N. R.G. 1718/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione Quarta Civile
nelle persone dei seguenti magistrati:
- dr.ssa Margherita Monte Presidente
- dr.ssa Anna Mantovani Consigliere
- dr. Marco Del Vecchio Consigliere relatore-estensore ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa iscritta al n. r.g. 1718/2024 promossa in grado d'appello
DA
(P.IVA: ), con sede legale in San Parte_1 P.IVA_1
AN MI (MI), Piazza Alfieri n. 7, in persona del suo legale rappresentante pro tempore,
rappresentata e difesa, in forza di delega in calce Controparte_1 all'atto di appello, dall'Avv. Francesco Cannizzaro (C.F: ) presso lo studio C.F._1
del quale in Milano, Via Plinio n. 11, è elettivamente domiciliata, il quale difensore dichiara di voler ricevere le comunicazioni di cancelleria all'indirizzo di posta elettronica certificata di seguito indicato:
Email_1
fax: 02/20480978
APPELLANTE
CONTRO
pagina 1 di 33 (C.F. ), rappresentato e difeso, giusta procura Controparte_2 C.F._2 depositata unitamente all'atto costitutivo nel giudizio d'appello, dall'Avv. Carmelo
CATALFAMO (C.F. e dall'Avv. Alessandra SALA (C.F.: C.F._3
)ed elettivamente domiciliato presso lo studio della seconda in Trezzo sull'DD C.F._4
(MI), Via S. Caterina n. 27/31, i quali difensori dichiarano di voler ricevere le comunicazioni e notificazioni relative alla presente procedura al fax n. 02/90929057 o all'indirizzo di posta elettronica certificata e Email_2 Email_3
APPELLATO e APPELLANTE INCIDENTALE in via condizionata

Avente ad oggetto: Vendita di cose immobili
Sulle seguenti conclusioni:
ppellante Parte_1
“Voglia la Corte d'Appello adita, contrariis rejectis:
- In principale e nel merito: In parziale riforma dell'appellata sentenza e previo rigetto dell'appello incidentale siccome ex adverso interposto, in quanto infondato in fatto e diritto:
1) dichiarare e dare atto della rinuncia formalizzata da in sede di Parte_1 comparsa conclusionale e relativa alla domanda di adempimento ex art. 2932 c.c. e, per l'effetto, annullare la sentenza con riferimento al rigetto della suddetta domanda, in quanto emessa ultra petitum, in violazione dell'art. 112 c.p.c.;
2) previo accertamento e declaratoria che: a) tra la e il Sig. Parte_1
è stato stipulato il 3.06.2021 il contratto preliminare di cui in narrativa, e che in Controparte_2
forza dello stesso la società attrice ha corrisposto al predetto, a titolo di caparra confirmatoria,
l'importo complessivo di euro 220.000,00, mediante la consegna di n. 3 assegni bancari, rispettivamente di euro 31.058,92, 30.000,00 e ulteriori 30.000,00 e mediante compensazione delle fatture nn. 5/001 e 8/001, rispettivamente di euro 66.172,80 ed euro 62.769,00;
b) che il Sig. non ha ottemperato all'obbligo assunto all'art. 4 del suddetto Controparte_2 contratto preliminare relativo alla consegna anticipata, alla data dell'1.08.2021, delle porzioni
pagina 2 di 33 immobiliari ivi descritte;
c) che il Sig. sulla base di pretestuose contestazioni, si è reso CP_2
inadempiente rispetto all'obbligo di contrarre come contrattualmente assunto, nonostante la diffida ad adempiere inoltrata dalla società attrice con lettera raccomandata del 13.10.2021 e l'offerta di saldo del prezzo pattuito, pari ad euro 310.000,00, a dedursi le somme relative alla penale giornaliera prevista all'art. 4 del contratto;
d) e per l'effetto dichiarare altresì la legittimità del recesso ex art.
1385 co. 2 c.c., siccome già operato dalla società attrice e qui ulteriormente ribadito, con conseguente condanna del Sig. al pagamento in favore di Controparte_2 Parte_1
del doppio della caparra confirmatoria, così qualificata all'art. 3 del contratto preliminare,
[...] imputata all'immobile per cui è causa, per l'importo complessivo di euro 220.000,00, e cioè euro
440.000,00 oltre interessi legali ex art. 1284 co. 4 c.c. dalla data dell'introduzione del presente giudizio all'effettivo pagamento;

IN VIA SUBORDINATA ISTRUTTORIA: Nella denegata e non creduta ipotesi in cui le domande di parte attrice dovessero ritenersi non ancora sufficientemente provate, senza inversione dell'onere della prova e solo per mero scrupolo difensivo, rimettere la causa sul ruolo al fine di consentire di dare sfogo alle istanze istruttorie siccome articolate e dedotte nella memoria ex art. 183 co. 6 n. 2 c.p.c., con i testi ivi indicati, e che di seguito si trascrivono:
1) “Vero che, in data 1.05.2021, veniva consegnato al Sig. il seguente materiale: Controparte_2
muletto marca MORA con attrezzatura carp. idraulica, con forca, varie catene e due compressori”;
2) “Vero che, in data 19.05.2021, veniva consegnato al Sig. il seguente materiale: Controparte_2
muletto marca MORA, portata a montante verticale MOD M160 95120 con forche e con attrezzature
MCP M160 41° 95120 BAT 101005 PO16 MA SE 26460 PO 106, n. 6 compressori, n. 4 generatori
6kw e n. 4 scale mobili”;
3) “Vero che, in data 19.05.2021, venivano consegnate al Sig. alla presenza della Controparte_2
di lui figlia , le fatture nn. 5/001 del 18.05.2021 di importo pari ad euro 66.172,08 e n. 8/001 Pt_2
del 19.05.2021 di euro 62.769,69, entrambe al medesimo intestate, che sono state sottoscritte, per ricevuta, da e da , e che si rammostrano al teste” (v. sub doc. 3); CP_2 Parte_3
4) “Vero che, i beni indicati nei capitoli di prova nn. 1 e 2 sono stati acquistati dalla
[...]
dalla BRL Lombarda Società Cooperativa rispettivamente in data 13 e Parte_1
18.05.2021, come da fatture che si rammostrano al teste” v. docc. 15 e 16);
pagina 3 di 33 5) “Vero che la Sig.ra e il Sig. nella circostanza in cui hanno Parte_3 Controparte_2
ricevuto le fatture sopra descritte, hanno altresì ricevuto gli assegni fotocopiati e che si rammostrano al teste, sottoscrivendo entrambi la relativa fotocopia” (v. sub doc. 2);
6) “vero che, all'inizio dell'anno 2021, le è stato commissionato dal Sig. Controparte_2
l'incarico relativo alla stima degli immobili di OZ D'DD di proprietà del predetto”;
7) “vero che, il 4.02.2021, effettuava un sopralluogo presso i suddetti immobili di OZ D'DD, stimandoli poi nella complessiva somma di € 475.000,00” (v. sub doc. 10);
8) “Vero che in data 3.05.2021 ha sottoscritto il contratto preliminare che si rammostra, in qualità di legale rappresentante della (cfr. doc. 8 avv.)” la domanda viene formulata in tali Parte_4
termini poiché inammissibile se in negativo.
Si indicano a testi:
- Sig.ra per il capitolo di prova n. 4; Tes_1
- Sig.ra per i capitoli di prova nn. 1, 2, 3 e 5; Parte_3
- Ing. per i capitoli nn. 6 e 7; Controparte_3
- Sig. per il capitolo di prova n. 8; Controparte_4
nonché per interrogatorio formale il Sig. su tutti i capitoli ad eccezione del Controparte_2
capitolo di prova n. 4.
- IN OGNI CASO: con vittoria di spese e competenze per entrambi i gradi di giudizio, oltre accessori di legge”.

appellato – appellante in via incidentale e condizionata Controparte_2
“Voglia l'Ecc.Ma Corte d'Appello adita, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione così giudicare:
A) Per tutti i motivi esposti, rigettare perché inammissibili, e comunque infondate in fatto e in diritto, tutte le domande proposte dall'appellante e, conseguentemente confermare la sentenza impugnata in punto inammissibilità della domanda di recesso ex art. 1385 c.c.;
B) Per tutti i motivi svolti, dichiarare inammissibile, preclusa e, comunque, infondata in fatto e in diritto la domanda di recesso ex art. 1385 c.c. ex novo formulata;

Il tutto con il favore delle spese e compensi professionali di entrambi i gradi di giudizio.
pagina 4 di 33 C) Nella denegata ipotesi in cui fosse ritenuta la fondatezza del motivo di appello, o la domanda di recesso ex novo formulata, in accoglimento dell'appello incidentale subordinato e condizionato e, in accoglimento delle domande ed eccezioni proposte da così statuire: Controparte_2 annullare il contratto datato 3/06/2021, registrato all'Agenzia delle Entrate Direzione Provinciale I di
Milano, in data 02.08.2021 (serie 3 n. 4953), tra e il signor Parte_1
avente ad oggetto il trasferimento dei seguenti immobili: Controparte_2
A) Unità Immobiliare sita in SI de HI (MI) Via delle Magnolie n. 5 censita nel NCEU del
Comune di SI de HI come segue:
foglio 1, particella 107, sub. 4, zona 1, cat. C/6, cl. 1, R.C. euro 58,26;
foglio 1, particella 107, sub. 5, zona 1, cat. C/2, cl. 3, R.C. euro 74,89;
foglio 1, particella 107, sub. 702, zona 1, cat. A/7, cl. 3, vani 7,5, R.C. euro 867,65;
foglio 1, particella 107, sub. 703, zona 1, cat. A/7, cl. 3, vani 7, R.C. euro 809,00;
foglio 1, particella 107, sub. 704, zona 1, cat. A/7, cl. 2, VANI 2, R.C. euro 198,32;
B) area di sedime di quanto innanzi con pertinenziale appezzamento di terreno, posto in Comune di
SI de HI, originariamente distinto nel catasto terreni di quel comune al foglio 1, mappale
Cont 70/d, di Ett. 0.11.20, senza reddito, in 12 n° 13 approvato dall' di Milano il 22.06.1974 e che trovasi allegato all'atto a rogito Notaio di Milano in data 27.06.1974 n. 345370/8630 di Rep. Per_1
in quanto viziato da dolo;

In ogni caso: per i motivi svolti, rigettare la domanda di recesso formulata da parte appellante ex art.
1385 c.c. e di condanna al pagamento dell'importo complessivo di € 440.000,00 pari al doppio della caparra confirmatoria, anche previa declaratoria della insussistenza dei presupposti di grave inadempimento e di versamento della caparra confirmatoria.
In via subordinata
Rigettare la domanda di parte appellante ex art. 1385 c.c. per effetto dell'exceptio doli generalis e per violazione dell'art. 1375 c.c. con ogni conseguente statuizione.
In via di ulteriore subordine
Nella denegata e non creduta ipotesi di diverso accertamento, accertare il dolo incidente ex art. 1440
c.c. e, per effetto, condannare al risarcimento del danno in Parte_1
favore di determinato secondo i parametri di cui alla narrativa e, in ogni caso, Controparte_2
nella misura non inferiore ad euro 500,000,00 o la diversa misura ritenuta di giustizia.
pagina 5 di 33 In ogni caso, dato atto della rinuncia alla domanda ex art. 2932 c.c. disporre la cancellazione della trascrizione della domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. trascritta a favore di
e contro sull'immobile di proprietà di Parte_1 Controparte_2
sito in SI de HI, via delle Magnolie n. 5 identificato al Foglio 1, Part. Controparte_2
107 sub. 4 – C6 e di consistenza 47 mq. S1; Foglio 1 Part. 107 sub. 5 – C2 e di consistenza 50 mq S1;
Foglio 1, Part. 107 sub. 702 – A7 e di consistenza 7,5 vani T-S1; Foglio 1, part. 107 sub. 703 – A7 e di consistenza A7, 2 vani, P2 con nota Registro Generale 8310 e Registro Particolare 5691 presentata al
n. 54 in data 27/01/2022 (doc. 2 fascicolo di appello).
Con vittoria di spese e competenze professionali di entrambi i gradi di giudizio.
Si reiterano le istanze in via istruttoria
A) Ammettersi prova per testi sui seguenti capitoli
1) Vero che nel mese di maggio / giugno 2021, convocai il signor e la di lui moglie Controparte_2
signora presso la filiale di di SI de HI al fine di ottenere chiarimenti in Pt_5 CP_6
merito ad operazioni di versamenti e contestuale emissione di assegni di uguale importo sul conto corrente a lui intestato. A testi e Tes_2 Tes_3
2) Vero che il signor si recò presso la filiale di SI de HI con la moglie signora CP_2
ed in merito alle operazioni di cui al punto che precede forniva la seguente spiegazione: “sto Pt_5 vendendo gli immobili di mia proprietà… l'acquirente mi consegna assegni ma contestualmente chiede la consegna di miei assegni al fine di creare movimenti sul proprio conto corrente così ottenere il mutuo necessario all'acquisto dei beni immobili”. A teste e Tes_2 Tes_3
3) Vero che in occasione del predetto incontro comunicammo al signor che dette CP_2 operazioni non apparivano coerenti con l'operazione di compravendita riferita, suggerimmo di non incassare più assegni e di rivolgersi ai Carabinieri in quanto a nostro parere era vittima di una truffa.
A testi e . Tes_2 Tes_3
4) Vero che in data 6/11/2021 ho visitato il signor e riconosco il certificato che mi Controparte_2
viene mostrato quale doc.

2. Dott. Testimone_4
5) Vero che il signor nel giugno 2021 si recava presso il nostro studio e raccontava la CP_2
vicenda che riguardava i contratti preliminari e la compravendita dei suoi immobili e di quelli della figlia da parte di esibiva gli assegni ricevuti e quelli emessi. A teste: Pt_2 CP_1 Testimone_5
6) Vero che per conto del signor abbiamo effettuato, un accesso al c.d. “cassetto fiscale” CP_2
del signor che consentiva di accertare che lo stesso risultava aver “stipulato”, in data CP_2
pagina 6 di 33 06/04/21 (con successiva registrazione del 04/05/21), un atto di trasferimento di beni immobili di sua proprietà, siti in OZ D'DD (l'appartamento composto da tre vani oltre accessori ed oltre cantina, il compendio originariamente adibito a ristorante e l'appezzamento di terreno agricolo di mq 6021),
CP come attestato dall'estratto che si allega alla presente . A Testimone_5
7) Vero che in relazione alle circostanze di cui al capitolo che precede risultava che soggetto acquirente nella compravendita sarebbe stata tale con sede Parte_1
legale in San AN MI (MI), Piazza Vittorio Alfieri n. 7, e che il trasferimento risultava avvenuto ai seguenti prezzi di cessione: euro 53.000,00 per il già descritto appartamento;
euro
350.000,00 per il fabbricato adibito, a suo tempo, a ristorante;
euro 37.000,00 per il terreno agricolo.
A teste Testimone_5
8) Vero che effettuavo riscontro, circa la apparente avvenuta cessione con apposita ispezione ipotecaria telematica dalla quale risultava che le cessioni in questione sarebbero avvenute in data
06/04/21, mediante atto notarile pubblico a ministero del Notaio Dott. , in San Persona_2
AN MI. Li Testimone_5
9) Vero che nel giugno 2021 ho richiesto copia dell'atto datata 6/04/2021 presso lo studio del Notaio che ha chiesto per il rilascio il pagamento di euro 70,00. Per_2 Controparte_8
A) In merito alle forniture rese da nei confronti del signor Parte_1
e di cui alle fatture n. 5/2021; n. 8/2021: Controparte_2
a) ordinare a l'esibizione in giudizio ex art. 210 c.p.c. delle Parte_1 bolle d'accompagnamento dei beni indicati nelle rispettive fatture.
b) ordinare a l'esibizione in giudizio ex art. 210 c.p.c. delle Controparte_9
fatture di acquisto da parte della società dei beni risultanti nelle fatture n. 5/2021 e n. 8/2021. B)
Autorizzare parte convenuta a depositare nella cassaforte della Cancelleria del Tribunale, originale dell'assegno di euro 30.000,00 n. 2200000420-07 tratto su BCC Laudense Lodi rilasciato dalla società
e intestato a prodotto in via telematica Controparte_9 Controparte_2
quale doc. 23. C) In merito alla eccezione di dolo generale e alla cessione del credito di € 407.968,00 da a che ha dato luogo all'atto “prestazione Parte_4 Parte_1 in luogo di adempimento” Notaio 6/04/2021: a) Ordinare a Per_2 [...]
l'esibizione in giudizio ex art. 210 c.p.c. delle contabili di pagamento di euro Parte_1
Part 4.079,00 mensili effettuato a favore di e Co s.r.l. da aprile 2021 ad oggi come disposto dall'art. 3 del contratto di cessione di credito prodotto da parte attrice quale doc. 11.
pagina 7 di 33 D) In merito al soggetto che ha condotto ogni operazione fraudolenta;
a) Ordinare l'acquisizione del certificato del casellario giudiziale e del certificato carichi pendenti Nazionali di Controparte_4
soggetto di nazionalità egiziana, nato a [...] il [...], con permesso
[...]
di soggiorno rilasciato dalla Questura di Milano n. , domiciliato in Milano, Via Termopili NumeroD_1
n. 19.
E) In merito alle condizioni fisiche e personali di parte convenuta e alla propria condizione di minorata capacità:
Ammettersi se ritenuto, CTU volta a stabilire le condizioni fisiche e personali del signor CP_2
e la sua minorata capacità con riferimento.
[...]
F) Ammettersi sin d'ora a prova contraria sulle prove articolate da parte attrice.
Si indicano a testi: presso filale di Banca Intesa n SI de HI via Trento n. 2 Tes_6
presso filale di Banca Intesa n SI de HI via Trento n. 2 Tes_3
e entrambi residenti in [...]. Controparte_8 Controparte_10
Dr con studio in SI de HI via Trento 4/G Testimone_4
presso studio Al.be s.n.c. di Melzo via Gorizia 9” Testimone_5
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con l'impugnata sentenza n. 4295/2024, pubblicata in data 18.04.2024, il Tribunale di Milano, definitivamente pronunciando, disattesa ogni domanda o eccezione avversa, così provvedeva:
- rigetta la domanda ex art. 2932 c.c. proposta dalla Parte_1
nei confronti di per le ragioni di cui alla parte motiva;
Controparte_2
- dichiara l'inammissibilità della domanda di recesso ex art. 1385 c.c. proposta dalla ei confronti di per tardività; Parte_1 Controparte_2
- rigetta la domanda riconvenzionale di annullamento per dolo del contratto preliminare del 3 giugno 2021 proposta da nei confronti della Controparte_2 [...]
Parte_1
- rigetta ogni altra domanda o eccezione proposta da;
Controparte_2
- compensa integralmente le spese di lite fra le parti.
***
La vicenda può essere sintetizzata nei termini che seguono.
pagina 8 di 33 ***
- Con atto di citazione ritualmente notificato conveniva in Parte_1 giudizio affinché, previo accertamento dell'inadempimento posto in essere da Controparte_2 quest'ultimo rispetto al contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato inter partes in data 03.06.2021, il Tribunale di Milano disponesse ex art. 2932 c.c. il trasferimento, in favore di parte attrice, della proprietà dell'unità immobiliare, meglio descritta in atti, sita in Comune di SI De'
HI (MI), Via Delle Magnolie n. 5, assegnando a parte attrice il termine per il pagamento della somma di euro 310.000,00, quale residuo prezzo della compravendita, dal quale dedursi la somma complessiva maturata e maturanda in ragione della penale prevista dall'art. 4 del summenzionato contratto, con conseguente ordine al competente Conservatore dei Pubblici Registri Immobiliari di provvedere alla trascrizione dell'emananda sentenza.
A sostegno delle proprie pretese, parte attrice esponeva quanto segue.
In data 03.06.2021 stipulava un unico contratto Parte_1
preliminare di compravendita con e avente ad oggetto due Controparte_2 Parte_3
distinte unità immobiliari, di cui una, di proprietà del primo, sita in SI De HI (MI), Via Delle
Magnolie n. 5, per il prezzo di euro 530.000,00, e l'altra, di proprietà della seconda, sita in Cernusco sul Naviglio (MI), Piazza Maestri del Lavoro n. 6, per il prezzo di euro 70.000,00.
Contestualmente alla sottoscrizione del contratto, parte attrice corrispondeva, a titolo di caparra confirmatoria, complessivi euro 220.000,00 (mediante la consegna di tre assegni bancari, rispettivamente di euro 31.058,92, di euro 30.000,00 e di euro 30.000,00) a Controparte_2
nonché complessivi euro 30.000,00 (mediante la consegna di due assegni bancari, rispettivamente di euro 5.000,00 e di euro 25.000,00) a Parte_3
Sul punto, parte attrice precisava che l'importo versato a si componeva altresì Controparte_11
della compensazione di un credito vantato dalla società nei suoi confronti, in relazione alle fatture n.
5/001 del 18.05.2021 e n. 8/001 del 19.05.2021, rispettivamente di euro 66.172,08 ed euro 62.769,00.
Con il summenzionato contratto, e Parte_1 Controparte_2
convenivano che, in considerazione della somma versata a titolo di caparra confirmatoria, a far data dal giorno 1.08.2021, il promittente venditore avrebbe provveduto alla “immissione nella detenzione materiale delle unità immobiliari site al piano terraneo, sotterraneo e secondo dell'immobile in
SI De' HI, in favore della parte promissaria acquirente” pena, in caso di inadempimento, la pagina 9 di 33 decurtazione di un'indennità giornaliera pari ad euro 300,00 dall'importo residuo dovuto di euro
310.000,00.
Tuttavia, trascorso vanamente il termine dell'1.08.2021 senza che il promittente venditore avesse provveduto all'immissione nella detenzione, in data 30.09.2021 Parte_1
intimava, a mezzo del proprio legale, a di procedere all'immediata
[...] Controparte_2
immissione nella detenzione materiale dell'immobile, come previsto all'art. 4 del contratto preliminare.
A seguito di tale missiva, le parti avvivano, ciascuna a mezzo dei propri legali, uno scambio epistolare, in occasione del quale, con lettera inviata a mezzo pec il 6.10.2021, il legale del promittente venditore respingeva l'intimazione, sull'assunto che nessun contratto fosse stato stipulato, trattandosi di
“un'ulteriore attuazione della macchinazione criminosa” ordita dalla predetta in suo danno, in concorso con altro soggetto non identificato.
La società attrice riscontrava detta missiva con lettera pec del 13.10.2021, contestandone il contenuto e invitando a presentarsi in data 29.10.2021 presso lo studio del notaio dott. Controparte_2
per dare immediato seguito al contratto preliminare sottoscritto e Persona_3
addivenire alla stipula del rogito notarile.
In occasione di detta comunicazione, la sig.ra i impegnava altresì a versare, per conto di Pt_7
il residuo importo di euro 310.000,00 in sede di stipula del Parte_1
rogito notarile, decurtato della somma di euro 300,00 per ogni giorno di ritardata consegna dei locali indicati in contratto, a titolo di penale, come previsto nella parte finale della clausola n. 4 del contratto preliminare.
Seguivano tra le parti ulteriori scambi di comunicazioni con reciproche contestazioni, attraverso le quali ribadiva di essere stato vittima di un'operazione fraudolenta, contestando Controparte_2
altresì le due fatture portate in compensazione con la somma riconosciuta a titolo di caparra confirmatoria e, di contro, asseriva che l'unica condotta Parte_1
fraudolenta fosse in realtà quella posta in essere dal convenuto, atteso che anche le due fatture portate in compensazione sarebbero state opportunamente sottoscritte non solo dallo stesso ma CP_2
anche dalla figlia Parte_3
- Si costituiva in giudizio il quale, contestando la fondatezza delle pretese attoree e Controparte_2
chiedendo in via riconvenzionale l'annullamento del contratto in quanto viziato da dolo ex art. 1439
c.c. In via subordinata, chiedeva il rigetto della domanda di parte attrice ex art. 2932 c.c. per effetto dell'exceptio doli generalis e per violazione dell'art. 1375 c.c. con ogni conseguente statuizione;
in via pagina 10 di 33 di ulteriore subordine, per l'ipotesi di diverso accertamento, e, quindi di esistenza di dolo incidente, chiedeva la condanna, ai sensi dell'art. 1440 c.c., di al Parte_1
risarcimento del danno in favore di parte convenuta in misura non inferiore ad euro 900.000,00.
Concessi i termini di cui all'art. 183, c. 6, c.p.c., con ordinanza del 24.10.2022, l'organo giudicante di primo grado, rigettate le istanze istruttorie formulate dalle parti, sollevava d'ufficio la questione relativa alla possibilità giuridica, ai sensi dell'art. 2932 c.c., della pronuncia di una sentenza costitutiva che tenga luogo del contratto di compravendita di edificio esistente nel caso in cui manchi la dichiarazione di conformità di cui all'art. 29, commi 1 bis e ter della l. 27 febbraio 1985 n. 52, concedendo alle parti termine fino al 2.12.2022 per il deposito di eventuali memorie e rinviando la causa per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 20.12.2023.
All'udienza del 20.12.2023, celebratasi con le modalità di cui all'art. 127 ter c.p.c., la causa veniva trattenuta in decisione.
***
Con l'impugnata sentenza, l'organo giudicante di primo grado preliminarmente rilevava come, in sede di precisazione delle conclusioni, parte attrice avesse ritenuto di subordinare alla domanda ex art. 2932
c.c., formulata nell'atto di citazione e reiterata in sede di prima memoria ex art. 183, c. 6, c.p.c., la domanda di recesso ex art. 1385 comma 2 c.c., con conseguente novità e, dunque, inammissibilità di quest'ultima, atteso che, a mente dei principi di diritto enunciati dalla giurisprudenza di legittimità, parte attrice avrebbe potuto legittimamente esercitare il recesso ex art. 1385 c.c. in sostituzione dell'originaria domanda ex art. 2932 c.c., come previsto dall'art. 1453 c.c., e non già affidandosi a una domanda aggiuntiva formulata in via subordinata.
Ad avviso del giudice di prime cure, tale scelta processuale avrebbe invero determinato un
“cortocircuito” nella difesa di ulteriormente aggravato Parte_1
dalla rinuncia alla domanda di adempimento ex art. 2932 c.c. formulata in sede di comparsa conclusionale, la quale non varrebbe a consentire la riemersione di quella di recesso, aggiunta, in modo inammissibile, in sede di precisazione delle conclusioni.
Ritenuto dunque di dover pronunciare esclusivamente sulla domanda di adempimento ex art. 2932 c.c., formulata da parte attrice in via di principalità, il giudice di prime cure perveniva ad una pronuncia di rigetto per difetto di possibilità giuridica e, segnatamente, per difetto dei requisiti relativi all'identificazione catastale, al riferimento alle planimetrie depositate in catasto, alla dichiarazione degli intestatari o attestazione di un tecnico aventi ad oggetto la conformità allo stato di fatto dei dati pagina 11 di 33 catastali e delle planimetrie, prescritti dall'art. 29, c. 1 bisl. 27 febbraio 1985, n. 52, aggiunto dal d.l. 31 maggio 2010, n. 78, art. 19, c. 14, conv. in l. 30 luglio 2010, n. 122 per gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, ed estesi dalla giurisprudenza di legittimità anche in ordine al trasferimento giudiziale della proprietà degli immobili con sentenza emessa ai sensi dell'art. 2932 c.c. con specifico riferimento al solo aspetto oggettivo inerente l'immobile e, cioè, non a quello soggettivo dell'intestatario catastale.
L'organo giudicante di primo grado rigettava altresì la domanda riconvenzionale formulata da ritenendo non integrati, nel caso di specie, gli elementi costitutivi del dolo Controparte_2
contrattuale ex art. 1439 c.c., a partire dalla ricorrenza di artifici e raggiri che avrebbero potuto incidere sulla formazione della volontà a contrarre di parte convenuta, con conseguente venir meno della necessità di esaminare l'exceptio doli generalis spiegata dallo stesso avverso la domanda CP_2
attorea ex art. 2932 c.c., così come la domanda risarcitoria dal medesimo avanzata ex art. 1440 c.c.
In conseguenza dell'esito del giudizio disponeva la compensazione tra le parti delle spese di lite.
***
- Avverso la predetta sentenza ha interposto appello Parte_1
Con unico motivo di appello lamentava la violazione, da parte dell'organo giudicante di primo grado, degli artt. 1385 comma 2, e 1453 comma 1 c.c., adducendo l'error in procedendo ex art. 112 c.p.c., la manifesta illogicità della motivazione ed il vizio di ultrapetizione.
Ad avviso dell'appellante il giudice di prime cure avrebbe erroneamente ritenuto di potersi discostare dal principio di diritto processuale formulato dalla giurisprudenza di legittimità che consente di rinunciare a una o a più domande svolte dalla parte nell'ambito della comparsa conclusionale o, addirittura, in quella di replica, ravvisando in esso due effetti distorsivi e segnatamente “l'abrogazione implicita dell'udienza di precisazione delle conclusioni” e “il contrasto con una interpretazione costituzionalmente orientata dalla ragionevole durata del processo ex art. 111 della Costituzione”.
Nel dissociarsi da tale principio, il giudice di prime cure avrebbe omesso di considerare che, anche a voler ammettere una simile necessità, non solo non vi sarebbe alcun effetto processuale distorsivo, ma si eviterebbe l'irragionevole allungamento della durata processuale, mediante addirittura l'introduzione di un giudizio di appello, esclusivamente affidato alla decisione sulla sola domanda relativa alla legittimità del recesso ex art. 1385 comma 2 c.c. e ciò tanto più che il giudice di primo grado si sarebbe speso ai fini del rigetto della domanda riconvenzionale svolta dal convenuto e finanche sul rigetto, con pagina 12 di 33 statuizione ultra petita, della domanda principale ormai rinunciata e sulla quale, pertanto, non vi sarebbe stato più alcun interesse da parte della società attrice.
Adduceva inoltre che l'organo giudicante di primo grado non avrebbe considerato che CP_2
sarebbe rimasto nel possesso della somma ricevuta a titolo di caparra confirmatoria, senza
[...]
nulla statuire in merito.
- Si costituiva nel giudizio di appello contestando il gravame avversario, di cui Controparte_2
domandava in via principale il rigetto, svolgendo appello incidentale condizionato alla riforma della sentenza sul capo impugnato da Parte_1
Lamentava il fatto che il giudice di prime cure aveva ritenuto infondata la domanda riconvenzionale volta a ottenere l'annullamento del contratto per dolo mancando di considerare la condotta fraudolenta asseritamente posta in essere da nei confronti del Parte_1
la quale avrebbe generato, in capo allo stesso, l'errore nella stipula del contratto datato CP_2
3.06.2021.
Adduceva inoltre la diversità del contratto preliminare indicato dall'organo giudicante in quello datato

3.05.2021 quanto invece il contratto oggetto di causa andava individuato in quello datato 3.06.2021 oggetto dell'azione di adempimento in forma specifica ex art. 2932 c.c. proposta in via principale da parte attrice, relativamente la quale il in via riconvenzionale aveva chiesto l'annullamento CP_2
adducendo che anche la figlia a tutti gli effetti parte nel contratto stipulato il Parte_3
3.06.2021, sarebbe stata vittima dell'operazione fraudolenta posta in essere dai soggetti che operavano di volta in volta per conto della società odierna appellante.
In secondo luogo, sarebbe altresì erronea la valutazione operata dall'organo giudicante di primo grado in base alla quale non avrebbe compiutamente assolto al proprio onere probatorio Controparte_2 sul punto, atteso che, contrariamente a quanto statuito in sentenza, l'odierno appellato avrebbe dedotto e documentato, sin dal primo atto difensivo, di essere un soggetto fragile, con una minorata capacità, affetto, già nel 2021, da problemi di tal fatta.
In terzo luogo, la sentenza di prime cure sarebbe erronea anche laddove il Giudice ha ritenuto ininfluenti le movimentazioni di denaro, nonché la ricostruzione della veridicità delle somme versate o imputate a caparra confirmatoria, asserendo che si tratterebbe di comportamenti successivi alla conclusione del contratto e perciò inidonei a valere quale causa efficiente di alterazione della volontà.
Lamentava altresì la mancata valutazione dei richiami svolti dal relativi alla denuncia- CP_2
querela per truffa dallo stesso sporta e accompagnata dall'asserita radicale falsità della firma del pagina 13 di 33 apposta all'atto notarile “prestazione in luogo di adempimento” accertata e dichiarata nel CP_2
giudizio per querela di falso, indice di un comportamento doloso posto in essere dal medesimo soggetto giuridico nei confronti dell'odierno appellato.
Il ha altresì lamentato la mancata pronuncia sull'exceptio doli generalis, e sulla domanda CP_2 di risarcimento ai sensi dell'art. 1440 c.c., genericamente motivata sulla base del difetto, nel caso di specie, di artifizi e raggiri.
Con riferimento all'exceptio doli generalis, l'appellato osserva come essa trovi fondamento non già, come erroneamente ritenuto dall'organo giudicante di primo grado, nella sussistenza o insussistenza degli artifizi e raggiri nella formazione della volontà o nella ritenuta efficacia del contratto preliminare, bensì nei principi contrattuali di correttezza e buona fede, i quali sarebbero stati violati dall'odierna appellante.
Quanto, invece, alla domanda svolta ex art. 1440 c.c., osservava che contrariamente a quanto affermato dal giudice di prime cure, essa può essere formulata anche in presenza di un contratto preliminare a prescindere dall'effetto traslativo di quest'ultimo, atteso che per ottenere la pronuncia costitutiva ex art. 2932 c.c. sulla base di contratto preliminare necessaria l'offerta del corrispettivo.
Adduceva inoltre che erroneamente l'organo giudicante di primo grado ha rigettato la domanda ex art. 1440 c.c. ritenendo la prospettazione di parte convenuta imperniata su una valutazione complessiva di tutta una serie di immobili non compromessi nel contratto del 3.06.2021.
All'udienza del 30.01.2025, acquisite le conclusioni scritte depositate dalle parti, la causa era trattenuta in decisione ex art. 352 c.p.c. e decisa nella camera di consiglio del 5.02.2025.

MOTIVI DELLA DECISIONE
Nella disamina dei motivi di gravame proposti avverso la sentenza impugnata, per ragioni di priorità logica occorre muovere dalla questione, posta a fondamento dell'appello principale proposto da relativa alla possibilità di esercitare la domanda di recesso Parte_1
ex art. 1385 c.c. dopo aver proposto la domanda di attuazione del preliminare ex art. 2932 c.c. ed in esito a rinuncia alla stessa, anche in sede di appello.
Al riguardo secondo la giurisprudenza di legittimità, nei contratti a prestazioni corrispettive, la parte non inadempiente che abbia agito per l'esecuzione del contratto può, in sostituzione della originaria pretesa, legittimamente chiedere, anche in grado di appello, il recesso dal contratto a norma dell'art.
pagina 14 di 33 1385 comma 2 c.c. senza incorrere nelle preclusioni derivanti dalla proposizione dei nova atteso che lo ius variandi previsto dall'art. 1453 c.c., che deroga al divieto di mutatio libelli contenuto nell'art. 345
c.p.c., può essere esercitato in ogni stato e grado del processo e conseguentemente anche in sede di appello o di giudizio di rinvio. Su tali basi la parte che intenda procedere al mutamento della domanda può esercitare tale facoltà anche in sede di appello, con la comparsa di costituzione e risposta senza necessità di dover proporre impugnazione incidentale (cfr. Cass. Civ. Sez. VI, 23.04.2020 n. 8048). Più in particolare, per ciò che più direttamente assume rilevanza nel caso di specie, il Supremo Consesso di giustizia (Cass. Civ. Sez. VI, 23.04.2020 n. 8048) ha affermato che nell'ipotesi di versamento di una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria, la parte non inadempiente, che abbia agito per l'esecuzione del contratto, può in luogo dell'originaria domanda, legittimamente chiedere nel corso del giudizio il recesso dal contratto ex art. 1385 c.c. senza incorrere nelle preclusioni derivanti dalla proposizione di domande nuove e ciò in quanto tale modificazione dell'originaria istanza costituisce legittimo esercizio di un perdurante diritto di recesso rispetto alla domanda di adempimento originariamente proposta suscettibile di essere azionato in ogni stato e grado del giudizio se non risultino mutati i presupposti della domanda (Cfr. Cass. Civ. n. 882/2018; Cass. Civ. n. 2341/2019).
Similmente a quanto previsto dall'art. 1453 c.c. in tema di risoluzione per inadempimento – ove è espressamente e specificamente prevista in deroga alla regola generale della immutabilità della domanda la possibilità di mutare la originaria domanda di adempimento in quella di risoluzione – il carattere alternativo connotante il recesso ex art. 1385 c.c. rispetto alla domanda generale di adempimento consente la possibilità di esercitare il recesso anche dopo aver proposto la domanda per adempimento. L'assunto non si pone in contrasto con quanto affermato dal Supremo Consesso di giustizia a sezioni unite (Cass. Civ. Sez. Un. 553/2009) nella misura in cui si era reputata preclusa la possibilità di avvalersi del recesso una volta domandata la risoluzione e chiesto il risarcimento dei danni, ma non anche nella diversa ipotesi in cui inizialmente fosse stato richiesto l'adempimento del contratto.
La legittima proponibilità della domanda di ritenzione della caparra prescinde dal nomen juris utilizzato nell'introdurre l'azione caducatoria degli effetti del contratto. Se questa azione dovesse essere definita in termini risolutori, in sede di domanda introduttiva sarà compito del giudice nell'esercizio del proprio potere di interpretazione e qualificazione in jure della domanda stessa convertirla formalmente in azione di recesso mentre solo il diverso caso di proposizione di domanda di risoluzione proposta in citazione senza l'ulteriore corredo di qualsivoglia domanda <>
pagina 15 di 33 impedirà di essere legittimamente integrata, nell'ulteriore sviluppo del processo, con domanda complementare di risarcimento o di ritenzione della caparra.
Su tali basi, nel caso di specie deve ritenersi giuridicamente ammissibile l'esercizio, in sede di conclusionali, della domanda di recesso da parte dalla società attrice proposta in luogo della originaria domanda, definitivamente rinunciata nel primo grado di giudizio con la comparsa conclusionale, volta all'attuazione ex art. 2932 c.c. del preliminare non concluso.
Né costituisce elemento ostativo la circostanza che la domanda di recesso sia stata esercitata, in regime di alternatività con la domanda principale, in sede di precisazione delle conclusioni e, in via definitiva, previa rinuncia alla domanda principale, con la comparsa conclusionale nel corso del giudizio di primo grado, atteso che quand'anche dovesse essere ritenuta tardiva con riferimento al primo grado di giudizio, la stessa, potendo essere esercitato lo jus variandi secondo la previsione normativa generale di cui all'art. 1453 c.c. in ogni stato e grado del giudizio, ben può essere proposta in sede di appello (Cass.
Civ. n. 12238/2011).
Peraltro, nessuna preclusione deriva dal fatto che lo jus variandi sia stato esercitato con la comparsa conclusionale, momento in cui parte attrice, dopo aver proposto in sede di precisazione delle conclusionali la domanda di recesso in via subordinata all'accoglimento della domanda principale di attuazione del preliminare, assodata la definitiva impossibilità di poter conseguire l'invocata sentenza attuativa del preliminare non concluso, rinunciando alla domanda principale, ha scelto di mantenere in vita la sola residua domanda di recesso.
La rinuncia alla domanda o ai suoi singoli capi può intervenire anche in sede conclusionale e dunque con la comparsa conclusionale o con la memoria di replica, nonostante la natura semplicemente illustrativa di tali atti. Sebbene gli scritti conclusivi di parte, e segnatamente la comparsa conclusionale e le memorie di replica, rivestano natura illustrativa essendo volti ad illustrare quanto già discusso senza poter contenere dei nova, è tuttavia ammessa la possibilità di restringere il thema decidendum in forza della rinuncia a qualche capo di domanda o ad eccezione in precedenza formulata, la quale resta nella disponibilità della parte processuale che vi abbia interesse fino al deposito dell'ultimo scritto difensivo, indipendentemente dalla natura illustrativa o assertiva dello stesso (cfr. Cass. Civ.
26.06.2015 n. 13203). Ne consegue che anche dopo la precisazione delle conclusioni, a preclusioni ormai maturate, in forza del principio dispositivo, è sempre ammesso che la parte rinunci alla sua domanda o a parti di esse come si ricava dallo stesso dettato dell'art. 306 c.p.c., restando vietata solo pagina 16 di 33 l'estensione del thema decidendum attraverso nuove domande ed eccezioni che non potrebbero essere ex adverso confutate da controparte.
Su tali basi, contrariamente a quanto ritenuto dall'organo giudicante di primo grado, deve ritenersi legittima la rinuncia di parte attrice all'azione originariamente proposta con il libello introduttivo di adempimento in forma specifica ex art. 2932 c.c. in relazione al preliminare di vendita del 3.06.2021, operata con la comparsa conclusionale, e ammissibile l'azione di recesso ex art. 1385 c.c. dal predetto contratto preliminare rimasto inadempiuto esercitata in sede conclusiva nel primo grado di giudizio.
***
L'ammissibilità dell'esercizio del recesso volto alla risoluzione del vincolo contrattuale ed al conseguente conseguimento del doppio dell'importo versato a titolo di caparra confirmatoria comporta l'esame dell'appello incidentale condizionalmente proposto dal in relazione al quale CP_2
occorre muovere dalla disamina dei motivi con cui si invoca l'annullamento del vincolo contrattuale a seguito di artifici e raggiri posti dalla controparte nella fase conducente alla stipula del preliminare in oggetto – che, quale causa del vizio del consenso ex art. 1439 c.c., comporterebbero l'annullamento del contratto preliminare, o quantomeno, sotto forma di dolus incidens ex art. 1440 c.c. quale causa di risarcimento del danno – il cui esame, per motivi di priorità logica, deve necessariamente precedere quello relativo alla sussistenza dei presupposti richiesti dal dettato dell'art. 1385 c.c. per l'esercizio del recesso, sotto il profilo del grave inadempimento agli obblighi contrattuali assunti con il preliminare ed alla imputabilità al CP_2
***
Va premesso che in data 03.06.2021 stipulava un unico Parte_1
contratto preliminare di compravendita con e avente ad Controparte_2 Parte_3
oggetto due distinte unità immobiliari, di cui una, di proprietà di sita in SI Controparte_2
De HI (MI), Via Delle Magnolie n. 5, per il prezzo di euro 530.000,00, e l'altra, di proprietà di sita in Cernusco sul Naviglio (MI), Piazza Maestri del Lavoro n. 6, per il prezzo Parte_3
di euro 70.000,00.
All'art. 2 dell'articolato contrattuale si dava atto che con la sottoscrizione del preliminare parte promissaria acquirente aveva proceduto al versamento ai promittenti venditori, e Controparte_2
dell'importo di cui agli assegni ed alle fatture specificamente indicati ed annotati Parte_3
nel contratto. In particolare, per ciò che attiene alla posizione di in relazione Controparte_2 all'unità immobiliare di proprietà del predetto sita in SI De HI (MI) in Via Delle Magnolie n.
pagina 17 di 33 5, erano annotati gli estremi di tre assegni – e segnatamente l'assegno bancario “BBC Laudense Lodi” di euro 31.058,92 n. 2200000418-05 intestato a l'assegno bancario “BCC Controparte_2
Laudense Lodi” di euro 30.000,00 n. 2200000419-06 intestato a e l'assegno Controparte_2 bancario “BCC Laudense Lodi” di euro 30.000,00 n. 2200000420-07 intestato a – Controparte_2
e di due fatture – e segnatamente la fattura n. 5/001 del 18.05.2021 dell'importo di euro 66.172,08 intestata a a mezzo compensazione volontaria del relativo importo cui le parti Controparte_2 necessariamente acconsentono, e la fattura n. 8/001 del 19.05.2021 dell'importo di euro 62.769,69 intestata a mezzo compensazione volontaria del relativo importo cui le parti Controparte_2
espressamente consentono – con cui, secondo quanto indicato in contratto, sarebbe stato corrisposto all'accipiens in via effettiva alla sottoscrizione del contratto l'importo indicato nei Parte_8
predetti tre assegni, per complessivi euro 91.058,92, e, quale compensazione con altri rapporti di debito-credito tra le parti, e dunque non in via contestuale, quello di cui agli importi indicati nelle richiamate fatture. In particolare, all'art. 3 la corresponsione dei predetti importi, per i quali il rilasciava quietanza, era qualificata come caparra confirmatoria, prevedendosi CP_2
specificamente che <<nel caso di inadempimento da parte della signora il signor parte_9>
e la signora hanno diritto d trattenere la somma ricevuta o a Controparte_2 Parte_3 restituirla e ad agire ali sensi dell'art. 1453 del codice civile. In caso di inadempimento del signor
e la signora essi dovranno restituire alla signora Controparte_2 Parte_3
il doppio della suddetta somma>>. Parte_9
Secondo l'articolato contrattuale l'immissione nel possesso sarebbe avvenuta al momento della sottoscrizione del definitivo rogito di compravendita.
Seguiva la prestazione della garanzia della legittima provenienza del bene.
In particolare vale richiamare per ciò che qui più specificamente rileva il dettato dell'art. 7 ove parte promittente venditrice dichiara che gli immobili alienati sono stati realizzati in esecuzione di regolare provvedimento edilizio che si impegna a produrre in sede di rogito definitivo di compravendita>>.
***
Tanto premesso va rilevato che il vizio del consenso, per poter costituire causa invalidante del contratto, deve incidere necessariamente sul momento della formazione della volontà contrattuale e dunque nel momento di manifestazione del consenso. Secondo il dettato dell'art. 1439 c.c. occorre che l'atto condizionante la manifestazione del consenso, sub specie di raggiro o di inganno, per poter pagina 18 di 33 rilevare quale causa di annullamento del contratto per vizio del consenso, deve aver inciso in modo determinante e condizionante sulla volontà negoziale, nel senso che senza l'incidenza di tale fattore, il contratto non sarebbe stato concluso. L'effetto invalidante del contratto determinato dall'errore frutto di dolo resta subordinato alla circostanza, di cui la parte che l'eccepisca deve offrire la prova, che la volontà negoziale sia stata manifestata in presenza o in costanza della falsa rappresentazione della realtà, spontanea o provocata, data dalla controparte contrattuale. Resta irrilevante il fatto successivo o la postuma alterazione della volontà (cfr. Cass. Civ.

4.05.21999 n. 4409).
Su tali basi la giurisprudenza di legittimità ha puntualizzato che, ai fini dell'annullamento del contratto per dolo non è sufficiente una semplice influenza psicologica sull'altra parte, occorrendo la presenza di artifici e/o raggiri tali da aver determinato in modo determinante una falsa rappresentazione della realtà, idonea ad ingenerare un errore essenziale in persona di normale diligenza (Cfr. Cass. Sez. I,
23.06.2022 n. 20231). Le dichiarazioni precontrattuali con le quali una parte cerchi di rappresentare la realtà sottesa dal contratto in modo più favorevole ai propri interessi non integrano gli estremi del dolus malus quando nel contesto dato non sia ragionevole supporre che l'altra parte possa aver attribuito a quelle dichiarazioni un peso particolare, considerato il modesto livello di attendibilità che in un determinata situazione di tempo di luogo e di persone è da presumere che possa essere riconosciuta a certe affermazioni consuete negli schemi dialettici di una trattativa (Cass. Cic. Sez. II, 10.09.2009 n.
19559).
Deve pertanto concludersi che ricorre una causa di annullamento del contratto nel caso in cui, valutato il concreto ed inequivoco testo contrattuale ed il contenuto delle relative clausole ed ogni altra circostanza di certa sussistenza, debba ritenersi con certezza che l'attore al momento della prestazione del consenso, per effetto di artifici o raggiri posti in essere dall'altra parte o da un terzo e dei quali controparte era a conoscenza, sia caduto in errore su circostanze centrali e fondamentali del contratto poi stipulato, che abbiano inciso in modo determinante sulla genesi della volontà contrattuale poi manifestatasi con il consenso, alterata nel momento rappresentativo della situazione fattuale e circostanziale afferente alla operazione economica poi tradotta nell'oggetto del contratto che altrimenti non sarete stato concluso.
***
Ciò posto, va rilevato che la domanda proposta in via riconvenzionale dal convenuto, rievocata con il motivo di appello incidentale in esame, si articola attraverso un richiamo generalizzato di una congerie di atti susseguitisi nel tempo e tra soggetti diversi che, nella prospettazione difensiva, avrebbero fatto pagina 19 di 33 da preludio alla stipula del preliminare oggetto di causa, allegando altresì una minorata capacità psicofisica del che, secondo l'asserto difensivo, avrebbe inciso nella formazione del CP_2
consenso.
Premesso che, per quanto innanzi evidenziato in tema di vizio del consenso, il thema decidendim va circoscritto all'incidenza di fatti e comportamenti, imputabili alla controparte, direttamente influenti sulla conclusione del contratto preliminare, tali da aver potuto incidere in senso condizionante, alterandolo, sul processo formativo della volontà negoziale poi manifestata con la conclusione del contratto preliminare del 3.06.2021, occorre verificare la sussistenza nel caso di specie delle asserite cause di alterazione del consenso, incidenti nella fase genetica della formazione del vincolo, tali da aver inciso in modo determinante sulla rappresentazione dell'oggetto del contratto, alterata per fatto dell'altro contraente o, eventualmente, di un terzo soggetto che abbia contribuito a determinare una percezione distorta della realtà fattuale a base della regolamentazione contrattuale, sicché il contratto non sarebbe stato concluso in assenza dei tali artifici e raggiri.
Pertanto, la verifica giudiziale va perimetrata alla sussistenza del vizio del consenso nella fase genetica della formazione del contratto oggetto del presente giudizio.
Conseguentemente era onere del deducente allegare, descrivere e provare puntualmente e specificamente i fatti a supporto del proprio assunto processuale.
Al riguardo vale osservare che la prospettazione del risulta incentrata sul fatto che un CP_2
soggetto, terzo rispetto a quello intervenuto nel contratto preliminare oggetto di causa, costituente la controparte contrattale, abbia avvicinato il nel 2016-2017 prospettandogli di voler CP_2 acquistare un immobile sito in OZ d'DD dietro il corrispettivo di euro 900.00,00 da versarsi mediante acconto di euro 7.000,00 e successivi versamenti mensili di euro 3.500,00 fino alla data del rogito, che avrebbe avuto luogo entro l'1.01.2018, momento in cui si sarebbe proceduto al saldo.
Adduceva inoltre che con false rappresentazioni e raggiri avrebbe proposto nel 2019 di estendere l'acquisto anche ad altri cespiti del elevando il corrispettivo all'importo di euro Pt_8
1.670.000,00. Pertanto, sulla base del conseguente rapporto di fiducia instauratosi sottoponeva al la sottoscrizione di una serie di documenti e contratti che il inconsapevole CP_2 CP_2
degli effetti, avrebbe sottoscritto. Nel corso degli atti succedutisi il contratto fu stipulato ad un minor prezzo, e dunque a condizioni economiche deteriori per il promittente venditore rispetto a quelle iniziali. Inoltre, dopo il versamento degli importi, a mezzo assegni, annotati nei relativi atti notarili relativi ad altri rapporti e ad altre operazioni, il avrebbe provveduto alla restituzione di una CP_2
pagina 20 di 33 serie di importi. Assumeva che al fine di ottenere una riduzione del corrispettivo contrattuale sarebbero state confezionate una serie di fatture fittizie al fine di operare indebite compensazioni. Adduceva altresì che nel preliminare era stata introdotta una penale pari ad euro 300,00 al giorno nel caso di ritardo nell'immissione nel possesso del bene oggetto di contratto. Inoltre, il rogito notarile del
6.04.2021, relativo a diversa vicenda contrattuale intercorsa tra le parti con cui la controparte aveva conseguito la titolarità di beni del era avvenuto mediante sostituzione di persona. CP_2
Assumeva infine che controparte in data 2.08.2021 aveva proceduto alla registrazione del preliminare oggetto di causa ad insaputa del CP_2
***
I fatti allegati dal non sono tali da poter integrare, sotto forma di artifici e raggiri, cause di CP_2
alterazione del consenso rilevanti ai sensi dell'art. 1439 c.c.
Le allegazioni in ordine ai fatti che avrebbero preceduto la stipula del preliminare oggetto del presente giudizio e che secondo l'asserto difensivo avrebbero generato la fiducia del sì da indurlo CP_2
alla stipula del preliminare oggetto di causa appaiono generici nella indicazione delle false rappresentazioni che avrebbero procurato una alterazione del normale processo di formazione della volontà contrattuale, non emergendo, in quanto non allegata, la relativa incidenza causale nella determinazione alla stipula del contratto preliminare oggetto di causa. Peraltro non appare chiara la incidenza e l'efficacia condizionante che possa avere la conclusione di un determinato contratto preliminare, relativo a un determinato compendio immobiliare ad un determinato prezzo ed in un dato ed individuato contesto temporale, in ordine alla conclusione di un altro contratto preliminare in un diverso contesto temporale e con un contenuto economico diverso e riguardante un diverso compendio di beni.
Né risulta indicata la rilevanza che tale diverso elemento negoziale possa aver determinato, alterandola, sulla determinazione contrattuale relativa alla diversa successiva pattuizione, non essendo indicata la diversa volontà negoziale che il avrebbe alternativamente maturato in assenza dell'asserito CP_2
condizionamento.
Del tutto irrilevante appare la assunta registrazione postuma del preliminare oggetto di causa, trattandosi di atto neutro in quanto successivo alla manifestazione del consenso, e dunque al momento genetico del contratto.
In ordine alla addotta sostituzione di persona che il terzo avrebbe compiuto in un atto rogato da pubblico ufficiale per altro e diverso rapporto giuridico, ne va rilevata l'assenza di incidenza causale pagina 21 di 33 sulla determinazione alla conclusione del negozio oggetto di causa attesa la diversità del rapporto sottostante e non risultando allegato, prima che provato, in che modo avrebbe potuto condizionare la determinazione alla stipula del contratto preliminare oggetto di causa. Peraltro la sentenza, prodotta nel presente grado di giudizio, che ne avrebbe accertato la sostituzione di persona, non ha carattere definitivo.
Ininfluente sulla ricostruzione del processo volitivo incidente nella genesi negoziale del contratto risulta la movimentazione del denaro e le asserite vicende relative al versamento degli importi a titolo di caparra.
Vale rilevare come i comportamenti successivi alla conclusione del contratto non possono valere quale causa efficiente di alterazione della volontà ex art. 1439 c.c. atteso che ciò che attiene al momento esecutivo può attenere alla funzionalità o meno del sinallagma, e dunque valutarsi in ordine all'alterazione dell'equilibrio del contratto e del legame sinallagmatico delle prestazioni, non già al momento negoziale, genetico del rapporto contrattuale.
Del pari la addotta retrocessione delle somme corrisposte, quale fatto successivo alla conclusione del contratto, e di matrice esecutiva, non è elemento implicante una alterazione della volontà contrattuale mediante artifici o raggiri, potendo costituire elemento espressivo di altra e diverse patologie del rapporto contrattuale, quali la simulazione, la rescissione per lesione, ed altre fattispecie attinenti all'alterazione del rapporto sinallagmatico di un contratto già validamente concluso, o ad elementi funzionali dello stesso, non già una alterazione della volontà contrattuale e dunque profili di alterazione della formazione o della manifestazione del consenso.
L'addotta sottoscrizione ad libitum da parte di di diversi documenti sottopostigli dal CP_2 appare del pari inconferente con l'alterazione della volontà negoziale in quanto sottenderebbe CP_4
l'assenza totale della capacità del sottoscrittore di comprendere nella ripetuta serie di atti sottopostogli in esame e sottoscrizione la portata fattuale e giuridica degli atti sottoscritti e le relative conseguenze giuridiche ed economiche, il che implicherebbe la totale assenza di capacità di intendere del disponente, espressione di una diversa patologia dell'atto contrattuale oggetto di causa, e dunque di una causa petendi diversa da porre a base della demolizione del negozio, sicché diversa risulterebbe l'azione da esercitare.
Nel caso di specie il convenuto in via riconvenzionale ha agito a sensi dell'art. 1439 c.c. invocando l'annullamento del contratto per vizi del consenso in esito a raggiri e/o artifici della controparte contrattuale, non già ai sensi dell'art. 1425 c.c. o ai sensi del combinato disposto degli artt. 643 c.p. e pagina 22 di 33 1418 c.c. – nullità per circonvenzione di incapace – che, quale azione fondata su diversi presupposti costitutivi, necessita di apposita domanda, non esercitata nel caso di specie.
Vale inoltre rilevare che l'asserita conclusione in modo inconsapevole del contratto o senza la chiara comprensione dei termini economici del negozio in trattativa, non torva conferma nella successione dei diversi momenti che hanno portato alla elaborazione del testo definitivo nel quale si è tradotto il preliminare di cui parte attrice, odierna appellante in via principale, ha chiesto l'attuazione ex art. 2932
c.c., domanda poi rinunciata e sostituita con quella di recesso, attesi i diversi e ripetuti interventi modificativi che la vicenda negoziale in esame, e segnatamente quella che si è cristallizzata nel preliminare in esame, ha conosciuto sul piano oggettuale e degli elementi accessori del contratto, in relazione ai quali il contraente ha sempre manifestato la propria adesione sottoscrivendo i negozi via via succedutisi prima di addivenire alla sottoscrizione del preliminare in esame.
Le plurime ed articolate valutazioni dei termini oggettuali della operazione dedotta in contratto, non consentono di ritenere sul piano logico e funzionale che il contraente non abbia avuto contezza del tenore della operazione economica che andava a compiere con la stipula del preliminare oggetto di causa, atteso che i diversi momenti negoziali, ai quali il deducente ha consapevolmente preso parte, avrebbero consentito di apprendere e valutare la portata della vicenda negoziale, e ciò proprio in ragione della pluralità dei momenti negoziali nei quali si è articolata la vicenda negoziale che ha poi portato alla sottoscrizione del preliminare in oggetto.
La generica allegazione che il avrebbe sottoscritto inconsapevolmente, e dunque CP_2
buio>> o <> qualsiasi atto gli fosse sottoposto, appare del tutto avulsa dalla logica dei fatti rappresentati, ove non si fa riferimento alla totale capacità di discernimento che sola potrebbe giustificare un simile comportamento, che sottenderebbe non il semplice vizio del consenso nel compimento del singolo, ma la totale assenza della capacità di intendere e di volere del disponente, elemento questo non desumibile dalle allegazioni di causa e sprovvisto di ogni sostegno documentale anche solo generico, oltre che non allegato.
In ordine alla prospettata ridotta capacità di intendere e di volere, peraltro genericamente prospettata da parte appellata, vale rilevare che non risulta prodotta in atti alcuna documentazione medica dalla quale possa desumersi la presenza di elementi sintomatico-patologici anche solo genericamente espressivi di una riduzione della capacità di intendere o di volere o di una stato anche solo momentaneo di riduzione della capacità di intendere e di volere del tale da poter anche solo astrattamente incidere CP_2
sulla capacità di comprendere il tenore e la valenza degli atti giuridici oggetto di sottoscrizione e pagina 23 di 33 segnatamente quelli oggetto di causa. In relazione al risulta prodotta solo una Controparte_2
relazione a firma del dott. elativa al visus, e dunque ininfluente in ordine alla capacità di Tes_4
intendere e di volere. La restante documentazione sanitaria attiene alla pozione di Parte_3
con posizione contrattuale e processuale distinta dal e per la quale, secondo Controparte_2
quanto rilevabile dalle asserzioni di parte, pende altro e distinto giudizio.
Pertanto, correttamente, con ordinanza istruttoria del 24.2.2020 emessa nel corso del giudizio di primo grado non si è dato corso alla richiesta di CTU formulata dalla difesa del atteso che non è CP_2 stata prodotta, prima che maturassero le preclusioni documentali di cui all'art. 183 c.p.c., documentazione sanitaria a tal fine rilevante.
Né può procedersi in questa sede ad espletamento di CTU, non emergendo, in assenza di documentazione sanitaria all'uopo rilevante, obiettivi elementi espressivi della sussistenza, al tempo di conclusione del contratto preliminare oggetto del presente giudizio, di patologie incidenti sulla riduzione della capacità di intendere e di volere dell'appellato, dovendo ogni valutazione psico- sanitaria essere ricondotta al momento della conclusione del contratto che si chiede di caducare.
In ordine alla asserita apparenza del ricevimento degli assegni a titolo di caparra e della fittizzietà delle fatture allegate e sottoscritte dal convenuto il cui importo di credito sarebbe stato imputato a caparra – sulle quali occorrerà ulteriormente soffermarsi in ordine alla valenza delle fatture ai fini della caparra – va rilevato che nell'articolato contrattuale del preliminare in esame risultano specificamente richiamati tre assegni versati all'atto della sottoscrizione del preliminare a titolo di caparra – e segnatamente l'assegno bancario “BBC Laudense Lodi” di euro 31.058,92 n. 2200000418-05 intestato a CP_2
, l'assegno bancario “BCC Laudense Lodi” di euro 30.000,00 n. 2200000419-06 intestato a
[...]
e l'assegno bancario “BCC Laudense Lodi” di euro 30.000,00 n. 2200000420-07 Controparte_2 intestato a – e si fa menzione di due fatture – e segnatamente la fattura n. 5/001 Controparte_2 del 18.05.2021 dell'importo di euro 66.172,08 intestata a e la fattura n. 8/001 del Controparte_2
19.05.2021 dell'importo di euro 62.769,69 – allegate a titolo di compensazione con altri rapporti di credito/debito non meglio specificati.
In ragione della natura confessoria della quietanza il creditore che la rilasci, ammettendo il fatto del ricevimento del pagamento, rende confessione stragiudiziale alla parte con piena efficacia probatoria, ai sensi dell'art. 2732 e 2735 c.c. e pertanto non può impugnare l'atto di quietanza senza provare, a norma dell'art. 2732 c.c., che esso è stato determinato da errore di fatto o da violenza, non essendo sufficiente il semplice elemento oggettivo della non veridicità della dichiarazione di ricevuto pagamento pagina 24 di 33 occorrendo invece la prova dell'elemento soggettivo dello stato di errore o di coartazione che lo ha determinato al rilascio (Cass. Civ. Sez. II, 7.12.2005 n. 26960, similmente Cass. Civ. Sez. II,
21.02.2014 n. 4196). All'infuori di tale caso non è consentito al creditore che abbia rilasciato quietanza di avvenuto pagamento negare il fatto del pagamento o assumere che in effetti il pagamento non sia avvenuto adducendo il carattere fittizio della quietanza o del rapporto al quale la quietanza faccia riferimento (Cfr. Cass. Civ. sez. III, 28.02.2023 n. 5945).
Solo in caso di dimostrata non veridicità della dichiarazione e della erronea rappresentazione o percezione del fatto che ne era a monte ovvero della coartazione della propria volontà, e non già dell'aver erroneamente confidato sull'avveramento di quanto dichiarato consapevolmente in modo non veritiero è possibile superare la portata probatorio della quietanza (Cass. Sez. Un. 22.09.2014 n.
19888).
Tanto premesso nel caso di specie gli assegni indicati ed annotati nel contratto preliminare, con i quali
è stata versata parte della caparra confirmatoria sono specificamente indicati ed annotati nel contratto preliminare e risultano effettivamente versati, come ammesso dalla stessa parte deducente allorché ha affermato che all'incasso degli assegni indicati in contratto ne sarebbe seguita la retrocessione a fronte di altri non meglio specificati rapporti intercorrenti tra le parti. Non emergono elementi dai quali poter ritenere che i pagamenti di cui agli assegni nominativamente indicati nel preliminare non siano in effetti avvenuti e non siano imputabili a titolo di caparra confirmatoria.
Vale infine rilevare che tali dichiarazioni confessorie non sono state impugnate sotto tale aspetto per violenza o per errore.
Ne consegue che il versamento degli assegni a titolo di caparra confirmatoria deve ritenersi elemento processualmente accertato.
***
La non configurabilità nel caso di specie di raggiri o artifici incidenti nel processo formativo della volontà contrattuale, e dunque nella manifestazione del consenso nella stipula del preliminare in esame, porta ad escludere anche la configurazione del dolus incidens del pari incidente nel momento formativo del contratto, non essendo emersi elementi, non allegati e non provati, dai quali poter ritenere che controparte abbia condizionato contenutisticamente il contratto inducendo il a conclusioni CP_2
economiche deteriori.
Sotto il profilo più squisitamente risarcitorio vale osservare che il preliminare di vendita è un contratto ad effetti solo obbligatori in ordine alla vicenda traslativa sottesa, non producendo effetti traslativi pagina 25 di 33 immediati o effetti patrimoniali immediati rispetto al promittente venditore, che fino alla stipula del definitivo atto di vendita non sostiene oneri patrimoniali dovendo soltanto garantire la possibilità giuridica e fattuale della conclusione del definitivo in relazione ai quali i relativi presupposti di fatto e giuridici devono normaliter sussistere sin dalla stipula del preliminare.
Non rileva pertanto un pregiudizio patrimoniale immediato a carco del promittente venditore.
***
Affermata la validità del contratto in oggetto, la focale della disamina va orientata in ordine alla sussistenza dei presupposti richiesti dal dettato dell'art. 1385 c.c. per l'esercizio del recesso.
***
La caparra confirmatoria ha natura di contratto accessorio a distinto negozio necessariamente a prestazioni corrispettive, consistente nella dazione di una somma di denaro o di una quantità di altre cose fungibili che al momento della conclusione del contratto principale al quale accede una parte dia all'altra allo scopo di rafforzare l'impegno di garantire l'inadempimento. Il patto di caparra riveste natura reale essendone l'esistenza subordinata alla consegna effettiva del denaro o dell'altra res fungibile conferita, che non necessariamente deve avvenire al momento della conclusione del patto ben potendo aver luogo anche successivamente ma comunque necessariamente in tempo anteriore al momento in cui debba eseguirsi la controprestazione contrattuale (Cass. Civ. Sez. II, 15.04.2002 n.
5424).
Sul piano funzionale ne emerge il carattere composito, essendo la caparra confirmatoria volta a garantire l'esecuzione del contratto, venendo incamerata in caso di inadempimento della controparte – in modo similare alla cauzione – e consentendo in via di autotutela di recedere dal contratto in via stragiudiziale. Inoltre, è funzionale alla “forfetizzazione” del danno derivante dal recesso cui la parte è stata costretta a fronte dell'inadempimento della controparte. Emerge pertanto come la caparra confirmatoria costituisce una forma risarcitoria limitata nel quantum e correlata al diritto di recesso
(Cass. Civ. 31.07.2023 n. 23209). In tal senso si pone pertanto quale rimedio alternativo al generale strumento costituito dalla risoluzione giudiziale per inadempimento ex art. 1453 c.c. della quale sono riprodotti i tratti essenziali e fisionomici in relazione all'inadempimento richiesto, che deve essere imputabile al debitore e connotato dal crisma della gravità.
Secondo i canoni ordinari, l'inadempimento grave, che giustifica il rimedio risolutorio, è quello che determina un pregiudizio concreto al complesso dei rapporti economici costituiti dalle parti con il contratto e va valutato non solo in relazione all'entità oggettiva dell'inadempimento ma anche con pagina 26 di 33 riguardo all'interesse che l'altra parte intende realizzare e sulla base, quindi di un criterio che consenta di coordinare il giudizio sull'elemento oggettivo della mancata prestazione nel quadro dell'economia generale del contratto, con gli elementi soggettivi in vestendo le modalità e le circostanze del concreto svolgimento del rapporto.
Secondo i parametri generali giurisprudenzialmente affermati, “grave” deve ritenersi l'inadempimento connotato da definitività, elemento integrato quando il debitore abbia, anche con un comportamento di fatto, opposto un rifiuto definitivo ad adempiere. L'elemento della gravità dell'inadempimento va poi valutato in relazione alla relativa incidenza patrimoniale e in relazione al rapporto obbligatorio.
Così individuati i tratti fondanti, lo strumento del recesso ex art. 1385 comma 2 c.c. appartiene alla categoria dei recessi legali, c.d. di autotutela. Tale meccanismo integra una forma stragiudiziale di risoluzione del contratto per la quale è sufficiente una semplice manifestazione di volontà da parte del contraente adempiente la cui efficacia retroattiva non è inficiata dal principio di esecuzione del contratto principale.
La realità del patto di caparra confirmatoria e la liquidità della stessa sono le principali ragioni in base alle quali il legislatore ha accordato al contraente fedele la legittimazione a recedere, anziché quella di esperire una azione giudiziale. Il recesso in oggetto scioglie immediatamente il vincolo contrattuale precludendo al debitore di adempiere tardivamente alla propria obbligazione, come previsto dal parallelo rimedio della risoluzione giudiziale ex art. 1453 c.c.
Il diritto al trattenimento della caparra o di pretendere dall'altra parte il pagamento del doppio di quella versata, presuppone l'accertamento dell'inadempimento grave e definitivo della prestazione dell'altra parte.
***
Tanto premesso, occorre verificare se sia configurabile un inadempimento imputabile, posto a fondamento dell'esercizio del recesso ex art. 1385 c.c., a carico del in relazione agli CP_2
obblighi del preliminare rimasto inattuato, in ordine al quale vengono in rilievo la mancata produzione della documentazione di conformità urbanista e catastale, necessaria per la stipula del rogito definitivo di compravendita, e il rifiuto di addivenire alla stipula del preliminare.
Sotto il primo profilo vale rilevare che in ordine alle dichiarazioni di conformità oggettiva dell'immobile l'art. 29 comma 1 bis della legge 27 febbraio 1985 n. 52, aggiunto dal D.L. 31.05.2010
n. 78 convertito nella legge 30.07.2010 n. 122, prescrive che autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di
pagina 27 di 33 diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane a pena di nullità oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale.
La predetta dichiarazione può essere sostituita da una attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale, prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari>>.
Come rilevato dalla giurisprudenza di legittimità, nella nozione di urbanistica>> deve ritenersi compresa quella della c.d. <>, in ragione dell'evidente analogia, strutturale e teleologica, delle rispettive discipline.
Deve pertanto ritenersi che anche la <> rappresenta condizione per l'esercizio dell'azione, con la conseguenza che essa soggiace al principio generale che ai fini dell'accertamento della sussistenza delle condizioni dell'azione rileva non il momento della domanda bensì quello della decisione (Cfr. Cass. Sez. Un. n. 23825/2009 conforme Cass. Civ. n. 16068/2019).
La riconosciuta specularità tra la sentenza ex art. 2932 c.c ed il contratto di cui essa è destinata a produrre gli effetti, impone di ritenere che, come i contratti ad effetti reali conclusi, sono assoggettate alle disposizioni di cui all'art. 29 comma 1 bis della legge n. 52/1985 anche le sentenze traslative ex art. 2932 c.c. emesse dopo l'entrata in vigore del decreto legge n. 78/2010. La citata disciplina impone quindi un contenuto necessario del contratto – e segnatamente identificazione catastale, riferimento alle planimetrie depositate in catasto, dichiarazione degli intestatari o attestazione di un tecnico avente ad oggetto la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie – afferente alla sfera della validità del medesimo (Cfr. Cass. Civ. Sez. II, 29.09.2020 n. 20526).
Nel caso di specie è dato giudizialmente acquisito che alla stipula del preliminare oggetto di causa ed in relazione al quale parte attrice ha proposto domanda di recesso, non ha fatto seguito il corredo documentale o attestativo, relativo alla sussistenza dell'indefettibile requisito della conformità catastale, elemento che doveva sussistere al momento della stipula del preliminare, ed in relazione al quale la parte promittente venditrice è tenuta a garantire la regolarità. Sollevata di ufficio la questione in ordine alla mancanza delle necessarie attestazioni sullo stato di regolarità catastale dell'immobile di causa, fino al momento della precisazione delle conclusioni il promittente venditore non ha provveduto a produrre tale documentazione, con ciò rendendosi ulteriormente inadempiente agli obblighi pagina 28 di 33 contrattualmente assunti, e segnatamente a quello di garantire la conformità catastale del bene, costituente requisito necessario per la stipula del contratto definitivo di vendita in adempimento del preliminare concluso, prima ancora che per l'emanazione della sentenza ex art. 2932 c.c.
A monte rileva il rifiuto opposto dal alla stipula del preliminare, il quale, a fronte del CP_2
contratto preliminare intercorso tra le parti e registrato a cura del promissario acquirente, ha ricusato di procedere alla stipula del definitivo adducendo asseriti e non dimostrati vizi del consenso, reiterando tale rifiuto nel presente giudizio, ove, chiedendo infondatamente l'annullamento del contratto in oggetto per vizi del consenso ex art. 1439 c.c., ha con ciò consolidato definitivamente il rifiuto ad addivenire alla stipula del preliminare, il che conferisce carattere definitivo e grave all'inadempimento contrattuale posto a base dell'esercizio del recesso e del conseguente diritto al doppio della caparra attuato da parte attrice.
In ragione della incidenza sulla operazione economica rivestiva, l'inadempimento imputabile alla promittente venditrice riveste il crisma della gravità richiesto per l'esercizio del recesso ed o il conseguimento del doppio della caparra.
***
Accertata la sussistenza nel caso di specie dei presupposti per il valido esercizio da parte del promissario acquirente del recesso ex art. 1385 c.c. e per il conseguente diritto al doppio della caparra versata al promittente venditore, occorre verificare l'entità dell'importo versato a titolo di caparra confirmatoria.
Dal carattere reale dell'atto con cui si prevede la caparra confirmatoria, il cui perfezionamento è essenzialmente dato dal pagamento dell'importo versato a titolo di caparra o dalla consegna delle cose fungibili a tale titolo corrisposte, consegue l'impossibilità che la caparra possa comprendere poste non attuali e non ancora versate.
Nel caso di specie, pertanto, a prescindere dalle eccezioni sollevate dal in ordine al CP_2 carattere fittizio da riconoscere alle fatture indicate nell'art. 2 del preliminare in esame, che comunque ne mettono in dubbio la sussistenza atteso che le stesse fanno riferimento a non meglio specificate compensazioni tra non specificati rapporti di credito-debito tra le parti, essendone mancata la traditio, non possono valere come caparra ai fini della invocata restituzione ai sensi dell'art. 1385 c.c.
Configurandosi certa la consegna degli importi imputati a caparra solo relativamente a quelli di cui agli assegni in oggetto per cui la promittente venditrice ha rilasciato formale quietanza alla sottoscrizione del preliminare dando ulteriore conferma della ricezione sostenendo che dopo la negoziazione dei pagina 29 di 33 predetti assegni avrebbe provveduto alla restituzione di somme sostanzialmente equivalenti alla controparte contrattuale per altri e non meglio specificati rapporti di dare avere fra le parti – il che da conferma dell'effettivo versamento – la caparra confirmatoria deve ritenersi versata per il minor importo di euro 91.058,92 pari alla sommatoria degli assegni richiamati nel contratto preliminare ed oggetto di negoziazione. Gli importi di cui alle due fatture indicate nel testo del contratto, come credito per compensazione con altri non meglio chiariti rapporti in essere tra le parti, in assenza della traditio non possono valere quale forma di corresponsione della caparra confirmatoria. Né, a fronte della genericità dei rapporti dedotti in compensazione non specificati nei titoli e nel rispettivo ammontare, può per altro verso ritenersi certa la acquisizione dei relativi importi da parte del promittente venditore.
Ne consegue che gli importi di cui appare certo il versamento a titolo di caparra va circoscritto al solo importo di cui agli assegni in oggetto per complessivi euro 91.058,92.
Su tali basi, pertanto, in accoglimento della domanda di recesso, parte promittente venditrice, rimasta inadempiente agli obblighi del preliminare e principalmente a quello di trasferimento dell'immobile compromesso ed alle attività strumentali e necessarie per addivenire utilmente alla stipula del definitivo, resta tenuta alla restituzione in favore di parte attrice del complessivo importo di euro
182.117,84, pari al doppio della caparra ricevuta alla stipula del contratto rimasto inadempiuto.
Sul predetto importo sono dovuti gli interessi al tasso legale dalla data di proposizione dell'appello – atto con il quale risulta definitivamente formulata la domanda di recesso – all'effettivo saldo.
Non rilevano ulteriori somme di cui sia comprovato versamento in relazione al predetto contratto preliminare oggetto di restituzione.
***
Pertanto, in accoglimento dell'appello principale proposto da Parte_1
e previo rigetto dell'appello incidentale proposto da in riforma della
[...] Controparte_2
sentenza appellata, dato atto della rinuncia di alla Parte_1
originaria domanda di esecuzione del preliminare ex art. 2932 c.c., va accolta la domanda di recesso ex art. 1385 c.c. proposta da essendo accertato Parte_1
l'inadempimento di al contratto preliminare di compravendita concluso con Controparte_2
in data 3.06.2021, e conseguentemente, attesa la validità ed Parte_1
efficacia del recesso dal medesimo contratto esercitato da Parte_1
con effetto dalla data della proposizione dell'appello, va dichiarato il diritto dell'appellante ad ottenere il doppio della caparra effettivamente versata, Parte_1
pagina 30 di 33 la quale va determinata in euro 91.058,92. Conseguentemente va condannato al Controparte_2
pagamento in favore di del complessivo importo di euro Parte_1
182.117,84, pari al doppio della caparra come innanzi determinata, oltre interessi legali dalla proposizione dell'appello all'effettivo soddisfo.
Va rigettata ogni altra domanda proposta.
***
In conseguenza della rinuncia dell'appellante principale Parte_1
alla originaria domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. va ordinata, al passaggio in giudicato della presente sentenza, la cancellazione, con esonero di responsabilità del Conservatore competente, della trascrizione della domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. trascritta a favore di e contro , Parte_1 Controparte_2
presentata all'Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Milano 1 Territorio il 27.01.2022 al n. 54 con nota di trascrizione n. 8310 Registro Generale e n. 5691 Registro Particolare, sull'immobile di proprietà di , sito in SI de HI, via delle Magnolie n. 5 identificato al Controparte_2
Foglio 1, Part. 107 sub. 4 – C6 e di consistenza 47 mq. S1; Foglio 1 Part. 107 sub. 5 – C2 e di consistenza 50 mq S1; Foglio 1, Part. 107 sub. 702 – A7 e di consistenza 7,5 vani T-S1; Foglio 1, part. 107 sub. 703 – A7 e di consistenza A7, 2 vani, P2.
***
Le spese di lite del doppio grado di giudizio seguono la regola della soccombenza.
Pertanto, l'appellato e appellante in via incidentale va condannato alla rifusione in Controparte_2 favore dell'appellante principale delle spese di lite del Parte_1
doppio grado di giudizio che, vista la nota spese presentata, in considerazione del valore della causa
(compresa nello scaglione tra euro 260.001,00 ed euro 520.000,00) e dell'attività difensiva svolta, applicati i valori tariffari (da attestare in prossimità dei valori medi), pare congruo liquidare, quanto a quelle relative al primo grado di giudizio in euro 1.713,00 per esborsi ed in euro 18.000,00 per compensi difensivi, oltre maggiorazione del 15% per rimborso spese forfettarie Cpa ed Iva come per legge, e quanto a quelle del presente giudizio di appello in euro 14.000,00 per compensi difensivi, oltre maggiorazione del 15% per rimborso spese generali Cpa ed Iva come per legge.
***
pagina 31 di 33 Va dato altresì atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, a carico dell'appellante in via incidentale dell'ulteriore importo pari al doppio del contributo unificato a norma Controparte_2
del comma 1 quater dell'art. 13 DPR 115/2002.


P.Q.M.


La Corte di appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello principale proposto da nei confronti di e sull'appello Parte_1 Controparte_2
incidentale condizionato proposto da avverso la sentenza n. n. 4295/2024, Controparte_2
pubblicata in data 18.04.2024, del Tribunale Ordinario di Milano, ogni contraria domanda, istanza e/o eccezione rigettata, così provvede:
- accoglie l'appello principale proposto da e, previo Parte_1 rigetto dell'appello incidentale proposto da in riforma della sentenza Controparte_2
appellata, dato atto della rinuncia di lla domanda di Parte_1
esecuzione del preliminare ex art. 2932 c.c., in accoglimento della domanda di recesso ex art. 1385 c.c. proposta da accerta e dichiara Parte_1
l'inadempimento di al contratto preliminare di compravendita concluso con Controparte_2
in data 3.06.2021, e, dichiarata la validità ed efficacia del Parte_1
recesso dal medesimo contratto esercitato da con Parte_1
effetto dalla data di proposizione della relativa domanda, dichiara il diritto dell'appellante ad ottenere il doppio della caparra versata e per Parte_1
l'effetto, determinata la caparra confirmatoria versata in euro 91.058,92, condanna CP_2
al pagamento in favore di del complessivo
[...] Parte_1
importo di euro 182.117,84 (pari al doppio della caparra come innanzi determinata), oltre interessi legali con decorrenza dalla data dell'appello proposto da
[...] all'effettivo soddisfo;
Parte_1
- rigetta ogni altra domanda proposta;

- ordina, al passaggio in giudicato della presente sentenza, la cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., trascritta a favore di e contro , presentata Parte_1 Controparte_2 all'Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Milano 1 Territorio il 27.01.2022 al n. 54 con pagina 32 di 33 nota di trascrizione n. 8310 Registro Generale e n. 5691 Registro Particolare, sull'immobile di proprietà di , sito in SI de HI, via delle Magnolie n. 5 identificato al Controparte_2
Foglio 1, Part. 107 sub. 4 – C6 e di consistenza 47 mq. S1; Foglio 1 Part. 107 sub. 5 – C2 e di consistenza 50 mq S1; Foglio 1, Part. 107 sub. 702 – A7 e di consistenza 7,5 vani T-S1; Foglio 1, part. 107 sub. 703 – A7 e di consistenza A7, 2 vani, P2.
- condanna alla rifusione in favore di Controparte_2 [...]
delle spese di lite del doppio grado di giudizio che liquida, quanto a Parte_1
quelle del primo grado di giudizio in euro 1.713,00 per esborsi ed in euro 18.000,00 per compensi professionali oltre maggiorazione del 15% per rimborso spese generali, Cpa ed Iva come per legge, e quanto a quelle del presente giudizio di appello euro 14.000,00 per compensi professionali oltre maggiorazione del 15% per rimborso spese generali Cpa ed Iva come per legge;

- dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, a carico dell'appellante incidentale del doppio del contributo unificato a norma del comma 1 quater dell'art. 13 Controparte_2
DPR 115/2002.
Così deciso in Milano, nella camera di consiglio del 5 febbraio 2025.
Il Consigliere estensore
dr. Marco Del Vecchio
Il Presidente
dr.ssa Margherita Monte
pagina 33 di 33