n. 3298/2022 r.g.a.c.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
SESTA SEZIONE CIVILE
La Corte d'Appello di Napoli, sezione sesta civile, nelle persone dei seguenti magistrati: dott. Giorgio Sensale Presidente dott. Francesco Notaro Consigliere dott. Fabio Magistro Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 3298/2022 R.G. - avente ad oggetto appello avverso la sentenza n. 935/2022 resa dal Tribunale di Avellino in data 23.05.2022 nel procedimento n. 5288/2018 R.G. - vertente tra
(c.f. ), rappresentato e difeso dall'Avvocato Parte_1 C.F._1
Carmine Cusano, elettivamente domiciliato presso lo studio del proprio difensore in
Avellino, Via Piave, n. 59;
appellante/appellato incidentale
e
(c.f. ) e RO C.F._2 Controparte_2
(c.f. ), rappresentati e difesi dall'Avvocato Eugenio
[...] C.F._3
Colella, elettivamente domiciliati presso lo studio del loro difensore in Avellino, Via
Terminio, n. 10; appellati/appellanti incidentali
e
(c.f. e (c.f. Controparte_3 C.F._4 Controparte_4
), rappresentati e difesi dall'Avvocato Giuseppe Celia, C.F._5 elettivamente domiciliati presso lo studio del loro difensore in Salerno, Piazza
Portarotese, n. 1/A; pagina 1 di 15 appellati nonché
(c.f. ) e (c.f. CP_5 C.F._6 Controparte_6
; C.F._7 appellate contumaci
CONCLUSIONI
Per : come da note di trattazione scritta. Parte_1
Per e come da note di CP_1 RO Controparte_2 trattazione scritta.
Per e come da note di trattazione Controparte_3 Controparte_4 scritta.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE


1. Premessa sistematica e svolgimento del processo
1.1. , con atto di citazione del 29.12.2018, esponeva: a) di essere Parte_1 proprietario di un appartamento al secondo piano del fabbricato condominiale sito in
Capriglia Irpina, Via Niperto, n. 12, nonché comproprietario, con la propria coniuge, di un altro appartamento ubicato sempre al secondo piano del medesimo fabbricato;
b)
l'edificio è composto da sei unità abitative ed è dotato di un'area esterna, contraddistinta attualmente in catasto al foglio 3, p.lla 1061 (ex 651 derivante dal frazionamento dell'originaria p.lla 408), destinata ad area di parcheggio dei condomini;
c) il fabbricato è stato realizzato con licenza n. 38 del 2.07.1977, rilasciata in favore del nonno paterno dell'odierno attore ( ) sull'originaria Controparte_4 particella individuata al catasto al foglio 3, p.lla n. 408, con la previsione di obbligo, per il titolare, di assoluta osservanza di tutte le disposizioni previste dalla n. 765/1967
e successive integrazioni;
d) al momento del rilascio della dichiarazione di abitabilità,
l'area destinata a parcheggio scoperto era stata individuata e determinata in complessivi mq 150; e) poco dopo la fine della costruzione, Controparte_4
(appunto, nonno delle parti) aveva venduto appartamento ai signori – _7
(appartamento poi acquistato dall'attore ); f) con atto di CP_8 Parte_1 donazione e contestuale divisione per Notaio del 04.11.1981, i restanti Persona_1 appartamenti del fabbricato condominiale di Via Niperto, n. 12, erano stati attribuiti ai figli e;
g) l'area scoperta annessa al fabbricato e individuata nel tipo di CP_9 CP_10 frazionamento allegato all'atto di donazione e contestuale divisione per Notar del 04.11.1981 era stata da sempre destinata a parcheggio del fabbricato Persona_1 condominiale ed era rimasta indivisa, in parti uguali, ai signori e CP_11
pagina 2 di 15 ; h) a seguito di successione mortis causa del 14.05.2009 del de cuius CP_12
, di atto di donazione per Notar del 30.04.2013 da parte di in CP_10 Per_2 CP_9 favore dei figli, e di atto di vendita per Notar Pastore del 16.06.2015 delle coeredi e , essa risultava essere in comproprietà per Persona_3 RO3 quota pari ad 1/6 ciascuno ai signori (cugino dell'attore), Controparte_4
(cugina dell'attore), (originario attore e Controparte_3 Parte_1 attuale appellante), (sorelle dell'attore) e ai terzi CP_5 Controparte_6 acquirenti in comune, e Persona_4 RO
Sulla base di tali presupposti, l'attore chiedeva: “- Accertare che l'area scoperta individuata al NCT al fg 3 p.lla 1061 del Comune di Capriglia Irpina (Avellino) costituisce area pertinenziale destinata a parcheggio scoperto del fabbricato condominiale di Via Niperto 12, ai sensi e per gli effetti della disciplina di cui alla L.
765/1967 e L. 1150/1942, nella misura di cui alla licenza di abitabilità rilasciata dal
Comune di Capriglia Irpina;
- per l'effetto, accertare e dichiarare che la stessa già in comproprietà dell'attore e dei convenuti - risulta gravata dal corrispondente diritto di uso in favore dei proprietari degli appartamenti del fabbricato condominiale di Via
Niperto 12 per posti auto scoperti pari a complessivi mq. 150; - conseguentemente accertare e dichiarare il diritto del sig. quale condomino del Parte_1 fabbricato di Via Niperto 12 all'uso di due dei posti auto attualmente identificati sull'area de qua, nonché il diritto di uso pro quota ai posti auto complessivamente ricavabili sull'area nella misura corrispondente a quella individuata nella licenza di abitabilità rilasciata in favore del fabbricato in data 09.04.1980, ovvero ex lege, ovvero a quella che sarà individuata in corso di causa a mezzo di TU, di cui sin
d'ora si chiede la nomina;
- In subordine ed in linea meramente gradata alla denegata ipotesi di rigetto della domanda di cui al superiore punto, accertarsi la natura divisibile dell'area de qua e – tramite TU di cui sin d'ora si chiede la nomina – procedere al frazionamento della stessa in ragione delle quote di comproprietà e all'assegnazione delle stesse ai singoli comproprietari.”
Si costituiva (nato nel 1961) eccependo in via preliminare la Controparte_4 prescrizione del diritto d'uso vantato dall'attore e chiedendo, nel merito, il rigetto della domanda.
Anche si costituiva in giudizio, eccependo, tra l'altro, la Controparte_3 prescrizione per non uso di tutti i diritti vantati dall'attore e chiedendo il rigetto della domanda.
Si costituivano, altresì, i coniugi e RO ON
, contestando l'avverso dedotto ed insistendo per il rigetto della domanda.
[...]
pagina 3 di 15 Si costituivano e aderendo alle conclusioni di CP_5 Controparte_6 parte attrice.
Successivamente l'attore rappresentava di aver acquistato la quota pari a 1/6 dell'area pertinenziale, individuata al foglio 3 p.lla 1061, e l'appartamento nel fabbricato condominiale, individuato al foglio p.lla 574 sub 4, dai Sigg.ri RO
e , per cui chiedeva il riconoscimento del diritto
[...] ON
d'uso di tre dei posti auto attualmente identificati sull'area.
1.2 All'esito di approfondimento istruttorio, il Tribunale ha rigettato le domande compensando le spese di lite.
Secondo il Giudice di primo grado, “la regolamentazione dell'uso della cosa comune ai fini della individuazione dei posti auto, in assenza dell'unanimità, deve comunque seguire il principio della parità di godimento tra tutti i condomini stabilito dall'art.1102 c.c., il quale impedisce che possa essere riconosciuto soltanto ad alcuni il diritto di fare un determinato uso del bene e la delibera condominiale non può validamente contemplare la definitiva assegnazione nominativa a favore di singoli condomini, in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio delle autovetture”.
Sempre per il Tribunale, “in assenza della dimostrazione di un titolo proprietario specifico e circostanziato sulle aree adibite a parcheggio specificamente individuato…il vincolo di destinazione impresso alle aree destinate a parcheggio, interne o circostanti ai fabbricati di nuova costruzione, di cui all'art. 41-sexies della l.
n. 1150 del 1942, non impedisce che il proprietario dell'area possa riservare a sé, o trasferire a terzi, il diritto di proprietà sull'area, o su parti di essa, fermo restando il diritto di uso da parte dei proprietari delle unità immobiliari site nel fabbricato nei limiti delle prescritte proporzioni di cubatura, mentre le aree eccedenti detta misura rimangono nella libera disponibilità del costruttore-venditore, sul quale grava l'onere di dimostrare l'eccedenza dei posti auto rispetto allo spazio minimo richiesto dalla richiamata disciplina.
Infine, va osservato che né l'assemblea condominiale, né, tantomeno il Tribunale,
“può validamente deliberare, con la maggioranza prevista dall' art. 1136, comma 5
c.c., che le aree comuni siano destinate a parcheggio, posto che tale decisione si risolve in una 'regolamentazione' delle modalità di uso e di godimento del bene.
Tuttavia quando l'innovazione renda talune parti comuni inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino (ad esempio perché i posti auto vengono assegnati in uso esclusivo e senza limiti di tempo a determinati condomini), la delibera deve essere adottata con il consenso unanime di tutti i proprietari” (cfr. Corte
pagina 4 di 15 d'appello di Catanzaro, sez. I, sentenza n. 1038 del 16.7.2021”.
1.3 Avverso l'indicata pronuncia, indicata come notificata in data 17.6.2022, Parte_1
, con atto del 15.07.2022, ha promosso appello.
[...]
L'istante, che si è costituito il 21.07.2022, ha dedotto:1) l'erronea interpretazione degli atti notarili, l'illogicità e la manifesta contraddittorietà tra la motivazione ed il dispositivo della sentenza, per aver il primo Giudice attribuito al Sig. CP_4 la qualità di proprietario di due unità immobiliari del fabbricato di Via
[...]
Niperto, n. 12, quando in realtà questi è titolare solo di quota dell'area di scoperta;
la necessaria applicazione delle previsioni contenute nell'art. 41 sexies legge 1150/1942, in rapporto alla licenza 38 del 2.7.1977; 2) la violazione delle norme sulla comunione e divisibilità dell'area.
L'appellante ha chiesto: “-A) Accogliere il proposto gravame e, in riforma della sentenza n. 935/2022 del Tribunale di Avellino Accertare che l'area scoperta individuata al NCT al fg 3 p.lla 1061 del Comune di Capriglia Irpina (Avellino) costituisce area pertinenziale destinata a parcheggio scoperto del fabbricato condominiale di Via Niperto 12, ai sensi e per gli effetti della disciplina di cui alla L.
765/1967 e L. 1150/1942, nella misura di cui alla licenza di abitabilità rilasciata dal
Comune di Capriglia Irpina;
per l'effetto, accertare e dichiarare che la stessa già in comproprietà dell'attore e dei convenuti - risulta gravata dal corrispondente diritto di uso in favore dei proprietari degli appartamenti del fabbricato condominiale di Via
Niperto 12 per posti auto scoperti pari a complessivi mq. 150; - conseguentemente accertare e dichiarare il diritto del sig. quale condomino del Parte_1 fabbricato di Via Niperto 12 all'uso di tre dei posti auto attualmente identificati sull'area de qua, nonché il diritto di uso pro quota ai posti auto complessivamente ricavabili sull'area nella misura corrispondente a quella individuata nella licenza di abitabilità rilasciata in favore del fabbricato in data 09.04.1980, ovvero ex lege, ovvero a quella che sarà individuata in corso di causa a mezzo di TU, di cui sin
d'ora si chiede la nomina;
- In subordine ed in linea meramente gradata alla denegata ipotesi di rigetto della domanda di cui al superiore punto, accertarsi la natura divisibile dell'area de qua e – tramite il TU designato – procedere al frazionamento della stessa in ragione delle quote di comproprietà e all'assegnazione delle stesse ai singoli comproprietari…”.
Si sono costituiti e contestando l'avverso Controparte_4 Controparte_3 dedotto e chiedendo il rigetto dell'appello.
Nel corso del giudizio la Corte, con ordinanza del 15.12.2023, ha ordinato l'integrazione del contradditorio nei confronti dei Sigg.ri RO
pagina 5 di 15 e Controparte_2
Questi ultimi si sono costituiti in giudizio, contestando l'avverso dedotto, chiedendo il rigetto dell'appello principale e formulando appello incidentale, con cui hanno censurato la mancata integrale condanna alla refusione delle spese di lite.
e non si sono costituite, per cui ne è stata Controparte_6 CP_5 dichiarata la contumacia.


2. Il merito
2.1 Con il primo motivo di impugnazione, l'appellante ha contestato al Giudice di prime cure di aver erroneamente attribuito al Sig. la qualità di Controparte_4 proprietario di due unità immobiliari del fabbricato di Via Niperto, n. 12.
L'istante ha dedotto, in particolare, che “il rigetto della domanda attorea principale è solo la errata conseguenza del travisamento del fatto che il convenuto CP_4
oggi appellato, fosse condomino del fabbricato di Via Niperto 12, laddove
[...] se non è proprietario e condomino – circostanza pacifica –secondo la motivazione del
Tribunale deve subire l'uso dell'area scoperta – di cui è invece comproprietario per
1/6 - da parte di tutti i condomini del fabbricato di Via Niperto 12 in proporzione alle loro quote condominiali”.
Ancora, secondo parte appellante, “corretta la ricostruzione in fatto della sentenza nella parte di cui sopra, le domande dell'attore sono tutte fondate e ammissibili, nella misura in cui hanno trovato riscontro nell'accertamento del consulente tecnico di ufficio – pure condiviso in motivazione dal Tribunale - e dunque, parimenti, va riformato il dispositivo della sentenza, accogliendo le domande attoree in punto di riconoscimento del diritto all'uso dell'area scoperta ai condomini del fabbricato di
Via Niperto 12 in misura corrispondente a quella riservata nella concessione edilizia e nella licenza di abitabilità, ai sensi della cd legge Ponte. In subordine – qualora siano disattese tali domande e l'area scoperta non è pertinenziale al fabbricato allora deve essere accolta la domanda di – quale CP_14 Parte_1 comunista ex art. 1111 c.c., di divisione dell'area e “procedere al frazionamento della stessa in ragione delle quote di comproprietà e all'assegnazione delle stesse ai singoli comproprietari”
Il ctu, difatti, ha accertato che il fabbricato condominiale è stato realizzato con licenza
n. 38 del 2.07.1977, rilasciata in favore del nonno paterno dell'odierno attore e dell'appellato ( ) sull'originaria particella individuata al catasto Controparte_4 terreni al fg. 3 p.lla n. 408, con l'obbligo al titolare di assoluta osservanza di tutte le disposizioni previste dalla L. Ponte n. 765/1967 e successive integrazioni [cfr. all.to in atti al fascicolo attoreo].
pagina 6 di 15 In particolare, al momento del rilascio della dichiarazione di abitabilità, l'area destinata a parcheggio scoperto è stata individuata e determinata in complessivi mq
150.
Il ctu ha accertato che l'area scoperta annessa al fabbricato con destinazione a parcheggio è quella individuata dall'attore ossia lo spazio indicato in catasto con la
p.lla 1061”
Ancora, per l'istante, “il ctu ha quindi accertato che l'area individuata in catasto p.lla
1061 è l'unica, come indicata nella certificazione di abitabilità, che soddisfa i criteri della L. Ponte per la riserva di sei posti auto in favore delle sei unità costituenti il condominio di Via Niperto 12, in cui il sig. ha ad oggi la proprietà Parte_1 di tre unità immobiliari, ha la proprietà di due unità immobiliari e CP_5
ha la proprietà di una unità immobiliare, mentre i sigg.ri Controparte_3
e sono solo proprietari pro quota Controparte_6 Controparte_4 dell'area”.
Infine, sempre per , il Tribunale avrebbe comunque dovuto Parte_1 accogliere la domanda, proposta in via subordinata, di procedere alla divisione dell'area in esame.
2.2 La circostanza che sia titolare solamente di una quota Controparte_4 dell'area scoperta non sposta in termini della questione.
Ed infatti, ad avviso della Corte, l'appello va comunque rigettato, condividendo il
Tribunale la decisione resa dal Giudice di Prime Cure, anche se la stessa va integrata.
Vale infatti richiamare il principio espresso dalla Suprema Corte, secondo il quale “In tema di giudizio di appello, il principio della corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato, come il principio del "tantum devolutum quantum appellatum", non osta
a che il giudice renda la pronuncia richiesta in base ad una ricostruzione dei fatti autonoma rispetto a quella prospettata dalle parti, nonché in base alla qualificazione giuridica dei fatti medesimi ed all'applicazione di una norma giuridica, diverse da quelle invocate dall'istante. Inoltre, non incorre nella violazione del principio della corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato il giudice d'appello che, rimanendo nell'ambito del "petitum" e della "causa petendi", confermi la decisione impugnata sulla base di ragioni diverse da quelle adottate dal giudice di primo grado o formulate dalle parti, mettendo in rilievo nella motivazione elementi di fatto risultanti dagli atti ma non considerati o non espressamente menzionati dal primo giudice.” (in tal senso
Cass. Sez. 3, n. 20652 del 25/09/2009).
2.3 La Corte non ignora i principi espressi ripetutamente dalla Suprema Corte, secondo cui il vincolo di destinazione impresso dall'art. 41-sexies della l. n. 1150 del 1942
pagina 7 di 15 (come introdotto dall'art. 18 della l. n. 765 del 1967) agli spazi destinati a parcheggio consiste in una limitazione legale della proprietà, opponibile, con l'assolutezza dei diritti reali, nei confronti dei terzi che ne contestino l'esistenza ed efficacia;
ne consegue che gli acquirenti delle unità immobiliari dall'originario costruttore-venditore il quale, eludendo siffatto vincolo, abbia riservato a sé la proprietà di detti spazi, per poi venderli a soggetti terzi, possono agire per il riconoscimento del loro diritto reale d'uso direttamente (e soltanto) nei confronti di questi ultimi, senza che occorra la presenza in tale giudizio del costruttore-venditore, il cui diritto personale a conseguire dagli attori l'integrazione del prezzo di acquisto, in conseguenza del riconoscimento del diritto d'uso sui detti spazi vincolati, deriva dai singoli contratti di acquisto, le cui clausole difformi sono sostituite di diritto dalla norma imperativa (Cass. civ., Sez. II,
Ordinanza, 18/01/2022, n. 1445).
Con detta pronuncia, con la quale si richiamano in maniera compiuta i precedenti della
Corte della Cassazione, si è anche evidenziato: “il fatto che l'area indicata quale parcheggio nella licenza edilizia sia stata solo in parte a tal fine destinata in sede di effettiva realizzazione dell'edificio, non impedisce ai condomini di agire in giudizio per ottenere la tutela ripristinatoria del vincolo di destinazione sull'area vincolata tutte le volte in cui sia accertato, in fatto, che la stessa, nella sua estensione effettiva, garantisca a ciascuno dei condomini che hanno agito l'uso dell'area realizzata nella misura prevista dalla legge (com'è accaduto nel caso in esame, in cui la corte
d'appello ha accertato che, sebbene la zona dell'area originariamente destinata a parcheggio era stata in parte trasformata, in ragione della sua parziale utilizzazione
"quale area a servizio dei soprastanti negozi posti al piano terra", "lo spazio complessivamente adibito a parcheggio è ancora più che sufficiente a soddisfare le richieste attoree"), rimanendo le aree eccedenti nella libera disponibilità del costruttore-venditore (o di chi le abbia successivamente acquistate) ovvero assoggettate alle pretese reali dei residui condomini, nei limiti della capienza, salvo, in difetto, il diritto al risarcimento dei danni nei confronti del costruttore-venditore inadempiente”.
Ed invero, va ulteriormente osservato che, secondo l'insegnamento della Suprema
Corte, “in tema di spazi destinati a parcheggio nei fabbricati di nuova costruzione e di cui all'art. 41-sexies della Legge n. 1150 del 1942, l'effettiva esistenza di tali spazi è condizione per il riconoscimento giudiziale del diritto reale al loro uso da parte degli acquirenti delle singole unità immobiliari del fabbricato, ai quali altrimenti compete soltanto la possibilità di chiedere il risarcimento del danno conseguente all'indisponibilità degli spazi stessi. Tale riconoscimento, peraltro, può avere come
pagina 8 di 15 oggetto soltanto le aree che siano state destinate allo scopo di cui si tratta nei provvedimenti abilitativi all'edificazione, senza possibilità di ubicazioni alternative”
(Cass. civ., Sez. II, Sentenza n. 13210 del 25/05/2017, Cass. civ., Sez. II, Ordinanza n.
1445 del 18/01/2022, appena citata;
Cass. Civ., Sez. II, Sentenza n. 22498 del
26/07/2023).
Dunque, il vincolo previsto dall'art. 41 sexies della L. n. 1150 del 1942, introdotto dall'art. 18 della L. n. 765 del 1967, è subordinato alla condizione che l'area scoperta esista e non sia stata adibita ad un uso incompatibile con la sua destinazione.
2.4 Questi i principi espressi in giurisprudenza, occorre adesso dirimere le questioni sottoposte al Collegio.
Il TU nominato nel giudizio di primo grado, a pag. 15 della sua relazione, ha scritto:
“nessuna informazione invece sembra potersi ricavare dagli atti di causa depositati in ordine alla localizzazione della superficie destinata a soddisfare il vincolo di legge, rilevandosi solo, da quanto dichiarato in sede di richiesta del certificato di abitabilità, che le aree a parcheggio erano pari a mq. 120 coperti + mq. 150 scoperti. Non rinvenendo alcun atto d'obbligo o convenzione trascritta in favore del che CP_15 abbia individuato e vincolato, anche nel tempo, la superficie destinata al rispetto della normativa, ed in assenza di canoni legali per l'individuazione dei parcheggi rientranti nello standard urbanistico da quelli eccedenti rispetto al medesimo appare possibile
(a parere di chi scrive) pervenire, secondo le norme vigenti a riguardo, alla determinazione e localizzazione di tali aree, avendo come riferimento la concreta volontà del costruttore e delle parti successivamente intervenute, confrontando anche la realtà dello stato dei luoghi”.
Il Tecnico, poi, anche in sede di risposta alle osservazioni, ha scritto: “si ribadisce che dagli atti di causa depositati non si rinviene alcun atto d'obbligo o convenzione trascritta in favore del che abbia individuato e vincolato, anche nel tempo, la CP_15 superficie destinata al rispetto della normativa, ed in assenza di canoni legali per
l'individuazione dei parcheggi rientranti nello standard urbanistico da quelli eccedenti rispetto al medesimo, si è ritenuto possibile pervenire alla determinazione e localizzazione di tali aree avendo come riferimento la concreta volontà del costruttore
e delle parti successivamente intervenute, unitamente alla realtà dello stato dei luoghi”.
Già seguendo l'impostazione del TU, si deve pervenire al rigetto della domanda, stante l'incertezza manifestata (sulle ulteriori considerazioni del tecnico, subito infra).
2.5 In ogni caso, va doverosamente aggiunto che, ad avviso del Collegio, da parte del
Tecnico non vi è stato compiuto e integrale esame della produzione contenuta, ad pagina 9 di 15 esempio, nella relazione di CTP di (Arch. , Controparte_4 Persona_6 nella quale è contenuta anche la parte grafica allegata alla domanda di concessione edilizia e successiva variante.
In primo luogo, va detto che, dalla sovrapposizione dal grafico allegato alla variante rispetto alla mappa catastale, come effettivamente sostenuto dal citato CTP, non vi è corrispondenza tra lo spazio destinato a parcheggio nel progetto e la particella 1061, se non in minima parte, tenuto conto, altresì, dei numerosi frazionamenti avvenuti nel corso degli anni.
Ed infatti, anche facendo riferimento alla piantina catastale offerta proprio dall'appellante (cfr. pag. 11 della relazione di CTP, Ing. , allegata alla Persona_7 memoria del 7.6.2019 nel giudizio di primo grado) solo uno spicchio (quello tra particelle 652, 615 e 575), appare corrispondere all'originaria previsione, ma si tratta di porzione talmente piccola che non è verosimile la previsione addirittura di sei stalli
(o comunque di tre, secondo le richieste attrici o comunque in numero inferiore), anche in ragione del fatto che nella zona in questione è prevista corsia di scorrimento, come si desume dall'esame della produzione e delle foto dello stato dei luoghi.
Nel grafico allegato alla citata CTP (si badi, di parte attrice e appellante) si fa menzione anche di servitù di passaggio, che non è oggetto di dibattito processuale, ma anche prescindendo dalla verifica dell'effettiva esistenza della stessa, si reputa comunque che quello spazio (cioè quello indicato dallo stesso CTP attrice come sottoposto a servitù) sia comunque necessariamente destinato allo scorrimento e alla manovra.
Ancora, quale ulteriore ragione di rigetto, si ritiene che l'evidente mutamento dello stato dei luoghi rispetto a quello delle richieste del 1977 e del 1979, osti vieppiù, ad avviso della Corte, al riconoscimento preteso.
Pertanto, la richiesta di “accertare che l'area scoperta individuata al NCT al fg 3 p.lla
1061 … costituisce area pertinenziale destinata a parcheggio scoperto del fabbricato condominiale di Via Niperto 12, ai sensi e per gli effetti della disciplina di cui alla L.
765/1967 e L. 1150/1942, nella misura di cui alla licenza di abitabilità rilasciata dal
Comune di Capriglia Irpina”, non può essere accolta, già per questo motivo e in applicazione dei principi espressi dalla Suprema Corte sull'individuazione della medesima area oggetto di determinazioni amministrative.
Queste considerazioni, infatti, assumono rilevanza dirimente.
2.6 Vi è però di più.
Proprio in ragione della conformazione dello stato dei luoghi, va detto come appare anche condivisibile la prospettazione offerta dal CTP di parte convenuta che l'area di pagina 10 di 15 parcheggio originariamente prevista fosse riferita (in ogni caso anche) alle attuali particelle 575, 611 e 612, atteso che la restante parte, come detto, sembra effettivamente destinata a corsia di scorrimento e di manovra.
Va infatti rimarcato che nella “planimetria generale” contenuta nella documentazione amministrativa allegata alla citata CTP di , si evince uno spazio di Controparte_4 colore bianco, destinato a “strada e area parch.” (cfr. legenda ivi contenuta).
Il TU, nella sua relazione, ha comunque scritto che il fabbricato venne realizzato con licenza edilizia n. 38 del 02/07/1977 e successiva variante n. 27 del 25/10/1979.
2.7 In ogni caso, e quale ulteriore motivo di reiezione, come accennato, l'originaria parte, destinata in progetto a “strada” e a “parch”, appare in gran parte sostituita dalle particelle 612, 611, 575, 613 e 615, mentre la restante parte della particella 1061 - e nella quale, nell'idea dell'istante, si deve prevedere la maggior parte degli stalli – almeno per quanto si desume dall'esame della documentazione, non appare prevista, in questa destinazione, nel progetto grafico presentato, in quanto area destinata a verde
(cfr. pag. 66 della relazione di CTP Arch. contenuta nella produzione in Per_6 primo grado del 3.6.2019).
Il TU ha allegato foto a pag. 21 contenuta nella sua relazione del 24.1.2022 (cfr. fascicolo di primo grado), dalla quale, a parere del tecnico, si possono individuare sei stalli, ma fermo quanto detto in ordine alla necessaria corrispondenza tra il progetto e lo stato dei luoghi – già dirimente – lo stallo raffigurato nella parte bassa della foto, non solo appare prossimo alla corsia di scorrimento, ma anche alla zona considerata da parte attrice come sottoposta a servitù di passaggio (si veda, ad esempio, atto per notaio del 28.10.2011, seppure con dizione generica). Per_2
Non solo, dall'esame della produzione dell'atto di vendita e divisione del 10.4.2013,
appare assegnatario di 1/2 dell'aera distinta con la particella 575, Parte_1 mentre appare assegnataria di altro 1/2 dell'aera distinta con la CP_5 particella 575, nonché di quelle contrassegnate con le particelle 612, 611, 613 e 615, queste sì aree prevedibilmente da destinare (anche) a parcheggio.
Dunque, proprio l'attore, che pretende il riconoscimento di un vincolo sull'area distinta con la particella 1061, è titolare di spazi originariamente destinati a parcheggio.
Neppure si reputa colga nel segno la deduzione mossa in primo grado dall'originario attore (cfr. comparsa conclusionale del 14.4.2022), secondo cui “sono state completamente smentite dal TU le considerazioni avversarie, laddove, vorrebbero individuare la riserva di parcheggi esterni di cui alla originaria concessione edilizia ed in conformità alla L. ponte sulle odierne particelle individuate dai n. 575, 611, 612
pagina 11 di 15 (cfr. ctp per arch , poiché non solo tali particelle sono state, sin Per_6 dall'originario atto di frazionamento allegato all'atto per Notar [cfr. Persona_1 all.to in atti al fascicolo di parte attorea], assegnate in proprietà esclusiva a CP_12
e da questi sono poi state trasferite ai figlioli, ma tali aree non sono
[...] assolutamente idonee e funzionali al parcheggio delle vetture sia in ragione delle dimensioni ridotte, sia perché sulle stesse si transita per l'ingresso nel portone dell'edificio”.
In primo luogo, per quanto detto in ordine alla necessaria corrispondenza tra le determinazioni amministrative e quanto rappresentato in sede di licenza e successiva variante.
In secondo luogo, per la ritenuta funzione di scorrimento dell'area residua.
In terzo luogo, perché l'atto per notaio del 4.11.1981 è successivo alla Persona_1 costruzione dell'edificio in questione, come si desume dall'indicazione dell'ultimazione dei lavori, in detto atto, nel 28.12.1979 (cfr. pagine 3 e 4).
2.7 Alla luce delle considerazioni che precedono, alcuna rilevanza può attribuirsi alle mere valutazioni rese dal Consulente in ordine all'individuazione delle aree, utilizzando come criterio, fondato su inammissibili presunzioni, la ricostruzione della volontà del costruttore e delle parti, posto che, ci si ripete, l'unico elemento dirimente attiene all'individuazione di detti spazi con apposite determinazioni amministrative.
Peraltro, è noto che “la consulenza tecnica d'ufficio è funzionale alla sola risoluzione di questioni di fatto che presuppongano cognizioni di ordine tecnico e non giuridico sicché i consulenti tecnici non possono essere incaricati di accertamenti e valutazioni circa la qualificazione giuridica di fatti e la conformità al diritto di comportamenti, né, ove una tale inammissibile valutazione sia stata comunque effettuata, di essa si deve tenere conto, a meno che non venga vagliata criticamente e sottoposta al dibattito processuale delle parti” (Cass. civ., n. 1186/2016, Cass. civ., Sez. III,
Ordinanza n. 24695 del 13/09/2024).
2.8 Dunque, in forza di tutti gli elementi, sia autonomamente che complessivamente considerati, il primo motivo di appello va disatteso.
Non occorre pertanto approfondire l'ulteriore argomento, sottoposto già all'attenzione del Tribunale, inerente alla sussistenza di spazi interrati, destinati a box (la questione dibattuta ineriva alla possibilità di qualificare gli spazi come veri e propri garages o come depositi).
2.9 Quanto poi alla richiesta di scioglimento della comunione dell'area, l'appellante ha dedotto che il giudice “doveva accogliere la domanda di scioglimento della comunione legale ex art. 1111 c.c. in virtù della quale ciascun proprietario può chiedere lo
pagina 12 di 15 scioglimento della comunione”.
Ebbene vale, innanzitutto, richiamare il principio a tenore del quale, con riferimento alla materia della divisione di beni comuni, gli artt. 1119 e 1112 del c.c. hanno una ratio diversa e forniscono differenti tutele: il primo contempla una forma di protezione rafforzata dei diritti dei condomini, in omaggio al minore favor del legislatore per la divisione condominiale e, conseguentemente, contiene la prescrizione dell'unanimità e la tutela del mero comodo godimento del bene, in relazione alle parti di proprietà esclusiva;
il secondo costituisce un'eccezione alla regola generale della divisione della comunione disposta dall'art. 1111 del c.c., tutela la destinazione d'uso del bene e, per questo, ammette che la divisione sia richiedibile anche da uno solo dei comproprietari, con la sola subordinazione della stessa alla valutazione giudiziale che il bene, anche se diviso, manterrà l'idoneità all'uso cui è stato destinato (Cass. civ. Sez. II, 23/02/2021,
n. 4840; cfr. Cass. civ. Sez. II, Ord., 18/02/2020, n. 4014).
L'art. 1112 c.c., infatti, preclude la possibilità di richiedere la divisione per quei beni comuni la cui divisione materiale implicherebbe l'interruzione dell'uso a cui sono destinati ovverossia il cui uso sia assicurato solo dalla persistenza della comunione.
In tale nozione si deve far rientrare anche l'ipotesi in cui il bene comune si riveli funzionale ed utile, in quanto accessorio di altri beni dei vari comunisti, come appunto deve ritenersi per l'eventualità in cui lo stesso sia adibito concordemente dai comproprietari non solo ad area adibita a parcheggio, ma anche a strada posta a servizio delle proprietà individuali degli stessi comunisti (cfr. Cass. civ., II,
11/04/2024, n. 9911).
Ciò posto, a prescindere dall'esistenza o meno di servitù di passaggio sull'area (si è detto che la questione non è oggetto di dibattito processuale), l'area distinta con la particella 1061, ad avviso della Corte, assume una funzione che è quella di assicurare non tanto e comunque non solo la sosta dei veicoli, ma soprattutto il transito e la manovra, e assume, dunque, una evidente funzione di asservimento al fabbricato.
Il frazionamento in natura di siffatta area ne vanificherebbe la destinazione.
Pertanto, anche questo motivo di appello va respinto.
2.10 e hanno censurato la RO Controparte_2 sentenza impugnata, contestando la mancata applicazione del principio della soccombenza e l'insussistenza dei presupposti ex art. 92 c.p.c. per procedere alla compensazione delle spese.
L'appello incidentale si ritiene inammissibile.
Vale richiamare il recente insegnamento, applicabile anche nella specie, attesa l'identità di ratio, secondo cui in caso di successione a titolo particolare nel diritto pagina 13 di 15 controverso, laddove la decisione sia pronunciata esclusivamente nei confronti dell'avente causa e della relativa controparte, si determina un'estromissione implicita del dante causa, sicché è inammissibile l'impugnazione rivolta unicamente nei confronti di quest'ultimo, ove priva di censure relative alla statuizione di estromissione
(Cass. civ., Sez. III, Ordinanza, 30/12/2023, n. 36601).
Nella specie, la circostanza che sia divenuto proprietario per effetto Parte_1 di due atti (del 23.6.2020 e del 26.6.2020) a seguito di trasferimento degli appellanti incidentali ad altri soggetti e da questi ultimi appunto a (come si Parte_1 desume dalla visione dell'atto del 26.6.2020), ad avviso del Collegio non muta la valutazione finale.
Ed invero, ad un successivo esame, come dedotto dall'appellante principale, gli appellanti incidentali hanno trasferito uno degli appartamenti facenti parte del fabbricato in questione, per cui l'appello, su disposizione della Corte, è stato sì notificato, ma deve ritenersi, a questo punto, ai soli fini di mera denuntiatio litis.
Si è ancora sostenuto che, sebbene il dante causa che non sia stato precedentemente estromesso dal giudizio assuma la posizione di litisconsorte necessario, ed in tale veste debba essere chiamato, in linea di principio, nella fase di gravame, vi possono essere elementi che integrano i presupposti per la sua estromissione, con la conseguente perdita della posizione di litisconsorte necessario (per un caso analizzato dalla
Suprema Corte si veda Cass. civ., V, 14/05/2007, n. 10955)
Pertanto, re melius perpensa, non essendo i venditori contraddittori necessari in ragione delle peculiari vicende circolatorie, questi avrebbero dovuto promuovere appello nei termini previsti dagli artt. 326 cpc o comunque dell'art. 327 cpc (e dunque entro il 23.12.2022, atteso che la sentenza è stata pubblicata in data 23.5.2022), per cui la loro impugnazione (del 25.5.2023) è in effetti intempestiva.


3. Considerazioni conclusive e spese.
Nei rapporti tra , e le Parte_1 Controparte_4 Controparte_3 spese del presente grado di giudizio seguono la soccombenza di questo grado di giudizio e si liquidano in dispositivo, in forza delle previsioni contenute nel DM 55/14
e successive modificazioni, con applicazione della decurtazione massima, per la non particolare complessità della causa.
In quelli tra , da una parte, e e Parte_1 RO
dall'altra, la soccombenza reciproca ne giustifica la Controparte_2 compensazione.
Ai sensi di quanto previsto dall'art.

1-quater dell'art. 13 del DPR 30.5.2002, n. 115, così come inserito dall' art. 1, comma 17, L. 24 dicembre 2012, n. 228, “quando
pagina 14 di 15 l'impugnazione, anche incidentale, è respinta integralmente o è dichiarata inammissibile o improcedibile, la parte che l'ha proposta è tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, principale o incidentale, a norma del comma 1-bis. Il giudice dà atto nel provvedimento della sussistenza dei presupposti di cui al periodo precedente e
l'obbligo di pagamento sorge al momento del deposito dello stesso”.
La pronuncia va quindi emessa sia per , sia per Parte_1 RO
e
[...] Controparte_2


P.Q.M.


La Corte d'appello, definitivamente decidendo, sull'appello promosso avverso la sentenza n. 935/2022, resa dal Tribunale di Avellino in data 23.05.2022 nel procedimento n. 5288/2018 R.G., ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
• rigetta l'appello principale;

• dichiara inammissibile l'appello incidentale;

• condanna al pagamento delle spese di lite del presente Parte_1 grado di giudizio sostenute da e Controparte_4 Controparte_3 che liquida in complessivi euro 2.904,5 per compenso professionale oltre IVA,
CPA e rimborso spese generali come per legge;

• dichiara integralmente compensate le spese di lite nei rapporti tra Parte_1
, da una parte, e e
[...] RO Controparte_2
dall'altra;
[...]
• dà atto della sussistenza dei presupposti per ritenere sia , sia Parte_1
e tenuti a versare un RO Controparte_2 ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.
Così deciso, in Napoli, in data 27.3.2025.
Il Consigliere estensore dott. Fabio Magistro
Il Presidente dott. Giorgio Sensale
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