Corte di Appello di Messina
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

La Corte di Appello di Messina, Seconda Sezione civile, in persona di dott. ssa Vincenza Randazzo Presidente
dott. Giuseppe Minutoli consigliere rel.
dott. Antonino Zappalà consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 608/2023 R.G., posta in decisione con ordinanza del 24
aprile 2025, emessa ex art. 127 ter c.p.c. in sostituzione dell'udienza del 15
aprile 2025, decisa in esito al deposito delle comparse conclusionali, vertente
TRA
(C.F. ), elettivamente Parte_1 C.F._1
domiciliato in Catanzaro al Viale Crotone n. 118, presso lo studio dell'avv. Daniela
Rodolà del Foro di Catanzaro, che lo rappresenta e difende, giusta procura in calce all'atto di appello,
appellante contro
(codice fiscale ), nato a Controparte_1 CodiceFiscale_2
Milazzo (ME) il 22 dicembre 1970, elettivamente domiciliato in Barcellona Pozzo di Gotto (ME), Via Del Mare n. 58, presso lo Studio degli Avv.ti Guglielmo D'Anna
e Assunta D'Anna del Foro di Barcellona Pozzo di Gotto, dai quali, sia congiuntamente che disgiuntamente, è rappresentato e difeso per procura rilasciata su foglio separato, allegato alla comparsa,
appellato/appellante incidentale
Oggetto: appello avverso la sentenza del tribunale di Barcellona P.G. 26 gennaio
2022, n. 70 – “proprietà”.
Motivi della decisione
1. Con citazione del 12 gennaio 2011 il sig. , Controparte_1
premesso di avere stipulato, quale promittente venditore, con il signor
[...]
un contratto preliminare di compravendita del 3 gennaio 2003 e Controparte_2
successivi accordi (integrativi e/o modificativi), in relazione ad un immobile in corso di costruzione sito in Cotronei (CZ) al Villaggio Palumbo, per il prezzo di €
83.000,00, di cui euro € 27.000,00 a titolo di caparra confirmatoria, ha citato il promissario acquirente dinanzi al Tribunale di Barcellona P.G., allegandone l'inadempimento in ordine al pagamento del residuo prezzo, previo esercizio del diritto di recesso ex art. 1385, co. 2, c.c., ha chiesto (in sintesi):
a) Dichiarare che l'attore, stante l'inadempimento del promissario acquirente,
ha esercitato il diritto di recesso ex art. 1385, co. 2, c.c.
b) Dichiarare la risoluzione del contratto per inadempimento del Pt_1
c) Per l'effetto, dichiarare che l'attore ha diritto di ritenere in via definitiva la
caparra confirmatoria di € 27.000,00,
d) Dichiarare il diritto dell'attore al pagamento, da parte del convenuto, del
corrispettivo della detenzione e dell'uso dell'immobile, da parte del Pt_1
per il periodo dal 17 gennaio 2003 fino al suo rilascio, liquidato in € 66.500,00 (o altro importo, maggiore o minore) sino al 17 dicembre 2010
(euro 700,00 corrispettivo mensile) oltre rivalutazione monetaria, interessi
legali e maggiori danni ex art. 1224, comma 2, cod civ;

e) in subordine, ritenere e dichiarare che, se del caso anche a titolo di
risarcimento dei danni non compresi nella caparra confirmatoria, l'attore ha
diritto al pagamento, da parte del convenuto, del corrispettivo della
detenzione e dell'uso dell'immobile da parte del per il periodo dal Pt_1
15 maggio 2007, o in ulteriore subordine dal 29 ottobre 2010, fino al suo
rilascio; conseguentemente condannare il convenuto a pagare all'attore la
somma di euro 38.000,00 quale corrispettivo della detenzione e dell'uso
dell'immobile dal 15 maggio 2007 al 15 dicembre 2010 o, in ulteriore
subordine, la somma di euro 1.400,00 quale corrispettivo della detenzione
e dell'uso dell'immobile dal 29 ottobre 2010 al 29 dicembre 2010, nonché
in ogni caso l'importo di euro 700,00 per ogni ulteriore mese di detenzione
fino al rilascio dell'immobile, il tutto, oltre alla rivalutazione monetaria, agli
interessi legali ed ai maggiori danni ex art. 1224, comma 2, cod civ;

f) Ritenere e dichiarare che l'attore ha diritto al rimborso, da parte del
convenuto, degli oneri condominiali di pertinenza dell'immobile de quo che
dovranno essere pagati all'Amministrazione del Condominio in relazione al
periodo dal 17 gennaio 2003 fino all'effettivo rilascio da parte del
convenuto; pertanto, condannare il convenuto a rimborsare all'attore tutte
le somme da quest'ultimo pagate per tale causale, della cui corresponsione
sarà fornita la prova documentale;

g) Ritenere e dichiarare che l'attore ha diritto all'immediato rilascio
dell'immobile h) Ritenere e dichiarare che l'attore ha diritto di ritenere le ulteriori somme,
versate dal convenuto in aggiunta alla caparra confirmatoria, a titolo di
acconto sui maggiori importi dovutigli per le causali di cui alle superiori
lettere b) e c) della presente conclusione n. 2);
i) in via subordinata per il caso di mancato accoglimento delle domande di
cui alle conclusioni n. 1 e n. 2, 3) a norma dell'articolo 1453 del codice civile
e delle altre disposizioni di legge applicabili nella fattispecie, dichiarare la
risoluzione del preliminare di compravendita di cui alla scrittura privata inter
partes di promessa di vendita del 3.01.2003 ed ai successivi accordi per
inadempimento del promissario acquirente;

j) per effetto ed in conseguenza della risoluzione del preliminare di vendita
ex art. 1453 del codice civile, ritenere e dichiarare che l'attore ha diritto al
risarcimento di tutti i danni - sia patrimoniali sia non patrimoniali - subiti e
subendi;
k) ritenere e dichiarare che l'attore ha diritto all'immediato rilascio
dell'immobile.
2. Nella resistenza del convenuto, con sentenza non definitiva del 6 febbraio
2014, n. 46/2014 il Tribunale adito ha accolto parzialmente le domande attoree,
accertando il grave inadempimento di parte convenuta, ordinando il rilascio dell'immobile, ma, contraddittoriamente, negando il diritto del al CP_1
trattenimento della caparra confirmatoria: statuizione, quest'ultima, ribaltata da questa Corte in sede di appello, con sentenza 25 luglio 2019, n. 610.
3. Con sentenza definitiva 26 gennaio 2022, n. 70 il Tribunale di Barcellona P.G. ha accolto le ulteriori domande del e, condividendo le conclusioni del CP_1
consulente tecnico d'ufficio, ha condannato il a pagare all'attore a titolo Pt_1
di indennità di occupazione dell'immobile oggetto di causa la somma di €
167.750,00, per il periodo da febbraio 2003 (data di inizio del possesso) al gennaio 2023, oltre interessi legali e rivalutazione.
4. Avverso tale sentenza il soccombente ha proposto appello innanzi a questa
Corte, chiedendone l'integrale riforma, sulla base dei motivi di seguito enunciati ed esaminati.
A sua volta l'appellato ha proposto gravame incidentale.
5. La preliminare eccezione dell'appellato di inammissibilità dell'atto di
appello per mancanza dei requisiti di specificità prescritti dall'articolo 342 c.p.c.
(reiterata in conclusionale) è infondata, in quanto, pur nel contesto di una esposizione non sempre lineare e conseguenziale, è agevolmente possibile individuare i capi di sentenza gravati, le ragioni – in fatto e in diritto - di dissenso e l'alternativa decisionale proposta.

6. Con il primo motivo di gravame il signor si duole che il Tribunale Pt_1
abbia riconosciuto il risarcimento del danno da occupazione sine titulo a suo carico, nonostante la ritenzione della caparra per l'azionato recesso del promissario acquirente ex art. 1385 c.c. Assume l'appellante che, una volta
“sancito con sentenza parziale che la domanda formulata dal sig. e' il CP_1
recesso dal contratto preliminare ex art. 1385 comma 2 c.c., il Giudice di prime
cure doveva pertanto procedere nel ragionamento giuridico con l'istituto del recesso e non con l'istituto della risoluzione”, mentre ha errato affermando, in contrasto con i principi regolatori della materia, che il promittente venditore che receda dal contratto preliminare per inadempimento della controparte, oltre a trattenere la caparra, possa pretendere un'ulteriore somma di danaro a titolo di risarcimento del danno derivante dall'abusiva occupazione dell'immobile:
affermazione questa contestata dall'appellante, perché, a suo dire, “i rapporti tra
l'azione di risoluzione e di risarcimento integrale del danno e l'azione di recesso
e di ritenzione della caparra si pongono in termini di assoluta incompatibilità
strutturale e funzionale, venendo la finalità di liquidazione anticipata, forfetaria e
stragiudiziale, tipica della richiesta di ritenzione della caparra, irredimibilmente
esclusa dalla pretesa giudiziale di un maggior danno da risarcire, conseguibile
secondo le normali regole probatorie (v. Cass. Sez. Un. 14-1-2009 n. 553)”.
6.1 – La censura, a giudizio della Corte, è priva di pregio.
I giudici di legittimità (da ultimo, Cass. 27 febbraio 2025, n. 5201) ha affermato che in tema di preliminare di vendita immobiliare, ove il promittente alienante abbia concesso la detenzione anticipata del cespite e sia stata accertata la condotta inadempiente del promissario acquirente, l'esercizio del recesso ex art. 1385 c.c. determina il venir meno della causa della detenzione anticipata, con conseguente spettanza della tutela risarcitoria per l'occupazione divenuta senza titolo, in aggiunta alla pretesa di trattenere la caparra confirmatoria ricevuta (cfr.
anche Cass. 30 settembre 2016, n. 19403; Cass. 23 febbraio 2023, n. 5651, sia pure in tema di risoluzione del contratto preliminare di compravendita di bene immobile ai sensi dell'art. 1383 c.c.).
La Suprema Corte, infatti, con motivazione (ex sentenza n. 5201/2025 cit.)
dalla quale non v'è ragione di discostarsi, hanno affermato che ➢ se è vero che “la caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. ha la funzione di
liquidare convenzionalmente il danno da inadempimento in favore della parte
non inadempiente che intenda esercitare il potere di recesso conferitole ex
lege, sicché, ove ciò avvenga, essa è legittimata a ritenere la (sola) caparra
ricevuta ovvero ad esigere il doppio di quella versata, non potendo
pretendere l'ulteriore ristoro dei danni (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 5854 del
05/03/2024; Sez. 2, Ordinanza n. 32727 del 24/11/2023; Sez. 2, Ordinanza
n. 21504 del 07/07/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 20532 del 29/09/2020; Sez.
2, Sentenza n. 8417 del 27/04/2016; Sez. 2, Sentenza n. 17923 del
23/08/2007)”;
➢ è altresì vero che“il danno da illegittima occupazione dell'immobile, frattanto
consegnato al promissario, discendendo da un distinto fatto illecito,
costituito dal mancato rilascio del bene dopo il recesso dal contratto del
promittente, legittima quest'ultimo a richiedere un autonomo risarcimento. Ne
consegue che il promittente venditore ha diritto non solo a recedere dal
contratto e ad incamerare la caparra, ma anche ad ottenere dal promissario
acquirente inadempiente il pagamento dell'indennità”.
6.2 – Il motivo di gravame va, quindi, rigettato, dovendosi affermare, intanto in astratto, il diritto dell'appellato a chiedere e pretendere, in aggiunta alla caparra confirmatoria, l'eventuale ulteriore danno che consegua alla occupazione del bene divenuta illegittima.
7. Con il secondo motivo di appello, il signor censura la sentenza Pt_1
impugnata per avere erroneamente affermato che il danno subito da parte attrice a causa dell'occupazione dell'immobile oggetto di causa sia da considerarsi in re ipsa, alla luce di Cass. SSUU nn. 33645/2022 e n. 33659/2022, omettendo di valutare la (in)sussistenza della prova del lamentato danno, non avendo il CP_1
in alcun modo provato la concreta perdita di godimento perduta né tantomeno rappresentato la volontà e/o la possibilità di locarla a terzi. Aggiunge anche che
• l'immobile era privo di agibilità ed in corso di costruzione, completato a cura e spese del deducente
• il c.t.u. non aveva competenza specifica su immobili di altra regione (essendo il bene in questione sito in Calabria), sicché chiede “nuova CTU con un
tecnico locale per rinnovare l'indagine sui costi e possibilità di locazione degli
immobili siti in Villaggio Palumbo”, avendo il perito eseguito le misurazioni approssimative dell'immobile, scaricato i dati di locazione OMI contenuti nel sito dell'Agenzia delle Entrate, senza nessun'altra indagine, ed omettendo di accertare le reali modeste richieste di locazione nel Villaggio Palumbo,
svincolate da brevi periodo in estate e in inverno: in tal modo quantificando
“cifre impressionanti che realizzano una sostanziale ingiustizia, per quanto
sono inverosimili”.
7.1 – La censura riunisce e compone profili diversi, inerenti da un lato l'an del danno reclamato dal , dall'altro il quantum debeatur. CP_1
7.2 – Sotto il primo aspetto, osserva la Corte che i giudici di legittimità (v. Cass.
29 maggio 2023, n. 14947, che dà conto dell'arresto di Cass. SSUU 15
novembre 2022, n. 33645), hanno statuito che in tema di risarcimento del danno derivante dall'indisponibilità di un immobile, il danno emergente presuppone l'allegazione (e, in caso di contestazione del convenuto, la prova, anche presuntiva) della concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento perduta,
e può essere liquidato equitativamente facendo ricorso al criterio del valore locativo di mercato, che rappresenta il controvalore convenzionalmente attribuito al godimento alla stregua della tipizzazione normativa del contratto di locazione. Le SSUU citate, con precipuo riferimento alla violazione del diritto di proprietà, hanno evidenziato che “l'evento lesivo può attingere la cosa oggetto
del diritto” (come “l'impossibilità di vendere l'immobile o locarlo a un canone
superiore a quello di mercato, il quale necessita «di prova specifica, anche in via
presuntiva»”) ovvero (come accade nelle fattispecie in esame) direttamente il
contenuto del diritto stesso (il diritto di godere e disporre di cui all'art. 832 c.c.,
inteso, quest'ultimo, quale «diritto di scegliere le possibili destinazioni del bene e
di modificarne l'organizzazione produttiva»). In entrambi i casi, ai fini
dell'attivazione della tutela risarcitoria, è necessario si configuri una perdita o un
mancato guadagno che rappresentino conseguenza immediata e diretta
dell'illecito, alla stregua dell'art. 1223 cod. civ.. Nel secondo caso (evento lesivo
incidente sul contenuto del diritto) può configurarsi un «danno risarcibile (...)
rappresentato dalla specifica possibilità di esercizio del diritto di godere che è
andata persa quale conseguenza immediata e diretta della violazione». È,
questo, un danno emergente che si configura anche nell'ipotesi in cui si alleghi
che detto godimento sarebbe stato concesso a terzi contro un corrispettivo
corrispondente ai frutti civili”.
7.3 – Ciò posto in diritto, da quel che emerge dal fascicolo telematico di primo grado (e, specificamente, dalla conclusionale depositata innanzi al Tribunale) e dalle specificazioni rese di comparsa di costituzione in questa fase di appello,
può affermarsi che l'originario attore “ha richiesto il risarcimento del solo danno
emergente da perdita subita, allegando specificamente la concreta possibilità di
godimento perduta mercé la deduzione (contenuta nell'atto introduttivo del giudizio e ripetuta in tutti gli atti difensivi) del suo diritto a riceversi il corrispettivo
della detenzione equiparato al canone locativo di mercato” (v. pag. 13 comparsa di costituzione in appello). E tale domanda è stata basata sul presupposto –
errato - che si tratti di danno in re ipsa, “atteso che tale concetto giunge ad
identificare il danno con l'evento dannoso ed a configurare un vero e proprio
danno punitivo” (Cass. n. 31233/2018).
Osserva al riguardo la Corte, richiamando i superiori principi in diritto, che il non ha ottemperato all'onere di allegazione su di lui gravante (soprattutto CP_1
in presenza di contestazione di controparte). Infatti, premesso che “il danno da
indisponibilità diretta dell'immobile patito dal proprietario è configurabile quando
si verifica, quale conseguenza immediata e diretta della violazione del diritto
dominicale, la soppressione o compressione della facoltà di fruire direttamente
del cespite e di ritrarne le utilità congruenti alla sua destinazione”, esso “può
essere risarcito a condizione che lo stesso venga provato, anche
presuntivamente, sulla base dell'allegazione, da parte del danneggiato, di
determinate caratteristiche materiali e di specifiche qualità giuridiche del bene
che consentano di presumere, con ragionevole certezza e secondo l'id quod
plerumque accidit, che quel tipo di immobile sarebbe stato destinato ad un
impiego fruttifero o che l'avente diritto ne avrebbe ritratto, immediatamente e
direttamente, un'utilità, specificamente indicata, corrispondente alle sue
caratteristiche” (Cass. 17 aprile 2024, n. 10477).
Ne consegue che era onere del proprietario – non ottemperato – allegare specifici elementi anche indiziari o presuntivi dimostrativi del pregiudizio effettivo subìto per non aver potuto locare l'immobile ovvero per aver perso l'occasione di venderlo a prezzo conveniente o per aver sofferto altre situazioni pregiudizievoli, con valutazione rimessa al giudice del merito, che può al riguardo avvalersi di presunzioni, sulla base però – come detto - di allegati dallo stesso danneggiato,
diversi dalla mera mancata disponibilità o godimento del bene” (in motivazione la citata Cass. 17 aprile 2024, n. 10477).
7.4 – Da quanto detto deriva che il secondo motivo di appello coglie nel segno,
assorbendo ogni altra censura svolta all'interno dello stesso dall'appellante e altresì il terzo motivo di gravame (inerente la contestata rivalutazione monetaria sull'importo dell'indennità per l'occupazione sine titulo).
8. Con il quarto motivo l'appellante si duole che la sentenza appellata ha condannato parte attrice alla restituzione in suo favore della sola somma di euro
10.000,00 oltre interessi e rivalutazione, e non anche di tutte le migliorie apportate sull'immobile e delle spese dallo stesso sostenute per la manutenzione e disporre la restituzione delle somme versate al dott. , per un “costo che CP_1
si aggira per difetto a circa € 55.670/00”.
8.1 - Il motivo di appello va esaminato contestualmente al primo e il secondo
motivo di gravame incidentale, con il quale il si duole che il Tribunale CP_1
abbia qualificato la tardiva domanda del convenuto di restituzione della somma di euro 10.000,00 come eccezione riconvenzionale, non soggetta alla decadenza in caso di tardiva costituzione in giudizio. Il deducente chiede, pertanto,
l'annullamento della statuizione di sua condanna alla restituzione al della Pt_1
somma di €. 10.000,00, oltre interessi e rivalutazione monetaria.
8.2 - Quest'ultima censura è fondata: infatti, il preteso diritto alla restituzione della somma di euro 10.000,00 non è stato posto dall'originario convenuto quale fatto volto a neutralizzare la domanda attorea, essendo stato, viceversa, invocato al fine di conseguire la condanna dell'attore al suo effettivo rimborso. In tal modo integrando non una eccezione riconvenzionale (consistente in una prospettazione difensiva che, pur ampliando il tema della controversia, è
finalizzata esclusivamente alla reiezione della domanda attrice, attraverso l'opposizione al diritto fatto valere dall'attore di un altro diritto idoneo a paralizzarlo), ma una vera e propria domanda condannatoria riconvenzionale,
diretta ad ottenere l'accertamento di un diritto con autonomo provvedimento avente forza di giudicato (ex multis, Cass. 22 ottobre 2019, n. 26880).
Essendo incontestato che il si sia costituito tardivamente, oltre il Pt_1
termine di cui all'artt. 167 c.p.c., la predetta domanda è tardiva ed inammissibile,
conformemente alla tempestiva eccezione della controparte, sicché, rigettando il quarto motivo di appello principale ed accogliendo l'appello incidentale, essa va rigettata.
9. L'ultimo motivo di appello principale attiene alle spese di lite del primo grado, poste dal Tribunale a carico del Pt_1
9.1 - In realtà, l'esito complessivo del giudizio, con l'accoglimento della domanda dell'originario attore di risoluzione per inadempimento del contratto, di rilascio dell'immobile e di trattenimento della caparra e il rigetto della domanda risarcitoria del e della domanda restitutoria del e tenuto conto della CP_1 Pt_1
condotta di quest'ultimo di ritardata restituzione del bene stesso, integrano pienamente una reciproca soccombenza, che legittima l'integrale compensazione delle spese, di primo e di secondo grado.
9.2 – Le spese di c.t.u., relativa alla domanda rigettata, vanno poste a carico del . CP_1

P.Q.M.


La Corte di appello di Messina, Seconda sezione civile, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n. 608/2023 R.G., sull'appello proposto da contro e sull'appello Parte_1 Controparte_1
incidentale di quest'ultimo, avverso la sentenza del tribunale di Barcellona P.G.
26 gennaio 2022, n. 70:

1. accoglie l'appello principale nei soli limiti indicati in motivazione,

2. accoglie l'appello incidentale e, per l'effetto,

3. in parziale riforma della sentenza di primo grado, che conferma nel resto,
rigetta la domanda risarcitoria del per occupazione dell'immobile, CP_1
dichiara la tardività e, quindi l'inammissibilità della domanda riconvenzionale del di condanna della controparte alla restituzione di somme;
Pt_1

4. compensa integralmente le spese dei due gradi di giudizio;

5. pone definitivamente a carico del le spese di c.t.u., con obbligo di CP_1
rimborso nei confronti dell'appellante, se anticipatario.
Così deciso in Messina, nella camera di consiglio della seconda sezione civile della Corte di Appello, il 30 aprile 2025.
Il consigliere rel.
(Giuseppe Minutoli)
La Presidente
(dott.ssa Vincenza Randazzo)