R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
VIII sezione civile
- dr. Alessandro Cocchiara - Presidente -
- dr. Antonio Quaranta - Consigliere -
-dr. Massimiliano Sacchi - Consigliere Relatore -
ha pronunziato la seguente:
S E N T E N Z A
nel processo civile d'appello iscritto al n. 2926/2022 del ruolo generale degli affari contenziosi, avverso la sentenza n. 4744/2022, pronunziata dal Tribunale di OL, pubblicata in data 12/05/2022, notificata in data 30.05.2022, pendente
TRA
(C.F. e iscrizione al Registro delle Imprese di Parte_1
Treviso – Belluno n. , e per essa la sua mandataria P.IVA_1
ora (C.F. e P.IVA Parte_2 Parte_3 P.IVA_2
, in persona dei rispettivi legali rappresentanti p.t., P.IVA_3
rappresentata e difesa, in forza di procura generale alle liti per Notar
di Verona, dall'avv. RI Rosaria De Simone (C.F. Persona_1
); C.F._1
APPELLANTE
E (C.F. ), in qualità di erede Controparte_1 CodiceFiscale_2
di e già del Notaio dott. Persona_2 CP_1
rappresentato e difeso dagli Avv.ti Marco Ferraro (C.F.
[...]
) e Maurizio Gugliotta (C.F. ) del C.F._3 CodiceFiscale_4
Foro di Roma, come da procura da intendersi in calce alla comparsa di costituzione;

APPELLATO
E
(C.F. , rappresentato e Controparte_2 CodiceFiscale_5
difeso dall'Avv. Gianfrancesco Esposito (C.F. , C.F._6
come da procura in calce alla comparsa di risposta di primo grado;

APPELLATO
NONCHE'
C.F. e P.IVA ); Controparte_3 P.IVA_4
APPELLATA CONTUMACE
Oggetto: responsabilità professionale del notaio.
Conclusioni: l'appellante ha concluso come da atto di appello, scritto nel quale aveva chiesto: “

1. in riforma dell'appellata sentenza, accertare
e dichiarare la responsabilità aquiliana e/o contrattuale del fu Notaio dott. per i fatti di cui è causa;
CP_1


2. sempre in riforma dell'appellata sentenza, condannare i convenuti, nella loro qualità di eredi del de cuius Notaio al CP_1
risarcimento dei danni sofferti dall'odierna appellante nella vicenda de
pag. 2/26 qua, quantificabili in euro 115.688,53, oltre interessi legali dal
31/03/2013;


3. infine, in riforma dell'appellata sentenza, condannare parte appellata al pagamento delle spese e competenze professionali del doppio grado di giudizio”;
l'appellato, ha concluso come segue: “In via Controparte_1
principale: rigettare l'appello proposto dalla società e Pt_1 Pt_1
per essa la sua mandataria con integrale conferma della Pt_4
sentenza impugnata. - In via subordinata: nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento, anche parziale, dell'appello proposto nei confronti di essa parte appellata e quindi, di sua condanna al risarcimento del danno, limitare la liquidazione ai sensi degli artt. 1223,
1225 e 1227 c.c. per le motivazioni addotte nella superiore narrativa.
Con vittoria delle spese del primo e secondo grado di giudizio, con le maggiorazioni, Iva e Cpa.”;
quanto a , non avendo lo stesso depositato note Controparte_2
scritte in sostituzione dell'udienza di precisazione delle conclusioni, debbono intendersi richiamate le conclusioni rassegnate nella comparsa di costituzione, con le quali aveva chiesto volersi “Rigettare per inammissibilità o quantomeno per infondatezza l'appello avversario
.. Condannare l'appellante alla refusione delle spese di lite da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore antistatario”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
§ 1.
pag. 3/26 Con citazione, notificata in data 02.08.2016, conveniva, Controparte_3
dinanzi al Tribunale di OL, e , Persona_2 Controparte_1
quali eredi del Notaio , deceduto il 24.03.2009, CP_1
esponendo che: con atto del 23 novembre 2007 per notar CP_1
essa istante aveva concesso, a , un mutuo
[...] Controparte_2
ipotecario per un importo pari ad euro 97.083,00, con iscrizione ipotecaria, rilasciata dal mutuatario, per un importo di euro
145.625,00, a garanzia della restituzione del mutuo, su di un'unità immobiliare sita in Castel Volturno (CE) alla località Varconi, e precisamente sulla casa di abitazione riportata in catasto al foglio 26,
p.lla 1264, località Varconi, piano T, categoria A2, classe 2, vani 5, rendita €. 258,23; essendosi il mutuatario reso inadempiente nel pagamento delle rate di mutuo, la banca, dopo la notifica dell'atto di precetto, instaurava una procedura di espropriazione immobiliare,
RGE n. 636/2010, innanzi al Tribunale di TA RI CA ET, sull'immobile oggetto di garanzia ipotecaria, per il recupero del residuo credito;
il giudice dell'esecuzione, con ordinanza del
03/05/2012, dichiarava l'improcedibilità della procedura esecutiva, in quanto, dalla relazione dell'esperto incaricato dal Tribunale, Arch.
[...]
, era emerso che il terreno di sedime dell'immobile pignorato Per_3
era gravato da usi civici e non era affrancabile;
ritenendo la circostanza ostativa al pignoramento ed alla espropriazione dei beni, il giudice dell'esecuzione aveva pertanto respinto l'istanza di vendita della creditrice banca;
sussisteva la responsabilità del Notaio, per non avere lo stesso rilevato, nel corso delle verifiche preliminari alla stipula del mutuo, la natura di terreni demaniali destinati ad uso civico dei fondi,
pag. 4/26 in tal modo cagionando alla banca un danno, rappresentato dall'impossibilità di recuperare il corrispettivo dell'importo versato al mutuatario.
Sulla scorta di tali premesse, rassegnava le seguenti CP_3
conclusioni: “

1. in via principale, accertare e dichiarare la responsabilità aquiliana e/o contrattuale del fu Notaio dott. per i fatti di CP_1
cui è causa;

2. per l'effetto, condannare i convenuti, nella loro qualità di eredi del de cuius not. Dott. per le causali infra esposte, al CP_1
risarcimento dei danni sofferti dall'attrice nella vicenda de qua, quantificabili in 115.688,53, oltre interessi legali dal 31/03/2013 al soddisfo, quale damnum emergens e, altresì, nella somma da determinarsi mediante c.t.u. a disporsi ed anch'essa con rivalutazione monetaria ed interessi legali, quale lucrum cessans, salvo – per entrambe le voci – ogni altra eventuale diversa da ritenersi di spettanza;

3. in ogni caso, condannare il convenuto alla refusione di spese e compensi di causa, oltre rimborso spese generali, IVA e CPA come per legge”.
Instauratosi il contraddittorio, si costituivano i convenuti, Per_2
e , resistendo all'avversa domanda e
[...] Controparte_1
sostenendo che il Notaio dott. aveva adempiuto CP_1
correttamente al proprio incarico professionale, espletando gli accertamenti presso la Conservatoria ed il Catasto sino al primo titolo ultraventennale e che, nel caso in esame, non era dovuto alcun accesso presso l'Ufficio degli Usi Civici, trattandosi di attività straordinaria.
Concludevano, quindi, per il rigetto della domanda o per la riduzione del risarcimento dei danni ex artt. 1223, 1225 e 1227 co. I e II c.c..
pag. 5/26 Il G.I., ritenuto necessario estendere il contraddittorio nei confronti del mutuatario, , ne ordinava la chiamata in causa sensi Controparte_2
dell'art. 107 c.p.c..
Notificato l'atto di citazione del terzo, lo stesso, costituendosi, contestava la validità della chiamata iussu iudicis dichiarando di “non accettare alcun contraddittorio con nessuna delle domande formulate dalle parti antagoniste” in quanto inammissibili.
Concessi dal G.I. i termini di cui all'art. 183 co. 6 c.p.c., in data 4 febbraio 2020 si costituiva deducendo che, ai sensi e Parte_1
per gli effetti dell'art 111 c.p.c., era succeduta nel diritto in contesa, in quanto in data 11.10.2019, nell'ambito di Controparte_3
un'operazione di cartolarizzazione, le aveva ceduto un portafoglio di crediti pecuniari classificati a sofferenza, ivi compreso il credito di cui al presente procedimento, non richiedendo alcuna estromissione e chiedendo di voler beneficiare degli effetti della emanda sentenza ex art. 111 4 comma c.p.c..
All'esito del giudizio il Tribunale pronunciava la sentenza in epigrafe indicata, con la quale così decideva: “Rigetta le domande proposte dall'attrice nei confronti dei convenuti Controparte_3 Persona_2
e Dichiara assorbito l'esame delle domande Controparte_1
proposte dall'attrice nei confronti del terzo chiamato in Controparte_3
causa iussu iudicis Borrelli .. Compensa integralmente tra le CP_2
parti del giudizio le spese di lite”.
§ 2.
pag. 6/26 Avverso la predetta sentenza, notificatale ai fini della decorrenza del termine breve ex art. 325 c.p.c. in data 30.05.2022, Parte_1
proponeva appello, mediante atto tempestivamente notificato in data
23/06/2022, con il quale ne sollecitava l'integrale riforma, chiedendo l'accoglimento delle conclusioni dinanzi riportate.
Si costituiva , quale erede di e Controparte_1 Persona_2
resistendo, per quanto di ragione, al gravame e CP_1
sollecitandone il rigetto.
Si costituiva, altresì, , reiterando la già sollevata Controparte_2
eccezione di difetto di legittimazione passiva e la sua estraneità all'azione risarcitoria promossa dalla banca nei confronti del Notaio.
benché ritualmente citata, rimaneva contumace. CP_3
All'esito della prima udienza, tenutasi nelle forme della trattazione scritta, la causa era rinviata per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 29.11.2024, poi sostituita dal deposito di note scritte ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c..
Quindi, con ordinanza ritualmente comunicata alle parti in data
30.12.2024, la causa era trattenuta in decisione, previa concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c..
Depositate dalle parti ( e le conclusionali e Parte_1 CP_1
dall'appellante anche la memoria di replica, il fascicolo era rimesso al
Collegio per la decisione.
§ 3.
pag. 7/26 Il Giudice di primo grado premetteva che “Dalla lettura dell'atto di citazione emerge in maniera sufficientemente univoca che l'istituto bancario imputa al convenuto notaio l'inadempimento consistito nel non aver rilevato che il terreno su cui era stato costruito l'immobile, sito in
Castel Volturno (Ce) alla Località Varconi ed oggetto dell'ipoteca concessa in occasione del contratto di mutuo ipotecario intervenuto con il sig. , era gravato da usi civici, che le quote non erano Controparte_2
state affrancate e che i terreni risultavano ancora gravati da usi civici.
Invero in ragione di tali circostanze il GE, nell'ambito della procedura esecutiva avviata dall'attrice a seguito dell'inadempimento del mutuatario e sulla scorta della ctu a firma dell'Arch. , Persona_4
dichiarava l'improcedibilità della procedura, attesa l'inalienalibilità dell'immobile ai sensi dell'art. 21 della L. n.16 giugno 1927 n.1766.
Si imputa al notaio di avere erroneamente affermato la libera ed esclusiva disponibilità e titolarità dell'immobile in capo ad un soggetto, mentre ricadendo il predetto su terreno gravato da usi civici, è
“inalienabile, inusucapibile ed impignorabile”.
Viene richiamata la relazione notarile definitiva dell'08/01/2008 a firma del Notaio ove ebbe a dichiarare che l'immobile in parola è CP_1
“di piena ed esclusiva proprietà di inoltre, Controparte_4
garantiva che i beni in questione “risulta[va]no liberi da trascrizioni pregiudizievoli, iscrizioni ipotecarie e privilegi di qualsiasi natura …” …”.
Poste tali premesse, il Tribunale riteneva di doversi uniformare all'indirizzo interpretativo avallato da precedenti pronunce rese,
pag. 8/26 rispetto a controversie analoghe, “dal Tribunale di OL (sentenza
n.1574/2019, 2644/2019, 5760/2019, 865/2017), dal Tribunale di
OL OR (sentenze 2600/2019, 3088/2019, 3660/2019) e dal
Tribunale di TA RI CA ET (sentenza n.646/2017)”, nelle quali era stata esclusa la responsabilità del Notaio “in ragione della inesigibilità, in assenza di elementi indiziari volti a far emergere
l'esistenza del vincolo derivante dagli usi civici , di una condotta quale quella concretamente ipotizzata dall'attrice e posta a fondamento del paventato inadempimento”. Al riguardo, a riprova dell'inesistenza di indici dai quali poter evincere l'esistenza del vincolo, il primo Giudice valorizzava le indagini compiute (visure ipocatastali ventennali;
indagini catastali;
verifica del titolo di provenienza, posto in essere nell'anno 2007 ove nulla si segnalava in ordine all'esistenza di usi civici), le caratteristiche del bene (fabbricato per civile abitazione collocato in un contesto di ampia e diffusa urbanizzazione), le attività istruttorie parimenti compiute dall'istituto bancario a mezzo di tecnico appositamente incaricato di stimare il bene e valutarne la commerciabilità sotto il profilo urbanistico (indagini che non ebbero ad individuare il predetto vincolo).
Rilevava, poi, come andasse anche evidenziato che il provvedimento adottato dal GE, con cui era stata affermata l'improcedibilità della procedura esecutiva conseguente alla incommerciabilità del bene, avrebbe potuto essere censurato dalla banca, mediante la proposizione di opposizione all'esecuzione, siccome reso in assenza di pag. 9/26 approfondimenti istruttori, e che, invece, l'istituto di credito era rimasto al riguardo inerte.
§ 4.
Con un unico motivo, , quale cessionaria del credito Parte_1
nascente dal contratto di mutuo, impugnava la sentenza, obiettando che, operando un mero rinvio a precedenti pronunce rese in relazione a fattispecie analoghe, il primo Giudice aveva del tutto omesso di considerare l'esistenza di sentenze di merito di segno contrario e della sentenza della Suprema Corte n. 4911 del 15.02.2022 che avevano affermato principi diversi.
Opinava, al riguardo, che, se avesse diligentemente adempiuto la propria prestazione, il Notaio avrebbe potuto rilevare la presenza dell'uso civico sul terreno sul quale era stato edificato il cespite, oggetto di ipoteca, e, segnalando la circostanza alla banca, avrebbe consentito a quest'ultima di determinarsi consapevolmente in sede di stipula del mutuo. Invero, la presenza del vincolo, costituito dall'uso civico, sarebbe emersa se solo il Notaio avesse consultato l'ufficio usi civici della Regione.
Né, invero, poteva ritenersi sufficiente, al fine di esonerare da responsabilità il Notaio, l'avere questi, risalendo al primo titolo anteriore al ventennio, ricostruito con esattezza le vicende traslative che il cespite aveva subìto nel corso degli anni.
Infatti, la mancata consultazione dell'ufficio usi civici della Regione doveva essere parificata all'omesso espletamento delle visure pag. 10/26 immobiliari, con diretta responsabilità del professionista per il danno cagionato.
Del resto, costituiva circostanza nota che gli immobili oggetto di iscrizione ipotecaria ricadevano in una zona gravata da usi civici, motivo per il quale il convenuto Notaio si sarebbe dovuto accertare di tale circostanza nell'espletamento dell'incarico professionale conferitogli. Infatti, il Notaio, in ragione della professione esercitata, non poteva ignorare la situazione complessiva della zona in cui si trovavano i cespiti ipotecati.
Peraltro, il Notaio avrebbe dovuto effettuare i medesimi accertamenti compiuti dall'esperto nominato dalla o quantomeno avrebbe CP_5
dovuto evidenziare alla la necessità di tale accertamento prima CP_5
della stipula del rogito notarile.
Nello stesso senso militava la recente pronuncia della S.C., resa con la sentenza n. 4911 del 15.02.2022, nella quale si era stabilito che il rilievo dell'esistenza di eventuali usi civici gravanti sul terreno dove sono edificati gli immobili ipotecati e dei conseguenti limiti alla commerciabilità degli stessi, costituisce una questione che rientra senza alcun dubbio nel tipico oggetto della competenza professionale del notaio.
Secondo tale precedente, opinava l'appellante, in caso di stipula di atti relativi ad immobili siti in zone in cui vi sia il potenziale rischio di sussistenza di vincoli di qualsiasi natura che incidono sulla loro commerciabilità, il notaio è tenuto ad effettuare indagini ulteriori e più
pag. 11/26 approfondite di quelle svolte ordinariamente, onde accertare la effettiva libertà dei beni oggetto degli atti rogati a suo ministero, quanto meno acquisendo il certificato di destinazione urbanistica del terreno su cui gli immobili erano stati edificati e/o acquisendo apposita certificazione presso la Regione.
§ 5.
In rito deve, preliminarmente, darsi atto dell'ammissibilità dell'appello proposto da , quale successore a titolo particolare nel Parte_1
diritto controverso, discendendo la legittimazione della stessa ad impugnare la sentenza di primo grado dalla previsione di cui all'art. 111 co. 4 c.p.c..
Del resto, nella specie, costituendosi in primo grado, aveva Parte_1
documentato la successione nel diritto controverso, mediante la produzione dell'estratto della G.U. n.121 del 15.10.2019, contenente la pubblicazione dell'avviso di cessione, operato da in data CP_3
11/10/2019, nell'ambito di un'operazione di cartolarizzazione ai sensi della legge n.130 del 30 aprile 1999 e dell'art. 58 del Testo Unico
Bancario, con riferimento a crediti nascenti, tra gli altri, da contratti di mutuo concessi a persone fisiche tra il 1973 ed il 2017 ed i cui debitori erano stati classificati a sofferenza.
Sul punto va, in aggiunta, rimarcato che, nel giudizio di primo grado,
l'odierno appellato, non aveva sollevato Controparte_1
contestazioni in ordine alla legittimazione ad intervenire di Parte_1
pag. 12/26 e che, del pari, alcuna eccezione in tal senso veniva sollevata nel presente grado di giudizio.
§ 6.
Venendo al merito, l'appello è fondato.
Gli usi civici rappresentano un diritto di godimento spettante a una determinata comunità che grava, di norma, su fondi rustici (pubblici o privati) e che si può concretizzare nel diritto di coltivazione, di caccia, di pascolo o di legnatico. Si tratta, invero, di diritti la cui origine risale al medioevo e che sono nati in un periodo storico in cui la terra rappresentava l'unico elemento da cui le popolazioni potevano ricavare i prodotti necessari per la loro sopravvivenza. L'esistenza di un uso civico è pertanto una circostanza che, di norma, si evince dai certificati catastali o dai certificati di destinazione urbanistica dei fondi.
Ciò premesso, occorre osservare come la Corte di Cassazione, con riferimento al tema della responsabilità civile del notaio correlata alla predisposizione delle cosiddette relazioni preliminari notarili, diffuse nella prassi bancaria nell'ambito delle istruttorie prodromiche alla concessione dei mutui, ed aventi valenza non propriamente certificativa delle risultanze catastali, quanto di perizia di carattere tecnico, ha ritenuto di estendere i principi affermati in relazione alla diligenza richiesta al Notaio che sia richiesto della stipulazione di un contratto di trasferimento immobiliare. In proposito, la giurisprudenza della Cassazione ha affermato che, tra gli obblighi del notaio, rientrano pag. 13/26 lo svolgimento delle attività accessorie e successive necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti, ed in particolare il compimento delle cosiddette "visure" catastali e ipotecarie allo scopo di individuare esattamente il bene e verificarne la libertà, salvo espresso esonero del notaio da tale attività per concorde volontà delle parti, sussistendo altrimenti la responsabilità da inadempimento del professionista nei confronti di tutti i contraenti dell'atto rogato.
Con riguardo all'attività istruttoria concernente un mutuo ipotecario, la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e le visure dei registri immobiliari, in quanto funzionali alla corretta informazione del cliente sulla convenienza dell'atto, fanno parte dell'oggetto della prestazione d'opera notarile.
La relazione notarile preliminare redatta nel corso di un'istruttoria di un mutuo bancario determina, in ogni caso, l'assunzione di obblighi non soltanto nei confronti del mutuatario, il quale abbia da solo dato incarico al notaio di effettuare le visure, ma pure nei confronti della banca mutuante (cfr. Cass. Civ. Sez. 2, Sentenza n. 9320 del 2016).
Nel medesimo senso si è ritenuto che “il notaio incaricato della stipula di un contratto avente ad oggetto diritti reali su beni immobili non può limitarsi ad accertare la volontà delle parti e a sovrintendere alla compilazione dell'atto, essendo tenuto a compiere l'attività necessaria ad assicurare la serietà e certezza dei relativi effetti tipici, e il risultato pratico perseguito ed esplicitato dalle parti stesse, dal momento che contenuto essenziale della sua prestazione professionale è l'obbligo di informazione e consiglio” (cfr. Cass. Civ. Sez. 3, Sentenza n. 4911 del pag. 14/26 2022, che ha confermato una sentenza di merito, la quale ravvisava la responsabilità professionale di un notaio che, in sede di stipula di un mutuo ipotecario, non aveva accertato che l'immobile da concedere in garanzia non era commerciabile perché gravato da usi civici non affrancati).
Secondo la pronuncia da ultimo citata, resta, peraltro, impregiudicata la questione relativa all'esistenza, in capo al notaio, di un obbligo di svolgere accertamenti in ordine ad eventuali usi civici gravanti sugli immobili oggetto degli atti da lui rogati anche in mancanza di “indici di allerta”, ossia di elementi concreti che inducano a dubitare della libertà dei cespiti interessati da tale genere di vincoli, essendo, nello specifico caso venuto all'esame della Cassazione, stato ritenuto che sussisteva la responsabilità perché il Notaio, nonostante circostanze fattuali suscettibili di integrare i succitati indici di allerta, aveva omesso i dovuti approfondimenti).
§ 7.
Tanto premesso in termini generali, si deve osservare che, nella specie, il Notaio aveva redatto una relazione notarile preliminare CP_1
all'erogazione, da parte di , di un mutuo Controparte_6
fondiario in favore di , nella quale dichiarava che Controparte_2
l'appartamento al piano rialzato (terra catastale), sito nel Comune di
Castel Volturno (CE), località Varconi, iscritto al nuovo catasto edilizio urbano al foglio 26, p.lla 1264, cat. A/2, sul quale si prevedeva di iscrivere ipoteca, risultava essere di piena ed esclusiva proprietà di
, avendolo lo stesso acquistato mediante atto a Controparte_2
pag. 15/26 rogito del medesimo Notaio del 23.11.2007, e che, a tutto il giorno
20.12.2007, il cespite era libero da trascrizioni, iscrizioni e privilegi.
Nel redigere la relazione de qua, il Notaio dichiarava di avere consultato i registri del Catasto e della competente Conservatoria dei
RR.II..
Ciò posto, rileva, tuttavia, la Corte, in conformità a quanto ritenuto in un proprio precedente reso su fattispecie analoga (cfr. Corte di Appello di OL, VIII sezione civile, sentenza n. 235/24 del 22.1.2024,
Presidente Cocchiara, Relatore Sacchi, resa a definizione del giudizio iscritto al n. 340/2021 RG), che la lettura del titolo di provenienza del medesimo bene, che pure il Notaio aveva acquisito e consultato CP_1
prima della stipula del mutuo ipotecario per cui è causa, come si desume dalla copia dello stesso atto allegata alla memoria istruttoria depositata dagli originari convenuti in primo grado, consenta di rilevare l'esistenza di indici di allerta che avrebbero dovuto indurre il medesimo Notaio a svolgere ulteriori accertamenti finalizzati ad attestare la libertà del cespite.
Infatti, la nota di trascrizione dell'atto per Notaio di Latina Per_5
dell'8.4.1979, rep. 15923, che, come detto, il Notaio acquisiva nel CP_1
corso delle indagini ipocatastali prodromiche alla stipula per cui si controverte, dimostra che (dante causa di Persona_6 CP_2
aveva acquistato, da , una casa in
[...] Persona_7
Castelvolturno, località Varicone, identificata dai dati catastali dinanzi richiamati e, soprattutto, che il terreno su cui insisteva tale casa risultava censito in catasto al foglio 33, p.lla 98 e che il “canone a favore
pag. 16/26 del Comune di Castelvolturno sarà cancellato a cura e spese della parte acquirente”.
Tale ultima indicazione, per il suo inequivoco contenuto, avrebbe dovuto indurre il Notaio in sede di redazione della relazione CP_1
preliminare all'erogazione del mutuo, a svolgere verifiche ulteriori, rispetto a quella costituita dalla sola consultazione del Catasto dei fabbricati e della Conservatoria dei RR.II..
Infatti, l'indicazione, contenuta nella nota di trascrizione del titolo di provenienza dell'immobile, che sul terreno, sui cui era stata edificata la casa di abitazione acquistata dal gravava un canone a favore CP_2
del Comune di Castelvolturno, costituiva indizio rilevante della possibile esistenza di un uso civico, tale da indurre a ritenere esigibili, da parte del professionista di media accortezza, quelle verifiche ulteriori finalizzate a scongiurare la presenza di vincoli, mediante l'acquisizione del certificato di destinazione urbanistica del terreno sui cui gli immobili erano stati edificati, di apposita certificazione presso la
Regione o, quantomeno, di una visura estratta dal Catasto dei terreni.
Del resto, se avesse svolto tali indagini, il Notaio avrebbe appurato l'esistenza del vincolo, come dimostrato dal tenore della relazione redatta, in data 22.2.2012, dall'arch. , nominato dal GE Persona_4
nell'ambito della procedura espropriativa n. 636/10, instaurata dinanzi al Tribunale di S.M.C.V. a carico di . Controparte_2
In siffatto documento, prodotto in primo grado dalla difesa dell'attrice, il tecnico, incaricato dal GE del Tribunale, attestava di avere acquisito,
pag. 17/26 presso l'Ufficio Usi Civici della Regione Campania, attestato da cui emergeva l'esistenza, sulla particella di terreno originaria, sulla quale era stata edificata la casa di abitazione, di canone enfiteutico a favore del . Controparte_7
Sussiste, quindi, la prova dell'inadempimento del professionista (cfr.
Cass. civ. Sez. 3, Ordinanza n. 15035 del 29/05/2023, la quale ha ribadito che “ove vi siano indizi di vincoli che possano incidere sulla vendita il notaio, ha l'obbligo di effettuare ulteriori verifiche”).
§ 8.
Deve, altresì, escludersi che, nella specie, possa venire in rilievo, come dedotto dalla difesa del Notaio, la previsione di cui all'art. 2236 c.c., che, come noto, limita la responsabilità del debitore ai soli casi di dolo o colpa grave quando la prestazione implica la soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà.
Ed invero, nella specie, l'esame del titolo di provenienza, nel quale era contenuto il chiaro riferimento all'esistenza, sul fondo, di un canone in favore del , non rappresentava, per un Notaio Controparte_7
di media diligenza e preparazione, una questione giuridica di eccezionale complessità, trattandosi di un ordinario controllo finalizzato a verificare l'assenza, sul bene, di vincoli idonei a comprometterne la commerciabilità.
Tra l'altro, le verifiche tese ad appurare l'esistenza dell'uso civico, attenendo al profilo della diligenza del professionista e non a quello pag. 18/26 della sua perizia tecnica, non rientrano nell'ambito di applicazione dell'art. 2236, coma 2, c.c..
§ 9.
Nemmeno coglie nel segno la difesa dell'appellato, laddove opinava che, in ogni caso, in sede di quantificazione del danno, si dovrebbe tenere conto della condotta negligente tenuta dalla banca, che, pur disponendo dei mezzi e delle risorse a tal fine necessari, ometteva di accertare, in autonomia, l'effettivo valore del cespite e, prima ancora,
l'assenza di pesi o vincoli sullo stesso.
Al riguardo, nel respingere un motivo di ricorso avente identico contenuto, la S.C., nella pronuncia n. 4911 del 2022 dinanzi richiamata, affermava che” il rilievo dell'esistenza di eventuali usi civici gravanti sul terreno dove sono edificati gli immobili ipotecati e dei conseguenti limiti alla commerciabilità degli stessi, costituisce una questione che senz'altro rientra nel tipico oggetto della competenza professionale del notaio
(precisamente nel suo dovere di consiglio e di segnalazione alle parti delle ragioni che potrebbero incidere negativamente sugli effetti degli atti stipulati e sul risultato pratico perseguito dalle parti con detti atti), trattandosi di vincoli di natura giuridica sui beni oggetto della costituenda garanzia, incidenti sulla concreta efficacia della stessa, non di una questione tecnica di estimo ... si tratta di una questione che certamente rientra nella specifica prestazione professionale oggetto dell'incarico contrattualmente affidato dalle parti al notaio, onde non è certo possibile, già sul piano logico, ipotizzare che quest'ultimo sia, anche solo in parte, esonerato dalla relativa responsabilità contrattuale
pag. 19/26 sulla base della possibilità che alla relativa prestazione potesse in realtà adempiere anche la parte in proprio, ovvero mediante altro professionista, senza che risulti in alcun modo che quest'ultima avesse in realtà informazioni o conoscenze non disponibili per il notaio. Il soggetto che si rivolge ad un notaio per stipulare un determinato atto, così affidandogli (in mancanza di clausola di espresso esonero) anche il compito di effettuare le necessarie indagini sulla libertà da vincoli dei beni oggetto di quell'atto non può certo essere ritenuto corresponsabile dell'omissione di dette indagini, che aveva in realtà commissionato al notaio stesso. Non può, quindi, sotto questo profilo, ravvisarsi alcun concorso colposo del danneggiato nella causazione dell'evento dannoso”.
§ 10.
Sempre secondo la difesa dell'appellato, la banca si sarebbe limitata a sostenere di non avere potuto recuperare il proprio credito, a causa dell'esito della procedura esecutiva immobiliare intrapresa sul cespite, senza, tuttavia, dedurre alcunché in merito alla possibilità di intraprendere ulteriori attività esecutive al fine di soddisfare il proprio credito nei confronti del mutuatario inadempiente.
Il rilievo non merita adesione.
La banca ha dedotto e documentato che la procedura espropriativa intrapresa sul cespite, concessole in ipoteca dal mutuatario inadempiente, era stata dichiarata improcedibile dal G.E. a causa del vincolo gravante sul terreno di sedime, che ne determinava la conseguente impignorabilità.
pag. 20/26 A fronte di tali emergenze istruttorie la sussistenza del danno si rivela inequivoca, non avendo la banca ulteriori strumenti cui poter ricorrere per soddisfare le proprie ragioni.
Nemmeno, giova soggiungere, è ipotizzabile la possibilità che la banca, vistosi risarcito il danno dal Notaio, possa in futuro trarre un ingiustificato arricchimento dalla favorevole escussione di altri beni del mutuatario, atteso che, come dinanzi osservato, dell'esistenza di questi ultimi non si rinviene in atti alcuna prova.
Del resto, è logico presumere che, ove il fosse stato titolare di CP_2
fonti di reddito o di altri beni utilmente aggredibili, la banca avrebbe avuto un rilevante interesse ad agire esecutivamente contro lo stesso.
§ 11.
L'appellato deduceva, inoltre, che, nella specie, il pregiudizio non sussisteva, in quanto il aveva adottato, in Controparte_7
data 9.5.2013, una deliberazione con la quale si prefissava l'obiettivo di affrancare i fondi gravati da usi civici, evidenziando come gli stessi non fossero più indispensabili al conseguimento delle finalità dell'ente.
Anche tale rilievo è destituito di fondamento, in quanto l'esito della procedura espropriativa instaurata dalla banca e definita con una dichiarazione di improcedibilità, dimostra, di per sé, che il bene non è utilmente aggredibile.
§ 12.
pag. 21/26 Infine, l'appellato obiettava che, comunque, il danno non potrebbe rapportarsi all'importo richiesto dalla banca di euro 115.688,53, pari al credito di capitale e interessi corrispettivi e di mora, dovendosi tenere conto del probabile valore di mercato del cespite, che, nella specie, tenuto conto della sua ubicazione, oscillerebbe tra euro 20.000,00 ed euro 25.000,00, costituendo tale somma l'importo massimo che l'istituto di credito avrebbe recuperato in caso di procedura esecutiva andata a buon fine.
Anche tale deduzione è infondata, avendo la Cassazione chiarito, nel più volte citato precedente n. 4911 del 2022, che, nella fattispecie in esame, il danno subito dalla banca viene correttamente ritenuto pari all'importo concesso a mutuo, che non si è potuto recuperare, non potendo attribuirsi un concreto rilievo al "valore effettivo" degli immobili concessi in garanzia, ai fini della determinazione del danno subito dalla banca. Infatti, secondo tale pronuncia, si tratta di “immobili che è stato accertato non essere commerciabili e, ancor più in radice, non potersi ritenere acquistati validamente dagli stessi soggetti che hanno costituito la garanzia, onde ad essi, in realtà, non può attribuirsi alcun effettivo valore ai fini dell'escussione della garanzia stessa. Di conseguenza, il danno provocato dal mancato rilievo di tale incommerciabilità in sede di stipula del mutuo ipotecario, che avrebbe impedito in radice la costituzione in garanzia dei predetti immobili, .. coincide con l'importo erogato a titolo di mutuo e non recuperato proprio a causa della impossibilità di escutere la garanzia”.
pag. 22/26 In applicazione di tale principio, il danno deve essere quantificato nell'importo di euro 97.083,00, corrispondente alla sorta capitale oggetto del mutuo erogato da a Controparte_6 Controparte_2
con atto del Notaio del 23.11.2007, con esclusione del diritto CP_1
della banca di esigere dal professionista inadempiente gli interessi al tasso corrispettivo e moratorio convenzionalmente pattuito con il mutuatario, trattandosi di accessori afferenti ad un contratto cui il
Notaio è rimasto ovviamente estraneo e che, secondo quanto dinanzi detto, non sarebbe stato stipulato se lo stesso avesse correttamente adempiuto alla propria obbligazione.
Invece, al fine di ristorare la banca dal ritardato pagamento dell'importo riconosciuto a titolo risarcitorio, sulla citata sorta capitale debbono riconoscersi gli interessi al tasso legale di cui all'art. 1284 co.
1 c.c., con decorrenza dal 02.08.2016, data di notifica della citazione, e fino al soddisfo.
§ 13.
In accoglimento dell'appello ed in riforma dell'impugnata sentenza, quindi, , nella documentata qualità di erede di Controparte_1 [...]
, (cfr. copia atto per Notaio del 19.10.2009, CP_1 Persona_8
di revoca della rinuncia e di contestuale accettazione dell'eredità, allegato alla produzione telematica di primo grado dell'odierna appellante), deve essere condannato al pagamento del suddetto importo, maggiorato degli indicati interessi, in favore della CP_5
parte originaria del processo e destinataria della pronuncia, CP_3
ad onta della cessione del credito dalla stessa operata, nella pendenza pag. 23/26 del giudizio, in favore della in difetto di Parte_1
estromissione della cedente, a norma dell'art. 111 c.p.c..
§ 14.
Venendo al regime delle spese processuali, di cui in ragione dell'accoglimento dell'appello si impone una rinnovata regolamentazione, le stesse, nel rapporto tra ed il Parte_1 CP_1
debbono seguire, rispetto ad entrambi i gradi, la soccombenza dell'appellato, e si liquidano come in dispositivo, a norma del D.M.
55/14, come aggiornato, da ultimo, con D.M. n. 147 del 13/08/2022 pubblicato sulla G.U. n. 236 del 08/10/2022 e in vigore dal 23 ottobre
2022, con applicazione dello scaglione relativo alle cause di valore da euro 52.001,00 ad euro 260.000,00, tenuto conto del decisum, con riconoscimento dei compensi tabellari medi, fatta eccezione per la fase di trattazione/istruttoria dell'appello, per la quale si giustifica l'applicazione dei minimi in ragione della ridotta attività difensiva in concreto espletata.
Alcuna pronuncia si impone relativamente al rapporto tra l'appellante e , cui l'appello era notificato solo a fini di litis Controparte_2
denuntiatio, come è reso evidente dal non avere l'appellante avanzato alcuna specifica richiesta nei confronti dello stesso.
Del pari alcuna pronuncia si impone nel rapporto tra l'appellante ed ed in quello tra ed il stante la mancata CP_3 CP_3 CP_1
costituzione della predetta banca nel presente grado di giudizio.


P.Q.M.


pag. 24/26 La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da avverso la sentenza in epigrafe indicata, Parte_1
così provvede:
a) accoglie l'appello e, per l'effetto, in riforma dell'impugnata sentenza ed in accoglimento per quanto di ragione della domanda, dichiara la responsabilità del Notaio dott. CP_1
e condanna a pagare, in favore di
[...] Controparte_1
a titolo di risarcimento dei danni, l'importo di Controparte_3
euro 97.083,00, oltre agli interessi al tasso legale, di cui all'art. 1284 co. 1 c.c., dal 02.08.2016 al soddisfo;

b) condanna alla rifusione, in favore di Controparte_1 [...]
delle spese processuali che liquida, in relazione al Parte_1
giudizio di primo grado, in euro 786,00 per esborsi, euro
14.103,00 per compenso, oltre rimborso forfettario per spese generali nella misura del 15% del compenso, IVA e CPA come per legge e, in relazione al grado di appello, in euro 1.165,50 per esborsi, euro 12.154,00 per compenso, oltre rimborso forfettario per spese generali nella misura del 15% del compenso, IVA e
CPA come per legge.
Così deciso nella camera di consiglio, in data 24/03/2025.
Il Consigliere relatore Il Presidente dr. Massimiliano Sacchi dr. Alessandro Cocchiara
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