REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE di APPELLO di NAPOLI
QUARTA SEZIONE CIVILE
riunita in camera di consiglio nelle persone dei magistrati: dr. Giuseppe De Tullio Presidente rel./est. dr. Massimo Sensale Consigliere dr. Rosanna De Rosa Consigliere
ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa iscritta al n. 1941/2022 RG
OGGETTO: appello avverso la sentenza del Tribunale di Benevento n. 777/2022, deliberata e depositata il 31.3.2022 (n. 3641/2020 RG); contratto di locazione ad uso diverso;

TRA
di IA AN, p.i. , Parte_1 P.IVA_1 in persona del titolare e legale rappresentante p.t., difesa dall'avv. Gaetano
Gaudiello (c.f. ) C.F._1 domicilio digitale: Email_1
APPELLANTE
E
c.f. , CP_1 C.F._2
c.f. , Controparte_2 C.F._3
c.f. , Controparte_3 C.F._4
c.f. CP_4 C.F._5
c.f. Controparte_5 C.F._6 difesi dall'avv. Luca Della Peruta (c.f. ) C.F._7 domicilio digitale: Email_2
APPELLATI
1 CORTE di APPELLO di NAPOLI
IV sezione civile
§ - LA VICENDA PROCESSUALE
Il procedimento di primo grado è riportato, nella sentenza impugnata, nei termini che seguono.
“In sintesi, gli odierni ricorrenti intimavano, in via principale, sfratto per finita locazione e, in via subordinata, sfratto per morosità nei confronti della
[...] relativamente all'immobile sito in Benevento alla via dei Mulini AR
n. 65. Al riguardo, esponevano: che con contratto stipulato in data 10.05.1990 e registrato il 24.5.1990 i sig.ri e Parte_2 Parte_3 Parte_4 avevano concesso in locazione il bene per cui è causa alla Controparte_7
con decorrenza dall'1.1.1990, per un importo di £ 14.400.00,00 annui da
[...] pagarsi in rate semestrali di £ 7.200.000,00 ciascuna;
che con atto di divisione del
30.10.2008 una porzione del suddetto immobile locato diveniva di proprietà dei sig.ri
(cui succedevano, mortis causa, il coniuge e i figli Controparte_8 Controparte_2
e , e Controparte_3 CP_4 Controparte_2 Controparte_5 CP_1
che dall'anno 2013 il conduttore del bene IA AN (nelle more
[...] succeduto alla madre ) aveva corrisposto fino al mese di maggio 2020 Controparte_7
(aprile escluso) l'importo annuo di € 7.200,00 (€ 600,00 mensili); che, nonostante i solleciti dei proprietari, il IA si era rifiutato di stipulare un nuovo contratto;
che aveva omesso di corrispondere le mensilità di aprile e giugno 2020; che, in definitiva, il contratto si era concluso, per mancato rinnovo, l'1.1.2002 e che, ad ogni buon conto, anche ove si fosse rinnovato, il conduttore era in mora per € 1.200,00
(mensilità di aprile e giugno 2020).
Stante l'opposizione dell'intimata e la mancata richiesta ex art. 665 c.p.c. di ordinanza di rilascio, il precedente istruttore disponeva il mutamento del rito.
Con le memorie integrative i ricorrenti chiedevano dichiararsi cessata la materia del contendere, stante il saldo delle morosità intimate. Tuttavia la resistente eccepiva: in riconvenzionale, la restituzione ex art. 2033 c.c. degli importi corrisposti dal 2013, oltre interessi legali dalle singole scadenze, in quanto, da un lato, per stessa ammissione dei ricorrenti, il contratto era estinto a far data dall'1.1.2002 e, dall'altro, esso era stato, comunque, stipulato con un soggetto diverso ( ; che, nel caso di Controparte_7 accertato subentro dell'odierna ditta nella posizione dell'originario contraente, la domanda volta all'accertamento della finita locazione era infondata, in quanto, non essendo mai stata inviata formale disdetta, ai sensi dell'art. 28, co. 1, l. n. 392/1978, il contratto era ancora in essere fino all'1.1.2026; in riconvenzionale, che, in caso di accertamento della finita locazione, il proprietario doveva corrispondere, ai sensi dell'art. 34 l. n. 392/1978, un'indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone e, cioè, €
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IV sezione civile
10.800,00; in riconvenzionale, che, essendo i ricorrenti proprietari per metà dell'immobile, il conduttore aveva diritto alla restituzione, ai sensi dell'art. 2033 c.c., degli importi corrisposti in eccesso (€ 300,00 al mese), a far data dal 2013, per un totale di € 29.100,00; che, ad ogni modo, le mensilità intimate di aprile e giugno 2020 era state saldate il 7.7.2020; che ad ogni buon conto, il contratto prevedeva il pagamento per semestri e non per bimestri;
che, inoltre, trattandosi di locazione per uso diverso,
l'eventuale inadempimento non poteva essere considerato grave, anche alla luce del fatto che esso era avvenuto in tempo di lockdown, come tale non essendo imputabile al conduttore.”.
Il Tribunale di Benevento, con la sentenza indicata in epigrafe, così ha provveduto:
“1) rigetta la domanda;

2) rigetta le domande riconvenzionali;

3) compensa integralmente le spese di lite.”.
ha proposto appello a questa AR
Corte, ne ha argomentato i motivi a sostegno ed ha concluso come segue:
“accogliere il presente appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza impugnata:
1) in accoglimento del primo motivo di gravame, accertata e dichiarata l'indebita percezione, ai sensi dell'art. 2033 del codice civile, da parte dei Sig.ri CP_1
e delle somme Controparte_2 Controparte_3 CP_4 Controparte_5 versate dall'appellante come apparenti canoni di locazione sin dall'anno 2013, in quanto corrisposte in assenza di un titolo contrattuale che ne giustificasse la ritenzione, condannare gli appellati alla integrale restituzione dei citati importi come innanzi quantificati, oltre interessi dalla data dei singoli pagamenti;

2) in subordine, nell'ipotesi in cui dovesse essere ritenuto valido ed efficace tra le parti il contratto di locazione del 10.05.1990, in accoglimento del secondo motivo di gravame, condannare i Sig.ri CP_1 Controparte_2 Controparte_3 CP_4
e alla restituzione di tutto quanto illegittimamente incamerato in Controparte_5 eccesso a titolo di canone di locazione, vale a dire la somma, innanzi quantificata, pari alla metà dei canoni di locazione effettivamente corrisposti dal 2013 ad oggi, oltre interessi dalla date dei singoli pagamenti;

3) in ogni caso, con vittoria di spese e competenze di causa, per entrambi i gradi di giudizio, oltre spese generali, c.p.a. ed i.v.a., con distrazione in favore del sottoscritto rappresentante e difensore antistatario.”.
, , e CP_1 Controparte_2 Controparte_3 CP_4
hanno resistito all'impugnazione ed hanno concluso come Controparte_5 segue:
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IV sezione civile
“- confermare la sentenza n. 777/2022 emessa dal Tribunale di Benevento limitatamente alla parte ove vengono rigettate le domande riconvenzionali proposte dall'appellante;
- condannare l'appellante al pagamento delle spese processuali e degli onorari professionali del doppio grado di giudizio in favore delle odierne parti appellate.”.
All'esito, nel contrasto tra le parti, la causa è pervenuta per la discussione all'udienza del 21.1.2025, ed è stata decisa come da dispositivo letto in aula.
§ - LA SUCCESSIONE NEL RAPPORTO DI LOCAZIONE –
LA RESTITUZIONE DEI CANONI VERSATI SENZA TITOLO
Vetreria ha dedotto, a sostegno del AR gravame, che il Tribunale ha errato nel rigettare la domanda riconvenzionale di ripetizione dell'indebito (art. 2033 cod. civ.), costituito dal complesso delle dazioni di danaro versate agli appellati sin dal 2013, per insussistenza del titolo locativo e nel ritenere che essa intimata fosse succeduta tacitamente nel contratto stipulato dalla precedente conduttrice. Infatti, entrambe le parti, nel corso del giudizio di primo grado, avevano formulato una domanda giudiziale
(gli intimanti in via principale e l'intimata come prima domanda riconvenzionale) fondata sul medesimo ed incontestato presupposto di fatto, vale a dire l'insussistenza di un contratto di locazione e la conseguente riconducibilità della detenzione dell'immobile da parte dell'odierna appellante ad una forma di possesso senza titolo: dunque, in relazione a tali domande, né gli intimanti, né l'intimata hanno mai dedotto e/o chiesto di accertare l'esistenza di un contratto di locazione, che hanno, invece, concordemente escluso e di cui, infatti, non è emersa alcuna prova nel corso del giudizio. Il giudice di primo grado, pertanto, si è pronunciato in violazione degli artt. 115 e 112 cod. proc. civ.
Ha precisato che il contratto stipulato il 10.5.1990 era stato evidentemente disdettato ed il rapporto locatizio, conseguentemente, si era estinto nel 2002, come riferito dagli stessi locatori con l'atto introduttivo del giudizio. Costoro, infatti, avevano riferito che la detenzione della AR
sarebbe iniziata soltanto undici anni dopo, vale a dire nell'anno 2013 e
[...] la ditta intimata aveva espressamente confermato tali circostanze, evidenziando la propria estraneità ad una pattuizione contrattuale, di cui, peraltro, non era neppure a conoscenza, essendo stata stipulata ben 23 anni prima della propria immissione nel possesso dell'immobile, da parte di un soggetto giuridico del tutto diverso.
Ha lamentato che il Tribunale ha commesso un ulteriore errore laddove, dopo aver considerato ancora in corso il contratto di locazione del 10.5.1990,
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IV sezione civile stipulato con la , ha ritenuto che l'attuale Controparte_7 appellante fosse subentrata tacitamente nel rapporto originario, sul presupposto che la precedente titolare sarebbe la madre dell'attuale titolare,
. Ma da nessun elemento documentale emerge il rapporto di AR parentela tra loro due.
Ha argomentato che, seppur sia affermato il principio di diritto secondo cui la cessione di un contratto di locazione ad uso commerciale possa avvenire in forma orale e per fatti concludenti, ciò che risulta, comunque, imprescindibile affinché possa verificarsi un tale effetto traslativo è l'effettiva esistenza nel mondo giudico di un contratto in cui subentrare e che sia stato oggetto di cessione. Ma, nel caso di specie, tale negozio giuridico non sussisteva affatto, in quanto è stata la stessa controparte ad aver espressamente affermato che il contratto di locazione del 10.5.1990 si sarebbe estinto in data 1.1.2002 ed, al contempo, che l'odierna ditta appellante sarebbe subentrata nel possesso dell'immobile (e non nel contratto!) solo nell'anno 2013.
Ha ricordato che dalla stessa corrispondenza intercorsa tra le parti emerge, con evidenza, che gli intimanti erano ben consapevoli dell'insussistenza di un valido contratto, tant'è vero che ne avevano sollecitato più volte la stipula, interrompendo le trattative per loro esclusiva volontà e responsabilità.
Ha addotto che non vi è stata alcuna cessione del contratto di locazione da a , AR Controparte_7 AR in quanto tale accordo avrebbe dovuto rivestire la forma scritta, essendo intervenuto nell'anno 2013, nel vigore dell'art. 1 comma 346 legge 311/2004, che imponeva l'obbligo di registrazione per tutti i contratti di locazione e, conseguentemente, al fine di tale adempimento, appunto la forma scritta.
Ha chiesto, pertanto, considerare l'indebita percezione delle somme incamerate da , , CP_1 Controparte_2 Controparte_3 [...]
e sin dall'anno 2013, in assenza di un titolo CP_4 Controparte_5 giustificativo, a norma dell'art. 2033 cod. civ., e, quindi, condannarli alla restituzione nell'ammontare di € 58.200,00 (€ 600,00 x 97 mensilità).
I motivi meritano reiezione.
La ha richiesto la restituzione dei AR canoni, per il periodo che va dal momento in cui ha assunto il possesso dell'immobile (anno 2013) fino al rilascio (avvenuto il 30.4.2021), sul presupposto che il contratto sarebbe cessato nel 2002.
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IV sezione civile
In realtà, come ha rilevato il Tribunale di primo grado, il rapporto originario, avviato con il contratto in data 10.5.1990, si è successivamente prorogato, per successivi periodi sessennali, trattandosi di locazione ad uso diverso da quello abitativo (art. 28 comma 1 legge 392/1978), in mancanza di disdetta inoltrata da alcuna delle parti almeno 12 mesi prima della scadenza.
Nel corso del rapporto, alla è CP_6 Controparte_7 subentrata, senza alcuna interruzione, la , AR che ha continuato ad esercitare la medesima attività di lavorazione del vetro ed ha fissato la propria sede legale nei medesimi locali (v. visura della CCIAA di
Benevento, in atti). Successivamente, si deve intendere realizzato il subingresso nel rapporto, da parte della conduttrice, senza che fosse necessaria alcuna forma scritta ad substantiam, neanche agli effetti della registrazione, trattandosi di contratto ad uso diverso stipulato nel remoto 10.5.1990, prima dell'entrata in vigore della legge 431/1998.
Assume rilevanza, peraltro, il consenso prestato da entrambe le parti alla successione ex latere conductoris, atteso che il nuovo soggetto, AR
, è subentrato nella conduzione dell'immobile e lo ha
[...] detenuto fino al rilascio, verso pagamento del medesimo canone pattuito con l'originario contratto del 10.5.1990, con il pieno consenso di esso locatario e della parte locatrice, estrinsecatosi nel comportamento concludente dell'uno, che ha goduto del locale per la sua attività commerciale, e dell'altra, che ha percepito regolarmente i canoni, il tutto fino al termine del rapporto (30.4.2021).
La Corte di legittimità ha predicato che la cessione del contratto di locazione, quando per il contratto ceduto non è richiesta la forma scritta, si perfeziona e produce effetto, nei confronti del locatore, nel momento in cui questo vi acconsente anche tacitamente o per facta concludentia, come nel caso in cui, venuto a conoscenza della cessione, abbia consentito il godimento della cosa locata da parte del cessionario ed accettato gli effetti della cessione, ricevendo da quest'ultimo il canone locativo (Cass. n. 6055/1991).
La richiesta di restituzione dei canoni versati da AR
, a norma dell'art. 2033 cod. civ., va rigettata ancora per un
[...] altro ordine di considerazioni.
L'appellante, infatti, ha mantenuto il godimento dell'immobile alla via
Mulini, Benevento, dall'epoca del suo subingresso (anno 2013) e fino al rilascio
(30.4.2021), sicchè la restituzione degli importi versati verrebbe a violare la corrispettività delle prestazioni, perché, a fronte dell'utilizzo già avvenuto dell'immobile, i soli locatori, , , , CP_1 CP_1 Controparte_2 Controparte_3
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IV sezione civile e , si vedrebbero costretti a restituire la CP_4 Controparte_5 prestazione ricevuta.
Questa Corte di Appello ritiene di dare seguito all'orientamento giurisprudenziale di legittimità di cui a Cass. n. 4849/1991, secondo il quale
“Qualora un contratto di locazione sia dichiarato nullo, pur conseguendo in linea di principio a detta dichiarazione il diritto per ciascuna delle parti di ripetere la prestazione effettuata, tuttavia la parte che abbia usufruito del godimento dell'immobile non può pretendere la restituzione di quanto versato a titolo di corrispettivo per tale godimento, in quanto ciò importerebbe un inammissibile arricchimento senza causa in danno del locatore.”. Tale orientamento è stato confermato con più recente decisione (Cass.
n. 3971/2019), che ha ribadito la non ripetibilità dei canoni pagati. E risponde al principio di diritto in virtù del quale, nei contratti ad obbligazioni corrispettive, una prestazione può essere ripetibile solo in quanto sia ripetibile la controprestazione;
ma tale condizione non si è verificata nella fattispecie, ove la detenzione dell'immobile, da parte di , AR per il periodo in cui si è protratta, non è suscettibile di restituzione.
L'utilizzatrice dell'immobile, , pur AR in presenza di un contratto – a suo dire – affetto da nullità e/o inesistenza, perché difettoso della forma scritta, ne ha ottenuto il godimento, che, in assenza di titolo negoziale, si sarebbe venuto a configurare come una vera e propria occupazione senza titolo, a fronte della quale non può richiedere la restituzione degli importi versati.
Sul punto, in esame, vale ricordare che , , CP_1 Controparte_2
, e , hanno puntualmente Controparte_3 CP_4 Controparte_5 eccepito l'arricchimento e l'utilità che si realizzerebbero ingiustificatamente, ove a si vedesse riconosciuto il diritto alla AR restituzione delle somme versate negli anni durante i quali il rapporto di locazione si è protratto con il consenso di entrambe le parti. Si legge, infatti, a fol. 3 della comparsa di costituzione che “… se volessimo anche aderire alla tesi difensiva della parte appellante sull'inesistenza di un contratto di locazione tra le parti del presente giudizio, si fa osservare che la prestazione economica eseguita dall'appellante (il pagamento mensile di canoni di locazione) non è ripetibile perché la controprestazione (la concessione in godimento dell'immobile) non è materialmente ripetibile.”.
Alla stregua delle considerazioni che precedono, la sentenza gravata merita di essere confermata nella parte in cui ha respinto la domanda restitutoria, avanzata da . AR
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IV sezione civile
§ - LA RESTITUZIONE DELLE SOMME VERSATE PER
LA RIDOTTA DIMENSIONE DELL'IMMOBILE LOCATO
La di IA AN ha recriminato contro la AR decisione del Tribunale, nella parte in cui ha rigettato la sua domanda riconvenzionale subordinata, con la quale aveva chiesto la ripetizione della parte dei canoni di locazioni pagati in misura superiore a quanto dovuto. E ciò perché, l'immobile in Benevento, via dei Mulini, originariamente concesso in locazione da , e con il Parte_2 Parte_3 Parte_4 contratto del 10.5.1990, consisteva in due vani della superficie di mq. 200, mentre, a seguito dell'atto di divisione del 30.10.2008, la porzione pervenuta in proprietà a , , ed Controparte_8 Controparte_2 Controparte_5 CP_1
, identificata in catasto al fol. 99, p.lla 21 sub 7, corrispondeva alla metà della
[...] consistenza originaria. Tuttavia, essa conduttrice aveva continuato a corrispondere un canone mensile di € 600,00 (€ 7.200,00/anno), anzicchè la metà di € 300,00 mensili.
Ha rimarcato che, come emerge dall'atto di divisione del 30.10.2008,
l'originario immobile di cui al fol. 99, particella 21, di circa mq. 200, è stato scisso in due parti: da un lato, il 100% di una metà, corrispondente al sub 7, è stata attribuita a (alla quale sono poi succeduti Controparte_8 CP_2
e , nonchè
[...] Controparte_3 CP_4 Controparte_2
e dall'altro, il restante 100% della seconda metà, Controparte_5 CP_1 corrispondente al sub 5, è stato attribuito agli altri comproprietari partecipanti all'atto.
Ha chiesto, pertanto, in via gradata al mancato accoglimento del precedente profilo di appello, la condanna di , , CP_1 Controparte_2
, e alla restituzione della Controparte_3 CP_4 Controparte_5 metà delle somme versate dal 2013, pari ad € 29.100,00 € 300,00 x 97 mensilità), corrispondente alla minor porzione dell'immobile effettivamente utilizzata, a fronte del maggiore importo versato indebitamente di € 58.200,00 (€ 600,00 x 97 mensilità).
I motivi non hanno pregio.
L'appellante ha sostenuto di aver utilizzato, a far data dall'atto di divisione per notar del 30.10.2008, rep. 38173, racc. 3848, Persona_1 soltanto una parte dell'immobile oggetto dell'originaria locazione, come sarebbe dimostrato dalla circostanza che, nel contratto del 10.5.1990, i due vani vengono descritti come aventi una superficie di circa mq. 200, mentre nel
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IV sezione civile richiamato negozio divisionale risulterebbe un'estensione del locale attribuito ai locatori-condividenti (p.lla 21 sub 7) di soli mq. 100, quindi l'esatta metà.
Sul punto, questa Corte di Appello rileva che AR
non ha fornito alcuna prova, in questo giudizio, di aver
[...] goduto di una porzione immobiliare addirittura dimezzata rispetto a quella originaria, pur continuando a pagare il medesimo canone di € 7.200,00 annui, perdippiù senza avanzare alla parte locatrice alcuna tempestiva rimostranza od immediata richiesta di riduzione del corrispettivo. Ed è appena il caso di evidenziare che l'onere della prova del fatto posto a base dell'istanza di restituzione della metà dei canoni versati, costituito dall'aver goduto di un solo locale rispetto ai due originari, grava su essa AR
, che ha proposto la relativa domanda riconvenzionale nel giudizio di
[...] primo grado (art. 2697 cod. civ.).
Sotto altro profilo, si rivela inconsistente, al fine della prova, il confronto tra il contratto di locazione del 10.5.1990 ed il contratto di divisione del
30.10.2008. Infatti, nel primo, la superficie dei due locali concessi in locazione viene dichiarata di “circa” mq. 200, ma, nel secondo, l'immobile risultante dalla divisione (al fol. 99, p.lla 21 sub 7) viene indicato con “… consistenza catastale di mq 130 …”, che non corrisponde affatto alla metà di mq. 200, come sostiene l'appellante. Inoltre, va considerato che nell'atto notarile viene riportata la superficie catastale, che di norma non è esattamente coincidente con la superficie effettiva, perché calcolata sulla scorta di parametri tecnici peculiari.
In definitiva, ha trascurato di AR fornire una prova sicura, attendibile e verificabile circa il dimezzamento della superficie del cespite condotto in locazione e ciò preclude l'accoglimento della sua domanda di restituzione della metà delle somme versate.
Sulla scorta delle considerazioni che precedono, la sentenza del
Tribunale di Benevento dev'essere confermata in parte qua, sebbene in ragione di motivazione emendata.
§ - LE SPESE DEL GIUDIZIO
Le spese di questo giudizio di secondo grado si liquidano come da dispositivo, sulla base del d.m. 55/2014 e successive modifiche (d.m. 147/2022), tenuto conto dei criteri di cui all'art. 4 comma 1 e del valore della controversia desunto dalla somma domandata dall'appellante, pari ai canoni versati per €
58.200,00 (€ 600,00 x 97 mensilità) (art. 5 comma 1 d.cit.).
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IV sezione civile
In definitiva, la causa va ritenuta del valore determinato come precede e, pertanto, deve trovare applicazione la tabella 12 – giudizi innanzi alla Corte di
Appello – scaglione da € 52.000,01 ad € 260.000,00.
A questa pronuncia di rigetto del gravame, consegue l'obbligo di di versare un ulteriore importo, a titolo AR di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'appello (art. 13 co. 1 quater
d.p.r. 115/2002, introdotto con legge n. 228 del 24.12.2012).

P.Q.M.

La Corte di Appello, letti gli artt. 447 bis, 437 comma I cod. proc. civ., ogni altra domanda, eccezione e conclusione disattesa, pronunciando sull'impugnazione proposta avverso la sentenza del Tribunale di Benevento n. 777/2022, deliberata e depositata il 31.3.2022 (n. 3641/2020 RG), così provvede:
1) rigetta l'appello proposto da , in AR persona del titolare p.t.;
2) condanna , in persona del titolare, AR al pagamento delle spese del secondo grado di giudizio, che liquida in €
7.158,50 per onorario, oltre i.v.a., c.p.a. e rimborso spese generali al 15%, in favore di , , , CP_1 Controparte_2 Controparte_3 [...]
e ; CP_4 Controparte_5
3) dà atto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13 co. I quater DPR
115/2002, a carico di , per il AR versamento dell'ulteriore contributo unificato di cui all'art. 13 co. I bis
d.p.r. 115/2002, nella misura dovuta per l'appello.
Così deciso e letto in udienza in Napoli, in data 21 gennaio 2025.
IL PRESIDENTE EST. (firma apposta in modalità digitale)
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