Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Napoli - II sezione civile, in persona dei Magistrati: dott.ssa Alessandra Piscitiello Presidente dott.ssa Maria Teresa Onorato Consigliere relatore dott.ssa Paola Martorana Consigliere all'esito dell'udienza di discussione del 19 febbraio 2025 sostituita dal deposito di note scritte ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. che entrambe le parti hanno rimesso nel fascicolo telematico entro i termini e della successiva camera di consiglio, ha pronunciato ai sensi dell'art. 437 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 4394/2024 N.R.G. ad oggetto “sfratto per finita locazione” e vertente
TRA
nato a [...] il [...], c.f. , Parte_1 CodiceFiscale_1
elettivamente domiciliato in Sant'Agata de'Goti (BN) alla via Bagnoli 10, presso lo studio dell'Avvocato Vincenzo Pasquarella (c.f. ), dal quale è rappresentato CodiceFiscale_2
e difeso giusta procura allegata alla comparsa di costituzione nel procedimento n. 102/2020
RG del Tribunale di Benevento, indirizzo di posta elettronica certificata avv. Email_1
APPELLANTE
CONTRO
, nata a [...] il [...], c.f. ; Controparte_1 CodiceFiscale_3
, nato a [...] il [...], c.f. CP_2 CodiceFiscale_4
, nata a [...] il [...], c.f. , Controparte_3 CodiceFiscale_5
tutti elettivamente domiciliati in Airola (BN), alla Via Michele Landolfi, 5, presso lo studio dell'Avvocato Mariarosaria Tirino (c.f. , che li rappresenta e difende CodiceFiscale_6
in virtù di mandato a norma dell'art. 83 terzo comma c.p.c. allegato, indirizzo di posta elettronica certificata Email_2
[... APPELLATI
1

Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1. Con appello depositato il 10 ottobre 2024 ha impugnato la sentenza Parte_1
n. 1653/2024, emessa in data 27 settembre 2024 e pubblicata in data 30 settembre - 2 ottobre
2024 con cui il Tribunale di Benevento, accogliendo per quanto di ragione la domanda introdotta dall'intimazione di sfratto per finita locazione notificatagli ad istanza di
[...]
, e , l'ha condannato al rilascio dell'immobile sito CP_1 CP_2 Controparte_3
in Durazzano alla via Nicola Mazzola n. 93, identificato catastalmente al foglio 8, particella n. 405, così confermando l'ordinanza già resa in data 4 agosto 2020, nonché a rifondere nei confronti dell'Avvocato Mariarosaria Tirino, dichiaratasi antistataria, la somma complessiva di € 7.616,00, oltre accessori di legge, se dovuti, per spese del giudizio.

1.1. L'appello è stato declinato in due motivi all'esito dei quali ha Parte_1
rassegnato le seguenti conclusioni: “riformare totalmente l'impugnata la sentenza n. 1653/2024, emessa in data 27.09.2024, pubblicata in data 02.10.2024, dal Tribunale di Benevento … all'esito del procedimento rubricato con n. 3168/2020 R.G. e per l'effetto, rigettare la domanda proposta da
, … e … perché infondata in fatto ed in diritto;
Parte_2 CP_2 Controparte_3 condannare gli appellati, in solido tra loro, al pagamento delle spese e dei compensi del doppio grado di giudizio, con attribuzione al sottoscritto procuratore antistatario”.

2. Con comparsa depositata il 13 febbraio 2025 si sono costituiti , Controparte_1 [...]
e che hanno invece concluso nei seguenti termini: “dichiarare il CP_2 Controparte_3
difetto di interesse ad agire dell'appellante in relazione al rilascio di immobile, comunque disposto dal giudice di prime cure in data successiva al temine di scadenza indicato dallo stesso locatore e avvenuto, poi, a seguito di esecuzione oltre un anno dopo e dunque la cessata materia del contendere;
dichiarare in ogni caso, la domanda in primo grado degli appellati ammissibile, procedibile e fondata per i motivi tutti esposti, anche quelli riproposti dal primo grado e rimasti assorbiti;
rigettare di conseguenza l'appello proposto dal sig. con conferma integrale della statuizione Parte_1 del Tribunale di Benevento n. 1653/2024. Condannare, in ogni caso, l'appellante al pagamento delle spese e degli onorari del grado di appello con distrazione in favore del sottoscritto procuratore anticipatario;
in via assolutamente subordinata e gradata, stante la cessata materia del contendere in ordine a rilascio dell'immobile, compensare le spese del presente grado di giudizio”.

3. In grado d'appello non è stata svolta attività istruttoria e non è stato acquisito il fascicolo cartaceo del primo grado ma si è verificata la consultabilità di quello telematico.
2 Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda
All'udienza di discussione celebrata nelle forme della trattazione scritta il Collegio ha preso atto dell'integrità del contradditorio e, in esito a camera di consiglio, ha reso la decisione recata dal dispositivo.

4. Per la migliore comprensione giova riferire i fatti di causa su cui tuttora si controverte, correttamente quanto sinteticamente riportati dalla sentenza impugnata.

4.1. Con citazione notificata a dicembre 2019, , e Controparte_1 CP_2 CP_3
hanno intimato a sfratto per finita locazione deducendo di
[...] Parte_1
essere comproprietari per la metà e locatori dell'immobile sito in Durazzano alla via Nicola
Mazzola n. 93, identificato catastalmente al foglio 8, particella 405, giusta contratto ad uso abitativo transitorio della durata di un anno (per esigenze del locatario) con scadenza al 14 dicembre 2013, stipulato con l'intimato e registrato in data 15 dicembre 2012 (serie T3 n. 283) ma che, nonostante la scadenza del contratto, il conduttore ha continuato a permanere nell'immobile, versando una somma a titolo di indennità di occupazione senza titolo, come indicato anche sulle ricevute allegate in atti. Hanno aggiunto d'avere, con lettera raccomandata a.r., ricevuta in data 7 dicembre 2018, rimasta inevasa, intimato l'occupante a rilasciare l'immobile. Si sono anche doluti dell'esecuzione da parte dello di Parte_1 opere e manufatti senza alcuna autorizzazione amministrativa né autorizzazione preventiva dei proprietari. Hanno dichiarato di avere smarrito il contratto corredando quest'affermazione con la denuncia presentata da alla stazione dei CP_2
Carabinieri di Sant'Agata de'Goti il 5 dicembre 2019.

4.2. Si è costituito eccependo, in via preliminare, l'inammissibilità Parte_1
dell'intimazione di sfratto in virtù della mancata produzione del contratto di locazione, e chiedendo, nel merito, il rigetto della domanda, dovendosi ricondurre il predetto contratto nell'alveo dell'art. 2, comma 1, della legge n. 431/1998. A suo parere, l'impossibilità di provare l'uso transitorio del contratto giacché non prodotto in giudizio e, comunque, la nullità della clausola di transitorietà in difetto dei requisiti di legge, renderebbe la scrittura qualificabile come contratto di locazione ad uso abitativo di durata quadriennale, con decorrenza dal 14 dicembre 2012 e prima scadenza al 14 dicembre 2016, tacitamente rinnovatosi, in mancanza di tempestiva disdetta, per altri quattro anni, con scadenza al 15 dicembre 2020.

4.3. Con provvedimento ai sensi dell'art. 665 c.p.c. del 17 luglio 2020 - 4 agosto 2020 è stato ordinato il rilascio dell'immobile per la data del 15 dicembre 2020 con riserva delle eccezioni 3 Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda del convenuto e disposto il mutamento del rito e assegnati i termini ai sensi dell'art. 426
c.p.c..

4.4. Nelle loro memorie integrative i ricorrenti hanno chiesto di poter provare l'incolpevole smarrimento e, nel prendere atto che a dire di controparte il contratto avrebbe scadenza al
15 dicembre 2020 hanno comunque chiesto che ove non si ritenga sussistente la scadenza del 15 dicembre 2013 sia comunque dichiarata la finita locazione alla prefata data indicata dallo stesso resistente.
Parte resistente, invece, nel ribadire la nullità del contratto ad uso transitorio in ragione del fatto che il comma IV dell'art. 2 del D.M. 30 dicembre 2002 vuole che la clausola temporale specifichi l'esigenza di transitorietà del locatore o del conduttore da corroborare con idonea documentazione a conforto, cui segua in caso di prosecuzione del rapporto che prima della scadenza l'esigenza transitoria sia confermata da una lettera raccomandata, altrimenti operando la riconduzione alla durata ordinaria, ha ribadito come proprio tale evenienza sia occorsa nella fattispecie, ambendo così al rigetto della pretesa avversaria e all'accertamento che il contratto di locazione inter partes abbia la durata legale di anni 4 + 4 anche in ragione d'eventuale natura simulata della clausola di transitorietà.

5. Con la sentenza impugnata il Tribunale ha accolto per quanto di ragione la domanda originariamente proposta con l'intimazione e, pur dichiarando la nullità del contratto di locazione de quo non avendo l'intimante provveduto a produrlo in giudizio e non ritenendo sufficiente l'allegazione della ricevuta telematica della registrazione presso l'Agenzia delle
Entrate al fine di provarne gli elementi essenziali, in particolare, la durata, ha comunque ritenuto fondata e meritevole d'essere accolta la domanda di rilascio. Quanto ad essa, ha considerato come l'immobile sia di fatto occupato dall'intimato senza titolo alcuno, ritenendo quindi di condividere l'ordine precedentemente reso ai sensi dell'art. 665 c.p.c..
Le spese del giudizio sono state regolate secondo soccombenza e liquidate applicando i criteri di cui al D.M. 147/22, relativi ai giudizi di cognizione innanzi al Tribunale, di valore indeterminabile e bassa complessità.

6. Preliminarmente va decretata la tempestività dell'impugnazione in quanto il deposito del ricorso in appello nella Cancelleria della Corte è avvenuto nel rispetto dell'art. 325 c.p.c..

7. L'appello è anche ammissibile ai sensi dell'art. 434 c.p.c..
In termini generali, giova riferire che, dopo alcuni contrasti giurisprudenziali sull'esegesi dell'attuale testo normativo, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con sentenza n. 4 Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda
27199/2017 depositata il 16 novembre 2017, hanno escluso che l'appello vada interpretato come un mezzo di impugnazione a critica vincolata. Il giudice della nomofilachia ha chiarito che gli artt. 342 e 434 c.p.c., anche l'indomani delle modifiche dell'anno 2012, vanno interpretati nel senso che l'atto deve contenere una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della decisione gravata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, ma non per questo, in considerazione della permanente natura di revisio prioris instantiae del giudizio di appello, rivestire particolari forme sacramentali. La maggiore o minore ampiezza e specificità delle doglianze ivi contenute è una diretta conseguenza della motivazione del giudice di primo grado e, ove le argomentazioni della sentenza impugnata dimostrino che le tesi della parte non sono state in effetti vagliate, l'atto di appello potrà anche consistere, con i dovuti adattamenti, in una ripresa delle linee difensive del primo grado. L'individuazione di un «percorso logico argomentativo alternativo a quello del primo giudice», poi, non deve necessariamente tradursi in un «progetto alternativo di sentenza», non avendo il legislatore inteso porre a carico delle parti un onere paragonabile a quello del giudice nella stesura della motivazione di un provvedimento decisorio. Quello che viene richiesto è che la parte appellante ponga il giudice superiore in condizione di comprendere con chiarezza qual è il contenuto della censura proposta, indicando perché la decisione impugnata sarebbe da emendare.
Tenuto conto delle superiori indicazioni, conviene accedere alla disamina del merito.

8. Con il primo motivo di impugnazione ha censurato la sentenza Parte_1
nella parte in cui il Tribunale ha dichiarato nullo il contratto per la mancata sua produzione in giudizio, contestando la ricostruzione operata e sostenendo che l'assenza del documento avrebbe dovuto importare semplicemente il rigetto della domanda attorea in quanto non provata nei suoi presupposti fondativi e, segnatamente, quanto alla durata del rapporto esistente tra le parti. Ha sostenuto che l'omessa produzione in giudizio del contratto di locazione non generi la sua nullità, non avendo egli mai contestato un contratto stipulato con la forma scritta prescritta dalla legge ad substantiam vi sia realmente stato, ragion per cui il Tribunale, lungi dall'affermarne il vizio per difetto della forma solenne, nel verificare l'omessa produzione documentale, avrebbe dovuto decidere la lite in base al mancato assolvimento dell'onere della prova incombente sugli intimanti. In altre parole, secondo la difesa attorea, avendo costoro proposto domanda di risoluzione per scadenza del termine 5 Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda di durata del contratto, ne avrebbero dovuto provare la durata e particolarmente la natura transitoria, oltre che la disdetta nei termini e nei tempi idonei ad impedirne il rinnovo tacito.
Nel ribadire così l'errore in cui sarebbe incorso il Tribunale nel ritenere che il contratto di locazione non sia stato concluso in forma scritta, mai contestata dalle parti in causa, ha deplorato violazione e fasa applicazione dell'art. 2697 c.c. e dell'art. 1 comma 4 della legge n. 431/1998 in combinato disposto con l'art. 116 c.p.c..
Con l'occasione ha evidenziato il fatto che la mancata produzione in giudizio del contratto di locazione abbia come unico effetto non la sua nullità, ma una limitazione nei mezzi di prova utilizzabili per poterne provare il contenuto, richiamando la disposizione dell'art. 2725 c.c. sulle deroghe ai limiti alla prova testimoniale.

9. Con il secondo motivo di appello ha censurato la ricostruzione Parte_1 operata dal giudice di prime cure ritenendo che questi abbia errato nel condannarlo al rilascio sulla base di una causa petendi diversa da quella introdotta dalla domanda di risoluzione del contratto, ossia un'occupazione sine titulo derivante dalla ritenuta nullità del contratto di locazione. A suo parere, una volta dichiarata nulla la locazione, il Tribunale avrebbe dovuto rigettare la domanda, mentre decidendo per il rilascio avrebbe violato l'art. 112 c.p.c., pronunciando su una domanda mai proposta dagli odierni appellati, neanche con la memoria integrativa, incorrendo nel vizio di ultra-petizione o extra-petizione.
10. I motivi, di cui è possibile la trattazione congiunta, non sono sostenuti da idoneo interesse a proporli e sono comunque infondati.
Parte appellante deplora la dichiarazione contenuta nel corpo della motivazione della sentenza che ha accolto la domanda avversaria ritenendo che la mancanza del documento che incorpora il contratto di locazione intervenuto tra le parti con il rispetto della forma scritta ad substantiam e da lui stesso registrato, lungi dal costituirlo quale occupante sine tuitulo del bene locato, avrebbe importato, per l'impossibilità di stabilire la data di cessazione del contratto, comunque disdettato e di cui si è intimata la riconsegna, il rigetto della domanda avversaria.
Sennonché proprio il ragionamento latamente condivisibile che si legge nel motivo d'appello non riflette adeguatamente in merito al fatto che il primo giudice ha opportunamente indicato quale data di riconsegna l'epoca che lo stesso resistente ha indicato come naturale scadenza del secondo quadriennio del rapporto locatizio, oltre la
6 Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda quale, per l'esistenza di una disdetta seguita dall'intimazione, non sussiste più titolo alcuno a detenere il bene.
Inoltre proprio condividendo il ragionamento dell'appellante la domanda attorea sarebbe a maggior ragione fondata per essere comunque cessato il contratto tra le parti.
Sostenere che a fondamento della sua permanenza nel bene fino alla data del 15 dicembre
2020, stabilita con l'ordinanza ai sensi dell'art. 665 c.p.c., sia il titolo contrattuale, mai dubitato esistente e quindi contestato limitatamente alla clausola di transitorietà che il
Tribunale ha sicuramente travolto con l'affermazione di un vizio ben più radicale, non giova alle ragioni dell'appellante. A maggior ragione considerando la domanda come precisata dai ricorrenti con le memorie integrative di cui all'art. 426 c.p.c. nel corso delle quali costoro hanno chiesto di considerare in subordine la scadenza al secondo quadriennio nei termini esattamente corrispondenti a quanto riferito dallo . Parte_1
Proprio di un patente difetto dell'appellante a dedurre il motivo cui ha affidato l'impugnazione ha ragionato la difesa degli appellati che ha comunque osservato come sul merito della vicenda sia cessata la materia della disputa per essere stato il bene rilasciato.
Ad ogni modo, non è dubitabile la possibilità di precisare la scadenza del contratto in base alle allegazioni difensive dell'avversario, così come hanno fatto gli intimanti, avendo la
Corte regolatrice in più occasioni dichiarato che qualora venga intimata licenza per finita locazione ad una certa data e l'intimato si opponga deducendo l'esistenza di una scadenza posteriore, il locatore può proporre con la memoria integrativa, successiva all'ordinanza ex art. 426 c.p.c. che dispone la prosecuzione del giudizio secondo le regole della cognizione piena, domanda di risoluzione alla stregua del secondo contratto, trattandosi di emendatio libelli, cioè di mera specificazione dell'originaria domanda di risoluzione avanzata in sede sommaria (in argomento, Cassazione civile, sez. III, 19.06.2008, n. 16635).
Il Collegio, quindi, nel condividere la tesi secondo cui ciò che indubbiamente non è dimostrato per l'assenza del documento scritto recante la clausola d'uso transitorio del noto immobile (ancorché inferibile dalle ricevute dei pagamenti mensili che ne lumeggiano la causale in un'occupazione), se non anche il contratto inter partes da entrambe le parti affermato e dichiarato esistente, ritiene che alcun titolo – neanche contrattuale – a permanere nell'immobile oltre la data del 15 dicembre 2020 sussista in capo all'odierno appellante.
Né da questo punto di vista è deplorabile l'ultra-petizione avendo la Corte regolatrice chiarito che tra la domanda di risoluzione del contratto di locazione per la sua avvenuta 7 Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda scadenza e quella di rilascio del bene occupato senza titolo sussista identità di pretesa sostanziale che legittima la emendabilità dall'una all'altra azione (in argomento, Cassazione civile sez. VI, 23.10.2014, n. 22531).
11. La soccombenza importa che le spese del grado d'appello siano poste a carico della parte appellante. La liquidazione avviene in base al valore della lite con i parametri moderati in ragione della non particolare complessità della vicenda e la celere definizione del giudizio che non ha neanche richiesto appendici scritte alla discussione stante la specialità del rito.
Va disposta la distrazione in favore dell'Avvocato Mariarosaria Tirino che ha reso la dichiarazione dell'art. 93 c.p.c..
12. Infine si evidenzia che, a norma dell'art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, introdotto dall'art. 1 comma 17 della legge n. 228 del 24 dicembre 2012, e destinato a trovare applicazione ai procedimenti introdotti in data successiva al 30 gennaio 2013 quando l'impugnazione, anche incidentale, è respinta integralmente o è dichiarata inammissibile o improcedibile, la parte che l'ha proposta è tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, principale o incidentale, a norma del comma 1 bis.
Per tale ragione, la Corte dà atto che sussistono i presupposti di cui alla norma in esame quanto all'appellante.


P.Q.M.

la Corte di Appello di Napoli - II sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello come in epigrafe proposto e tra le parti ivi indicate, così provvede:
⎯ rigetta l'appello proposto da alla sentenza del Tribunale di Parte_1
Benevento n. 1653/2024, emessa in data 27 settembre 2024, pubblicata in data 2 ottobre
2024;
⎯ condanna parte appellante alle spese del presente grado del giudizio che liquida in €
1.930,00 per compensi professionali oltre indennizzo forfettario, IVA e CPA come per legge con distrazione in favore dell'Avvocato Mariarosaria Tirino che se ne è dichiarato anticipatario;

⎯ dà atto, attesa l'infondatezza dell'appello, che ricorrono i presupposti per l'applicazione dell'art. 13 comma 1 quater del D.P.R. n. 115 del 2002.
Così deciso il 19 febbraio 2025
8 Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda
Il Consigliere relatore Il Presidente
dott.ssa Maria Teresa Onorato dott.ssa Alessandra Piscitiello
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