N.597 2023 R.G.
CORTE D'APPELLO DI VENEZIA
TERZA SEZIONE CIVILE
La Corte d'Appello, in composizione collegiale nelle persone dei seguenti magistrati:
dott.ssa IT Rigoni Presidente
dott.ssa Barbara Gallo Consigliere
dott.ssa Silvia Franzoso Consigliere rel. ed est.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di II Grado iscritta al N. 597 2023 R.G. promossa da:
( , rappresentato e difeso come da Parte_1 C.F._1
mandato in atti dagli Avv.ti Lo Giudice Antonio e Lo Giudice Salvatore, elettivamente domiciliato presso lo studio dei predetti in Bassano DE GR (VI), in via J. Da Ponte, n. 45
APPELLANTE
CONTRO
( ), rappresentato e difeso come da mandato in CP_1 C.F._2 atti dall'Avv. Muraro Anna Maria, elettivamente domiciliato presso lo studio di quest'ultimo in Bassano Del GR, Via Mure Del Bastion, n. 10
APPELLATO
Oggetto: Vendita di cose immobili appello avverso la sentenza DE Tribunale di Vicenza n.
443/2023 DE 27.2.2023
1

Conclusioni parte appellante: “Condannare il Sig. al pagamento a favore CP_1 DEl'appellante DEl'importo di € 58.921,19, o quella diversa che sarà ritenuta di giustizia, di cui
€27.500,00 per diminuzione DE valore DE terreno compravenduto, ed € 31.671,19 per risarcimento dei danni conseguenti allo spostamento DEla servitù di acquedotto;
- condannare l'appellato alla restituzione di quanto eventualmente pagato dall'appellante in esecuzione DEla sentenza impugnata, nelle more DE presente giudizio;
- porre le spese DEla CTU a carico di parte appellata. Con vittoria di spese e competenze professionali in entrambi i gradi di giudizio”.
Conclusioni parte appellata: “Rigettare l'impugnazione di controparte e per l'effetto confermarsi la sentenza n. 443/2023. Spese e competenze di causa interamente rifuse per entrambi i gradi di giudizio”.
FATTO

1.Il giudizio di primo grado.

1.1. Con atto notarile DE 4.2.2010 (doc. n. 1) acquistava dal Sig. Parte_1 [...]
terreno più rustico, sito in Romano d'Ezzelino, via D. Alighieri n. 84, per il CP_1 corrispettivo di € 880.000,00.

1.2.Durante i lavori di scavo per la demolizione, ristrutturazione e ricostruzione di un edificio residenziale, regolarmente licenziati (doc. 2), veniva riscontrata una conduttura idrica di diametro di 20 cm di proprietà ed installata dalla CO AN DE GR (CMG) facente capo alla società ATS, di cui il Sig. non era stato in alcun modo informato al Parte_1 momento DEla conclusione DEl'atto pubblico di acquisto, né la stessa era in alcun modo visibile, in quanto interrata circa 30 cm sotto il piano campagna (doc. 3), né una servitù di acquedotto risultava essere stata mai trascritta.

1.3.La scoperta veniva denunziata al precedente proprietario con lettera raccomandata DE
01.10.18 a firma DE direttore dei lavori Geom. (doc. 4) e veniva raggiunto Controparte_2
l'accordo con ATS e Comune di Romano d'Ezzelino per lo spostamento DEla conduttura a 110 metri più a sud, così da consentire la prosecuzione dei lavori di costruzione e ampliamento licenziati e ne veniva data comunicazione al Sig. perché valutasse, anche, l'opportunità CP_1
di intervenire direttamente, affrontandone i costi (doc. 5).

1.4. In assenza di riscontro da parte di quest'ultimo, l'attore procedeva allo spostamento DEla conduttura, con una spesa di € 31.671,19, come da consuntivo (doc. 6).

1.5. Chiariva che, oltre al ristoro dei danni prima indicati e quelli per il ritardo nell'esecuzione DEl'opera, l'attore aveva altresì diritto alla riduzione DE prezzo di acquisto DE terreno, in quanto era gravato da diritti reali non apparenti che ne diminuivano il libero godimento,
2 trattandosi, infatti, di una servitù di acquedotto, il cui sito attraversava tutto il terreno compravenduto da nord a sud per circa 200 metri.

1.6. conveniva pertanto innanzi al Tribunale di Vicenza al Parte_1 CP_1 fine di sentirlo condannare al pagamento in proprio favore DEla somma di €. 81.671,19, di cui
€50.000,00 per riduzione DE prezzo di compravendita ex art. 1489 cc e risarcimento danni per ritardata esecuzione dei lavori come indicato in premessa ed € 31.671,19 per danni conseguenti allo spostamento DE sito DEla servitù di acquedotto DEl'ATS.

1.7. Si costituiva parte convenuta, la quale eccepiva in via preliminare il proprio difetto di legittimazione passiva in quanto l'unico soggetto obbligato a garantire la manleva dalle spese sostenute ed a risarcire il danno era ATS, ente che aveva fornito all'attore il materiale, ammettendo, quindi, la propria responsabilità, non avendo mai trascritto la servitù, né reso noto la presenza DEla conduttura.

1.8. Allegava come le opere in questione non fossero né conosciute né conoscibili in quanto sino al 1.10.18 non avesse avuto alcuna cognizione DEla presenza di tale conduttura, né poteva, nei fatti conoscere tale opera.

1.9. L'opera era infatti interrata, circa 30 cm sotto il piano campagna, quindi rinvenibile solo in caso di lavori sull'immobile che necessitassero di scavare in quella zona, oppure necessarie opere di manutenzione da parte DEla ditta, manutenzione DE fondo o effettiva trascrizione.

1.10. Invero allegava di aver ignorato senza colpa l'esistenza di una servitù, tra l'altro non visibile ictu oculi con esclusione di ogni profilo di sua responsabilità. (Cass. civ. 29367/2011).
Chiariva come la tubatura in oggetto fosse interrata e non conosciuta dal sig. , in quale CP_1 prestato garanzia per quanto era a conoscenza, di fatto e di diritto, rispetto all'immobile per come indicato nel proprio atto di provenienza, e non era stata oggetto di manutenzione da parte DEla ditta ATS né la stessa aveva fatto verifiche di qualche tipo.

1.12. Eccepiva la genericità e l'infondatezza DEla domanda risarcitoria spiegata da controparte ed aderiva all'istanza di espletamento di CTU solo in via subordinata.

1.12.bis. Nel corso DE giudizio veniva espletata CTU sul seguente quesito: “ Esaminati gli atti di causa;
sentite le parti e / o i C. T. dalle stesse nominati;
assunte eventuali informazioni presso terzi;
ispezionati i luoghi e compiuta ogni ulteriore indagine ritenuta necessaria, anche con l'ausilio di altri tecnici o di maestranze di propria fiducia, il C. T. U.: 1) Accerti quale sia il minor valore DE fondo di proprietà DEl'attore conseguente alla servitù di acquedotto su di esso gravante;
2) verifichi la congruità dei costi sopportati dall'attore per lo spostamento DEla conduttura idrica dalla sua sede originaria a quella attuale. Corredi l'elaborato di fotografie, disegni tecnici e quant'altro utile alla migliore comprensione DEle conclusioni raggiunte,
3 tentando di far raggiungere alle parti un accordo conciliativo che eviti la prosecuzione DE giudizio”.

1.13.Il Tribunale, con la sentenza oggi impugnata, previo rigetto DEl'eccezione di difetto di legittimazione passiva formulata dal convenuto, rigettava le domande DEl'attore, condannandolo al pagamento DEle spese di lite e di CTU, non avendo il imostrato Parte_1
che il compendio acquistato fosse, al momento DEla stipula DE contratto, gravato da una servitù di acquedotto.

2. Il giudizio di secondo grado.

2.1. Quale primo motivo di censura l'appellante deduce 1'erroneo rigetto DEla domanda ex art. 1489 cc e 1480 cc, nella parte in cui il Tribunale ha imputato all'attore il mancato assolvimento DEl'onere DEla prova in ordine alla costituzione a carico dei fondi acquistati di una servitù di acquedotto ex art. 1061 c.c., “non avendo fornito prova DE titolo (contratto, sentenza, provvedimento DEla p. a. ex art. 1032 cc) in forza DE quale la servitù sarebbe sorta prima DEla cessione / risalente al marzo 2010… non avendo il imostrato CP_1 Parte_1 Parte_1 che il compendio acquistato dal fosse, al momento DEl'acquisto, gravato da una CP_1 servitù di acquedotto… non potrà trovare applicazione l'art. 1489 cc. La domanda di riduzione DE prezzo, svolta ai sensi di detta norma, andrà rigettata”.

2.1 bis. Deduce altresì l'erroneo riferimento al principio di diritto espresso nella pronuncia DEla
Corte di Cassazione n. 29367/2011, in quanto il aveva contestato, esclusivamente, la CP_1
conoscenza, al momento DEla vendita, DEla servitù, in quanto non apparente (interrata) e non trascritta, ma ne aveva riconosciuto espressamente l'esistenza.

2.2. Evidenzia altresì come il primo Giudice avesse ritenuto sovrapponibile, erroneamente,
l'eccezione di mancata conoscenza DEla servitù (irrilevante) con quella DEla non esistenza DEla stessa, in violazione DE principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato di cui all'art. 112 cpc., essendo incontestata tra le parti la servitù.

2.3. Quale secondo motivo di appello rileva altresì l'erroneo rigetto DEla domanda di risarcimento DE danno, ex artt. 1480, 1218 e 1223 cc, dei costi sostenuti per la realizzazione DEla nuova conduttura proposta dall'attore sulla base DE medesimo, errato, presupposto, ovvero che non fosse stato “provato che al momento DEla vendita gli immobili originariamente di proprietà DE fossero gravati da servitù di acquedotto”. CP_1

3. Si è costituito l'appellato , il quale ha concluso per il rigetto DEl'impugnazione CP_1
avversaria.

3.1. Quanto al primo profilo di censura deduce che non risultava alcuna trascrizione rispetto a tale presunta servitù, nè nell'atto di provenienza ed in quello successivo stipulato tra le parti.
4 3.2. Coerentemente, non essendo stato provato alcun diritto di terzo, il presupposto DEl'operare DEla garanzia ex art. 1489 c.c. mancava, e cadeva, conseguentemente, ogni domanda formulata connessa alla richiesta.

3.3. Invero l'attore in primo grado non avrebbe provato che effettivamente a carico dei fondi esistessero diritti di terzi, non essendo sufficiente il ricorrere di una situazione di fatto, solo astrattamente corrispondete ad un diritto altrui.

3.4. Evidenzia come la CTU espletata in primo grado avesse confermato l'inesistenza di una servitù di acquedotto trascritta e che il Tribunale avrebbe correttamente qualificato la domanda promossa dal quale azione estimatoria, rigettandola. Parte_1

3.5. Quanto al secondo motivo deduce che l'aver semplicemente ammesso l'esistenza di tubazioni a servizio di un acquedotto non può certo valere al riconoscimento di un diritto di servitù, né superare l'inesistenza di tale diritto, che certamente non potrebbe essersi costituito solo per la ricorrenza di opere fisiche destinate al passaggio DEle acque…

3.6. Ribadisce come parte convenuta in primo grado avesse sempre contestato di essere a conoscenza DEl'esistenza DEle tubature ed avesse sempre riferito di non aver mai rinvenuto alcuna trascrizione relativa a servitù di acquedotto sui terreni venduti al sig. Parte_1

3.7. Incombeva, secondo la prospettazione DEl'appellato, al sig. dimostrare Parte_1
l'esistenza di una servitù, avendo parte convenuta sempre contestato che fosse stato costituito e trascritto un vincolo reale in quanto il non aveva mai negato, né avrebbe potuto CP_1
negare che esisteva una tubatura nel terreno venduto, ma aveva sempre contestato che tale tubatura fosse stata apposta in forza di una regolare servitù di acquedotto.

3.8 La causa è stata rimessa in decisione ex art. 352 c.p.c. all'udienza DE 27.1.2025 tenuta in modalità trattazione scritta ai sensi DEl'art. 127 ter c.p.c..
DIRITTO

1.L'Appello non merita accoglimento alla luce DEla valutazione congiunta dei due motivi di censura.

1.1. L'art. 1489 c.c. prevede che se la cosa è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione DE contratto oppure una riduzione DE prezzo secondo la disposizione DEl'art. 1480 c.c.

1.1. La domanda giudiziale promossa dall'appellante in primo grado è stata correttamente qualificata quale azione estimatoria (riduzione DE prezzo) ex art. 1489 c.c. e risarcitoria ex art. 5 1494 c.c., sul presupposto DEl'esistenza di un diritto reale non apparente altrui, sub specie servitù non apparente di acquedotto ex art. 1061 c.c.
Tale presupposto tuttavia non è stato oggetto di specifica domanda giudiziale di accertamento e/o costituzione di una servitù.

1.2. Nel contratto di compravendita DE 4.2.2010, all'art. 7, il venditore dichiarava di assumere
“nei confronti DEla parte acquirente le garanzie di legge, dichiarando che gli immobili venduti sono di sua esclusiva proprietà, liberi da iscrizioni ipotecarie, trascrizioni pregiudizievoli, privilegi anche fiscali, vincoli, servitù passive non apparenti e diritti reali parziali di terzi”.

1.3. A distanza di quasi otto anni, nel corso dei lavori di ristrutturazione, demolizione ed ampliamento DEl'edificio e terreno acquistati nel 2010, in data 1.10.2018 il compratore scopriva l'esistenza di una conduttura d'acqua in ghisa (che veniva danneggiata) di proprietà di
ATS, conduttura che si propagava alla profondità di 20 cm dal piano di campagna, lungo tutto il sedime di terreno e, per effetto di un intervenuto accordo con ATS, la tubatura veniva spostata con materiale fornito da quest'ultima e posa in opera da parte DE cfr. preventivi di Parte_1
cui al doc. n. 4 fascicolo di primo grado).

1.4.Deve osservarsi come parte appellata, fin dal primo atto difensivo, abbia allegato di non essere mai stata a conoscenza DEl'esistenza DEla tubatura suddetta e, per come confermato anche dalla consulenza tecnica espletata, di tale tubatura non vi era riscontro documentale nella documentazione giacente presso il Comune di Romano D'Ezzelino, né nell'atto notarile di provenienza, infine non risultava alcun provvedimento amministrativo, giudiziale o nota di trascrizione da cui emergeva l'esistenza DEla servitù di acquedotto sul fondo.

1.5. Ciò ha trovato ulteriore riscontro nell'intervenuto accordo tra l'appellante ed ATS circa lo spostamento DEla condotta adduttrice all'interno DE fondo, con fornitura DE materiale, collaudo e attivazione DE nuovo tratto da parte di ATS, ciò “nelle more DE reperimento DEla documentazione amministrativa pertinente e DEla definizione amministrativa DEla servitù di passaggio” (doc. n. 5 allegato 1 fascicolo di primo grado).

1.6. Tali evidenze istruttorie precludono per il compratore, anche di buona fede, l'accesso alla garanzia di cui all'art.1489 c.c.

1.7. La Giurisprudenza di legittimità nel tempo ha operato un ridimensionamento DEla tutela DEl'affidamento nell'altrui dichiarazione in favore DE compratore di buona fede ai fini DEl'esercizio DEle azioni edilizie ex art. 1489 c.c.
6 1.8.La premessa da cui muovere è quella secondo la quale l'espressa dichiarazione DE venditore che il bene compravenduto è libero da oneri o diritti reali o personali di godimento esonera l'acquirente dall'onere di qualsiasi indagine, operando a suo favore il principio DEl'affidamento nell'altrui dichiarazione, con l'effetto che se la dichiarazione è contraria al vero, il venditore è responsabile nei confronti DEla controparte tanto se i pesi sul bene erano dalla stessa facilmente conoscibili, quanto, a maggior ragione, se essi non erano apparenti. (cfr. Cass. nn.
14289/2018;976/2016).

1.9. La tutela DE compratore di buona fede, tuttavia, non opera in senso assoluto ed oggettivo, per il solo fatto concreto DEl'esistenza di un opera che insiste su di un fondo (nel caso di specie tubatura DEl'acquedotto) e DEla dichiarazione DE venditore di inesistenza di servitù non apparenti, in quanto per poter operare, la garanzia di cui all'art. 1489 c.c. presuppone l'esistenza giuridica DE diritto, quindi l'accertamento DEla servitù e non di una mera situazione di fatto corrispondente all'esercizio di un potere sulla cosa da parte di terzi.

1.10.Invero ai sensi DEl'art. 1489 cod. civ., la domanda DE compratore di risarcimento DE danno, al pari di quella diretta ad ottenere la risoluzione DE contratto o la riduzione DE prezzo, resta ancorata ai presupposti di fatto e di diritto previsti dalla legge per poter affermare la responsabilità DE venditore, occorrendo che il bene compravenduto sia effettivamente gravato da un diritto reale a favore di un terzo, senza che sia sufficiente una situazione di fatto in astratto corrispondente ad un diritto altrui (cfr. Cass. nn. 5062/2025;34375/23;29367/2011).

1.11.Ne deriva che la responsabilità, anche solo risarcitoria, DE venditore richiede la dimostrazione DEl'esistenza di un diritto altrui sul bene, la cui prova non può che essere posta a carico DE compratore.

1.12.Come correttamente affermato dal tribunale la prova richiesta non poteva rinvenirsi né nella presenza di opere destinate all'esercizio di una servitù di acquedotto a carico DE fondo compravenduto, essendo pacifico che non vi era, nè all'epoca DEla compravendita DE 2010 né successivamente, alcuna servitù di acquedotto titolata in favore DEla ora Parte_2
ATS, né era pendente un giudizio per l'accertamento DEla stessa né è stata promossa in primo grado una domanda di accertamento DEla servitù.

1.13.Si deve quindi escludere che in concreto sussista/sussistesse all'epoca DEl'acquisto un diritto di servitù di passaggio e/o acquedotto ma vi era stato il posizionamento DEla tubatura da parte DEla in epoca non nota (tubatura denominata condotta adduttrice Parte_2
N200) peraltro non visibile poiché interrata.
7 1.14.Non è oggetto di questo giudizio verificare se vi fossero, al momento DEla vendita o dopo, tutti i presupposti, nemmeno allegati, giustificanti l'acquisto a titolo originario DEla lamentata servitù di acquedotto a carico DE fondo compravenduto ed in favore di ATS, essendo stata proposta non un'azione di negazione DEl'esistenza DE diritto di servitù ma, sul presupposto DEla sua esistenza, la garanzia ex art.1489 c.c. a carico DE venditore, il quale non può pertanto essere tenuto a garantire il compratore in relazione ad un diritto altrui non apparente, non solo non accertato, ma anche non conosciuto né conoscibile utilizzando la massima diligenza esigibile.

1.15. Pertanto in assenza di un diritto di servitù accertato come effettivamente esistente, per acquisto in ambito negoziale o a titolo originario, le questioni DEl'esistenza o meno DEla servitù
e DEla sua apparenza non rientrano nell'ambito di operatività DEl'art.1489 c.c. che deve essere esclusa nel caso di specie.

1.16.Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate nella misura liquidata in parte dispositiva con applicazione dei parametri medi di cui al DM n. 155/2024 e succ. mod. per il relativo scaglione di riferimento, con esclusione DEla fase istruttoria non tenutasi.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Venezia, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
rigetta l'appello e per l'effetto, conferma la sentenza DE Tribunale di Vicenza n. 443/2023 DE
27.2.2023;
condanna l'appellante al pagamento in favore DEla parte appellata Parte_1
, DEle spese di lite DE presente grado di giudizio, spese liquidate in €9.991,00, CP_1
oltre rimborso spese generali (15%), IVA e CPA come per legge.
dichiara che sussistono i presupposti DEl'art. 13, comma 1° quater, d.p.r. 30 maggio 2002, n.
115, con conseguente obbligo in capo all'appellante di versare l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello già corrisposto.
Così deciso in Venezia nella camera di consiglio DE 30.1.2025.
Il Consigliere estensore La Presidente
Dott.ssa Silvia Franzoso Dott.ssa IT Rigoni
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