R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
La Corte d'Appello di Brescia, Sezione Prima civile, composta dai Sigg.: Sent. N.
Cron. N.
Dott. Maria Grazia Domanico Presidente
Rep. N.
Dott. Francesca Caprioli Consigliere
R. Gen. N. 389 /2024
Dott. Marialuisa Tezza Consigliere rel.
Camp. Civ. N. ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile n. 389/2024 R.G. promossa con ricorso in appello depositato in data 11.04.2024 e posta in decisione all'udienza collegiale del 21.01.2025
d a in persona legale rappresentante p.t., OGGETTO: Parte_1
rappresentata e difesa dagli avv.ti Curatolo Leonardo e Frasson Elisa, giusta Risoluzione del contratto procura in calce all'atto di appello di locazione per
APPELLANTE inadempimento uso c o n t r o diverso in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e CP_1
difesa dall'avv. Di Gregorio Daniela, giusta procura allegata alla comparsa di costituzione in appello
APPELLATA
In punto: riforma della sentenza del Tribunale di Bergamo n. 634/2024 in data pagina 1 di 29 06.03.2024.
CONCLUSIONI
Dell'appellante
A. IN VIA PRINCIPALE
A.

1. previo accertamento della presupposizione in atti, dichiararsi nullo e/o inefficace (ovvero in via gradata risolto, e in via ulteriormente gradata risolvere) il Contratto di Locazione, con ogni conseguenza di Legge;

A.

2. condannare in persona del l.r.p.t., a restituire a CP_1 [...]
in persona del l.r.p.t., qualsivoglia importo corrisposto (e in Parte_1
particolare l'importo di Euro 84.180,00) oltre interessi e rivalutazione monetaria dal dì del dovuto (27.7.2021 ovvero diversa data ritenuta di diritto) al saldo.
B. IN VIA SUBORDINATA
B.

1. accertare e dichiarare l'annullamento del Contratto di Locazione per dolo
(e in via gradata per errore), con ogni conseguenza di Legge;

B.

2. condannare in persona del l.r.p.t., a restituire a CP_1 [...]
in persona del l.r.p.t., qualsivoglia importo corrisposto (e in Parte_1
particolare l'importo di Euro 84.180,00) oltre interessi e rivalutazione monetaria dal dì del dovuto (27.7.2021 ovvero diversa data ritenuta di diritto) al saldo.
C. IN VIA ULTERIORMENTE SUBORDINATA
C.

1. accertare e dichiarare l'inadempimento di e per l'effetto CP_1
dichiarare risolto (ovvero in via gradata risolvere) il Contratto di Locazione, con ogni conseguenza di Legge;

C.

2. condannare in persona del l.r.p.t., a restituire a CP_1 [...]
in persona del l.r.p.t., qualsivoglia importo corrisposto (e in Parte_1
particolare l'importo di Euro 84.180,00) oltre interessi e rivalutazione monetaria dal dì del dovuto (27.7.2021 ovvero diversa data ritenuta di diritto) al saldo. pagina 2 di 29 D. IN VIA ULTERIORMENTE SUBORDINATA
D.

1. accertare e dichiarare la risoluzione del Contratto di Locazione per impossibilità sopravvenuta, con ogni conseguenza di Legge;

D.

2. condannare in persona del l.r.p.t., a restituire a CP_1 [...]
in persona del l.r.p.t., qualsivoglia importo corrisposto (e in Parte_1 particolare l'importo di Euro 84.180,00) oltre interessi e rivalutazione monetaria dal dì del dovuto al saldo.
E. IN OGNI CASO
E.

1. Condannare in persona del l.r.p.t., a restituire e ripete in CP_1
favore di in persona del l.r.p.t., qualsivoglia importo Parte_1
corrisposto inter alia in relazione al Decreto Ingiuntivo e alla Sentenza
(capitale, interessi, spese legali, etc.);
E.

2. accertarsi e dichiararsi che parte opponente -appellante non è mai stata immessa nel possesso dell'Immobile;
E.

3. accertare e dichiarare che ha goduto dell'Immobile anche CP_1
mediante reimmissione del medesimo nel mercato anche successivamente al
27 luglio 2021;
E.

4. accertare e dichiarare che nulla è dovuto da parte opponente - appellante in forza del titolo di cui al decreto ingiuntivo opposto e dichiararsi, pertanto, il medesimo inammissibile e/o nullo, ed in ogni caso invalido e inefficace, e conseguentemente revocare il decreto ingiuntivo opposto, siccome inefficace, infondato ed illegittimo;

E.

5. condannare in persona del l.r.p.t., a restituire l'importo CP_1
complessivo di euro 95.022,23, versato con riserva di ripetizione, in forza del provvedimento di concessione della provvisoria esecutorietà del decreto ingiuntivo opposto del 16.5.2023;
E.

6. condannare in persona del l.r.p.t., a risarcire e/o CP_1
indennizzare a in persona del l.r.p.t. tutti i pregiudizi e Parte_1
danni, patrimoniali e non patrimoniali, patiti e patendi da parte opponente,
pagina 3 di 29 nella misura che emergerà in corso di causa (ovvero come liquidati anche in via equitativa);
E.

7. rigettare le domande di parte opposta - appellata, in quanto infondate in fatto e diritto;

E.

8. condannare in persona del l.r.p.t., a restituire ogni somma CP_1
medio tempore dalla stessa incassata anche in esecuzione dell'ordinanza di concessione della provvisoria esecutorietà e della sentenza oggetto del presente appello;

E.

9. compensare ogni somma eventualmente dovuta tra le parti;

E.10. con vittoria di spese e competenze professionali, sulla base del tariffario applicabile ratione temporis;
E.11. considerando le proposte conciliative ex art. 91 c.p.c. formulate nel ricorso introduttivo del giudizio di primo grado, in via migliorativa, all'udienza del 18.4.2023 del giudizio di primo grado, nonché l'immotivato rifiuto della proposta, nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda di parte opposta appellata in misura coerente con le proposte conciliative espletate, condannare in persona del l.r.p.t., al pagamento delle CP_1
spese di lite ai sensi dell'art. 91, co. 1 c.p.c.
F. IN VIA ISTRUTTORIA, si insiste per le istanze istruttorie non ammesse.
In particolare, si richiede l'ammissione dei seguenti capitoli testimoniali e per interpello di cui al ricorso introduttivo del giudizio di primo grado, e quindi:
a. vero che nell'ultimo semestre del 2020, ha Parte_1
incaricato , nelle persone Controparte_2
dei sig.ri e di rinvenire un Persona_1 Parte_2
immobile in cui svolgere la propria attività di trattamento superficiale dei metalli come verniciatura, ossidazione anodica, zincatura, trattamenti termini, fosfatazione, nichelatura chimica;
(testi , Parte_2 Per_1 Tes_1
) Tes_2
b. vero che nell'ambito dell'incarico di cui al precedente capitolo a) Re pagina 4 di 29 nelle persone dei sig.ri Controparte_2 Controparte_2
e ha proposto ad Persona_1 Parte_2 Parte_1
l'immobile corrente in RE, viale I Maggio n. 8 /10, di proprietà di
[...]
come da fattura sub doc. 1 che si rammostra;
(testi CP_3 Parte_2
, ) Per_1 Tes_1 Tes_2
c. vero che il di RE, in data 5 maggio 2021, ha indicato ad CP_4 [...]
l'incompatibilità dell'attività di trattamento superficiale dei Parte_1
metalli nel territorio comunale, come da documento sub doc. 2 che si rammostra;
(testi , ) Parte_2 Per_1 Tes_1 Tes_2
d. vero che, nel maggio 2021, Controparte_2
nelle persone dei sig.ri e
[...] Persona_1 [...]
ha consigliato ad di rinvenire un immobile Parte_2 Parte_1 in cui fosse stata precedentemente svolta l'attività di trattamento superficiale dei metalli per evitare le problematiche di insediamento intercorse nel maggio
2021 nel comune di RE;
(testi , ) Parte_2 Per_1 Tes_1 Tes_2
e. vero che, nel maggio 2021, nelle persone dei sig.ri Controparte_2
e ha proposto ad Persona_1 Parte_2 Parte_1
l'immobile corrente in Mapello, via San Cassiano n. 13/15, di proprietà
[...]
di come da fattura sub doc. 36 che si rammostra;
(testi CP_1
, , ) Parte_2 Per_1 Tes_1 Tes_3 Tes_4
f. vero che nel maggio/giugno 2021, e in particolare in data 7 e 26 maggio
2021, e il suo agente CP_1 Testimone_5 Parte_1
Con e il suo agente hanno svolto accessi all'immobile
[...] CP_2
corrente in Mapello, via San Cassiano n. 13/15, di proprietà di CP_1
(testi , , ) Parte_2 Per_1 Tes_1 Tes_2 Tes_4
g. vero che durante la trattativa del contratto di locazione che si rammostra sub doc. 13, intercorsa nel maggio/giugno 2021, anche per il CP_1
tramite del proprio agente immobiliare, ha consegnato ad Parte_1
la documentazione sub docc. 3, 5, 6,7, 8 che si rammostra;
(testi
[...]
pagina 5 di 29 , , ) Parte_2 Per_1 Tes_1 Tes_2 Tes_4
h. vero che la documentazione sub docc. 3, 5, 6, 7, 8 che si rammostra era stata richiesta e fornita ad dalla società nel Parte_1 CP_1
maggio/giugno 2021 anche per il tramite dell'agente (testi Testimone_5
, , ) Parte_2 Per_1 Tes_1 Tes_2 Tes_4
i. vero che durante la trattativa del contratto di locazione che si rammostra sub doc. 13 e i sopralluoghi presso l'immobile corrente in Mapello, via San
Cassiano n. 13/15, intercorsi nel maggio/giugno 2021 di cui al capitolo f), ha indicato a che l'immobile oggetto di CP_1 Parte_1
locazione era precedentemente occupato da Pirola S.p.A.; (testi Parte_2
, , ) Per_1 Tes_1 Tes_2 Tes_4
j. vero che durante la trattativa del contratto di locazione che si rammostra sub doc. 13, e i sopralluoghi presso l'immobile corrente in Mapello, via San
Cassiano n. 13/15, intercorsi nel maggio/giugno 2021 di cui al capitolo f), ha indicato a che Pirola S.p.A. operava CP_1 Parte_1
nel settore dei trattamenti superficiali dei metalli quali la verniciatura;
(testi
, , ) Parte_2 Per_1 Tes_1 Tes_2 Tes_4
k. vero che, alla data del 12 novembre 2021, l'immobile corrente in Mapello, via San Cassiano n. 13/15 si trovava privo del muro di recinzione che divide il comune di Mapello dal comune di RE, come descritto dalle pose fotografiche sub doc. 16 che si rammostrano;
(testi Parte_2 Per_1
, ; ) Tes_1 Tes_2 Tes_4
l. vero che, alla data del 12 novembre 2021, l'immobile corrente in Mapello, via San Cassiano n. 13/15, si trovava nello stato risultante dalle pose fotografiche sub doc. 16 che si rammostrano. (testi Parte_2 Per_1
, ; ) Tes_1 Tes_2 Tes_4
m. vero che a partire dal 27 luglio 2021 ha pubblicizzato e CP_1
posto in locazione l'immobile corrente in Mapello, via San Cassiano n. 13/15 libero e immediatamente disponibile, come da doc. 33 che si rammostra. (testi
pagina 6 di 29 , ; ) Parte_2 Per_1 Tes_1 Tes_2 Tes_4
Si indicano quali testi, come da specifica su ciascun singolo capitolo, (i)
via Mazzini n. 70, Trezzo sull'Adda, (ii) Parte_2 [...]
residente in [...], (iii) Per_1 Tes_6
, via Donatello n. 72, Brescia, (iv) , residente in
[...] Testimone_7
Padenghe, via Vivaldi n. 24 e (v) , via Martiri della Liberà Testimone_5
n. 14, Bonate Sotto.
Si chiede l'ammissione di interpello in relazione ai capitoli f, g, h, i, j, k, l, m.
Dell'appellata
Dichiarare infondata, e pertanto respingere l'impugnazione proposta dalla
[...]
in persona del suo legale rappresentante, e per l'effetto Parte_1
confermare integralmente la sentenza del Tribunale di Bergamo n. 634/2024
Sent., resa inter partes in data 6 marzo 2024, in accoglimento delle seguenti domande:
In via di merito -
1.-) Dichiarare infondate, e conseguentemente respingere, le domande proposte dall'opponente con il ricorso in opposizione a decreto ingiuntivo notificato, con pedissequo provvedimento del G.I., in data 1 febbraio 2023.
2.-) Confermare, pertanto, il decreto ingiuntivo del 29.10/31.10.2022, n.
3134/2022 D.I., e n. 7389/2022 R.G., del Giudice del Tribunale di Bergamo, dott.ssa Raffaella Cimminiello, conseguentemente accogliendo le domande svolte dall'opposta in sede monitoria contro l'opponente Parte_1
[...]
3.-) Accertata e dichiarata la validità e l'efficacia del contratto di locazione sottoscritto tra e in data 29 giugno 2021 CP_1 Parte_1
(anche per l'insussistenza di inadempimenti in capo alla locatrice) e dichiarato che lo stesso, per effetto del recesso anticipato esercitato da Parte_1
in data 27 luglio 2021, si è risolto il 30 aprile 2022, condannare l'opponente al pagamento dei canoni relativi ai mesi di febbraio, marzo e aprile 2022
pagina 7 di 29 ammontanti alla complessiva somma di Euro 84.180.=, oltre gli interessi di mora dal dovuto al saldo, o di quella maggiore o minore provata in corso di causa.
In via probatoria –
Si chiede, ove occorra, previa revoca dell'ordinanza del Giudice Istruttore del
31 ottobre 2023, l'ammissione dei seguenti mezzi di prova.
A) Ammettersi prova per testi sui seguenti capitoli:
1.-) “... E' vero che le trattative per la stipulazione del contratto di locazione tra locatrice, e conduttrice, sono CP_1 Parte_1
iniziate nel giugno 2021 ...”.
2.-) “... E' vero che il signor della durante un Tes_2 Parte_1
incontro tenutosi presso il capannone di Mapello della nel mese di CP_1
giugno 2021, prima della firma del contratto, ha dichiarato, alla presenza degli agenti immobiliari della conduttrice e della locatrice, che i responsabili di , lui compreso, avevano avuto un incontro con il Sindaco e con il Pt_1
responsabile dell'Ufficio Tecnico del Comune di Mapello;
ed è vero che egli ha altresì dichiarato di aver da loro ricevuto un 'informale' parere favorevole all'insediamento di nel compendio della ...”. Parte_1 CP_1
3.-) “... E' vero che il legale rappresentante della e tutti i suoi CP_1
tecnici e/o professionisti interessati del contratto di locazione poi stipulato con , hanno appreso per la prima volta l'attività che Parte_1 quest'ultima avrebbe esercitato presso il capannone di Mapello dopo il 21 luglio 2021 ...”.
Si indicano quali testi sulle predette circostanze e a prova contraria sui capitoli di prova articolati ex adverso: residente in [...]
Grazia Deledda n. 17; domiciliato presso la Remax Testimone_5
ExpoRe s.r.l. di Bonate Sotto (Bergamo), via Martiri della Liberà n. 14; il
Sindaco del Comune , il responsabile Parte_3 Persona_2 dell'Ufficio Tecnico del , arch. Parte_4 Persona_3
pagina 8 di 29 4.-) “... E' vero che successivamente alla ricezione della comunicazione di
del 27 luglio 2021 e l'arch. hanno chiesto ed Pt_1 Testimone_8 Parte_5
ottenuto un incontro con il Sindaco del Comune di Mapello per comprendere le ragioni del diniego alle richieste autorizzative avanzate da ...”. Pt_1
5.-) “... E' vero che nel corso di detto incontro, tenutosi il 13 settembre 2021, il Sindaco del ha dichiarato di aver ricevuto, unitamente Parte_4
al proprio tecnico comunale, i responsabili di nel mese di Parte_1
giugno 2021 desiderosi di presentare la propria azienda intenzionata ad insediarsi nel loro Comune presso il capannone di via San Cassiano;
ed è vero che il Sindaco ha aggiunto che il diniego del alle Parte_4
richieste di autorizzazioni di era stato determinato dall'utilizzo da parte Pt_1
di quest'ultima nelle proprie lavorazioni di ammoniaca ed azoto: circostanza questa originariamente non rappresentata ...”.
Si indicano quali testi sulle predette circostanze e a prova contraria sui capitoli di prova articolati ex adverso: residente in [...]
Grazia Deledda n. 17 e l'arch. con studio in Bergamo, viale Parte_5
Vittorio Emanuele II n. 31/d; il Sindaco del , Parte_4 Persona_2
[...]
6.-) “... E' vero che alla fine del mese di luglio 2021 l'arch. Parte_5
messo al corrente da dei dinieghi autorizzativi ad da parte Testimone_8 Pt_1
del ha precisato che la società BO, in un caso simile, Parte_4 aveva ottenuto dal TAR di Brescia, nell'aprile 2017, una pronuncia a lei favorevole che aveva giudicato erronea l'applicazione delle stesse norme tecniche del Piano di Governo emanate nel 2005 e richiamate dal Parte_4
nel provvedimento del 19 luglio 2021 ...”.
[...]
7.-) “... E' vero il 30 luglio 2021 con messaggio Whatsapp, ha Testimone_8
quindi riferito al signor le circostanze di cui al capitolo 6.-) ...”. Tes_2
8.-) “... E' vero che il 2 agosto 2021 il signor ha replicato al Tes_2
messaggio cui al capitolo 7.-) (come risulta dalla chat prodotta sub doc. n. 9
pagina 9 di 29 che mi viene mostrata) dichiarando: 'BO ce lo aveva accennato ma sicuramente se la impugniamo va a finire che andiamo per vie legali il che porterebbe a tempistiche fuori dalle scadenze imposte. Purtroppo non possiamo rischiare;
il comune di Mapello si è mostrato tutt'altro che aperto'
...”.
9.-) “... E' vero che il 20 settembre 2021 in occasione di un incontro tra
, e il legale rappresentante Testimone_7 Testimone_8 Testimone_5 della il primo ha dichiarato testualmente: 'Tenetevi le tre CP_1
mensilità che vi abbiamo già versato e chiudiamo la questione'; ed è vero che tale proposta è stata respinta ...”.
10.-) “... E' vero che durante un colloquio telefonico tra e Testimone_8
, avvenuto dopo l'incontro del 20 settembre 2021 di cui al Testimone_7
capitolo che precede, il ha dichiarato che si sarebbe Tes_2 Parte_1
insediata a RE avendo individuato, a tal fine, una capannone di 2.000 mq rispetto ai 5.000 mq di quello di Mapello di con un conseguente CP_1
considerevole risparmio economico;
ed è vero che in quell'occasione il
ha altresì affermato che, per aggirare il problema autorizzativo già Tes_2
avuto anche con il Comune di RE, la avrebbe svolto Parte_1
presso altri stabilimenti i processi produttivi responsabili dei divieti sino a quel momento ottenuti ...”.
Si indicano quali testi sulle predette circostanze e a prova contraria sui capitoli di prova articolati ex adverso: residente in [...]
Grazia Deledda n. 17 e domiciliato presso la Remax Testimone_5
ExpoRe s.r.l. di Bonate Sotto (Bergamo), via Martiri della Liberà n. 14.
11.-) “... E' vero che la mia utenza telefonica all'epoca dei fatti per cui è causa era quella n. 3488947322; ed è vero che il messaggio WhatApp del 2 agosto 2021 che mi viene rammostrato (doc. n. 9) è stato da me inviato a
[...]
...”. Tes_8
Si indica quale teste sulla predetta circostanza presso Testimone_7 Pt_1
pagina 10 di 29 Parte_1
B) Ordinare alla l'esibizione in giudizio, ex art. 210 Parte_1
c.p.c., dei contratti di locazione sottoscritti da – Parte_1
verosimilmente nel 2021 e nel 2022 – e aventi ad oggetto il capannone di
RE (Bergamo), via I maggio.
C) Disporsi una richiesta di informativa a sensi dell'art. 213 c.p.c.:
- all'Agenzia delle Entrate di Bergamo (o a qualsiasi altro ufficio di tale Ente a tal fine incaricato) in merito ai contratti di locazione sottoscritti da
[...]
– verosimilmente nel 2021e nel 2022 – e aventi ad oggetto il Parte_1
capannone di RE (Bergamo), via I maggio;

- al Comune di RE in merito alle 'domande' presentate da
[...]
al fine di ottenere le autorizzazioni necessarie Parte_1 all'insediamento della propria attività produttiva in quel Comune (capannone di RE, via I maggio) e i provvedimenti conseguenti ottenuti dall'Ente; - al Comune di Mapello in merito ai Regolamenti Edilizi vigenti al momento dell'insediamento (il 1980) della Pirola S.p.A. (già Officine Meccaniche Pirola
s.r.l.) in quel Comune;
ai 'provvedimenti' e/o alle 'varianti' che hanno escluso l'insediamento nel territorio interessato delle c.d. industrie insalubri di I classe, con precisazione del momento della loro entrata in vigore;
e del Piano di Governo del Territorio in vigore, per quanto qui interessa, nel giugno/luglio
2021.
D) Disporsi Consulenza Tecnica d'Ufficio volta ad accertare se la
[...]
presso il capannone da lei condotto in locazione a RE Parte_1
(Bergamo), via I maggio, svolge un'attività che prevede l'utilizzo di azoto e ammoniaca.
E) Ci si oppone all'ammissione dei capitoli di prova testimoniale articolati dalla nell'atto di citazione in opposizione a decreto Parte_1
ingiuntivo in quanto inammissibili e infondati, in particolare:
- quelli a. e b. afferiscono questioni irrilevanti ed ininfluenti ai fini del pagina 11 di 29 decidere anche perché relative a fatti verificatisi temporalmente oltre un anno prima di quelli di cui si discute;

- quello c. attiene a circostanze che debbono essere provate documentalmente e, comunque, mira a far esprimere al teste giudizi e valutazioni posto che nello stesso documento richiamato (il n. 2 di controparte) non fa alcun riferimento alla circostanza dedotta nel capitolo ('l'incompatibilità dell'attività di trattamento superficiale dei metalli nel territorio comunale');
- quelli d. - j. chiedono al teste di esprimere giudizi e valutazioni e il secondo è anche genericamente formulato;

- quelli e. - f. si riferiscono a circostanze non contestate;

- quelli g. - h. e quelli k. - l. sono relativi a fatti che debbono essere provati documentalmente e, comunque, sono una duplicazione l'uno dell'altro atteso che fanno riferimento ai medesimi avvenimenti;

- quelli i. e m. riguardano circostanze irrilevanti ai fini del decidere e, semmai, da provare documentalmente.
In ogni caso, per la denegata ipotesi di loro ammissione, CP_1 conferma l'indicazione dei propri testi anche a prova contraria diretta sui capitoli della Parte_1
Con vittoria di spese e competenze del presente giudizio e di quello di primo grado, oltre il rimborso forfettario per spese generali, l'IVA ed il CPA.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1. A seguito ricorso ex art. 633 c.c. in data 05.07.2022, CP_1
(d'ora in poi otteneva dal Tribunale di Bergamo il decreto CP_1
ingiuntivo n. 3134/2022 del 29-31/10/2022, con il quale veniva ordinato alla società d'ora in poi ) il pagamento della Parte_1 Pt_1
somma di € 84.180,00, oltre interessi e spese della procedura, a titolo di canoni in forza del contratto di locazione ad uso commerciale in data
29/06/2021 avente a oggetto un capannone ad uso commerciale sito in
Comune di Mapello (Bergamo), via San Cassiano nn. 13/13A/15/15A con un pagina 12 di 29 canone annuale di € 276.000,00.=, oltre l'IVA, da pagarsi con rate mensili anticipate di Euro 23.000,00.=, oltre l'IVA. Deduceva la locatrice che il contratto, a seguito di recesso siccome previsto nell'art. 2, II co., era cessato anticipatamente il 30.04.2022 e di aver ricevuto dalla conduttrice le mensilità relative al periodo novembre 2021-gennaio 2022, ma non quelle per i mesi di febbraio, marzo e aprile 2022.
2. Con ricorso in opposizione depositato il 30.12.2022 deduceva che Pt_1
l'importo ingiunto non era dovuto e ciò in quanto, a seguito della stipulazione del predetto contratto, in data 19/07/2021 il Comune di Mapello aveva rigettato la richiesta di fattibilità presentata dall'opponente per poter svolgere nell'immobile lavorazioni insalubri con azoto ed ammoniaca. L'opponente in estrema sintesi, domandava, pertanto, in via gradata, (i) l'accertamento della nullità, dell'inefficacia o della risoluzione del predetto contratto di locazione per presupposizione, (ii) l'annullamento del contratto per dolo dell'opposta o errore dell'opponente, (iii) la risoluzione del contratto per inadempimento dell'opposta e (iv) la risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta, chiedendo conseguentemente la revoca del decreto ingiuntivo opposto e domandando altresì, in via riconvenzionale, la restituzione dei canoni di locazione già pagati all'opposta, oltre al risarcimento dei danni quantificati in misura pari agli oneri di mediazione sostenuti (€ 25.254,00).
3. si costituiva contestando la fondatezza dell'opposizione CP_1
chiedendone il rigetto, domandando altresì il risarcimento dei danni cagionati dalla condotta dell'opponente contraria al principio di buona fede, da liquidarsi secondo equità.
4. Con ordinanza del 31.10.2023 venivano rigettate¹ le istanze di prove orali ¹ “rilevata l'inammissibilità della prova per testi su tutti i capitoli formulati dall'opponente nel ricorso (e ritrascritti nelle note per l'udienza dell'11/10/2023) in quanto non rilevanti ai fini della decisione, oltre che in parte vertenti su circostanze documentali o comunque da provare con documenti (c), vertenti su circostanze non contestate (e, f, k, l) o genericamente formulati (j); quanto alle prove per interrogatorio formale perché prive di valenza confessoria;
pagina 13 di 29 formulate dalle parti.
5. Con sentenza n. 6342024 in data 06.03.2024 il Tribunale di Bergamo rigettava l'opposizione confermando il decreto ingiuntivo, rigettava le domande riconvenzionali formulate dalle parti, poneva le spese di lite integralmente a carico dell'opponente ritenuta la “soccombenza prevalente” della stessa, liquidandole in € 12.056,00 per compensi, oltre rimborso forfettario ed accessori. In sintesi, il Tribunale riconduceva lo scioglimento dal vincolo contrattuale posto in essere unilateralmente dall'opponente nell'alveo della facoltà di recesso pattuita tra le parti a favore del conduttore con un preavviso di sei mesi (vedi art. 2, co. 2, contratto - doc. 1 fasc. monit.), cosicché alla locatrice opposta erano dovuti gli ulteriori canoni rimasti insoluti e dalla stessa azionati in via monitoria, non avendo l'opponente sollevato alcuna specifica contestazione sul quantum. Il Tribunale così riepilogava i fatti in quanto pacifici e non contestati:
“- in data 29/6/2021 le parti hanno stipulato un contratto di locazione (di seguito anche solo il “Contratto”), registrato il 5/7/2021, avente a oggetto un immobile (di seguito anche solo l'“Immobile”) sito in Mapello (Bg), via San
Cassiano nn. 13/13A/15/15A costituito da un capannone ad uso industriale e da una cabina elettrica (v. doc. 1 fasc. monit.);
- con nota del 19/7/2021, il Comune di Mapello ha rigettato la richiesta di fattibilità presentata dall'opponente per poter svolgere nell'Immobile lavorazioni insalubri con azoto e ammoniaca (v. doc. 17 opponente);
- con pec del 27/7/2021 l'opponente, in ragione di quanto sopra, ha comunicato all'opposta la “risoluzione per impossibilità sopravvenuta” del
Contratto (v. doc. 20 opponente);
- con missiva del 3/8/2021 l'opposta ha contestato la predetta missiva,
…l'inammissibilità della prova per testi su tutti i capitoli formulati dall'opposta …in quanto non rilevanti ai fini della decisione, oltre che in parte vertenti su circostanze non contestate (nn. 1, 11); l''inammissibilità delle istanze ex art. 210 e 213 c.p.c. e di c.t.u. formulate dall'opposta in quanto superflue ai fini della decisione;
”
pagina 14 di 29 indicando di intenderla quale recesso esercitato dall'opponente ai sensi dell'art. 2, II comma del Contratto, con conseguente debenza di sei mensilità del canone (di cui tre già corrisposte al momento della sottoscrizione del
Contratto) e cessazione del Contratto alla data del 30/4/2022 (v. doc. 21 opponente);
- è seguito un ulteriore scambio di corrispondenza tra le parti, che tuttavia non sono riuscite ad addivenire a una definizione bonaria della vertenza (v. verbale negativo siglato in sede di negoziazione assistita sub doc. 32 opponente);
- l'opposta ha pertanto incardinato un procedimento monitorio avanti al
Tribunale adito, ottenendo l'ingiunzione – qui opposta – di pagamento di tre mensilità di canone relative a febbraio, marzo e aprile 2022”.
Il Tribunale così riteneva quanto a:
(i) presupposizione, ricordato il principio di diritto secondo il quale “si ha presupposizione quando una determinata situazione di fatto o di diritto - comune ad entrambi i contraenti ed avente carattere obiettivo - essendo il suo verificarsi indipendente dalla loro volontà e attività - e certo - sia stata elevata dai contraenti stessi a presupposto condizionante il negozio, in modo da assurgere a fondamento - pur in mancanza di un espresso riferimento – dell'esistenza ed efficacia del contratto” (Cass SU n. 9909/2018), richiamava quanto previsto nell'art. 3 (“il conduttore non può adibire gli immobili ad uso diverso da quello pattuito di industriale/uffici, nel rispetto della destinazione dell'immobile e delle normative previste dal piano delle regole del PGT vigente nel Comune di Mapello”) e nell'art. 9 del contratto (“Autorizzazioni per lo svolgimento delle attività”- “Rimangono a carico del Conduttore tutti gli oneri per ottenere dalle Autorità competenti i permessi necessari per
l'occupazione e l'utilizzo dell'immobile oggetto del presente Contratto, nonché per ottenere il nulla osta di inizio attività per la specifica attività dalla medesima esercitata;
con particolare riferimento al Certificato di Prevenzione
pagina 15 di 29 Incendi rilasciato dal Comando Provinciale dei Vigli del Fuoco. Il Conduttore dovrà quindi, a propria cura e spese, provvedere alla esecuzione di tutte le opere necessarie al fine di poter esercitare la propria attività”); rilevava, per l'effetto, che non erano emersi riscontri probatori della sussistenza di una situazione di fatto tenuta presente da entrambi i contraenti come presupposto determinante ai fini della permanenza del vincolo negoziale;
in particolare, riteneva che:
- la circostanza che l'agente immobiliare avesse inviato all'opponente la documentazione sub nn. 5, 6, 7 e 8 (relativa all'attività produttiva in precedenza esercitata nell'Immobile dalla società Pirola s.p.a.) non era sufficiente a dimostrare tale condizione imprescindibile,
- l'opponente non aveva formulato capitoli di prova ammissibili e rilevanti
(siccome rilevato nell'ord. di rigetto del 31.10.2023) per provare che
“l'insediabilità di era stata confermata da , Parte_1 CP_1
emergendo, invece, elementi presuntivi in senso contrario (richiamava la novazione del contratto di locazione stipulato prima del detto recesso, fatta da per insediarvi non il sito industriale ma un semplice forno), Pt_1
- richiamava il consolidato orientamento (Cass. n. 1735/2011 e cfr. Cass. n.
14067/2023) secondo il quale “nei contratti di locazione… la destinazione particolare dell'immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che attenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto, solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento dell'idoneità dell'immobile da parte del conduttore”: nel contratto de qua non veniva menzionato l'esercizio di attività industriali insalubri bensì era contenuta la mera indicazione della generica destinazione pagina 16 di 29 dell'Immobile “ad uso industriale”, ovvero per “attività industriale/uffici” (v. artt. 1 e 10 del Contratto - sub doc. 1 fasc. monit.), senza ulteriori specificazioni;

(ii) dolo dell'opposta: difettava la prova della sussistenza di una condotta qualificabile come decettiva e ingannevole ingenerante nell'opponente l'erroneo convincimento di poter esercitare attività insalubre mediante l'utilizzo di azoto e ammoniaca. Non integrava il “raggiro” il fatto che nel medesimo immobile vi fosse insediata una società (Pirola spa) svolgente attività di verniciatura con utilizzo di prodotti in polvere (v. doc. 6 opp.te) mentre, nel caso, l'attività ineriva all'utilizzo di azoto e ammoniaca;

- errore dell'opponente: sarebbe stato onere precipuo dell'opponente, in considerazione dell'obbligazione assunta ai sensi dell'art. 3 del contratto, verificare in concreto la possibilità di esercitare la propria specifica attività, alla luce della disciplina contenuta nel vigente P.G.T. del Comune di Mapello.
Cosicché, non essendovi per le ragioni anzidette riscontri né di una coartazione della volontà negoziale dell'opponente, né di un errore essenziale e riconoscibile in cui la stessa sia incorsa, il contratto non era annullabile per vizi della volontà;
(iii) non risultava alcun inadempimento di non scarsa importanza ex art. 1455
c.c.:
a. L'opponente lamenta in primo luogo di non essere mai stata immessa nel possesso dell'Immobile, ma il Contratto prevedeva espressamente la consegna dell'Immobile entro l'1/9/2021 (v. art. 4 del Contratto) e in data 26/8/2021 – come riconosciuto dalla stessa opponente – quest'ultima è stata espressamente invitata dall'opposta a immettersi nel possesso dell'Immobile
(v. doc. 22 opponente), invito che è stato espressamente rifiutato dall'opponente (v. doc. 25 opponente).
b. Quanto alla mancata realizzazione da parte dell'opposta del muro di recinzione ai sensi dell'art. 4 del Contratto, risulta documentata l'espressa pagina 17 di 29 richiesta rivolta dall'opponente all'opposta, con comunicazione del
21/7/2021, di “sospensione temporanea di tutti i lavori di allestimento/preparazione dell'immobile di cui al contratto in oggetto, come indicati all'articolo 4 del medesimo” (v. doc. 19 opponente).
c. Non sussiste l'inadempimento al disposto dell'art. 13 del contratto relativo all'obbligo di dotazione dell'Immobile dell'Attestato di Prestazione
Energetica, avendo l'opposta documentato di avere ottenuto tale attestazione in data 7/7/2021 (v. doc. 5 opposta), e dunque entro il termine convenuto tra le parti di trenta giorni dalla sottoscrizione del Contratto.
d. Quanto alla lamentata mancata assicurazione dell'Immobile per i rischi di competenza della locatrice ai sensi dell'art. 15 del Contratto, l'opposta ha dimostrato il proprio tempestivo subentro in una polizza assicurativa già esistente (v. doc. 6 opposta).
(iv) impossibilità sopravvenuta: ex artt. 1571 e 1575 c.c. la specifica obbligazione a carico del locatore, quale contropartita del pagamento del canone, consiste nel garantire al conduttore il pacifico godimento del bene;

l'art. 1463 c.c. postula per la sua applicabilità la sussistenza di una situazione obiettiva di impossibilità, fisica o giuridica, sopravvenuta e riguardante direttamente la prestazione in sé e per sé considerata, e non invece l'utilizzabilità della stessa da parte del creditore (v. Cass. n. 9304/1994).
Riteneva, pertanto, infondata la domanda riconvenzionale dell'opponente per la restituzione dei canoni di locazione già pagati all'opposta, oltre al risarcimento dei danni quantificati in misura pari agli oneri di mediazione sostenuti (€ 25.254,00).
Quanto alla reconventio reconventionis dell'opposta: rigettava la domanda per risarcimento dei danni cagionati dalla condotta dell'opponente contraria al principio di buona fede, da liquidarsi secondo equità, in quanto generica e priva di riscontri probatori;
escludeva che la stessa fosse liquidabile secondo equità non vertendosi in un'ipotesi di impossibilità o particolare difficoltà pagina 18 di 29 della prova relativa al danno in tesi subito a cagione della lamentata violazione dell'art. 1375 c.c. da parte dell'opponente (v. Cass. n. 17752/2015).
6. ha proposto appello con plurimi distinti Parte_1
motivi di gravame (che possono essere ricondotti a sei), tutti volti ad ottenere la riforma integrale della sentenza di primo grado.
7. in persona del legale rapp.te p.t., si è costituita CP_1
chiedendo il rigetto dell'appello.
8. All'udienza del 22.10.2024 la Corte ha autorizzato note difensive, poi depositate, rispettivamente, da in data 07.01.2025 e da in Pt_1 CP_1
data 14.01.2025.
9. All'udienza del 21.01.2025 la causa, previa discussione, è stata posta in decisione con lettura del dispositivo all'esito della Camera di Consiglio.
MOTIVI
Con il primo motivo, (i) sulla presupposizione, l'appellante lamenta in primis la motivazione apparente ed illogica in quanto il Tribunale, nonostante riconosca che l'esistenza e l'efficacia di un contratto possa dipendere da una situazione di fatto o di diritto anche in assenza di previsione contrattuale, nel caso esclude la stessa basandosi: a) sul solo dato letterale e b) sulla mancanza di elementi probatori. In particolare:
- a) quanto previsto nell'art. 3 (riguardante la destinazione dell'immobile al solo uso “industriale/uffici”) sarebbe irrilevante in quanto l'attività che Pt_1
avrebbe dovuto svolgere nell'immobile locato era proprio industriale.
Irrilevante sarebbe anche l'art. 9 in quanto non si pone in dubbio la circostanza della concessione o meno delle prescritte autorizzazioni, nel mentre l'oggetto della clausola è unicamente il momento in cui queste interverranno (e ciò per il semplice motivo che la tempistica dipende dalla diligenza del conduttore di attivarsi tempestivamente);
pagina 19 di 29 b) Il Tribunale non avrebbe considerato la corrispondenza sub docc.

3-8 e gli elementi portati da nelle note del 04.05.2023. L'ordinanza del CP_1
31.10.2023, di rigetto delle istanze istruttorie, sarebbe immotivata ed erronea: i cap. g, h, i verterebbero proprio sulla presupposizione;
l'interrogatorio formale sarebbe proprio volto a provocare la confessione giudiziale.
Lamenta, inoltre, la “violazione e falsa applicazione di legge”: la presupposizione (cioè la necessità che il polo produttivo fosse compatibile alla particolare attività svolta da sarebbe comune a tutti i Parte_6
contraenti in quanto era stata esposta all'agente immobiliare ed all'opposta
(cfr. doc. 3, 4 5 e capitoli test.), era stata oggetto di un primo incarico nel
Comune di RE (doc. 1), era stata oggetto di discussione con il Comune
di RE (doc. 2), era stata oggetto di un secondo incarico che aveva condotto al contratto de quo, l'agente immobiliare aveva indicato l'immobile de quo in quanto già prima condotto dalla soc. Pirola s.p.a. operante nell'identico settore di (doc. 3, 5,6,7,8 e cap prova testimoniale non Pt_1 Pt_1
ammessi); a RE sarebbe stata locata solamente una parte dell'immobile,
relativa ad attività non insalubre;
l'insediabilità sarebbe, inoltre, stata confermata da società derivante da una scissione di Pirola S.p.A., e CP_1
la cui attuale Amministratrice UN (e socia unica) era stata consigliere di amministrazione proprio di Pirola S.p.A. (cfr. docc. 9, 10, 11, 12 fascicolo primo grado e capitoli testimoniali parte opponente non Parte_1
ammessi).
Il motivo è infondato.
Dirimenti appaiono le seguenti circostanze di fatto, pacifiche e documentali:
- in data 29.06.2021 con sede legale in Borgosatollo 25010 (BS) Via Pt_1
Dott. R. De Troya 65/67 stipulava il contratto di locazione ad uso commerciale per un “capannone ad uso industriale” sito in Comune di Mapello (Bergamo), pagina 20 di 29 via San Cassiano nn. 13/13A/15/15A (art. 1) “per essere destinato al solo uso industriale/uffici”, (art. 2) “a decorrere dal 01.11.2021”, con la precisazione che (art. 3) non può essere adibito “ad uso diverso da quello pattuito di
nel rispetto della destinazione dell'immobile e delle Persona_4
normative previste dal piano delle regole del PGT vigente nel Comune di
Mapello”, e che (art. 9) sono a carico del conduttore gli oneri per ottenere permessi, nulla osta ecc., e che (art. 10) “il conduttore dichiara che l'immobile sarà destinato all'esercizio di attività industriale/uffici, nel rispetto della destinazione dell'immobile,
- in data 13.07.2021 la Direzione (Ing. ) di “ALFA Testimone_7
Ossidazione SRl Gruppo Gaser” con sede in Borgosatollo inoltrava (doc. 15 opp.te) allo SUAP del Comune di Mapello una “breve relazione presentazione” del “GRUPPO GASER” al fine di “richiedere la fattibilità”
“preliminare” di “inserimento di un Polo Produttivo GRUPPO GASER in
MAPELLO” per “installare linee di produzione atte ai trattamenti termici di distensione e nitrurazione” con utilizzo di azoto ed ammoniaca (nella stessa non viene indicata una via specifica ma una intera area di potenziale
“localizzazione insediamento produttivo” come risulta dalla mappa inserita nella detta richiesta);
- in data 19.07.2021 il considerato l'utilizzo di dette sostanze, CP_4
comunicava che l'istanza non era accoglibile in quanto le “norme tecniche del piano del governo del territorio all'art. 5.2” escludono la possibilità di insediamento per le “INDUSTRIE INSALUBRI DI CLASSE I”;
-con pec del 27.07.2021 l'opponente comunicava all'opposta la “risoluzione per impossibilità sopravvenuta” del contratto “a causa della impossibilità di ottenere dal Comune i permessi per l'attività specifica da noi esercitata” (v. doc. 20 opp.te). pagina 21 di 29 Dunque, non siamo di fronte a una situazione di fatto, considerata da entrambe le parti (pur non espressamente enunciata in sede di stipulazione del contratto di locazione) che, successivamente, muta o viene meno per effetto del sopravvenire di circostanze non imputabili alle parti stesse, in modo tale che l'assetto dato ai rispettivi interessi venga a trovarsi a poggiare su una base diversa da quella in forza della quale era stata convenuta l'operazione negoziale. Non vi è, invero, alcun mutamento successivo alla stipula: la specifica disciplina urbanistica del Comune di Mapello precludeva l'insediamento delle attività insalubri di prima classe già all'atto della stipula del contratto. Era precipuo onere (di diligenza in primis) di verificarne Pt_1
la compatibilità prima di procedere alla relativa sottoscrizione. Peraltro,
ben avrebbe potuto inoltrare la richiesta di “fattibilità” al Pt_1 CP_4
prima della stipula del contratto. Difettano, dunque, i presupposti per ravvisare la pretesa “presupposizione”.
Ed, invero, "si ha presupposizione quando una determinata situazione di fatto
o di diritto - comune ad entrambi i contraenti ed avente carattere obiettivo -
essendo il suo verificarsi indipendente dalla loro volontà e attività - e certo -
sia stata elevata dai contraenti stessi a presupposto condizionante il negozio,
in modo da assurgere a fondamento - pur in mancanza di un espresso
riferimento – dell'esistenza ed efficacia del contratto" (Cass. Sez. U. n.
9909/2018; cfr. Cass. nn. 17615/2020, 40279/2021, 1995/2025). Peraltro,
Pirola S.p.A. pur avendo una cabina di verniciatura, come attività principale produceva articoli per la casa ed il tempo libero.
Nel caso di specie, non risulta, dunque, provata l'esistenza di una situazione di fatto comune ad entrambi i contraenti che fosse stata elevata a presupposto determinante del vincolo negoziale: anzi, la destinazione ad attività insalubre di prima classe era espressamente esclusa dalla disciplina urbanistica locale e, pagina 22 di 29 pertanto, era certo ed obiettivo che non potesse essere ivi esercitata se non tramite lo specifico procedimento di modifica delle N.T.A. comunali. Peraltro,
il contratto prevedeva espressamente all'art. 9 che "rimangono a carico del
Conduttore tutti gli oneri per ottenere dalle Autorità competenti i permessi
necessari per l'occupazione e l'utilizzo dell'immobile", dimostrando che le parti avevano chiaramente allocato tale rischio in capo al conduttore.
Con particolare riferimento ai “contratti di locazione relativi ad immobili
destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le
caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per
lo svolgimento dell'attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio
delle necessarie autorizzazioni amministrative" (Cass. n. 1735/2011). Come precisato da Cass. n. 14067/2023, “la destinazione particolare dell'immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che
ottenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione
di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto
dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento
dell'immobile in relazione all'uso convenuto, solo se abbia formato oggetto di
specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in
contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del
riconoscimento dell'idoneità dell'immobile da parte del conduttore" (Cass., 3,
n. 14731 del 7/6/2018; Cass. n. 1735 del 25/01/2011)”.
Nel contratto in esame, la destinazione dell'immobile era genericamente indicata come "ad uso industriale/uffici", senza alcuna specifica pattuizione relativa all'esercizio di attività insalubri di prima classe.
Contrariamente a quanto sostenuto dall'appellante, il Tribunale ha correttamente valutato la documentazione sub docc.

3-8 e gli elementi portati da nelle note del 04.05.2023. Tale documentazione non è CP_1 pagina 23 di 29 sufficiente a dimostrare l'esistenza di una presupposizione comune, trattandosi di informazioni oggettive che poteva e doveva autonomamente valutare Pt_1
per verificare la compatibilità con la propria specifica attività.
Gli elementi addotti dall'appellante (esposizione all'agente immobiliare,
incarichi precedenti, documentazione di Pirola S.p.A.) non integrano i requisiti della presupposizione perché non dimostrano una situazione di fatto comune elevata a presupposto condizionante, la destinazione dell'immobile era genericamente indicata come "ad uso industriale/uffici" senza specifica pattuizione relativa alla destinazione particolare dell'immobile per attività
insalubri.
Quanto al rigetto delle istanze istruttorie, il Tribunale ha correttamente valutato l'inammissibilità dei capitoli di prova testimoniale formulati dall'appellante. L'appellante ha lamentato il rigetto immotivato delle istanze istruttorie, richiamando in particolare i capitoli c), g), h), i), m) come dirimenti per la dimostrazione della presupposizione. Orbene, il capitolo c) risulta inammissibile in quanto verte sul contenuto di un documento già prodotto
(doc. 2); i capitoli g) e h) sono parimenti inammissibili poiché vertono sulla consegna di documentazione già acquisita agli atti, rendendo superflua la prova testimoniale;
il capitolo i) è valutativo e generico quanto alle circostanze spazio-temporali, non specificando quando, dove e alla presenza di chi le dichiarazioni sarebbero state rese;
il capitolo m) mira a provare circostanze già
documentate.
Quanto all'interrogatorio formale, la motivazione dell'ordinanza del
31.10.2023, che lo ha definito "privo di valenza confessoria", risulta adeguata e non affetta dai vizi denunciati dall'appellante, essendo fondata sulla corretta considerazione che eventuali dichiarazioni rese in sede di interrogatorio non avrebbero potuto superare le risultanze documentali già acquisite circa pagina 24 di 29 l'allocazione contrattuale del rischio autorizzativo.
La motivazione dell'ordinanza del 31.10.2023, seppur sintetica, risulta,
dunque, adeguata e non affetta dai vizi denunciati.
Con il secondo motivo, l'appellante lamenta il mancato accoglimento delle domande di annullamento per dolo o errore (ii): in particolare, quanto al dolo,
deduce che conosceva le caratteristiche urbanistiche dell'area e CP_1
aveva indicato (direttamente nonché per il tramite degli agenti immobiliari)
che l'immobile era utilizzabile per l'attività di , evidenziando la presenza Pt_1
di un'azienda svolgente analoga attività (Pirola S.p.A.); quanto all'errore,
deduce in via subordinata, che non aveva titolo per presentare “istanza Pt_1
autorizzativa” prima della stipula del contratto.
Il motivo non merita accoglimento.
Il mancato adempimento dell'onere/dovere di diligenza in capo al locatore al fine di verificare quanto previsto dal P.G.T. non può integrare alcun preteso errore e/o dolo.
Nel caso di specie, era precipuo onere di verificare preventivamente la Pt_1
compatibilità dell'immobile con la propria specifica attività, come, peraltro,
espressamente previsto nel contratto. Detta verifica andava effettuata direttamente e non tramite l'agente immobiliare o altre persone. La mera richiesta di “fattibilità” “preliminare” poteva essere inoltrata al prima CP_4
della stipula del contratto: non è, invero, una “istanza autorizzativa” come, invece, afferma l'appellante. La stessa è, peraltro, stata presentata solo successivamente alla stipula, dimostrando che l'appellante non versava in errore al momento della conclusione del negozio.
Né la mera comunicazione di documentazione relativa all'attività
precedentemente svolta da Pirola S.p.A. integra gli estremi dell'errore essenziale e riconoscibile, potendo e dovendo autonomamente valutare Pt_1
pagina 25 di 29 la compatibilità rispetto alla propria specifica attività insalubre comportante l'utilizzo di azoto ed ammoniaca.
Con il terzo motivo l'appellante lamenta l'inadempimento (iii) di CP_1
relativamente: alla mancata immissione nel possesso dell'immobile; alla omessa realizzazione del muro di recinzione previsto dall'art. 4 del contratto,
confermata dalla richiesta in data 21.07.2021 di “sospensione temporanea di tutti i lavori di allestimento/preparazione dell'immobile di cui al contratto in oggetto, come indicati all'articolo 4 del medesimo” (v. doc. 19 opponente); alla mancata consegna dell'APE entro il termine del 29.07.2021 (quello prodotto in giudizio - doc. 5 opp.ta - non sarebbe firmato digitalmente dal tecnico né vi sarebbe prova del deposito in Catasto); alla mancata consegna della polizza assicurativa prevista nell'art. 15 del Contratto.
Il terzo motivo è parimenti infondato.
Il Tribunale ha correttamente accertato che aveva adempiuto alle CP_1
proprie obbligazioni contrattuali nei seguenti termini: aveva invitato ad Pt_1
immettersi nel possesso dell'immobile il 26.08.2021, invito rifiutato dall'appellante (e ciò non è contestato); aveva comunque ottenuto l'APE in data 07.06.2021, entro il termine contrattuale;
aveva in ogni caso dimostrato il subentro nella polizza assicurativa;
quanto ai lavori di cui all'art. 4, Pt_1
stessa aveva richiesto la sospensione con comunicazione del 21 luglio 2021.
Non sussiste, pertanto, alcun inadempimento tale da potersi ritenere di non scarsa importanza ai sensi dell'art. 1455 c.c..
Con il quarto motivo, l'appellante sostiene che l'impossibilità di insediamento nell'immobile, dovuta al diniego del Parte_4
rappresenterebbe un'ipotesi di impossibilità sopravvenuta (iv), situazione obbiettiva che non sarebbe imputabile alla stessa;
lamenta, inoltre, di non essere mai stata immessa nel possesso dell'immobile. pagina 26 di 29 Il quarto motivo è infondato.
Non è ravvisabile alcuna pretesa impossibilità “sopravvenuta” atteso che le norme del P.G.T. che escludevano l'insediamento di industrie insalubri erano preesistenti al contratto. Inoltre, l'impossibilità riguardava l'utilizzazione dell'immobile da parte di per la specifica attività svolta, non la Pt_1
prestazione del locatore avente ad oggetto il godimento dell'immobile per
“solo uso industriale/uffici” siccome pattuito.
Con il quinto motivo, l'appellante contesta il rigetto della domanda risarcitoria, sostenendo che sussisteva una condotta illegittima, inadempiente e abusiva di richiedendo il risarcimento dei danni consistenti negli CP_1
oneri di mediazione (€ 25.254,00) e nei canoni anticipati (€ 84.180,00).
Il quinto motivo risulta conseguenziale al rigetto dei precedenti. Non
sussistendo alcun inadempimento di né vizi del contratto, è CP_1
corretto il rigetto della domanda risarcitoria.
Con il sesto motivo, l'appellante lamenta l'erroneo integrale addebito delle spese di lite a proprio carico, sostenendo che il rigetto della domanda risarcitoria formulata in via reconventio reconventionis da CP_1
avrebbe dovuto comportare almeno una compensazione parziale delle spese.
Il motivo è infondato.
L'art. 92 c.p.c. consente la compensazione "se vi è soccombenza reciproca ovvero nel caso di assoluta novità della questione trattata o mutamento della
giurisprudenza rispetto alle questioni dirimenti". Nel caso, il rigetto della domanda riconvenzionale di non determina soccombenza CP_1
reciproca, trattandosi di domanda accessoria e strumentale rispetto alla domanda principale di conferma del decreto ingiuntivo, che è stata integralmente accolta.
Inoltre, per consolidata giurisprudenza, il criterio della soccombenza va pagina 27 di 29 riferito unitariamente all'esito finale della lite, senza che rilevi che in qualche grado o fase del giudizio la parte poi definitivamente soccombente abbia conseguito un esito ad essa favorevole.
Pertanto, il Tribunale ha correttamente posto a carico di il pagamento Pt_1
integrale delle spese processuali, attesa la sua soccombenza pressoché totale su tutte le domande formulate.
In conclusione, l'appello risulta infondato e deve essere rigettato.
La sentenza di primo grado ha correttamente applicato i principi consolidati in materia di locazioni commerciali, riconducendo lo scioglimento dal vincolo contrattuale nell'alveo della facoltà di recesso pattuita dalle parti, con conseguente obbligo di di corrispondere i canoni per il periodo di Pt_1
preavviso.
Le spese di lite vanno poste a carico dell'appellante soccombente, alla cui liquidazione, di cui al dispositivo, si provvede in conformità ai criteri di cui al
DM n. 55/2014 siccome integrato con DM nn. 37/2018 e 147/2022 (scaglione da € 52.001 ad € 260.000).

P.Q.M.

La Corte d'Appello di Brescia, – Terza Sezione Civile, definitivamente decidendo, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa, così provvede:
1) rigetta l'appello proposto da Parte_1
2) condanna in persona legale rappresentante Parte_1
p.t., alla rifusione in favore dell'appellata delle spese del presente grado di giudizio, che liquida in € 2.518,00 per la fase di studio, € 1.665,00 per la fase introduttiva ed € 4.287,00 per la fase decisoria, oltre spese non imponibili nonché rimborso forfettario nella misura del 15% e accessori di legge (CPA ed
IVA se dovuta);
3) dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13 comma I quater pagina 28 di 29 T.U. n. 115/2002 così come introdotto dalla legge finanziaria 2012.
Così deciso in Brescia nella camera di consiglio del 21.01.2025.
IL CONSIGLIERE EST.
Marialuisa Tezza IL PRESIDENTE
Maria Grazia Domanico
pagina 29 di 29