Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte d'Appello di Napoli, seconda sezione civile, riunita in camera di consiglio in persona dei magistrati: dott.ssa Alessandra Piscitiello Presidente dott.ssa Maria Teresa Onorato Consigliere relatore dott.ssa Paola Martorana Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n.r.g. 2462/2016 vertente
TRA
, nato a [...] il [...], c.f. , Parte_1 CodiceFiscale_1
rappresentato e difeso dall'Avvocato Luigi Battaglino (c.f. ) presso CodiceFiscale_2 il cui studio in Piedimonte Matese alla piazza Carmine elettivamente domicilia giusta procura in atti, indirizzo di posta elettronica certificata Email_1
APPELLANTE
CONTRO
, nata a [...] il [...], c.f. Controparte_1 CodiceFiscale_3
, nato a [...] il [...], c.f. ON [...]
; nata a [...] il [...], c.f. C.F._4 Controparte_3 [...]
e , nato a [...] il [...], c.f. C.F._5 Controparte_4 [...]
, eredi di , c.f. C.F._6 Controparte_5 CodiceFiscale_7 rappresentati e difesi dagli Avvocati Alfonso Simonelli (c.f. ) e CodiceFiscale_8
Claudia Izzo (c.f. ), nel cui studio in Alife alla via Orazio Michi CodiceFiscale_9
elettivamente domiciliano, giusta procura in atti, indirizzo di posta elettronica certificata e Email_2 Email_3
APPELLATI
OGGETTO: appello alla sentenza del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere n. 1488/2016 depositata in data 8 aprile 2016, pubblicata in data 13 aprile 2016 e notificata in data 14 aprile
2016, in materia di risarcimento del danno da illegittima occupazione di immobile.
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Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda
CONCLUSIONI: come da note di trattazione scritta che si abbiano per integralmente riprodotte.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1. Con appello notificato in data 11 maggio 2016 ha impugnato la sentenza n. Parte_1
1488/2016, pubblicata in data 13 aprile 2016 e notificata in data 14 aprile 2016, con cui il
Tribunale di Santa Maria Capua Vetere ha respinto la sua domanda avente ad oggetto il pagamento dell'indennità di miglioramento e refusione delle spese di condono ed accatastamento delle porzioni d'immobile nel palazzo Galleria Torano in Piedimonte
Matese al viale della Libertà già da lui promesse in acquisto con contratti definitivamente risolti;
ha accolto la domanda riconvenzionale avversaria, condannandolo a pagare a
[...]
a titolo di risarcimento danni da mancato godimento dei prefati beni Controparte_5
dal 2005 all'attualità la somma di € 87.894,24 oltre interessi codicistici dalla sentenza al soddisfo e alla riduzione in pristino stato, ponendo a suo carico le spese di lite.
L'appello è stato affidato a quattro motivi, oggetto di successiva disamina, all'esito dei quali ha chiesto alla Corte distrettuale che, in riforma della sentenza impugnata, CP_6
per la legittimità della sua condotta anche in base all'art. 1460 c.c., ne dichiari la nullità nella parte in cui l'istante, sull'erroneo presupposto della sua inadempienza, è stato condannato al risarcimento del danno da occupazione, negligendo un precedente giudicato di rigetto della medesima domanda e perché, in limine litis, ne sia eseguita la compensazione con il suo credito restitutorio, con vittoria sulle spese del doppio grado di giudizio.
E' stata proposta istanza di sospensione della provvisoria esecutività della prefata sentenza.

2. In data 30 agosto 2016 si è costituito in giudizio , chiedendo Controparte_5
il rigetto dell'appello con conferma della sentenza di primo grado e condanna della controparte al pagamento delle spese di lite del doppio grado di giudizio.
Non è stato proposto appello incidentale.

3. Con ordinanza del 24 settembre 2016 la Corte ha respinto la sospensiva revocando il decreto precedentemente reso inaudita altera parte. Il provvedimento è stato oggetto di reclamo al Collegio che lo ha dichiarato inammissibile.
Il giudizio interrotto per la dichiarata morte di è stato Controparte_5 riassunto in data 13 agosto 2019 da nei confronti degli eredi Parte_1 [...]
, , e , CP_2 Controparte_3 Controparte_4 Controparte_1
destinatari delle notifiche di cui la Corte ha autorizzato la ripetizione.
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4. In data 20 ottobre 2021 si sono costituiti , , Controparte_1 ON
e , chiedendo la prima il rigetto del Controparte_4 Controparte_3
gravame e la conferma della sentenza di primo grado e tutti gli altri di essere estromessi dal giudizio avendo rinunciato all'eredità paterna, con vittoria delle spese di lite.
In grado di appello non è stata svolta attività istruttoria e non è stato acquisito il fascicolo cartaceo del primo grado, ma è stata verificata la consultabilità di quello telematico e a cura delle parti è stata acquisita copia della consulenza tecnica d'Ufficio.
Dopo alcuni avvicendamenti nella terna decidente e un fallito tentativo di bonario componimento, sulle conclusioni che le parti hanno rassegnato con le note scritte in sostituzione dell'udienza del 6 novembre 2024 la Corte ha assegnato la causa a sentenza, concedendo i termini di legge per lo scambio delle comparse conclusionali e il deposito delle memorie di replica.

5. Per rendere meglio comprensibili le questioni su cui tuttora si disputa è opportuno ripercorrere i passaggi salienti dei rispettivi atti processuali e di quanto accaduto nel corso del primo grado del giudizio.

5.1. Con atto di citazione notificato in data 14 settembre 2010 ha citato in Parte_1 giudizio , deducendo quanto segue: Controparte_5
⎯ che con scrittura privata del 27 settembre 1981 ha Controparte_5
promesso di vendere all'istante gli uffici n. 4 e n.

5 - composti da doppio ingresso, una stanza grande, due stanzini, una veranda aperta, un bagno di servizio esterno - siti al primo piano del palazzo Galleria Torano in Piedimonte Matese al viale della Libertà, con diritti di comunione, al prezzo di £. 35.000.000, versato al momento stesso della sottoscrizione dell'accordo;
⎯ che si è impegnato, altresì, a vendere all'attore l'atrio al Controparte_5 pianoterra dello stesso stabile, composto da un piccolo locale munito di tre serrande e di un locale più grande munito di tre serrande, al prezzo di £. 20.000.000, anch'esso interamente versato e regolato come indicato in calce al documento;

⎯ che ha preso possesso immediato dell'immobile al primo piano;
Parte_1
⎯ che a seguito di inevase diffide al convenuto per pervenire alla conclusione del contratto definitivo, il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, con la sentenza n. 727/2001 del 27 febbraio 2001, ha accolto la sua domanda ai sensi dell'art. 2932 c.c. costitutiva del
- 3 - Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda contratto definitivo non concluso, conseguendo con essa la proprietà del primo piano e del pianoterra degli immobili promessi in vendita.
Ha proseguito riferendo che la suddetta pronuncia costitutiva è stata riformata dalla Corte
d'Appello di Napoli con la sentenza n. 1702 del 13 maggio 2005 che ha accertato l'intervenuta risoluzione della promessa di vendita, condannando alla Parte_1
restituzione dei locali, previo rimborso del prezzo con interessi compensativi da parte di
. Ha anche ricordato che sia il ricorso per Cassazione sia Controparte_5
l'impugnazione per revocazione sono stati dichiarati inammissibili.
Ha dichiarato d'avere, in perfetta buona fede, intrapreso e portato a termine lavori e pratiche urbanistiche di sanatoria per la trasformazione del terrazzo al primo piano in un vano aggregato e funzionale a quelli preesistenti, nonché per la trasformazione dei locali porticato a piano terra in locali negozi, con attribuzione della relativa cubatura. Tramite la perizia redatta dall'ing. di Buccio ha stimato i correnti valori di mercato degli immobili da lui Per_1
notevolmente migliorati come segue: l'abitazione in € 135.500,00 e il locale commerciale in
€ 179.500,00, ben superiori ai valori originari dei cespiti (l'incremento per l'abitazione e il porticato è stato indicato rispettivamente di € 108.000,00 e di € 36.000,00), ascrivendo a suo merito suo l'accrescimento per ben € 171.000,00. Ha anche indicato l'ammontare delle spese per sanatorie, accatastamento e cambio di destinazione d'uso nella somma non minore di €
10.000,00.
Ha così concluso chiedendo al Tribunale la condanna di al Controparte_5
pagamento delle somme a lui spettanti per l'aumento di valore procurato agli immobili e per gli esborsi sopportati, ai sensi dell'art. 936 c.c. o, in limine litis, a titolo di arricchimento senza causa.

5.2. In data 26 novembre 2011 si è costituito in giudizio , Controparte_5 obiettando che la mancata stipula del contratto definitivo di compravendita immobiliare è dipesa dal comportamento di che, avendo ottenuto anticipatamente la Parte_1
disponibilità dei locali, ne avrebbe alterato la conformazione e destinazione, perpetrando abusi edilizi e agendo senza la sua autorizzazione, così presentando, del tutto illegittimamente e a sua insaputa, la domanda di condono edilizio. Tali condotte avrebbero, come accertato dalla Corte d'Appello nella citata sentenza n. 1702 del 13 maggio 2005, impedito il trasferimento definitivo.
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Ha quindi sostenuto l'illegittimità della richiesta di pagamento delle opere realizzate senza concessione edilizia osservando come al tempo dell'instaurazione del giudizio per l'adempimento del preliminare, nell'anno 1986, aveva già commesso l'abuso Parte_1 edilizio e che il giudicato di rigetto delle sue domande avrebbe coperto tutte le questioni già esistenti al tempo. Ha opinato improponibilità della domanda attrice perché contraria al giudicato di risoluzione dei contratti preliminari.
In via gradata ha eccepito la prescrizione del diritto dell'attore alla restituzione dei costi dei lavori realizzati, in quanto eseguiti oltre venticinque anni addietro. Ha rappresentato poi che soltanto in data 11 febbraio 2002 il Comune di Piedimonte Matese ha rilasciato la concessione in sanatoria per le opere realizzate negli anni 1981/1983.
Ha quindi contestato l'applicabilità sia dell'art. 936 c.c. per non essere l'attore “terzo” rispetto agli immobili oggetto di controversia ma rivestendo la qualità di detentore qualificato, sia dell'art. 2041 c.c. attesa la natura sussidiaria del rimedio, essendo comunque decorso il termine decennale di prescrizione decorrente dal momento in cui si verifica l'arricchimento del beneficiario ed il conseguente depauperamento del patrimonio di controparte.
ha anche sostenuto l'infondatezza della pretesa di Controparte_5
pagamento avanzata dall'attore per intervenuta risoluzione dei contratti preliminari di compravendita.
In via riconvenzionale ha formulato due domande: la prima avente ad oggetto la declaratoria di congruità dell'offerta reale e la seconda per ottenere la condanna dell'attore al ripristino dei locali nella medesima situazione di fatto e consistenza al momento della consegna il 27 settembre 1981.
Ha così concluso perché, in via principale, venga rigettata la domanda di pagamento di parte attrice in quanto improponibile, inammissibile ed infondata per intervenuto giudicato, prescrizione, nonché inapplicabilità dell'art. 936 c.c.; perché sia ugualmente respinta la domanda attorea di pagamento dell'incremento di valore commerciale degli immobili in quanto inammissibile ed infondata;
perché, in accoglimento delle domande riconvenzionali, sia accertato che la somma congrua dovuta da a Controparte_5 Pt_1
corrisponda a quella offerta, maggiorata d'ulteriori € 5.000,00 offerti in moneta legale
[...] banco judicis, con condanna dell'attore ai sensi dell'art. 96 c.p.c. al risarcimento del danno stimato in € 50.000,00 e al pagamento dell'indennità di occupazione su base mensile secondo
- 5 - Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda la misura stimata dal proprio perito di parte ing. o nella diversa ritenuta Persona_2
di giustizia.
Ha infine chiesto al Tribunale di dichiarare l'estinzione delle obbligazioni per compensazione della somma da lui dovuta a con la condanna di quest'ultimo Parte_1
a versargli l'eccedenza al netto della somma compensata e con l'ulteriore condanna del a ripristinare lo stato dei luoghi, il tutto con vittoria sulle spese di giudizio. Pt_1

6. Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, con la sentenza n. 1488/2016 oggetto dell'odierna impugnazione, ha rigettato la domanda di parte attrice volta ad ottenere la corresponsione di un'indennità per le migliorie apportate agli immobili oggetto di causa e alla rifusione delle spese di condono ed accatastamento e la domanda riconvenzionale di accertamento della congruità della somma offerta da a Controparte_5
accogliendo la domanda riconvenzionale, ha condannato l'attore al Parte_1
pagamento a titolo di risarcimento del danno da mancato godimento degli immobili suddetti della somma di € 87.894,00 oltre interessi e alla riduzione in pristino degli immobili oggetto di compravendita dichiarata risolta dalla Corte d'Appello di Napoli tramite l'esecuzione delle opere descritte dall'ing. officiato della consulenza tecnica, CP_7 con il pagamento delle spese processuali liquidate in € 230,00 per spese vive e € 8.953,33 per compensi professionali, oltre accessori di legge.

6.1. Il giudice di prime cure ha respinto la domanda principale per vari ordini di ragioni.
Avvalorando la ricostruzione dei rapporti tra le parti quale emersa dalla sentenza della
Corte d'Appello di Napoli n. 1702/2005, ha valutato contraria a buona fede la condotta di nella realizzazione di opere in violazione delle norme urbanistiche in vigenza Parte_1 di preliminare, tale da configurare un grave inadempimento che giustifica il rifiuto della controparte alla stipula del definitivo.
Il Tribunale sammaritano ha indicato l'attore – promissario acquirente immesso nel possesso del bene - detentore qualificato e non possessore, secondo i più recenti arresti della
Corte regolatrice, escludendo perciò il diritto al rimborso delle spese fatte per riparazioni straordinarie e indennità per i miglioramenti apportati alla cosa, osservando come l'art. 1150
c.c. sia riferibile solamente al possessore e non sia passibile di applicazione analogica.
Ha escluso l'applicabilità dell'art. 936 c.c. riconoscendo valido il principio ivi recato solo per chi non abbia alcun rapporto giuridico con il bene, tale non potendosi ritenere il detentore.
Ha anche negato l'esistenza dei presupposti per configurare l'arricchimento senza causa.
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6.2. Il Tribunale è poi passato ad esaminare le domande riconvenzionali.

6.2.1. In primo luogo, ha preso atto della citata sentenza della Corte d'Appello di Napoli n.
1702/2005 del 13 maggio 2005 che ha, con efficacia immediatamente esecutiva, ordinato la restituzione dei cespiti compromessi con le scritture risolte. Ne ha inferito che Parte_1
non abbia alcun diritto a ritenere i beni, non essendo a costui applicabile l'art. 1152 c.c. ed essendo gli effetti restitutori insiti allo scioglimento del vincolo negoziale.
La cosa, a parere del giudice di prime cure, ha reso irrilevante la questione della congruità
o meno dell'offerta reale eseguita da parte convenuta che, nondimeno, è stata esaminata per negare fondatezza alla tesi di sulla sufficienza del prezzo, Controparte_5
sulla ritualità della messa a disposizione e sull'illegittimità del rifiuto dal a riceverla. Pt_1

6.2.2. La domanda riconvenzionale del avente ad oggetto l'indennità di CP_5 occupazione è stata respinta parzialmente per il tempo compreso tra il 1981 e il 2005.
Dalle precedenti pronunce inter partes, il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere ha evinto che la domanda del promittente alienante di danni, respinta in primo grado, a differenza della domanda di risoluzione del contratto, non sia stata riformata in appello, il che significa che essa è stata rigettata anche dalla Corte distrettuale cui è stata devoluta e così per la mancanza di prova. Ha quindi dichiarato inammissibile la riproposizione della medesima richiesta di corresponsione dell'indennità di occupazione per quell'arco temporale in quanto coperta dal giudicato.
Per il periodo successivo alla condanna del alla restituzione dei cespiti, invece, ha Pt_1
riconosciuto l'indennità di occupazione, stigmatizzando il fatto che i beni sono stati trattenuti da pur non avendo questi alcun titolo a permanervi e avendo anzi Parte_1 contravvenuto ad un dictum giudiziale. Per l'effetto, ha valutato fondata la richiesta di ristoro per illegittima occupazione del bene dal 13 maggio 2005 (data di pubblicazione della sentenza) fino all'attualità.
Nell'accertamento del danno da illegittima occupazione, il giudice ha recepito i più recenti arresti sul nocumento in re ipsa, inteso come un alleggerimento dell'onere probatorio dinanzi ad un acclarato fatto di privazione di un bene fruttifero e passibile d'essere goduto personalmente o in maniera mediata e remunerativa, con richiami al valore figurativo del costo delle locazioni, non ritenendo necessaria da chi agisce per il suo ristoro la dimostrazione di non avere potuto evadere richieste di affitto o vendita. Ha aggiunto che la
- 7 - Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda conformazione dei beni ha quanto meno privato il proprietario della possibilità di usarne per i propri uffici o come deposito.
Per la quantificazione del pregiudizio il Tribunale ha recepito, condividendone le valutazioni, quanto accertato dal proprio ausiliare tecnico, stabilendo per la procurata indisponibilità dell'immobile al primo piano la somma all'attualità di € 48.063,84
(incrementando di altre quattro annualità quella indicata dal C.T.U. di € 31.424,64), equivalente ai canoni ritraibili da esso con applicazione dell'aggiornamento I.S.T.A.T.. Per
l'analogo pregiudizio riferito ai locali al pianoterra, invece, pur tenendo conto della loro irregolarità urbanistica, il giudice ha motivatamente dissentito dalle conclusioni dell'ing. secondo cui il mancato impiego non sarebbe affatto meritevole di ristoro (prima per CP_7
non essere i cespiti conformi alle norme urbanistiche e in seguito perché inidonei ad essere locati). Ad opinione del Tribunale, infatti, l'attore avrebbe potuto utilizzare i beni come deposito o garage, per cui ha equitativamente ridotto del 50% la valutazione che, al tempo della taxatio, ha stimato in € 39.830,40, in tale importo contenendo il danno.

6.2.3. La richiesta di compensazione avanzata da tra la Controparte_5
somma da restituire e quella dovuta a titolo di risarcimento del danno non ha trovato ingresso in quanto l'operazione, ripetuta anche dal suo ausiliare tecnico a dire del quale l'offerta al tempo eseguita non sarebbe sufficiente a compensare il valore dei beni, non sarebbe eseguibile per la necessità che gli importi – in particolare quelli oggetto dell'irrituale offerta - siano aggiornati all'attualità del versamento e su di essi siano conteggiati gli interessi corrispettivi.

6.2.4. Il Tribunale infine ha accolto la domanda di riduzione in pristino degli immobili da restituire, al costo quantificato dal C.T.U. di € 1.165,22 per i lavori da eseguire al primo piano e di € 320,37 per quelli ai locali al piano terra.
7. Preliminarmente va dichiarata la tempestività dell'appello, in quanto proposto con atto di citazione notificato in data 11 maggio 2016, ossia nel termine breve dalla notifica della sentenza avvenuta in data 14 aprile 2016, quindi nel rispetto dell'art. 325 c.p.c..

8. Esso, a differenza di quanto sostenuto dalla difesa di parte appellata, è anche ammissibile perché redatto secondo il dettame imposto dall'art. 342 c.p.c., da interpretarsi, secondo l'insegnamento della Suprema Corte nel senso che “l'impugnazione deve contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa
- 8 - Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda
che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che occorra l'utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, tenuto conto della permanente natura di «revisio prioris instantiae» del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata” (Cassazione civile, SS.UU. 16 novembre 2017, n. 27199).
Allo scrutinio preliminare della Corte l'impugnazione rispetta, nella tecnica redazionale,
l'art. 342 c.p.c., avendo parte appellante censurato in maniera adeguatamente analitica i passaggi motivazionale che non ha condiviso, proposto la decisione contraria a sé favorevole, spiegato le ragioni della bontà della soluzione alternativa e del perché vada preferita la propria impostazione rispetto agli argomenti difensivi avversari e a quelli spesi dal decidente stesso in sentenza.
Né rende perplessa la decisione oggetto d'impugnazione l'errata indicazione numerica di questa nel ricorso in riassunzione essendo perfettamente chiaro qual è il giudizio riattivato dopo l'evento interruttivo.
È dunque possibile accedere al merito.

9. Va dato atto che il rigetto delle domande attoree che ha proposto in primo Parte_1 grado - e che per le ragioni espresse al § 6.1. sono state respinte - non hanno costituito oggetto di gravame. La decisione, per altro, è coerente con la giurisprudenza anche successiva edita sulla questione che ha ribadito il principio, applicato dal giudice di prime cure, secondo cui la previsione di cui all'art. 1150 c.c. che attribuisce al possessore, all'atto della restituzione della cosa, il diritto al rimborso delle spese fatte per le riparazioni straordinarie e all'indennità per i miglioramenti recati alla cosa stessa - è di natura eccezionale e non può, quindi, essere applicata in via analogica al detentore qualificato o a qualsiasi diverso soggetto (Cassazione civile, sez. II, 28.12.2023, n. 36153; Cassazione civile, sez. III, 13.10.2022, n. 29924) e neanche è ipotizzabile in consimile fattispecie l'applicabilità dell'art. 936 c.c. (Cassazione civile, sez. I, 24.07.2023, n. 22154).
La statuizione oggetto di parziale impugnazione ha applicato correttamente il canone per il quale in caso di contratto preliminare di compravendita, allorquando venga convenuta la consegna del bene anteriormente alla stipula del contratto definitivo non si verifica un'anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull'esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori, con la conseguenza che
- 9 - Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda la relazione con la cosa del promissario acquirente è qualificabile come detenzione qualificata, e non già possesso utile ad usucapionem, salva la dimostrazione di un'intervenuta interversio possessionis nei modi previsti dall'art. 1141 c.c. con la conseguente inapplicabilità dell'art. 1150 c.c. che attribuisce al possessore, all'atto della restituzione della cosa, il diritto al rimborso delle spese fatte per le riparazioni straordinarie ed all'indennità per i miglioramenti recati alla cosa stessa. Tale disposizione, infatti essendo di natura eccezionale, non può essere applicata in via analogica al detentore qualificato quale è il promissario acquirente (Cassazione civile, sez. III, 13.10.2022, n. 29924).
L'impugnazione è volta ad ottenere la rivisitazione delle decisioni relative alle domande riconvenzionali.
In assenza di devoluzione alcuna statuizione è resa dalla Corte territoriale.
10. Va quindi dichiarata la carenza di legittimazione di , ON
e avendo costoro rinunciato all'eredità Controparte_3 Controparte_4
paterna con atto del 9 maggio 2018 per notar rep. n. 4834, racc. n. 3533. Persona_3
Nello stesso atto consta la rinuncia all'eredità anche da tale , figlio di Persona_4 [...]
e chiamato in rappresentazione alla successione dell'avo. CP_3
Non consta – nessuno ha dedotto la cosa – l'esistenza di altri chiamati per via diretta ed anzi la vedova ha dichiarato d'essere l'unica erede del , rivendicando a sé la CP_5
legitimatio ad causam (pagina 4 della comparsa conclusionale).
Non sussiste dunque ragione di sospettare una irregolarità o incompletezza nella restituzione del contraddittorio.
Avendo rinunciato ai loro diritti successori, costoro non hanno acquistato la qualità di eredi e, di conseguenza, non sono titolari di alcun interesse nel giudizio in esame, non essendo mai subentrati nei rapporti appartenuti al de cuius.
Va dunque dichiarato il loro difetto di legittimatio ad causam e di ON
, e va pronunciata
[...] Controparte_3 Controparte_4
l'estromissione dal giudizio che tuttavia prosegue con la vedova cui si Controparte_1
è devoluta l'eredità.
L'avere i chiamati all'eredità dimostrato solo nel giudizio di non essere eredi del padre ha conseguenze sulla decisione sulle spese.
11. Con il primo motivo d'impugnazione ha lamentato un'errata Parte_1
interpretazione degli artt. 1209 e ss. c.c. e 1460 e ss. c.c. nella parte in cui egli è stato ritenuto
- 10 - Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda inadempiente nell'obbligo di restituzione dei beni trascurando il fatto, diversamente accertato, che l'offerta reale del prezzo d'acquisto versato alla stipula dei preliminari e ugualmente da restituire sia stata già ritenuta non soltanto incongrua nell'importo ma anche irrituale nella modalità.
La difesa appellante ha quindi chiesto che la Corte d'Appello accerti che non vi sia stato inadempimento alcuno dal escludendo ogni obbligo di risarcire il danno alla Pt_1
controparte. Ha stigmatizzato d'avere rifiutato l'offerta reale con ragione, per altro condivisa dalla statuizione qui impugnata, e che al suo legittimo rifiuto non è seguito dall'appellato alcun deposito bancario delle somme offerte, né alcun giudizio per la verifica della congruità dell'offerta. Ha ricordato la disposizione legale per cui qualora il creditore contesti la congruità dell'importo dovuto è onere della controparte fornire prova contraria, cosa che ha rilevato non essere avvenuta nel caso in esame. A conferma della non congruità della somma offerta ha indicato come la cifra di essa per € 67.157,76 sia considerevolmente inferiore a quella realmente a lui dovuta di € 70.236,10.
11.1. Il motivo è inammissibile ancora prima d'essere infondato.
Parte appellata, soccombente quanto alla domanda che ha respinto la sua domanda di sentire dichiarata legittima l'offerta formale, non ha impugnato la relativa statuizione né ha elevato obiezioni alle ragioni attraverso cui il primo giudice è addivenuto alla statuizione in parte qua per cui senz'altro non giova alla sua difesa discettare della sua congruità e formale correttezza.
Questa sola riflessione non rende perciò fondata la censura dell'appellante atteso che il rigetto della sua difesa a proposito del diritto di ritenere il bene conteso fonda su altra e diversa ratio decidendi che non ha aggredito con la sua impugnazione. Parte_1
Resta del tutto invitta l'argomentazione, di per sé idonea a fondare la decisione, che si legge in sentenza secondo cui “il diritto di ritenzione previsto dall'art. 1152 c.c., attuando una forma di autotutela in deroga alla regola per cui nessuno può farsi giustizia da sé, costituisce istituto di carattere eccezionale, insuscettibile di applicazione analogica, che non può, quindi essere invocato dal detentore nomine alieno del bene nei confronti del proprietario rivendicante”.
Il principio, diretta conseguenza di quello applicato per escludere che il detentore sia parificato al possessore, trova un perfetto precedente nella già ricordata pronuncia della
Cassazione civile, sez. III, 13.10.2022, n. 29924 e fonda le sue ragioni in quelle già citate al §

9. Esse sono state espresse anche da Cassazione civile sez. II, 22 marzo 2011, n. 6489 nella
- 11 - Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda cui motivazione è scritto che la ritenzione dell'art. 1152 c.c. è prevista a favore del possessore di buona fede convenuto nel giudizio di rivendicazione (come reso palese dalla stessa lettera della norma che impone la proposizione della domanda nel corso del giudizio di rivendicazione) e non del detentore, convenuto in un'azione personale restitutoria, con richiami al risalente ma insuperato precedente di Cassazione 26 aprile 1983 n. 2867. La
Corte, valorizzando la qualifica riconoscibile al promissario acquirente consegnatario del bene prima della stipula del definitivo, come di comodatario in virtù di un negozio funzionalmente collegato al preliminare e riconoscendo ad esso effetti meramente obbligatori, ha negato che siano applicabili gli strumenti di autotutela tipici delle azioni reali.
Il primo giudice – che ha richiamato a conferma del suo asserto il precedente della II sezione civile della Cassazione n. 12232 del 19 agosto 2002 – ha invero ricordato come al promissario acquirente dell'immobile nel cui “possesso” sia stato anticipatamente immesso va riconosciuta natura di conduttore e non di possessore. Si tratta di una conclusione ormai acquisita, avendo da tempo le Sezioni Unite della Cassazione composto il contrasto che si era posto in giurisprudenza (in argomento, Cassazione civile, SS.UU. 27 marzo 2008, n. 7930
e in tempi più recenti Cassazione civile, SS.UU. 21 marzo 2017 2017, n. 20539 e Cassazione civile, sez. II, 5 ottobre 2019, n. 3305).
12. Con il secondo e terzo motivo di impugnazione - esaminati insieme per la loro intima connessione - l'appellante ha censurato la sentenza di primo grado nella parte in cui l'ha condannato al risarcimento del danno per occupazione illegittima, sostenendo invece la legittimità del suo comportamento non avendo provveduto alla restituzione dei beni quale risposta alla mancata restituzione del prezzo corrisposto per l'acquisto promesso ma inadempiuto da controparte. Ha anche rilevato come il rigetto della domanda di risarcimento del danno sia ormai giudicata perché, proposta dal promittente venditore in primo grado, non è stata più coltivata in appello.
12.1. I motivi sono infondati.
La risoluzione dei contratti preliminari ha generato l'elisione della coppia delle prestazioni sinallagmatiche e reciso anche la reciprocità tra loro. L'avere perpetrato l'occupazione del bene dopo la statuizione definitiva ha sottratto questo al suo proprietario che quanto meno dalla prefata decisione avrebbe avuto diritto a godere della cosa propria. Si vuole dire che l'estensione dell'occupazione dopo il comando giudiziale ha privato il proprietario contro
- 12 - Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda la volontà e per un tempo ultroneo e non adeguatamente remunerato neanche dagli interessi compensativi sul prezzo illo tempore versato per il suo acquisto.
La condanna restitutoria, pronunciata dalla Corte d'Appello di Napoli con la sentenza n.
1702/2005 del 13 maggio 2005, non è condizionata alla restituzione di esso e, non essendo il promissario acquirente possessore del bene, vieppiù dopo la pronunciata risoluzione del contratto con la inottemperanza all'ordine, a costui non si addice la prefata disposizione dell'art. 1152 c.c. per le ragioni già dette al precedente paragrafo.
L'elisione della coppia di prestazioni (simul stabunt, simul cadent) rende inconferente il richiamo all'art. 1460 c.c. in quanto l'exceptio inadimpleti contractus è connaturata alla coppia di prestazioni aventi la medesima scadenza, la qual cosa non è ipotizzabile dal momento in cui l'ordine da adempiere sia di genesi giudiziale.
Il ragionamento dell'appellante ipotizza che l'altrui inadempimento alla restituzione del prezzo (tesi), legittimando la ritenzione del bene finché esso non sia realmente reso disponibile al creditore (antitesi), non permetterebbe di ascrivere un danno dalla protrazione dell'occupazione (sintesi).
Sennonché, in disparte la confutazione che si legge nella sentenza di quanto indicato come premessa minore del superiore sillogismo, anche sulla “tesi” esistono motivi di perplessità.
Alla inottemperanza ad un ordine giudiziale altri e diversi sono gli strumenti che l'ordinamento concede e il rimedio invocato sembra francamente da annoverare nelle ipotesi di giustizia privata, verso cui l'ordinamento si pone tradizionalmente in atteggiamento cauto se non diffidente ne cives ad arma ruant.
L'autotutela, in questi casi, non rinvenendo più fonte nel contratto, può giustificarsi solo per legge, il che è nei casi in cui appunto questa conceda il diritto di ritenzione. Tertium non datur in quanto al rispetto del dictum giudiziale non si addice il potere di sospendere unilateralmente la prestazione dell'uno in attesa che anche l'altro condannato vi ottemperi.
Altro e diverso è lo strumento per perequare le posizioni sostanziali, su cui oltre.
13. Con il quarto ed ultimo motivo di impugnazione ha chiesto la riforma Parte_1 della sentenza di primo grado nella parte in cui ha escluso l'operatività della compensazione. Ha dedotto di vantare un credito certo, liquido ed esigibile accertato con sentenza passata in giudicato.
13.1. Il motivo è fondato.
- 13 - Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda
La domanda di compensazione proposta nel precedente grado del giudizio dal
- ma non dal - è stata respinta per ragioni che possono essere rivisitate CP_5 Pt_1
non ostandovi il fatto che nel precedente grado del giudizio essa sia stata proposta dalla parte che in appello sembra avversarla.
La Corte di Cassazione ha infatti chiarito che la compensazione impropria consente al giudice di procedere d'ufficio all'accertamento quante volte esso fondi su circostanze fattuali tempestivamente acquisite al processo (Cassazione civile sez. II, 13.03.2024, n. 6700).
Ebbene, ha indubbiamente costituito oggetto di statuizione dal primo giudice anche il credito restitutorio del su cui il Tribunale si è espresso per sostenere che l'offerta Pt_1
della somma a sua tacitazione non è stata congrua (si richiama quanto espresso al § 6.2.3.).
Quella invocata con l'appello, infatti, è una compensazione giudiziale – modalità
d'estinzione dei debiti ancorché illiquidi ma di agevole liquidazione che riguarda cose dello stesso genere immediatamente esigibili – così detta “atecnica” che sussiste quando tra due soggetti i rispettivi debiti e crediti hanno origine da un unico rapporto e, diversamente dalla compensazione “propria” di cui agli artt. 1241 ss. c.c., che presuppone l'autonomia dei rapporti da cui nascono i contrapposti crediti delle parti (i quali si estinguono per quantità corrispondenti fin dal momento in cui vengono a coesistere), dà luogo a un mero accertamento di dare e avere, con elisione automatica dei rispettivi crediti fino alla reciproca concorrenza. Questa compensazione “impropria”, pur potendo generare un risultato analogo a quello della compensazione “propria”, non è soggetta alla disciplina tipica – sia processuale sia sostanziale – della compensazione regolata dagli articoli 1241 e ss. c.c. e il giudice può peraltro procedere all'accertamento contabile del saldo finale delle contrapposte partite senza che siano necessarie l'eccezione di parte o la domanda riconvenzionale (Cassazione civile, sez. II, 14.09.2022, n. 27030; Cassazione civile, sez. I,
23.03.2017, n. 7474; Cassazione civile, sez. III, 25.08.2006, n. 18498).
Nel caso presente, a fronte del credito risarcitorio accertato con la sentenza oggi gravata e meritevole di conferma, esiste il credito restitutorio che ha fondamento in un diverso titolo giudiziale ormai definitivo. Entrambe le ragioni di credito derivano dall'unico rapporto sorto per effetto dei preliminari con anticipata immissione nel possesso del promissario acquirente. Su entrambi il Tribunale è stato chiamato a rendere decisioni. Sussiste dunque il collegamento tra le rispettive ragioni di dare/avere che conferma la possibilità di operare
- 14 - Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda
ex officio la compensazione “atecnica” una volta accertata la sussistenza di crediti in relazione di reciprocità e tra le medesime parti.
Nel senso della possibilità della compensazione depongono numerose sentenze della
Suprema Corte oltre quelle già richiamate, tra cui si segnala quella della sezione lavoro del
24 maggio 2019, n. 14253, nella cui parte motiva è detto che “Quando tra due soggetti i rispettivi debiti e crediti hanno origine da un unico ancorché complesso rapporto, non vi è luogo ad una ipotesi di compensazione «propria», bensì ad un mero accertamento di dare e avere, con elisione automatica dei rispettivi crediti fino alla reciproca concorrenza, cui il giudice può procedere senza che siano necessarie l'eccezione di parte o la domanda riconvenzionale. Tale accertamento, che si sostanzia in una compensazione «impropria», pur producendo risultati analoghi a quelli della compensazione
«propria», non è sottoposto alla relativa disciplina tipica, sia processuale sia sostanziale” (con richiami a Cassazione civile, sez. II, 19.02.2019 n. 4825), con la conseguenza che
“l'accertamento contabile del saldo finale delle contrapposte partite può essere compiuto dal giudice
d'ufficio, diversamente da quanto accade nel caso di compensazione cd. propria, che, per operare, postula l'autonomia dei rapporti e l'eccezione di parte” (in argomento anche Cassazione civile, sez. III, 15.06.2016, n. 12302; Cassazione civile, sez. I, 23.03.2017 n. 7474; Cassazione civile, sez. II, 17.02.2020, n. 3856).
All'operatività della compensazione impropria non è strettamente necessaria neanche l'esigibilità (in argomento, Cassazione civile, 14.02.1983, n. 1145), la liquidità (Cassazione civile, 04.03.1970, n. 530; Cassazione civile, 13.05.1982, n. 2968) e l'omogeneità dei crediti
(Cassazione civile, 05.05.1982, n. 2801), requisiti che il primo comma dell'art. 1243 c.c. vuole per la sola compensazione legale (in argomento anche Cassazione civile, 29.01.2015, n. 1695) ed è questa ragione sufficiente alla riforma della sentenza impugnata in parte qua.
Il Tribunale, invero, ha creduto di non accedere alla compensazione per la difficoltà di tradurre le somme da restituire. Esse, tuttavia, dipendendo da un calcolo solamente matematico che è possibile agevolmente eseguire. Come in ogni altro caso di compensazione giudiziale, infatti, non è di detrimento alla sua operatività l'apparente illiquidità ove sussista però la pronta e agevole liquidazione (così Cassazione civile, 21.09.2011, n. 19208). Ed invero l'argomento ha costituito oggetto di riflessione dalle Sezioni Unite della Cassazione che, nella sentenza n. 23225 del 15 novembre 2016, hanno così ragionato: “l'art. 1243 c.c. stabilisce
i presupposti sostanziali ed oggettivi del credito opposto in compensazione, ossia la liquidità, inclusiva del requisito della certezza, e l'esigibilità. Nella loro ricorrenza, il giudice dichiara
- 15 - Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda
l'estinzione del credito principale per compensazione legale, a decorrere dalla sua coesistenza con il controcredito e, accogliendo la relativa eccezione, rigetta la domanda, mentre, se il credito opposto è certo, ma non liquido, perché indeterminato nel suo ammontare, in tutto o in parte, egli può provvedere alla relativa liquidazione, se facile e pronta, e quindi può dichiarare estinto il credito principale per compensazione giudiziale sino alla concorrenza con la parte di controcredito liquido, oppure può sospendere cautelativamente la condanna del debitore fino alla liquidazione del controcredito eccepito in compensazione”. L'espressione “credito liquido” impiegata dal primo comma dell'art. 1243 c.c., comma 1, che si attaglia alle obbligazioni pecuniarie o omogenee e fungibili, infatti, intende il credito determinato nell'ammontare in base al titolo;
la liquidità attiene all'oggetto della prestazione;
la “certezza” attiene all'esistenza dell'obbligazione.
Solo la contestazione del titolo – che qui ha genesi in una sentenza giudicata e che non corrisponde alla contestazione sull'ammontare del credito se determinato dal titolo stesso – osta alla compensazione quale modalità estintiva satisfattoria e reciproca di partite creditorie. Al contrario, la determinazione del quantum del credito opposto in compensazione, del quale sussista certezza dal titolo, è compatibile con la compensazione anche “atecnica” in quanto il suo accertamento richiede tempi processuali brevi a fronte dei quali è meritevole l'interesse a risolvere in unica soluzione le reciproche pretese evitando che sia condannato all'adempimento chi a sua volta ha un concorrente credito.
Nel caso di specie non può omettersi di ribadire che il credito restitutorio del nasce Pt_1 da una decisione ormai passata in giudicato.
Per rendere omogenee le due obbligazioni è opportuno cristallizzare la misura dei rispettivi crediti alla data della sentenza oggetto dell'odierna impugnazione, quando è stato individuato il credito risarcitorio da occupazione illegittima del e quando le CP_5
somme da restituire una volta risolti i preliminari erano state legittimamente rifiutate dal che, dunque, ne era (e ne è tuttora) creditore. Pt_1
La decorrenza delle somme dovute al (e da costui portate in compensazione) è tratta Pt_1
dalla data dei pagamenti che per la somma di £ 35.000.000 corrisponde alla data del preliminare della prima vendita, mentre per la restante parte di complessive £ 20.000.000 è stata regolata in maniera diversa: £ 10.000.000 in BOT che constano consegnati in data 6 novembre 1981 e il residuo alla fine dello stesso anno. La sentenza della Corte d'Appello di
Napoli del 13 maggio 2005 che ha ordinato le restituzioni ha indicato il dies a quo per la decorrenza degli interessi dalla data del versamento per cui il calcolo, cui non è d'alcun
- 16 - Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda ausilio la consulenza tecnica disposta in primo grado, è ripetuto usando un comune motore di ricerca.
Alla stessa data della sentenza del Tribunale che qui si conferma la somma dovuta da
[...]
al ammonta complessivamente ad € 74.697,95 (€ 18.850,68 Controparte_5 Pt_1
accessoriata degli interessi legali dal 27 settembre 1981 all'8 aprile 2016 pari ad € 48.292,77
+ € 10.329,14 accessoriata degli interessi legali dal 6 novembre 1981 all'8 aprile 2016 pari ad
€ 26.405,18).
Fino alla concorrenza di detta cifra, il credito del si è estinto per CP_5 compensazione, residuando la differenza di € 13.196,29.
In questo limitato senso la decisione impugnata va riformata, con conferma nel resto.
14. Le spese del giudizio vanno rideterminate in ragione della riforma ancorché parziale della statuizione.
Tenuto conto dell'esito complessivo del giudizio esse vanno compensate per la metà e poste a carico del per la restante parte. Pt_1
La liquidazione è contenuta nel dispositivo ed è effettuata applicando il III scaglione e il
D.M. n. 147/2022.
In favore degli Avvocati Alfonso Simonelli e Claudia Izzo che nelle note di trattazione scritta in sostituzione dell'udienza del 6 novembre 2024 si sono dichiarati antistatari e dovuta la distrazione per quanto da loro curato nel grado d'appello.
Le spese del grado invece vanno compensate nei confronti di ON
, e che solo una volta evocati in giudizio
[...] CP_3 Controparte_4
quali chiamati all'eredità paterna hanno documentato la rinuncia ad essa.


P. Q. M.


La Corte di Appello, definitivamente pronunciando, sull'appello proposto avverso la sentenza in epigrafe indicata, così provvede:
⎯ dichiara il difetto di legittimazione passiva di , ON CP_3
e avendo costoro rinunciato all'eredità paterna con atto per Controparte_4 notar del 9 maggio 2018 rep. n. 4834, racc. n. 3533; Persona_3
⎯ compensa tra e , e Parte_1 ON CP_3 [...]
le spese del presente grado del giudizio;
CP_4
⎯ in accoglimento del quarto motivo dell'appello proposto da in parziale Parte_1
riforma della sentenza del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere n. 1488/2016
- 17 - Corte d'Appello di Napoli - sezione seconda pubblicata in data 8 aprile 2016, notificata in data 14 aprile 2016, dichiara il credito di parte appellata compensato con il controcredito del Leone fino alla concorrenza di €
74.697,95 riducendo la sua condanna al pagamento in favore di Controparte_1 quale erede di alla differenza di € 13.196,29 oltre interessi Controparte_5
al tasso legale dall'aprile 2016 al soddisfo;

⎯ conferma i restanti capi;

⎯ compensa tra e quale erede di Parte_1 Controparte_1 Controparte_5
la metà delle spese del giudizio;

[...]
⎯ condanna alla restante metà delle spese che liquida, già graduate, per il Parte_1 primo grado del giudizio in € 165,00 per spese ed € 2.538,00 per compensi professionali e per il grado d'appello in € 1.983,00 per compensi professionali, in entrambi i casi oltre indennizzo forfettario, I.V.A. e C.P.A. come per legge, con distrazione delle spese per il grado d'appello agli Avvocati Alfonso Simonelli e Claudia Izzo che se ne sono dichiarati antistatari.
Così deciso in Napoli nella camera di consiglio del 12 febbraio 2025
Il Consigliere est. Il Presidente
dott.ssa Maria Teresa Onorato dott.ssa Alessandra Piscitiello
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