n. 2592/2022 r.g.a.c.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
SESTA SEZIONE CIVILE
La Corte d'Appello di Napoli, sezione sesta civile, nelle persone dei seguenti magistrati: dott.ssa Assunta d'Amore Presidente dott. Giorgio Sensale Consigliere dott. Fabio Magistro Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. R.G. 2592/2022 - avente ad oggetto appello proposto avverso la sentenza non definitiva n. 908/2022 emessa in data 29.4.2022 dal
Tribunale di Torre Annunziata nel procedimento n. 1696/2013, vertente tra
(C.F. ), (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), (C.F. ), C.F._2 Parte_3 C.F._3 Pt_4
(C.F. ), rappresentati e difesi dagli Avvocati Antonio
[...] C.F._4
Fiordoro e Angela Tramontano, elettivamente domiciliati, presso lo studio dei loro difensori, in Torre Annunziata, Via L. Zuppetta, n. 21; appellanti e
(C.F. ), rappresentato e difeso dagli Avvocati Controparte_1 C.F._5
Giuseppe Tedeschi e Antonio Tedeschi, elettivamente domiciliato, presso lo studio dei propri difensori, in Sant'Antonio Abate, Via Scafati, n. 175; appellato
CONCLUSIONI
Per parte appellante: come da note di trattazione scritta;

Per parte appellata: come da note di trattazione scritta.
RAGIONI DI FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE

1. Premessa e svolgimento del processo
1.1 , con atto di citazione del 10.6.2023, esponeva: a) di aver Controparte_1
pagina 1 di 17

acquistato, unitamente ai fratelli (all'epoca coniugato in regime di Parte_1 comunione dei beni con la moglie – e – anch'egli Parte_3 Parte_2 coniugato in regime di comunione dei beni con la moglie , con atto per Parte_4 notaio del 18.10.2001 n. 18767 rep., in parti uguali e pro indiviso, un Persona_1 appezzamento di terreno agricolo, comprensivo di ogni accessione, sito in Pompei,
Contrada Civita Giuliana, dell'estensione complessiva di 1 ettaro, 88 are e 10 centiare, riportato in Catasto Terreni del Comune di Pompei al foglio 3, p.lla 155 di are 43,80 agrumeto, p.lla 474 di are 2,47 noccioleto, p.lla 475 di are 50,10 agrumeto, p.lla 532 di are 22,90 frutteto, p.lla 496 di are 4,36 noccioleto e p.lla 393 di are 14,37 noccioleto (in realtà il complessivo compendio è composto anche da altre particelle); b) alcun riscontro si era dato alle bonarie richieste di divisione dei beni;
c) l'intero fondo era in godimento esclusivo dei soli e , i quali rifiutavano di rendere il conto Parte_1 Parte_2 all'attore, nonostante le richieste in tal senso formulate da quest'ultimo.
Tanto premesso, conveniva in giudizio i propri germani e Controparte_1 Parte_1
, unitamente alle coniugi di costoro, onde procedere alla divisione Pt_2 dell'appezzamento di terreno sopra descritto in tre quote da assegnarsi ai condividenti, previa estrazione a sorte, nonché ordinarsi ai convenuti di rendere il conto del godimento in via esclusiva dell'immobile, con condanna alla corresponsione, in favore dell'attore, dell'importo di propria spettanza.
L'istante chiedeva: “sentire procedere alla divisione o scioglimento della comunione del predio di cui al capo 1 della premessa in tre quote di valore eguale, una per lo istante pari ad 1/3 una per e (quota per entrambi pari ad 1/3) Parte_1 Parte_3
e una per e (quota per entrambi pari ad 1/3”; Parte_2 Parte_4
B) “Assegnare le quote mediante estrazione a sorte”;
C) “Sentire ordinare ad essi convenuti di dare il rendiconto e con ogni rimborso di quanto e se dovuto ad esso istante”;
D) “Sentire porre le spese a carico dei condividenti come dalle quote, ed in caso di opposizione sentirle a carico di ogni opponente che ne avrà dato causa, con attribuzione o distrazione a favore di essi procuratori che ex art. 93 c.p.c. dichiarano di aver anticipato le spese e non riscosso gli onorari”;
“Sentire emettere ogni altro provvedimento conseguenziale e in particolare l'ordine all'agenzia delle entrate competente (territorio di Napoli) di trascrivere il provvedimento senza sua responsabilità”.
Con comparsa del 22.10.2013, si costituivano , Parte_1 Parte_3 Pt_2
e che eccepivano l'improcedibilità della domanda per mancato
[...] Parte_4 espletamento della mediazione, nonché l'inammissibilità dell'azione, in quanto vi era nel pagina 2 di 17 fondo, di notevole estensione, un casotto di mq 67 e dell'altezza di 3 metri senza alcuna autorizzazione amministrativa;
in ogni caso chiedevano la sospensione del giudizio ex art. 1112 c.c. perché la divisione avrebbe fatto cessare l'uso cui era destinato il bene.
Insistevano per il rigetto delle domande.
formulava domanda riconvenzionale per il pagamento di euro Parte_1
72.314,04, sostenendo di avere versato lui il prezzo della quota di al Controparte_1 momento dell'acquisto del bene.

1.2 Eseguito approfondimento istruttorio, anche tecnico, il Tribunale, con sentenza non definitiva, ha approvato “il progetto divisionale predisposto dal ctu arch. Persona_2 come da tabella 1 di pag 13 della consulenza depositata in data 16.05.2021, da intendersi qui per integralmente richiamato e riprodotto e, per l'effetto, rispetto ai condividenti ( si devono considerare, come specificato in parte motiva, come una unica parte condividente i coniugi in regime di comunione dei beni) individua i seguenti tre lotti:
Lotto n.1: appezzamento di terreno agricolo sito in Pompei alla Contrada Civita
Giuliana, riportato in NCEU del predetto comune al foglio 3, p.lle 496 e 1102, del valore complessivo di euro 106.000,00, che determinerebbe un credito a titolo di conguaglio in favore dell'assegnatario pari ad euro 17.000,00;
- Lotto n.2: appezzamento di terreno agricolo sito in Pompei alla Contrada Civita
Giuliana, riportato in NCEU del predetto comune al foglio 3, p.lle 393 e 475, del valore complessivo di euro 129.000,00, con la conseguenza che l'assegnatario sarebbe obbligato a versare un conguaglio in denaro di euro 4.500,00 in favore dell'assegnatario del lotto n.1;
- Lotto n. 3: appezzamento di terreno agricolo sito in Pompei alla Contrada Civita
Giuliana, riportato in NCEU del predetto comune al foglio 3, p.lle 155 e 532, del valore complessivo di euro 134.000,00, con la conseguenza che l'assegnatario sarebbe obbligato a versare un conguaglio in denaro di euro 12.500,00 in favore dell'assegnatario del lotto n.1; condanna colui che risulterà assegnatario del lotto n. 2 a corrispondere, in favore dell'assegnatario del lotto n. 1, l'importo di euro 4.500,00, nonché l'assegnatario del lotto 3 ad erogare, in favore dell'assegnatario del lotto n.1 il residuo importo di €
12.500,00, il tutto oltre interessi legali dalla data di deposito della sentenza fino all'effettivo soddisfo;

c) condanna i convenuti e , nella misura del 50% cadauno, Parte_1 Parte_2
a corrispondere in favore dell'attore per l'utilizzo esclusivo del terreno sito in Pompei, alla Contrada Civita Giuliana, come meglio descritto in atti, la somma complessiva di €
pagina 3 di 17 48.800,00, oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali da calcolarsi annualmente dal maggio 2011 all'attualità ed i soli interessi legali dalla data di pubblicazione della presente sentenza all'effettivo soddisfo (trasformandosi il debito di valore in debito di valuta); condanna i convenuti, in solido fra loro, al pagamento in favore dell'attore delle spese del presente giudizio che liquida in complessivi € 10.693,50 per compensi (di cui €
1.687,50 per fase di studio, € 1.113,50 per fase introduttiva, € 4.957,50 per fase istruttoria ed € 2.935,00 per fase conclusionale) ed € 660,00 per spese vive, oltre IVA,
CPA e spese forfettarie, nella misura del 15%, come per legge;

e) dispone che le somme, come liquidate al capo che precede, vengano versate direttamente in favore degli avv.ti Giuseppe ed Alfonso Tedeschi, per dichiarato anticipo;

f) pone definitivamente a carico dei convenuti le spese relative alla espletata consulenza tecnica d'ufficio (già liquidate come due separati decreti di liquidazione in atti);
g) rimette la causa sul ruolo istruttorio come da separata ordinanza”.
Il Giudice ha rigettato le eccezioni di improcedibilità delle domande e ha superato l'eccezione dei convenuti fondata sull'art. 1112 c.c., posto che “la destinazione d'uso concretamente impressa al bene (ippodromo), per quanto – almeno inizialmente – sostenuta dalla concorde volontà dei comunisti, è in ogni caso incompatibile con la normativa vigente, sicché la stessa deve considerarsi allo stato del tutto illegittima, siccome oggetto anche di un espresso provvedimento di rigetto da parte della
Sovrintendenza preposta”.
Di contro, la destinazione dei fondi era prettamente agricola.
Alle pagine 5 e seguenti, il Tribunale ha poi dato conto delle ragioni che lo hanno indotto a ritenere il bene comodamente divisibile, per poi recepire il progetto di divisione elaborato dal CT in data 16.5.2021 con i relativi conguagli.
Il Giudice ha anche accolto la domanda di rendiconto proposta da e Controparte_1 rigettato quella riconvenzionale proposta da . Parte_1

1.3 Avverso l'indicata pronuncia, di carattere non definitivo, indicata come notificata in data 5.5.2022, , , e , con Parte_1 Parte_2 Parte_4 Parte_5 atto del 6.6.2022 (il 4 giugno 2022 cadeva di sabato), hanno promosso appello, costituendosi in data 13.6.2022.
Gli istanti hanno dedotto: 1) la violazione e falsa applicazione degli artt. 1112, 1114 e
720 cc, nonché la redazione di motivazione apparente (pagine da 8 a 24 dell'appello); 2)
l'omessa valutazione delle prove orali di parte convenuta, nonché la non corretta valutazione della preesistenza di suolo agricolo (pagine da 24 a 29); 3) l'illegittimità
pagina 4 di 17 della pronuncia di condanna di e al pagamento della Parte_2 Parte_1 somma di euro 4.800,00 annui (pagine da 29 a 35); 4) la mancata applicazione del principio di non contestazione in ordine alla domanda riconvenzionale proposta da
[...]
(pagine da 35 a 41). Parte_1
Le parti appellanti, quindi, nel richiedere rinnovo delle operazioni peritali, hanno chiesto:
“A) ritenere fondati i motivi esposti col presente gravame e, di conseguenza, riformare la sentenza impugnata, n. 802/2022, del Tribunale di Torre Annunziata;
B) per l'effetto, accogliere tutte le conclusioni formulate dagli odierni appellanti in primo grado, dichiarando l'indivisibilità dell'area e attribuendola per intero agli esponenti, al fine di conservarne l'attuale destinazione, a salvaguardia del suo valore;

C) riconoscere il diritto degli appellanti di ottenere l'assegnazione dell'intero bene, in quanto titolari di una quota pari ai due terzi e disposti a rimanere tra loro in comunione;

D) prevedere un'attribuzione in denaro per l'attore, da compensarsi con la maggior somma da questo dovuta al fratello e oggetto di domanda Parte_1 riconvenzionale;

E) accogliere la domanda riconvenzionale formulata da in primo grado Parte_1
e, per l'effetto, ordinare a di corrispondere al predetto fratello la Controparte_1 somma di euro 72.314,104, ovvero quella somma, anche diversa, ritenuta di giustizia, oltre interessi e danno da svalutazione, dall'insorgenza del debito al soddisfo…”.
Si è costituito , contestando i motivi di impugnazione e chiedendo il Controparte_1 rigetto dell'appello.

2. il Merito

2.1 Ciò posto, in via preliminare, va subito chiarito che ogni questione non oggetto di analitica ed univoca impugnazione ex art. 342 cpc, anche incidentale, deve reputarsi coperta dal giudicato.

2.2 Nel merito, il primo motivo, variamente articolato, non può essere accolto.

2.2.1. Secondo l'appellante, in primo luogo (pag. 13), le porzioni escluse dallo scioglimento, in quanto abusive non avrebbero un autonomo accesso, mentre, per ciò che riguarda la quota n. 2), la previsione di una scala di collegamento non sarebbe confacente.
In contrario vale richiamare quanto sostenuto dal CT a pag. 17 e 18 della relazione integrativa del 16.5.2021: “l'eccezione di cui al punto n. 2) è priva di pregio, in quanto l'accesso all'edificio comune che insiste sulla p.lla catastale 1103 è consentito costituendo una servitù di passaggio pedonale e/o con mezzi sul fondo p.lla 1102 a favore delle altre particelle, come indicato in Figura 12.
Considerato che tale servitù grava su una striscia di terreno già destinata per pagina 5 di 17 conformazione dei luoghi al passaggio e che della stessa usufruirà comunque anche la parte assegnataria della quota n. 1, atteso che, in ogni caso, tale gravame non comporta interventi invasivi per il fondo servente ma, di fatti, già costituisce solo un camminamento, dell'indennizzo spettante all'assegnatario di tale quota, quantificato come il valore di mercato della striscia di terreno gravata dalla servitù e pari a circa
1.000,00 € (mille/00), si è già tenuto conto nell'arrotondamento dei valori economici assegnati a ciascuna quota. Per quanto concerne il rilievo di parte convenuta riportato al punto n. 3) del par. precedente, si evidenzia che la p.lla 474 costituita dall'area lastricata in conglomerato cementizio, essendo interclusa ma comune alle parti, rimane di fatti liberamente accessibile da tutti i terreni circostanti, in quanto con essa confinanti, come ben desumibile dalla Figura 12”.
Solo per mera completezza, va detto che, dalle foto prodotte, sembra scorgersi l'esistenza di un muro tra la particella 393 e la particella 474, ma a quest'ultima è possibile accedere dalle particelle 1102, 475 e 195 e in ogni caso e comunque sarebbe sempre possibile incidere sullo stesso, in quanto bene comune, peraltro della minima estensione.
Quanto poi alla quota n. 2), sempre il CT ha scritto: “relativamente alla nota di cui al punto n. 4), stante l'intento di creare un progetto comodo e quote omogenee, si ribadisce che le p.lle 393 e la p.lla 475 oggetto della quota n. 2 possono essere collegate tra loro attraverso la realizzazione di una scala o di una rampa sterrata da dimensionare in relazione alle esigenze di coltivazione e sistemazione del fondo e, ad ogni modo, compatibilmente con l'attività ivi condotta dall'assegnatario di tale quota. Per cui anche l'ultimo rilievo del C.T.P. appare privo di pregio”. Per_3
Neppure può essere condivisa l'impostazione degli appellanti circa una dedotta
“polverizzazione dei fondi”, ovvero il frazionamento delle aree ricadenti in Zona E2 al di sotto di 20.000,00 mq, posto che il CT ha più volte chiarito che, con il progetto in esame, non è previsto alcun frazionamento, ma solo l'assegnazione di particelle già autonomamente individuate.

2.2.2. Parte appellante pretende poi di valorizzare la destinazione impressa, con la creazione di un ippodromo, ad un appezzamento di terreno che tale destinazione non può avere.
Va richiamato quanto scritto dal CT e già riportato nella sentenza impugnata: “nel caso di specie, si evidenzia che l'appezzamento di terreno per cui è causa, pur costituendo un'unica area confinata, è frazionato in otto (n. 8) particelle catastali distinte. Tale area rientra nelle zone destinate prevalentemente all'esercizio delle attività agricole dirette e connesse con l'agricoltura e, precisamente, nella zona E2 - Zona agricola di valore paesistico – della Variante al P.R.G. del Comune di Pompei, approvato con D.P.G.R. n.
pagina 6 di 17 14069 del 29.12.1980. In tale zona sono consentite esclusivamente: abitazioni rurali;
costruzioni pertinenti alla coltivazione di utilizzazione di fondi occorrenti per depositi, silos, serbatoi, stalle, ricoveri per animali di allevamento di tipo artigianale, ricoveri per macchine agricole;
costruzioni adibite alla conservazione e trasformazione di prodotti agricoli coltivati nella stessa azienda e nello stesso gruppo di aziende se trattasi di cooperative, o all'esercizio di macchine agricole. E tale destinazione è perfettamente coerente con le risultanze catastali. È d'uopo, inoltre, precisare che l'immobile de quo ricade nella Zona P. I. – Protezione Integrale – del Piano Territoriale Paesistico dei
Comuni Vesuviani (D. M. 04.07.02, pubblicato sulla G. U. n. 219 del 18.09.02, P.T.P.), in cui sono consentiti solo interventi volti alla conservazione ed al miglioramento del verde od alla ricostruzione delle caratteristiche vegetazionali dei siti” (cfr. pagine 19 e
20 della relazione di CT del 26.10.2016).
Ancora, a pag. 42 della relazione, nel rispondere alle osservazioni, il Tecnico ha scritto:
“Il rilievo n. 2) costituisce osservazione completamente errata ed incoerente, in quanto la destinazione d'uso originaria del bene de quo non è certo quella di pertinenza a servizio dell'Associazione Ippica San Vincenzo, ma bensì Zona agricola di valore paesistico (P.R.G.) e Protezione Integrale (P.T.P.), per cui è assolutamente vietata l'alterazione dell'andamento naturale del terreno e delle sistemazioni agrarie esistenti e tutti gli interventi sono tesi al mantenimento, alla ricostruzione ed riqualificazione della vegetazione tipica dei siti protetti.
L'attività ippica svolta dall'Associazione, quindi, certamente contrasta con quanto previsto dalle norme urbanistiche vigenti (Allegato H). D'altronde, è bene ricordare, che il tentativo di trasformare l'area in zona attrezzata per l'attività equestre mediante specifico progetto architettonico presentato con D.I.A. n. 158/2008 è stato respinto dalla
Sovrintendenza preposta…”.
Quanto poi alla deduzione che “sotto l'aspetto economico-funzionale, inoltre, la divisione incide sull'attuale uso del bene, concesso in comodato all'Associazione Ippica
“San Vincenzo”, determinando un sensibile deprezzamento delle singole quote, rapportate proporzionalmente al valore dell'intero. Esso, infatti, una volta frazionato, non potrà più essere adibito alla pratica dello sport equestre” (pag. 15), in contrario si rileva, ancora una volta, che questa destinazione non avrebbe potuto essere impressa, in quanto illegittima.
Ancora, allegata alla relazione di CT e prodotta anche da , vi è Controparte_1 ordinanza di demolizione di numerose strutture ed elementi, tra cui la stessa pista ippica in terra battura (ordinanza n. 165 del 13.6.2012).
Nell'ordinanza si legge che “l'area ove sorge l'opera abusiva è sottoposta al vincolo pagina 7 di 17 paesaggistico ex D.lgs 490/99, già l. 1497/39 e l. 431/95 ed è classificata come P.I. zona a protezione integrale con divieto di qualsiasi intervento che comporti l'incremento di volumi esistenti con esclusione di quelli previsti al punto 7 dell'art. 11 DM 14/12/1995”.
A pag. 5 della relazione di CT del 16.5.2021, si legge che l'ordinanza di demolizione n.
165/2012 “venne impugnata da parte convenuta a mezzo ricorso al T.A.R., respinto con sentenza N. 00360/2018 pubblicata il 16.01.2018”.

2.2.3 Gli appellanti hanno anche allegato che l'utilizzo del progetto potrebbe esporre alla fattispecie della lottizzazione abusiva.
In contrario, in disparte da ogni considerazione che la fattispecie penale sanziona il frazionamento a scopo edificatorio (art. 18 della L. n. 47/1985 successivamente sostituito dall'art. 30 del D.P.R. n. 380/2001; il primo comma di quest'ultima norma stabilisce: “si ha lottizzazione abusiva di terreni a scopo edificatorio quando vengono iniziate opere che comportino trasformazione urbanistica od edilizia dei terreni stessi in violazione delle prescrizioni degli strumenti urbanistici, vigenti o adottati, o comunque stabilite dalle leggi statali o regionali o senza la prescritta autorizzazione;
nonché quando tale trasformazione venga predisposta attraverso il frazionamento e la vendita, o atti equivalenti, del terreno in lotti che, per le loro caratteristiche quali la dimensione in relazione alla natura del terreno e alla sua destinazione secondo gli strumenti urbanistici, il numero, l'ubicazione o la eventuale previsione di opere di urbanizzazione ed in rapporto ad elementi riferiti agli acquirenti, denuncino in modo non equivoco la destinazione a scopo edificatorio”), si rileva quanto scritto dal CT nella relazione integrativa del 9.12.2017: “in merito al rilievo di cui al punto I) sulla presunta indivisibilità del fondo agricolo sito in Pompei alla via Parrelle Civita Giuliana si ribadisce nuovamente quanto già espressamente indicato nella consulenza tecnica depositata, cui integralmente si rimanda, ed ovviamente non recepito dalla parte: il progetto di divisione elaborato dalla scrivente non prevede alcun frazionamento, bensì una ripartizione delle diverse particelle già naturalmente costituite tra i vari condividenti.
È bene sottolineare, quindi, che non può assolutamente trattarsi di lottizzazione e frazionamento in quanto il fondo risulta, allo stato, già diviso in lotti catastalmente indipendenti”.

2.2.4 Parte appellante ha poi contestato il progetto di divisione redatto in applicazione dei principi contenuti nella sentenza Cass. SS.UU. 25021/2019: “venivano così individuati dalla consulente come abusivi un corpo di fabbrica terraneo della superficie di mq 67, con una tettoia antistante;
un manufatto terraneo posto a sud della tettoia, completamente in legno;
un massetto di cemento lungo il confine lato nord della p.lla pagina 8 di 17 474; la pista ippica in terra battuta.
In modo sorprendente, poi, ai fini del progetto di divisione, l'Ausiliaria riteneva opportuno stralciare le sole particelle catastali relative ai manufatti edili “pesanti”, ovvero la p.lla 1103, su cui insiste il corpo di fabbrica che configura il volume abitabile e il massetto in calcestruzzo.
Diversamente, non riteneva “conveniente ai fini della divisione” scorporare dal progetto né la p.lla 1102, ove insiste la struttura leggera in legno, né la pista ippica completamente sterrata, in quanto, asseritamente, <<opere prive di fondazioni e pertanto facile rimozione ancorch compatibili con un agile veloce ripristino della destinazione agricola del terreno>>.
Inoltre, secondo la valutazione della CT, condivisa senza riserve dal primo giudice,
<<la presenza di tali opere non incide sensibilmente sul valore economico della>proprietà>>. Va premesso che tale ultima affermazione appare decisamente incomprensibile e fuori contesto, non essendo certo sovrapponibili i due distinti profili della illegittimità delle opere, che, in quanto tali, non possono essere comprese nella massa a dividersi, e della loro incidenza economica che, proprio in virtù della natura abusiva, non dovrebbe essere presa in considerazione.
Ma l'incongruenza maggiore, a nostro avviso, è un'altra e attiene all'arbitraria classificazione degli abusi riscontrati sul fondo in due categorie: quella costituita dai manufatti edili “pesanti” (corpo di fabbrica, massetto in cemento), da stralciare dalla massa da suddividere, e quella degli abusi “leggeri”, che non si è ritenuto
“conveniente” scorporare ai fini della divisione.
La CT (e, di conseguenza, il primo giudice, che ne segue ciecamente il percorso) dimentica, peraltro, di chiarire in quale delle due “categorie” debba rientrare la
“tettoia” che, dopo essere stata inserita nell'elenco degli “abusi”, non si ritrova in nessuno dei due elenchi” (pagine 19 e 20 dell'impugnazione).
Vale riportare quanto scritto dal CT nella sua relazione integrativa del 16.5.2021:
“nella fattispecie, gli abusi ancora esistenti sul fondo sono riconducibili, così come compiutamente descritti nella summenzionata ordinanza, a quelli nel seguito elencati:
1) Corpo di fabbrica terraneo della superficie di 67,00 mq e dell'altezza di 3,00 m ed antistante tettoia (corpo A di Figura 11 – p.lla 1103); 2) Manufatto terraneo lato sud della tettoia completamente in legno (visibile in Figura 4); 3) Massetto in cemento lungo il confine lato nord della p.lla 474 (corpo M di Figura 11); 4) Pista ippica in terra battuta.
Orbene, ai fini del progetto di divisione, si ritiene opportuno stralciare le sole particelle catastali relative ai manufatti edili “pesanti”, ovvero la p.lla 1103, su cui insiste il corpo pagina 9 di 17 di fabbrica di cui alle Figure 3 e 4, che ha determinato la realizzazione di volume e superficie abitabili, e la p.lla 474, ove sussiste il massetto in calcestruzzo.
Diversamente, non si ritiene conveniente ai fini della divisione scorporare dal progetto anche la p.lla 1102, ove insiste la struttura leggera di cui al precedente punto 2), né la pista ippica completamente sterrata, in quanto opere prive di fondazioni e, pertanto, di facile rimozione nonché compatibili con un agile e veloce ripristino della destinazione agricola del terreno. La presenza di tali opere, inoltre, non incide sensibilmente sul valore economico della proprietà”.
Ebbene, l'inserimento delle particelle in cui vi sono minime difformità si reputa condivisibile.
Per ciò che riguarda la struttura in legno presente sulla particella 1102, le esigue dimensioni della stessa come desumibili dall'ordinanza n. 165/2012 e comunque come anche riscontrabili dalla foto prodotta dal CT (foto n. 4 riportata a pagina 7 della relazione del 16.5.2021), in rapporto alle dimensioni della particella 1102, e cioè 4.835 mq, inducono a procedere oltre.
Si è ad esempio sostenuto che la nullità comminata dall'art. 17 comma 1, della l. n. 47 del
1985, "ratione temporis" vigente, sostituito dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 - che colpisce gli atti tra vivi sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto il trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali relativi ad edifici o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, ove non risultino gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria - rileva anche in caso di di atti di trasferimento di terreni sui quali siano state realizzate opere qualificabili come edifici (o loro parti), atteso che in tal caso la compravendita del terreno comporta il trasferimento, a titolo negoziale, anche dei fabbricati, acquisiti in proprietà per accessione ex art. 934 c.c. dal venditore del terreno, indipendentemente da chi li abbia costruiti, ancorché non menzionati espressamente nell'atto (salvo che il venditore al momento della cessione conservi espressamente la proprietà a sé o ad altri di tali manufatti) (Cass. civ., Sez. II, Ordinanza, 04/07/2022, n. 21083).
Nella specie si reputa che il casotto in legno non possa essere considerato edificio o parte di edificio.
Analoghe considerazioni vanno fatte per ciò che concerne la pista in terra battuta.
La tettoia è poi indicata.
Quanto poi alle ulteriori opere ritenute abusive con l'ordinanza di demolizione (in detto provvedimento, effettivamente, vengono indicate due tettorie), va detto, in primo luogo, che il Tecnico, nella relazione del 16.5.2021, ha scritto che “le stalle per cavalli, un (una) volta presenti nell'angolo nord-ovest del fondo, sono state rimosse” (cfr. pag. 7).
pagina 10 di 17 Il CT ha ancora chiarito che, “alla data del sopralluogo del 18.12.2020 alcune delle opere oggetto di abuso, così come riportate nella suddetta ordinanza di demolizione, erano già state rimosse” (pag. 10 della citata relazione del 16.5.2021).
Inoltre, a pag. 11 della relazione del 16.5.2021, ha scritto: “ciò posto, quantunque come già precisato più volte nel testo della consulenza già in atti sarebbe in ogni caso preferibile e conveniente non procedere ad alcuna partizione del fondo, anche escludendo le particelle 1103 e 474 suddette, il progetto di divisione risulta comunque possibile e comodo, per i motivi che seguono:

1. non occorre operare alcun frazionamento né artificiosa variazione catastale del terreno, in quanto l'area risulta naturalmente già divisa in lotti catastalmente indipendenti, coerentemente con le previsioni della strumentazione urbanistica;

2. le quote definite possono risultare liberamente fruibili ed autonomamente accessibili dall'esterno, considerata la presenza di tutti gli accessi distribuiti sul perimetro dell'area;

3. la divisione non va assolutamente ad incidere sull'originaria destinazione d'uso dell'area, che, secondo il combinato disposto dagli strumenti urbanistici vigenti, costituisce zona destinata all'esercizio delle attività agricole comportanti unicamente interventi volti alla tutela ed al risanamento delle specie vegetali presenti sul territorio – ovvero zona E (2) - Zona agricola di valore paesistico – della Variante al P.R.G. del
Comune di Pompei, approvato con D.P.G.R. n. 14069 del 29.12.1980 e nella Zona P. I. –
Protezione Integrale – del Piano Territoriale Paesistico dei Comuni (P.T.P. di CP_2 cui al D. M. 04.07.02), pubblicato sulla G. U. n. 219 del 18.09.02 (P.T.P.);

4. lo stato di conservazione del compendio immobiliare si presenta omogeneo in tutte le sue parti;

5. il valore complessivo del bene non risulta modificato in modo apprezzabile.
Per cui, in ossequio alla normativa urbanistica vigente, considerati gli accessi al fondo così come rappresentati nella Figura 11, stralciate la p.lle 1103 e 474 su cui insistono gli abusi edilizi così come rilevati dalla competente Autorità Comunale, le quali resteranno, quindi, in comunione tra le parti, anche al fine di formare quote il più omogenee possibile ed evitare corposi conguagli in denaro, è stato predisposto il progetto di divisione graficizzato nelle Figure 12 e 13.
Il progetto consiste, in particolare, nell'accorpamento delle particelle catastali esistenti allo scopo di formare tre quote distinte aventi la seguente consistenza:

1. Quota 1= 5.271 mq composta da
- p.lla 496, di are 4,36
- p.lla 1102, di are 48,35
pagina 11 di 17 2. Quota 2 = 6.447 mq composta da - p.lla 393, di are 14,37
- p.lla 475, di are 50,10

3. Quota 3 = 6.670 mq composta da
- p.lla 155, di are 43,80
- p.lla 532, di are 22,90
Le quote come sopra definite risultano omogenee in quanto autonomamente fruibili ed accessibili dall'esterno della proprietà.
Nella fattispecie, le quote presentano le seguenti caratteristiche:
- Quota n. 1: l'accesso all'area è consentito mediante i cancelli n. 1, n. 4 e n. 5, di cui alla Figura 11;
- Quota n. 2: è composta da due terreni a quota diversa, divisi dalla p.lla comune 474; ai fini della libera fruizione della proprietà sarà necessario realizzare una scala di collegamento tra i due fondi e rendere possibile l'accesso all'intera area attraverso il cancello n. 2 di Figura 11;
- Quota n. 3: si accede a mezzo del cancello n. 3 di cui alla Figura 11, posto a confine con il fondo limitrofo a carico del quale è già costituita una servitù di passaggio a piedi e con automezzi.
In virtù dei suesposti aspetti, considerato che le porzioni di una divisione devono essere formate comprendendo in ciascuna una quantità di mobili, immobili e crediti di eguale natura e qualità, preso atto dell'ineguaglianza delle quote dovuta alla differenza di superficie, è stato necessario prevedere la compensazione delle quote stesse con un equivalente in denaro…”.

2.2.5 La deduzione relativa alla sussistenza di progetto alternativo contenuto nelle note del 31.5.2021 (rectius 26.5.2021), è inammissibile in quanto non contiene sufficiente contestazione alla motivazione espressa (peraltro condivisibile) contenuta a pag. 13 della sentenza: (Inoltre evidenzia questo giudice come il progetto di divisione predisposto dal ctu ( che non determina affatto l'interclusione delle parti rimaste in comunione, come è facilmente evincibile dai grafici allegati), sia l'unico possibile tenuto conto della necessità, come sopra evidenziata e – del resto – più volte ribadita dalla stessa parte convenuta – di non procedere ad ulteriori frazionamenti dell'area; viceversa il progetto divisionale redatto al CTP della convenuta, ing. come è dato evincere Per_3 dall'allegato schema grafico depositato in data 26.05.2021, importerebbe l'ulteriore frazionamento di alcune particelle, divise in senso orizzontale, risultando quindi incompatibile con la necessità di non procedere alla formazione di ulteriori lotti)”.
Alla luce delle considerazioni che precedono, va senz'altro disattesa la deduzione circa l'esistenza di motivazione apparente (pagine 22 e 23), così come non può essere accolta pagina 12 di 17 la richiesta di assegnazione da parte di e (pagine 23 e 24), Parte_1 Parte_2 stante la divisibilità del bene così come descritta dal Consulente nominato nel giudizio di primo grado.
Il primo motivo va quindi complessivamente rigettato.

2.3 Il secondo motivo, quand'anche fondato non potrebbe condurre al risultato sperato dagli istanti.
Questi, invero, si sono lamentati del fatto che il Tribunale, con altre condivisibili motivazioni, aveva già evidenziato la natura agricola dei terreni (del resto la destinazione urbanistica degli immobili risulta pacifica sia alla luce delle indicazioni contenute nello stesso rogito notarile ( ove tutte le particelle oggetto di compravendita vengono indicate come agrumeti o noccioleti), sia dall'inquadramento urbanistico dei beni ( come pacifico alla luce delle zonizzazioni del comune di Pompei, riportate nell'allegato H della ctu in atti), sia – infine – dallo stato dei terreni al momento della vendita, come ricostruito alla luce dell'istruttoria espletata in corso di lite”, e a pag. 5 della pronuncia ha riportato le dichiarazioni testimoniali ad abundantiam.
In altre parole, non rileva lo stato del bene, ma la sua possibile destinazione.

2.4 Ad avviso del Collegio, coglie invece nel segno il terzo motivo.
In primo luogo, non può essere sottaciuto che , seppure sia stato Controparte_1 escluso dall'associazione, era pur sempre il comproprietario e in tale veste va ritenuto responsabile della realizzazione delle strutture.
Egli è stato destinatario, unitamente ai fratelli, del provvedimento di demolizione
(ordinanza 165 del 13.6.2012).
Inoltre, il predetto ha fatto parte dell'associazione “Centro Ippico San CP_1
Vincenzo” ed è stato escluso solo in data 25.5.2011.
E' stato prodotto atto del 3.4.2008, costitutivo dell'associazione, senza scopo di lucro, in cui compare , nonché contratti di comodato, quindi, dalla natura Controparte_1 essenzialmente gratuita, aventi ad oggetto l'impianto.
Dunque, non vi è prova tranquillizzante dell'effettiva ricezione di somme da parte di e , fronte della stipulazione di contratti di comodato. Parte_2 Parte_1
Ancora, in ordine alla possibilità astratta di sfruttamento economico, va aggiunto come neppure possa essere omesso che la struttura è stata realizzata in difformità della normativa vigente, per cui di fatto, spettava all'attore in primo grado dare la dimostrazione della ricezione di somme, con conseguente impossibilità, per il Tribunale, di ricorrere ad un criterio presuntivo e ipotetico.
Ancora, la struttura per come realizzata, anche per iniziativa riconducibile a
[...]
, non avrebbe potuto essere oggetto di alcuna valutazione prognostica di Parte_1
pagina 13 di 17 sfruttamento economico (si veda, ancora, ordinanza di demolizione).
Si è ad esempio sostenuto che in tema di divisione, in caso di utilizzazione esclusiva del bene comune da parte di un comproprietario, l'occupante è tenuto al pagamento della corrispondente quota di frutti civili ricavabili dal godimento indiretto, solo se gli altri partecipanti abbiano manifestato l'intenzione di utilizzare il bene in maniera diretta senza nulla ottenere e ne abbia tratto un vantaggio patrimoniale. In tal caso occorre la prova di una sottrazione o di un impedimento assoluto all'esercizio delle facoltà dominicali di godimento e disposizione del bene comune spettanti agli altri contitolari o una violazione dei criteri stabiliti dall'art. 1102 c.c., potendosi quantificare il danno in base ai frutti civili ricavati dall'uso esclusivo (Cass. civ., Sez. II, Ordinanza, 08/11/2023, n. 31105).
Lo stesso Consulente, a pag. 28 della sua prima relazione, ha scritto: “in merito allo sport equestre, è d'uopo evidenziare che, dagli atti di parte, è emerso che lo stesso viene praticato personalmente ed esclusivamente dai membri dell'Associazione “Centro Ippico
San Vincenzo” e, quindi, senza fini di lucro. Per cui, rebus sic stantibus, risulta chiaro che l'attività ippica svolta sul fondo, salvo prova contraria, non ha prodotto alcuna rendita e che le quote versate dai soci sono impiegate unicamente per le spese di gestione e/o manutenzione del centro polisportivo.
Tale assunto non risulta, a quanto dato sapere, essere al momento stato oggetto di alcuna contestazione da parte di nessun Organo deputato al controllo sulla esistenza iniziale e sulla permanenza dei requisito richiesti alle Pt_6
Pertanto, fermo restando quanto determinato in precedenza relativamente al godimento annuale del fondo, non possono definirsi spettanze relative a ciascuna quota in merito alla rendita dell'attività ippica svolta sul fondo oggetto del contendere”.
Dunque, per tutte le riferite ragioni, in parziale accoglimento dell'appello, e in riforma del capo c) del dispositivo, tenuto conto dei motivi di impugnazione, va rigettata la richiesta di pagamento contenuta nel capo c) delle conclusioni contenute nella citazione in primo grado.

2.5 L'ultimo motivo va in parte dichiarato inammissibile e in parte rigettato.
Secondo parte appellante, “ , per l'acquisto del fondo in oggetto, versò il Parte_1 prezzo di 400 milioni di lire, come si evince dalla proposta d'acquisto redatta su moduli dell'agenzia “Dimora – Servizi Immobiliari” del 09/05/2001 e 03/08/2001.
Precisamente: 200 milioni di lire furono corrisposti all'atto dell'accettazione della proposta d'acquisto del 03/08/2001 ed ulteriori 200 milioni di lire, alla sottoscrizione del rogito notarile. La dedotta circostanza è stata provata, in primo luogo, mediante il deposito dell'estratto del conto corrente, intestato ad esso , presso la Parte_1
Banca Intesa – BCI.
pagina 14 di 17 Oltre al prezzo pattuito, corrispose al notaio ulteriori 20 milioni di lire Parte_1 per imposte e competenze professionali.
L'accordo tra i fratelli fu quello che e avrebbero Controparte_1 Parte_2 restituito, negli anni seguenti, la loro quota parte a , che aveva Parte_1 anticipato l'intero importo al momento del pagamento. ha gradualmente Parte_2 pagato il suo debito, mentre non ha fatto altrettanto ” (pag. 36 e 37 Controparte_1 dell'impugnazione).
Ebbene, nel contratto si legge: “il prezzo della presente vendita è convenuto in lire novantanove milioni (…), somma che le venditrici dichiarano di aver già ricevuto, ciascuna per la quota di sua spettanza, precedentemente a quest'atto, per cui rilasciano gli acquirenti ampia e solidale quietanza liberatoria”.
Il Tribunale ha valorizzato la mancanza di data certa e di sottoscrizione di
[...]
nella proposta, nonché l'irrilevanza, in termini di prova, degli estratti conto CP_1 prodotti.
Queste valutazioni, ad avviso della Corte, non sono state oggetto di analitica ed efficace confutazione ex art. 342 cpc.
Va richiamato l'insegnamento della Suprema Corte a tenore del quale, in materia d'impugnazioni civili, il requisito della specificità dei motivi dell'appello postula che alle argomentazioni della sentenza impugnata vengano contrapposte quelle dell'appellante, finalizzate ad inficiare il fondamento logico-giuridico delle prime, in quanto le statuizioni di una sentenza non sono scindibili dalle argomentazioni che la sorreggono. È pertanto necessario che l'atto di appello contenga tutte le argomentazioni volte a confutare le ragioni poste dal primo giudice a fondamento della propria decisione, non essendo al riguardo ammissibile che l'esposizione delle argomentazioni venga rinviata a successivi momenti o atti del giudizio, ovvero addirittura al deposito della comparsa conclusionale
(Cass. civ. Sez. II, 27/01/2011, n. 1924).
Ancora, come statuito anche di recente dalla Suprema Corte, la formulazione ratione temporis dell'art. 342 c.p.c. richiede che l'appello venga formulato dall'appellante indicando "specifici motivi e tale specificità esige che alle argomentazioni svolte nella sentenza impugnata vengano contrapposte quelle dell'appellante, volte a incrinare il fondamento logico-giuridico delle prime, non essendo le statuizioni di una sentenza separabili dalle argomentazioni che le sorreggono. Deriva da quanto precede, pertanto, che nell'atto di appello - ossia nell'atto che, fissando i limiti della controversia in sede di gravame consuma il diritto potestativo di impugnazione - alla parte volitiva deve sempre accompagnarsi, a pena d'inammissibilità del gravame, rilevabile d'ufficio e non sanabile per effetto dell'attività difensiva della controparte, una parte argomentativa che confuti e pagina 15 di 17 contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, al qual fine non è sufficiente che l'atto di appello consenta d'individuare le statuizioni concretamente impugnate, ma è - altresì - necessario, pur quando la sentenza di primo grado sia censurata nella sua interezza, che le ragioni sulle quali si fonda il gravame siano esposte con sufficiente grado di specificità da correlare, peraltro, con la motivazione della sentenza impugnata"
(Cassazione civile, sez. III, 09/03/2017, n. 6043 e nello stesso senso Cassazione civile, sez. III, 05/04/2017, n. 8845 e Cass. S.U. Sentenza n. 27199 del 16/11/2017, nonché più di recente Cass. Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 13535 del 30/05/2018 e Cass. Sez. U -,
Ordinanza n. 36481 del 13/12/2022; Cass. civ., sez. VI, 22/02/2017, n. 4541).
L'appello, quindi, in questa parte va dichiarato inammissibile perché non “dialoga” con la motivazione impugnata (cfr. Cass. Ordinanza n. 21824 del 29 agosto 2019 n. 21824 laddove ha ravvisato l'inammissibilità nel caso in cui le doglianze proposte dall'appellante non "dialoghino" con la pronuncia di primo grado e non siano pertinenti rispetto alle soluzioni accolte dal primo giudice) e la critica conduce, pertanto, ad una nuova valutazione del merito che non tiene conto delle diverse conclusioni del giudice di prime cure e che non si fa carico di struttura e contenuti propri dell'impugnazione ex art. 342 c.p.c., rispetto ai quali colui che impugna deve dedurre sulla decisione impugnata nel confronto tra quanto richiesto e non ottenuto in primo grado.
Già tali considerazioni appaiono rilevanti.
Ma le stesse considerazioni del Tribunale appaiono comunque condivisibili.
E' noto che la giurisprudenza più recente ha stabilito che “la pattuizione con cui le parti di una compravendita immobiliare abbiano convenuto un prezzo diverso da quello indicato nell'atto scritto soggiace, tra le stesse parti, alle limitazioni della prova testimoniale stabilite dall'art. 2722 cod. civ., avendo la prova ad oggetto un elemento essenziale del contratto che deve risultare per iscritto (Cass. civ. II, 18/02/2015, n.
3234).
Questo principio, stante la sua valenza generale, può trovare applicazione anche nel caso di specie.
Anche la produzione di proposta di acquisto, avuto riguardo a preliminare, a prescindere da ogni considerazione sulla valenza della stessa, non è sottoscritta da , Controparte_1 mentre la sottoscrizione di avvenuta ricezione delle somme (lire 200.000,00) è posta non dalle parti venditrici, ma dai rispettivi coniugi.
Peraltro, si è sostenuto che, per potersi attribuire alla controdichiarazione unilaterale il significato e gli effetti di riconoscimento della simulazione è necessario che questa provenga dalla parte contro il cui interesse è redatta, da quella parte, cioè, che trae vantaggio dall'atto simulato mentre assume, con la controdichiarazione, obblighi diversi pagina 16 di 17 e maggiori di quelli che le derivano dall'atto contro cui questa è redatta (Cass. civ., Sez.
II, Sent., 05/03/2019, n. 6357).
Infine, come evidenziato dal Giudice di prime cure, parte appellante ha prodotto estratto conto dal quale, nondimeno, si evincono movimenti in uscita (per quel che qui interessa, evidentemente, emissione ns assegni circolari), ma nulla di maggiormente specifico e probante.
Alla luce di quanto fin qui detto, alcuna rilevanza può assumere l'invocato principio di non contestazione.
Per tutte le riferite ragioni, anche questo motivo va quindi disatteso e non occorre alcuna rinnovazione dell'istruttoria tecnica (sulle spese, subito infra).

3. Considerazioni conclusive e spese
Pertanto, per tutti i riferiti motivi, sia unitariamente che complessivamente considerati,
l'appello va accolto nei limiti sin qui indicati.
L'accoglimento parziale dell'appello e dunque la soccombenza reciproca, inducono la
Corte a mantenere ferma la decisione sulle spese resa dal Giudice di prime cure e a compensare integralmente quelle del presente grado di giudizio.
Ed infatti, il complessivo accertamento indica comunque vittorioso, complessivamente,
, il quale nondimeno, vede ridimensionate le proprie pretese a seguito Controparte_1 dell'impugnazione.

P.Q.M.

La Corte d'appello di Napoli, definitivamente decidendo, sull'appello proposto avverso la sentenza non definitiva n. 908/2022 emessa in data 29.4.2022 dal Tribunale di Torre
Annunziata nel procedimento n. 1696/2013, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
• accoglie l'appello per quanto di ragione e nei limiti indicati in parte motiva e – per l'effetto – in parziale riforma della sentenza impugnata – e in particolare del capo c) del dispositivo, rigetta la richiesta di rimborso contenuta nel capo c) delle conclusioni contenute nella citazione in primo grado;

• rigetta, per il resto, l'appello;
• dichiara integralmente compensate le spese del presente grado di giudizio.
Così deciso, in Napoli, in data 30.1.2025.
Il Consigliere estensore dott. Fabio Magistro
La Presidente
dott.ssa Assunta d'Amore
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