N. R.G. 992/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
Sezione Terza Civile
LOCAZIONI
La Corte di Appello di Firenze, in persona dei Magistrati:
Carlo Breggia Presidente relatore
Marco Cecchi Consigliere
Antonio Picardi Consigliere ha pronunciato all'udienza del 16.4.2025, mediante lettura del dispositivo ex art. 437 co. 1^ c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 992/2024 promossa da:
(cf: , con il patrocinio dell'Avv. NICOLA Parte_1 C.F._1
CASELLI;

PARTE APPELLANTE APPELLATA INCIDENTALE nei confronti di
(cf: Controparte_1
P.IVA_1

PARTE APPELLATA APPELLANTE INCIDENTALE
avverso la sentenza n. 1070/2024 emessa dal Tribunale di Firenze e pubblicata il 28/03/2024.
CONCLUSIONI
In data 16.4.2025 la causa veniva posta in decisione sulle seguenti conclusioni:
Per la parte appellante:
CONCLUSIONI pagina 1 di 20 8) Voglia l'Ill.ma Corte di Appello di Firenze, ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione reietta e previa sospensione, inaudita altera parte, dell'efficacia esecutiva e dell'esecuzione della sentenza qui appellata ex artt. 283 e 351 c.p.c., ricorrendo i gravi e fondati motivi di appello proposti dai comparenti Voglia l'Ill.ma Corte di Appello di Firenze, in totale riforma dell'impugnata sentenza n. 1070-2024 emessa dal Tribunale di Firenze, e conseguentemente, rigettare, perché del tutto infondate, in fatto ed in diritto, le domande e le azioni tutte proposte da nei confronti di condannando il Controparte_1 Parte_1 CP_1
al risarcimento del danno di euro 30.000,00 per la mancata restituzione dei beni
[...] anche, eventualmente, in compensazione delle somme risultanti dalla CTU estesa in primo grado.
9) Con vittoria di spese e competenze del doppio grado di giudizio.
*******************************
IN VIA ISTRUTTORIA SI CHIEDE AMMISSIONE DI PROVA PER TESTI sui seguenti capitoli di prova preceduti dalla formula DCV e non ammessi in primo grado
1) Il preventivo di riparazione della Srl Sangiovanni, doc 5 che si mostra, non fu mai accettato dalla convenuta, proprio perché non corrispondente a verità. Ed i lavori indicati in fattura da controparte non furono mai eseguiti
2) Già nel 2016, il 15 dicembre, ebbe a rappresentare alla Cooperativa Sociale CP_2
Toscana Servizi, precedente ed originaria locataria, che all'interno dell'immobile vi erano beni da restituire (divani, frigo, tavolo e sedie, scrivanie per ufficio ed altro).
3) In data 3.1.2019 la Coop Soc Servizi Toscani comunicava a e CP_2 Parte_2 la cessione del ramo d'azienda ed il subentro nel contratto

CP_1
4) In data 22.11.2019 la convenuta comunicava alla ricorrente di avere eseguito un sopralluogo e di avere verificato la presenza di chiazze di umido in corrispondenza delle mura con i bagni, che dovevano essere manutenute prima;
così come le grondaie all'esterno sporche che generavano perdite di acqua.
5) In data 30.1.2020 la coop l' comunicava la disdetta dal contrario di locazione con CP_1 reimmissione in possesso al 17.2.2020
6) In data 26.2.2020 la signora inviava mail al sig lamentando Pt_2 Controparte_3 che ancora in data 25.2.2020 non era terminato lo sgombero dei locali e che erano stati portati via 2 scrivanie, un bancone della cucina, armadiature, divano, frigorifero, mobile credenza, tavolo e 6 sedie salvo se altri.
7) In data 22.11.2019 la convenuta comunicava alla ricorrente di avere eseguito un sopralluogo e di avere verificato la presenza di chiazze di umido in corrispondenza delle mura con i bagni, che dovevano essere manutenute prima;
così come le grondaie sporche che generavano perdite di acqua.
8) La convenuta il 1.7.2016 concedeva in comodato alla Coop soc Servizi Toscana i seguenti beni 2 scrivanie, il bancone della cucina, armadiature, divano, frigorifero, mobile credenza, tavolo e 6 sedie con l'intesa della loro restituzione a termine locazione
9) In data 3.3.2020 la signora scriveva alla gestione del patrimonio della Pt_2 cooperativa che nessuno era presente in data 29.2.2020 per la riconsegna delle chiavi. Intimava dunque la restituzione delle chiavi e la reimmissione in possesso.
pagina 2 di 20 10) In data 14.4.2020 il sig ribadiva la volontà di fare un sopralluogo con la ricorrente CP_2 per verificare lo stato dei luoghi e la presenza di beni o meno di beni mobili
Per la parte appellata:
Voglia l'Ecc. ma Corte d'Appello adita
In via pregiudiziale dichiarare inammissibile l'appello principale;

Nel merito, ove l'appello non sia dichiarato inammissibile, respingere l'appello principale in quanto infondato;

In accoglimento dell'appello incidentale accertare e dichiarare che il valore della controversia è compreso nello scaglione da € 26.000,00 ad € 52.000,00; liquidare le spese di primo grado per l'intero nella misura di € 7.616,00.
Con vittoria di spese e compensi.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
*
1. Il Tribunale di Firenze, con sentenza n. 1070/2024 pubblicata il 28/03/2024, ha così deciso:
1) CONDANNA al pagamento di Euro 6.740,70 oltre interessi legali Parte_1 come da parte motiva;

2) DICHIARA INAMMISSIBILE/IMPROCEDIBILE la domanda svolta da Parte_1 ei confronti della
[...] Controparte_4
3) RESPINGE la domanda riconvenzionale di risarcimento del danno nei confronti del
CONSORZIO;
4) COMPENSA le spese legali per metà tra le parti;

5) CONDANNA a rimborsare a Parte_1 CP_1 [...]
la residua parte delle spese di lite, che liquida per Controparte_1
l'intero (2/2) in € 919,00 per la fase di studio, € 777,00 per la fase introduttiva, € 1.680,00 per la trattazione ed istruttoria ed € 1.700,00 per la decisoria, € 441,00 per la mediazione oltre rimborso 15% IVA e CPA come per legge ed esborsi per € 300,00.
6) Visto l'art. 8, comma 4 bis, D. Lgs. N. 28/2010 e ssmmii, CONDANNA Parte_1 al versamento all'Entrata del bilancio dello Stato di una somma corrispondente al
[...] contributo unificato dovuto per il giudizio;
pagina 3 di 20 7) MANDA la Cancelleria per quanto di competenza.
1.1 Il , con ricorso ex art. 447 CP_1 Controparte_1 bis c.p.c. depositato il 31.3.2022, aveva chiesto la condanna di al pagamento di Parte_1
€ 25.822,20, a titolo di rimborso di spese di ristrutturazione dell'immobile locato di competenza della proprietà, e di deposito cauzionale, oltre interessi legali.
Aveva dedotto a sostegno che:
a) era subentrato – per effetto del contratto di cessione di azienda del 12.7.2018 - alla in qualità di conduttrice nel contratto di locazione a uso Controparte_4 diverso stipulato con i proprietari e del 1.7.2016, CP_2 Parte_2 Parte_1 avente a oggetto tre immobili (ciascuno di proprietà esclusiva dei singoli locatori) in Via
Pistelli n. 14/a angolo Via Nenni 2-4 in Firenzuola (FI), adibiti a centro di accoglienza per cittadini stranieri richiedenti protezione internazionale;

b) il 18.11.2019 aveva rappresentato alla proprietà (nella persona di la CP_2 necessità di riparazioni urgenti, ai sensi dell'art. 1577 c.c., a causa della rottura di tubazioni che avevano cagionato percolazioni su muri e soffitti dei locali;

c) il 22.11.2019, la proprietà ( lo aveva autorizzato a intervenire CP_2 direttamente, salvo rimborso e i lavori erano stati affidati alla ditta Sangiovanni s.r.l., alla quale aveva pagato un corrispettivo di € 23.802,20 in data 5.3.2020;
d) l'immobile era stato rilasciato mediante restituzione delle chiavi il 30.3.2020, avendo la locatrice rifiutato la consegna il 25.2.2020, come originariamente concordato;

e) i locatori mai avevano rimborsato l'importo dei lavori eseguiti né il deposito cauzionale, per un importo totale di € 25.822,20;
f) gli altri due locatori, debitori in solido con la attuale resistente, e CP_2 Pt_2
erano stati dichiarati falliti.
[...]
g) vano era stato il procedimento di mediazione esperito ante causam, al quale la reali non aveva partecipato.
1.2 costituitasi, aveva: Parte_1
(a) contestato, quanto al credito per i lavori eseguiti di competenza della proprietà, la congruità della spesa asseritamente effettuata, peraltro mai accettata nel suo ammontare, evidenziando che il perito della compagnia assicurativa interessata del sinistro aveva pagina 4 di 20 quantificato il minore importo di € 2.000,00;
(b) eccepito il concorso della parte conduttrice nella causazione del danno per omessa manutenzione ordinaria;

(c) allegato la mancata restituzione, alla cessazione della locazione, del mobilio e delle attrezzature esistenti nell'immobile e già concesse in comodato, chiedendo di chiamare in causa l'originaria conduttrice, quale corresponsabile, al Controparte_4 fine di ottenerne la condanna alla manleva per concorso nella produzione dei danni all'immobile per omessa manutenzione e, in solido con la ricorrente, al risarcimento del danno da mancata restituzione del mobilio, danno quantificato in € 30.000,00 e oggetto di specifica domanda riconvenzionale.
1.3 Il tentativo di chiamare in causa la non ha avuto Controparte_4 seguito, essendo la cooperativa sottoposta a L.C.A.-
1.4 Parte ricorrente ha resistito alla domanda riconvenzionale della notando, fra CP_2
l'altro, che il contratto di locazione dava atto che i locali erano concessi privi di mobilio.
1.5 Il Tribunale, nel prendere la decisione già sopra trascritta, ha, in sostanza, accolto la domanda principale, riducendo il quantum sulla scorta del responso di apposita c.t.u. (al quale parte ricorrente si era prontamente adeguata, riducendo la domanda) e ha rigettato la riconvenzionale per danni, perché non v'era prova che al conduttore fosse stata data mobilia;

e ha compensato per metà le spese processuali, ponendo la residua metà a acrico della CP_2
2. Con ricorso depositato il 13.5.2024, regolarmente notificato con il decreto di fissazione udienza, (di seguito anche appellante) ha convenuto in Parte_1 giudizio, innanzi questa Corte di Appello, il Controparte_1
(di seguito anche appellato), proponendo gravame avverso la
[...] suddetta sentenza per i seguenti motivi di appello:
2.1 Con un primo mezzo, definito “preliminare”, l'appellante contesta che la locazione sia abitativa e non commerciale e, dunque, sostiene l'inapplicabilità in radice dell'art. 36 L.
392/1978.
2.2 Il secondo motivo nega che vi sia solidarietà fra i locatori, dal momento che ella è proprietaria di un solo immobile, che, per di più, era stato a sua volta danneggiato da quello
(di ove la rottura si era verificata. CP_2
pagina 5 di 20 2.3 Il terzo motivo prosegue e approfondisce più o mano lo stesso tema: «[…] I danni sono stati causati all'unità di da una tubazione dell'impianto di Parte_1 CP_2
e, come risulta dagli atti lo stesso ha provveduto ad attivare la propria CP_2 assicurazione, visto che ne esiste una per ciascuno. I danni sono stati denunciati da CP_2
il quale ha preso i contatti e i successivi accordi con . Non si comprende
[...] CP_1 perciò perché dovrebbe corrispondere i soldi per il ripristino. Eventualmente li Pt_1 dovrebbe versare che peraltro ha incassato anche il rimborso CP_2 dell'assicurazione. […]» (appello, pag. 6).
2.4 L'appellante contesta poi che l'autorizzazione a eseguire i lavori era stata data da e che ella ne era stata tenuta all'oscuro. CP_2
2.5 Il quinto motivo reitera, previa critica diretta contro la c.t.u., l'eccezione di concorso di colpa del conduttore nella causazione del danno;
e contiene altre contestazioni inerenti il quantum.
2.6 Il sesto motivo lamenta errori nella determinazione del danno.
Il Tribunale, ricorda l'appellante, ha scritto: “Quanto al credito per rimborso del deposito cauzionale, la richiesta di parte ricorrente va senz'altro accolta sempre alla luce delle riduzioni quantitative effettuate in sede di precisazione delle conclusioni. Va premesso che il pagamento dell'importo di € 3.300,00 a titolo di deposito cauzionale risulta documentalmente (art. 10 contratto doc. 2 fascicolo di parte ricorrente) e che è pacifico che
l'immobile è stato rilasciato” “All'opposto, in coerenza con la stessa richiesta del , CP_1 va riconosciuto a favore della proprietà il credito per il canone di locazione di febbraio
2020, pari ad Euro 1.280,00, e quello di Euro 370,00 per un pregresso pignoramento presso terzi” “R va quindi condannata al pagamento in favore della ricorrente dell'importo di
€ 6.740,60 (5.090,70 + 3.300,00 - 1.280,00 - 370,00)”
Per contro, a suo avviso: in pratica, in revisione della sentenza di primo grado, questo sono i conteggi corretti da applicare:
- 5.090,00 + 1.100,00 (1/3 caparra) – 3.300,00 (6 mesi affitto) = CP_2
2.890,70.
- 370,00 (pignorati) + 1.100,00 (1/3) caparra Parte_2
- 1.100,00 (1/3 caparra) + 6 mesi affitto euro 4.380,00 (+ danni Parte_1
pagina 6 di 20 sparizione mobilio euro 30.000,00)
Totale euro 33.280,00 e comunque euro 3.280,00 avere parte attrice (senza contare danni mancata restituzione mobilia).
2.7 Il settimo motivo reitera la domanda riconvenzionale avente a oggetto la mancata restituzione del mobilio, lamentandosi della mancata ammissione delle prove orali.
2.8 Infine, l'appellante si duole che il Tribunale abbia tratto elementi di prova dalla mancata partecipazione alla mediazione, senza considerare che la non partecipò perché CP_2 la richiesta era eccessiva, come la causa ha permesso di appurare.
Per tali ragioni è stata pertanto formulata dall'APPELLANTE richiesta di riforma della sentenza gravata, previa ammissione di prove orali, in accoglimento delle conclusioni come in epigrafe trascritte con condanna della controparte alla rifusione delle spese di lite di entrambi i gradi di giudizio.
3. Radicatosi il contraddittorio, il Controparte_1
, nel costituirsi in giudizio (con comparsa depositata il
[...]
25.9.2024 e notificata alla controparte il 30.9.2024):
3.1 ha resistito all'appello principale, chiedendone la declaratoria di inammissibilità o, comunque, il rigetto;

3.2 ha proposto appello incidentale, per ottenere la liquidazione delle spese di primo grado in misura maggiore, lamentando che il Tribunale le abbia determinate sulla scorta di un valore di causa troppo basso.
4. Con ordinanza del 18.7.2024 la Corte ha rigettato l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata.
La causa è stata decisa (mediante emissione del dispositivo) in data 16.4.2025, sulle conclusioni delle parti, precisate come in epigrafe trascritte, a seguito di discussione orale.
***
pagina 7 di 20 L'appello principale è ammissibile, ma infondato, mentre quello incidentale merita accoglimento.
5. Il primo motivo dell'appello principale, che sostiene l'inapplicabilità dell'art. 36
L. 392/1978 per la natura abitativa dell'immobile, deve essere disatteso.
5.1 La questione, pur nuova, non è inammissibile, come pretende la parte appellata, dal momento che, attenendo alla esatta qualificazione della fattispecie, può essere conosciuta anche d'ufficio dal giudice, salvo il limite del giudicato interno, che qui, come ovvio, non s'è determinato.
5.2 Essa, però, è infondata, perché la cooperativa sociale è un imprenditore (pur particolare: art. 1 D. Lgs 112/2017) e svolge qui attività (centro accoglienza migranti) da ricomprendersi nel disposto dell'art. 27 L. 392/1978 e c.c.-
Nel contratto, del resto, le parti – pur se fissarono in 4 anni la durata – stabilirono espressamente il diritto di recesso della conduttrice ex art. 27 co. 7^ L. 392/1978, manifestando esse stesse la consapevolezza della esatta natura del contratto, che ora, opportunisticamente, la vorrebbe disconoscere. CP_2
6. Il secondo, terzo e quarto motivo dell'appello principale, meritano, per l'intima connessione che li connota, esame congiunto: essi sono infondati.
Invero,
(-) il secondo motivo contesta l'affermata solidarietà fra locatori;

(-) il terzo lamenta che il danno s'è prodotto nei locali di proprietà di e che CP_2 questi ha gestito l'intera problematica (peraltro incassando anche l'indennizzo dell'assicurazione);
(-) il quarto si sofferma, in particolare, sull'autorizzazione data alla conduttrice per l'esecuzione delle riparazioni, anch'essa concessa unilateralmente da senza il CP_2 coinvolgimento della appellante.
I mezzi, dunque, sono accomunati da un unico presupposto che sta a fondamento di tutti, ossia che la posizione di ciascun locatore debba essere tenuta distinta e separata, perché
pagina 8 di 20 l'oggetto della locazione è costituito da tre immobili, ciascuno in proprietà esclusiva di uno dei locatori.
Questo presupposto va rifiutato e, con esso, le varie censure che su di esso si reggono.
6.1 Il contratto è stato stipulato, quale parte locatrice, da e CP_2 Parte_2
senza alcuna distinzione delle rispettive proprietà esclusive dei singoli Parte_1 immobili, i quali, sono stati anzi espressamente considerati in modo unico nel contratto
(concedono in locazione … il seguente bene immobile composto dalle seguenti unità immobiliari facenti parti di un unico edificio).
Pertanto, tutte le doglianze di per non avere ricevuto avvisi di subentro, Parte_1 per non avere concesso lei l'autorizzazione ai lavori e per non essere il suo (ma di CP_2
edificio quello ove c'era stata la rottura, sono irrilevanti.
[...]
L'appellante, a ben vedere, sta infondatamente negando la solidarietà perché non vi è comproprietà (appello, pag. 7), ma questa asserzione di fondo è fuorviante: nella presente fattispecie si discute di un rapporto obbligatorio (e non reale), nel quale la parte locatrice è unitaria, pur se plurisoggettiva, e ha locato un unico bene immobile (i.e., considerato come tale a fini locativi e, peraltro, anche sul piano fisico costituente un unico edificio), ancorché di proprietà non comune, ma frazionata;
così che, la solidarietà è implicata dalla veste in cui l'appellante è stata evocata in giudizio, che è quella di “locatrice” e non di “proprietaria”.
Ciascuno dei tre proprietarî, ancorché titolare del diritto dominicale di un singolo immobile, costituiva la parte locatrice dell'unico contratto di locazione, col quale tutti gli immobili erano stati concessi in godimento quale unico edificio;
così che, nei riguardi della conduttrice, ciascuno di essi era tenuto, anche per gli altri, ad adempiere alle obbligazioni incombenti sul locatore, fra le quali quella di occuparsi delle riparazioni. Infatti, la prestazione a carico di più condebitori, in difetto di deroga di legge o di titolo (che qui non c'è), è solidale
(art. 1294 c.c.); e a nulla rileva che ciascun debitore fosse tenuto a provvedervi secondo modalità diverse, in ragione della diversa proprietà delle singole porzioni immobiliari (art. 1293 c.c.).
Ogni lamentela o contestazione sulle condotte di pertanto, non può essere CP_2 diretta nei confronti della conduttrice;
bensì, se del caso, nei confronti di CP_2 nell'ambito del rapporto di regresso fra condebitori solidali.
pagina 9 di 20 6.2 Né quanto si è appena osservato sull'unitarietà della parte contrattuale, a dispetto della sua plurisoggettività, implica un litisconsorzio necessario con gli altri due locatori
( e . CP_2 Parte_2
Infatti,


6.2.a gli altri due locatori erano falliti sin da prima dell'avvio della causa, come è stato dedotto nel ricorso introduttivo (pag. 3) e documentato (doc. 8), così che ogni azione contro di loro sarebbe stata attratta inderogabilmente dal foro fallimentare;



6.2.b inoltre, ciò che più conta, non è stata proposta una domanda che implichi il litisconsorzio (come semmai quella di risoluzione: Cass. 6504/1984), ma solo domande inerenti la condanna al pagamento di somme di denaro, che prescindono da qualsiasi accertamento sulla esistenza, risoluzione o cessazione del contratto, che è in questo processo un dato pacifico, non oggetto di domanda (cfr, sul tema, Cass. sez. 3^ civ. 10.11.2008 n. 26888 rv 605672-01).
7. Il quinto motivo, nel reiterare la tesi di un concorso di colpa del conduttore per l'omessa manutenzione ordinaria, censura la c.t.u. sulla quale si è basato il Tribunale, ma la critica non convince;
anche se va del pari disattesa l'eccezione di inammissibilità ex art. 345
c.p.c. sollevata anche in questo caso infondatamente dall'appellato, poiché l'art. 1227 co. 1^
c.c. configura una eccezione in senso lato.
7.1 Il c.t.u. Geom. ha molto chiaramente escluso l'ipotesi del concorso di CP_5 colpa: «[…] All'esito degli accertamenti svolti e dall'esame della documentazione in atti, non sono emersi elementi tali da attribuire un concorso colposo del conduttore nella causazione del danno succitato, in quanto il medesimo, trattandosi di una rottura della tubazione, è da ricondursi alla fattispecie del danno accidentale. […]» (rel., pag. 11).
Le osservazioni critiche ex art. 195 co. 3^ c.p.c. del c.t.p. di non hanno riguardato il CP_2 punto qui controverso.
7.2 Il motivo di appello è così formulato (pag. 8):
Sulla questione del quantum va detto che la società ha allegato un documento CP_1 falso (non compatibile con i lavori eseguiti né concernente la causa) e cioè la fattura 6/2020 doc 4 di controparte. Tale documento è stato oltretutto allegato in fase di mediazione OCF alterando il possibile accordo, ribadendo che non doveva essere chiamata in Parte_1
pagina 10 di 20 causa. allegava in causa la fatt. 6 del 28/02//20, ma nella comunicazione inviata CP_1 nella stessa data veniva specificato che a breve sarebbe stato pronto il consuntivo dei lavori straordinari. Fatto strano l'emissione di una fattura prima del consuntivo non ancora redatto, a maggior ragione se poi trattasi di fattura riferita in realtà allo smantellamento del centro migranti e non alla esecuzione dei lavori oggetto di contenzioso.
“circa le condizioni dell'immobile” il giudice sicuramente non si è ravvisato che nell'istruttoria tecnica non ci sono riscontri su tale circostanza per il semplice motivo che non vi era un quesito specifico in tal senso posto al CTU e comunque sarebbe stato difficile, se non impossibile, individuare eventuali danni o mancata manutenzione a tre anni di distanza dalla restituzione dell'immobile da parte di (marzo 2020 restituzione - CP_1 novembre 2023 sopralluogo CTU). Ed il CTP di non ha avuto richieste di Parte_1 approfondimento in tal senso da parte del CTU.
Oltretutto la disdetta fu inviata solo a e e mai a CP_2 Parte_2 [...]
, né le furono mai restituite le chiavi dell'immobile. Pt_1


7.2.a Il primo periodo, che non ha diretta attinenza con il concorso di colpa, ma investe l'intera determinazione del quantum, esprime una critica che è inammissibile, per difetto di interesse.
Precisato che la fattura n. 6 del 28.2.2020 non è falsa, come impropriamente e con toni sopra le righe, asserisce l'appellante; ma è stata controversa quanto a congruità e inerenza rispetto alle riparazioni che si dovevano compiere in relazione al tubo rotto, risulta che proprio il c.t.u. ha espressamente dato atto, nel rispondere al quesito 3.2, che «[…] l'importo della fattura n. 6 del 28.02.2020 pari a Euro 19.510,00 oltre Iva di legge, non risulta congrua rispetto alle lavorazioni desunte empiricamente come sopra meglio specificate.
[…]» (rel., pag. 11); e, conseguentemente, il quantum che il consulente ha determinato prescinde da quella fattura e si fonda invece su una autonoma rivalutazione del consulente, che non è stata gravata.


7.2.b Il secondo periodo, che attiene al concorso di colpa, vuole sostenere che, siccome non c'era un quesito di c.t.u. inteso ad accertare lo stato dell'immobile prima della rottura, peraltro difficilmente ricostruibile a posteriori, si dovrebbe ritenere un concorso di colpa;
tanto più che il CTP di non ha avuto richieste di approfondimento in tal senso Parte_1 da parte del CTU.
pagina 11 di 20 A parte quest'ultima notazione, che configura una bizzarra inversione dei rapporti fra c.t.u. e c.t.p. (essendo generalmente il c.t.p. che sollecita approfondimenti al c.t.u.; che, a sua volta, non ha alcun onere di sollecitare il c.t.p.), è evidente che:


7.2.b.i l'appellante omette di considerare che l'onere di dimostrare il concorso di colpa del conduttore è suo, perché si sostanzia in una eccezione, che, secondo regola generale, chiama alla prova chi la solleva;
era dunque la che doveva dimostrare, a prescindere CP_2 dalla c.t.u., quale fosse lo stato dell'immobile prima della rottura e che, in particolare, esso versasse in una situazione di tale deterioramento, ascrivibile a incuria del conduttore nella ordinaria manutenzione, da incidere causalmente sulla rottura del tubo;



7.2.b.ii l'appellante prospetta una ipotesi intrinsecamente poco credibile;
si ruppe, infatti, un tubo interno (poi individuato «[…] nel soffitto dell'ingresso al piano terreno […]»: rel., pag. 15), così che è difficile immaginare quale tipo di mancata ordinaria manutenzione, che l'appellante si guarda bene dallo specificare, potrebbe avere inciso causalmente sulla rottura, che resta invece quello che il c.t.u. ha acclarato, ossia un evento accidentale che nulla può avere a che fare con il conduttore.
8. Il sesto motivo è infondato.
Il Tribunale ha riconosciuto alla conduttrice € 5.090,70 per rimborso spese di riparazione ed € 3.300,00 per deposito cauzionale, dalle quali ha sottratto € 1.280,00 ed €
370,00, rispettivamente spettanti alla parte locatrice per il canone di locazione di febbraio
2020 e per un pregresso pignoramento presso terzi.
L'appellante, per contro, oppone i seguenti conteggi, a suo giudizio corretti (si esclude qui il tema del danno per la sparizione dei mobili, che sarà oggetto di successivo motivo):
- 5.090,00 + 1.100,00 (1/3 caparra) – 3.300,00 (6 mesi affitto) = CP_2
2.890,70;
- 370,00 (pignorati) + 1.100,00 (1/3) caparra;
Parte_2
- 1.100,00 (1/3 caparra) + 6 mesi affitto euro 4.380,00. Parte_1
Sicché vi sdarebbe un saldo a favore dei locatori di € 3.280,00.
Tuttavia:
pagina 12 di 20 8.1 La differenza deriverebbe, in primo luogo, dalla esclusione della solidarietà, che, fra l'altro, ridurrebbe l'obbligo di restituzione gravante sulla appellante del deposito cauzionale da € 3.300,00 a € 1.100,00.
Poiché la tesi della solidarietà è già stata confermata, il mezzo cade.
8.2 L'appellante lamenta poi che manca il canone di marzo «[…] oltre ad € 370,00 per il pignoramento pregresso […]» (appello, pag. 9).
La somma di € 370,00, in realtà, è stata detratta dal Tribunale in favore della appellante, sicché la relativa critica non h ragion d'essere.
Il canone di marzo 2020, per contro, non spetta, perché il aveva offerto la CP_1 restituzione il 25.2.2020 (lettera di p.e. del 19.2.2020, doc. 6 ) e ha dedotto CP_1 nell'agire in giudizio che la controparte s'era ingiustificatamente rifiutata la riconsegna.
La nel costituirsi, ha addotto che al 25.2.2020 la liberazione dell'immobile non era CP_2 completata e che il 29.2.2020 nessuno era presente per riconsegnare le chiavi (comparsa di costituzione, §§ 14 e 15). Tuttavia, mentre è documentata l'offerta di riconsegna al 25.2.2020
(doc. 6 citato), non è provato che a quella data l'immobile non fosse libero (lo si dovrebbe desumere da una lettera della locatrice che non ha forza probatoria, provenendo dalla Pt_2 parte contrattuale); men che meno è provato che vi fosse un appuntamento per il 29.2.2020 e che esso sia andato deserto per parte conduttrice.
Resta, dunque, solamente che sin dal 25.2.2020 la parte conduttrice era seriamente pronta a riconsegnare i locali, ciò che, in difetto di un giustificato e comprovato motivo di diniego da parte del locatore, integra, quanto meno, una offerta non formale, la quale ha impedito la mora del conduttore rispetto all'obbligazione di restituzione dell'immobile, così che il canone di marzo 2020 (rectius, l'indennità di occupazione) non spetta.
8.3 Il contratto, all'art. 2, fissava a carico del conduttore che fosse receduto, un preavviso di almeno sei mesi;
che si riduceva a 15 giorni per il caso in cui il non CP_1 avesse più potuto svolgere l'attività nei locali per la modifica della convenzione con la
ET.
Lamenta allora la parte che si dovrebbero conteggiare a carico del conduttore sei mensilità per il mancato preavviso, posto che la disdetta fu comunicata quindici giorni prima del rilascio, anziché sei mesi prima della scadenza;
e posto che la giustificazione data dalla pagina 13 di 20 conduttrice, ossia la revoca delle concessioni governative da parte della ET (appello, pag. 4) per l'esercizio dell'attività svolta nei locali, non sarebbe stata dimostrata.


8.3.a Queste pretese, come eccepito, sono inammissibili, perché tardive.
Esse si concretano nell'opporre, a estinzione del credito avversario, propri crediti, che mai sono stati fatti oggetto di eccezione o domanda in prime cure, come risulta dalla lettura della comparsa di costituzione di primo grado e nelle note conclusionali di primo grado.
È ben vero che, trattandosi di reciproci crediti maturati all'interno di un medesimo rapporto, ci troviamo dinanzi a una compensazione impropria, che, come noto, non soggiace alla limitazione dell'art. 1242 c.c., risolvendosi in una eccezione in senso lato;
se non, più propriamente, in una mera operazione contabile di conguaglio fra poste reciproche fra le parti.
Nondimeno, il rilievo anche officioso dei fatti che fondano la eccezione (rectius, il rilievo dell'esistenza del credito da compensare) può avvenire, secondo regola generale, esclusivamente sulla base di ciò che emerga ex actis; e, anche con specifico riferimento a questo tema, la S.C. ha anche di recente affermato: «In tema di estinzione delle obbligazioni, la compensazione impropria (o atecnica) riguarda crediti e debiti che hanno origine da uno stesso rapporto e risolvendosi in una verifica delle reciproche poste attive e passive delle parti, consente al giudice di procedere d'ufficio al relativo accertamento, anche in grado di appello, senza che sia necessaria un'eccezione di parte o una domanda riconvenzionale, sempre che l'accertamento si fondi su circostanze fattuali tempestivamente acquisite al processo e senza che rilievi la riserva della parte di esercitare il controcredito in altro giudizio o la pendenza di esso.» (Cass. sez. 2^ civ. ord. 13.3.2024 n. 6700 rv 670497-01).
Nel presente caso, dinanzi alla domanda principale della parte ricorrente di primo grado, la costituendosi, non semplicemente omise di chiedere l'estinzione del credito CP_2 avversario con il proprio credito per omesso avviso di sei mesi (il che, tenuto conto della natura dell'eccezione, avrebbe permesso al giudice il rilievo officioso e alla parte la proposizione della questione per la prima volta in appello); ma, ciò che qui rileva, omise di allegare i fatti che fondavano quel diritto, con la conseguenza che né il giudice avrebbe potuto effettuare una rilevazione di ufficio (di fatti non ricompresi nel thema decidendum), né la parte può ora alterare un tema del decidere compiutamente cristallizzatosi in prime cure.
Infatti, al , che aveva dedotto d'avere disdetto il contratto con preavviso di CP_1 quindici giorni, la obiettò che «[…] In data 26.2.2020 la signora per conto di CP_2 Pt_2 pagina 14 di 20 inviava mail al sig lamentando che ancora in data CP_2 Controparte_3
25.2.2020 non era terminato lo sgombero dei locali […]» (pag. 4), senza fare il benché minimo cenno non semplicemente a un proprio credito per mancato preavviso di sei mesi, ma, quel che più conta, ai fatti che quel credito avrebbero potuto generare, ossia alla violazione dell'art. 2 del contratto, nella parte in cui legittimava un preavviso minore di 15 giorni solo in caso di sopravvenuto venir meno della convenzione con la ET.


8.3.b Per completezza, si aggiunge che il venir meno della convenzione e la conseguente attivazione del minor termine di preavviso fu dedotto dal sin dalla disdetta (doc. 6 CP_1
e che la controparte, lungi dal contestarne la legittimità, per implicito l'ammise, dal CP_2 momento che lamentarsi che in data 25.2.2020 non era terminato lo sgombero dei locali equivale, nella sostanza, a considerare legittimo l'anticipato recesso della controparte.
Per tutto il primo grado, poi, l'attività giudiziale della è stata caratterizzata dalla CP_2 mancata contestazione del presupposto fattuale che era stato dedotto dalla controparte per giustificare il preavviso di soli 15 giorni.
In definitiva, il fatto della sopravvenuta mancanza di convenzione con la ET
(legittimante un termine di preavviso minore) non necessitava prova, perché doveva considerarsi non contestato.
9. Il settimo motivo reitera l'azione di danni per la sparizione del mobilio.
9.1 Constata il collegio che, come l'odierna appellata ebbe a rimarcare sin dalla memoria difensiva depositata il 18.11.2022 in risposta alla domanda riconvenzionale, il contratto di locazione, pag. 2, reca la seguente clausola: “L'immobile viene consegnato vuoto e privo di arredi”.
Di tale clausola, che, escludendo l'esistenza del mobilio, caduca alla radice la domanda,
l'appello non si occupa, così che il rigetto non può che essere confermato.
9.2 L'appellante fa riferimento a mobili che ha trovato il c.t.u. in sede di sopralluogo
(«[…] per esempio il tavolo sul quale si è appoggiato il CTU per scrivere i verbali peritali
[…]», appello, pag. 12), notando, provocatoriamente, che, se tali mobili fossero del , CP_1 esso non avrebbe ancora liberato l'immobile e dovrebbe pagare l'indennità di occupazione dal
2020 a oggi.
pagina 15 di 20 Sicché – questo almeno ciò che il collegio comprende essere il ragionamento dell'appellante – vi sarebbe prova, al contrario di quello che ha ritenuto il Tribunale, che esisteva mobilia della dentro l'immobile. CP_2
Ritiene il collegio che la circostanza che il c.t.u. abbia trovato un tavolo nel 2023, quando ha ispezionato i luoghi, non dimostri che i locali furono concessi, contrariamente a quanto sta scritto nel contratto, arredati, non fosse altro perché l'intervento del c.t.u. è ben successivo al rilascio dei locali.
9.3 Si duole, infine, la parte della mancata ammissione delle prove orali, qui reiterate.
Il primo capitolo di prova orale che assiste il tema dei mobili è quello n. 2: “Già nel 2016, il 15 dicembre, ebbe a rappresentare alla Cooperativa Sociale Toscana Servizi, CP_2 precedente ed originaria locataria, che all'interno dell'immobile vi erano beni da restituire
(divani, frigo, tavolo e sedie, scrivanie per ufficio ed altro).”: va da sé che il fatto che CP_2
ossia uno dei locatori, abbia chiesto la restituzione degli immobili, non avrebbe alcuna
[...] valenza probatoria in merito alla loro presenza, sia per la posizione di (che, alla CP_2 pari di è parte del contratto), sia perché la sua richiesta non implica affatto la Parte_1 esistenza del mobilio.
Analoga sorte ha il capitolo 6), di contenuto analogo, ma riferito a richiesta dell'altra locatrice Pt_2
Il capitolo 8 dell'atto di appello, che intende provare direttamente la concessione dei locali muniti di arredo, è, se riferita alla locazione, contraria al tenore letterale del contratto scritto e, dunque, inammissibile;
tale capitolo, infatti, risultava articolato nella comparsa di costituzione di primo grado come capitolo n. 12 e contro di esso aveva fondatamente sollevato eccezione ex art. 2722 c.c. la parte ricorrente, nella memoria di replica alla riconvenzionale avversaria. Né ha pregio osservare che il capitolo, per come formulato, intende dimostrare che il mobilio era stato concesso in comodato dalla (“La convenuta il 1.7.2016 concedeva in CP_2 comodato …”), perché non può demandarsi a un testimone di confermare la qualificazione giuridica di un contratto. Sicché, il capitolo non può servire per dimostrare che il locale fu locato ammobiliato, perché smentirebbe il tenore scritto della locazione;
né per dimostrare un comodato a latere della locazione, perché è inammissibilmente formulato in modo tale da rimettere al teste la qualificazione del contratto.
pagina 16 di 20 10. L'ottavo motivo va respinto.
Il Tribunale ha condannato la ai sensi dell'art. 8 co. 4 bis D. Lgs 28/2010, al CP_2 versamento all'Entrata del bilancio dello Stato di una somma corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio, «[…] in conseguenza della mancata partecipazione alla mediazione della resistente […]».
Se ne duole l'appellante, facendo notare che la sentenza stessa dimostra che la pretesa avversaria (23mila euro circa) era sproporzionata rispetto a quanto dovuto (circa 5mila euro per riparazioni):
(-) «[…] pertanto non sarebbe comunque servita a niente la mediazione che anzi avrebbe solo prolungato la causa con ulteriore aggravio di costi per la giustizia come dimostrato anche dalle repliche attuali nel tentativo di conciliazione […]» (appello, pag. 13);
(-) in secondo luogo, «[…] rilevare e sentenziare che non presenziare alla mediazione è, de plano, un comportamento sanzionabile con addebito di penali, risulta discriminatorio se, in fase procedurale di primo grado, non vengono ammesse le prove per testi capitolate da parte convenuta in relazione proprio alla mancata restituzione del mobilio […]» (ivi).
Il motivo, ai limiti dell'inammissibilità, è manifestamente infondato.
L'art. 8 co. 4 bis, secondo periodo, D. Lgs 28/2010, ratione temporis applicabile (ossia quello previgente la modifica apportata dal D. Lgs 149/2022; attualmente vedi art. 12 bis D.
Lgs 28/2010), era del seguente tenore: “Il giudice condanna la parte costituita che, nei casi previsti dall'articolo 5, non ha partecipato al procedimento senza giustificato motivo, al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio.”.
Il giustificato motivo, come si desume dalla ratio della legge, che è quella di rendere effettiva e cogente la partecipazione delle parti alla mediazione, deve consistere in una ragione impeditiva di tipo oggettivo e non rimessa alla mera volontà della parte, men che meno se dettata da valutazioni sulla strategia difensiva da tenere.
Peraltro, nel caso in esame, il motivo addotto, ossia che la pretesa della controparte era eccessiva, come poi è risultato in causa, dove essa è stata ridotta, lungi dal poter costituire una giustificazione per l'assenza, mette in luce la necessità, l'opportunità e la potenziale utilità della partecipazione della convenuta: proprio perché c'era una richiesta eccessiva del futuro pagina 17 di 20 attore, la partecipazione alla mediazione avrebbe avuto senso e utilità, onde contestarlo alla controparte e cercare di provocare in quella sede un ripensamento.
Sfugge, invece, al collegio il nesso fra il tema qui scrutinato, ossia la mancata partecipazione alla mediazione obbligatoria prima dell'avvio della causa, e il rigetto delle istanze istruttorie orali pronunciato dal giudice in corso di causa.
11. Le istanze istruttorie non ancora esaminate sono inammissibili, perché all'evidenza del tutto irrilevanti ai fini del decidere.
In ogni caso:
(-) il capitolo 1 non sorregge alcun motivo o critica d'appello, a tacere del fatto che il costo delle riparazioni non è stato affatto equiparato al preventivo della società Sangiovanni, ma, come già s'è avuto modo di constatare, sulla scorta di un autonomo computo del c.t.u.
(che ha ridotto il quantum);
(-) i capitoli 3, 4, 7 e 10 sono irrilevanti;

(-) i capitoli 5 e 9 sono superflui, perché sia la disdetta del , sia la contestazione CP_1 della del 3.3.2020 sono documentate. Pt_2
12. L'appello incidentale è manifestamente fondato e va accolto.
Il Tribunale ha considerato un valore di causa ricompreso fra € 5.200,01 ed €
26.000,00, esattamente corrispondente alla domanda principale del . CP_1
Tuttavia, come lamenta l'appellante incidentale, la domanda riconvenzionale della CP_2 superava tale limite, perché ammontava a 30mila euro.
Si applica il principio secondo il quale, per determinare il valore di causa, la domanda riconvenzionale non si somma a quella principale (perché, ai fini dell'art. 10 co. 2^ c.p.c., le due domande non sono dirette contro la stessa parte, bensì reciprocamente), ma, ove più elevata, si sostituisce a essa, in quanto domanda che amplia (e aumenta sul piano patrimoniale) il tema del decidere (cfr, tra tante, Cass. sez. 3^ civ. ord. 29.11.2018 n. 30840 rv
651861-01; Cass. sez. 2^ civ. ord.

1.8.2023 n. 23406 rv 668712-01).
Pertanto, avuto riguardo al D.M. 55/2014, come modificato dal D.M. 147/2022, §§ 2 e 25 bis, parametri medi, le spese da liquidare per il primo grado devono essere così rideterminate pagina 18 di 20 per l'intero (sul quale calcolare la metà dovuta, per effetto della compensazione parziale operata dal primo giudice e non gravata) rispetto a quelle considerate dal Tribunale: €
1.701,00 fase 1, € 1.204,00 fase 2, € 1.806,00 fase 3, € 2.905,00 fase 4, € 536,00 fase dell'attivazione, in tutto € 8.668,00, oltre accessori e spese vive per € 300,00.
13. Le spese del grado sono, secondo soccombenza, a integrale carico della parte appellante.
La liquidazione si opera secondo i criteri già esposti, applicato il § 12 della tariffa.
Pertanto: € 2.058,00 fase 1, € 1.418,00 fase 2, € 3.045,00 fase 3 ed € 3.470,00 fase 4, in tutto € 9.991,00, oltre accessori e spese vive per € 382,50.
14. Sussistono nei confronti della sola appellante principale le condizioni pe ril raddoppio del contributo unificato.


P.Q.M.



La Corte d'Appello di Firenze, sezione terza civile, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, anche istruttoria, disattesa, così provvede:

1. rigetta l'appello principale proposto da e accoglie l'appello Parte_1 incidentale interposto dal Controparte_1
avverso la sentenza n. 1070/2024 emessa dal Tribunale di Firenze e pubblicata il
[...]
28/03/2024, e, in sua parziale riforma, con conferma nel resto, ridetermina l'intero delle spese di lite liquidate dal Tribunale e poste a carico di per metà, in Parte_1 complessivi € 8.968,00, di cui € 300,00 per esborsi ed € 8.668,00 per compensi professionali di avvocato, oltre al 15% sui compensi per rimborso forfettario di spese generali, nonché oltre cap e iva secondo legge;

2. condanna a rimborsare al Parte_1 [...]
le spese processuali del presente grado, che liquida Controparte_1 in complessivi € 10.373,50, di cui € 382,50 per esborsi ed € 9.991,00 per compensi professionali di avvocato, oltre al 15% sui compensi per rimborso forfettario di spese generali, pagina 19 di 20 nonché oltre cap e iva secondo legge.

3. dà atto che ricorrono nei confronti di le condizioni per il Parte_1 raddoppio del contributo unificato ai sensi dell'art. 13 co. 1 quater d.P.R. 115/02.
Firenze, 16 aprile 2025.
Il Presidente est. Carlo Breggia
Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.
pagina 20 di 20