse, caratteristiche presenti anche negli edifici posti nelle immediate vicinanze, valevano, in secondo luogo, a escludere la lesione del decoro architettonico.
Né – ad avviso del Tribunale, che recepiva nuovamente le risultanze della c.t.u. – sussistevano aggravi causalmente ricollegabili all'incremento abitativo determinato dal fabbricato di nuova costruzione con riferimento allo smaltimento delle acque reflue, il cui impianto non presentava criticità, all'impatto per l'aumento delle superfici impermeabili, attesa l'adeguatezza dei volumi di laminazione considerati dal progetto, all'utilizzo della piscina, di per sé sottodimensionata, e ai servizi elettrici.
Conseguentemente, accolto il terzo motivo dell'impugnazione, veniva dichiarata la nullità della delibera assembleare, per avere la stessa deciso in ordine a “parti private e diritti soggettivi di parte attrice, che non si rivelano lesivi di diritti e/o prerogative condominiali”
(pag. 8), ed era respinta la domanda riconvenzionale della convenuta, con condanna di quest'ultima alla rifusione delle spese di lite.
6. Ha proposto appello il ”. Parte_1
6.1 Con il primo motivo, ha contestato l'esclusione della lesione del decoro architettonico.
Illustrata la nozione di decoro architettonico in ambito condominiale, da intendersi come l'insieme delle linee e delle strutture ornamentali che ne costituiscono la nota dominante, imprimendo alle varie parti di esso una sua determinata armonica fisionomia, ha rilevato che erroneamente il Tribunale aveva ritenuto che l'ambito applicativo dell'art. 1122 c.c. fosse limitato alle sole porzioni asservite all'uso di tutti gli utenti, e ha invece allegato che il vincolo condominiale investa il nella sua globalità, limitando anche le singole proprietà. Parte_1
6.2 Con il secondo motivo ha dedotto l'irrilevanza e la contraddittorietà delle considerazioni svolte dal c.t.u. e fatte proprie dalla sentenza per escludere la lesione del decoro. Il consulente aveva premesso che “è presente un'omogeneità morfologico compositiva, che caratterizza il complesso e le aree circostanti” (pag. 3) e riconosciuto che “di fatto percettivamente
l'intervento in questione può indurre a delle valutazioni negative sull'impatto che possa creare, a discapito, appunto, del contesto” (e ciò, secondo l'appellante, era sufficiente a ritenere sussistente la lesione), ma poi aveva aggiunto che “non si può parlare di ≪decoro≫
e quindi di minor valore o deprezzamento degli edifici circostanti, in quanto il nuovo edificio sorge su una proprietà privata che è facente parte del e che è ≪servita≫ Parte_1
come sopra descritto da spazi funzionali all'area stessa, non alternandoli né modificandoli, quindi in questo caso non è possibile relazionare un minor valore causato dal nuovo intervento, essendo peraltro tale valutazione soggetta alle regole del mercato e quindi non immediatamente quantificabile”.
Quest'ultima precisazione era errata, in quanto l'art. 1122 c.c. mira proprio a evitare interventi sulla proprietà esclusiva, e in quanto interventi analoghi e non precisati nelle immediate vicinanze non sono pertinenti. 6.3 Con il terzo motivo, ha contestato come errato il concetto di decoro architettonico utilizzato dal Tribunale, che aveva escluso la lesione in quanto il Villaggio era caratterizzato da singoli fabbricati tutti diversi tra loro, per altezza, finitura e colori dei coppi, presenza di impianti solari, verande.
L'appellante ha richiamato la giurisprudenza della Cassazione secondo cui, ai fini della lesione di cui all'art. 1122 c.c., è sufficiente che siano alterate la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono al fabbricato una specifica identità, atteso che la tutela del decoro si riferisce alle linee essenziali del fabbricato.
Oggetto di accertamento è quindi “se l'edificio di sia o meno conforme alle CP_1 caratteristiche basilari che compongono l'“armonica fisionomia” del Villaggio”, e, al riguardo, sarebbe “sufficiente guardare al dirompente impatto della realizzanda costruzione sulle abitazioni circostanti per rendersi conto quanto grave sia il pregiudizio arrecato” (pag.
23).
Ha aggiunto il Condominio che le unità che compongono il Villaggio hanno bensì altezze diverse, ma sono villette di massimo due piani, mentre la costruzione di si erge per il CP_1
doppio, sovrastando le altre di ben 5,60 ml. in più.
6.4 Con il quarto motivo, l'appellante ha lamentato l'omesso apprezzamento degli altri danni, diversi dalla lesione al decoro, che l'intervento è idoneo a provocare alle parti condominiali, nel senso di elidere o ridurre le utilità conseguibili dalle parti comuni.
Il primo riferimento è al pesante incremento abitativo: 36 persone in più nei 12 nuovi appartamenti in un complesso che contiene 70 persone (+ 53%), con conseguenze particolarmente gravi in particolare per l'utilizzo della piscina, escluse dalla sentenza con motivazione censurata dall'appellante come gravemente errata.
In secondo luogo, l'appellante ha lamentato l'omesso apprezzamento della diminuzione dell'irraggiamento sulla vasca natatoria causata dall'aumento di altezza dell'edificio nuovo,
e dell'incremento, pari al 133%, dell'utilizzo dell'area centrale, di cui pur aveva riferito il c.t.u..
Ulteriore e specifica censura riguarda le criticità derivanti dai c.d. scrosci (eventi piovosi inferiori all'ora), per i quali il volume di raccolta previsto dal progetto risulterebbe insufficiente, criticità che il Tribunale ha imputato al fatto che i preesistenti edifici fossero stati realizzati prima dell'entrata in vigore della normativa sull'invarianza idraulica, e quindi senza una previa verifica tecnica sullo smaltimento delle acque meteoriche. Ma – sostiene l'appellante – ciò non è idoneo a “salvare” la nuova edificazione, posto che prima di questa la tenuta idraulica del Villaggio era pacifica. Né era stato verificato che le due dorsali confluiscono in un unico pozzetto, da dove parte un'unica tubazione che raggiunge la condotta pubblica. E nel caso di scrosci, il pozzetto rigurgita e l'acqua fa ritorno anche nella dorsale che interessa gli edifici con seminterrato.
E' inoltre lamentata l'immotivata esclusione delle criticità degli effetti sullo smaltimento delle acque reflue, nonostante le diverse risultanze della c.t.u., nonché sui servizi elettrici e sull'impianto idrico.
6.5 Con il quinto motivo l'appellante ha contestato il rigetto della domanda di risarcimento dei danni.
Si evidenzia da un lato e sulla base delle doglianze espresse con i motivi precedenti, la sussistenza di pregiudizi e aggravi dei servizi in comune per effetto della nuova costruzione,
e dall'altro il fatto che lo stesso consulente d'ufficio avesse stimato nel 20% il pregiudizio sul valore complessivo della struttura.
Poiché la costruzione sarebbe ormai prossima a conclusione, l'appellante ha chiesto, nel caso in cui la costruzione sia dichiarata legittima, di tradurre in una somma determinata tale riduzione percentuale, tenendo conto della svalutazione economica dell'insediamento, dei minori servizi a disposizione, delle maggiori spese tra proprietari, della lesione all'immagine.
6.6 Con il sesto motivo, il ha lamentato l'omesso svincolo della cauzione dallo Parte_1
stesso costituita, essendo venute meno, a seguito della revoca della sospensione dei lavori e del rigetto della domanda di risarcimento dei danni formulata da le esigenze che CP_1
avevano indotto il Tribunale a disporre la cauzione.
6.7. Con il settimo motivo, è dedotto l'erroneità della pronuncia sulle spese, in quanto
[...]
non era risultata totalmente vittoriosa. CP_1
6.8 Sono state infine riproposte ex art. 346 c.p.c. le domande, eccezioni e conclusioni formulate in primo grado riguardanti:
a) l'inammissibilità dell'impugnazione della delibera assembleare per contraddittorietà e carenza di interesse;

b) l'infondatezza della tesi attorea relativa all'inesistenza di condominio;

c) la tardività della domanda di risarcimento dei danni, poiché proposta nella memoria ex art. 183, I co. c.p.c. e non nella prima udienza di comparizione. Il ha quindi concluso, previa riforma della sentenza appellata, per il Parte_1
rigetto dell'impugnativa della delibera condominiale. Ha quindi insistito, in via riconvenzionale, affinché - previo accertamento dell'illiceità delle opere costruite dall'appellata – la stessa sia condannata alla relativa demolizione e al ripristino dello stato anteriore, nonché al risarcimento dei danni, con conferma del provvedimento cautelare adottato nel corso del giudizio di primo grado, svincolo della cauzione e annullamento dell'ordinanza dd. 29.11.2021 con cui era stata disposta la revoca della sospensione dei lavori, anche per il mancato rilascio di valida cauzione da parte di CP_1
L'appellante ha inoltre richiesto, in via istruttoria, l'ammissione di prova per testi volta a dimostrare la natura condominiale del , nonché di c.t.u. avente a oggetto la stima dei Parte_1
danni derivanti dall'edificazione da parte dell'appellata, previa dichiarazione di nullità della consulenza espletata in primo grado, o, in subordine, la rinnovazione o integrazione di quest'ultima alla luce delle osservazioni mosse dal proprio c.t.p..
7. Si è costituita che, con riferimento ai motivi di appello ha così replicato. CP_1
7.1 Quanto al primo motivo, ha sostenuto che correttamente il vincolo condominiale è stato limitato “a quei beni e servizi per i quali può operare la presunzione di condominialità, in relazione al loro rapporto di accessorietà con la pluralità di edifici distinti costituenti proprietà individuali”, conclusione coerente con la relazione urbanistica in atti, con le concessioni e autorizzazioni in sanatoria rilasciate agli altri proprietari esclusivi, i quali avevano eretto, all'epoca, le loro unità senza autorizzazione dell'assemblea, con l'atto di frazionamento originario.
7.2 Quanto al secondo motivo, l'appellata ha rilevato che la lesione del decoro era stata motivatamente esclusa dal c.t.u., valorizzando le caratteristiche del contesto in cui è destinato a sorgere il nuovo edificio.
7.3 In relazione al terzo motivo, ha sostenuto che il diritto di proprietà esclusiva CP_1
può essere limitato e compresso solo in presenza di un regolamento condominiale di natura convenzionale che vieti le modifiche apportate da uno dei condomini, regolamento nella specie pacificamente non esistente.


7.4 e 7.5 Quanto al quarto e quinto motivo, esaminati congiuntamente, l'appellata ha evidenziato come le opere assentite insistano solo sulla propria proprietà esclusiva e non arrechino – come esaustivamente accertato dal c.t.u., anche riscontrando le osservazioni del c.t. di controparte - alcun pregiudizio alle parti comuni nemmeno in termini di ridotta fruizione delle stesse. ha inoltre contestato l'aumento del traffico veicolare, posto che la nuova struttura CP_1
godrà di accesso carraio autonomo esterno al Villaggio dal quale sarà possibile raggiungere i parcheggi dedicati.


7.6 e 7.7 Le questioni oggetto del sesto e del settimo motivo, relative rispettivamente allo svincolo della cauzione e alla condanna alle spese, hanno formato oggetto di appello incidentale, più avanti esaminato.
7.8. Quanto alla riproposizione ex art. 346 c.p.c. operata dall'appellante, ha ribadito CP_1
sia il proprio interesse a impugnare la delibera, essendo la stessa volta a limitare o precludere il godimento della proprietà esclusiva, sia la non necessità di integrare il contraddittorio nei confronti di tutti i proprietari esclusivi, in quanto la decisione richiesta non implica una statuizione in ordine a titoli di proprietà tra loro confliggenti.
7.9 L'appello incidentale è stato interposto sulla base dei seguenti motivi:
- omessa pronuncia sulla domanda di risarcimento dei danni derivanti dalla sospensione dei lavori disposta prima in via amministrativa, e sollecitata dal , e quindi Parte_1
giudizialmente, domanda da ritenersi, secondo il più recente indirizzo della giurisprudenza, ammissibile pur se formulata nella prima memoria ex art. 183, co. 6 c.p.c.;
- omessa pronuncia sullo svincolo della cauzione posta a carico del , da svincolarsi Parte_1
in favore dell'appellata, essendo la stessa stata imposta a garanzia del diritto di al CP_1
risarcimento dei danni per il caso di sospensione dei lavori;

- errata liquidazione delle spese di lite, avendo il Tribunale ritenuto la causa di valore indeterminabile di complessità media, anziché di complessità alta, e liquidato il complessivo importo di Euro 13.000,00 per compensi, senza distinguere tra giudizio di merito e fase cautelare, ed escludendo la fase di mediazione obbligatoria in violazione dell'art. 91 c.p.c.. ha quindi insistito, in via principale, per il rigetto dell'appello. CP_1
In via subordinata, per il caso di accoglimento dell'appello principale, ha richiesto sia dichiarato il diritto a mantenere la costruzione, in quanto la prosecuzione dei lavori era stata giudizialmente autorizzata e sussistevano tutti i titoli abilitativi, e sia rigettata la domanda di risarcimento dei danni del Villaggio. In via ulteriormente subordinata, nel caso di ritenuta lesività dei lavori, ha richiesto di condannare l'appellante al risarcimento dei danni, atteso che l'edificio preesistente è già stato demolito, e le nuove unità ormai completate già promesse in vendita.
In via di appello incidentale, infine, ha insistito per la condanna del al risarcimento Parte_1
dei danni derivati dalle inibitorie, per lo svincolo in proprio favore della cauzione, per la liquidazione delle spese del primo grado in misura maggiore di quella liquidata nella sentenza impugnata.
Ulteriori conclusioni sono state da ultimo rassegnate in via istruttoria, mediante richiesta di ammissione di prova per testi e c.t.u..
8. Respinte dal consigliere istruttore le istanze istruttorie delle parti, disposto lo scambio degli atti previsto dall'art. 352, co. 1, nn. 1, 2 e 3 c.p.c., e scaduto il 6.5.2025 il termine assegnato ex art. 127 ter c.p.c. in sostituzione dell'udienza, la causa è stata infine riservata alla decisione del Collegio.
9. Va innanzitutto osservato che non ha riproposto, neppure ai sensi dell'art. 346 CP_1
c.p.c., i primi due motivi posti a fondamento delle domande di nullità della delibera assembleare, con i quali era stata contestata la natura condominiale del . Parte_1
Conseguentemente, non sono più oggetto di discussione né l'infondatezza delle predette due ragioni di impugnativa della delibera, né la sussistenza di un supercondominio accertata nella sentenza di primo grado la quale, dato atto della mancanza di un titolo (l'atto costitutivo del o il primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dall'originario Parte_1
proprietario ad altro soggetto) contrario alla presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c., ha recepito le verifiche della c.t.u., la quale ha riscontrato l'oggettiva e stabile relazione tra aree pertinenziali serventi – mappale 108 – e singole proprietà servite, “per cui i molteplici fabbricati plurifamiliari usufruiscono di porzioni accessorie necessarie alla funzionalità degli stessi fabbricati e del complesso stesso” (par.

4.1 della relazione dell'arch. Per_2
nel senso che, al pari del condominio negli edifici, anche il cd. supercondominio venga in essere ipso iure et facto, se il titolo non dispone altrimenti, e sul presupposto che singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi e per ciò appartenenti, pro quota, ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati, è la giurisprudenza consolidata;
v., tra le altre, Cass., n. 18238/2024). Risultano conseguentemente irrilevanti la prova per testi volta a dimostrare l'esistenza degli elementi sintomatici della condominialità, reiterata nelle conclusioni dall'appellante, e assorbite le questioni in merito riproposte da quest'ultima ai sensi dell'art. 346 c.p.c..
10. I primi tre motivi dell'appello incidentale, attenendo tutti alla lesione – della cui esclusione si duole il - del decoro architettonico provocato dall'intervento edilizio Parte_1
progettato da ed essendo intimamente connessi, possono essere congiuntamente CP_1
esaminati.
In particolare l'appellante ha lamentato la violazione e falsa applicazione dell'art. 1122 c.c. in relazione sia al concetto di decoro architettonico, che il giudice di primo grado avrebbe travisato, sostenendo che il rapporto condominiale, e quindi la sua disciplina, riguarderebbe esclusivamente le parti e i servizi che il supercondominio ha in comune in quanto accessori alle costruzioni singole, senza comportare limitazioni alle proprietà individuali (primo motivo), sia alla errata valutazione delle risultanze istruttorie che, ove correttamente apprezzate, avrebbero dato adeguatamente conto del rilevante impatto provocato dalla nuova costruzione sul complessivo contesto (secondo e terzo motivo).
10.1 Muovendo dal primo motivo, si osserva che il riferimento – contestato dall'appellante – che il Tribunale ha svolto in relazione alla limitazione del vincolo condominiale “a quei beni
e servizi per i quali può operare la presunzione di condominialità”, anziché all'estensione al
“nella sua globalità” (pag. 6), non assume, nell'economia del giudizio Parte_1
in ordine al decoro architettonico rilievo decisivo.
In particolare, il giudice di primo grado ha escluso la lesione allegata dal , Parte_1
evidenziando che il complesso “risulta internamente costituito da singoli fabbricati con tipologia, dimensioni e altezze diverse tra loro” (pag. 6), i quali sono tra loro disomogenei in relazione a una pluralità di aspetti che concorrono a formare l'estetica e l'insieme delle linee e strutture di un fabbricato e quindi il decoro architettonico (costituito, appunto, dall'”estetica del fabbricato risultante dall'insieme delle linee e delle strutture che lo connotano intrinsecamente, imprimendogli una determinata armonica fisionomia ed una specifica identità”; Cass., n. 16518/2023).
La valutazione (che, attenendo all'apprezzamento del materiale probatorio, involge anche l'esame del secondo e terzo motivo) è stata quindi correttamente compiuta avendo riguardo non alle sole parti comuni del , come poteva indurre a ritenere la premessa relativa Parte_1
alla limitazione della condominialità, ma all'intero complesso immobiliare, conducendo alla conclusione della carenza di lesione, non essendo l'edificazione della costruzione di
[...]
idonea a cagionare un'alterazione dell'aspetto armonico del contesto, in considerazione CP_1 della “disomogeneità” (pag. 6 della sentenza) di questo, caratterizzata da una non uniformità degli edifici preesistenti, diversi tra loro per altezza, finitura e colori dei coppi e delle tende da sole, e presenza in alcune soltanto delle proprietà di installazioni accessorie quali impianti solari, verande e porticati.
Tale è il nucleo fondante la motivazione della sentenza sul punto, che appare, da un lato, coerente con gli accertamenti del c.t.u., il quale ha evidenziato che “il contesto in cui l'edificio deve sorgere è caratterizzato da fabbricati con tipologia, dimensioni e altezze diverse” (par.

4.2 della relazione), e dall'altro è pienamente rispondente ai principi dettati dalla Cassazione in tema di decoro architettonico in ambito condominiale, che richiedono, ai fini della relativa lesione, “una rilevante disarmonia percepibile da qualunque osservatore”, non ravvisabile – per le ragioni sopra indicate – nella fattispecie in esame, mentre l'accenno – pure contestato dall'appellante - alle caratteristiche volumetriche, “assimilabili all'edificio in costruzione”, dei fabbricati siti nelle immediate vicinanze integra un argomento meramente rafforzativo delle ragioni della decisione, ragioni di per sé sole fondate e che possono quindi da tale accenno prescindere.
Vanno pertanto respinti i primi tre motivi di impugnazione.
11. Il quarto motivo dell'appello principale attiene all'esclusione dei danni alle parti comuni di cui all'art. 1122 c.c., dedotti dal sia per paralizzare l'impugnazione della delibera Parte_1
assembleare, sia a fondamento delle domande riconvenzionali di demolizione dell'edificio di e di risarcimento dei danni. CP_1
L'appellante ha sostenuto che l'incremento abitativo conseguente all'intervento edilizio che prevede la realizzazione di 12 appartamenti idonei a ospitare almeno 36 persone, laddove i restanti sette lotti del Villaggio ne ospitano 70, comporterà un rilevante aggravio sugli spazi, servizi e impianti comuni.
Viene in rilievo nuovamente l'art. 1122 c.c. nella parte in cui vieta al condomino l'esecuzione,
<nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale>>, di
<opere che rechino danno alle parti comuni>>, danno da intendersi anche quale soppressione o apprezzabile riduzione delle utilità ritraibili dalla cosa comune (v. Cass., n.
1947/1989). La sentenza impugnata ha preso in considerazione, in modo dettagliato, i singoli servizi in comune allegati dal , ritenendo non sussistenti profili di pregiudizio o aggravio. Parte_1
11.1 La prima censura dell'appellante riguarda l'utilizzo della piscina comune, da ritenersi sensibilmente aggravato in ragione dell'aumento dei potenziali fruitori.
Il giudice di primo grado ha escluso il danno, in quanto la piscina, avendo una portata per 28 persone, risulta “ampiamente sottodimensionata già rispetto alla situazione ante operam, considerata la complessiva capacità abitativa del complesso allora pari a 84 abitanti” (pag.
8), cosicché un incremento – per effetto della nuova costruzione - a 116 non determinerebbe alcun apprezzabile pregiudizio.
Ritiene la Corte che la ragione dell'esclusione del pregiudizio non possa rinvenirsi, come ritenuto dal Tribunale, nell'originario sottodimensionamento della piscina, ma nella carenza di nesso di causalità tra la nuova costruzione e la compressione nell'utilizzo della piscina.
Invero, la fruizione della piscina dipende da un serie di variabili, indipendenti dalla costruzione del nuovo edificio, quali l'ampiezza dell'orario di apertura, tale da consentire una maggior rotazione degli utenti e una migliore distribuzione dell'afflusso, nonché la limitazione – con apposito regolamento - del numero di persone che possono contemporaneamente accedere alla struttura, elementi idonei a escludere qualsivoglia aggravio del servizio, pur in presenza di un aumento del numero dei condomini.
In altri termini, l'“utilizzo complicato e caotico” della piscina, dedotto dall'appellante (pag.
27 dell'atto di appello), ove dovesse verificarsi, sarebbe imputabile a una carente organizzazione del servizio, non discendendo di per sé solo dall'aumento della densità abitativa del complesso.
11.2 Il ha, in secondo luogo, lamentato l'omessa valutazione, da parte prima del Parte_1
c.t.u. e quindi del Tribunale, della diminuzione dell'irraggiamento solare sulla piscina causata dall'aumento di altezza dell'edificio sostitutivo di quello preesistente.
In primo grado, l'appellante aveva, in particolare, allegato la relazione di un tecnico (v. doc.
37, relazione integrativa del geom. ), che sosteneva che "dalle ore 15:00 alle ore CP_3
19:00 (ore di maggior afflusso e utilizzo da parte dei turisti della piscina) il sole è posto a sud ovest rispetto alla medesima e, di conseguenza, i suoi raggi vengono ostacolati dal fabbricato. Si evidenzia che in quelle ore in cui il sole inizia a calare, avere una barriera di ben 5.60 ml. in più rispetto all'intero isolato, significa porre in ombra l'intero impianto natatorio e pertanto renderlo poco appetibile nei periodi/giornate in cui le temperature sono più miti".
Si osserva che la circostanza dedotta non configura – quand'anche fosse accertata dalla c.t.u. che l'appellante ha chiesto nelle conclusioni di disporre – un danno rilevante ai sensi dell'art. 1122 c.c..
Si tratterebbe invero, nella stessa prospettazione dell'appellante, non della eliminazione, ma della mera riduzione dell'esposizione al sole, inidonea, sia per la sua limitazione solo ad alcune ore del pomeriggio, sia in quanto la maggiore incidenza risulterebbe confinata al tramonto, a determinare un pregiudizio - inteso quale danno-conseguenza, invero neppure specificato, derivante dal ridotto irraggiamento - al godimento della piscina da parte degli utenti, non senza considerare l'influenza provocata sull'irraggiamento dalle condizioni meteorologiche e dal periodo dell'anno interessato.
11.3 In terzo luogo, l'appellante ha lamentato il mancato apprezzamento della criticità, pur rilevata dal c.t.u., dell'incremento, in misura del 133%, della mobilità carrabile nell'area centrale del complesso.
Sul punto, ha replicato, deducendo che il progetto di costruzione del nuovo edificio CP_1
prevede un autonomo accesso carraio (da via Brazza), da cui raggiungono i parcheggi esclusivi dedicati, tale da evitare l'aggravio evidenziato dal c.t.u..
La circostanza allegata dall'appellata risulta documentata dal progetto (v. relazione dei progettisti, doc. 13 prodotto con la memoria ex art. 183, co. 6, n. 2 c.p.c., ove si legge che “Il lotto è indipendente ed è accessibile direttamente dalla strada pubblica di Via Brazza”), non
è stata contestata dal , ed è idonea a escludere il paventato pregiudizio derivante Parte_1
dall'incremento di traffico veicolare.
11.4 L'appellante ha inoltre contestato la decisione con cui il Tribunale ha escluso l'aggravio all'impianto di smaltimento delle acque meteoriche, con particolare riferimento ai fenomeni dei c.d. scrosci, in relazione ai quali il giudice di primo grado, pur dando conto dell'insufficienza del volume di raccolta previsto dal progetto a garantire la compensazione, ha rilevato che il possibile pregiudizio per i servizi comuni non sia causalmente ricollegabile all'edificio di ma “alla circostanza che i preesistenti edifici [erano] stati realizzati CP_1
prima dell'entrata in vigore della normativa che legifera sull'invarianza idraulica e, pertanto, senza una previa verifica tecnica circa l'impatto dello smaltimento delle acque meteoriche”, non potendosi imporre “esclusivamente ad un condomino la realizzazione di un volume di raccolta delle acque meteoriche idoneo a compensare la sopravvenuta inadeguatezza tecnica degli impianti preesistenti” (pagg.

7-8 della sentenza).
Secondo il , con tale motivazione il Tribunale avrebbe attributo carenze al Parte_1
complesso supercondominiale preesistente, che era invece sicuro prima dell'intervento edilizio di CP_1
Al riguardo, appaiono dirimenti le repliche del c.t.u. alle osservazioni del c.t. di parte convenuta, laddove – escludendo la fondatezza del timore che i locali interrati siano maggiormente esposti al rischio di allagamento, posto che le acque meteoriche non conferiscono nello stesso tratto di tubazione in cui convergono gli scarichi del nuovo fabbricato - è stato evidenziato che “il volume di laminazione, valutato nella relazione
d'invarianza presentata agli atti per il progetto del nuovo fabbricato, rappresenta un volume aggiuntivo atto a mitigare gli effetti nel breve termine sulle reti meteoriche esistenti”, posto che per eventi di durata da 1 a 24 ore, “il sistema riesce ad immagazzinare l'acqua per poi cederla più lentamente al sistema di scarico delle acque meteoriche”, evitandosi così un sovraccarico del sistema di raccolta durante la pioggia e di aggravare gli effetti sulla rete di scarico.
Gli effetti dovuti alla riduzione di superficie permeabile conseguente alla nuova costruzione risultano quindi “compensati” dal sistema di accumulo progettato da sistema la cui CP_1
efficacia nello scarico delle acque meteoriche andrebbe adottato – ad avviso del c.t.u. – anche negli altri lotti del Villaggio.
E' quindi confermato che le possibili criticità del sistema di scarico delle acque meteoriche non sono causalmente ricollegabili al progetto dall'appellata.
11.5 Quanto allo smaltimento delle acque reflue, l'appellante lamenta che la valutazione,
“lapidaria” (pag. 31 dell'atto di appello) del Tribunale, secondo cui “l'impianto non presenta criticità” (pag. 7 della sentenza), non sia confermata dalla c.t.u..
Osserva la Corte come il giudice di primo grado non si sia limitato ad affermare che l'impianto non comporti effetti pregiudizievoli, ma abbia richiamato, ritrascrivendone il contenuto, gli accertamenti sul punto del c.t.u., che supportano la decisione, essendo state motivatamente escluse conseguenze rilevanti sulla rete (“dalle verifiche si evidenzia come tanto nella situazione ante operam quanto quella post operam, in tutti i rami della rete … si registrano delle velocità del flusso dei liquami abbondantemente inferiori a 4,00 m/s, per cui i flussi non presentano minimamente effetti dirompenti. Si registrano inoltre delle velocita di flusso dei liquami superiori a 0,50 m/s, ovvero alla velocità minima necessaria per evitare fenomeni di sedimentazione dei liquami. Il grado di riempimento si mantiene inoltre sempre inferiore a
0,5, valore consigliato per tubi di piccolo diametro (≤ 400 mm.) al fine di garantire il franco di sicurezza necessario per evitare pericolose condizioni di condotte in pressione che riducono la portata espulsa ed aumentano l'usura dei tubi. … si conclude che l'impianto fognario anche nella situazione post operam impatta in maniera poco rilevante, in quanto i collettori esistenti sono in grado di sopperire la maggior portata di scarico generata dall'aumento del numero di abitanti equivalenti e dal massimo numero di frequentatori della piscina”).
11.6 Quanto ai servizi elettrici, il Tribunale ha escluso un aggravio conseguente alle opere in questione, rilevando che la posa dei cavi necessari ad approvvigionare l'area di cantiere e la successiva installazione dei contatori per i singoli appartamenti del nuovo fabbricato è a carico dell'ente gestore dell'infrastruttura, e che il nuovo allaccio non è idoneo a comportare alcun pregiudizio per i servizi elettrici condominiali, quali l'automazione della sbarra d'ingresso, l'illuminazione della viabilità interna e l'energia a servizio degli ulteriori impianti.
Onde contestare la fondatezza di tale conclusione l'appellante ha richiamato due pec inviate nel corso delle indagini dal c.t. nominato da (e allegate sub 1 e 2 alla memoria di CP_1
osservazioni dd. 13.4.2023 del c.t. del ), le quali però non sono idonee a inficiare la Parte_1 decisione del giudice di primo grado, posto che con la prima venne ribadita l'assoluta autonomia dell'impianto Enel che alimenta l'area di cantiere (e quindi la sua irrilevanza rispetto all'impianto che serve il villaggio) e comunicata l'adeguatezza della relativa dorsale a servire tutti i futuri appartamenti. Con la seconda, il c.t.p. precisò che la linea elettrica, interamente interrata, che alimenta il cantiere era da intendersi permanente, in quanto “servirà per la futura alimentazione delle nuove singole utenze del nuovo edificio”.
Nessuna delle due comunicazioni conforta quindi le contestazioni dell'appellante.
12. Non sussistendo quindi le circostanze ostative all'intervento progettato dalla società appellata sulla propria proprietà esclusiva, costituite ai sensi dell'art. 1122 c.c. dalla lesione del decoro architettonico e dai danni alle parti comuni, va respinto l'appello principale e confermata la sentenza di primo grado nella parte in cui ha dichiarato la nullità della delibera assembleare per avere deliberato in ordine alla proprietà esclusiva di CP_1 13. Va conseguentemente confermato anche il rigetto della domanda risarcitoria proposta in via riconvenzionale dal (oggetto del quinto motivo d'appello), a sua volta fondata Parte_1 sull'illiceità – insussistente – delle opere di CP_1
Né può ipotizzarsi un risarcimento in favore del “nella denegatissima ipotesi in cui Parte_1 la costruzione fosse dichiarata illegittima e venisse mantenuta”, posto che “fuori dai casi espressamente previsti dalla legge non è configurabile, in assenza di una condotta non colposa o, comunque, non illecita, una responsabilità risarcitoria da atto lecito a carico dell'agente, poiché l'illiceità della condotta, sotto il profilo tanto oggettivo quanto soggettivo, costituisce il necessario presupposto di qualsivoglia affermazione di responsabilità risarcitoria” (Cass., n. 30981/2024).
14. L'oggetto del sesto motivo dell'appello principale attiene allo svincolo della cauzione di
Euro 80.000,00 posta a carico del con l'ordinanza dd. 13.5.2020 con la quale il Parte_1
Tribunale di Pordenone dispose, in accoglimento della denuncia di nuova opera, la sospensione (in seguito revocata) dei lavori di CP_1
Essendo la cauzione stata ordinata ai sensi dell'art. 1171, co. 2 c.c. a garanzia del diritto di al risarcimento del danno derivante dalla sospensione dell'opera, la sua sorte – su CP_1
cui il giudice di primo grado, pur richiesto, non si è pronunciato - dipende dalla fondatezza o no della domanda risarcitoria proposta da che, respinta dalla sentenza impugnata, CP_1
costituisce oggetto di specifico motivo dell'appello incidentale.
15. Con l'ultimo motivo, il ha lamentato l'ingiustizia della condanna alle spese Parte_1 disposta in primo grado, contestando il presupposto della totale soccombenza.
Ha al riguardo evidenziato che aveva visto respinta “la tesi avanzata in via CP_1
principale … concernente la natura non condominiale del ”, e ciò rendeva palese Parte_1 che “controparte non si è affatto vita riconoscere la fondatezza di tutte le domande, ma sulla prima è risultata soccombente esattamente come il ” (pag. 37 dell'atto di appello). Parte_1
15.1 Il motivo è infondato.
A sostegno dell'impugnazione della delibera assembleare propose tre motivi, tra CP_1 loro alternativi.
La domanda di impugnazione era quindi unica, pur se risultavano allegati tre distinti vizi della delibera.
E tale unica domanda è stata accolta, essendo stato ritenuto fondato il terzo motivo. La circostanza che i primi due motivi di impugnativa siano stati ritenuti infondati non integra quindi motivo di soccombenza, ravvisabile nelle diverse ipotesi di rigetto di una delle più domande proposte, o di accoglimento parziale dell'unica domanda proposta.
16. Con il primo motivo di appello incidentale, ha allegato l'omessa pronuncia, ex CP_1
art. 112 c.p.c., della propria domanda di risarcimento dei danni derivanti dalla sospensione dei lavori, danni per la cui liquidazione ha insistito, previa eventuale c.t.u..
16.1 Sussiste, in primo luogo, il vizio di omessa pronuncia lamentato dall'appellata, non avendo il giudice di primo grado statuito sulla domanda proposta da CP_1
16.2 Si tratta, in secondo luogo, di domanda da ritenersi, contrariamente a quanto sostenuto dall'appellante, ammissibile, pur se formulata nella memoria ex art. 183, co. 6, n. 1 c.p.c., anziché nella prima udienza di comparizione.
Il limite previsto dall'art. 183, co. 5 c.p.c. (nella formulazione, qui applicabile, vigente anteriormente alle modifiche introdotte dal D.Lgs. 149/2022) è applicabile alle domande che sono < convenuto>>.
Nella specie, la domanda di risarcimento del danno non fu conseguente ad alcuna domanda riconvenzionale del , ma alla proposizione – e successivo accoglimento – della Parte_1 denuncia di nuova opera proposta in corso di causa, la quale determinò un obiettivo ampliamento dell'oggetto del processo all'accertamento del diritto di – la quale CP_1 aveva originariamente agito per la sola nullità della delibera assembleare - al risarcimento per i pregiudizi derivanti dalla sospensione dei lavori.
Ritiene quindi la Corte che non sia operante la barriera preclusiva prevista dalla prima udienza di comparizione, dovendo invece il limite di proponibilità della domanda essere individuato
– al pari di quanto ritenuto dalla giurisprudenza di legittimità in tema di domande c.d. complanari, le quali pure comportano l'introduzione in giudizio di un diritto diverso e ulteriore rispetto a quello originariamente fatto valere (v., tra le altre, Cass., n. 21821/2024;
Cass., n. 18546/2020; Cass. S.U., n. 22404/2018) – nella memoria ex art. 183, co. 6 n. 1 c.p.c..
16.3 La domanda, pur ammissibile, è però infondata. ha indicato i danni in questione nel “lucro cessante per costi ed approntamenti CP_1 sostenuti dalla ed il danno emergente conseguente alla mancata vendita delle CP_1
erigente 12 unità abitative anche alla luce dei preliminari dimessi” (pag. della memoria ex art. 183, co. 6, n. 2 c.p.c.). L'allegazione è da un lato del tutto generica, non essendo precisati né l'oggetto, né
l'ammontare dei “costi ed approntamenti”, e dall'altro non provata, avendo l'attrice prodotto i soli contratti preliminari (docc. 22-24), non riguardanti peraltro la totalità delle unità abitative, i quali, lungi dal dimostrare il pregiudizio costituito dalla “mancata vendita”, sono idonei – in difetto di atti risolutivi - a dare conto della persistenza del vincolo contrattuale tra le relative parti.
L'appello incidentale sul punto non può quindi essere accolto.
17. Il rigetto della domanda risarcitoria comporta il rigetto anche del secondo motivo dell'appello incidentale, teso a ottenere lo svincolo, in favore di della cauzione CP_1
imposta a carico del con l'ordinanza di sospensione dei lavori ai sensi dell'art. 1171, Parte_1
co. 2 c.c. e a garanzia di un diritto – quello appunto al risarcimento dei danni – qui negato.
La cauzione va conseguentemente svincolata, in accoglimento del sesto motivo di appello principale, in favore del . Parte_1
18. L'ultimo motivo attiene al capo sulle spese di lite liquidate con la sentenza impugnata.
Le censure riguardano:
a) l'applicazione dello scaglione relativo alle cause di valore indeterminabile, “complessità media”, anziché quello relativo alle cause di valore indeterminabile, “complessità alta”;
b) la mancata distinzione tra onorari dovuti per il giudizio di merito e onorari per il procedimento cautelare in corso di causa;

c) il mancato, o ridotto, apprezzamento della fase istruttoria;

d) l'omessa liquidazione della fase di mediazione obbligatoria.
18.1 Quanto alla censura sub a), non sono stati dedotti da specifici elementi idonei CP_1
a ritenere la causa di complessità superiore a quella media, essendosi l'appellata limitata a evocare in modo generico “la particolare importanza dell'oggetto della causa, delle questioni giuridiche trattate e soprattutto la rilevanza degli effetti ovvero dei risultati utili” (pag. 35 della comparsa di risposta in appello).
18.2 Quanto alle rimanenti censure, il Tribunale ha liquidato il compenso in complessivi Euro
13.000,00 (oltre spese generali forfetarie, CPA, IVA, Euro 3.701,48 per spese di c.t.p., ed
Euro 642,60 per esborsi comprensivi di quelli riguardanti l'avvio della mediazione) con la seguente motivazione: “Le spese di lite, anche per la fase cautelare in corso di causa, seguono la soccombenza, ai sensi dell'art 91 c.p.c., e si liquidano come da dispositivo, in conformità al D.M. 55/2014 come modificato dal D.M. 37/2018 e dal D.M. 147/2022, tenuto conto: dello scaglione di valore indeterminabile, complessità media;
della mancata assunzione di prove costituende;
dell'esclusione di un'autonoma rilevanza per l'attività di mediazione, ex art 20
D.M. 55/2014; della ridotta attività svolta nell'ambito del giudizio cautelare in corso di causa”.
E' stato quindi tenuto conto anche del sub-procedimento cautelare, ma non anche del procedimento di mediazione obbligatoria, i cui compensi sono da ritenersi dovuti, trattandosi di spese che - in ragione della natura obbligatoria del predetto procedimento – sono
“assimilate alle spese del processo” (Cass., n. 32306/2023).
Egualmente, devono ritenersi assimilabili alle spese processuali quelle sopportate dalle parti per l'ulteriore procedimento di mediazione, ordinato dal giudice con ordinanza dd.
29.11.2021, costituendo pure esso condizione di procedibilità della domanda ai sensi dell'art. 5, co. 2 D.Lgs. 28/2010 nella formulazione all'epoca vigente.
18.3 Ciò posto, i compensi vanno così di seguito liquidati:
- per il giudizio di merito, sono applicati i valori medi previsti dal D.M. 55/2014 per le cause di valore indeterminabile - complessità media, per le fasi di studio (Euro 2.127,00), introduttiva (Euro 1.416,00) e decisionale (Euro 3.579,00), e valori inferiori a quelli medi per la fase istruttoria (Euro 2.750,00), giustificati dalla mancata assunzione di prove costituende;

- per il sub-procedimento cautelare, sono applicati i valori minimi previsti dal D.M. 55/2014 per le cause di valore indeterminabile, complessità media, per le fasi di studio (Euro 857,00), introduttiva (Euro 514,00) e istruttoria (Euro 1.205,00), giustificati, come correttamente evidenziato dal giudice di primo grado, dalla ridotta, oltre che breve, attività svolta;

- per i due procedimenti di mediazione, sono applicati i valori minimi previsti dal D.M.
55/2014 (art. 20 D.M. 55/2014) per le cause di valore indeterminabile, complessità media, per la sola fase di attivazione (Euro 772,00 x 2), non essendovi prova di effettiva negoziazione.
Totale liquidato: Euro 13.992,00.
18.4 Pertanto, in parziale accoglimento del terzo motivo di appello incidentale, i compensi liquidati nella sentenza impugnata a carico del sono rideterminati in Parte_1
Euro 13.992,00, oltre a spese generali, CPA e IVA ex lege, e ferma l'originaria liquidazione degli esborsi e delle spese di c.t.p..
19. La reciproca soccombenza delle parti (ciascuna avendo visto accolto solo uno – e neppure il più rilevante - dei motivi di gravame interposti) giustifica l'integrale compensazione delle spese del presente grado.

P.Q.M.


La Corte d'Appello di Trieste, nella suindicata composizione collegiale, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n. 180/2024 R.G., ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
- in parziale accoglimento dell'appello principale, che per il resto respinge, e in parziale riforma della sentenza appellata, dispone lo svincolo in favore del Parte_1
” della cauzione dallo stesso costituita mediante assegno circolare dd. 8.7.2020
[...] dell'importo di Euro 80.000,00, depositato il 9.7.2020 a titolo fiduciario e vincolato all'ordine del Tribunale di Pordenone, in relazione alla causa sub n. 2722/2019 R.G., presso il Notaio dott. di Paese (TV); Persona_1
- in parziale accoglimento dell'appello incidentale, che per il resto respinge, e in ulteriore parziale riforma della sentenza appellata, liquida nel maggior importo di Euro 13.992,00, oltre a spese generali, CPA e IVA ex lege, i compensi del giudizio di primo grado a carico del ferma l'originaria liquidazione degli esborsi e delle Parte_1
spese di c.t.p.;
- compensa integralmente tra le parti le spese del presente grado.
Trieste, 17 giugno 2025
Il Consigliere estensore Il Presidente dott. Daniele Venier dott. Arturo Picciotto