N. R.G. 589/2022
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI PERUGIA
SEZIONE CIVILE
La Corte di appello civile così composta
Dott. Claudio Baglioni Presidente rel.
Dott.ssa Francesca Altrui Consigliere
Dott.ssa Arianna De Martino Consigliere ha pronunciato la seguente 1 SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 589/2022;
promossa da:
(P.I. - ), cui è stata conferita per atto di fusione Parte_1 P.IVA_1 Parte_2 in persona del legale rappresentante p.t., con sede in Chiusi (SI), via Fondovalle n. 1, e
(P.I. - ), già e Controparte_1 P.IVA_2 Controparte_2 Controparte_3 rappresentata dal curatore della liquidazione giudiziale (R.G. n. 29/2024 dichiarata dal
Tribunale di Perugia con sentenza del 24.05.2024) dott. Antonio Di Leo, giusta autorizzazione del Giudice delegato del 22.7.2024, ed elettivamente domiciliati in Chiusi
(SI), via Santa Caterina n. 7, presso lo studio dell'Avv. Massimiliano Barbanera del Foro di IE (p.e.c. che le Email_1 rappresenta e difende unitamente e/o disgiuntamente all'Avv. Simona del Buono del foro di IE (p.e.c. ; Email_2
- appellante -
pagina 1 di 26 contro
(P. IVA - ), con sede corrente in Controparte_4 P.IVA_3
Castiglione del Lago, fraz. Sanfatucchio, via Piemonte n. 40/A, in persona del socio accomandatario e legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa dall'Avv. Elona
Kerengi (p.e.c. con studio in Ellera di Corciano Email_3
(PG), via 4 Giornate di Napoli n. 3, ed elettivamente domiciliata presso il medesimo difensore;

- appellata -
Oggetto: recesso e azione di accertamento del diritto al risarcimento del danno e a ritenere la caparra confirmatoria;
azione riconvenzionale di risoluzione del contratto per inadempimento ed accertamento dei presupposti per l'applicazione della clausola penale.
Conclusioni delle parti
Come nelle note predisposte per la trattazione scritta depositate per l'udienza del 2 7.11.2024.
Concisa esposizione dei motivi di fatto e di diritto della decisione
e - questa ultima nelle more del presente procedimento Parte_1 Controparte_1 ammessa in liquidazione giudiziale - hanno impugnato la sentenza n. 1103/2022 (resa nel proc. R.G. n. 7724/2014), emessa dal Tribunale di Perugia il 26.7.2022, e pubblicata il
28.7.2022, con la quale venivano accolte le tesi di Controparte_4
(d'ora innanzi breviter: “ ) accertando il suo diritto di trattenere la caparra
[...] CP_4 confirmatoria, statuendo, altresì, che nulla doveva alle società promissarie CP_4 acquirenti in forza del preliminare sottoscritto in data 4.1.2013, trascritto il 9.1.2013.
Il gravame si è incentrato sull'errata e/o carente motivazione, nonché sull'errata valutazione o travisamento delle risultanze istruttorie, quali vizi che avrebbero anche comportato la mancata comprensibilità dell'iter logico-argomentativo seguito dal
Tribunale. Criticato è, infatti, il capo della pronuncia in cui viene imputato all'intervento del geom. il frazionamento che avrebbe impedito la possibilità di CP_5 ottenere un certificato di conformità urbanistico/catastale, che ha ostacolato la stipula del contratto definitivo di compravendita immobiliare.
pagina 2 di 26 Le appellanti hanno sostenuto che: ad avere impedito il trasferimento del compendio immobiliare promesso in vendita sarebbe stata la presenza delle baracche, delle pensiline e del piano ammezzato abusivi, contestando che la loro realizzazione sarebbe stata imputabile alla società, occupante l'immobile dall'annualità 2008, considerato anche i contenuti dell'istanza in sanatoria presentata dalla proprietaria e della propria relazione di parte, essendo la presenza delle opere abusive e la condotta dilatoria foriere di responsabilità per inadempimento, imputabile unicamente a CP_4 gli elementi accertati in sede penale (ad es. con riferimento alle SIT rese proprio da
, ed in particolare i documenti confluiti nel giudizio successivamente alla S_ conclusione della fase istruttoria, non avrebbero potuto conservare dignità di prova nel processo civile, né vincolare il Giudice nella decisione.
Altre critiche si sono rivolte: alla valutazione dell'incidenza delle infiltrazioni sostenendo che avrebbero comportato un peggioramento delle condizioni dell'immobile promesso in vendita, e che erano stati contestati dalla promissaria acquirente nel mese di agosto 2014, questione che sarebbe indice di un comportamento imputabile a successivamente alla stipula del preliminare di compravendita 3 CP_4 immobiliare, unitamente alla condotta della società promittente venditrice, tesa ad evitare un sopralluogo in contraddittorio;
alla stipula del definitivo di compravendita, avendo il notaio ritenuto dirimente la perizia, di carattere dubitativo, a firma del tecnico incaricato da e avendo glissato il Giudice su ciò, che l'onere di allegare la CP_4 conformità edilizia e urbanistica spettasse alla promittente venditrice e non alla promissaria acquirente, e non valutando che si fosse dichiarato “pronto S_ alla stipula del definitivo di compravendita immobiliare”, come riferito nella attestazione del notaio incaricato del 15.10.2014; l'insufficienza o erroneità della motivazione consisterebbe nel mero recepimento di quanto affermato da e quanto CP_4 risultante dagli accertamenti della P.a. sull'eccesso di volumetria per 2.700 mc, in contrasto con gli accertamenti eseguiti dal suo tecnico di fiducia;
all'omessa pronuncia relativamente al “soppalco”, o piano ammezzato/ulteriore dell'immobile commerciale promesso in vendita con accesso da scala interna, che consisterebbe in altra opera realizzata abusivamente.
Hanno infine censurato la domanda di condanna per lite temeraria ex adverso
pagina 3 di 26 formulata, ai sensi dell'art. 96, c.1 c.p.c., insistendo per l'inammissibilità dei documenti di successiva allegazione alla fase istruttoria del primo giudizio, in quanto prodotti tardivamente essendo riferibili agli anni 2016/2017, con la conseguenza che avrebbero potuto essere prodotti anche in precedenza.
Hanno concluso per il rigetto delle domande formulate ex adverso e per l'accoglimento delle proprie domande formulate, anche in via riconvenzionale.
Si è costituita nel giudizio chiarendo: i rapporti imprenditoriali tra le CP_4 società e dando atto della diversa compagine sociale attuale rispetto i soggetti giuridici originari ( e , evidenziando che il rapporto oggetto Controparte_2 Parte_2 di causa si regge sulla lettera di intenti 24.10.2012, sul contratto quadro, ed il preliminare di compravendita immobiliare del 4.1.2013 cui era seguito, l'1.7.2013, il contratto di locazione commerciale dell'immobile promesso in vendita tra la CP_4
e la conduttrice rapporto poi oggetto di recesso con comunicazione Controparte_2 della conduttrice del 27.10.2014; quali certificati di conformità catastale fossero stati presentati per comprovare la regolarità urbanistica dell'immobile antecedentemente alla stipula del preliminare di compravendita immobiliare;
che aveva appreso del 4 frazionamento dell'immobile promesso in vendita (in tre unità catastali) soltanto nel mese di aprile 2014, ed aveva chiesto delucidazioni al geometra notiziandone CP_5 la conduttrice dell'immobile, dopodiché aveva richiesto il rinvio dell'atto notarile al
29.7.2014, proprio a causa dei frazionamenti catastali effettuati a sua insaputa.
Ha poi contestato gli abusi edilizi riscontrati, anche relativamente alle opere quali pensiline, soppalco (o piano ammezzato) e presunto aumento volumetrico (di 2.700 mc) insistenti sul compendio immobiliare promesso in vendita, ribadendo l'ammissibilità dei documenti già ammessi nel primo giudizio e ponendo l'attenzione sulla condotta dalle società appellanti e sulle sue ripercussioni sulla stipula del contratto preliminare.
Ha concluso per la conferma della sentenza di primo grado.
Nel corso del giudizio di appello è stata disposta c.t.u. tecnica, deputata a rilevare le eventuali irregolarità edilizie, urbanistiche e catastali sull'immobile promesso in vendita, con ordinanza del 16.2.2023, ed integrata con provvedimento del 16.3.2023.
Le parti hanno depositato note per la trattazione scritta e la causa è stata trattenuta in decisione con concessione dei termini per il deposito degli atti ex art. 190 c.p.c.
pagina 4 di 26 Va evidenziato che è sovrapponibile la posizione sostanziale e processuale di
[...]
(che ha inglobato in forza di fusione e di (già Pt_1 Parte_2 Controparte_1
e in quanto identica era la rappresentanza di tali Controparte_2 Controparte_3 compagini sociali (la seconda poi in liquidazione giudiziale), e dovendosi riconoscere che il soggetto obbligatosi ad acquistare coincida con il soggetto indicato da
[...]
- originaria promissaria acquirente - quale destinatario degli effetti giuridici Parte_2 del negozio stipulando (v. fascicolo delle appellanti: doc. n.18), ovvero CP_2
poi divenuta la quale, successivamente, ha modificato la
[...] Controparte_3 forma societaria in Controparte_1
Si ritiene poi di ribadire la sufficiente specificità dei motivi di gravame, tali cioè da scongiurare quei profili di tassativa inammissibilità derivanti dall'art. 342 c.p.c., emergendo dalla lettura dell'atto di appello le contrapposte argomentazioni volte ad incrinare il fondamento logico-giuridico della sentenza impugnata (cfr. Cass. ord.
26.2.2025). Infatti, al netto delle indagini sulla conformità urbanistica e catastale del compendio immobiliare ad uso commerciale promesso in vendita e su quanti e quali vizi fossero insistenti sullo stesso, l'appello ha ad oggetto le censure sul percorso logico 5 argomentativo diretto ad accertare l'imputabilità dell'inadempimento del contratto preliminare del 4.1.2013 e, quindi, la responsabilità per la mancata stipula del definitivo di compravendita immobiliare, la fondatezza della domanda di risoluzione del contratto e quindi del diritto di ritenzione della caparra confirmatoria versata e quella relativa alla penale contrattuale.
Si deve prendere le mosse dalla lettera di intenti, ove già si prevedeva la stipula del contratto di compravendita di un immobile commerciale sito in Città della Pieve, SS
71 Umbro Casentinese, censito al N.C.E.U. di detto Comune al Foglio 8, part. 29, sub. 5,
Cat. D/8, e Foglio 8, part. 29, sub. 2, Cat. A2, Classe 2, consistenza 6 vani, da ad CP_4
“per sé, per persona, ente o società da lui nominata in sede di stipula”, S_ prevedendo, ex art. 7, la facoltà ed il potere, in capo soggetto dichiaratosi acquirente, di verificare la documentazione urbanistica e catastale consegnata da alla data CP_4 dell'accordo, anche rispetto alla conformità agli atti in possesso della P.a.
Anche nel successivo contratto quadro del 2013 - ovverosia un contratto misto per acquisto di partecipazione azionaria di da di S_ Controparte_6
pagina 5 di 26 - preordinato al preliminare di compravendita immobiliare del 4.1.2013, Parte_3 veniva ribadito l'impegno di acquisto, precisandone i relativi contorni e, per quel che interessa, le effettive volontà delle parti sottese all'operazione di compravendita.
Ed allora - venendo alle critiche sollevate dalle appellanti che possono essere analiticamente esaminate in forma unitaria, anche in rispondenza al principio della ragione più liquida – deve prendersi atto che successivamente alla lettera di intenti e prima del contratto preliminare di compravendita immobiliare, il geom. CP_5 consegnava due certificati di conformità urbanistica del compendio immobiliare promesso in vendita, il primo in data 29.11.2012, il secondo in data 10.12.2012. Il primo, che era stato commissionato al tecnico da conteneva soltanto due delle S_ quattro agibilità (cioè l'agibilità del 1992 - P.E. 225/1995, e quella del 2009 - P.E. 51/2008),
e prendeva atto della sua formazione soltanto attraverso l'esame dell'atto CP_4 introduttivo del procedimento pendente innanzi al incardinato da CP_7 al fine di contrastare l'accertamento del in S_ Controparte_8 esito all'esposto presentato il 24.10.2012, al fine di segnalare presunti abusi sull'immobile promesso in vendita (v. quanto riferito da alla G.d.F. in data 6 CP_5
16.6.2016 in sede di SIT del 16.6.2016 (in relazione al proc. pen. n.660/2016 - mod. 21); tale documento, nuovamente allegato in appello (doc. n. 16 della comparsa), già risultava prodotto in forza dell'ordinanza autorizzativa del 20.05.2020.
Tali documenti dimostrano che aveva eseguito l'operazione di CP_5 frazionamento dell'immobile per cui è causa (in tre sub unità), e, più specificamente, per mezzo della presentazione di due variazioni catastali, la PG209930 del 24.10.2012, e la PG0249982 del 3.12.2012, su incarico di in tal senso depone anche la S_ risposta alla domanda n.4 formulata dai Pubblici ufficiali di cui al doc. n.1, allegato alla nota di deposito del 28.5.2020, successivamente all'esaurita fase istruttoria. Il medesimo fatto è stato chiarito anche dall'ordinanza del Tribunale penale di IE, emessa all'esito del procedimento di opposizione all'archiviazione (v. doc. n. 19 dell'appellata). Detta operazione di frazionamento avrebbe poi reso più difficoltosa la stipula del definitivo di compravendita immobiliare.
Il secondo certificato, datato 10.12.2012 - formato prima del contratto preliminare di compravendita immobiliare da stipularsi entro il termine essenziale convenuto per la pagina 6 di 26 data del 4.1.2013 - perveniva al notaio il 4.1.2013 (doc. n. 17 dell'appellata) completo delle agibilità riguardanti il compendio immobiliare promesso in vendita. Si tratta di una certificazione che la Corte ritiene dirimente al fine di sondare la comune intenzione delle parti rispetto ai fatti succedutisi perché fa emergere il comportamento tenuto reciprocamente in pendenza delle trattative nonché gli obblighi assunti e gli intenti manifestati nel periodo ricompreso tra la fase delle trattative e la stipula del preliminare di compravendita.
E' essenziale evidenziare a tal punto in rito che rispetto alla documentazione tratta dal giudizio penale, aveva avanzato istanza di rimessione in termini CP_4 tempestivamente, ovvero il 27.5.2019 in previsione dell'udienza di precisazione delle conclusioni, già fissata, con ordinanza del 27.9.2016, il giorno 28.5.2019; si ritiene trattarsi per vero di una richiesta di riapertura della fase istruttoria, successivamente al deposito della terza memoria ex art. 183, comma 6, n. 3 c.p.c. per consentire la produzione dei documenti confluiti poi nel processo con nota di deposito del 28.5.2020
a seguito dell'ordinanza autorizzativa del Giudice istruttore del 20.5.2020. Siffatta produzione deve ritenersi ammissibile per quella parte della documentazione che si è 7 formata successivamente alla scadenza dei termini della fase istruttoria e per i documenti formatisi nei mesi di maggio e giugno del 2016 ma coperti dal segreto delle indagini preliminari e, quindi, di non immediata conoscibilità.
L'accesso a tali documenti è stato possibile, infatti, solo a seguito dell'ordinanza di archiviazione del Gip del Tribunale di IE in data 31.5.2017 e, quindi, in data posteriore all'udienza del 27.9.2016 con cui il Giudice istruttore civile ha concluso l'attività istruttoria (successiva ovviamente alla scadenza dei termini per memorie ex art. 183, 6° comma, c.c.) e ha rinviato per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 28.5.2019. E allora, essendo l'istanza della in data 27.5.2019 antecedente CP_4 all'udienza del 28.5.2019, prima utile per ulteriore attività processuale, la produzione deve ritenersi tempestiva. Va, infine, rimarcato che le appellanti nulla hanno specificamente dedotto per sconfessare la rilevanza (e comunque la validità) della documentazione, limitandosi ad eccepire la sua insufficienza probatoria.
Ora, non si ignora che nell'ordinamento civilistico manca una norma generale, quale quella contenuta nell'art. 189 c.p.p., che legittima espressamente l'ammissibilità
pagina 7 di 26 delle prove non disciplinate dalla legge. Tuttavia, l'assenza di una norma di chiusura nel senso dell'indicazione del numerus clausus delle prove, l'oggettiva estensibilità contenutistica del concetto di produzione documentale, l'affermazione del diritto alla prova ed il correlativo principio del libero convincimento del Giudice, portano ad escludere che l'elencazione delle prove nel processo civile sia tassativa, ed a ritenere, quindi, ammissibili le prove atipiche (cfr. Corte d'Appello di Bologna, Sez. III, Sent,
21.12.2023). Ne segue che la documentazione acquisita quale prova atipica, ovvero, in particolare, le dichiarazioni rese in sede di s.i.t. e l'ordinanza del G.i.p. del Tribunale di
IE riveste quantomeno efficacia di argomento di prova ex artt. 116, comma 2, e 117
c.p.c., che può essere posto, in ossequio al principio del libero convincimento, a fondamento della propria decisione (cfr. Cass. civ., 14.9.2022, n. 27016, in rv. 665988-01).
Le doglianze delle appellanti, rivolte a rilevare la inammissibilità di una (peraltro implicita) rimessione in termini, per cui l'appellata era stata facoltizzata alle allegazioni di documenti formatisi o, comunque, conoscibili, successivamente all'esaurita fase istruttoria, vanno, dunque, disattese. Condivisibile, perciò, proprio in base alle richiamate risultanze documentali, il ragionamento del primo Giudice sull'effettiva 8 realizzazione del frazionamento catastale e, quindi, su quale parte avesse messo in atto una condotta ostativa, o dilatoria, relativamente alla stipula dell'atto pubblico definitivo di compravendita immobiliare.
Emerge, del pari, ultronea la questione sui presunti abusi, riferiti dalle appellanti, circa la presenza di baracche, delle pensiline (o tettoie), del piano ammezzato e, più ancora, circa l'insussistenza dell'abuso per eccedenza volumetrica di 2.700 mc.. Tale abuso non era stato rilevato nella perizia tecnica dell'ing. acquisita anche dal Per_1 notaio incaricato per l'incontro del 30.7.2014, con la precisazione che la proroga alla stipula del definitivo di compravendita era stata accettata da e differita S_ alla data del 29.9.2014, proprio al fine di poter perfezionare le domande di sanatoria già presentate dalla proprietà dell'immobile. Se ne trae che la stipula del definitivo di compravendita sarebbe stata comunque realizzabile nel tempo successivo alla stipula del preliminare di compravendita e, quantomeno, al 29.9.2014, data dell'ultimo differimento.
Si aggiunga la precisazione che la produzione peritale delle appellanti (doc. n. 4,
pagina 8 di 26 riprodotto in appello) tesa a dimostrare l'impedimento alla stipula del contratto definitivo di compravendita per la presenza di opere ritenute abusive ed insistenti sul compendio immobiliare promesso, oltre a non tenere in considerazione la pratica di frazionamento catastale commissionata da e la citata documentazione S_ certificativa che escludeva l'abuso volumetrico per eccedenza di 2.700 mc, era stata già ritenuta correttamente inammissibile dal Tribunale per essere stata depositata soltanto con la terza memoria istruttoria e, dunque, tardivamente. Tale decisione va confermata, potendo il documento essere depositato nei termini nel giudizio esaurito e non può, invece, esserlo, per la prima volta, nel giudizio di appello perché formatosi ben precedentemente alla sua introduzione e non avendo alcun carattere di novità.
Peraltro, il documento essendo teso a dimostrare la presenza di abusi catastali insistenti sull'immobile promesso in vendita, sarebbe, comunque, contraddetto dal certificato in data 10.12.2012 del geom. e dalla relazione dell'ing. del CP_5 Per_1
26.9.2014. E ciò anche a tacere sul contenuto della documentazione inoltrata alla P.a. all'insaputa della promittente venditrice, per cui fu presentato atto di denuncia-querela da parte di disconoscendo la sottoscrizione apposta alla domanda di 9 Parte_3 sanatoria presentata in data 23.03.2016, che poi fu accertata non vergata di suo pugno dalla perizia calligrafica (v. doc. n.7 della parte appellata).
Così come si risolve a sfavore delle appellanti l'atto di denuncia-querela presentato il 24.2.2016 da nei confronti di per gli ipotizzati S_ Parte_3 delitti di “truffa e appropriazione indebita” circa la “scoperta” di abusi edilizio-catastali che avrebbero impedito la stipula del definitivo di compravendita immobiliare con perché essendo stato il fatto ritenuto insussistente dal Tribunale penale di IE CP_4 perché privo “di elementi di riscontro” fa intravedere una condotta del promissario acquirente preordinata a scaricare l'inadempimento sulla promittente venditrice.
E la fondatezza di tale assunto è smentita dalla documentata volontà di di CP_4 regolarizzare comunque gli eventuali abusi affidando l'incarico all' Ing. Persona_2 in data 26.09.2014, al fine di sanare gli eventuali abusi che sarebbero risultati dalle
[...] verifiche catastali del professionista incaricato e, quindi, dall'attivazione prima della stipula per il definitivo di compravendita immobiliare, già prorogata per la data del
29.9.2014. rappresentata appunto da nell'affidare detto incarico CP_4 Parte_3
pagina 9 di 26 aveva anche dato atto che era già stata presentata istanza di annullamento delle variazioni catastali precedentemente depositate (quelle presentate dal geom. CP_5 in quanto eseguite senza la delega da parte della proprietaria degli immobili (v. doc. n.
12 del fascicolo di primo grado dell'appellata).
Ancora va notato, nel proseguire l'analisi del comportamento rilevante intercorso nella fase delle trattative, che il 30.7.2014 dal notaio prescelto si era presentata
[...]
e non anche che, come detto, era già stata indicata come Parte_2 Controparte_2 effettiva acquirente l'immobile e destinataria degli effetti del contratto come si evince dalla comunicazione con la quale, il 24.7.2014, richiedeva la Parte_2 restituzione della caparra confirmatoria versata a comunicando, altresì, che CP_4
l'acquirente definitiva sarebbe stata (v. doc. n. 18 della comparsa Controparte_2 dell'appellata). Ciò perché le società che avevano stipulato il contratto di compravendita immobiliare in data 4.1.2013, recante, peraltro, la dichiarazione di conformità catastale rispetto lo stato dei luoghi al momento della sottoscrizione (art. 3) - che, quindi, era già in disponibilità di giusta trasmissione della Parte_2 documentazione al notaio incaricato in data 30.11.2012, fatto pacifico -, erano
[...]
e CP_9 CP_4
Giova richiamare, in tal senso, anche la scrittura privata per proroga/differimento della stipula del definitivo di compravendita immobiliare, in cui proprio Parte_3 dava atto che non risultasse possibile “stipulare il contratto definitivo di trasferimento della proprietà, a causa della mancanza della relazione tecnica che attesta la conformità urbanistica e catastale dell'immobile oggetto di trasferimento, mancanza dovuta a fatti di terzi” (v. doc. n. 3 dell'atto di citazione).
Il complessivo esame di tali emergenze conduce a comprendere quale fosse la verosimile volontà finale perseguita dal promissario acquirente una volta perfezionata l'acquisizione del pacchetto azionario del in quanto non Controparte_6 comprovano la buona fede e la correttezza, nelle trattative intercorse, da parte di ma, anzi, dimostrano l'attrattiva volontà di slegarsi dagli obblighi S_ nascenti dal contratto di compravendita immobiliare, evitando ogni possibile effetto negativo, quale, appunto, l'imputazione degli effetti della clausola penale.
Tali elementi risultano allora più che sufficienti, complessivamente, ad pagina 10 di 26 evidenziare che la condotta del promissario acquirente - con un occhio alla operazione societaria di acquisizione azionaria del di cui al c.d. Controparte_6
“contratto quadro” - mal celava il ritrarsi dalle trattative finalizzate all'alienazione del compendio immobiliare commerciale promesso, verosimilmente una volta incamerate le quote societarie di Controparte_2
Altro punto da affrontare riguarda il fenomeno infiltrativo presente nel compendio immobiliare promesso in vendita, già oggetto di a.t.p., ma che si pone al di fuori dell'oggetto della lite per diversi ordini di ragione.
Innanzi tutto, è proprio dall'esame dei documenti che emerge l'irrilevanza della questione rispetto all'oggetto di causa, venendo previsto nel c.d. contratto quadro (art. 1, lett. b) che la promissaria acquirente conosceva l'esistenza di fenomeni infiltrativi presenti all'interno del compendio immobiliare che si era impegnata ad acquistare.
Inoltre, anche dalla lettura del contratto di cessione di ramo di azienda (art. 19.1), emerge che avrebbe dovuto sopportare i costi di manutenzione S_ straordinaria, come ad esempio quelli per danni da infiltrazioni. E anche il disposto dell'art. 19 del contratto di locazione commerciale dell'1.7.2013, stipulato tra e la 11 CP_4 conduttrice testualmente prevede al punto 19.1: “[…] le eventuali Controparte_2 riparazioni all'immobile ed ai suoi impianti o accessori, sia ordinarie che straordinarie, sono a totale cura e carico del conduttore” (v. doc. n. 24 della comparsa dell'appellata).
Si aggiunge che al punto sub art. 12.2 del già menzionato contratto di locazione,
(già rappresentata da e che poi sarebbe diventata Controparte_2 S_ [...]
in forza dell'acquisto del rimanente 51% del capitale azionario da CP_1 realizzarsi entro il 30.6.2013) aveva espressamente convenuto di: “[…] aver visionato preventivamente gli immobili, da lui ben conosciuti per avervi esercitato precedentemente
l'attività attualmente svolta, su una parte, e in altra parte, per averli acquisiti in locazione con
l'acquisto del ramo di azienda precedentemente svolto da terzi”. Dunque, lo stato dei luoghi, e la necessità di ripristino degli stessi, era conosciuto ed accettato dalla promissaria acquirente, ovvero da S_
Né alcuna domanda risulta essere stata avanzata a titolo di riduzione di prezzo del compendio immobiliare promesso in vendita, con la conseguenza che l'eventuale fenomeno infiltrativo, quale “vizio” attinente al compendio immobiliare per cui è causa,
pagina 11 di 26 è solo un elemento (peraltro tassativo, chiaro e determinato) atto a determinare la volontà dei contraenti che era stato reso conoscibile dalla locatrice all'altra parte.
E alcuna delle parti ha dedotto, del resto, che le infiltrazioni avrebbero, anche da sé sole o come concausa rilevante, impedito o ritardato la stipula del definitivo di compravendita immobiliare, limitandosi le appellanti a rilevare una sorta di atteggiamento negativo tenuto dalla promissaria acquirente che avrebbe negato l'accertamento delle stesse infiltrazioni in contraddittorio con la promissaria acquirente. ha invece giustamente declinato il riconoscimento dei fenomeni infiltrativi CP_4 presenti nel compendio immobiliare promesso in vendita (per € 310.000,00 secondo la relazione tecnica di parte di , che, nelle intenzioni della promissaria Controparte_2 acquirente, sarebbe forse servito ad ottenere una diminuzione di prezzo all'atto del definitivo di compravendita soprassedendo, in tal caso, sugli obblighi di riparazione e di ripristino dello stato dei luoghi.
Evidente allora che il comportamento di non è stato dilatorio né scorretto, e CP_4 trova conferma ciò, che tale questione non rientra nell'oggetto della lite.
Ne segue che la questione delle infiltrazioni, nonostante la contestazione di 12 del mese di agosto 2014 (peraltro successiva alla commissionata pratica di S_ frazionamento catastale dell'immobile), non rientra nella valutazione (e valutabilità) del comportamento complessivamente tenuto dalle parti in sede di trattative finalizzate alla stipula del negozio di compravendita immobiliare, ma rimane relegata al dovere di informativa sufficientemente soddisfatto o, al limite, di mero fatto/accadimento esterno rispetto alle obbligazioni assunte.
Ed il dato secondo cui alcuna manutenzione fosse stata eseguita da S_ nelle more intercorse tra il perfezionamento del contratto di locazione commerciale e la
(fissata e rinviata) stipula del contratto definitivo di compravendita immobiliare, può anzi essere valutato come elemento ulteriore che depone per il disinteresse ad ottenere l'immobile per cui era stata versata la caparra e per l'intenzione di riottenere la somma versata a tale titolo indicando altra società destinataria degli effetti del definitivo di compravendita immobiliare.
Le appellanti hanno anche richiamato l'attestazione del notaio incaricato del
15.1.2014, secondo cui si era dichiarato “pronto alla stipula del definitivo S_
pagina 12 di 26 di compravendita”. Ma dall'attestazione si evince che il notaio non aveva proceduto a stipulare la compravendita in scorta della relazione tecnica dell'ing. la quale fu Per_1
(testualmente) “respinta dalla società acquirente” (v. doc. n. 21 della comparsa delle convenute/appellanti). In ogni caso, la relazione tecnica dell'ing. consisteva in un Per_1 documento che non poteva tenere in considerazione le pratiche di sanatoria avviate per il frazionamento che, lo stesso aveva precedentemente commissionato al S_ geom. CP_5
Da ricordare ancora che aveva denunziato il geom. alla Parte_3 CP_5
Procura della repubblica presso il Tribunale di Perugia (v. doc. n.3 allegato con nota di deposito di parte appellata 28.5.2020, e riprodotto in appello come doc. n. 19) per avere avviato le pratiche per realizzare il citato frazionamento catastale in assenza di incarico da lei affidato, in rappresentanza di quale proprietaria dell'immobile. CP_4
E allora deve ritenersi che tali asserzioni tendono a fare confusione, considerato che proprio dall'attestazione rilasciata al notaio del 15.1.2014, partecipando alla Per_3 stipula in rappresentanza di si desume che (già Parte_2 Controparte_2
non fosse ancora destinataria degli effetti del contratto, ma fosse 13 Controparte_1 niente più che il soggetto terzo “acquirente” indicato proprio da Parte_4
E aveva anche inviato lettera di recesso anticipato dal contratto
[...] Controparte_2 di locazione commerciale stipulato con in data 27.10.2014, cioè successivamente CP_4 alla scadenza del termine essenziale, rinviato per la stipula del definitivo di compravendita immobiliare, informando dell'intenzione di voler rilasciare l'immobile il
27.10.2015, dimostrando, ancora in senso univoco e non equivoco, il disinteresse all'immobile che occupava quale conduttrice.
Emerge dunque, anche in questo senso, lo scopo unitario, che va ravvisato nel tentativo di di tergiversare e di sciogliersi dai vincoli obbligatori cercando S_ nello stesso tempo di realizzare il possibile per apparire, invece, parte se non “più diligente”, quantomeno “ancora interessata” al compimento dell'affare.
Rispetto all'insufficienza e erroneità della motivazione sulle presunte opere abusive con riferimento alla conformità urbanistica e catastale dell'immobile promesso in vendita in parte già affrontata (richiamandosi per ciò stesso la documentazione tecnica del 10.10.2012), si va ad esaminare la questione sul riferito eccesso di volumetria pagina 13 di 26 per 2.700 mc, oltre che sull'esistenza di pensiline (rectius tettoie), coperture in lamiera, e del soppalco, opera questa ultima su cui il Tribunale avrebbe mancato di pronunciarsi, tenendo anche a mente l'ordinanza di archiviazione del Tribunale penale di IE che fa stato in merito all'atto di denuncia-querela presentata da sulle presunte S_ irregolarità abusive, ritenendole, appunto, inconsistenti.
Orbene, le doglianze sollevate, riposano in particolare sulla relazione tecnica dell'ing. - tecnico incaricato da per quanto riferito - pervenuta al notaio Per_1 CP_4 incaricato in data 29.9.2014, nella quale si evidenziava una possibile difformità del soppalco e delle pensiline in attesa della verifica presso la P.a. (il di Città della CP_8
Pieve), e sulla precedente relazione tecnica del c.t.p. della parte appellante geom.
del 23.9.2014, contenente analoghe osservazioni oltre a rilevare l'abusività Pt_5 volumetrica dei 2.700 mc. Entrambi gli elaborati peritali analizzavano lo stato dei luoghi successivamente alle operazioni di frazionamento commissionate da al S_ geom. In particolare, dalla lettura della c.t.p. del geom. si desume che CP_5 Pt_5
l'indagine tecnica, nel tentativo di rilevare abusi o difformità catastali, poggiasse su due rilievi precari: il primo riferito alla mancata installazione di pannelli solari fotovoltaici e 14 alla modifica di alcuni volumi tecnici in copertura, ed il secondo alla pendenza della pratica di frazionamento “in via di definizione” (quella presentata da su incarico CP_5 di in data 3.12.2013) e conosciuta dalle parti. Proprio su tali ritenuti abusi, infatti, S_ aveva presentato, in data 24.10.2015, un esposto al S_ Controparte_8
contestando proprio l'abusività delle citate opere e della volumetria eccedente.
[...]
Due sono i provvedimenti emessi dall' che fanno luce sulla vicenda. CP_10
Il primo provvedimento è costituito dall'ordinanza n.18, del 24.12.2015 con la quale l'Ente comunale, in seguito a sopralluogo e, relativamente alla presenza del c.d.
“soppalco”, delle pensiline e delle baracche, oltre che in ordine alla volumetria eccedente quella autorizzata (rilevando testualmente, quanto questo aspetto, come non vi fosse una anomalia riscontrata), aveva ingiunto a e in Parte_3 S_ solido la demolizione di parte delle opere ritenute abusive, con esclusione delle pensiline già poste sotto domanda di sanatoria, ordinando anche il ripristino dello stato dei luoghi entro il termine di novanta giorni dalla notifica (v. doc. n. 7 dell'appellata e n. 1 del “fascicolo di parte primo grado seconda memoria istruttoria”). aveva Parte_3
pagina 14 di 26 poi presentato, in data 13.2.2016, domanda di sanatoria per tutte le altre opere ritenute ancora “difformi” dallo stato dei luoghi (v. doc. n. 7 del fascicolo dell'appellata e n. 4 del “fascicolo di parte primo grado seconda memoria istruttoria”).
Dal secondo provvedimento dell' costituito dall'ordinanza CP_10
n.25/2016, risulta che il precedente ordine di demolizione del Controparte_8 fosse stato emesso sulla base della documentazione la cui sottoscrizione non era
[...] riconducibile a come accertato nel collaterale procedimento penale nei Parte_3 confronti del tecnico comunale ing. (v. doc. n. 7 del fascicolo dell'appellata e n. 4 Per_4 del “fascicolo di primo grado nota di deposito integrativo e allegati”). Da qui la scelta di di presentare ricorso al T.A.R. dell' impugnando il provvedimento S_ CP_7
25/2016 ed evidenziando “l'errore commesso dal Comune di Città della Pieve, in merito ai
2700 mc abusivi, che ha preso erroneamente in considerazione la variante del 2009 anziché il
Permesso a costruire del 2006”, iniziativa poi abbandonata con resipiscenza, muovendo dal presupposto che per tale abuso Fiber avesse depositato, nelle more della pendenza del giudizio amministrativo, istanza di sanatoria (confluita quale allegato n.29 alla c.t.u.). Come infatti hanno precisato le appellanti, il giudizio davanti al si 15 CP_7
è concluso con una pronuncia di improcedibilità (doc. n. 3 dell'atto di appello) per sopravvenuto difetto di interesse in capo a Controparte_1
L'attendibilità di detta istanza di sanatoria è stata però sconfessata all'esito di altro procedimento cui ha dato impulso nei confronti del geom. Parte_3 CP_11 le cui indagini sono sfociate nel processo (n. 221/2018 R.G.N.R. - Mod. 21) dinanzi al
Tribunale penale di Terni.
Il documento, che qui si richiama, è stato acquisito con provvedimento di riapertura della fase istruttoria, giusta richiesta avanzata con note scritte del 27.7.2021 depositate per l'udienza di precisazione delle conclusioni fissata alla data del 2.9.2021,
e, da ultimo, rinviata alla data del 24.2.2022. Consiste in una perizia calligrafica depositata in data 17.10.2019, documento rilevante - la cui produzione è stata correttamente autorizzata con ordinanza del 27.1.2022 perché ammissibile essendo di formazione e acquisizione successiva rispetto l'udienza di precisazione delle conclusioni originariamente fissata per la data del 28.5.2019 - nella quale si accerta come apocrifa la firma di sulla domanda di sanatoria presentata, e, quindi, a Parte_3
pagina 15 di 26 lei non attribuibile. La parte interessata alla produzione ha esercitato tempestivamente tale facoltà nel rispetto delle fasi processuali relazionate all'effettiva formazione, conoscibilità e reperimento, del documento in questione.
Ne segue che se non aveva sottoscritto la domanda di sanatoria, Parte_3
l'istanza è stata comunque utilizzata per far cessare il giudizio incardinato innanzi al
T.A.R. dell' da nell'intento di sindacare una decisione CP_7 Controparte_1 dell'Ente comunale sull'assunto per cui alcun abuso di 2.700 mc - peraltro sconfessando le risultanze peritali di parte che corredavano l'esposto (perizie dei geometri e Pt_5
- fosse esistente sul compendio immobiliare promesso in vendita, utilizzando Pt_6 la chiara risultanza per cui: “[…] non si riscontrano le anomalie evidenziate nella perizia” (in fascicolo di parte appellata, “all. n.1 ordinanza 18”, ovvero in memoria ex art. 183 c.6, n.3
c.p.c., all. n.1). Questo, dunque, è altro elemento che ha contribuito alla condotta della promissaria acquirente tesa ad impedire la stipula dell'atto definitivo di compravendita.
Dunque, anche relativamente alla questione inerente al c.d. soppalco, non possono dolersi le appellanti del paventato vizio di omessa pronuncia.
Sul punto, nonostante la già menzionata archiviazione della denuncia-querela e la 16 documentazione tecnica che certificava comunque l'agibilità e la conformità dello stato dei luoghi del 10.12.2012, occorre completare l'indagine risalendo anche agli esiti della c.t.u. disposta in queto giudizio.
Va però posto preliminare accento sul dato per cui l'elaborato tecnico peritale dell'ing. di successiva acquisizione rispetto la perizia di parte del geom. Per_1 Pt_5
(trasmesso per la data di stipula del 29.9.2014), al pari della precedente citata perizia di parte, esaminava lo stato del compendio immobiliare promesso in vendita successivamente alla pratica di frazionamento, non ancora sanata. L'utilità di tali allegazioni, dunque, nonostante concordemente i tecnici citati abbiano rilevato la presenza di difformità insistenti per le opere di frazionamento, è limitata rispetto alle stesse operazioni di frazionamento, pratiche dalle quali riluce la matrice della causa impeditiva alla stipula del definitivo di compravendita immobiliare.
Venendo all'espletata istruttoria in appello, giova evidenziare che è utile la documentazione acquisita, ed anzi, può notarsi che la c.t.u. ha posto attenzione allo stato dei luoghi alla data del 4.1.2013, pur non focalizzandosi prioritariamente sulle pagina 16 di 26 pratiche edilizie precedenti (al 1985) e, correttamente, su quelle successive alla data di stipula del contratto preliminare di compravendita immobiliare. E' stato evidenziato che l'esistenza dell'eccedenza di volumetria, oltre che delle altre opere ritenute abusive, sarebbe da ricondurre al provvedimento sanzionatorio del di Città della Pieve CP_8 notificato in data 28.12.2016 a ove l'Ente contestava alla società di CP_4 Parte_3 di “aver realizzato nel 1985 e nel 2009 opere in assenza del titolo abilitativo”(v. doc. n.4, già allegato con nota di deposito parte attrice/appellata del 28.5.2020), ovvero su un accertamento sanzionatorio che, appunto, riposava nella poi scopertasi falsa sottoscrizione dell'istanza di sanatoria del 23.3.2016.
Quanto alle opere ritenute abusive (pannelli in lamiera, pensiline, tettoie),
l'appellata ha anche depositato documentazione, giustificando la produzione col fatto che la stessa fosse già risultante in atti (in particolare nella certificazione rilasciata al notaio), sia perché documenti pubblici, depositati presso i rispettivi enti (il rimando è alle documentazioni di P.E. già risalenti dal 1973 in poi), e corredati dell'autorizzazione della Regione Umbria che aveva già concesso a quanto alle Parte_7 pensiline o parte di queste, il deposito di rifiuti nel compendio promesso in vendita (v. 17 doc.ti dell'appellata nn. 20,21,22,23, 26 e 27).
Tale documentazione prodotta soltanto nel presente giudizio soggiace però al divieto di allegazione. Tuttavia, superata la questione inerente al presunto eccesso volumetrico di 2.700 mc - ritenuta assorbita sia dalla certificazione presentata dal geom.
(del 10.12.2012, documento recante anche le agibilità pregresse del 1971 e del CP_5
1973) sia, per l'effetto dell'ordinanza n 18 del 24.12.2015, che ha escluso il detto abuso volumetrico - alla data della stipula del preliminare di compravendita l'immobile risultava comunque identificato con specifici subalterni catastali (FGL 8, Part 29, sub 5,
2 e subalterno 4 quale b.c.n.c. dei subalterni N° 5 e 2), corredati dalle relative planimetrie e con la dichiarazione di conformità catastale resa dalla promittente venditrice ed accettata dalla promissaria acquirente. Mentre, alla data della stipula definitiva fissata per il 29.9.2014, l'immobile risultava invece identificato catastalmente con subalterni diversi (subalterni nn. 9, 10, 11, 12), proprio in seguito al frazionamento commissionato da al geom. per cui originò una certificazione S_ CP_5 atta ad interrompere l'intero svolgimento delle trattative. E, al di là dei rilievi tecnici,
pagina 17 di 26 basta notare che l'esistenza di tali P.E. è precedente le intercorse trattative finalizzate alla stipula del definitivo di compravendita immobiliare.
Dunque, vanno pure disattese le doglianze delle appellanti tese a contrastare le risultanze documentali ivi richiamate e, più ancora, gli accertamenti emanati dell'Autorità amministrativa, documenti che, nel complesso, il Giudice di primo grado non risulta aver travisato, utilizzandoli, anzi, per una completa analisi della riconduzione della fattispecie al caso concreto. Inoltre, non risultando sconfessati contribuiscono ad imputare l'inadempimento del contratto alla parte che abbia dato causa alla deriva o interruzione delle trattative.
Dalla c.t.u. è emerso che già dal 1973 nell'area catastale che interessava il compendio immobiliare promesso in vendita, le tettoie erano ricomprese nel permesso di costruzione col quale si autorizzavano, condizionatamente al rispetto di taluni oneri,
i fratelli a “costruire una copertura per ricevere auto e protezione lavaggio”, precisando CP_2 come “[…] La prima ortofoto disponibile è relativa all'anno 1988 (allegato n. 10), quindi successiva al rilascio della suddetta Pratica Edilizia del 1973. Da una attenta analisi di detta ortofoto (ancora in bianco e nero), notiamo la presenza delle tettoie nella parte anteriore della 18 corte […]” “Quindi le uniche strutture (tettoie) presenti al 1988 erano quelle autorizzate con
P.E. n. 167/1978 e la tettoia autolavaggio che molto probabilmente è stata edificata proprio con
l'atto autorizzativo di cui sopra (anno 1973). Tale fatto è ulteriormente avvalorato analizzando una ulteriore ortofoto dell'anno 2005 (allegato n. 11), dalla quale si evince che oltre alle strutture di cui all'ortofoto dell'anno 1988 è presente una ulteriore tettoia (vedi freccia blu), autorizzata con P.E. n. 413/1996 […]” (v. c.t.u. pag. n.20).
Pertanto, le tettoie erano state richieste all'Autorità amministrativa ed erano già state autorizzate e presenti nel primo rilievo ortofotografico riferito al compendio immobiliare promesso in vendita del 1988, e successivamente in parte autorizzate con
P.E. del 1996 e per tali opere era stata presentata istanza di rilascio di permesso di costruire in sanatoria da parte di in data 23.11.2015, al fine di sanare, come CP_4 riferisce il ctu: “lo spostamento delle tettoie sul retro del fabbricato e la realizzazione di una ulteriore porzione di tettoia”. Ha evidenziato poi il consulente che la realizzazione della porzione di piano ammezzato (o soppalco o vano frangifiamme) fosse da intendersi abusiva, considerando le tettoie e le baracche ubicate sul retro del fabbricato realizzate pagina 18 di 26 in assenza di titolo abilitativo;
il manufatto sarebbe comunque stato facoltizzato per mezzo di documentazione, risalente ai primi anni '70, ma non tenuta in considerazione dal consulente, come più volte ha sottolineato la società appellata e, quindi, non può essere tenuto in considerazione l'esito conclusivo dell'indagine secondo cui: “Non risulta invece essere mai stata autorizzata la realizzazione del piano ammezzato, sovrastante i locali
“sala revisione”.
La Corte rileva come sia verosimile che l'accertamento delle opere realizzate abusivamente e riscontrate dall'Autorità amministrativa (con particolare riferimento a quelli indicati all'esito di sopralluogo del Comune di Città della Pieve e che hanno sorretto l'ordinanza n.18 del 24.12.2015 ovvero: “soppalco”, “pensiline” e “baracche”) siano comunque incorsi nel frazionamento privo di delega eseguito dal geom. CP_5 nel 2012/2013 (i cui effetti si erano consolidati nel mese di gennaio 2013), e che aveva appunto generato più unità sub catastali. Sicché l'accertamento del appena CP_8 richiamato può far stato in senso negativo (escludendo, cioè, la presenza, come detto, dell'eccesso volumetrico per 2.700 mc) ma non nel senso di dare atto delle opere abusive effettivamente realizzate e di individuarne l'effettiva responsabilità. 19
Ciò posto, quanto alla presenza delle pensiline, queste sarebbero state autorizzate con notificazione del 1994 come si ricava dai documenti riferibili alla pratica edilizia del
413/1996. Le tre tettoie, a loro volta, sarebbero state già autorizzate con collocamento nella parte posteriore del fabbricato con il permesso a costruire del 1973, mentre lo spostamento sarebbe stato autorizzato con la licenza edilizia n.167/1978.
Lo spostamento delle tettoie nella parte retrostante l'immobile, a conclusiva ricostruzione della complessa esegesi tecnico/documentale, veniva richiesta dalla proprietà con le pratiche presentate nel periodo 2005/2008; tuttavia, il c.t.u. ha concluso per la realizzazione di detto spostamento in assenza di titolo. Va però notato che, quando la conduttrice dell'immobile promesso in vendita aveva inviato disdetta,
n.q. di rappresentante legale di aveva inviato una p.e.c. in data Parte_3 CP_4
11.9.2015, con la quale aveva invitato (facente capo ad Controparte_2 S_
a rimuovere le strutture in lamiere presenti nella parte retrostante l'immobile promesso in vendita, giacché strutture provvisorie, evidenziando che le pensiline fossero di proprietà della conduttrice e che si sarebbe comunque adoperata per presentare la CP_4
pagina 19 di 26 domanda di sanatoria (v. doc. n. 5 del fascicolo di primo grado dell'appellata).
Nonostante tale rilievo non sia stato espressamente contrastato, risulta assorbito nella considerazione per cui si era attivata, anche relativamente a tali opere al fine CP_4 di procedere a sanatoria e che, come detto, nelle more tra la stipula del contratto preliminare di compravendita ed il definitivo era intervenuto il frazionamento commissionato al geom. (cui la proprietà era rimasta estranea), pratiche queste CP_5 che avevano alterato la conformità catastale dello stato dei luoghi (v. variazione n. prot.
PG 0209930 del 25.10.2012 e variazione prot. PG 0249982 del 3.12.2012) e di riverberare gli effetti nei riscontri successivi e anche sull'indagine commissionata al c.t.u..
E da tali elementi emerge la volontà della promittente venditrice di sanare i ritenuti abusi (di poco conto se si considera la scala sanzionatoria del , in CP_12 considerazione dell'amovibilità delle opere non ancorate al suolo) ancorché non direttamente responsabile, e va rimarcato che si è prodigata per reperire altro notaio di riferimento quando il primo aveva ritenuto di non poter procedere a stipula in presenza di una relazione peritale dubitativa, e nella considerazione che già era stata comminata una sanzione (con la prima ordinanza di demolizione) per opere non direttamente 20 realizzate o, quantomeno, la cui paternità non poteva esserle riferibile.
Il Tribunale ha ritenuto che il soppalco, o piano ammezzato, non costituisse, al pari delle pensiline e baracche, rigoroso impedimento alla stipula del contratto di compravendita immobiliare, essendo già stata presentata dalla promittente venditrice domanda di sanatoria per abusi comunque ritenuti facilmente sanabili.
Sul punto va osservato che la dichiarazione di conformità catastale da parte della promittente venditrice ricomprendeva anche detto soppalco, meglio identificato in un
“vano frangifiamme del forno della carrozzeria” e ricompreso nella regolarità dello stato di fatto dell'immobile rispetto la planimetria catastale (v. doc. n. 5 della comparsa dell'appellata e doc. n.1 “frontespizio fascicolo e doc.1 preliminare di compravendita”).
Questo senza ignorare gli esiti finali dell'elaborato e c.t.u. secondo cui: alle date del 4.1.2013, 31.7.2014 e 29.9.2014, gli immobili non erano conformi alle autorizzazioni urbanistiche rilasciate, ed erano state presentate da in data 23.11.2015 e 23.3.2016 CP_4 due richieste di rilascio di permesso di costruire in sanatoria;
la mancata conformità catastale del compendio immobiliare quanto ai sub catastali 6 e 10 non poteva che pagina 20 di 26 risultare strettamente connessa all'operazione di frazionamento catastale eseguito proprio dal geom. nel 2012. CP_5
Soltanto in questo senso l'esito dell'indagine del c.t.u. risulta complementare rispetto le risultanze probatorie e la documentazione riversata in atti consenta di ampliare e completare l'indagine affidatagli con il quesito tecnico, poi integrato.
Quanto alle riferite “difformità catastali” allora, la condotta perpetrata da S_
è sufficientemente dirimente - sotto l'aspetto del nesso di preponderanza
[...] dell'evidenza civile – per ritenere che ha inciso in senso determinante mediante il congelamento degli adempimenti cui le società da lui rappresentate erano chiamate, tramite l'intervento del geom. e l'attivazione del ricorso al T.A.R. poi CP_5 CP_7 abbandonato. Se ne trae, che alcun abuso o inadempimento, può essere addebitato a nelle trattative intercorse per la stipula dell'atto definitivo di compravendita CP_4 immobiliare con le società rappresentate da S_
Al fine di sondare l'imputabilità dell'(in)adempimento, infatti, non risulta di minore importanza la dichiarazione di conformità urbanistica e catastale rilasciata dalla promittente venditrice, ex art. 29, comma 1, l. n. 52/1985, nel preliminare di 21 compravendita, segnatamente con riferimento alla documentazione di cui all. A, contenente la planimetria catastale e gli identificativi del compendio immobiliare
(dichiarati conformi allo stato di fatto), oltre che le rispettive destinazioni d'uso dei beni e le relative interconnessioni tra gli stessi, nonché la possibilità data ad S_
n.q. predetta, di poter attivarsi per verificare la conformazione dello stato dei luoghi ed ottenere la relativa documentazione confermativa fin dalla lettera di intenti, convenuta con il 24.10.2012, e anche nelle fasi successive delle trattative. CP_4
Avuto riguardo al comportamento complessivo delle parti nello svolgimento delle trattative, per quanto detto, emerge allora con sufficiente chiarezza la buona fede della promittente venditrice e, per converso, la mancanza di serietà delle società promissarie acquirenti, responsabili di aver tenuto una condotta non improntata a quei canoni di buona fede oggettiva idonei a rispettare l'affidamento legittimo alla conclusione del contratto da parte di CP_4
Quanto ai ritenuti abusi, per i quali in atti sono presenti titoli rilasciati nel corso degli anni e segnatamente nei primi anni '70, documenti che non sarebbero stati pagina 21 di 26 acquisiti nella loro interezza dal c.t.u., l'esame documentale passa in secondo piano in base alla considerazione dirimente secondo cui non risulta, infine, aver dato luogo CP_4 ad alcun inadempimento che possa condurre ad imputarle la mancata conclusione del contratto definitivo. Né alla società promittente venditrice può essere rimproverato un comportamento, originato e tenuto, al di fuori del margine delle trattative privo di buona fede (art. 1175 c.c.), posto che gli abusi, ammessa una loro effettiva rilevanza al momento della stipula del contratto preliminare di compravendita (ma più ancora tali ritenendoli all'eventuale stipula del contratto definitivo), erano già stati contrastati con le rituali domande di sanatoria presentate dalla promittente venditrice e che, in ogni caso, tali risultanze abusive derivavano dal rimarcato comportamento illecito perpetrato da Del resto, ha poco senso imputare a un S_ CP_4 inadempimento quando, invece, risulta essere stata la parte più diligente, oltre che quella che aveva il permanente (e forse preminente) interesse alla stipula del definitivo di compravendita immobiliare, perfezionato il passaggio societario di Controparte_2 in capo ad S_
Ancora: posto che gli abusi, per considerare illecito l'oggetto del contratto di 22 compravendita, debbono risultare de plano “insanabili”, è necessario verificare, in base alle circostanze concrete desumibili dal quadro probatorio offerto, che le difformità riscontrate non siano in alcun modo sanabili (cfr. Cass. ord. 3.4.2024, n. 8749).
Nella fattispecie in oggetto, al di là delle verifiche cui era onerato il rappresentante delle società promissarie acquirenti, risulta che l'immobile fosse comunque commerciabile, atteso che “incommerciabile” risulta soltanto quello di cui il venditore non dichiari in forza di quale titolo è stato costruito l'immobile che intende alienare, ovvero che è stato costruito in forza di titolo abilitativo che poi si dimostri inesistente o riferito ad un fabbricato diverso da quello venduto (cfr. Cass. SS.UU. n. 8230 del
22.03.2019). Nulla, del resto, avrebbe impedito di sanare gli abusi, vuoi perché di facile sanabilità entro la stipula del contratto definitivo di compravendita immobiliare, peraltro, su domande già presentate e stante il fatto che le difformità non potevano essere comunque imputate a CP_4
In conclusione, va disattesa anche la revisione della domanda riconvenzionale tesa ad ottenere la risoluzione del contratto preliminare di compravendita per pagina 22 di 26 inadempimento della e la condanna al pagamento della penale in proprio favore. CP_4
Per ultimo va esaminata la doglianza relativa alla condanna per lite temeraria, ex art. 96, comma 1, c.p.c., pari ad € 27.804,00, per un danno/risarcimento valutato di pari importo rispetto le spese legali liquidate.
Su questo punto, invece, l'appello coglie nel segno.
Nell'operare siffatta equitativa condanna, il Tribunale ha riscontrato l'“illecito processuale” nel fatto che in conseguenza delle condotte perpetrate al tempo CP_4 dalle società appellanti, fosse stata costretta ad instaurare un giudizio nel quale, poi, le convenute avevano resistito infondatamente alle sue doglianze.
Ora, se è vero che l'infondatezza e, la differente apparenza dello stato di cose rispetto alla situazione reale indotta dalle appellanti può latamente configurarsi, seppure nei limiti e nei contorni espressi con la presente motivazione e nella esegesi della complessiva cronistoria della vicenda, la dimostrazione di ciò ha reso necessaria una approfondita attività istruttoria e l'ammissione della documentazione integrativa depositata con nota di deposito telematica del 28.5.2020, ed anche successivamente con istanza del 27.7.2021. Le convenute avevano, dunque, tutto il diritto di resistere in 23 giudizio alle pretese di sostenute dall'art. 24 Cost., e l'esito sfavorevole emerso CP_4 dal giudizio non regge però la certezza di aver resistito ab origine con malafede o colpa grave, né giustifica la severa condanna nei loro confronti.
Se è vero, infatti, che le tesi delle convenute (appellanti) si sono, infine, dimostrate infondate, non può assumersi che avesse dovuto attivare un giudizio che, CP_4 diversamente, non avrebbe azionato se la condotta delle promissarie acquirenti non fosse stata riluttante a collaborare, oltre che caratterizzata da dispregio della correttezza nella fase delle trattative. Alla promittente venditrice, comunque, non restava che promuovere un giudizio per liberarsi dagli effetti del preliminare sottoscritto e, più ancora, per vedersi accertato il diritto alla ritenzione della caparra versata.
Siffatto giudizio, in altri termini, non può poggiare su di un automatismo, ove tale si intenda anche la consapevolezza in capo alle società “di avere torto e adoperandosi per far apparire il contrario”, così come, se ciò appare oltremodo verosimile, sarebbe slegato dai principi normativi che informano l'onere probatorio ritenere che le società avrebbero “preordinato la volontà di sottrarsi al proprio obbligo a contrarre”.
pagina 23 di 26 Manca, inoltre, la dimostrazione che avrebbe effettivamente S_ conosciuto quali sarebbero stati gli esiti della pratica di frazionamento affidata al geom. all'insaputa di rilevando, invece, la scorrettezza sotto il profilo CP_5 CP_4 dell'affidamento di tale incarico serbando il silenzio o la reticenza nei confronti dell'altra parte con lo scopo di ottenere una situazione a lui indubbiamente favorevole.
Difetta in ogni caso la prova del danno patito dall'attrice in primo grado e anche in secondo grado, la quale non ha addotto specificamente la a-causalità delle pretese avversarie e la prova di aver subìto un danno diretto in conseguenza delle altrui condotte, ulteriore rispetto a quello che viene sufficiente ristorato dalla liquidazione delle spese giudiziali a suo favore.
E' vero anche che la responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c. integra una particolare forma di responsabilità processuale a carico della parte soccombente che abbia agito o resistito in giudizio con mala fede o colpa grave e si atteggia diversamente a seconda dei gradi del giudizio, atteso che, mentre in primo grado essa è volta a sanzionare il merito di un'iniziativa giudiziaria avventata, nel secondo grado, regolato dal principio devolutivo, essa deve specificamente riferirsi alla pretestuosità 24 dell'impugnazione (cfr. Cass. n. 7620 del 2013). Tuttavia, nella fattispecie in questione l'intrinseca complessità e complicatezza della vicenda extraprocessuale e processuale sia sotto il profilo fattuale sia sotto il profilo giuridico rende insussistenti i presupposti soggettivi per la condanna ex art. 96 c.p.c. per entrambi i gradi del giudizio, essendo stato incerto l'esito della lite fino al completamento dell'attività istruttoria, e, comunque, si rimarca, in termini dirimenti, che non esiste alcuna prova del danno meritevole di risarcimento oltre a quello che viene adeguatamente ristorato con la condanna della parte soccombente alla refusione delle spese di lite.
In conclusione, l'appello va accolto con riferimento al solo capo relativo alla condanna solidale per lite temeraria per la somma di € 27.804,00, con condanna di
[...] alla restituzione alle parti condannate di quanto già Controparte_4 eventualmente pagato.
E' il caso di precisare che si tratta di un accoglimento che, tuttavia, non influisce sul merito e non induce ad agire diversamente sulla regolamentazione delle spese di lite di primo grado secondo i principi della soccombenza, non essendo la richiesta di pagina 24 di 26 condanna per lite temeraria domanda autonoma, essendo, viceversa, strettamente dipendente dalla domanda principale. Depone, in questo senso anche il T.U. sulle spese di giustizia, secondo cui la domanda di risarcimento danni ex art. 96, commi 1 e 2, c.p.c., non determina un'alterazione del thema decidendum della lite ed è svincolata dalle preclusioni operanti nel giudizio di cognizione, né va ad incidere sul valore della controversia.
Le spese di lite del grado di appello seguono la soccombenza, sicché le appellanti, soccombenti nel merito, stante anche la scarsa importanza della riforma della statuizione ex art. 96 c.p.c., vanno condannate in solido a rifonderle all'appellata come liquidate in dispositivo, avuto riguardo agli scaglioni di riferimento per il valore della controversia (superiore ad € 520.000,00), al pregio dell'attività professionale svolta nell'esame delle plurime questioni giuridiche trattate, al valore della causa, all'indubbia importanza e alla natura dell'affare, nonché al risultato conseguito, ex art. 4 del d.m.
10.3.2014 n. 55, come modificato dal d.m. 13.8.2022 n. 147.
Le spese della c.t.u. svolta nel corso del giudizio di appello, nella misura già liquidata con separato decreto, vanno poste definitivamente a carico delle appellanti in 25 solido.


P.Q.M.

la Corte di appello di Perugia, definitivamente pronunciando, uditi i procuratori delle parti, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, accoglie parzialmente gli appelli, ed in riforma della sentenza n. 1103/2022, emessa dal
Tribunale di Perugia in data 26.7.2022, pubblicata in data 28.7.2022: annulla la statuizione di condanna di in persona del legale Parte_2 rappresentante p.t., e in persona del legale rappresentante p.t., a Controparte_2 pagare in favore di in persona del socio Controparte_4 accomandatario e legale rappresentante p.t., anche in solido fra loro, quale risarcimento del danno per lite temeraria ex art. 96, comma 1, c.p.c., la somma di € 27.804,00 oltre interessi, e, per l'effetto, condanna in persona Controparte_4 del socio accomandatario e legale rappresentante p.t., a restituire a e Parte_2
a le somme (eventualmente) pagate a tale titolo;
Controparte_2 condanna in persona del l.r.p.t., e rappresentata dal curatore Parte_1 Controparte_1
pagina 25 di 26 della liquidazione giudiziale pro tempore, in solido fra loro, a rifondere a
[...]
in persona del socio accomandatario e legale Controparte_4 rappresentante p.t., le spese di lite del presente grado di giudizio di appello, che liquida in € 125,00 per esborsi e in complessivi € 26.000,00 per compensi professionali, oltre il rimborso forfettario, i.v.a. e c.a.p. come per legge;
pone le spese della c.t.u. svolta nel corso del giudizio di appello definitivamente a carico solidale di in persona del l.r.p.t., e di rappresentata dal Parte_1 Controparte_1 curatore p.t. della liquidazione giudiziale.
Perugia, 8.4.2025.
Il Presidente rel.
dott. Claudio Baglioni
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