CORTE DI APPELLO DI ROMA
Sezione VI civile
R.G. 6627/2019 All'udienza collegiale del giorno 07/05/2025 ore 10:15
Presidente Dott. Antonio Perinelli Consigliere Relatore Dott. Raffaele Pasquale Luca Miele
Consigliere Dott. Luca Ponzillo
Chiamata la causa
Appellante/i
CP_1
Avv. VERSACE GIOVANNI Presente
Avv. VERSACE RAFFAELE
Appellato/i
CP_2
Avv. RUFINI RITA Presente
*** La Corte invita le parti presenti a precisare le conclusioni ed alla discussione orale ex art 281 sexies cpc.
Le parti discutono riportandosi ai propri atti difensivi.
La Corte trattiene la causa in decisione.
IL PRESIDENTE Antonio Perinelli Federica d'Amato Assistente giudiziario pagina 1 di 13
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SEZIONE SESTA CIVILE

composta dai magistrati: dott. Antonio Perinelli - Presidente dott. Raffaele Miele - Consigliere Relatore dott. Luca Ponzillo - Consigliere all'udienza del 7 maggio 2025 ha pronunciato ai sensi dell'art. 281- sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA

definitiva nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 6627 del registro generale degli affari contenziosi dell'anno 2019, vertente
TRA

(C.F.: ) con sede in Roma, via Tavernelle Val di Pesa 34, in persona del CP_1 P.IVA_1
legale rappresentante pro tempore rappresentata e difesa dall'avv. Raffaele Versace (C. F. – PEC C.F._1
e dall'avv. Giovanni Versace (C. F. – PEC Email_1 C.F._2
elettivamente domiciliata presso il loro studio in Roma (00199), Corso Email_2
Trieste n. 185, giusta procura in atti
- APPELLANTE -
e
(C.F.: ), con sede in Roma, via Casal Morena Controparte_3 P.IVA_2
25, in persona dell'amministratore pro tempore rappresentato e difeso dall'avv. Rita Rufini (C.F.: – PEC: C.F._3
ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Roma (00183), Piazza Email_3
dei Re di Roma n. 8, giusta procura in atti
- APPELLATO - RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

pagina 2 di 13 § 1. — Con atto di citazione in appello ritualmente notificato in data 18/10/2019, la CP_1 ha convenuto in giudizio il (in seguito per brevità anche solo Controparte_3
per la riforma, previa sospensione dell'esecutività, della sentenza definitiva del CP_3
Tribunale di Roma n. 5870/2019, pubblicata in data 19/3/2019, resa nel giudizio di primo grado R.G.
n. 19268/2017, promosso dall'odierno appellato nei confronti della CP_1
§ 2. — I fatti di causa sono esposti nella sentenza impugnata come qui di seguito viene riportato: “Il attore ha esposto che la società convenuta aveva provveduto a costruire ed CP_3
a vendere in varie fasi appartamenti a schiera su due livelli costituiti nel Condominio procedente. Ha esposto che a seguito degli eventi atmosferici avvenuti nella serata del giorno 28 del mese di febbraio
2016 i condomini degli interni nn. 5 -6 -7- 8- 9-10-11 e 12 avevano la presenza di vistosi e copiosi fenomeni di infiltrazione di acqua all'interno delle singole proprietà e precisamente nei locali posti al piano primo e, quindi, al di sotto della zona tetto, che risultava mancante in alcuni punti della guaina di copertura. Ha sostenuto che i fenomeni pregiudizievoli erano la conseguenza di difetti di costruzione ai quali la società convenuta nonostante espressa diffida non aveva voluto porre rimedio.
Ha esposto di avere provveduto ad effettuare a proprie spese riparazioni di emergenza anticipando il relativo importo. Ha invocato la responsabilità ex art. 1669 cc ed ha concluso chiedendo condannarsi la parte convenuta al risarcimento dei danni, pari al costo necessario per la eliminazione dei vizi ed al rimborso delle somme già corrisposte. La parte convenuta ha contestato la domanda;
ha eccepito il difetto di legittimazione attiva del , la decadenza e la prescrizione dell'azione, CP_3
l'infondatezza nel merito della domanda e la mancata attivazione della polizza da parte del
Condominio. Ha concluso per il rigetto della domanda.”
§ 3. — L'adito Tribunale, con l'impugnata sentenza, ha così deciso: “1) condanna la parte convenuta al pagamento in favore della parte attrice della somma di €. 14.333,00 a titolo di risarcimento del danno oltre accessori come in motivazione;
2) condanna la parte convenuta al pagamento in favore della parte attrice delle spese di lite che liquida in € 285,00 per spese ed €.
4.000,00 per compensi, oltre Iva e Cassa Previdenza e rimborso spese generali con distrazione;
3) pone a carico della parte convenuta le spese della ctu liquidate con separato decreto.”.
§ 4. — Con l'atto di appello la ha chiesto di accogliersi le seguenti conclusioni: CP_1
“Piaccia all'Ecc.ma Corte adita, in riforma dell'impugnata Sentenza n. 5870/2019 Tribunale di
Roma, .., pubbl. il 19/3/2019 RG n. 19268/2017, sentenza mai notificata presso il domicilio eletto, accertata la situazione in fatto ed in diritto, in recepimento di tutte le censure di cui sopra nonché delle eccezioni e delle domande giudiziarie avanzate dall'allora convenuta, in accoglimento dei motivi di gravame elaborati, accogliere, nel merito, le seguenti riproposte conclusioni già formulata
pagina 3 di 13 nel precedente grado di giudizio: “Piaccia all'Ecc.mo Tribunale adito, accertata la situazione in fatto ed in diritto, dichiarare inammissibili, improponibili e comunque infondate in fatto ed in diritto e/o non provate le domande avversarie, i relativi addebiti e le relative richieste, per tutte le difese e/o eccezioni di cui alla presente comparsa di costituzione e risposta, ed alla luce, inter alia, dell'eccepita prescrizione, della violazione degli artt. 81 e 100 cpc, ovvero dell'assenza di nesso di causalità per l'eccezionalità dell'evento del 28 febbraio 2016, respingendole integralmente. Con vittoria delle spese di lite da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore antistatario.”.
§ 5. — L'appellato costituitosi con comparsa di risposta Controparte_3 depositata in data 31/3/2020, ha resistito all'impugnazione, chiedendo di accogliere le seguenti conclusioni :” Voglia l'Ill.ma Corte d'Appello di Roma, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione e previe le opportune declaratorie, previo rigetto di ogni eccezione, domanda e/o istanza avversaria così provvedere: in via preliminare - rigettare l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata richiesta dall' appellante, in quanto infondata in fatto e diritto per tutte le ragioni sopra esposte con un'esemplare condanna alla massima pena pecuniaria della parte che l'ha proposta. In subordine nella denegata, ma non temuta ipotesi, di accoglimento dell'istanza di sospensiva, si chiede che la stessa sia sottoposta a cauzione di pari importo alle somme di cui alla condanna contenuta nella sentenza impugnata. Nel merito: - rigettare, in quanto inammissibili e infondati, tutti i motivi di appello proposti dalla confermando la sentenza CP_1
n. 5870/2019 resa dal Tribunale di Roma in data 18.03.2019 e depositata in data 19.03.2019, e di tutte le statuizioni in essa contenute;
in via istruttoria, nella denegata e non creduta ipotesi in cui la
Corte d'Appello ritenga di ammettere le istanze istruttorie formulate ex adverso ammettere le istanze istruttorie formulate dall'odierno appellato negli atti del primo grado di giudizio che qui sono da intendersi trascritte. Con esemplare condanna alle spese di lite ex art 96 c.p.c. stante la totale infondatezza delle domande e difese tutte spiegate nell'interesse dell'appellante con esclusivo intento dilatorio ed evidente condotta oggettivamente valutabile alla stregua di abuso del processo, da distrarsi in favore del procuratore che si dichiara antistatario.”
§ 6. — In data 22/4/2020, si è tenuta l'udienza mediante lo scambio di note scritte, fissata per la discussione della istanza di sospensione ex art. 283 c.p.c. proposta da Nelle note difensive CP_1
depositate, l'appellante ha dichiarato che la richiesta di sospensione inserita nell'intestazione dell'appello era dovuta a mero errore materiale.
Con ordinanza in pari data, preso atto che la dichiarazione di trovava conferma nella CP_1 assenza di motivazione dell'istanza inibitoria e nel suo mancato richiamo nelle conclusioni dell'atto di appello, la Corte ha dichiarato il non luogo a provvedere sulla richiesta di inibitoria e ha rinviato la pagina 4 di 13 causa all'udienza fissata per la prima comparizione. In questa, tenutasi in modalità di trattazione scritta, le parti hanno chiesto il rinvio per la precisazione delle conclusioni.
§ 7. — All'odierna udienza i difensori delle parti hanno precisato le conclusioni, riportandosi ai propri scritti e hanno discusso oralmente la causa.
§ 8. — L'atto di appello si incentra su due motivi di gravame nel merito, ciascuno articolato in distinte voci.
§ 8.1 — Con il primo motivo, rubricato “A) Nel merito ed alla luce del novellato art. 342
c.p.c.”, la espone, nello specifico, i seguenti punti: “A.1 (indicazione delle parti della CP_1
sentenza che vengono impugnate col presente appello), A.2 (ricostruzione dei fatti per come operata dalla sentenza gravata ed elementi su cui detta ricostruzione fattuale si fonda) e A.3 (modifiche che la presente difesa chiede che vengano apportate alla ricostruzione del fatto compiuta dal Giudice di primo grado)”.
L'appellante lamenta che il giudice di prime cure avrebbe erroneamente disatteso il principio di non contestazione espresso dall'art. 115 c.p.c., con rifermento alle eccezioni che aveva sollevato in primo grado, in relazione: 1) all'assenza di responsabilità del costruttore per la natura eccezionale e imprevedibile dell'evento atmosferico che avrebbe cagionato il danno sofferto dalla proprietà condominiale;
2) alla consegna agli acquirenti di polizze decennali postume da parte della società costruttrice e venditrice degli immobili interessati dai danni;
3) alle eccezioni di decadenza e di prescrizione;
4) alle contestazioni della ctu avanzate con riferimento all'assenza di saggi idonei ad escludere una diversa causa dei danni;
5) alla esorbitanza del danno liquidato in favore del rispetto alle spese da questo sostenute nell'imminenza dell'evento. CP_3
Si legge, in proposito, nella sentenza impugnata che “Sempre in via preliminare appare opportuno evidenziare che la parte convenuta ha invocato, rispetto alle proprie difese sollevate in comparsa, l'applicabilità dell'art. 115 cpc per non avere la parte attrice depositato le memorie ex art.
183 VI co n. 1 e 2. Sotto questo profilo va precisato che le difese sollevate dalla parte convenuta non hanno allargato in punto di mero fatto il thema decidendum per cui non vi erano fatti da contestare espressamente. Le eccezioni in diritto sono oggetto ovviamente del vaglio del giudice e ad esse non può applicarsi il principio di non contestazione”
Il motivo di appello non ha pregio.
In proposito si richiama il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità secondo il quale: “L'onere di contestazione per la parte attiene alle circostanze di fatto e non anche alla loro componente valutativa, che è sottratta al principio di non contestazione (cfr. Sez. 6 - 3, n. 30744 del
21/12/2017; Cass. 28 settembre 2016, n. 19181; Cass. 8 marzo 2007, n. 5299). Va altresì precisato che pagina 5 di 13 il principio di non contestazione di cui all'art. 115 c.p.c. non può nemmeno riguardare le conclusioni ricostruttive desumibili dalla valutazione di documenti (cfr. Cass. Civ., Sez. III, n. 6172/2020).
Alla luce delle suesposte considerazioni, essendo tutte le suddette eccezioni composte da parti valutative, il motivo di appello deve essere rigettato.
Per completezza va altresì precisato che la Suprema Corte ha chiarito che: “La valutazione della condotta processuale del convenuto, agli effetti della non contestazione dei fatti allegati dalla controparte (e correlativamente dell'attore, con riferimento alle eccezioni sollevata dal convenuto), deve essere correlata al regime delle preclusioni, che la disciplina del giudizio ordinario di cognizione connette all'esaurimento della fase processuale entro la quale è consentito ancora alle parti di precisare e modificare, sia allegando nuovi fatti - diversi da quelli indicati negli atti introduttivi - sia revocando espressamente la non contestazione dei fatti già allegati, sia ancora deducendo una narrazione dei fatti alternativa e incompatibile con quella posta a base delle difese precedentemente svolte;
in particolare, la mancata tempestiva contestazione, sin dalle prime difese, dei fatti allegati dall'attore è comunque retrattabile nei termini previsti per il compimento delle attività processuali consentite dall'art. 183 c.p.c., risultando preclusa, all'esito della fase di trattazione, ogni ulteriore modifica determinata dall'esercizio della facoltà deduttiva (cfr. Sez. 6 – 2,
n. 31402 del 2/12/2019).
Tanto premesso, occorre evidenziare che l'attore in primo grado, con la memoria ex art. 183,
VI comma n. 3, c.p.c., aveva contestato l'applicabilità alla fattispecie dell'effetto vincolante della non contestazione specifica sostenuta da controparte, per effetto del mancato deposito delle memorie ex art. 183, VI commi n. 1 e 3, c.p.c., con ciò di fatto revocando implicitamente la non contestazione dei fatti già allegati dalla convenuta.
§ 8.2 — Sotto il diverso profilo attinente al merito delle eccezioni in questione, che sono anche l'oggetto dell'ulteriore motivo di appello, si rileva la loro infondatezza.
Si legge in proposito nella sentenza impugnata: “Pertanto, nei limiti dei vizi che concernono parti comuni dell'edificio la domanda può essere esaminata nel merito. Devono essere, poi, respinte le eccezioni di decadenza e prescrizione. I fatti denunciati si sono manifestati il 29.02.2016, sono stati denunziati con pec dell'8/3/16 e l'atto di citazione è stato notificato in data 7/3/16 (7/3/17). Nel merito deve rilevarsi che il ctu ha accertato che, sebbene allo stato attuale i fabbricati del
non presentino alcun danno, le coperture di 2 dei 4 corpi di fabbrica sono state CP_3
effettivamente danneggiate a seguito delle avverse condizioni atmosferiche che si sono manifestate il
28.02.2016 e che i danni sono quelli riscontrabili dalla documentazione fotografica agli atti di causa.
Da detta documentazione emerge che un'apprezzabile porzione dello strato di impermeabilizzante
pagina 6 di 13 delle due coperture in questione è stata completamente divelta dal sottostante massetto, così come le relative gronde e i discendenti che, anch'essi strappati dalle loro sedi originarie, sono rimasti ancorati alla stessa guaina impermeabilizzante. L'ausiliario del Giudice ha rilevato che il fatto che la superficie inferiore dello strato impermeabilizzante divelto presenti ancora in modo evidente le scritte del costruttore e del modello del prodotto utilizzato, dimostra che evidentemente la posa in opera del materiale è stata effettuata senza provvedere a saldare rigidamente sul massetto della copertura
l'intera faccia inferiore dello strato impermeabilizzante, limitando l'incollaggio mediante idonea fiamma libera solo sui bordi della guaina stessa. Occorre anche evidenziare come il massetto rimasto scoperto non presenti alcuna traccia di guaina che, se fosse stata saldata a fiamma e qualora si fosse staccata, avrebbe certamente lasciato frammenti sulla copertura stessa. Ne consegue che le avverse condizioni atmosferiche del 20.02.2016, hanno provocato il distacco di una porzione di strato impermeabilizzante, che non era stata adeguatamente saldata alla sottostante copertura, nonché il conseguente distacco delle grondaie, dei discendenti e di parte delle scossaline laterali, i cui sistemi di fissaggio alla muratura non sono stati in grado di sostenere la forza dovuta al vento diretto e, soprattutto, all'azione lacerante della porzione di guaina non ancorata alla copertura. I danni lamentati dalla parte attrice, pertanto, devono essere imputati alla cattiva posa in opera dello strato di impermeabilizzazione delle coperture stesse che non è stato adeguatamente saldato al massetto delle coperture. Le conclusioni del ctu possono essere integralmente accolte atteso che le stesse sono giunte all'esito di scrupolose ed esaurienti indagini. L'ausiliario del giudice ha risposto in modo convincente a tutti i rilievi sollevati dalla parte convenuta. Il ctu ha rilevato dei chiari vizi costruttivi, aspetto questo che consente di escludere l'esistenza di fattori meteorologici eccezionali ed imprevedibili quale causa dell'evento. Quanto alla applicabilità della responsabilità ex art. 1669 cc si osserva che il convenuto è pacificamente costruttore/venditore e che la responsabilità ex art. 1669 cc si applica anche in favore dell'avente causa dal venditore. Quanto alla esistenza del requisito dei gravi difetti, si rileva che la Cassazione (Sez. 2, Sentenza n. 11740 del 01/08/2003) ha affermato che in tema di responsabilità extracontrattuale dell'appaltatore, il difetto di costruzione che, ai sensi dell'art. 1669 cod. civ., legittima il committente alla relativa azione, può consistere in una qualsiasi alterazione, conseguente ad un'insoddisfacente realizzazione dell'opera, che, pur non riguardando parti essenziali della stessa (e perciò non determinandone la "rovina" od il "pericolo di rovina"), investa elementi accessori o secondari che ne consentono l'impiego duraturo cui è destinata (nel medesimo senso Sez. 2, Sentenza n. 8140 del 28/04/2004). Tale ipotesi ricorre evidentemente nel caso di specie atteso che i difetti riguardano un aspetto funzionale al pieno godimento del bene quale la corretta copertura dello stesso. Il ctu ha calcolato gli importi necessari ad un pieno ripristino del
pagina 7 di 13 bene comune mediante rimozione dei difetti e nuova posa in opera, stimando gli importi necessari in
€ 10.673,00. Anche sotto questo profilo non possono accogliersi le contestazioni del convenuto, il quale ha sostenuto che non vi sarebbe bisogno di intervenire tenuto conto dei lavori già effettuati dall'attore; è evidente, invece, che quelle effettuate dal sono riparazioni provvisorie CP_3 mentre l'attore ha diritto al ripristino della piena funzionalità del bene per la quale sono necessari i lavori indicati dal consulente che garantiscono in modo stabile la tenuta delle coperture. Spetta, infine, al il rimborso delle somme anticipate per le prime riparazioni come da fattura CP_3 allegata per € 3.660,00, il cui esborso è causalmente collegato al sinistro. In ragione di quanto premesso, la società convenuta deve essere condannata al pagamento in favore della parte attrice della somma complessiva di €. 14.333,00, oltre interessi legali sulle somme rivalutate secondo gli indici Istat con cadenza periodica e con le seguenti decorrenze: dalla emissione della fattura per
l'importo di € 3.660,00 e dal deposito della ctu per la somma di € 10.673,00 e ciò fino alla pubblicazione della sentenza;
successivamente competono i soli interessi legali”.
Ebbene, innanzitutto la portata dell'evento atmosferico dedotta dalla convenuta nel primo grado non risulta essere stata tale da determinare il danneggiamento delle coperture dei due corpi di fabbrica di proprietà condominiale, o comunque idonea ad interrompere il nesso causale tra il fatto costituito dai gravi difetti dell'opera rilevati dal ctu, quali esaustivamente descritti nella relazione peritale, e il danno lamentato dall'ente appellato.
Sul punto, in risposta al quesito n. 2 affidato dal Tribunale al ctu, si legge a pag. 12 della ctu:
“la causa delle infiltrazioni negli appartamenti dei due corpi di fabbrica centrali del
[...]
deve essere attribuita alla irregolare posa in opera di una porzione dello strato CP_3 impermeabilizzante che, all'atto della costruzione degli immobili, non è stato adeguatamente saldato
“a fiamma” al sottostante massetto della copertura.”
In sostanza il ctu ha individuato la causa dei danni alle coperture dei fabbricati condominiali nei gravi difetti di costruzione della copertura degli immobili, senza i quali lo stato di impermeabilizzazione avrebbe resistito alla forza eolica registratasi.
In proposito si rileva altresì, quale elemento di riscontro, la circostanza pacifica costituita dall'avvenuto danneggiamento, in occasione del citato evento atmosferico, delle coperture di due soltanto dei quattro corpi di fabbrica attigui che costituiscono il (cfr. Controparte_3 pagg. 5, 6 e 7 della relazione peritale d'ufficio). E' infatti evidente che, ove la forza del vento - che l'appellante indica quale evento eccezionale idoneo a concretizzare il caso fortuito quale elemento di soluzione del nesso eziologico in questione - fosse stata la causa effettiva dello scollamento dello pagina 8 di 13 strato di impermeabilizzazione dal sottostante massetto, deve presumersi che il citato fenomeno atmosferico avrebbe danneggiato anche le coperture degli altri corpi di fabbrica parimenti esposti.
Con riferimento poi alla avvenuta consegna da parte di in sede di compravendita, della CP_1
polizza decennale postuma, deve evidenziarsi che ciò non esclude la legittimazione passiva della società costruttrice e venditrice degli immobili interessati dai danni. Invero, nella polizza invocata, prodotta sub 5 dalla società venditrice in primo grado (in copia priva della pag. 2), la è CP_1
indicata sia quale contraente che quale soggetto assicurato e dunque la stessa non è idonea ad attribuire al Condominio la titolarità del rapporto assicurativo ovvero la legittimazione alla proposizione di una azione diretta nei confronti della società assicuratrice.
Passando all'esame delle eccezioni di decadenza e prescrizione, va precisato che le stesse sono state correttamente respinte dal Tribunale, essendo stata inviata la missiva di denuncia a mezzo pec, in data 8/3/2016 - e non come sostiene l'appellante in data 3/3/2016 (cfr. ricevuta pec della diffida e messa in mora allegata al fascicolo di primo grado di parte attrice) -, a fronte dei danni manifestatisi il
28/2/2016.
Va rilevato, al riguardo, che il termine di decorrenza per la denuncia non può che essere fatto risalire a tale data, essendo pacifico che essa corrisponde a quella in cui i danni si sono manifestati.
Pertanto, il non risulta incorso nella decadenza del termine disposto dall'art. 1669 CP_3
c.c. primo comma e neppure nella prescrizione annuale del diritto del committente disciplinata nel secondo comma, che decorre dalla denuncia, tenuto conto che l'atto di citazione introduttivo del giudizio è stato notificato il 7/3/2017.
Quanto alle contestazioni concernenti la ctu e il fatto che la sentenza sarebbe stata
“acriticamente recettiva” della stessa, si osserva quanto segue.
In primo luogo, le sopraindicate risultanze della ctu sono pienamente condivisibili per l'inesistenza di lacune di ordine logico-tecnico nel processo di valutazione degli elementi acquisiti e nelle argomentazioni addotte dall'ausiliare a sostegno del convincimento raggiunto.
Va evidenziato, inoltre, che le operazioni peritali si sono svolte nel contraddittorio con i c.t.p. e che l'ausiliare ha motivato le proprie conclusioni, rispondendo alle critiche avanzate dal ctp dell'attuale appellante.
Si deve poi ricordare che, quando il giudice aderisce alle conclusioni del consulente tecnico che nella relazione abbia tenuto conto, replicandovi, dei rilievi dei consulenti di parte - come accaduto nel caso concreto -, esaurisce l'obbligo della motivazione con l'indicazione delle fonti del suo convincimento sicché non è necessario soffermarsi anche sulle contrarie allegazioni dei consulenti tecnici di parte che, seppur non espressamente confutate, restano implicitamente disattese perché
pagina 9 di 13 incompatibili con le conclusioni tratte (cfr. Cass. Civ. Sez. I, 9/1/2009 n 281; cfr. anche Cass. Civ. Sez.
III, 6/10/2005 n 19475; Cass. Civ. Sez. I, 4/3/2011 n. 5229).
Del tutto condivisibile appare, infine, la scelta dell'ausiliare di non effettuare saggi di verifica sulle coperture che non avevano subito danni posto che qualsiasi ulteriore accertamento - che peraltro sarebbe stato notevolmente invasivo, in quanto avrebbe dovuto essere eseguito mediante la rimozione e il successivo ripristino di una porzione dello strato impermeabilizzante esistente - avrebbe fornito informazioni non attendibili e, comunque, non direttamente assimilabili ai due edifici che avevano subito i danni in quanto realizzati da maestranze diverse e in periodi differenti (cfr. ctu, pag. 9).
Il danno lamentato dal che l'appellante deduce esser stato liquidato ingiustamente CP_3
dal Tribunale in misura maggiore rispetto al rimborso delle spese sostenute dallo stesso ente di gestione, risulta correttamente commisurato al costo quantificato dal ctu nell'importo di € 10.673,00 per la eliminazione dei vizi riscontrati da attuarsi necessariamente mediante il ripristino delle coperture oggetto di contenzioso, come compiutamente argomentato nella pag. 17 della relazione tecnica d'ufficio: “E' evidente, infatti, che la sostituzione di tutti gli elementi del sistema impermeabilizzante e di convogliamento delle acque meteoriche insistenti sulle coperture dei due corpi di fabbrica oggetto del contenzioso (grondaie, grappe di fissaggio, guaine, scossaline, discendenti, ecc..), e che di fatto si può considerare un intervento di ripristino dei latrici solari con
l'installazione (questa volta in modo corretto) di nuovi componenti, rappresentino lavori indispensabili per la rimozione dei vizi riscontrati”.
Trattandosi di valutazioni squisitamente tecniche esposte in maniera chiara e logica, non vi sono motivi per giungere a conclusioni differenti.
Viceversa, l'esborso di € 3.660,00 direttamente affrontato nell'immediatezza dal e CP_3
da questo dimostrato mediante il deposito della fattura pagata, ha avuto ad oggetto le opere evidentemente urgenti per garantire la fruibilità degli appartamenti sottostanti le coperture gravemente danneggiate. Sul punto si condivide la motivazione esplicitata nella sentenza impugnata a chiarimento del diverso titolo di liquidazione delle somme poste a carico della avendo il Tribunale CP_1 correttamente evidenziato che le riparazioni effettuate dall'attore erano provvisorie e che il medesimo aveva diritto, invece, al ripristino della piena funzionalità del bene per la quale era necessario eseguire i lavori indicati dal consulente che garantivano in modo stabile la tenuta delle coperture.
In conclusione, il suddetto complesso motivo di gravame merita di essere rigettato.
§ 9 — Il secondo motivo di appello rubricato: “B) Motivi su cui si fondano le modifiche che vengono richieste alla ricostruzione del fatto compiuta dal giudice di prime cure ed indicazione delle
pagina 10 di 13 circostanze da cui deriva la violazione della legge e della loro rilevanza ai fini della decisione” si articola nell'indicazione di tre contestazioni alla sentenza gravata.
La prima di tali voci, “Sulla violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1667 e 1669 cc – estinzione del diritto avversario per intervenuta decadenza e/o prescrizione”, accomuna genericamente fattispecie disciplinate in modo diverso.
Va evidenziato infatti che le responsabilità di cui agli articoli 1667 e 1669 c.c. hanno diversa natura e differenti presupposti, essendo la responsabilità per difformità e vizi dell'opera di cui all'art
1667 c.c. di natura contrattuale, mentre “La previsione dell'art. 1669 cod. civ. concreta un'ipotesi di responsabilità extracontrattuale, con carattere di specialità rispetto al disposto dell'art. 2043 cod. civ.” (cfr. Cass. SS. UU. n. 2284/2014).
Ciò posto, si rileva che l'appellante sostiene che i vizi descritti dal ctu non concretizzino un'ipotesi di gravi difetti costruttivi di cui all'art. 1669 c.c., attesa l'esiguità delle infiltrazioni provenienti dal lastrico danneggiato, le quali avrebbero riguardato solamente un terzo della superficie di tre dei sedici appartamenti che compongono il complesso condominiale “ . CP_3
L'affermazione è innanzitutto contraddetta, in punto di fatto, da quanto riportato nella relazione del ctu: “le coperture di 2 dei 4 corpi di fabbrica (precisamente quelli centrali costituiti dalle unità immobiliari rispettivamente agli interni da 5 a 8 e agli interni da 9 a 12), siano state effettivamente danneggiate a seguito delle avverse condizioni atmosferiche che si sono verificate alla data del
28.02.2016” (cfr. pag. 7).
In ogni caso, la circostanza che siano state danneggiate porzioni circoscritte dell'intero corpo di fabbrica non esclude l'applicabilità, alla fattispecie in esame, dell'art. 1669 c.c..
Sul punto si richiama la giurisprudenza di legittimità secondo la quale: “La gravità di un difetto, agli effetti dell'art. 1669 c.c., è correlata alle conseguenze che da esso siano derivate o possano derivare, e non dipende, pertanto, dalla sua isolata consistenza obiettiva, né è perciò esclusa ex se dalla modesta entità, in rapporto all'intera costruzione, del singolo elemento che ne sia affetto.
Questa Corte ha così costantemente spiegato che configurano gravi difetti dell'edificio, a norma dell'art. 1669 c.c., anche le carenze costruttive dell'opera – da intendere altresì quale singola unità abitativa – che pregiudicano o menomano in modo grave il normale godimento e/o la funzionalità e/o
l'abitabilità della medesima, come allorché la realizzazione è avvenuta con materiali inidonei e/o non
a regola d'arte ed anche se incidenti su elementi secondari ed accessori dell'opera” (cfr. Cass. Civ.
Sez. VI -2, n. 1423/2019).
Va aggiunto che la Suprema Corte ha specificato che, nel novero di gravi difetti, rientra anche
“l'infiltrazione d'acqua e umidità nelle murature del vano scala, causato dalla non corretta tecnica di
pagina 11 di 13 montaggio dei pannelli di copertura” (Cass. Sez. II 3 gennaio 2013 n. 84). Confermando l'ampia operatività della garanzia prevista all'art. 1669 c.c., la giurisprudenza ha precisato che tale disciplina si applichi anche ai “gravi difetti della costruzione che non riguardino il bene principale, bensì i viali di accesso pedonali al , dovendo essa ricomprendere ogni deficienza o CP_3
alterazione che vada ad intaccare in modo significativo sia la funzionalità che la normale utilizzazione dell'opera, senza che abbia rilievo in senso contrario l'esiguità della spesa occorrente per il relativo ripristino” (cfr. Cass. Civ. Sez. II n. 20644/2013).
Pertanto, alla luce di tali principi e posto che i vizi lamentati incidono negativamente e in modo considerevole sul godimento degli immobili, deve dirsi corretto l'inquadramento della fattispecie oggetto di controversia operato dal giudice a quo nell'ambito della disciplina dell'art 1669 c.c., piuttosto che in quella di cui all'art. 1667 c.c. invocata dalla società appellante.
In relazione alla prescrizione del diritto del danneggiato eccepita dall'appellante, si è già detto che il giudice di prime cure ha correttamente considerato che tra la data del 8/3/2016, di ricezione della pec di denuncia dei fatti, e quella del 7/3/2017, di notificazione dell'atto introduttivo della causa, non sia decorso il periodo di un anno indicato dall'art. 1669 c.c. per la prescrizione del diritto del danneggiato.
La seconda censura sollevata con il secondo motivo di appello e rubricata dalla CP_1 quale: “2° Motivo – sulla violazione dell'art. 115 cpc”, deve dirsi assorbita dal contenuto del primo motivo d'appello e trova rigetto per le ragioni sopra esposte.
Infine, l'appellante indica la terza contestazione articolata con il secondo motivo di impugnazione con l'espressione di seguito riportata: “3° Motivo – nel merito, necessità di riforma della sentenza in quanto acriticamente recettiva di una ctu viziata a livello procedurale e foriera di conclusioni non condivisibili – violazione dell'art. 2051 c.c. – valutazione erronea dei danni anche ex art. 2697 c.c.”.
Anche le ragioni esposte con tale censura sono reiterative di quanto sostenuto dall'appellante con il primo motivo di gravame, risultando conseguentemente assorbite dai motivi di rigetto esplicitati in proposito.
In conclusione, l'appello deve essere respinto.
§ 10. — Non si configurano i presupposti per l'accoglimento della domanda di condanna dell'appellante per responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c. avanzata dal appellato. CP_3
Invero, tale domanda richiede pur sempre la prova, incombente sulla parte istante, sia dell'an che del quantum debeatur, o comunque postula che, pur essendo la liquidazione effettuabile di ufficio, tali elementi siano in concreto desumibili dagli atti di causa (cfr. Cass. 15-4-2013, n. 9080; Cass. 30-
pagina 12 di 13 7-2010, n. 17902; Cass. 8-6-2007, n. 13395). Essendo, nella specie, mancata la prova del danno, la domanda va respinta.
§ 11. — Per quanto concerne le spese di lite, esse seguono la soccombenza e vanno poste a carico della parte appellante.
Le spese devono quindi essere liquidate come segue:
Tabelle: 2022 (D.M. n. 147 del 13/08/2022)
Competenza: corte d'appello
Valore della causa: 14.333,00 - complessità media, tranne che per la fase istruttoria e/o di trattazione per la quale viene applicato il valore minimo, non essendo stata esperita attività istruttoria.
Fase di studio della controversia, valore medio: € 1.134,00
Fase introduttiva del giudizio, valore medio: € 921,00
Fase istruttoria e/o di trattazione, valore minimo € 922,00
Fase decisionale, valore medio: € 1.911,00
Totale compenso tabellare (valori medi): € 4.880,00
§ 12. - Poiché l'impugnazione è respinta, sussistono i presupposti per l'applicazione dell'art. 13, comma 1 quater, d.p.r. 30 maggio 2002, n. 115, inserito dall'art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228.


P.Q.M.



La Corte, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da avverso la sentenza CP_1
definitiva del Tribunale ordinario di Roma n. 5870/2019, così provvede:

1. Rigetta l'appello proposto dalla e, per l'effetto, conferma la sentenza impugnata;
CP_1

2. Condanna la in persona del legale rappresentante p.t., a rifondere al CP_1 [...]
in persona dell'amministratore p.t., le spese di lite che liquida in complessivi € CP_3
4.880,00 per compensi, oltre spese generali, IVA e CPA, con distrazione a favore dell'avv. Rita
Rufini, dichiaratasi antistatario;

3. Dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1-quater, DPR n. 115/2002 a carico della CP_1
Così deciso in Roma il 7 maggio 2025.
Il consigliere estensore Il Presidente dott. Raffele Miele dott. Antonio Perinelli
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