REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI ROMA
Sezione VII
Così composta:
Presidente rel. dr Franco Petrolati
dr sa Assunta Marini Consigliere
dr sa Anna Maria Giampaolino Consigliere
ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile di secondo grado iscritta al n. 5274/2021 r.g. vertente tra ^Pt 1 difesa dagli avv. Nicola Elmi e Massimo Tomarelli
APPELLANTE
e
CP 1 difeso dagli avv. Francesco Rea e Maria Rosaria Tino
APPELLATO
CONCLUSIONI
Le parti precisano le conclusioni all'udienza in data 16.4.2025.
RAGIONI DELLA DECISIONE

^CP_1 stipula con ^Pt 1 tre contratti di locazione ad uso abitativo concernenti appartamenti in Roma, via Frattina 81, piani V int.9 e VI int.10: il primo decorrente dall'1.10.2004 al 30.1.2007, relativo al solo piano V, al canone mensile di €
270,00, con separata pattuizione contestuale di un canone mensile ulteriore di € 4.500,00;
il secondo decorrente dall'1.2.2007, relativo anche al piano VI, al canone mensile di €
3.000,00; il terzo decorrente dall'1.2.2013 al canone mensile di € 4.500,00.
Nel settembre 2020 CP 1 agisce in giudizio sostenendo la nullità delle controdichiarazioni, scritte e orali, in forza delle quali ha pagato canoni in misura superiore a quella prevista nel contratto scritto e registrato e chiede la ripetizione delle somme indebitamente corrisposte nel periodo 2004/2019 per complessivi € 524.460,00, il pagamento di € 54.000,00 a titolo di riduzione proporzionale del canone per mancato utilizzo di due stanze per 12 mesi (maggio 2017/aprile 2017) e per il mancato funzionamento dell'ascensore (dal 2015 al 2019), oltre al pagamento dell'indennizzo di €
68.000,00 per le migliorie apportate. ^Pt 1 eccepisce la decadenza e la prescrizione del diritto alla ripetizione del presunto indebito e contesta la fondatezza di tutte le domande;
svolge anche riconvenzionali per l'indennità di occupazione ed il ripristino dell'immobile nello status quo ante.
Il Tribunale di Roma con sentenza n. 1234/2021 dichiara inammissibili le domande riconvenzionali, in difetto dell'istanza di differimento ex art.418 c.p.c.; condanna ^Pt 1 al pagamento delle somme di : € 115.260,00, a titolo di ripetizione dell'indebito,
riguardo solo al periodo da novembre 2004 a gennaio 2007; € 2.700,00 per il mancato godimento di due stanze per tre mesi, nel periodo settembre/dicembre 2016, implicante una riduzione del 20% del canone;
€ 43.200,00 per il mancato funzionamento dell'ascensore dal 2015 al 2019, implicante una riduzione del 20% del canone;
respinge le altre domande del conduttore e compensa le spese processuali in ragione della reciproca soccombenza. Avverso la predetta sentenza ^Pt 1 propone appello concludendo per l'accertamento della decadenza e la prescrizione del presunto diritto alla ripetizione dell'indebito e per la reiezione nel merito di tutte le domande svolte dal conduttore.
Al riguardo deduce quattro motivi: 1) in base all'indirizzo espresso da Cass. n.
16089/2003 è da escludere che l'art.13 I. n. 431/98 sanzioni la nullità dell'accordo, non registrato, sul canone più elevato rispetto a quello contestualmente pattuito nel contratto registrato;
2) essendo stata espressamente contestata la continuità dei rapporti di locazione sarebbe stato onere del conduttore dimostrare l'unicità del rapporto pur derivante da distinti contratti;
in difetto, è maturata la decadenza e la prescrizione del diritto alla ripetizione ex art. 13 I. n. 431/98; 3) il pagamento effettivo del canone maggiorato non è stato dimostrato neppure nel periodo novembre 2004/gennaio 2007 in quanto è documentata, in fotocopia, solo la consegna di assegni bancari all'allora amministratore della locatrice ma non l'uscita delle relative somme dal patrimonio del conduttore ovvero la riscossione degli assegni;
4) i presunti vizi dell'immobile ex art.1578
c.c., posti a fondamento della riduzione del canone, sono piuttosto "guasti" intervenuti nel corso della locazione ed implicanti l'adempimento degli obblighi di manutenzione straordinaria ex art.1576 c.c., a carico della concedente, sanzionabile solo con il risarcimento del danno eventualmente subito dal conduttore;
l'interdizione al godimento dell'immobile è risultata, comunque, circoscritta al locale lavanderia ed attiguo bagnetto di servizio per soli tre mesi, a seguito delle infiltrazioni dal lastrico solare;
il mancato funzionamento dell'ascensore, alla stregua delle dichiarazioni dell'unico teste escusso, ^Tes 1 sedicente consulente del conduttore, è risultato solo saltuario e non già continuo nel periodo 2015/2019, come emerge dalle fatture relative alla manutenzione periodica dell'impianto e dall'assenza di documentazione a supporto, invece, della presunta chiusura dell'ascensore per quattro anni.
Si costituisce P_ contestando l'ammissibilità e la fondatezza dei motivi di gravame.
La Corte così ragiona. Il motivo 1) si fonda su una pronuncia della Cassazione, risalente ad oltre venti anni fa, che è stata superata dall'indirizzo affermatosi a partire da Cass. Sez. Un. n.
18213/15 secondo cui "l'art. 13, comma 1, della I. n. 431 del 1998 sanziona esclusivamente il patto occulto di maggiorazione del canone, oggetto di un procedimento simulatorio, mentre resta valido il contratto registrato e resta dovuto il canone apparente".
Il motivo 2) trascura la considerazione, già formulata dal Tribunale, secondo cui la continuità dei rapporti di locazione derivante dai tre contratti, succedutisi dal 2004,
trova riscontro nella mancanza di qualsiasi effettivo rilascio dell'immobile locato in forza del contratto pregresso, con conseguente esclusione della decorrenza medio tempore del termine di decadenza e, quindi, di prescrizione ex art. 13 I. n. 431/98.
Quanto al motivo 3) è documentata nelle due prodotte quietanze non solo la ricezione, da parte dell'amministratore della concedente, degli assegni bancari ma anche la causale espressamente riferita "a saldo della locazione di via Frattina, 5° piano dall'1-11-
2004 all'1-11-2005" (doc.4 fasc. 1°) ed all'"affitto dell'appartamento di via Frattina 81, 5°
piano, dall'1-11-2005 al 31-10-2006" (doc.5 fasc. 1°); l'effettiva riscossione non è stata, poi,
all'epoca mai contestata né la locatrice ebbe a lamentare al riguardo presunte morosità nel pagamento dei canoni.
In ordine al motivo 4) è da riconoscere che la sopravvenuta inagibilità di due locali, nel 2016, a seguito di infiltrazioni dal lastrico solare, così come il sopravvenuto fermo dell'ascensore, in tesi, dal 2015 al 2019, non costituiscono ex actis vizi propri dell'immobile locato ex artt. 1578 e 1581 c.c. bensì inadempimenti all'obbligo, a carico della concedente, di mantenere il bene in stato di servire all'uso convenuto ex art.1575 n.
2 c.c..; tuttavia tale diversa qualificazione non implica affatto l'esclusione della riduzione del canone, che è, invece, rimedio del tutto congruo a fronte di un diminuito contenuto del godimento costituente, nel sinallagma contrattuale, il corrispettivo del canone.
E', pertanto, da confermare la riduzione del canone pari ad € 2.700,00 a seguito della inutilizzabilità, per tre mesi, di due locali abitativi alla stregua di una stima che nella misura è stata oggetto di censura, nel gravame, del tutto generica e priva di riscontri specifici.
Quanto, invece, al mancato funzionamento dell'ascensore, il conduttore non ha fornito compiuta prova che il fermo dell'impianto si sia protratto per il quadriennio
2015/2019 o, comunque, per un periodo apprezzabile suscettibile di incidere sull'entità del canone dovuto.
Al riguardo l'accertamento del Tribunale si è basato sulla deposizione di un solo teste, ^Tes 1 architetto "consulente del dott. P_ ", che non abita nell'edificio ma che ha potuto riferire del mancato funzionamento dell'ascensore nel periodo dal 2015 al 2019
solo in quanto riscontrato "più e più volte sul posto", a seguito delle segnalazioni dello stesso CP 1 , unitamente ad “una ditta specializzata”.
Tale deposizione, in se già lacunosa in ordine alla durata effettiva della chiusura dell'impianto, non trova ulteriori riscontri né documentali né orali provenienti dagli altri abitanti dell'edificio o da altri professionisti ed imprese ipoteticamente incaricate della riparazione di un ascensore che, in un edificio di sei piani, verosimilmente forniva una rilevante utilità.
L'esito del giudizio, in ragione della reciproca soccombenza, implica la compensazione delle spese processuali di entrambi i gradi.

P.Q.M.

La Corte di Appello di Roma, definitivamente pronunciando sull'appello di Pt 1
nei confronti di CP 1 :
in parziale riforma della sentenza del Tribunale di Roma n. 12034/2021
respinge la domanda di condanna al pagamento della somma di € 43.200,00 nei confronti di Pt 1
dichiara compensate tra le parti le spese processuali di entrambi i gradi.
Roma, 16.4.2025 IL PRESIDENTE est.