REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI NAPOLI
-Sezione III Civile-
così composta:
dott.ssa Rosaria Morrone Presidente
dott.ssa Regina Marina Elefante Consigliere
dott. Massimo Torre Giudice ausiliario Relatore
riunita in camera di consiglio, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile in secondo grado iscritta al n. 4198 del R.G.A.C. dell'anno 2020, riservata in decisione all'udienza collegiale del 10 luglio 2024, vertente tra
codice fiscale , e , codice fiscale Parte_1 C.F._1 Parte_2
rappresentati e difesi dall'avv. Roberta Colao, codice fiscale ed C.F._2 C.F._3
elettivamente domiciliati presso il suo studio in Bologna, Via Francesco Petrarca n. 2, come da procura in atti
appellanti
e
, codice fiscale , rappresentata e difesa dall'avv. Massimo Biondi, Controparte_1 C.F._4
codice fiscale , ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Napoli, Piazza Leonardo n. CodiceFiscale_5
25, come da procura in atti
appellata
nonché
, codice fiscale , Controparte_2 C.F._6
appellato -contumace
OGGETTO: appello avverso la sentenza n. 6758/2020 resa dal Tribunale di Napoli e pubblicata il 16/10/2020 CONCLUSIONI DEI PROCURATORI DELLE PARTI
Per gli appellanti, “1. In accoglimento dell'appello proposto, per la motivazione resa, emesso ogni provvedimento di rito
e istruttorio ritenuto, anche in relazione al diritto difensivo leso nel merito e sulle richiamate istanze istruttorie,
riformare parzialmente la sentenza impugnata, come in epigrafe indicata, e per l'effetto, revocata la statuizione di
nullità e l'ordine reso alla competente dal Giudice di primo grado e accertate le condotte e i fatti Controparte_3
come in atti dedotti, accogliere le domande proposte in primo grado dagli attori;

2. per l'effetto dichiarare la
responsabilità dei convenuti ex artt. 1483 e ss. cc, e comunque la responsabilità precontrattuale e contrattuale, ovvero
extracontrattuale, dei convenuti, ed in ogni caso condannare i medesimi convenuti al risarcimento del danno pieno
subito dagli attori, sia sul piano del danno emergente che sul piano del lucro cessante, nei termini esposti in atto, e
nella misura concreta parametrata, in relazione al prezzo reale di compravendita, anche accertato in via incidentale
come in atti, salva ogni quantificazione che risultasse accertata in corso di causa, maggiore o minore, ed
eventualmente con liquidazione equitativa, il tutto con gli interessi e la rivalutazione, come esposto in atto.

3. Con
vittoria di competenze e spese del doppio grado di giudizio”.
Per l'appellata, “rigettare integralmente l'appello proposto dai sigg.ri e Parte_1 Parte_2
avverso la sentenza del Tribunale di Napoli, n°6758/2020, pubblicata mediante deposito in Cancelleria in data
16/10/2020, il Tribunale di Napoli – XI Sezione Civile - in persona del G.I. dott. Fabio Perrella, nella causa iscritta al
n.23216/2015 R.G., siccome improponibile, inammissibile ed assolutamente infondato nel merito in tutti i suoi motivi e,
per l'effetto, confermare la impugnata sentenza, ove occorresse anche con diversa motivazione previa, se del caso,
ammissione dei mezzi istruttori articolati e richiesti dalla sig.ra di in primo grado e non assunti dal CP_1 CP_1
Tribunale, che comunque si ripropongono in questa sede;
condannare in ogni caso gli appellanti al pagamento delle
spese del giudizio in favore della sig.ra , con distrazione in favore del suo procuratore costituito CP_1 CP_1
antistatario”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1 - Con atto di citazione notificato il 21/9/2015, e convenivano in Parte_1 Parte_2
giudizio, innanzi al Tribunale di Napoli, e per ivi sentire: “accertare le Controparte_1 Controparte_2
condotte e i fatti come innanzi dedotti ed accogliere le domande svolte dagli attori per i motivi innanzi esposti e per
l'effetto accertare, anche in via incidentale, il prezzo realmente voluto e comunque realmente pagato ai venditori in
relazione al bene oggetto di ordine di demolizione, quale risultante dal preliminare di vendita, e dichiarare la
responsabilità dei convenuti ex artt. 1483 e ss. cc, e comunque la responsabilità precontrattuale e contrattuale, ovvero extracontrattuale, dei convenuti, ed in ogni caso condannare i medesimi convenuti al risarcimento del danno pieno
subito dagli attori, sia sul piano del danno emergente che sul piano del lucro cessante, nei termini esposti in atto, e
nella misura concreta che sarà quantificata in corso di causa, salva ogni quantificazione che risultasse accertata in
corso di causa, eventualmente con liquidazione equitativa, il tutto con gli interessi e la rivalutazione”.
1.1 - Nel merito, gli attori deducevano: I) di essere coniugati in regime di comunione legale dei beni;
II) di aver acquistato per atto pubblico, in data 26/7/2002, un'unità immobiliare sita in Bacoli (NA), Via Scalandrone n. 23
(identificata al Catasto fabbricati del Comune di Bacoli al foglio 5, p.lla 919 sub 1, via Scalandrone n. 23, p.t., Cat. A/3,
cl. 2, vani 5,5, RC 278,37) dai convenuti e;
III) che nel rogito era specificato Controparte_1 Controparte_2
che l'immobile era stato realizzato nel 1993 in assenza di concessione edilizia ma i venditori avevano presentato in data 31/3/1995 domanda di concessione in sanatoria;
IV) che in data 16/1/2015 il aveva notificato Controparte_4
ad essi attori, ai sensi dell'art. 10 bis l. 241/1990, un provvedimento di preavviso di rigetto, relativamente alla richiesta di concessione in sanatoria, il quale, a sua volta, rinviava ad una precedente ordinanza di demolizione datata
22/4/2002; V) che era intervenuta sentenza penale di condanna, emessa l'8/10/2001 a carico della per Controparte_1
il reato di abuso edilizio inerente proprio l'immobile oggetto di compravendita, che ne ordinava la demolizione;
VI) che sussisteva, per tanto, in capo ad essi attori la garanzia per l'evizione, con contestuale diritto al risarcimento del danno.
2 - All'esito della rinnovazione della citazione, ordinata dal Tribunale, il convenuto rimaneva Controparte_2
CP_ contumace mentre l'altra convenuta di si costituiva ritualmente affermando, in via CP_1
riconvenzionale, la nullità del contratto di compravendita e, comunque, la prescrizione di ogni avversa pretesa e concludendo, nel merito, per l'inammissibilità o il rigetto della domanda.
3 - Denegata l'ammissione delle prove orali richieste dalle parti e l'istanza ex art. 210 c.p.c. degli attori, il Tribunale
riservava la causa in decisione, con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c., sulle conclusioni precisate dalle parti all'udienza del 22/6/2020.
4 - Con sentenza n. 6758/2020 il Tribunale di Napoli: a) dichiarava la nullità del contratto di compravendita stipulato tra le parti in data 26/7/2002 relativo all'unità immobiliare sita in Bacoli (Na) Via Scalandrone n. 23, identificata al Catasto fabbricati del Comune di Bacoli al foglio 5, p.lla 919 sub 1, via Scalandrone n. 23, p.t., Cat. A/3, cl. 2, vani 5,5,
RC 278,37; b) ordinava alla competente Agenzia del Territorio-Servizi di pubblicità immobiliare (ex Conservatoria dei registri immobiliari) di Napoli di annotare la sentenza ai sensi dell'art. 2655 c.c.; c) rigettava le altre domande,
principali, subordinate e riconvenzionali;
d) compensava integralmente le spese di lite tra tutte le parti. 4.1 - Il primo giudice ha posto a fondamento della decisione i seguenti rilievi: 1) La domanda principale e quelle subordinate sono infondate. L'art. 40, co. 2, l. n. 47/1985 dispone che “gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali,
esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù, relativi ad edifici o loro parti,
sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della licenza
o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell'articolo 31 ovvero se agli stessi
non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione,
ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima, munita degli estremi dell'avvenuta
presentazione e non siano indicati gli estremi dell'avvenuto versamento delle prime due rate dell'oblazione di cui al
sesto comma dell'articolo 35.” L'art. 46, co. 1, d.p.r n. 380/2001, nel riprodurre sostanzialmente il dettato dell'abrogato art. 17, co. 1, l. n. 47/1985, prevede, poi, che “gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata,
aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro
parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non
risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria”. 2) Sul
punto, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione (sent. n. 8230/2019), hanno affermato che “la nullità comminata
dalD.P.R. n. 380 del 2001, art. 46, e dalla L. n. 47 del 1985, artt. 17 e 40, va ricondotta nell'ambito dell'art. 1418 c.c.,
comma 3, di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità “testuale”, con tale espressione
dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad
effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi
del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a
quell'immobile. In presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e
riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione
realizzata al titolo menzionato.” 3) Nel caso di specie all'art. 7 del contratto di compravendita la parte venditrice ha dichiarato che “il fabbricato in oggetto è stato realizzato nel 1993 in assenza di concessione edilizia ma ha garantito:
che per tale abuso, rientrante nella sanatoria di cui alla legge n. 724/1994, è stata presentata al Comune di Bacoli
richiesta di concessione in sanatoria in data 31 marzo 1995, prot. n. 7746, pratica n. 1410; che l'oblazione dovuta per
Lire 2.072.000 (duemilionisettantaduemila) è stata interamente corrisposta, come da ricevuta n. 372 rilasciata
dall'ufficio postale di Bacoli in data 31 marzo 1995; che gli oneri concessori dovuti sono stati interamente corrisposti,
come da ricevuta n. 951 rilasciata dall'ufficio postale di Bacoli in data 25 giugno 2002 per € 2.406,32; che ricorrendo la
fattispecie di cui all'art. 39 della l. n. 724/1994 (c.d. abuso di necessità) si è provveduto a versare la differenza dell'oblazione, oltre agli interessi legali, per un importo di € 3.861,75, come da ricevuta n. 950 in data 25 giugno 2002,
allegata in copia conforme all'atto di vendita;
che l'oblazione versata per complessivi € 4.931,85 e gli oneri concessori
versati per € 2.406,32 sono da ritenersi congrui, come risulta dalla certificazione rilasciata dal Comune di Bacoli in data
25 giugno 2002, prot. n. 11743, allegata in copia conforme all'atto di vendita”. 4) Dai documenti versati in atti emerge,
però, che “prima della stipulazione del rogito notarile, datato 26 luglio 2002, sono intervenute due ordinanze di
demolizione (n. 12 del 9 gennaio 1996 prot. gen. 483; n. 121 del 22 aprile 2002 prot. gen. n. 7957), la seconda delle
quali facente seguito alla sentenza penale del Tribunale di Napoli, Sezione Distaccata di Pozzuoli, datata 8 ottobre 2001
e divenuta irrevocabile il 29 novembre 2001che condannava la sig.ra per una serie di reati edilizi, tra cui l'aver CP_1
eseguito, in assenza di concessione edilizia, una serie di opere sull'immobile di cui è causa oggi”. 5) Alla luce di ciò,
quindi, il titolo edilizio risulta venuto meno prima ancora che l'atto di compravendita fosse stipulato. “Non è, quindi, il
preavviso di rigetto del 16.1.2015, né il provvedimento di rigetto dell'11.3.2015, a fondare la nullità del contratto in
questione; del resto, attenendo la nullità a vizi genetici e consentendo la legge di rogare l'atto ove, come nel caso di
specie, venga presentata la domanda di concessione in sanatoria, sarebbe, poi, contraddittorio ritenere che una
sopravvenienza, quale il provvedimento di rigetto, invalidi il contratto. A fondare la nullità è, invece, secondo il dictum
delle Sezioni Unite succitate, l'inesistenza del titolo consacrata in due ordinanze di demolizione ed in una sentenza
penale definitiva di condanna”. 6) Va, pertanto, accolta “l'eccezione riconvenzionale di nullità sollevata dal convenuto e
va, conseguentemente, dichiarata la nullità del contratto di compravendita stipulato il 26.7.2002 tra e Parte_1
e ed . Per l'effetto, va ordinato alla competente Parte_2 CP_1 CP_1 Controparte_5
Agenzia del Territorio-Servizi di pubblicità immobiliare (ex Conservatoria dei registri immobiliari) di Napoli di annotare
la presente sentenza ai sensi dell'art. 2655 c.c.. Al giudizio di nullità consegue, necessariamente, il rigetto delle
domande ex art. 1483-1489 c.c.”. 7) Il rilievo officioso della nullità contrattuale da parte del giudice o, comunque,
l'accoglimento dell'eccezione di nullità sollevata dal convenuto impone infatti il rigetto di qualsiasi altra domanda caducatoria (Cass. S.U. 26242/2014). In altri termini, il giudice non può accogliere, ma deve rigettare, una domanda di annullamento, rescissione, o risoluzione in relazione ad un contratto che è nullo per la ragione dirimente che siffatte domande presuppongono la validità del contratto impugnato, la quale si pone, quindi, come questione pregiudiziale rispetto ad esse. 8) Per quanto concerne la domanda risarcitoria, anch'essa deve essere rigettata. “Va evidenziato che
parte convenuta ha tempestivamente eccepito la prescrizione dell'azione di ripetizione di indebito decennale,
decorrente dal momento del pagamento (2002). La deduzione, seppur corretta in punto di diritto, appare irrilevante
nella fattispecie in esame. A ben vedere gli attori non hanno domandato la restituzione della somma sborsata ma il risarcimento dei danni subiti, il cui dies a quo non decorre dalla data della stipula del contratto di compravendita, ma
proprio dall'odierno accertamento giudiziale della nullità del contratto”. 9) Di conseguenza, il danno subito e provato dagli attori è unicamente quello del prezzo pagato per l'acquisto dell'immobile, da cui detrarre tuttavia il corrispettivo spettante alla convenuta per il godimento dell'immobile. In ordine all'importo versato dagli attori, può farsi riferimento esclusivamente all'importo indicato nel contratto (€ 29.300,00, art. 2 contratto di compravendita). Da un lato infatti il prezzo concordato nella proposta di acquisto è irrilevante, in quanto superato da quanto indicato nel contratto definitivo, e dall'altro gli assegni di cui al doc. 4 allegati alla seconda memoria ex art. 183 comma 6 c.p.c.,
nulla provano. Si tratta di meri assegni compilati da parte attrice, ma non vi è alcuna quietanza di pagamento, né una sottoscrizione per la girata sul retro degli assegni da parte dei venditori.
Né gli attori hanno depositato estratti conto volti a provare l'effettivo versamento dell'importo indicato nei suddetti assegni. Tale circostanza giustifica il rigetto dell'istanza, ex art. 210 c.p.c., avanzata da parte attrice, trattandosi di documentazione (quella della somma effettivamente sborsata) che ben poteva essere acquisita autonomamente. Del
tutto irrilevante è poi la stipula di un contratto di mutuo con cui parte attrice vorrebbe provare una simulazione del prezzo che, tuttavia, non può essere provata né per testi, né con presunzioni, ma solo con una controdichiarazione che nel caso in esame, tuttavia, non sussiste, ex artt. 1417-2729 comma 2 c.c.. 10) Trattandosi di un credito risarcitorio,
all'importo di € 29.300,00 vanno riconosciuti interessi e rivalutazione secondo gli insegnamenti forniti da Cass. S.U. n.
1712/1995. Agli attori, pertanto, spetterebbe, all'attualità, l'importo di € 47.709,59, di cui € 10.293,49 per interessi ed
€ 8.116,10 per rivalutazione (coeff. Istat – Indice F.O.I. applicato per effettuare la rivalutazione: 1,277), oltre interessi legali ex art. 1282 c.c. dalla pubblicazione e fino al soddisfo. 11) Quanto all'eccezione di compensatio lucri cum damno
proposta dalla convenuta, trattandosi di un'eccezione in senso lato, la stessa non è tardiva, pur essendo stata proposta con la prima memoria ex art. 183 comma 6 c.p.c., potendo proporsi anche in appello (Cass. nn. 533/2014,
20111/2014). E' evidente, tuttavia, che la condanna alla differenza richiesta da parte convenuta è inammissibile,
trattandosi, questa sì, di una domanda nuova. Alla luce delle quotazioni immobiliari relative ad immobili aventi corrispondente pregio, qualità e dimensione, nonché ubicazione topografica, ed infine in considerazione delle oscillazioni delle quotazioni del mercato immobiliare negli ultimi anni, questo giudice stima il valore medio di mercato possa quantificarsi in € 500,00 mensili, pari a complessivi € 109.000,00 (500x 218: agosto 2002-settembre 2020). Di
conseguenza, atteso che il prezzo della locazione per l'immobile occupato in questi anni sarebbe stato pari ad €
109.000,00, mentre gli stessi hanno provato di aver pagato soltanto € 29.300,00 (pari all'attualità ad € 47.709,59), la domanda risarcitoria va rigettata in virtù del principio della cd. compensatio lucri cum damno. 12) Per quanto concerne la domanda di restituzione, pur essendo quest'ultima un effetto automatico della risoluzione/invalidità del titolo,
richiede sempre un'espressa e tempestiva domanda. La relativa domanda risulta inammissibile in quanto tardivamente proposta dalla convenuta oltre i termini di legge. “Con riferimento alla condanna al pagamento per il
godimento del bene, anch'essa è inammissibile per tardività per la parte eccedente la compensazione poc'anzi
effettuata”. 13) “Le spese di lite vanno integralmente compensate, atteso, da un parte, che il rigetto delle domande
principali e di quelle riconvenzionali costituisce un'ipotesi di soccombenza reciproca, ex art. 92 comma 2 c.p.c., e,
dall'altra, che la complessità delle questioni affrontate, da un punto di vista di diritto, integra senz'altro le gravi ed
eccezionali ragioni di cui all'art. 92, comma 2, c.p.c. (come reintrodotte da C. Cost. n. 77/18)”.
5 - Avverso detta sentenza hanno proposto appello ed , sulla base di Parte_1 Parte_2
quattro motivi.
L'appellato , sebbene ritualmente evocato, non si è costituito in giudizio e, per tanto, se ne deve Controparte_2
dichiarare la contumacia.
CP_ Ha resistito di , concludendo per il rigetto del gravame. CP_1
6 - All'udienza collegiale del 10/7/2024 la Corte ha riservato la causa in decisione concedendo alle parti i termini ex art. 190 c.p.c..
7 - Con il primo motivo di gravame gli appellanti censurano la sentenza gravata sotto diversi profili. Con il primo profilo
- per “violazione degli artt. 2700 cc e 651 cpp” - assumono che “al momento del rogito non erano note e conosciute -
CP_ dal Notaio rogante come dai compratori - le due ordinanze di demolizione e la sentenza penale contro di CP_1
citate dal Giudice di primo grado”. Ragion per cui, per gli appellanti, l'atto rogato dal notaio ex art. 2077 c.c. costituiva piena prova delle dichiarazioni delle parti e, in ogni caso, ai sensi dell'art. 651 c.p.p., la sentenza di condanna della venditrice “non era per essi opponibile e efficace ai fini della statuizione in sede civile sulla nullità del rogito di acquisito
della loro casa”.
7.1 - Sotto un secondo profilo - “violazione dell'art. 40 della legge 47/85, in collegamento con l'art.1418 cc, secondo
l'interpretazione fornita dalle Sezioni Unite della Suprema Corte nella sentenza n.8230 del 22.3.2019” - gli appellanti deducono che “la nullità di cui parla la legge 47/85 sub art. 40, riguarda gli atti di vendita per i quali non risulti
proposta domanda di condono antecedente il rogito di vendita (l'art. 40 è per l'appunto intitolato “mancata
presentazione dell'istanza”). Nel caso de quo risultava invece allegata la certificazione della pratica di condono, come
rilevato dallo stesso Giudice e pacifico in atti”. Con la conseguenza che, trattandosi di nullità “testuale”, il Giudice non poteva statuire la nullità; tanto meno, sulla base di una non corretta e fuorviante interpretazione della decisione delle
Sezioni Unite.
7.2 - Sotto un ultimo aspetto, di difficile intelligibilità, gli appellanti si dolgono che, in sostanza, il primo giudice ha
“fatto derivare la nullità del rogito di compravendita dalla violazione delle norme edilizie – che definisce consacrata in
CP_ due ordinanze di demolizione e in una sentenza penale definitiva di condanna a carico di di antecedenti al CP_1
rogito - laddove le SS.UU. della Suprema Corte hanno chiarito e statuito nella richiamata sentenza che, in costanza di
una dichiarazione reale e riferibile all'immobile, il contratto sarà in conclusione valido, e tanto a prescindere dal profilo
della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo in esso menzionato”.
8 - Con il secondo motivo gli appellanti censurano la sentenza gravata deducendo che il Tribunale ha errato a dichiarare la nullità del contratto di compravendita atteso che, quella proposta dalla convenuta, risultava essere una mera eccezione riconvenzionale e non una domanda riconvenzionale di nullità. “Sicchè la statuizione di nullità in via
autonoma in accoglimento di una mera eccezione del convenuto era solo una pronuncia inutile, ultra petitum in CP_1
violazione dell'art. 112 cpc, e in violazione dell'art. 101 cpc.”
In ogni caso, “il Giudice non poteva comunque accogliere una eccezione di nullità del medesimo soggetto condannato
in sede penale in via definitiva per l'abuso edilizio ovvero del soggetto che aveva provocato la medesima nullità”.
9 - Con il terzo motivo, gli appellanti lamentano che il Tribunale ha errato, in diritto, “collegando la garanzia per
evizione al presupposto della validità del contratto, senza che nulla di ciò sia previsto dalle norme di legge, che
semplicemente prevedono la tutela del compratore in caso di evizione”. Per gli appellanti, infatti, “la statuizione di
nullità del rogito non escludeva assolutamente la garanzia di legge per l'evento evizionale e di perdita causata dal
venditore”.
9.1 - Inoltre, sotto ulteriore profilo, la sentenza è errata “perchè alcuna qualificazione vi è stata della fattispecie
risarcitoria, visto che il Giudice si è soltanto rapidamente affrettato a statuire di dover rigettare (anche) la domanda
risarcitoria (pag.6), senza neanche specificare su quale piano giuridico di responsabilità valutasse, visto che la
fattispecie e il relativo onere probatorio cambia a seconda dell'inquadramento giuridico. Il Giudice, invece, doveva
statuire la condotta di illecito configurabile a carico della parte convenuta venditrice e qualificarla sul piano giuridico
per poi valutare la fattispecie risarcitoria”.
10 - Con il quarto motivo, gli appellanti censurano ulteriormente la sentenza sotto diversi profili.
Affermano, primariamente, che il Tribunale ha errato nel denegare la sussistenza di qualsivoglia importo risarcitorio in favore degli attori in prime cure sotto i diversi profili di danno emergente e lucro cessante prospettati da questi ultimi. Ha errato, poi, il primo giudice a rigettare la domanda, proposta anche in via incidentale, di simulazione del prezzo ed accertamento dell'effettivo prezzo pagato dagli acquirenti, denegando ingiustamente l'ammissione di tutti i mezzi istruttori richiesti dagli stessi attori (prove testimoniali ed istanza ex art. 210 c.p.c.), non disponendo la CTU e,
comunque, omettendo la corretta valutazione della documentazione in atti.
Infine gli appellanti lamentano che il Tribunale ha errato nel non considerare che la compensatio lucri cum damno non era applicabile alla fattispecie;
che la convenuta non aveva proposto l'eccezione né in comparsa né in sede di prima memoria ex art. 183; che l'eccezione sulla compensatio non era comunque ammissibile, perché generica e priva di necessaria allegazione e prova;
che non era poi opponibile dal soggetto che aveva dato causa al rogito nullo e che era stato condannato in via definitiva in sede penale per il reato inerente il bene de quo. Da ultimo gli appellanti si dolgono del fatto che il primo giudice non poteva stimare d'ufficio il valore locatizio del bene, “facendo uso di
valutazioni personali e tecniche astratte, che esulano dalle nozioni di fatto ex art. 115 cpc”.
11 - Va esaminato primariamente il secondo motivo di gravame perché logicamente antecedente al primo motivo. Il
motivo è fondato. La convenuta in prime cure, infatti, aveva proposto una eccezione riconvenzionale di nullità della compravendita finalizzata al mero rigetto della domanda attorea. Ne consegue che, avendo statuito sulla nullità con efficacia di giudicato, il primo giudice ha deciso ultra petita.
12 - In ogni caso, anche il primo motivo di appello risulta fondato e può essere accolto nei termini che seguono.
Mette conto evidenziare, preliminarmente, che secondo le Sezioni Unite della Corte di Cassazione (sent. n. 8230/2019)
“la nullità comminata dall'art. 46 del d.p.r. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della L. n. 47 del 1985 va ricondotta
nell'ambito del comma 3 dell'art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità
testuale”; con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali volta a sanzionare solo “la mancata inclusione in detti atti degli
estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente” (in tal senso anche Cass.
7521/2022). Nella fattispecie in esame -ai fini della validità dell'atto di compravendita- all'indicazione del titolo abilitativo va equiparata, ai sensi dell'art. 40 comma 2, L. n. 47/1985, l'allegazione della copia della domanda di concessione in sanatoria munita degli estremi dell'avvenuta presentazione, con l'indicazione degli estremi dell'avvenuto versamento delle rate dell'oblazione di cui al sesto comma dell'art. 35 della medesima legge. Tale
allegazione, nel caso di specie, era pacificamente contenuta nell'atto di compravendita per cui è giudizio. Quindi, poiché risulta allegata all'atto di compravendita la copia della domanda di concessione in sanatoria, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione, ed essendo stati indicati gli estremi dell'avvenuto versamento delle prime due rate dell'oblazione, deve escludersi una valutazione in termini di nullità dell'atto di compravendita.
12.1 - Né, al riguardo, può ritenersi condivisibile la motivazione del Tribunale secondo cui - sul presupposto che il titolo edilizio deve “realmente esistere”, come affermato nel dictum della Cassazione sopra citato - a fondare la nullità è
proprio “l'inesistenza del titolo consacrata in due ordinanze di demolizione ed in una sentenza penale definitiva di
condanna”. In sostanza, il primo giudice ritiene “che il titolo sia, quindi, venuto meno prima ancora che l'atto di
compravendita fosse stipulato” proprio in virtù della sentenza penale di condanna per abuso edilizio e delle due conseguenti ordinanze di demolizione (antecedenti alla domanda di concessione in sanatoria presentata dai venditori).
Tale tesi, come detto, non convince e non è condivisibile in quanto non tiene conto del fatto che né la sentenza penale di condanna né la relativa ordinanza di demolizione ostano alla successiva presentazione, ricorrendone i presupposti,
di una domanda di concessione in sanatoria.
Non vi è dubbio, infatti, che la presentazione di una domanda di condono edilizio, accompagnata dal versamento dell'oblazione autodeterminata, può determinare, nella fase esecutiva, la sospensione dell'attuazione concreta dell'ordine di demolizione emesso antecedentemente alla presentazione della domanda stessa (Cass. pen. n.
3992/2004).
Secondo consolidato orientamento della Suprema Corte, infatti, il rilascio della concessione sanante dopo il passaggio in giudicato della sentenza di condanna, mentre non ha effetto estintivo dei reati e delle pene (rendendo operanti,
rispetto ad essi, soltanto i particolari effetti di cui all'articolo 38, comma 3, della legge 47/1985), può comportare invece l'inapplicabilità ed anche la revoca dell'ordine di demolizione disposto ai sensi dell'articolo 7, ultimo comma,
della stessa legge. Infatti, l'ordine di demolizione, pur costituendo una statuizione sanzionatoria giurisdizionale (che,
conseguentemente, deve essere eseguita dal giudice), ha natura amministrativa e non è suscettibile di passare in giudicato, essendo sempre possibile la sua revoca quando risulti assolutamente incompatibile con atti amministrativi della competente autorità, che abbia conferito all'immobile altra destinazione o abbia provveduto alla sua sanatoria
(per tutte, Cass. pen. n. 2406/2003)
Ciò posto, nel caso di specie, al momento della stipula dell'atto di compravendita sussisteva il presupposto - previsto
“testualmente” dall'art. 40, comma 2, della legge n. 47/1985 - in virtù del quale la compravendita stessa poteva essere validamente stipulata. Né ovviamente, ai soli fini della declaratori di nullità, potrebbe assumere rilevanza il successivo diniego della concessione in sanatoria da parte della competente autorità amministrativa. In tal senso deve essere quindi parzialmente riformata la sentenza in oggetto, con la conseguente revoca della statuizione del Tribunale di nullità dell'atto di compravendita per cui è giudizio.
13 - Il terzo motivo deve essere disatteso.
Sotto un primo profilo, mette conto evidenziare, preliminarmente, che gli appellanti, in sede di gravame, non hanno riproposto la domanda subordinata ai sensi dell'art. 1489 c.c. che, per tanto, deve ritenersi rinunciata.
Ciò premesso, va detto che la validità del contratto di compravendita renderebbe astrattamente ipotizzabile “l'evento
evizionale” ex art. 1483 c.c., evocato dagli appellanti a fondamento della domanda risarcitoria. Purtuttavia, va anche sottolineato e precisato che l'ordinanza di demolizione della costruzione abusiva, solo una volta eseguita, ha gli effetti sostanziali di un'evizione totale (artt. 1483 c.c.), con la conseguenza che il venditore, solo in tale ipotesi, sarà tenuto alla garanzia per evizione ed obbligato a restituire il prezzo ed a rimborsare le spese (sul punto, Cass. n. 10947/2012), a meno che la vendita non sia stata convenuta a rischio e pericolo del compratore stesso ex art. 1483 c.c.; circostanza,
quest'ultima, che, però, non emerge nel caso di specie.
La garanzia per evizione risulta, quindi, invocabile soltanto quando sia effettivamente eseguita l'ordinanza di demolizione;
infatti, le norme che disciplinano l'evizione stessa sono applicabili solo nel caso in cui l'acquirente sia effettivamente privato del bene compravenduto e non anche nel caso in cui quest'ultimo sia oggetto di semplice minaccia di evizione, ancora non concretizzatasi (si veda, al riguardo, Cass. n. 5243/2006).
Orbene, nel caso di specie, tale garanzia -invocata espressamente dagli appellanti proprio sul presupposto della perdita del bene e ribadita in sede di gravame- non è appunto invocabile in quanto non risulta che le ordinanze di demolizione siano mai state eseguite, anzi emerge dagli atti che gli attori in prime cure, odierni appellanti, hanno proposto ricorso, innanzi al giudice amministrativo, sia avverso il diniego della domanda di sanatoria sia avverso le ordinanze di demolizione, seppure non è dato conoscere l'esito del relativo giudizio.
In sostanza, quindi, non sussiste il presupposto dell'avvenuta perdita del bene che avrebbe potuto far sorgere l'ipotesi risarcitoria di cui all'art. 1483 c.c..
13.1 - Il motivo in esame, poi, va disatteso anche sotto l'ulteriore profilo con cui gli appellanti lamentano l'omessa qualificazione della fattispecie risarcitoria da parte del primo giudice affermando che “il Giudice si è soltanto
rapidamente affrettato a statuire di dover rigettare (anche) la domanda risarcitoria (pag.6), senza neanche specificare
su quale piano giuridico di responsabilità valutasse”. In realtà, sul punto, gli appellanti non colgono nel segno atteso che, come emerge dalla motivazione, il primo giudice aveva chiaramente identificato la responsabilità risarcitoria nel fatto che i venditori avessero taciuto gli abusi, l'esistenza della sentenza penale di condanna e l'ordine di demolizione.
Salvo rigettare la domanda risarcitoria stessa “in virtù del principio della c.d. compensatio lucri cum damno”.
13.2 - Le ulteriori censure illustrate dagli appellanti al paragrafo D) del motivo in esame risultano, in fine, in parte infondate ed in parte inammissibili. Infondate, per i motivi sopra indicati, nella parte in cui si dolgono della omessa applicazione dell'art. 1483 c.c.. Inammissibili, nella parte in cui lamentano genericamente che il Tribunale avrebbe
“denegato qualsivoglia tutela ai compratori” in quanto non censurano adeguatamente e puntualmente la motivazione del primo giudice.
Da quanto sopra discende la conferma della statuizione di rigetto della domanda risarcitoria proposta dagli attori in prime cure.
14 - Gli ulteriori profili di censura proposti dagli appellanti con il quarto motivo risultano, in parte, assorbiti in conseguenza del rigetto della domanda risarcitoria (e, segnatamente, in punto di non corretta valutazione di tutte le voci di danno) e, per altra parte, inammissibili o, comunque, infondati.
14.1 - Primariamente, va disattesa la censura degli appellanti sulla questione della compensatio lucri cum damno.
Sotto un primo profilo, gli appellanti non censurano adeguatamente la motivazione del primo giudice fondata sul fatto che la richiesta di compensatio fosse ammissibile in quanto costituisce una eccezione in senso lato, che prescinde,
quindi, dalla sua tempestività e può essere rilevata anche d'ufficio, anche in sede di appello.
Di poi, gli appellanti si lamentano erroneamente del fatto che l'importo oggetto della compensatio fosse stato stabilito dal Giudice senza che “nulla fosse stato allegato e provato” quando, invece, parte convenuta in primo grado aveva depositato, in allegato alla comparsa di costituzione, le quotazioni dell'Agenzia delle Entrate con riferimento ai valori locativi del Comune di Bacoli.
14.2 - Infondato, poi, è il profilo di censura che lamenta l'omessa ammissione dei mezzi istruttori e l'errata valutazione della produzione documentale con riguardo alla domanda, proposta anche in via incidentale, di simulazione del prezzo ed accertamento dell'effettivo prezzo pagato dagli acquirenti.
La decisione del primo giudice, sullo specifico punto, risulta infatti corretta -perché esente da vizi logici ed errori di diritto- e condivisibile.
In particolare, il Tribunale ha correttamente denegato l'ordine di esibizione ex art. 210 c.p.c. della documentazione bancaria (estratti conto e copia degli assegni asseritamente comprovanti il pagamento dell'importo superiore) atteso che tale “ordine” è uno strumento istruttorio residuale, utilizzabile soltanto quando sia necessario acquisire specifica documentazione che la parte istante sia impossibilitata a produrre in giudizio e, pertanto, non può ordinarsi l'esibizione di documentazione che la parte, come nel caso di specie, avrebbe potuto acquisire di propria iniziativa e produrre in giudizio.
14.2.1 - Parimenti, risulta corretta la decisione del Tribunale di non ammettere la prova per testi articolata, sul punto,
dagli attori in prime cure. Infatti è principio giurisprudenziale consolidato quello per cui la pattuizione con cui le parti di un negozio soggetto al vincolo della forma scritta abbiano convenuto un prezzo diverso da quello indicato nell'atto scritto soggiace, tra le stesse parti, alle limitazioni della prova testimoniale stabilite dall'art. 2722 c.c., avendo la prova ad oggetto un elemento essenziale del contratto che deve risultare per iscritto;
si tratta, dunque, di simulazione relativa parziale, che coinvolge un elemento essenziale inerente all'oggetto del contratto (Cass. Sez. un. n. 7246/2007;
Cass. n. 15097/2025).
14.2.2 - In fine, risulta condivisibile anche la valutazione offerta dal primo giudice sulla documentazione prodotta dagli attori in prime cure a supporto dell'allegata simulazione del prezzo. Le copie degli assegni versate in atti risultano prive di qualsivoglia girata per l'incasso da parte dei venditori e, in ogni caso, la somma degli importi degli stessi non corrisponde al prezzo dissimulato asseritamente convenuto con il contratto preliminare. Il mutuo contratto dagli acquirenti, per altro non univocamente riferibile alla compravendita per cui è giudizio, non può costituire valida prova scritta atteso che il documento che può costituire prova per iscritto per accertare, tra le parti, la simulazione di un contratto con forma scritta ad substantiam deve provenire dalla controparte e non dalla parte che chiede la prova, né
da un terzo (Cass. n. 8210/2006; Cass. n. 3869/2004).
15 - In ordine al governo delle spese, deve trovare applicazione il principio secondo cui il giudice di appello, allorché,
come nel caso di specie, riformi in tutto o in parte la sentenza impugnata, deve procedere d'ufficio, quale conseguenza della pronuncia di merito adottata, ad un nuovo regolamento delle spese processuali, il cui onere va ripartito tenendo presente l'esito complessivo della lite (Cass. n. 6259/2014). Ciò posto, tenuto conto del rigetto di tutte le domande principali, subordinate e riconvenzionali delle parti e, quindi, della loro sostanziale soccombenza reciproca, sussistono i presupposti per la compensazione integrale tra le parti di entrambi i gradi del giudizio.


P.Q.M.


la Corte di Appello di Napoli definitivamente pronunciando, sull'appello proposto da ed Parte_1
, in parziale accoglimento dello stesso, così provvede: Parte_2
1) dichiara la contumacia di;
Controparte_2
2) in parziale riforma della sentenza impugnata, revoca la statuizione di nullità del contratto di compravendita stipulato, da un parte, da e e, dall'altra, da Parte_1 Parte_2 Controparte_6 , dall'altra, per atto per Notaio Dott. in Napoli, in data 26/7/2002, Rep. 109287 - Controparte_2 Persona_1
Racc. 23048, registrato a Napoli in data 2/8/2002, relativo all'unità immobiliare sita in Bacoli (Na) alla via Scalandrone
n. 23, identificata al Catasto fabbricati del Comune di Bacoli al foglio 5, p.lla 919 sub 1, via Scalandrone n. 23, p.t., Cat.
A/3, cl. 2, vani 5,5, RC 278,37; per l'effetto, revoca l'ordine al Conservatore dei Registri immobiliari di annotazione ex art. 2655 c.c. della sentenza di primo grado;

3) conferma, per il resto, la sentenza di primo grado;

4) compensa integralmente tra le parti costituite le spese di entrambi i gradi di giudizio;

5) nulla dispone per le spese di , parte contumace in entrambi i gradi di giudizio. Controparte_2
Così deciso in Napoli, nella camera di consiglio del 12 marzo 2025
Il Giudice estensore Il Presidente
Dott. Massimo Torre Dott.ssa Rosaria Morrone