N.1018 2023 R.G.
CORTE D'APPELLO DI VENEZIA
TERZA SEZIONE CIVILE
La Corte d'Appello, in composizione collegiale nelle persone dei seguenti magistrati:
dott.ssa Rita Rigoni Presidente
dott.ssa Barbara Gallo Consigliere
dott.ssa Silvia Franzoso Consigliere rel. ed est.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di II Grado iscritta al N. 1018 2023 R.G. promossa da:
( ), rappresentato e difeso come da Parte_1 C.F._1 mandato in atti dall'Avv. Cappellari Alberto, ed elettivamente domiciliato in Este (PD), viale
Fiume, n.6
APPELLANTE
CONTRO
( , in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e CP_1 P.IVA_1 difesa come da mandato in atti dall'Avv. Calvello Claudio, elettivamente domiciliata presso lo studio di quest'ultimo in Abano Terme (PD), Via Previtali n. 30
APPELLATA
Oggetto: Vendita di cose immobili appello avverso la sentenza del Tribunale di Padova n.
634/2023 del 29.3.2023,
1

Conclusioni parte appellante: “Atteso il parziale pagamento della somma di euro 302.200,00, intervenuto in corso di causa, disporre in ogni caso la revoca del decreto ingiuntivo. In riforma della appellata sentenza, ritenuta la qualità di consumatore in capo al sig. in relazione Parte_1 al contratto di cui è causa, • Accertarsi e dichiararsi la nullità della clausola n. 8 – Foro Competente del contratto preliminare 29 marzo 2019 ai sensi degli artt. 33 -34 comma 2 lettera u) – 36 D. lgs.
206/2005; • Accertarsi e dichiararsi che il foro del consumatore, competente in via esclusiva per la controversia di cui è causa, è il Tribunale di Rovigo nella cui circoscrizione si trova la residenza del sig. ;• Per tutti i motivi esposti, previe le declaratorie necessarie sulle eccepite Parte_1
nullità della clausola n. 4 del contratto ovvero ritenuta la condizione risolutiva come non apposta e in ogni caso inefficace ovvero per qualsiasi altro motivo dedotto, dichiarare che il contratto di cui è causa è tuttora vigente tra le parti e che, pertanto, non ha diritto a pretendere la restituzione CP_2 della caparra confirmatoria versata al sig. ; • In via subordinata nel merito, nella Parte_1
denegata ipotesi in cui la Corte non ritenesse il contratto preliminare vigente, accertare e dichiarare che lo stesso si è risolto per illegittimo recesso del promissario acquirente e che, pertanto, CP_2
il promittente venditore ha diritto a ritenere in via definitiva la somma di euro 470.000,00 versata a titolo di caparra confirmatoria. • Dichiararsi nullo e revocarsi il decreto ingiuntivo opposto con ogni conseguenza di legge;
• Per l'effetto, ordinarsi la cancellazione della iscrizione ipotecaria eseguita a carico di e di cui alla nota iscritta in data 1.10.2021 ai numeri R.G. 5511 R.P. Parte_1
710 presso la Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Padova – Territorio – Servizio di
Pubblicità Immobiliare di Este con spese a carico della parte opposta. • Spese e compensi di causa, per entrambi i gradi di giudizio, rifusi.”
Conclusioni parte appellata: “Nel merito - in via principale: respingere l'appello proposto dal sig.
, in quanto infondato in fatto ed in diritto, e per l'effetto confermare la sentenza Parte_1
n. 634/2023 emessa dal Tribunale di Padova – Giudice Dott. Vincenzo Cantelli, pubblicata in data
29.03.2023 e relativa al procedimento RG n. 7394/2021; - in via subordinata: in ogni caso, accertare e dichiarare l'infondatezza, in fatto e in diritto, delle domande di controparte ed accertare e dichiarare che il sig. è debitore nei confronti di della somma di € 470.000,00=, Parte_1 CP_2 oltre agli interessi fino all'effettivo soddisfo, ed oltre alle spese della fase monitoria, liquidate in €
4.185,00= per onorari ed € 634,00= per esborsi, oltre agli accessori di legge;
e per l'effetto condannare il sig. a pagare ad la somma di somma di € 470.000,00=, oltre agli Parte_1 CP_2 interessi fino all'effettivo soddisfo, ed oltre alle spese della fase monitoria, liquidate in € 4.185,00= per onorari ed € 634,00= per esborsi, oltre agli accessori di legge, al netto degli importi medio tempore versati;

2 - in via ulteriormente subordinata: accertare l'indebita percezione, da parte del Sig. , Parte_1 della somma di € 470.000,00= e, per i motivi ed i titoli esposti in narrativa, condannare il sig.
, a titolo di indennizzo ex art. 2041 c.c., al pagamento a favore di di € Parte_1 CP_2
470.000,00=, oltre interessi ed al netto degli importi medio tempore versati.
In ogni caso, con vittoria di spese, diritti e onorari, oltre IVA e CPA come per legge per entrambi i gradi di giudizio. IN VIA ISTRUTTORIA A) Qualora si rendesse necessario, al fine di confutare puntualmente quanto ex adver-so dedotto ed eccepito, si insiste per l'ammissione della prova per interpello e testi, già tempestivamente formulate, sulle circostanze di seguito capitolate:
1) Vero che il sig. opera e ha operato nel campo immobiliare almeno dal Parte_1
1964 sia come ditta individuale che in forma societaria, come da documenti n. 2 e 15 che Le si rammostrano?
2) Vero che, già prima di marzo 2018, l'Ing. aveva affiancato il sig. Controparte_3
in altri affari immobiliari su altri beni di proprietà di quest'ultimo (quali ad Parte_1
esempio opere di lottizzazione ecc..)?
3) Vero che nei primi giorni di marzo 2018, il sig. prendeva contatti Parte_1
telefonici con per proporre la vendita di grandi lotti di terreno siti in Este? CP_2
4) Vero che nel mese di marzo 2018 l'Ing. affiancava, presso la sede di Controparte_3 [...]
il Sig. per il primo degli incontri con la Pro-prietà per definire i termini CP_2 Parte_1
della compravendita dei lotti di terreno siti in Este?
5) Vero che nei mesi di marzo, aprile, maggio e giugno 2018, il sig. si Parte_1 recava, in più occasioni, nella sede di per negoziare con la e l'Arch. CP_2 CP_4 Per_1
i termini della compravendita dei lotti di terreno siti in Este?
[...]
6) Vero che nei mesi di marzo, aprile, maggio e giugno 2018, il sig. , in più Parte_1 occasioni, contattava telefonicamente (nella persona del Dr. e dell'Arch. CP_2 Controparte_5
) per definire i termini della compra-vendita dei lotti di terreno siti in Este? Persona_1
7) Vero che nei mesi di marzo, aprile, maggio e giugno 2018, l'Ing. Controparte_3
fungeva da tramite, per la compravendita dei lotti di terreno siti in Este, tra il sig. Parte_1
ed CP_2
8) Vero che nei mesi di marzo, aprile, maggio e giugno 2018, l'Ing. per la Controparte_3
compravendita dei lotti di terreno siti in Este, riceveva le comunica-zioni e-mails di CP_2
indirizzate al sig. ? Parte_1
3 9) Vero che nei mesi di marzo, aprile, maggio e giugno 2018, l'Ing. , per la Controparte_3
compravendita dei lotti di terreno siti in Este, inviava le comunicazioni e-mails ad in nome CP_2
e per conto del sig. , come da documenti n. 3 e 17 che Le si rammostrano? Parte_1
10) Vero che nei mesi di marzo, aprile, maggio e giugno 2018, vi è stata una seria e fattiva trattativa tra ed sig. per concordare le condizio-ni contrattuali inserite CP_2 Parte_1
e previste nel contratto preliminare del 28.06.2018 (cfr. doc. 4) che Le si rammostra?
11) Vero che il 05.06.2018 l'Ing. inviava ad nella per-sona Controparte_3 CP_2 dell'Arch. , il contratto preliminare di compravendita integrato con le modifiche Persona_1
richieste dal sig. , come da doc. 17 che Le si rammostra? Parte_1
12) Vero che l'Ing. partecipava all'incontro del 29.03.2019, presso lo Controparte_3
Studio del Notaio Dr. di Padova? Per_2
13) Vero che il 29.03.2019, presso lo Studio del Notaio di Padova anche alla presenza Per_2 dell'Ing. , il Sig. e il Dott. (per si Controparte_3 Parte_1 Persona_3 CP_2
confrontavano sul contenuto del contratto preliminare, qui allegato sub. doc. 6, che Le si rammostra?
14) Vero che il 29.03.2019, presso il proprio Studio, il Notaio procedeva alla lettura Per_2
del contratto preliminare, qui allegato sub. doc. 6, che Le si rammostra, prima di raccogliere le firme delle parti presenti?
- Si indicano come testi sui predetti capitoli di prova l'Ing. e l'Arch. Controparte_3
. Sui capitoli di prova n. 12, 13 e 14, si indica come testimone anche il Notaio Persona_1 Tes_1
di Padova”.
[...]
FATTO

1.Il giudizio di primo grado.

1.1. radicava innanzi al Tribunale di Padova giudizio di opposizione avverso il Parte_1
decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo n.2130/2021, emesso in data 08/09/2021, nel procedimento R.G. n. 4856/2021 con il quale (d'ora in poi per brevità ingiungeva CP_2 CP_2 il pagamento della somma di €470.000,00 a titolo di restituzione delle somme versate quale caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. (rispetto ad un prezzo complessivo di €746.460,00) in base ai contratti Con preliminari stipulati da (quale promittente venditore) ed (quale promittente Parte_1
acquirente) rispettivamente in data 28.6.2018 e 29.3.2019 (il secondo in sostituzione del primo), aventi ad oggetto la porzione di mq 6540 di un terreno ad uso residenziale sito nel Comune di Este, essendo interesse della promissaria acquirente realizzare un fabbricato a destinazione commerciale
4 che consentisse l'apertura di una media struttura di vendita avente superficie fino a mq 1500, oltre a depositi e servizi accessori, per una superficie complessiva di 2000 mq, previa apposita variazione del piano degli interventi comunali e successiva emanazione da parte del Comune di Este dello strumento urbanistico attuativo.

1.2.Entrambi i contratti prevedevano (art. 4, lettera a) una clausola che prevedeva la risoluzione di diritto del contratto nel caso di mancata approvazione, a cura e spese delle ditte proprietarie, della variante al Piano degli interventi al fine di consentire la realizzazione della struttura commerciale avente le caratteristiche dimensionali sopra descritte, il tutto entro il termine del 30.6.2019, con facoltà della promittente acquirente di prorogare il termine o di risolvere di diritto il contratto con restituzione in proprio favore della caparra versata.

1.3.Il Tribunale di Padova, con la sentenza oggi impugnata, rigettava l'opposizione e confermava il decreto ingiuntivo che dichiarava definitivamente esecutivo, ritenendo la piena operatività ed efficacia della clausola de quo, stante la mancata approvazione del Piano degli interventi entro il termine del 30.6.3019 prorogato al 30.9.2019, nonché il rigetto dell'eccezione di incompetenza per territorio spiegata dall'opponente, non ritenendo applicabile al caso di specie il foro funzionale del consumatore ex art. 33 Dlvo n. 206/2005.

2.Il giudizio di secondo grado.

2.1. Quale primo motivo di doglianza l'appellante deduce l'erronea ritenuta non applicabilità della disciplina consumeristica alla fattispecie di cui è causa, avendo il Tribunale di Padova negato la qualifica di consumatore al sig. (pagine 8-14 della sentenza), conseguentemente Parte_1
rigettato la domanda di nullità per vessatorietà della clausola di cui all'art. 8 del contratto preliminare
29 marzo 2019 ai sensi degli artt. 36, 33 e 34 D lgs. 206/2005, dichiarando per l'effetto infondata l'eccezione di incompetenza del Tribunale di Padova.

2.2.Il Tribunale avrebbe altresì omesso ogni valutazione sulla dedotta la nullità per vessatorietà della clausola di cui all'art. 4 (Condizioni Risolutive) del contratto preliminare 29 marzo 2019 ai sensi degli artt. 36, 33 e 34 D lgs. 206/2005.

2.3. Premesso che il sig. , pensionato di 82 anni, non svolgerebbe alcuna attività Parte_1 imprenditoriale, commerciale o professionale, in base alla definizione di cui all'art. 3 comma 1 lettera a) del D. lgs. 206/2005 (Codice del Consumo), l'appellante andrebbe considerato soggettivamente un consumatore, quale persona fisica che agisce per scopi all'attività imprenditoriale, commerciale o professionale eventualmente svolta, mentre agiva quale professionista ai sensi dell'art. 3, CP_2
c.1, lettera c) D.lgs. n. 206/2005.
5 2.4.Non rileverebbero le circostanze valorizzate dal giudice di primo grado in particolare il fatto che il sig. sia titolare di una ditta individuale che ha ad oggetto la compravendita di beni Parte_1
immobili effettuata su beni propri e al fatto che sia intestatario (o cointestatario) di 89 unità immobiliari, essendo tale valutazione stata effettuata in violazione delle disposizioni della direttiva
93/13 e di riflesso del Codice del Consumo italiano cosi come interpretate dalla Corte di Giustizia
Europea, perché la qualità di ≪consumatore≫ di una persona dovrebbe essere esaminata unicamente alla luce della posizione di quest'ultima in un determinato contratto, tenendo conto della sua natura e del suo scopo, e non alla luce della situazione soggettiva di tale persona.

2.5.Ne conseguirebbe l'applicabilità delle tutele previste dal Codice del Consumo in favore del consumatore in particolare gli artt. 33, 34, 35 e 36 e nullità della clausola di cui all'art. 4 dei contratti preliminari in quanto vessatoria.

2.6.Ribadisce l'eccezione di nullità della clausola di cui all'art. 8 del contratto preliminare 29 marzo
2019 ai sensi degli artt. 36, 33 e 34 D lgs. 206/2005 nonché l'incompetenza territoriale del Tribunale di Padova, essendo competente in via esclusiva – secondo la regola del foro del consumatore – il
Tribunale di Rovigo (individuato in base al luogo di residenza dell'appellante), non essendo la clausola stata oggetto di trattativa individuale caratterizzata da serietà, effettività ed individualità.

2.7.Quale secondo motivo di appello ribadisce ancora la nullità della clausola di cui all'art. 4
(Condizioni Risolutive) del contratto preliminare 29 marzo 2019 ai sensi degli artt. 36, 33 e 34 D lgs.
206/2005. Nullità/Impossibilità della condizione risolutiva ex art. 1354 c.c. Violazione dell'art. 1358
c.c.

2.8.La clausola n. 4 del contratto, al pari della clausola n. 8, sarebbe stata inserita nel contratto fatto predisporre unilateralmente da senza che il suo contenuto avesse formato oggetto di una CP_2
trattativa individuale tra le parti, caratterizzata dagli indefettibili requisiti della individualità, serietà ed effettività.

2.9.Inoltre tale clausola sarebbe da considerarsi vessatoria, e quindi nulla, perché determinerebbe a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto, in particolare nella parte in cui prevede un impegno immediato del consumatore (Imperatore) e un impegno solo eventuale del professionista, nella parte in cui nell'interesse esclusivo del professionista
( pone un termine così breve per l'avversarsi o non avverarsi dell'evento da rendere la CP_2
condizione sostanzialmente impossibile, infine nella parte in cui la facoltà di proroga del termine è rimessa alla sola ed esclusiva volontà del professionista senza prevedere né che la proroga debba avere una durata minima né che il mancato esercizio della proroga debba essere giustificato né un uguale diritto di proroga a favore del consumatore cosicché la scelta se, e di quanto, prorogare il
6 termine dipenderebbe dal puro arbitrio del professionista mentre il consumatore finirebbe per ritrovarsi in uno stato di pura soggezione alla mera volontà altrui.

2.10. Secondo la prospettazione dell'appellante era giuridicamente impossibile che l'evento dedotto in condizione si verificasse nel termine fissato, condizione che deve ritenersi quindi come non apposta con l'effetto di conservazione dell'efficacia del contratto preliminare, avendo il sig. Parte_1
ancora interesse al mantenimento dello stesso.

2.11.In subordine chiede accertarsi il legittimo recesso di controparte ex art. 1454 c.c. ed il diritto di ritenere la caparra ricevuta.

3. Si è costituita instando per il rigetto dell'impugnazione avversaria. CP_2

3.1.Quanto al primo motivo di appello deduce come affinché un soggetto venga considerato professionista e non consumatore, ai sensi dell'art. 3 del Codice del Consumo, non sia indispensabile che egli stipuli il contratto nell'esercizio dell'attività propria dell'impresa o della professione, essendo sufficiente che lo concluda per scopi/fini connessi allo svolgimento dell'attività professionale o imprenditoriale;
che il Tribunale avrebbe fatto buon governo del superiore principio e considerato l'appellante professionista, anche alla luce della sua attività di impresa individuale svolta da plurimi anni avente ad oggetto la compravendita di beni immobili propri e della documentazione offerta da cui emergerebbe non solo il riconoscimento del debito da parte dell'appellante delle somme ricevute a titolo di caparra ma anche la natura imprenditoriale dell'operazione sottesa ai contratti stipulati.

3.2. Evidenzia che, contrariamente a quanto sostenuto dalla difesa avversaria (cfr. paragrafo 1.13 pag.
10, cit. in appello), il sig. utilizzava i dati della propria impresa nelle comunicazioni con Parte_1
servendosi della carta intestata della ditta e riportando il numero di telefono e l'indirizzo CP_2
della sede della stessa (cfr. doc. 12 fascicolo primo grado).

3.3. Quanto al secondo e terzo motivo di censura deduce che tutte le clausole contenute nei preliminari di vendita, sottoscritti in data 28.06.2018 ed in data 29.03.2019 (cfr. docc. 4 e 6 fascicolo di primo grado), sono valide ed efficaci, quale espressione della comune volontà delle parti e non conterrebbero alcuna disposizione vessatoria, peraltro oggetto di integrale lettura da parte del notaio rogante.

3.4. Ribadisce, quanto all'impossibilità della condizione come, a fronte della comunicazione del
16.3.2019 del sussistevano tempi congrui per l'ottenimento dell'approvazione del Parte_2
Piano degli Interventi entro il termine prorogato al 30.9.2019.
In via subordinata reitera la domanda di indennizzo ex art. 2041 c.c., a fronte dell'indebito arricchimento di controparte nel trattenimento della caparra.
7 La causa, previo rigetto dell'istanza di inibitoria ex art. 283 c.p.c. è stata rimessa in decisione all'udienza del 7.4.2025 tenuta in modalità trattazione scritta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.
DIRITTO

1.L'Appello è infondato per i motivi che seguono.

1.1. Il primo motivo di appello è infondato.

1.1bis. L'art. 3 del D.lgs. n. 206/2005 stabilisce che per consumatore o utente si intende la persona fisica che agisce per scopi estranei all'attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale eventualmente svolta.

1.2. In tema di contratti del consumatore, ai fini dell'individuazione del soggetto rientrante nella nozione di “consumatore”, non assume rilievo la qualità rivestita, bensì lo scopo perseguito con l'operazione contrattuale posta in essere, ovverosia il perseguimento o meno di esigenze di vita quotidiane estranee all'esercizio di attività professionali o imprenditoriali e rivolta alla soddisfazione delle proprie esigenze di consumo privato, restando irrilevante l'eventuale possesso di specifiche competenze e conoscenze nel settore di riferimento (cfr. Cass. Civ, SU n. 25954/2024).

1.3.Ne consegue che anche un imprenditore individuale o un professionista, ove persegua scopi estranei all'esercizio dell'attività professionale o imprenditoriale svolta, può considerarsi consumatore ai fini del d. lgs. 206/2005 (cfr. Cass. n. 6578/2021).
Anche la Corte giustizia UE (cfr. sez. V, 08/06/2023, n.455), interpretando la nozione di consumatore ai sensi dell'art. 2, lettera b), della Direttiva n. 93/13, ha precisato che la qualità di «consumatore» di una persona va determinata valutando se il rapporto contrattuale di cui trattasi rientri nell'ambito di attività estranee all'esercizio di una professione, trattandosi di nozione avente carattere oggettivo ed indipendente dalle conoscenze concrete che la persona interessata può avere o dalle informazioni di cui tale persona realmente dispone.

1.4. Ritiene la Corte come il Tribunale abbia fatto buon governo dei principi sopra esposti nella misura in cui, analizzando il testo dei contratti, ha correttamente escluso che lo scopo della compravendita dell'ampio lotto di terreno per cui è causa – inserito in una complessa procedura urbanistica che involgeva varianti alla destinazione della superficie da residenziale a commerciale - fosse volto a soddisfare esigenze di vita quotidiana e/o di consumo privato del sig. il quale, per Parte_1
espressa disposizione contrattuale denominato “ditta proprietaria”, doveva attivarsi entro il termine del 30.6.2019, prorogato al 30.6.2019, per ottenere le varianti cui è causa in conformità al progetto elaborato da CP_2
8 1.5.Tale interpretazione trova pieno riscontro esterno nell'oggetto sociale dell'attività esercitata dal
1964 quale impresa individuale dall'appellante avente proprio ad oggetto sociale la vendita di beni immobili propri, per come emerge dalla visura in atti e compatibile con lo scopo di lucro sotteso all'operazione commerciale avviata dalle parti.

1.6.Ora, per come correttamente rilevato dal Tribunale, “a fronte della esistenza di una ditta individuale, dunque di un'attività imprenditoriale, tuttora attiva, avente ad oggetto esattamente l'attività di compravendita di beni propri ed a fronte pure di un numero consistente di immobili (89) situati nella medesima provincia, è fondato ritenere che anche la compravendita immobiliare oggetto di giudizio, relativa ad un terreno ad uso commerciale sito nella provincia di Padova e promesso in vendita per la somma considerevole di euro 746.460,00, sia stata posta in essere quantomeno per un scopo connesso a quello dell'attività imprenditoriale di , se non proprio Parte_1 nell'esercizio di tale attività”.

1.7.In ogni caso rileva la Corte come l'appellante, pur essendovi tenuto a fronte dei dati documentali evidenziati da non ha allegato e provato quale sarebbe stato il suo scopo consumeristico, CP_2
diverso cioè da quello imprenditoriale o connesso a questo, che avrebbe giustificato l'operazione negoziale.

1.8.Anzi, dalla documentazione versata in giudizio, ed in particolare dal doc. n. 12 prodotto da parte convenuta, emerge che l'appellante in data 10.6.2021 chiedeva ad la concessione di un CP_6
ulteriore proroga per la restituzione della caparra, nonché, utilizzando una terminologia tecnica - con riferimento all'approvazione da parte del del Piano di Attuazione di Iniziativa Parte_2
Pubblica - , ha offerto in garanzia 5 lotti di terreno di proprietà e facenti parte del Comparto 26 (di cui è parte il lotto di causa) del valore di 120.000,00 ciascuno, con ciò dimostrando piena capacità imprenditoriale e riconoscimento del debito.

2. Anche il secondo ed terzo motivo di appello, congiuntamente delibati, sono destituiti di fondamento.

2.1.Rileva la Corte come dal tenore complessivo del testo contrattuale non emerga un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto ex art. 33 D.lgs. 206/2005.

2.2.La clausola di cui all'art. 8 del contratto preliminare del 29.3.19, nel prevedere quale foro competente per le controversie relative all'interpretazione, efficacia ed esecuzione del contratto, in via esclusiva quello di Padova, non può essere considerata vessatoria, non trovando applicazione nel caso di specie il foro funzionale del consumatore, essendo peraltro state recepita in apposito atto
9 notarile di rilevanza pubblicistica e quindi non necessitante la specifica approvazione scritta (cfr.
Cass. 18275/2021;15253/2020, 15237/2017).

2.3.Ad analoga conclusione deve pervenirsi con riferimento alla clausola di cui all'art. 4 del contratto preliminare in base alla quale: “è stabilita di comune accordo la seguente condizione risolutiva: a) che non venga approvata a cure e spese delle Ditte proprietarie la Variante al Piano degli Interventi al fine di adattare l'assetto urbanistico comprendente il Terreno in conformità alla scheda tecnico/progettuale allegata al presente contratto sub. B) nonché di rendere il comparto autonomo ai fini dell'esatta realizzazione del progetto di Promissaria Acquirente, per consentire la realizzazione al suo interno di una media struttura commerciale […]”.

2.4.Rileva la Corte come tale condizione non possa ritenersi come impossibile, alla luce del congruo lasso temporale intercorrente tra la sottoscrizione del contratto del 29.3.2019 e l'ultimo termine prorogato al 30.9.2019, tenuto conto che l'appellante sia in primo grado che in questa fase, a fronte della circostanziata deduzione di parte convenuta in ordine alla possibilità di poter concludere l'iter autorizzativo della variante al progetto approvata dal di Este (PD) in data 6/6/2019, (vedi Pt_2
deduzioni pag. 20 comparsa di costituzione), nulla ha dedotto.

2.5.Invero parte appellata aveva esplicitato come in data 06.06.2019 fosse stata adottata dal Pt_2
la necessaria variante al progetto quindi, anche volendo considerare le successive incombenze
[...]
(previste dall'art. 18 della L. Regionale n. 11/2004 – i.e.: trenta giorni affinché il progetto fosse a disposizione del pubblico, ulteriori 30 giorni per eventuali osservazioni ed infine un termine massimo di 60 giorni – successivi alla scadenza del termine per la presentazione delle osservazioni – per l'approvazione della variante), il termine prorogato al 30.09.2019 era perfettamente idoneo e sufficiente per permettere l'approvazione definitiva della variante.

2.6. Pertanto ritiene il Collegio che, contrariamente a quanto sostenuto dall'appellante, la previsione di una proroga del termine del contratto operava ad esclusivo vantaggio del promissario venditore, cui, con la concessione di una proroga, è stato concesso e riconosciuto “più tempo” affinché si verificasse l'evento dedotto in condizione, ovverosia che a sua cura e spese fosse approvata la
Variante al Piano degli Interventi.

2.7. Sussisteva pertanto il diritto di alla restituzione della caparra versata ex art 1385 c.c. CP_2 per €470.000,00.

3.Ogni altra questione non viene esaminata in quanto assorbita.

3.1. Alla luce del pagamento parziale da parte dell'appellante avvenuto nel corso del presente giudizio per complessivi €302.200,00 (di cui €300.000,00 in data 27.6.2023 ed €2.200,00 in data 28.11.2024)
10 il decreto ingiuntivo deve essere revocato e per l'effetto l'appellante deve essere condannato al pagamento della soma residua di €167.800,00 (470.000,00-302.200,00), oltre interessi legali dalla presente decisione al saldo.
Nulla si liquida a titolo di interessi moratori ai sensi dell'art. 1284, IV, c.c. in quanto domanda nuova formulata in appello sulla quale il giudice non ha l'obbligo di pronunciarsi (cfr. Cass. SU n.
12449/2024).

3.1.Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate per la fase monitoria e per il primo grado nella misura indicata dal Tribunale e per il secondo grado come in parte dispositiva, secondo i parametri medi di cui al DM 55/2014 e succ. mod. per il relativo scaglione di riferimento, con esclusione della fase istruttoria, non tenutasi.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Venezia, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
rigetta l'appello;
visto il pagamento parziale da parte dell'appellante per complessivi €302.200,00, revoca il decreto ingiuntivo opposto e, per l'effetto, condanna al pagamento in favore di Parte_1 CP_2 della somma residua di €167.800,00 (470.000,00-302.200,00), oltre interessi legali ex art. 1284, c. I,
c.c., dalla presente decisione al saldo;

condanna al pagamento in favore di in persona del legale Parte_1 CP_1
rappresentante pro tempore, delle spese di lite così liquidate:
per la fase monitoria in €4.185,00, oltre rimborso forfettario (15%), IVA e CPA;

per il primo grado in €19.400,00, oltre rimborso spese generali (15%), IVA e CPA;

per il secondo grado in € 14.239,00, oltre rimborso spese generali (15%), IVA e CPA;

dichiara che sussistono i presupposti dell'art. 13, comma 1° quater, d.p.r. 30 maggio 2002, n. 115, con conseguente obbligo in capo all'appellante di versare l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello già corrisposto.
Così deciso in Venezia nella camera di consiglio del 15.4.2025
Il Consigliere estensore La Presidente
Dott.ssa Silvia Franzoso Dott.ssa Rita Rigoni
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